政治環(huán)境對營銷的影響

/組長：組員：口號：馳騁商界所向披靡做最好的營銷團隊先鋒前言十一五期間中國的政治環(huán)境處于復雜深刻的變動之中，就國際環(huán)境而言恐怖主義，地緣政治等不確定因素使中國在動蕩的國際中處于重要的地位。美國作為全球唯一的霸權(quán)國家在經(jīng)歷了世界金融危機以后影響力和信譽明顯下降，而中國強有力的措施使中國的國際地位得到進一步的提升，2008年奧運會和世博會的舉辦，更是深刻的證明了這一點。就國政治環(huán)境而言，前兩項國際型的重大事件使中國經(jīng)濟得到了飛速發(fā)展，國家領(lǐng)導人也一直致力于健康平穩(wěn)的發(fā)展中國經(jīng)濟。目錄摘要、關(guān)鍵字、目的……………3政治環(huán)境的容…………4（一）定義…………………4（二）政治環(huán)境的分類……4（三）各政治因素的在聯(lián)系……………4政治環(huán)境對營銷的影響……5（一）政治環(huán)境對企業(yè)的影響特點…………5（二）政治環(huán)境對營銷的影響……………5（三）新醫(yī)療體制改革對藥品營銷的影響…6案例分析……8參考文獻……17[摘要]政治環(huán)境一直是營銷的一個重要因素，這里從政治環(huán)境的定義、類別與它們之間的關(guān)系，從而深入分析其對營銷的影響。以醫(yī)療體制改革和房地產(chǎn)為案例來說明政治環(huán)境對營銷影響的程度[關(guān)鍵字]政治環(huán)境營銷影響[目的]通過對政治環(huán)境對營銷的影響分析，來把握以后國際環(huán)境以與國政策對營銷的影響，與早做好預測，來調(diào)整產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和營銷方案，防止不必要的損失以與把握動態(tài)，做出最好的營銷決策。一、政治環(huán)境的容（一）定義廣義：指一個國家的意識形態(tài)、統(tǒng)治集團的價值取向的統(tǒng)稱。包括政治制度、政治體制、方針政策、法律法規(guī)等方面。狹義：從經(jīng)濟角度看，指企業(yè)市場營銷活動的外部政治形勢和狀況以與國家方針政策的變化對市場營銷活動帶來的或可能帶來的影響。這些因素常常制約、影響企業(yè)的經(jīng)營行為，尤其是影響企業(yè)較長期的投資行為。從政治角度看，指特定政治主體從事政治生活所面對的各種現(xiàn)象和條件的總和?？上鄬Φ貏澐譃檎误w系環(huán)境(包括政治資源、政治模式、政治局勢等)和政治體系外環(huán)境(包括自然環(huán)境、社會環(huán)境和國際環(huán)境等)。(二)分類1.國政治局勢（1）政治制度。是指社會政治領(lǐng)域中要求政治實體遵行的各類準則或規(guī)。（2）政黨制度。