綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建議書

贛州市綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建議書PAGE77贛州市工程咨詢中心聯(lián)系電話一章總論一、項(xiàng)目名稱××市綜合物流園區(qū)項(xiàng)目二、項(xiàng)目建議單位概況1、單位名稱：××市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2、單位概況：2004年，××市委、市政府確定“對(duì)接長珠閩，建設(shè)新××”發(fā)展戰(zhàn)略，并啟動(dòng)包括物流服務(wù)體系的“十大體系”建設(shè)。為加強(qiáng)對(duì)××現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)，加快物流體系建設(shè)步伐，2005年4月，××市政府經(jīng)研究決定成立××市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，小組幾經(jīng)調(diào)整，目前由市政府副市長劉琮任組長，市政府市長助理李坊榮、市政府副秘書長李勃、交通局長謝贛建任副組長，交通局、經(jīng)貿(mào)委、法制辦、國資委、發(fā)改委、外經(jīng)貿(mào)局、財(cái)政局、規(guī)劃局、國土局、工商局、國檢局、國稅局、地稅局、海關(guān)等為成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，初期設(shè)在市經(jīng)貿(mào)委，2006年底調(diào)整到市交通局，由市交通局負(fù)責(zé)日常工作。××市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組成立3年多來，緊緊圍繞××市委、市政府提出的“對(duì)接長珠閩，建設(shè)新××”發(fā)展戰(zhàn)略，找準(zhǔn)位置，主動(dòng)與市政府各級(jí)部門加強(qiáng)聯(lián)系，充分發(fā)揮交通部門與、貨運(yùn)、倉儲(chǔ)企業(yè)聯(lián)系密切的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)多方調(diào)研，組織制訂了《××市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2006-2015年）》、《××市“十一五”口岸發(fā)展規(guī)劃》、《××市商貿(mào)流通發(fā)展規(guī)劃》等規(guī)劃文件。出臺(tái)了《關(guān)于××市建立和完善現(xiàn)代物流服務(wù)體系的實(shí)施意見》、《××市人民政府關(guān)于加快發(fā)展口岸物流業(yè)的意見》（贛市府發(fā)［2005］46號(hào)文件）、《××市人民政府關(guān)于促進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策》（贛市府發(fā)［2005］59號(hào)文件）、《××市人民政府關(guān)于加快發(fā)發(fā)展汽車貨運(yùn)產(chǎn)業(yè)的實(shí)施意見》（贛市府發(fā)［2005］45號(hào)文件）等一系列政策措施，并認(rèn)真抓好協(xié)調(diào)實(shí)施。近年來，××市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門培育和規(guī)范物流市場(chǎng)，研究解決物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的重大問題，牽頭組織實(shí)施了××城區(qū)配送道路體系、“鐵海聯(lián)運(yùn)”、××物流中心等物流重大項(xiàng)目，密切關(guān)注和跟蹤全市物流發(fā)展態(tài)勢(shì)，及時(shí)對(duì)全市物流業(yè)發(fā)展進(jìn)行了綜合統(tǒng)計(jì)分析，協(xié)調(diào)組建了××市物流業(yè)協(xié)會(huì)，組織推動(dòng)全市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展，取得了一個(gè)又一個(gè)豐碩的成果。近年來，××全市物流業(yè)得到了迅猛發(fā)展，到2007年底，全市有一定規(guī)模的各類物流企業(yè)由2004年的不足50家增加到300余家，其中倉儲(chǔ)企業(yè)50余家，貨運(yùn)企業(yè)40余家，貨代企業(yè)200余家，規(guī)模以上物流企業(yè)（指年主營業(yè)務(wù)收入在200萬元以上的物流企業(yè)）由2004年的空白增長到24家。2007年，全市擁有營運(yùn)性貨車17345輛，總噸位數(shù)47353噸，單日運(yùn)輸能力為10.7萬噸，全年按330天出勤計(jì)算，年運(yùn)輸能力達(dá)3522萬噸。3、將來建設(shè)、經(jīng)營本項(xiàng)目的單位名稱：××綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)辦公室。為抓好本項(xiàng)目的建設(shè)，××市委、市政府?dāng)M成立“××市綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)辦公室”，為項(xiàng)目建設(shè)總協(xié)調(diào)方，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金籌集、企業(yè)入園招商和項(xiàng)目建成后的經(jīng)營管理工作。并根據(jù)《××市項(xiàng)目代建制實(shí)施辦法》，委托專業(yè)項(xiàng)目管理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的全過程管理，以確保項(xiàng)目按期高質(zhì)量建成。三、項(xiàng)目簡況1、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建；項(xiàng)目建設(shè)期：2009年1月-2013年12月。2、建設(shè)地點(diǎn)及用地面積：區(qū)位于××市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)潭東境內(nèi)，北起105國道與323國道交叉口，南接京九鐵路及××貨運(yùn)南站這一區(qū)域，緊依××中心城區(qū)環(huán)城快速干道，位于××市出口加工區(qū)東南側(cè)，占地面積為3143.55畝，凈用地面積2991.3畝。3、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容:按照設(shè)施現(xiàn)代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建設(shè)集運(yùn)輸配送、現(xiàn)代倉儲(chǔ)、貨物分撥、多式聯(lián)運(yùn)、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務(wù)、展覽展銷為一體綜合性大型物流園區(qū)。主要功能分區(qū)為“八區(qū)兩中心，兩個(gè)配套一個(gè)互補(bǔ)”：“八區(qū)”是指工貿(mào)配送區(qū)、商貿(mào)配送區(qū)、集中倉儲(chǔ)區(qū)、包裝加工區(qū)、中轉(zhuǎn)集散區(qū)和鐵路南站作業(yè)區(qū)、保稅物流區(qū)、無水港服務(wù)區(qū)。工貿(mào)配送區(qū)：占地509.85畝，承擔(dān)對(duì)6個(gè)物流節(jié)點(diǎn)、各類工業(yè)園提供各種大宗生產(chǎn)資料的配送和集中倉儲(chǔ)，包括工業(yè)原料、糧食、飼料等。商貿(mào)配送區(qū)：占地409.65畝，承擔(dān)市域及中心城區(qū)生活資料的供用和配送。集中倉儲(chǔ)區(qū)，占地572.1畝，發(fā)揮倉庫的集中儲(chǔ)存保管功能，通過與企業(yè)建立供應(yīng)鏈聯(lián)盟，還可以為企業(yè)提供集中庫存功能和相應(yīng)的調(diào)節(jié)功能，從而減少客戶對(duì)倉庫設(shè)施的投資和占用。包裝加工區(qū)：占地176.4畝，承擔(dān)的功能是運(yùn)輸包裝，也含有商品銷售包裝，流通加工則主要有貼標(biāo)簽、制作并粘貼條形碼等，條件具備的也可以開展商品的簡單加工處理。中轉(zhuǎn)集散區(qū)：占地295.05畝，通過與不同等級(jí)的物流節(jié)點(diǎn)的有效銜接，將本地運(yùn)往其他地區(qū)的貨物集零為整組織發(fā)運(yùn)，將其他地區(qū)進(jìn)入本地的部分貨物化整為零組織運(yùn)送，完成貨物的集散作業(yè)；開展貨物分撥、集裝箱中轉(zhuǎn)、集裝箱拼裝拆箱等業(yè)務(wù)。鐵路南站作業(yè)區(qū)，占地500畝，承擔(dān)貨物對(duì)集裝中轉(zhuǎn)、集裝箱的拼裝拆箱等功能。保稅物流區(qū)：占地192.6畝，涵蓋了海關(guān)直通監(jiān)管點(diǎn)、公共保稅倉庫、出口監(jiān)管倉庫等進(jìn)出口保稅的各項(xiàng)功能。無水港服務(wù)區(qū)：占地132.75畝，指在內(nèi)陸地區(qū)建立的具有報(bào)關(guān)、報(bào)驗(yàn)、簽發(fā)、提單等港口服務(wù)功能的物流中心?！皟芍行摹敝感畔⒅行暮头?wù)中心。信息中心：占地73.65畝，承擔(dān)物流園區(qū)的信息匯集地，提供訂貨、儲(chǔ)存、加工、運(yùn)輸、銷售的服務(wù)信息及客戶需要的物流服務(wù)相關(guān)信息；物流園區(qū)還可以通過物流作業(yè)信息，控制相關(guān)的物流過程，實(shí)施集成化管理。服務(wù)中心：占地40.2畝，承擔(dān)一體化運(yùn)作的物流公共支持系統(tǒng)服務(wù)。如設(shè)立綜合服務(wù)中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設(shè)施；同時(shí)還可開展諸如通關(guān)、保稅、法律、結(jié)算、需求預(yù)測(cè)、咨詢、培訓(xùn)、技術(shù)開發(fā)等增值服務(wù)?！皟蓚€(gè)配套”：生活配套服務(wù)區(qū)：主要承擔(dān)潭東小城鎮(zhèn)建設(shè)、綜合物流園區(qū)和出口加工區(qū)的生活配套服務(wù)；行政服務(wù)區(qū)：為物流園區(qū)和出口加工區(qū)提供相應(yīng)的行政、商貿(mào)、科研等功能?！耙粋€(gè)互補(bǔ)”：是指出口加工區(qū)和綜合物流園區(qū)相互之間的功能互補(bǔ)，包括生產(chǎn)資料的配送、運(yùn)輸?shù)任锪鞣?wù)，是物流園區(qū)服務(wù)外貿(mào)出口最主要的業(yè)務(wù)方向，可使外貿(mào)出口更加便捷，也更有利于外資企業(yè)入駐出口加工區(qū)?！鞍藚^(qū)兩中心，兩個(gè)配套一個(gè)互補(bǔ)”使××綜合均達(dá)到現(xiàn)代物流、電子商務(wù)、金融服務(wù)等功能配套齊全的要求。項(xiàng)目總建筑面積為：172萬平方米,其中倉儲(chǔ)建筑面積96萬平方米。(注：不包括生活配套服務(wù)區(qū)建筑面積)四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目所需總投資額：該項(xiàng)目總投資為331790萬元，建筑安裝工程費(fèi)212550萬元，其他費(fèi)72900萬元，預(yù)備費(fèi)22837萬元，建設(shè)期利息23503萬元。資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金來源為通過引進(jìn)戰(zhàn)略投資者企業(yè)投資，二是投資企業(yè)向銀行貸款資金。效益情況：該項(xiàng)目建成后，可創(chuàng)造18000～20000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)；10年內(nèi)貢獻(xiàn)累計(jì)大約30-32億元稅收；與××中心城區(qū)四大工業(yè)園相互配合，整合當(dāng)?shù)厝螽a(chǎn)業(yè)集群及六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、展示和銷售企業(yè)，增強(qiáng)××在贛粵閩湘四省結(jié)合部區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭力，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

表1—1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng)目單位主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一規(guī)劃用地面積畝3143.55二總建筑面積萬平方米1721倉儲(chǔ)建筑面積萬平方米962綜合服務(wù)大廈\酒店建筑面積萬平方米7.53各類多層設(shè)施建筑面積萬平方米56.54鋼構(gòu)大棚建筑面積萬平方米34（計(jì)入倉儲(chǔ)面積）三主要建筑物層高、結(jié)構(gòu)1立體倉庫十層框剪結(jié)構(gòu)，層高4.5米2辦公綜合樓及酒店高層框剪結(jié)構(gòu)，層高3.5米3鋼構(gòu)棚單層，層高6-7.5米4其他多層框架或磚混，層高3.5-4.5米四建筑相關(guān)控制指標(biāo)1投資強(qiáng)度萬元/畝105.55(控制指標(biāo)值：≥100萬元/畝)1容積率0.82(控制指標(biāo)≥0.80)2建筑系數(shù)48.7％（控制指標(biāo)值：≥30%）4辦公生活設(shè)施用地面積占總面積比例3.62%(控制指標(biāo)值：≤7%)3綠化率18%(控制指標(biāo)值：≤20%)6設(shè)計(jì)日貨物流通量萬噸12.5(用地控制指標(biāo)：32噸/畝)五經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項(xiàng)目建設(shè)投資萬元3082872正常運(yùn)營年份年?duì)I業(yè)額萬元1496004項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（10年研究期）基準(zhǔn)財(cái)務(wù)收益率取14%119031.99萬元(所得稅前)；39032.43萬元(所得稅后)5財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％22.17%(所得稅前)；16.72%(所得稅后)第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目區(qū)概況××市位于贛江上游，江西南部，簡稱贛南。東接福建省三明市和龍巖市，南臨廣東省梅州市、河源市和韶關(guān)市，西靠湖南省郴州市，北連本省吉安、撫州兩地區(qū)。處于我國東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶，也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一?！痢潦惺墙魇∽畲蟮男姓^(qū)，本市轄1區(qū)2市15縣，總面積3.94萬平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積(章貢區(qū)和××經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))40.28平方千米,耕地面積29.29萬公頃，森林面積271.3萬公頃，森林覆蓋率為74.2%。2006年末總?cè)丝?45.69萬人，其中市轄區(qū)56.91萬人(非農(nóng)業(yè)人口36.19萬人)，人口自然增長率8.11‰?！痢潦械靥幠蠋X、武夷、諸廣三大山脈交接地區(qū)，地勢(shì)四周高，中間低。地貌以丘陵、山地為主，占全市土地面積的83％?！痢潦形挥跂|徑113゜54’——116゜38’，北緯24゜29’——××市礦產(chǎn)資源以有色、稀有金屬礦為主，素有“世界鎢都”和“稀有金屬不稀有”之稱。鎢已探明的儲(chǔ)量占世界第一。稀土探明儲(chǔ)量居全國第二。被稱為江西省礦產(chǎn)資源中的“五朵金花”即鎢、銅、稀土、鉭鈮，除銅之外其余四種主要分部在贛南。經(jīng)過建國后的開采建設(shè)，××成了全國重點(diǎn)有色金屬基地之一。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，××全市已經(jīng)形成以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主的門類較全的工業(yè)體系，在全國統(tǒng)一劃定的37個(gè)工業(yè)行業(yè)大類中，涉及35個(gè)行業(yè)大類。近幾年，特別是2001年實(shí)施主攻工業(yè)戰(zhàn)略以來，全市突出重點(diǎn)抓大做強(qiáng)，集中力量培植壯大以稀土、鎢為主的有色冶金工業(yè)，以煙、酒為主的食品工業(yè)和生物制藥三大產(chǎn)業(yè)，不斷改造提升以汽車（摩托車）零部件為主的機(jī)電制造業(yè)、以新型干法水泥為主的建材工業(yè)，引進(jìn)發(fā)展以造紙制鞋和服裝紡織為主的輕紡業(yè)，現(xiàn)已成為全市工業(yè)的六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。這六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)涉及16個(gè)行業(yè)，擁有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)274戶，占全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的58%。2007年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值173.09億元。規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)199.23%，比上年同期提高27.08個(gè)百分點(diǎn)。資本保值增值率為121.59%，提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)銷售收入540億元，增長47%。實(shí)現(xiàn)利稅總額62億元，增長46%。其中，利潤總額28億元，增長47%。企業(yè)虧損面為15.95%，比上年減少3.26個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)建設(shè)效益更加突顯，六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利25億元，增長46%，新增利潤的88%來自于六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為全市工業(yè)快速穩(wěn)定發(fā)展的龍頭和實(shí)現(xiàn)利稅的主要來源，對(duì)整個(gè)工業(yè)起著強(qiáng)勁的支撐和帶動(dòng)作用，也為××工業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。二、項(xiàng)目背景（一）××物流業(yè)現(xiàn)狀1、公路物流：2007年全市公路貨運(yùn)總量為3719萬噸，我市公路貨運(yùn)車輛為28065輛，總噸位為63695噸。（其中，中心城區(qū)7352輛、噸位為25938噸；贛縣2438輛，噸位為3652噸）2007年，全市完成貨運(yùn)量3719萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量356123萬噸公里，同比增長5.1%和6.2%.（按運(yùn)力的權(quán)重進(jìn)行估算，中心城區(qū)及贛縣的貨物量約1300萬噸。）其中，經(jīng)××市口岸查驗(yàn)的集裝箱進(jìn)口量2.2974萬噸，出口量2.3307萬噸，總計(jì)4.6281萬噸。（注：基于沿海地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，我市很多的進(jìn)出口業(yè)務(wù)沒有在××報(bào)關(guān)，而是到廣州、深圳、廈門等地報(bào)關(guān)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)，我市每年的出口貨物有80-100萬噸，進(jìn)口貨物有10-20萬噸，絕大多數(shù)是外地報(bào)關(guān)、清關(guān)，未能進(jìn)入我市口岸查驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。）××市公路運(yùn)輸貨物的主要種類有以下17種：煤炭及制品、石油天然氣及制品、金屬礦石、鋼鐵、礦物性建筑材料、水泥、木材、非金屬礦石、化肥及農(nóng)藥、鹽、糧食、機(jī)械設(shè)備和電器、化工原料及制品、有色金屬、輕工醫(yī)藥產(chǎn)品、農(nóng)林牧副漁業(yè)產(chǎn)品、其他。××市生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品包括：谷物、豆類、薯類、油料、甘蔗、煙葉、蔬菜、瓜、臍橙；工業(yè)產(chǎn)品包括：原煤、銅精礦、鋅精礦、鎢精礦、飼料、飲料酒、卷煙、服裝、皮鞋、家具、人造板、機(jī)制紙、紙箱、電石、油漆、水泥、塑料、鋼材、鋁材、發(fā)電設(shè)備、燈具、稀土、鎢鉬材料、螢石精粉、氫氟酸。2、鐵路物流2007年××車務(wù)段分品類統(tǒng)計(jì)裝車66879車皮，發(fā)送3883962噸。2007年××車務(wù)段卸車分品類統(tǒng)計(jì)卸車129865車皮，卸車7678277噸?！痢淋噭?wù)段管轄的貨運(yùn)站有“峽江、八都、吉水、吉安、吉安南、泰和、興國、贛縣、××東、××南、南康、信豐、龍南、定南、于都、西江、瑞金”，其中：2007年××東站裝車分品類統(tǒng)計(jì)裝車2923車皮，發(fā)送119145噸；卸車24953車皮，卸車1361014噸。2007年××南站裝車分品類統(tǒng)計(jì)裝車940車皮，發(fā)送57245噸；卸車9592車皮，卸車584818噸。2007年贛縣站裝車分品類統(tǒng)計(jì)裝車2615車皮，發(fā)送157695噸；卸車1245車皮，卸車74628噸.。2007年南康站裝車分品類統(tǒng)計(jì)裝車1409車皮，發(fā)送85097噸；卸車3191車皮，卸車192909噸.。3、水運(yùn)物流在河運(yùn)方面，××現(xiàn)有內(nèi)河通航里程790公里，貨運(yùn)碼頭3991個(gè)，年貨物吞吐量616萬噸。4、航運(yùn)物流情況在航空建設(shè)方面，××現(xiàn)有民航機(jī)場(chǎng)1個(gè)，開通了××至北京、上海、重慶、南昌、廣州、深圳、廈門、珠海等地航線和往返航班，預(yù)留了空港物流園區(qū)發(fā)展用地。5、物流倉儲(chǔ)在倉儲(chǔ)業(yè)建設(shè)方面，現(xiàn)有倉儲(chǔ)企業(yè)56家，倉儲(chǔ)面積41萬平方米。倉儲(chǔ)及裝卸設(shè)備陳舊，機(jī)械化總體水平較低。我市成一定規(guī)模的物流倉儲(chǔ)服務(wù)業(yè)，基本處于空白狀態(tài)。各大市場(chǎng)的倉儲(chǔ)容量異常緊張，尤其是贛南貿(mào)易廣場(chǎng)，因?yàn)槿狈}儲(chǔ)容量以致展覽和倉儲(chǔ)功能沒有分開，市場(chǎng)內(nèi)擁擠不堪，車輛進(jìn)出極端困難。（二）近年來物流業(yè)發(fā)展的新態(tài)勢(shì)近年來，××市委、市政府立足于××市“承東接西、溝通南北”獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提出“對(duì)接長珠閩，建設(shè)新××”發(fā)展戰(zhàn)略，并通過包括完善物流服務(wù)等“十大體系”建設(shè)，創(chuàng)新體制機(jī)制，加快與“長珠閩”地區(qū)的對(duì)接，實(shí)現(xiàn)××追趕型、跨越式發(fā)展?！笆濉币詠?，××工業(yè)化步伐加快，工業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車道，以稀土、鎢、氟鹽化工、機(jī)械、食品、新型建材、生物制藥和電子信息等支柱產(chǎn)業(yè)和工業(yè)園區(qū)成為主要增長極，帶動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)需求旺盛，對(duì)外貿(mào)易高速發(fā)展，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不斷提高，推動(dòng)了××商貿(mào)物流業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期。物流需求不斷擴(kuò)大，物流總量迅猛增長近年來商貿(mào)物流業(yè)呈平穩(wěn)較快增長。2001年至2007年，商貿(mào)物流業(yè)增加值快速增長；全市貨運(yùn)量從1750萬噸增加到5300萬噸，年均增長17.2%；貨物周轉(zhuǎn)量從16.8億噸公里增加到48.9億噸公里，年均增長16.5%。物流需求增長主要源于四個(gè)方面：一是工業(yè)和經(jīng)濟(jì)外向度持續(xù)提高；二是區(qū)域性專業(yè)化市場(chǎng)輻射半徑不斷擴(kuò)大；三是支柱特色產(chǎn)業(yè)向工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)集聚；四是農(nóng)產(chǎn)品基地化和商品量大幅增加。2、基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，有力支撐物流業(yè)發(fā)展近年來，××交通飛速發(fā)展，形成了水陸空立體運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。目前，京九鐵路、贛龍鐵路、贛粵高速、昌廈一級(jí)公路已貫穿全線，成廈、昆廈、贛韶等高速公路××段正在建設(shè)中，濟(jì)南經(jīng)××到廣州、大慶經(jīng)××到廣州高速公路正在規(guī)劃中?！痢潦械綇V州、深圳、珠海、東莞、廈門等地的車程均只需5-6個(gè)小時(shí)；4D級(jí)的××新黃金機(jī)場(chǎng)已經(jīng)建成投入使用，開通了至北京、上海、廣州、廈門、南昌等地的航線。便捷完善的交通為××現(xiàn)代物流業(yè)提供快捷、優(yōu)質(zhì)、安全、便利的服務(wù)；此外，發(fā)達(dá)的通信網(wǎng)絡(luò)為發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了信息技術(shù)支持，基本適應(yīng)當(dāng)前物流業(yè)發(fā)展需求?！痢撂幱谏钲?、廣州、廈門、長沙、南昌和汕頭六大城市間的幾何中心，從空間地理布局上考察，××最有希望成為區(qū)域性的中心城市。也必將成為沿海地區(qū)客商和企業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的首選城市之一。3、物流企業(yè)不斷壯大，企業(yè)理念開始轉(zhuǎn)變至2007年底，××全市有規(guī)模以上物流企業(yè)24家，近年來涌現(xiàn)了××郵政物流公司、××港物流公司、××市宏運(yùn)倉儲(chǔ)服務(wù)有限公司、××鑫馬實(shí)業(yè)有限公司、××智信汽車有限公司等一大批代表著專業(yè)化、社會(huì)化發(fā)展方向的第三方物流的明星企業(yè)。物流企業(yè)的服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，服務(wù)水平不斷提高。與此同時(shí)，一些企業(yè)開始接受現(xiàn)代商貿(mào)物流理念，積極探索加強(qiáng)商貿(mào)物流管理的有效形式和方法。部分大企業(yè)將企業(yè)采購、倉儲(chǔ)和配送職能統(tǒng)一整合，實(shí)行一體化供應(yīng)鏈管理，降低企業(yè)采購成本，提高倉儲(chǔ)利用率，加快資金的周轉(zhuǎn)。有些中小企業(yè)還把商貿(mào)物流業(yè)務(wù)從核心業(yè)務(wù)中分離出來，實(shí)行業(yè)務(wù)外包或與商貿(mào)物流企業(yè)建立長期合作伙伴關(guān)系，擺脫繁雜的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)事務(wù)，集中精力抓企業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭。4、發(fā)展軟環(huán)境不斷改善，政府部門服務(wù)意識(shí)增強(qiáng)近年來，××市委、市政府先后出臺(tái)了《××市人民政府關(guān)于印發(fā)××市商貿(mào)流通發(fā)展規(guī)劃的通知》、《××市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展綱要（2006—2015年）》等指導(dǎo)全市物流發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。由市政府牽頭，會(huì)同相關(guān)部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)制和聯(lián)席會(huì)議制度，為現(xiàn)代物流的發(fā)展提供了組織保障?？诎洞笸P(guān)形成的區(qū)域快速通關(guān)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了省內(nèi)通關(guān)一體化，區(qū)域通關(guān)快速化，建立了與周邊主要口岸“屬地報(bào)關(guān)，口岸驗(yàn)收”的通關(guān)模式，開通“贛粵港”直通口岸通道。出臺(tái)了鮮活農(nóng)產(chǎn)品綠色通道優(yōu)惠政策，××市貨物進(jìn)出口的物流時(shí)間明顯縮短，費(fèi)用大幅下降。通過近年來××市物流服務(wù)體系建設(shè)的縱深推進(jìn)，全市商貿(mào)物流業(yè)獲得了長足發(fā)展。但在××市作為贛粵閩湘四省通衢物流中心和江西南部重要物流節(jié)點(diǎn)，在綜合性大型物流園區(qū)建設(shè)方面卻較物流業(yè)的發(fā)展相對(duì)滯后。當(dāng)前××打造商貿(mào)大流通平臺(tái)和四省通衢的區(qū)域性現(xiàn)代中心城市，正急切呼喚一個(gè)設(shè)施現(xiàn)代化、硬件智能化、管理信息化，集運(yùn)輸配送、現(xiàn)代倉儲(chǔ)、貨物分撥、多式聯(lián)運(yùn)、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務(wù)、展覽展銷為一體綜合性大型物流園區(qū)。因此，××市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提出建設(shè)××市綜合物流園區(qū)。擬通過項(xiàng)目的建設(shè)，利用現(xiàn)代物流的產(chǎn)業(yè)推動(dòng)力，整合××現(xiàn)有的工農(nóng)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)；北連南拓、東接西引，將××豐富的資源與外地的資金技術(shù)充分聯(lián)動(dòng)起來，相互補(bǔ)充、相互融合。同時(shí)又能牽引舊的交通與市政格局，促進(jìn)全市物流產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代。從而為××打造全國重要的有色金屬產(chǎn)業(yè)集群提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)設(shè)施及行業(yè)配套支持，實(shí)現(xiàn)××在中部地區(qū)的率先崛起。三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、建設(shè)××市綜合物流園區(qū)是迎合世界物流業(yè)發(fā)展的潮流，積極參與我國區(qū)域物流大布局的需要。近年來，世界物流發(fā)展呈現(xiàn)出以下七大趨勢(shì)。一、物流進(jìn)入全球化發(fā)展時(shí)代20世紀(jì)80年代掀起了跨國經(jīng)營和產(chǎn)品本地化生產(chǎn)的波浪，90年代進(jìn)而形成了經(jīng)濟(jì)全球化的大潮。國際化采購、國際化生產(chǎn)、國際化銷售格局的形成，伴隨而來的是國際化物流。如果沒有順暢的國際物流，國際貿(mào)易就不會(huì)擴(kuò)大，跨國生產(chǎn)和全球采購也就難以實(shí)現(xiàn)。反過來，在國際化大生產(chǎn)、國際資本大流動(dòng)、國際貿(mào)易大發(fā)展、全球經(jīng)濟(jì)一體化日益進(jìn)展的新經(jīng)濟(jì)格局中，也迫切要求國際物流走向全球化經(jīng)營。近些年來國際跨國物流企業(yè)，如美國總統(tǒng)輪船、聯(lián)邦快遞，丹麥馬士基，日本通運(yùn)、佐川急便、德國西門子等都在角逐世界物流市場(chǎng)，與他們供應(yīng)鏈中的生產(chǎn)企業(yè)結(jié)伴進(jìn)人各國物流領(lǐng)域。這些大型跨國物流公司，由原來雄據(jù)國際海、陸、空運(yùn)輸市場(chǎng)，進(jìn)而深入各國參與物流基礎(chǔ)設(shè)施和物流樞紐建設(shè)，一步步地完善了跨國物流網(wǎng)絡(luò)框架和主干線與支線的銜接，使國際物流網(wǎng)實(shí)現(xiàn)了徹底的貫通和觸角的終極化。借助經(jīng)濟(jì)全球化的大好良機(jī)，通過融資、貸款、援助、合資、合作等種種形式把游資投入到世界各地最關(guān)鍵的物流環(huán)節(jié)，如：港口、碼頭、公路、物流園區(qū)、集裝箱終端，建立了自己的投資主體地位，確保了國際物流的暢通無阻，從而進(jìn)一步拓寬了國際物流通道，促進(jìn)了全球物流的大循環(huán)，把現(xiàn)代物流推向了全球化發(fā)展的新時(shí)代。二、物流向更高階段發(fā)展在物流的概念和定義方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭的群體優(yōu)勢(shì)化，物流的作用顯得單一和不足。物流必須與生產(chǎn)、采購、銷售以及信息相結(jié)合，形成整體優(yōu)勢(shì)，才能適應(yīng)新的競(jìng)爭環(huán)境，企業(yè)只有在發(fā)揮核心競(jìng)爭力的同時(shí)，與自己的上游企業(yè)和下游企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，參加由優(yōu)秀的生產(chǎn)者、原材料供應(yīng)者、產(chǎn)品批發(fā)商、零售商、物流企業(yè)乃至相關(guān)的金融、保險(xiǎn)、信息、咨詢等企業(yè)優(yōu)勢(shì)組合的同盟體，才能維持生存和發(fā)展。由于逐漸由單個(gè)企業(yè)與單個(gè)企業(yè)之間的競(jìng)爭，轉(zhuǎn)向了企業(yè)群體與企業(yè)群體之間的競(jìng)爭，物流的功能便顯得乏力，只有形成供應(yīng)鏈才能滿足這種競(jìng)爭的需要，所以，作為一種重要的發(fā)展趨勢(shì)，物流漸漸地被涵蓋在供應(yīng)鏈管理之中，或者說物流向更高的階段發(fā)展了。美國物流管理協(xié)會(huì)1998年已經(jīng)在原有物流定義的開頭加上了“物流是供應(yīng)鏈流程的一部分”的內(nèi)容。當(dāng)然，這并不等于供應(yīng)鏈就代替了物流的地位和作用，更不能理解為物流已經(jīng)不重要。供應(yīng)鏈的有效實(shí)施需要具備一定條件，比如供應(yīng)鏈成員企業(yè)的誠信度和合作精神，這是最起碼的要素。我國目前階段，主要解決的問題仍然是物流，但這也不等于說我國不能開展供應(yīng)鏈管理，跨越式發(fā)展也是可能的。三、物流向外圍延伸物流由于是一門新興的產(chǎn)業(yè)，不到一百年的成長歷史，所以，物流的范圍和主攻方向一直隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科技的進(jìn)步、消費(fèi)者需要等外在因素的變化而不斷地調(diào)整和完善自己。開始階段，物流主要指的是產(chǎn)品離開生產(chǎn)線以后的包裝、運(yùn)輸、裝卸搬運(yùn)、保管、流通加工及信息傳遞，主要服務(wù)于企業(yè)的產(chǎn)品銷售活動(dòng)；后來物流的范圍擴(kuò)大到原材料采購和生產(chǎn)領(lǐng)域，側(cè)重于加強(qiáng)企業(yè)服務(wù)和企業(yè)競(jìng)爭力；再后來物流由PD概念轉(zhuǎn)向Logistics、訂貨處理、退貨物流等內(nèi)容的同時(shí)，把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向?qū)ξ锪髋渌秃臀锪骰顒?dòng)的策劃與管理，物流的地位也提升至企業(yè)經(jīng)營管理和企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的高度。近些年新的傾向是把物流進(jìn)一步向外圍延伸，與通關(guān)、商檢相連，與商流、資金流、信息流捆綁在一起，把物流納入到生產(chǎn)、流通與銷售的整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。企業(yè)不僅把物流看作為降低成本、提高服務(wù)水平、加強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭力、創(chuàng)造“第三利潤”的源泉，而且還把物流提升到經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱和關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)的高度。四、物流轉(zhuǎn)向消費(fèi)者在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，因社會(huì)商品極大豐富，買方市場(chǎng)矛盾突出，買者是“上帝”，生產(chǎn)者、供應(yīng)者、服務(wù)業(yè)者都把傳統(tǒng)的以“自我”為中心，轉(zhuǎn)為以“消費(fèi)者”為中心。生產(chǎn)企業(yè)在制定商品價(jià)格時(shí)，過去主要以市場(chǎng)情況決定，現(xiàn)在已不是由市場(chǎng)支配價(jià)格，而是由消費(fèi)者支配價(jià)格，生產(chǎn)者要調(diào)查消費(fèi)者能承受或消費(fèi)者希望的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，然后再考慮劃給分銷商、物流企業(yè)的利潤，最后決定自己的產(chǎn)品出廠價(jià)格。這是買方市場(chǎng)中企業(yè)之間銷售競(jìng)爭激化；消費(fèi)者要求多樣化、個(gè)性化；消費(fèi)者可以通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行購物，選擇的范圍是國際性的，因此，生產(chǎn)企業(yè)已無法自行決定價(jià)格，考慮問題的角度也由自己的角度轉(zhuǎn)向了消費(fèi)者。物流服務(wù)也隨著生產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)變而轉(zhuǎn)變，由過去的服務(wù)于生產(chǎn)，轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的服務(wù)于消費(fèi)者。比如為居民提供搬家服務(wù)的搬家公司；為居民郵寄小件包裹以及代送禮品、代運(yùn)高爾夫和滑雪用具的“宅急送”公司；為長期出差職工保管家具和貴重物品的倉庫等，都是物流企業(yè)轉(zhuǎn)向最終消費(fèi)者的例證。為了適應(yīng)消費(fèi)者的需要，運(yùn)輸企業(yè)增加了冷藏運(yùn)輸車輛，倉庫企業(yè)大量增建冷凍倉庫，形成一貫制冷鏈物流體制，牛奶、肉蛋、海產(chǎn)品、蔬菜、水果等一律冷藏、冷凍化流通。五、物流注重社會(huì)效益在環(huán)境矛盾越來越突出，環(huán)境保護(hù)越來越受到重視的現(xiàn)代社會(huì)，物流企業(yè)已不能只考慮經(jīng)濟(jì)效益，而必須遵守環(huán)保法規(guī)，減少卡車噪音、廢氣公害，注重社會(huì)效益，這就是“綠色物流”。為了社會(huì)效益，有的國家已考慮限制卡車運(yùn)輸，鼓勵(lì)鐵路運(yùn)輸?？ㄜ囋诜比A市區(qū)裝卸貨物要求關(guān)閉發(fā)動(dòng)機(jī)，以減少廢氣排放量；有的國家已做出規(guī)定，電視機(jī)、電冰箱等大件廢舊家用電器，由生產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)回收和再生利用。六、物流追求附加價(jià)值在物流服務(wù)項(xiàng)目增多、水平提高的情況下，物流企業(yè)的成本上升，利潤下降，為了維持生存，尋求發(fā)展，物流企業(yè)不得不追求附加價(jià)值，大范圍地承攬業(yè)務(wù)。過去物流企業(yè)進(jìn)行流通加工時(shí)，一般都限于拴價(jià)簽、貼條形碼等簡單作業(yè)；現(xiàn)在流通加工業(yè)務(wù)的范圍已大大拓寬，比如進(jìn)口衣料的染色、刺繡、機(jī)器檢驗(yàn)、組裝等多種流通加工服務(wù)。許多過去只提供運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、包裝服務(wù)的物流專業(yè)企業(yè)，現(xiàn)在大量向第三方物流企業(yè)轉(zhuǎn)化，以追求附加價(jià)值收人。近些年來世界各國的第三方物流發(fā)展迅猛，據(jù)有關(guān)資料記載，“美國1995年第三方物流市場(chǎng)規(guī)模為200億美元，僅占當(dāng)年物流市場(chǎng)總量的25％。到了2005年，美國第三方物流市場(chǎng)規(guī)模猛增至1700億美元，占全美物流市場(chǎng)的70％。七、物流趨向信息化、電子化、高科技化由于各種信息平臺(tái)、電子數(shù)據(jù)交換系統(tǒng)（EDI）、事務(wù)處理系統(tǒng)（TPS）、管理信息系統(tǒng)（MIS）、決策支持系統(tǒng)（DSS）、銷售時(shí)點(diǎn)信息系統(tǒng)（POS）、地理信息系統(tǒng)（GIS）、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)（GPS）、智能交通運(yùn)輸系統(tǒng)（ITS）等信息處理和條形碼技術(shù)、射頻標(biāo)識(shí)技術(shù)在物流中的廣泛運(yùn)用，大大增強(qiáng)了運(yùn)輸、保管、裝卸搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送等物流各環(huán)節(jié)的功能，使物流與商流、資金流、信息流融為一體，提升了生產(chǎn)、流通和消費(fèi)的綜合效益，恰似給物流安上了一個(gè)騰飛的翅膀，實(shí)現(xiàn)了物流跨越式發(fā)展。除了智能化交通運(yùn)輸外，無人搬運(yùn)小車、機(jī)器人堆碼、無人操作叉車、自動(dòng)分類分揀系統(tǒng)、無紙化辦公系統(tǒng)等現(xiàn)代物流技術(shù)，都大大地提高了物流機(jī)械化、自動(dòng)化和智能化水平。同時(shí)，由于信息化、電子化技術(shù)、模塊化技術(shù)、仿真技術(shù)等在物流中的應(yīng)用，使利用虛擬倉庫、虛擬銀行的供應(yīng)鏈管理如魚得水、如虎添翼，使物流邁向了一個(gè)嶄新的發(fā)展階段。物流產(chǎn)業(yè)作為新興的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，在全球范圍內(nèi)已進(jìn)入快速發(fā)展階段。在國際性大物流格局的布局之下，必然會(huì)帶來一些新興產(chǎn)業(yè)與城市的興起，一些舊的經(jīng)濟(jì)中心也會(huì)衰落。這樣的經(jīng)濟(jì)整合正悄然開始。比較典型的例子就是中部地區(qū)由于在前一波以國際貿(mào)易為主的物流布局中處于劣勢(shì)，導(dǎo)致出現(xiàn)了所謂“中部塌陷”的現(xiàn)象。在新一波的擴(kuò)大內(nèi)需為主的物流布網(wǎng)拓展中，××要實(shí)現(xiàn)在中部地區(qū)率先崛起，就必須積極參與物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)布局，通過建設(shè)一個(gè)綜合性的大型物流園區(qū)，3-4個(gè)物流服務(wù)中心，以物流園區(qū)為節(jié)點(diǎn)和“紐帶”，物流服務(wù)中心為觸角，帶動(dòng)××域內(nèi)企業(yè)參與國內(nèi)、國際大市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)律動(dòng)。建設(shè)××綜合物流園區(qū)是滿足××物流市場(chǎng)需求不斷增長的需要××物流需求市場(chǎng)空間巨大。一是經(jīng)濟(jì)總量增大。2007年國內(nèi)生產(chǎn)總值突破700億元大關(guān)（為701.7億元），列全省第二位，社會(huì)消費(fèi)品零售總額216.3億元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，二產(chǎn)占GDP比重逐年提高，2007年達(dá)到38.9%，工業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為57%。二是沿海產(chǎn)業(yè)與投資的內(nèi)遷，對(duì)我市的工業(yè)生產(chǎn)形成了明顯的拉動(dòng)作用。“十五”期間，投資較多、貨運(yùn)量較大的新型建材、機(jī)電制造、現(xiàn)代輕紡工業(yè)已成為我市支柱產(chǎn)業(yè)，2007年以上產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)144.8億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的40%。外貿(mào)出口企業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，大型物資生產(chǎn)和運(yùn)輸明顯增加。2007年全市完成綜合貨運(yùn)量6092萬噸，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)年出廠產(chǎn)品運(yùn)輸總重量為1821萬噸，入廠原材料運(yùn)輸總重量為1973萬噸。三是開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)外向度加速提升。全市16個(gè)工業(yè)園區(qū)已吸納了大量原料、市場(chǎng)兩頭在外的企業(yè)入駐，2007年各工業(yè)園累計(jì)實(shí)際到位資金96.13億元，入園企業(yè)1176戶，完成工業(yè)增加值114億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入209.6億元，增長55%，實(shí)交稅金16.14億元，增長120%，安置就業(yè)21.3萬人，增長59%。四是商品交易市場(chǎng)日趨發(fā)達(dá)。到2007年底全市共有商品市場(chǎng)379個(gè)，消費(fèi)品市場(chǎng)336個(gè)，生產(chǎn)資料市場(chǎng)32個(gè)，生產(chǎn)要素市場(chǎng)11個(gè)，入場(chǎng)經(jīng)營企業(yè)18633戶，市場(chǎng)交易總面積超過150萬平方米，年成交額達(dá)275億元。中心城區(qū)已建成百貨、食品、水果、建材、家具、農(nóng)資等大型專業(yè)市場(chǎng)六座?！痢翆?duì)第三方物流的需求日益增長。面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭，我市部分企業(yè)開始把物流業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司，集中精力提高和擴(kuò)大主業(yè)。外資企業(yè)對(duì)第三方物流的需求更為迫切，一些外資企業(yè)已實(shí)施第三方物流管理。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，技術(shù)含量高、附加值高的機(jī)電、信息類產(chǎn)品比重日益提高，對(duì)現(xiàn)代物流服務(wù)的需求更為強(qiáng)烈。××急切呼喚現(xiàn)代物流。近年來，××市物流業(yè)雖然得到了發(fā)展，但仍屬于傳統(tǒng)物流階段，無論是組織結(jié)構(gòu)、運(yùn)作方式，還是經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益離現(xiàn)代物流的要求和目標(biāo)還有很大的距離。存在的問題主要表現(xiàn)在：第一，觀念問題。雖然全市通訊、數(shù)據(jù)處理能力提高很快，但工商企業(yè)和物流企業(yè)的信息化水平較低，企業(yè)固定資產(chǎn)投資中用于信息化的投資不到5%，企業(yè)中MRP、ERP管理系統(tǒng)普及率不到1%。同時(shí)，多數(shù)企業(yè)仍熱衷于自己建車隊(duì)、倉庫，不愿把物流業(yè)務(wù)交給第三方物流公司，據(jù)對(duì)463戶規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)調(diào)查,企業(yè)自有貨車2660臺(tái),占全市營運(yùn)貨車總數(shù)的22.3%，物流相當(dāng)程度上停留在傳統(tǒng)物流層面上，已成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的瓶頸。第二，管理體制問題。物流要素分屬不同行業(yè)和管理部門，各自獨(dú)立發(fā)展，物流資源分布散亂，信息系統(tǒng)自成體系，與現(xiàn)代物流理念相矛盾，現(xiàn)有物流資源的整合難度較大。第三，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏集群優(yōu)勢(shì)，貨源支撐不足。由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，總量小，特別是較工業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)明顯落后，沒有形成企業(yè)集群發(fā)展和產(chǎn)品鏈?zhǔn)窖由?，現(xiàn)有資源優(yōu)勢(shì)未能轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)貨源有限，大宗貨物少，制約了現(xiàn)代物流的發(fā)展。第四，基礎(chǔ)條件仍然薄弱。運(yùn)輸條件除了鐵路、公路初具發(fā)展雛形外，運(yùn)輸配套設(shè)施、航空、港口站場(chǎng)建設(shè)明顯滯后，尚未形成輻射范圍廣、運(yùn)轉(zhuǎn)便捷高效的立體交通運(yùn)輸體系。同時(shí)，我市的物流基礎(chǔ)設(shè)施如倉儲(chǔ)設(shè)施，大多是六、七十年代的陳舊建筑，裝運(yùn)機(jī)械化水平低，普遍缺乏自動(dòng)監(jiān)控設(shè)備，尤其是缺乏現(xiàn)代物流所必需的網(wǎng)絡(luò)信息設(shè)施，沒有形成全市貨品統(tǒng)一編碼，沒有形成運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、結(jié)算、保險(xiǎn)、通關(guān)信息平臺(tái)，沒有保稅倉與合格的海關(guān)查驗(yàn)場(chǎng)，制約了物流功能的發(fā)揮和效率的提高。第五，物流企業(yè)規(guī)模和水平問題。國外先進(jìn)國家集裝箱運(yùn)輸方式占全部貨運(yùn)量的95%，我市不到1%。全市營運(yùn)性運(yùn)輸工具90%以上集中在個(gè)體運(yùn)輸戶中，組織化程度低，利用率為50%左右?，F(xiàn)有物流企業(yè)和物流設(shè)施規(guī)模都比較小，基本還處于零散、量小、無序狀態(tài)，缺乏功能齊全、競(jìng)爭力強(qiáng)的物流骨干企業(yè)，第三方物流企業(yè)幾近空白。第六，人才短缺問題。目前我市現(xiàn)代物流教育培訓(xùn)處于啟步階段，物流人才嚴(yán)重不足，特別是高級(jí)物流人才稀缺，是制約現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一個(gè)較為突出的“瓶頸”。3、建設(shè)××綜合物流園區(qū)是促進(jìn)××中心城區(qū)工業(yè)跨越式發(fā)展的需要××中心城區(qū)工業(yè)園區(qū)分布示意圖××市中心城區(qū)包括章貢區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛縣、南康市，中心區(qū)100平方公里區(qū)域范圍內(nèi)現(xiàn)有贛縣紅金工業(yè)園區(qū)、沙河工業(yè)園區(qū)、黃金工業(yè)園區(qū)、水西工業(yè)園區(qū)4個(gè)園區(qū)和贛縣洋塘、儲(chǔ)潭2個(gè)工業(yè)小區(qū)。以上園區(qū)工業(yè)產(chǎn)值占××全市工業(yè)產(chǎn)值的40%以上，提供的稅收占全市工業(yè)產(chǎn)值的50%以上，是全市工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的重要支撐平臺(tái)。受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，××市相當(dāng)多企業(yè)仍然保留著“大而全”、“小而全”的經(jīng)營組織方式，從原材料采購到產(chǎn)品銷售過程中的一系列物流活動(dòng)主要依靠企業(yè)內(nèi)部組織的自我服務(wù)完成。據(jù)調(diào)查，在工業(yè)企業(yè)中，36％和46％的原材料物流由企業(yè)自身和供應(yīng)方企業(yè)承擔(dān)，而由第三方物流企業(yè)承擔(dān)的僅為18％。產(chǎn)品銷售物流中由企業(yè)自理、企業(yè)自理與第三方物流企業(yè)共同承擔(dān)比例分別是24.1％和59.8％，而由第三方物流企業(yè)承擔(dān)的僅為16.1％。而沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)品銷售物流中第三方物流企業(yè)承擔(dān)的比例卻高達(dá)65%,第三方物流專業(yè)、低成本的優(yōu)勢(shì)是顯而易見的，由此可見，××企業(yè)要真正做到“物暢其流”，融入全國乃至國際市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展，必須有為各類企業(yè)提供綜合物流服務(wù)的大型物流園區(qū)作支撐。近年來，國內(nèi)外多家知名企業(yè)看中江西的地理優(yōu)勢(shì)，曾多次考察想在江西建立產(chǎn)品分銷配送中心，均因現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施(園區(qū)倉儲(chǔ))不理想而只好棄贛入湘。由此可見，江西××綜合物流園區(qū)的建設(shè)將充分發(fā)揮現(xiàn)代物流業(yè)在降低生產(chǎn)流通成本、提高流通效率、提升企業(yè)競(jìng)爭力、實(shí)現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)高效運(yùn)行、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的積極作用，它將為推進(jìn)××市特別是中心城區(qū)工業(yè)進(jìn)一步高速發(fā)展，提供強(qiáng)有力的支持。

4、建設(shè)××綜合物流園區(qū)是滿足××商貿(mào)發(fā)展升級(jí)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和建設(shè)和諧社會(huì)主義新農(nóng)村的需要大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)，是提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效率，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，增強(qiáng)綜合競(jìng)爭力，以及整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，適應(yīng)我國加入世貿(mào)組織后新形勢(shì)的重要途徑?！痢辆C合物流園的建成，將進(jìn)一步促進(jìn)××市流通業(yè)發(fā)展升級(jí)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)××市商貿(mào)的現(xiàn)代化和國際化，提升××市國民經(jīng)濟(jì)綜合競(jìng)爭能力和社會(huì)發(fā)展整體素質(zhì)。目前，××市的特色農(nóng)業(yè)正朝著產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化推進(jìn)，其中以臍橙為代表的果業(yè)、以于都屏山牧場(chǎng)為代表的奶業(yè)、以及城郊設(shè)施農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、茶、蔬、煙、生豬、蛋品、家禽、水產(chǎn)品等均已形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，出現(xiàn)了贛南臍橙、沙地板鴨、友家食品、陽埠腐竹等一大批公司和品牌農(nóng)產(chǎn)品，全市農(nóng)產(chǎn)品加工銷售收入每年都在100億元以上，其中60％以上銷往粵港澳,30%銷往海西經(jīng)濟(jì)區(qū)和長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。××綜合物流園區(qū)的建設(shè)將進(jìn)一步滿足××市農(nóng)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要。新農(nóng)村建設(shè)并不意味著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的減緩。促進(jìn)××在中部地區(qū)率先崛起，最重要的戰(zhàn)略途徑應(yīng)當(dāng)是加快推進(jìn)××的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。與東部沿海地區(qū)相比，××發(fā)展差距的一個(gè)重要表現(xiàn)是人口和產(chǎn)業(yè)的聚集程度明顯偏低，目前的城市化率僅有32%。若每年城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，要達(dá)到目前全國的平均水平至少還需要10年時(shí)間，要達(dá)到沿海地區(qū)的水平則需要的時(shí)間更長。而且，目前××尚不具有較強(qiáng)集聚和輻射能力。因此，××需要加快城市化進(jìn)程，使××盡快成為贛粵閩湘四省通衢，成為中部崛起的支撐點(diǎn)和增長點(diǎn)，形成以中心城區(qū)為依托，縣城和小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。同時(shí)，以城市為依托和紐帶，通過城市來整合資源、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)和區(qū)域，形成強(qiáng)大的發(fā)展合力，促進(jìn)××經(jīng)濟(jì)的集約化經(jīng)營和規(guī)?；l(fā)展。城市、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)體系將成為解決三農(nóng)問題的關(guān)鍵詞。城市作為一個(gè)發(fā)展極能夠把周圍的農(nóng)村帶進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)入市場(chǎng)大循環(huán)；同時(shí)，成為一個(gè)發(fā)展極的城市，隨著產(chǎn)業(yè)的壯大，又有力量從市場(chǎng)獲得各種資源、要素，并使之流向農(nóng)村。這種漫長的演變，其對(duì)于農(nóng)村的作用在于，使得農(nóng)民工就近轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)工人，得以大量農(nóng)民在城市定居轉(zhuǎn)為城市居民，進(jìn)而引致農(nóng)村土地制度的變革?！痢磷鳛橹胁康貐^(qū)的南大門，在全國率先開展了社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的探索，雖然在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村方面任重道遠(yuǎn)，但因先發(fā)以及區(qū)位的原因，具有獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。其中關(guān)鍵性的優(yōu)勢(shì)在于毗鄰珠三角，交通便捷，有發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和休閑農(nóng)業(yè)的巨大空間。但目前農(nóng)村種植和養(yǎng)殖業(yè)呈現(xiàn)小型分散的特點(diǎn)，缺乏集中化和大型化的農(nóng)場(chǎng)工業(yè)化企業(yè)，也缺乏能充分滿足農(nóng)戶生產(chǎn)需要的運(yùn)輸集散配送系統(tǒng)。建設(shè)××綜合物流園區(qū)將能很好的提供這樣的市場(chǎng)基礎(chǔ)建設(shè)，為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，為推進(jìn)××的城市化作出重要貢獻(xiàn)。5、建設(shè)××市綜合物流園區(qū)是立足××、服務(wù)贛粵閩湘四省、輻射全中國、面向海內(nèi)外的需要從“大市場(chǎng)、大流通”的角度來看，“大市場(chǎng)、大流通”就是要建設(shè)一個(gè)多層次、多形態(tài)、多品種、全方位、開放統(tǒng)一的市場(chǎng)和流通體系。多層次指不同空間尺度上，如全國、省、市、縣及廣大農(nóng)村地區(qū)相互銜接的市場(chǎng)體系；多形態(tài)的市場(chǎng)指有形的交易市場(chǎng)、無形的電子交易和信息交易平臺(tái)、批發(fā)、零售、連鎖經(jīng)營等各種業(yè)態(tài)齊全的市場(chǎng)體系；多品種的市場(chǎng)指商品交易、金融交易、現(xiàn)貨交易、期貨交易市場(chǎng)統(tǒng)一；全方位的市場(chǎng)是指運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、配送、銷售等功能齊備，為生產(chǎn)和生活領(lǐng)域提供全方位服務(wù)的市場(chǎng)；開放統(tǒng)一的市場(chǎng)是指向國際、國內(nèi)、省內(nèi)全面開放的、打破了地區(qū)封鎖和商品及要素流動(dòng)障礙的市場(chǎng)?！痢潦芯C合物流園區(qū)的建設(shè)的發(fā)展包括完善的交通運(yùn)輸和通信信息處理等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、物流園區(qū)和物流樞紐的規(guī)劃與建設(shè)以及便捷高效的商品和服務(wù)的流通體系等多方面的內(nèi)容，在形成完整的網(wǎng)絡(luò)之后，××市綜合物流園區(qū)將發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)，成為服務(wù)贛粵閩湘四省、輻射全中國、面向海內(nèi)外的物流、商流、信息流中心。第三章項(xiàng)目的建設(shè)條件分析一、主要建設(shè)條件1、區(qū)位：⑴××在長珠閩區(qū)位：從全國經(jīng)濟(jì)格局來看，××處于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、閩東南經(jīng)濟(jì)圈、長株潭經(jīng)濟(jì)圈的邊緣。因此××應(yīng)充分考慮和利用交通樞紐優(yōu)勢(shì)，將邊緣區(qū)位市轉(zhuǎn)化為邊緣門戶優(yōu)勢(shì)，成為經(jīng)濟(jì)圈邊緣區(qū)域的次級(jí)中心城市。⑵××市在贛粵閩湘四省邊際地區(qū)中的地位：××位于贛、粵、閩、湘四省邊界，處在南昌、廈門、廣州、長沙四個(gè)大城市的幾何中心。目前××的人口和經(jīng)濟(jì)的腹地主要受到廣州和廈門的輻射，自身的腹地影響非常小，在爭奪人才、資源、技術(shù)的現(xiàn)代城市競(jìng)爭中，其資源和人才極易被周邊大城市的強(qiáng)大磁力所吸引，不利于自身發(fā)展。因此××在建立與周邊大城市的分工聯(lián)系的同時(shí)，還必須增強(qiáng)自身的輻射能力和吸引力，以區(qū)域中心城市的實(shí)力反抗大城市磁力的吸引。⑶××在江西省區(qū)位：××地處江西南大門，是江西第二大城市。以南昌市為中心的贛北地區(qū)輻射能力無法涵蓋全省范圍，基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展考慮，在贛南需要培育一個(gè)能和南昌相呼應(yīng)，不僅能夠帶動(dòng)贛南地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且能夠與南昌一起構(gòu)筑江西省城鎮(zhèn)發(fā)展的“雙核結(jié)構(gòu)”的區(qū)域性中心城市，從而提升江西省城市化的能級(jí)，平衡江西區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。××市作為贛南地區(qū)的中心城市和江西省接受珠三角經(jīng)濟(jì)影響的門戶型城市，無疑是扮演這一角色的必然選擇，因此，未來××市將會(huì)成為江西省的“雙星”城市之一。2、交通：⑴鐵路：京九、贛龍鐵路通過××境內(nèi)，總里程365.3KM,,通過的縣（市區(qū)）有興國縣、贛縣、章貢區(qū)、南康市、信豐縣、龍南縣、于都縣、會(huì)昌縣、瑞金市、通達(dá)率55.56%?！痢翓|站是集貨運(yùn)、客運(yùn)、機(jī)務(wù)、編組于一體的京九鐵路上最大的四座火車站之一。隨著贛龍、贛韶鐵路的建成，××火車站將由鐵路節(jié)點(diǎn)站變成區(qū)域鐵路樞紐?！痢聊险咀鳛榫┚盆F路上的一個(gè)貨運(yùn)站，是聯(lián)系廣東方向和南昌方向的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，但是貨物中轉(zhuǎn)、配送等功能都還未形成。⑵公路：××現(xiàn)有高速公路2條（贛粵高速和昆廈高速），里程186公里；國道4條（G105、G323、G319、G206）,里程960.17公里；省道23條，里程1267.13公里；縣道152條，里程4624.74公里；形成了較為完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)。⑶水運(yùn)：××市現(xiàn)有一個(gè)樞紐港口，即××港，年吞吐能力130萬噸，市域碼頭3991個(gè)，年貨物吞吐量616萬噸。⑷民航：××機(jī)場(chǎng)為僅居南昌昌北機(jī)場(chǎng)之后的江西省第二大機(jī)場(chǎng)，也將是贛粵閩湘四省邊際區(qū)域最大規(guī)模的民用機(jī)場(chǎng)?！痢列聶C(jī)場(chǎng)位于南康市鳳崗鎮(zhèn)桃芫，距××中心城區(qū)16公里，目前為按4D級(jí)設(shè)計(jì)的4C級(jí)國內(nèi)支線機(jī)場(chǎng)。××市在江西省的區(qū)位及公路交通示意圖建設(shè)用地：××市綜合物流園區(qū)建設(shè)用地位于××市新世紀(jì)組團(tuán)（××市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)潭東境內(nèi)），北起105國道與323國道交叉口，南接京九鐵路及××貨運(yùn)南站，并緊依建設(shè)中的××中心城區(qū)環(huán)城快速干道。西北側(cè)為××市出口加工區(qū)。土地利用現(xiàn)狀：基地內(nèi)現(xiàn)狀用地性質(zhì)比較單一，主要以農(nóng)田、菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地為主。村民點(diǎn)散布在整個(gè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，105國道沿線主要是一些經(jīng)營日用雜貨、五金交電、鋼材等零售批發(fā)商店和一處礦產(chǎn)品加工廠。站前路兩側(cè)分布了一些臨時(shí)的木材粗加工點(diǎn)。在京九鐵路南站的附近還有些大小不等的倉儲(chǔ)用地。主要都是一些堆場(chǎng)，在××南站的東側(cè)有硫酸倉庫和油庫。項(xiàng)目場(chǎng)址總體地勢(shì)較平坦，整個(gè)高程在116.02-141.15m之間，開發(fā)建設(shè)條件較好。水文地質(zhì)根據(jù)地質(zhì)初步勘察結(jié)果，本區(qū)域內(nèi)無滑坡、坍塌、地表塌陷、斷層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。場(chǎng)地所在地區(qū)地震設(shè)防烈度為6度，地震動(dòng)峰值加速度值為0.05g,場(chǎng)地土的類型為中軟土~中硬土，場(chǎng)地類別為Ⅱ類。場(chǎng)地地形地貌簡單，地基穩(wěn)定，適宜本項(xiàng)目擬建建筑物的建設(shè)6、公用設(shè)施：本項(xiàng)目施工所需的水、電均由現(xiàn)有公用設(shè)施提供，因自來水、110KV高壓電、低壓生產(chǎn)工作用電均已覆蓋本區(qū)域，能滿足本項(xiàng)目施工以需求。政策許可和群眾支持、參與：一是本項(xiàng)目建設(shè)符合省、市規(guī)劃?！督魇‖F(xiàn)代物流業(yè)“十一五”發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》中明確××為國內(nèi)地區(qū)性物流節(jié)點(diǎn)。規(guī)劃論述如下：“××地處江西南大門，毗鄰珠三角和閩東南。是承接沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地，是國內(nèi)乃至國際鎢、稀土等重要的資源型產(chǎn)業(yè)基地，也是新興的出口加工基地。是江西南部工業(yè)重鎮(zhèn)和貨物進(jìn)出、加工、貿(mào)易的重要商埠，加快建設(shè)綜合性物流園區(qū)，數(shù)個(gè)功能性物流中心和專業(yè)配送中心，疏通贛、閩、粵、湘物流通道，構(gòu)建全國地區(qū)性物流節(jié)點(diǎn)?！笆晃濉薄痢恋貐^(qū)要根據(jù)不同功能定位，重點(diǎn)建設(shè)××綜合物流園（在××南站附近區(qū)域）、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物流配送中心、××東站物流中心、贛江新貨運(yùn)碼頭物流中心、龍南物流中心、瑞金物流中心?！薄丁痢潦形锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展綱要（2006-2015）》也有相關(guān)論述。二是××市委、市政府高度重視××綜合物流園區(qū)的建設(shè)，將該項(xiàng)目列為“十一五”期間全市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。并擬成立××綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)做好項(xiàng)目建設(shè)前期的各項(xiàng)協(xié)調(diào)工作，各有關(guān)部門也統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)，積極參與××市綜合物流園項(xiàng)目建設(shè)的前期相關(guān)服務(wù)工作。三是群眾對(duì)建設(shè)××市綜合物流園區(qū)普遍持支持態(tài)度?！痢辆C合物流園區(qū)的建設(shè)對(duì)促進(jìn)××經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)加快贛南城市化進(jìn)程，促進(jìn)贛南城鄉(xiāng)群眾就業(yè)，對(duì)加快“對(duì)接長珠閩，建設(shè)新××”均有十分重要的意義，在項(xiàng)目征地拆遷工作中得到了當(dāng)?shù)厝罕姷拇罅χС帧６?、SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析(S)一是具備便捷的對(duì)外交通，京九鐵路、贛龍鐵路、贛粵、贛韶高速公路、105國道、323國道挾園區(qū)而過。距××新機(jī)場(chǎng)和成廈高速公路掛線不足10公里。二是它是中心城區(qū)的重要交通樞紐地區(qū)，是聯(lián)系梅林縣城——××中心城區(qū)——南康潭口鎮(zhèn)及南康市區(qū)的最佳通道。三是距××市出口加工區(qū)、××經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、沙河工業(yè)園、贛縣工業(yè)園、南康工業(yè)園距離較近，均在20公里以內(nèi)，可產(chǎn)生較大的物流量。四是基地周邊具備兩種以上的交通方式（公路和鐵路）。五是位于可開發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足、土地成本低廉。六是中國××商貿(mào)城落戶園區(qū)。2、劣勢(shì)分析(W)一是××綜合物流園區(qū)的外部通道尚未形成立體交通體系。××市高速公路尚未形成網(wǎng)絡(luò)，尤其是面向東南沿海的高速出口通道還未打通。雖然贛粵高速公路已全線通車，××新機(jī)場(chǎng)已建成并已投入使用，但是××的交通樞紐地位尚未真正凸顯。二是××一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的交通聯(lián)系尚不方便，甚至連××中心城區(qū)到臨近的贛縣及南康的城際交通也還不夠便捷，而××中心城區(qū)的快速交通網(wǎng)絡(luò)更未見雛形。三是××鐵路南站本身的交通基礎(chǔ)設(shè)施及物流裝備建設(shè)還相當(dāng)薄弱，建設(shè)用地不足?！痢聊险臼蔷┚盆F路上的一個(gè)小站點(diǎn)，是××市的一個(gè)貨運(yùn)站場(chǎng)。其規(guī)模較小，使用率不高，只能轉(zhuǎn)運(yùn)一些小貨物，缺乏相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)和信息平臺(tái)。（區(qū)域內(nèi)最大的貨運(yùn)站是位于贛縣縣城的××東站，為京九線上的四大貨運(yùn)編組站之一。但因××東站周邊為贛縣縣城，無拓展用地，其進(jìn)一步發(fā)展受到限制，而××南站周邊有大片空曠地，具備進(jìn)一步發(fā)展的條件。）四是基地被京九鐵路和規(guī)劃的323國道分割，南北方向的交通受到阻礙。五是2007年全年我市鐵路貨物運(yùn)車量629.2萬噸，都是通過公路運(yùn)輸進(jìn)行轉(zhuǎn)運(yùn)的。因?yàn)槲沂心壳叭狈σ粋€(gè)統(tǒng)一的公路鐵路聯(lián)運(yùn)的服務(wù)平臺(tái)，沒有一個(gè)良好的物流園區(qū)服務(wù)于“公鐵聯(lián)運(yùn)”，該業(yè)務(wù)基本上處于民間自發(fā)狀態(tài)，不能體現(xiàn)效益最優(yōu)的原則，“公鐵聯(lián)運(yùn)”的潛力沒有充分發(fā)揮出來。“物流”沒有成為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的助推劑、催化劑，反而是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一個(gè)“瓶頸”、一塊“短板”。六是××物流業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，市場(chǎng)還比較混亂，提供的服務(wù)功能單一，不能形成規(guī)模經(jīng)營，因此在以后的發(fā)展中政府必須加強(qiáng)其引導(dǎo)作用，規(guī)范整個(gè)物流市場(chǎng)，從而使××市物流企業(yè)走上快速穩(wěn)健的發(fā)展道路。3、機(jī)遇分析(O)一是《××市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》為園區(qū)的建設(shè)提供了有力的保障，并明確了××市綜合物流園區(qū)的規(guī)模、定位、功能、目標(biāo)等。二是隨著沿海城市的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，這給工業(yè)區(qū)帶來了很大的機(jī)遇，也是工業(yè)園區(qū)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。工業(yè)的聚集，必然會(huì)帶來貨物的存放、集裝、中轉(zhuǎn)和運(yùn)輸，為園區(qū)的建設(shè)提供很好的資源。4、挑戰(zhàn)分析(T)與××相比，韶關(guān)、郴州等京廣沿線城市在對(duì)接“珠三角方面”的交通優(yōu)勢(shì)地位正逐步顯現(xiàn)，將對(duì)××乃至江西省對(duì)接“珠三角”的戰(zhàn)略構(gòu)成威脅。第四章項(xiàng)目定位與功能一、××市綜合物流園區(qū)的定位××市綜合物流園的定位為：1、珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)物流北大門;2、海西——珠三角——長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)物流中轉(zhuǎn)站；3、華南物流網(wǎng)與華東物流網(wǎng)的聯(lián)結(jié)樞紐中心;4、華東南部物流中心、京九線上物流中心節(jié)點(diǎn)?！痢辆C合物流園區(qū)功能定位圖二、××綜合物流園區(qū)的功能1、建設(shè)目標(biāo)：近期內(nèi)主要輻射以章貢區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛縣、南康市潭口鎮(zhèn)及南康市區(qū)為核心的××中心城區(qū)；中期，將輻射江西南部乃至贛粵閩湘四省邊際區(qū)域；遠(yuǎn)期，將對(duì)接“長珠閩”，尤其是對(duì)接“珠三角”、“閩三角”物流體系，成為該體系中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。2、業(yè)務(wù)范圍：××綜合物流園區(qū)以城市物流業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，區(qū)域物流業(yè)務(wù)為重點(diǎn)，國際物流業(yè)務(wù)為努力方向?！痢辆C合物流園區(qū)可以上述三類標(biāo)志性業(yè)務(wù)為重點(diǎn)建設(shè)對(duì)應(yīng)的功能分區(qū)，當(dāng)然這些對(duì)應(yīng)的不同功能分區(qū)的有些設(shè)施與設(shè)備又是可以共用的?！痢辆C合物流園區(qū)城市物流業(yè)務(wù)：主要以××中心城區(qū)及其周邊縣市為服務(wù)范圍，該類作業(yè)主要包括按眾多用戶要求完成配貨、送貨等主要業(yè)務(wù)，以及進(jìn)行有關(guān)貨物的分類、包裝、保管、交易、倉儲(chǔ)等功能，××綜合物流園區(qū)的城市物流（主要是日用消費(fèi)品、家具、果蔬、建材等物流）的配送功能將主要由位于××經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的××物流中心來承擔(dān)。綜合物流園區(qū)的城市物流主要服務(wù)于一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)除中心城區(qū)外的城市物流配送業(yè)務(wù)?！痢辆C合物流園區(qū)區(qū)域物流業(yè)務(wù)：主要以江西南部乃至四省邊際區(qū)域作為服務(wù)范圍，將分散的貨物集中成批量貨物或?qū)⒓羞\(yùn)到的大批量貨物分成批量較小的貨物，以實(shí)現(xiàn)零散貨物運(yùn)輸需求與干線規(guī)模運(yùn)輸需求的有效銜接。該類區(qū)域作業(yè)規(guī)模較大，一般需要有較強(qiáng)的輻射能力和庫存儲(chǔ)備，向區(qū)域內(nèi)的客戶提供物流服務(wù)。××綜合物流園區(qū)國際物流業(yè)務(wù)：主要與東南沿海港口合作，實(shí)施鐵海聯(lián)運(yùn)、實(shí)現(xiàn)貨物聯(lián)運(yùn)換裝，其作業(yè)主要涉及海關(guān)清關(guān)、進(jìn)出口商品檢驗(yàn)檢疫、海關(guān)監(jiān)管、保稅等環(huán)節(jié)，需要在海關(guān)聯(lián)檢部門直接參與下才能完成，其作業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，對(duì)設(shè)施設(shè)備要求高。3、規(guī)模本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目服務(wù)功能和××市貨運(yùn)量預(yù)測(cè)結(jié)果確定。據(jù)××市交通局對(duì)2008-2015年鐵路和公路貨運(yùn)量的預(yù)測(cè)，成果如下表：××市2008-2015年鐵路和公路貨運(yùn)量預(yù)測(cè)表年度鐵路貨運(yùn)量（萬噸）公路貨運(yùn)量（十萬噸）2008672.78417.752009771.05454.402010879.52494.842011998.20539.0920121127.08587.1520131266.17639.0120141415.45694.6720151574.94754.14據(jù)預(yù)測(cè)成果，2015年××全市鐵路和公路貨運(yùn)量為9116.34萬噸，按××市“一個(gè)園區(qū)（××綜合物流園區(qū)）、兩個(gè)中心（龍南、瑞金區(qū)域物流中心）、五個(gè)集散地（鐵路東站工業(yè)品集散地、贛江新貨運(yùn)碼頭大宗產(chǎn)品集散地、農(nóng)產(chǎn)品物流集散地、建材及再生資源物流集散地、空港物流集散地）”的物流節(jié)點(diǎn)布局規(guī)劃，按××綜合物流園區(qū)承擔(dān)預(yù)測(cè)總運(yùn)量的50%計(jì)算，得：項(xiàng)目設(shè)計(jì)貨物日流量=9116.34×50%÷365=12.5(萬噸)；江西省物流項(xiàng)目用地控制指標(biāo)對(duì)貨物日流量的控制值為32噸/畝，由此計(jì)算項(xiàng)目貨物日流量控制值=85畝×32噸/畝=11.15萬噸。因此，××綜合物流園區(qū)設(shè)計(jì)貨物日流量為12.5萬噸。本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為3485畝，其中××南站改造用地面積為500畝，項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積2640畝?？偨ㄖ娣e162萬平方米,其中倉儲(chǔ)建筑面積96萬平方米。4、園區(qū)功能一是服務(wù)功能：包括運(yùn)輸配送、現(xiàn)代倉儲(chǔ)、貨物分撥、多式聯(lián)運(yùn)、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務(wù)、展覽展銷、出口加工、辦公等。二是交易功能：建立展示和交易市場(chǎng)群，主要是大宗生產(chǎn)、生活資料供用基地。三是集聚功能：依托貨物需求和物流公共設(shè)施的吸引，形成大型物流企業(yè)進(jìn)駐，大批貨代企業(yè)云集，大量運(yùn)輸車輛往返的集聚效應(yīng)。第五章項(xiàng)目選址和規(guī)劃設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目位置、占地面積分析××綜合物流園區(qū)擬建設(shè)用地位于××市新世紀(jì)組團(tuán)（××市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)潭東境內(nèi)），北起105國道與323國道交叉口，南接京九鐵路及××貨運(yùn)南站，并緊依建設(shè)中的××中心城區(qū)快速通道，在潭東出口加工區(qū)東南側(cè)。擬建項(xiàng)目場(chǎng)址位于新世紀(jì)組團(tuán)的中心，人氣較旺，105、323國道及建設(shè)中的中心城區(qū)快速通道在此交匯、距新機(jī)場(chǎng)10公里，距贛粵高速、昆廈高速公路入口分別為6公里、7公里，有利于較快形成市場(chǎng)和滿足物流配送的要求。該場(chǎng)址20公里范圍內(nèi)周邊有××港澳高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園、××水西工業(yè)園、南康工業(yè)園、沙河工業(yè)園、贛縣工業(yè)園等工業(yè)園區(qū)，路程適中，可為工業(yè)園區(qū)提供快捷的物流配送。綜合來看，此地塊建設(shè)成××綜合物流園將起到連結(jié)新舊城區(qū)、都市區(qū)與工業(yè)區(qū)的樞紐作用。具備良好的物流集散潛質(zhì)。占地面積：3485畝。(占地相關(guān)指標(biāo)分析詳見第三章第一節(jié)：主要建設(shè)條件內(nèi)容)二、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)××綜合物流園占地3143.55畝，總建筑面積172萬平方米（其中倉儲(chǔ)建筑面積96萬平方米）。項(xiàng)目建成后將成為江西省規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的贛粵閩湘四省工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品的聚散基地，也將是××城市一道亮麗的風(fēng)景。在進(jìn)行××綜合物流園規(guī)劃時(shí)，不但要從市場(chǎng)需求出發(fā)，了解市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，同時(shí)也要吸收其它類比專業(yè)物流園區(qū)的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求把物流園規(guī)劃設(shè)計(jì)做得更好。①規(guī)劃超前化。第一、在主體風(fēng)格上要體現(xiàn)時(shí)代特征，符合當(dāng)今時(shí)代潮流。第二、建筑的材料選用，要大量運(yùn)用環(huán)保型，推行國家鼓勵(lì)的新型材料。第三、服務(wù)意識(shí)的超前化，包括物業(yè)管理配套、生活休閑設(shè)施配套等，都要從市場(chǎng)人文思想為出發(fā)點(diǎn)。這些都能體現(xiàn)物流園的超前意識(shí)。第三、適度的超前化是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的超前化?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是現(xiàn)代物流發(fā)展的基礎(chǔ)，沒有經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展就沒有現(xiàn)代物流的高速發(fā)展。現(xiàn)代物流的發(fā)展需要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局相協(xié)調(diào)。②運(yùn)作市場(chǎng)化。發(fā)揮政府鼓勵(lì)、引導(dǎo)和支持作用，營造現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境和必要氛圍，充分發(fā)揮企業(yè)的物流市場(chǎng)中的主體地位，鼓勵(lì)企業(yè)、尤其是骨干企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭中自主創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭力，做大做強(qiáng)。③建筑藝術(shù)化。一方面，××綜合物流園定位的目標(biāo)是各中小物流企業(yè)經(jīng)營業(yè)主和投資業(yè)主，他們的生活水平己達(dá)到小康，具有一定的藝術(shù)審視能力；另一方面，物流園規(guī)劃須體現(xiàn)出時(shí)代潮流特征。第三方面，××是客家搖籃，在建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)客家文化元素更能彰顯物流園的文化底蘊(yùn)。所以在規(guī)劃時(shí)，要求建筑包括整個(gè)園區(qū)設(shè)計(jì)和物流園環(huán)境設(shè)計(jì)藝術(shù)化。④質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，××綜合物流園要達(dá)到國家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標(biāo)準(zhǔn)。⑤建材環(huán)?；?。導(dǎo)入生態(tài)物流園理念，一方面符合社會(huì)對(duì)環(huán)保的要求，迎合消費(fèi)者的需要；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會(huì)降低建筑成本，而且可以有效延長建筑的使用壽命。⑥配套完善化?！痢辆C合物流園周圍城市配套不全，在設(shè)計(jì)時(shí)要完善周邊的設(shè)施配套，建設(shè)便捷的交通、通信、商務(wù)休閑、餐飲休閑娛樂、居住配套等設(shè)施，方便園區(qū)經(jīng)營者與消費(fèi)者。⑦服務(wù)星級(jí)化。把星級(jí)酒店服務(wù)運(yùn)用到××綜合物流園營銷服務(wù)上，以一流的營銷促一流的物流服務(wù)。⑧環(huán)境公園化。即要構(gòu)建和諧、生態(tài)、綠色的物流園。“綠色”物流是現(xiàn)代物流的一個(gè)重要標(biāo)志，物流園區(qū)內(nèi)各主要建筑單體，要求按公園環(huán)境設(shè)計(jì)，注重生態(tài)環(huán)境的自然美、和諧美。⑨流通信息化。根據(jù)中心城市差異化的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，充分利用現(xiàn)有的物流基礎(chǔ)條件，優(yōu)化資源組合，運(yùn)用現(xiàn)代電子信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和先進(jìn)的管理手段，將現(xiàn)有的物流資源從功能和利用效率上得到全面提升。以整合物流資源為基礎(chǔ)，以構(gòu)建現(xiàn)代物流服務(wù)體系為目標(biāo)，堅(jiān)持整合與構(gòu)建相結(jié)合，促進(jìn)現(xiàn)代物流的有序良性發(fā)展。實(shí)現(xiàn)園區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理有效化、溝通世界化等。三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、容積率：總?cè)莘e率：0.82（以占地3143.55畝計(jì)算）其中：工貿(mào)配送區(qū)：0.88商貿(mào)配送區(qū)：0.77集中倉儲(chǔ)區(qū)：1.44包裝加工區(qū)：0.43中轉(zhuǎn)集散區(qū)：0.66鐵路南站作業(yè)區(qū)：0.51保稅物流區(qū)：0.66無水港服務(wù)區(qū)：1.30信息中心：0.61服務(wù)中心：2.802、建筑系數(shù)：48.7%3、綠化率：18%4、建筑紅線退讓道路邊線60米5、建筑物間距12-38米6、規(guī)劃道路： 主干道路30米加兩側(cè)各3米人行道，內(nèi)街道路12米加兩側(cè)各2米分流道。7、××綜合物流園交通主要出入口方向：東、南、西、北。8、物流園主入口方向：東南面（323國道）。9、區(qū)域貨場(chǎng)及停車場(chǎng)要求，每個(gè)貨物儲(chǔ)、運(yùn)功能分區(qū)，面積在10畝左右。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、功能分區(qū)××綜合物流園主要功能分區(qū)為“八區(qū)兩中心，兩個(gè)配套一個(gè)互補(bǔ)”：“八區(qū)”是指工貿(mào)配送區(qū)、商貿(mào)配送區(qū)、集中倉儲(chǔ)區(qū)、包裝加工區(qū)、中轉(zhuǎn)集散區(qū)和鐵路南站作業(yè)區(qū)、保稅物流區(qū)、無水港服務(wù)區(qū)。工貿(mào)配送區(qū)：占地509.85畝，承擔(dān)對(duì)6個(gè)物流節(jié)點(diǎn)、各類工業(yè)園提供各種大宗生產(chǎn)資料的配送和集中倉儲(chǔ)，包括工業(yè)原料、糧食、飼料等。建筑包括單層鋼構(gòu)大棚20萬平方米，四層大宗工業(yè)品、農(nóng)產(chǎn)品綜合交易大樓10萬平方米。本區(qū)容積率為0.88。商貿(mào)配送區(qū)：占地409.65畝，承擔(dān)市域及中心城區(qū)生活資料的供用和配送。建筑為四層框架結(jié)構(gòu)生活資料交易大樓，建筑面積21萬平方米，道路及堆場(chǎng)面積3萬平方米。本區(qū)容積率為0.77。集中倉儲(chǔ)區(qū)，占地572.1畝，發(fā)揮倉庫的集中儲(chǔ)存保管功能，通過與企業(yè)建立供應(yīng)鏈聯(lián)盟，還可以為企業(yè)提供集中庫存功能和相應(yīng)的調(diào)節(jié)功能，從而減少客戶對(duì)倉庫設(shè)施的投資和占用。建筑包括十層立體倉庫，占地面積3.6萬平方米，建筑面積35萬平方米,平面?zhèn)}庫20萬平方米，堆場(chǎng)及道路占地3.5萬平方米，本區(qū)容積率為1.44。包裝加工區(qū)：占地176.4畝，承擔(dān)的功能是運(yùn)輸包裝，也含有商品銷售包裝，流通加工則主要有貼標(biāo)簽、制作并粘貼條形碼等，條件具備的也可以開展商品的簡單加工處理。建筑為四層標(biāo)準(zhǔn)加工廠房，框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積5萬平方米，道路占地面積8000平方米，堆場(chǎng)、停車場(chǎng)面積10萬平方米。本區(qū)容積率為0.43。中轉(zhuǎn)集散區(qū)：占地295.05畝，通過與不同等級(jí)的物流節(jié)點(diǎn)的有效銜接，將本地運(yùn)往其他地區(qū)的貨物集零為整組織發(fā)運(yùn)，將其他地區(qū)進(jìn)入本地的部分貨物化整為零組織運(yùn)送，完成貨物的集散作業(yè)；開展貨物分撥、集裝箱中轉(zhuǎn)、集裝箱拼裝拆箱等業(yè)務(wù)。主要建構(gòu)筑物為鋼構(gòu)大棚及露天堆場(chǎng)。單層鋼構(gòu)大棚面積12萬平方米，露天堆場(chǎng)面積1萬平方米，其他業(yè)務(wù)用房1萬平方米（多層框架結(jié)構(gòu)）。本區(qū)容積率為0.66。鐵路南站作業(yè)區(qū)，占地500畝，承擔(dān)貨物對(duì)集裝中轉(zhuǎn)、集裝箱的拼裝拆箱等功能。主要建構(gòu)筑物有：露天堆場(chǎng)10萬平方米，單層鋼構(gòu)大棚12萬平方米，相關(guān)業(yè)務(wù)用房（多層框架結(jié)構(gòu)）5萬平方米。本區(qū)容積率為0.51。保稅物流區(qū)：占地192.6畝，涵蓋了海關(guān)直通監(jiān)管點(diǎn)、公共保稅倉庫、出口監(jiān)管倉庫等進(jìn)出口保稅的各項(xiàng)功能。主要建構(gòu)筑物為：公共保稅倉庫（單層）4萬平方米，出口監(jiān)管倉庫(單層)3萬平方米，其他業(yè)務(wù)用房（六層框架）1.5萬平方米。本區(qū)容積率為0.66。無水港服務(wù)區(qū)：占地132.75畝，指在內(nèi)陸地區(qū)建立的具有報(bào)關(guān)、報(bào)驗(yàn)、簽發(fā)、提單等港口服務(wù)功能的物流中心。建筑物包括：報(bào)關(guān)綜合服務(wù)大廳、其他相關(guān)服務(wù)用房等，均為六層框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積為11.5萬平方米，本區(qū)容積率為1.30。“兩中心”指信息中心和服務(wù)中心。信息中心：占地73.65畝，承擔(dān)物流園區(qū)的信息匯集地，提供訂貨、儲(chǔ)存、加工、運(yùn)輸、銷售的服務(wù)信息及客戶需要的物流服務(wù)相關(guān)信息；物流園區(qū)還可以通過物流作業(yè)信息，控制相關(guān)的物流過程，實(shí)施集成化管理。建筑物為信息中心綜合服務(wù)大樓一幢，七層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積3萬平方米。本區(qū)容積率為0.61。服務(wù)中心：占地40.2畝，承擔(dān)一體化運(yùn)作的物流公共支持系統(tǒng)服務(wù)。如設(shè)立綜合服務(wù)中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設(shè)施；同時(shí)還可開展諸如通關(guān)、保稅、法律、結(jié)算、需求預(yù)測(cè)、咨詢、培訓(xùn)、技術(shù)開發(fā)等增值服務(wù)。建筑物為辦公及管理綜合服務(wù)樓一幢，3萬平方米，12層框剪結(jié)構(gòu)；商務(wù)酒店一幢4.5萬平方米，18層能框剪結(jié)構(gòu)。本區(qū)容積率為2.80。“兩個(gè)配套”：生活配套服務(wù)區(qū)：主要承擔(dān)潭東小城鎮(zhèn)建設(shè)、綜合物流園區(qū)和出口加工區(qū)的生活配套服務(wù)；行政服務(wù)區(qū)：為物流園區(qū)和出口加工區(qū)提供相應(yīng)的行政、商貿(mào)、科研等功能?！耙粋€(gè)互補(bǔ)”：是指出口加工區(qū)和綜合物流園區(qū)相互之間的功能互補(bǔ)，包括生產(chǎn)資料的配送、運(yùn)輸?shù)任锪鞣?wù)，是物流園區(qū)服務(wù)外貿(mào)出口最主要的業(yè)務(wù)方向，可使外貿(mào)出口更加便捷，也更有利于外資企業(yè)入駐出口加工區(qū)。2綠化系統(tǒng)規(guī)劃××綜合物流園的綠化重點(diǎn)為服務(wù)中心、各交通主干道兩側(cè)、各建筑物周邊、貨場(chǎng)、停車場(chǎng)外圍邊緣。要特別注重辦公商務(wù)休閑區(qū)部分，形成相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)設(shè)計(jì)，采用草皮鋪蓋，物流園內(nèi)以灌木、喬木等常綠植物交替，形成立體綠化格局，豐富綠地的層次感。物流園整體綠化從辦公休閑娛樂區(qū)到商業(yè)區(qū)自然切換，做到內(nèi)部、外部的自然環(huán)境統(tǒng)一協(xié)調(diào)。應(yīng)充分考慮××亞熱帶地區(qū)的特點(diǎn)，引入當(dāng)今園林設(shè)計(jì)潮流，采用多景點(diǎn)布局而又重點(diǎn)突出，從而形成一個(gè)點(diǎn)、線、面相結(jié)合，層次分明，全方位的綠化系統(tǒng)。其具體層劃分為：酒店及辦公休閑小區(qū)綠地——園區(qū)功能區(qū)綠地——道路綠化。3公建設(shè)施規(guī)劃為適應(yīng)物流園人員、車輛流動(dòng)要求和商務(wù)辦公要求，應(yīng)在物流園內(nèi)或物流園附近1公里范圍內(nèi)建設(shè)相關(guān)公用配套設(shè)施：休閑文化設(shè)施:露天運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，高品位酒店，悠閑康樂文化等。（設(shè)在物流園的生活配套服務(wù)區(qū)）大型商業(yè)購物中心：設(shè)計(jì)大型超市，引入品牌組團(tuán)加盟等（也可設(shè)在園區(qū)內(nèi)）。商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)：設(shè)計(jì)銀行、通訊等機(jī)構(gòu)，商務(wù)辦公配套等機(jī)構(gòu)，保證辦公的便捷性。④物業(yè)管理設(shè)施：環(huán)境、保潔、保安等安全服務(wù)機(jī)構(gòu)、配電、供水、修葺等（設(shè)在物流園內(nèi)）。⑤生活服務(wù)設(shè)施：公廁、垃圾處理、公共事業(yè)服務(wù)等，園區(qū)內(nèi)各類公共生活設(shè)施附屬用房建筑面積共計(jì)2萬平方米。園區(qū)道路規(guī)劃園區(qū)內(nèi)部按功能分區(qū)自然切割，形成園區(qū)內(nèi)部的道路形成“三橫三縱”主干道結(jié)構(gòu)。近期主要打通通往××南站的潭東四路，修整現(xiàn)站前路，完成新建的環(huán)南站連接環(huán)城高速的道路，南與新323國道銜接，北與環(huán)城高速連接，整體形成公路與鐵路聯(lián)運(yùn)的效果。然后在園區(qū)建設(shè)期間將全部打通園區(qū)的道路系統(tǒng)，形成園區(qū)內(nèi)部貨運(yùn)暢通的道路網(wǎng)。園區(qū)給排水設(shè)施給水：由當(dāng)?shù)刈詠硭畯S供給，取自于章江，按日生活用水量50L/人，日工作用水量150L/人，正常運(yùn)營期間從業(yè)人員20000人計(jì)，則日用水量為4000噸。排水：本項(xiàng)目污水主要是生活污水，估算排水量為3600噸/日。排水按雨污分流的原則排放，在各類建筑物周邊視地勢(shì)情況修筑雨水收集池，雨水通過收集池直接排入園區(qū)總排水道，生活污水排入化糞池，經(jīng)發(fā)酵處理后由保潔人員轉(zhuǎn)運(yùn)到周邊農(nóng)村用于農(nóng)業(yè)用肥；其他污水由污水收集池收集，園區(qū)保潔人員定期清理，轉(zhuǎn)運(yùn)至城市污水處理廠處理。園區(qū)供電及弱電設(shè)施按信息中心用房、辦公服務(wù)用房15W/平方米，其他工作用房20W/平方米計(jì)算，園區(qū)總供電負(fù)荷為3200KW。因××綜合流園區(qū)面積較大，擬按600畝左右為一個(gè)供電區(qū)間，建設(shè)變配電設(shè)施五處，分五路供電，信息中心、服務(wù)中心兩個(gè)功能區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)兩路供電同時(shí)到達(dá)，做到互為備用，以保證核心業(yè)務(wù)不因斷電而中止。整個(gè)園區(qū)應(yīng)建立內(nèi)部局域網(wǎng)，按工作區(qū)100平方米/信息點(diǎn)，生活休閑及辦公服務(wù)區(qū)50平方米/信息點(diǎn)，信息中心20平方米/信息點(diǎn)設(shè)置，共需設(shè)備信息點(diǎn)2500個(gè)。電話、電視等弱電設(shè)施視需要布置，擬布點(diǎn)1500個(gè)。園區(qū)通風(fēng)、暖通設(shè)施本項(xiàng)目處理亞熱帶地區(qū)，又屬夏熱冬冷地區(qū)，工作區(qū)主要考慮通風(fēng)散熱，辦公區(qū)及信息中心應(yīng)同時(shí)考慮通風(fēng)散熱和冬季取暖。散熱空調(diào)機(jī)擬采用分體冷暖空調(diào)機(jī)，既節(jié)約能源，又方便管理。園區(qū)人防設(shè)施因××綜合物流園區(qū)正常運(yùn)營期間工作人員將達(dá)2萬人左右，加上各客戶人員，各層次投資者和消費(fèi)者，每天隨物流而集中的人數(shù)將達(dá)3-3.5萬人，屬人員密集地區(qū)，因此必須設(shè)置人民防空設(shè)施。人防設(shè)施擬分開3處建設(shè)，總面積為9萬平方米，以各類建筑物地下室兼作人防設(shè)施，其建設(shè)按人防工程建設(shè)相關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。第六章項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營方案一、項(xiàng)目建設(shè)初步安排本項(xiàng)目分兩期建設(shè)。首期工程：2009年1月至2010年12月建設(shè)，投資15億元，主要建設(shè)道路、給排水、通信網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施，精心打造××綜合物流園區(qū)較好的軟硬件投資環(huán)境。主干道、市政管網(wǎng)建設(shè)，按照“八通一平”的高標(biāo)準(zhǔn)先期開發(fā)?！鞍送ā笔牵旱缆吠?、雨水通、污水通、供電通、燃?xì)馔ā⑼ㄐ磐?、寬帶通、有線電視通；“一平”是：園區(qū)土地平整。建設(shè)工貿(mào)配送區(qū)和商貿(mào)配送區(qū)，著手搭建信息平臺(tái)，啟動(dòng)××鐵路南站的擴(kuò)建工程的前期工作。二期工程：于2011年1月至2013年12月建設(shè)，投資額18.179億元。全面開展綜合物流園的各功能區(qū)域建設(shè)，包括集中倉儲(chǔ)區(qū)、包裝加工區(qū)、中轉(zhuǎn)集散區(qū)、行政服務(wù)區(qū)、保稅區(qū)、無水港服務(wù)區(qū)、生活配套區(qū)和鐵路南站作業(yè)區(qū)。二、組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目策劃期由××市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)，就項(xiàng)目可行性研究、確定項(xiàng)目建設(shè)方案，以及項(xiàng)目前期相關(guān)協(xié)調(diào)工作。建設(shè)期間，成立××市綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目招商引資、工程建設(shè)和工程質(zhì)量進(jìn)行全面管理和協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目按時(shí)高質(zhì)量完成。項(xiàng)目建成后，采取靈活多樣的形式面向全國對(duì)物流企業(yè)招租，或整體引進(jìn)大型物流服務(wù)機(jī)構(gòu)。政府相關(guān)管理機(jī)構(gòu)派駐物流服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，并組建物業(yè)公司，做好物流園水、電、氣、通信及其他后勤服務(wù)等工作。運(yùn)營期間的物業(yè)管理1物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對(duì)于物業(yè)設(shè)計(jì)、管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)中的各種缺陷，并為以后的管理做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是為物流園的經(jīng)營企業(yè)服務(wù)。物流園的物業(yè)管理主要屬于商業(yè)經(jīng)營物業(yè)，不僅要對(duì)物流園區(qū)內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理，其重點(diǎn)是對(duì)物流園區(qū)物業(yè)的經(jīng)營。為了提高物流園區(qū)的管理質(zhì)量，打造物流園的市場(chǎng)品牌，建議物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)能前期介入，讓進(jìn)入物流園的企業(yè)主能真切感受到開發(fā)方對(duì)物業(yè)管理的重視，感到××綜合物流園項(xiàng)目有別于其他物流設(shè)施項(xiàng)目的真實(shí)所在，特別是如能讓有一定知名度的優(yōu)秀物業(yè)管理公司作為物業(yè)顧問，將會(huì)極大促進(jìn)××綜合物流園的招商引資。優(yōu)秀的物業(yè)管理顧問公司同時(shí)也會(huì)給物流園區(qū)增加新的亮點(diǎn)。2物業(yè)管理組織形式物業(yè)管理組織形式主要可分為二類：一是組建由開發(fā)方為主的物業(yè)管理公司；二是委托有專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)公司，在開發(fā)方完成開發(fā)目標(biāo)之后，市場(chǎng)的繁榮完全依賴于物業(yè)管理。物業(yè)管理必須做到完成××綜合物流園市場(chǎng)品牌的延伸與發(fā)展，保持××綜合物流園可持續(xù)發(fā)展的空間，為廣大經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)造更大的財(cái)富。3管理費(fèi)的確定參照相關(guān)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)的收取水平，根據(jù)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本初步分析，將市場(chǎng)管理體制人員的支出和辦公費(fèi)用的支出預(yù)提300人按每年每人20000元計(jì)入成本，計(jì)入成本時(shí)間為10年，共計(jì)提6000萬元，所以在10年每平方米物業(yè)可設(shè)定在0.2～0.3元之間，這樣既符合××市的基本行情，又保證物業(yè)管理水平。4對(duì)××綜合物流園物業(yè)管理的建議1、封閉式的市場(chǎng)管理2、廣告資源的整合3、建立行業(yè)商會(huì)4、成立專業(yè)配送公司5、當(dāng)?shù)毓柴v勤點(diǎn)6、24小時(shí)保安7、專職消防安全員制8、專職市場(chǎng)廣告公司9、保潔責(zé)任人制10、水、電收費(fèi)、維修責(zé)任人制11、開展文明守法經(jīng)營戶評(píng)選第七章投資初步估算一、投資估算的依據(jù)1、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）2、《江西省建筑工程綜合定額》（2004年版）3、《江西省建筑工程費(fèi)用定額》（2004年版）4、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）5、當(dāng)?shù)仡愃乒こ淘靸r(jià)資料6、建設(shè)單位提供的其他資料二、投資估算1、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)本項(xiàng)目總建筑面積1720000平方米（其中各類四-七層框架結(jié)構(gòu)房屋565000平方米，高層（10層\12層\18層）框剪結(jié)構(gòu)大樓425000平方米，單層磚混倉庫270000平方米，單層鋼架大棚340000平方米,其他附屬建筑20000平方米）。建安工程費(fèi)估算表7—1××綜合物流園建筑安裝工程費(fèi)用估算項(xiàng)目單價(jià)(元)建筑面積(萬㎡)合價(jià)(萬元)備注建安成本四-七層框架110056.562150此單價(jià)包含了土建、內(nèi)外裝修裝飾、給排水、強(qiáng)弱電、消防等設(shè)施費(fèi)用，高層框剪160042.568000單層磚混80027.021600鋼構(gòu)大棚80034.027200附屬建筑8502.0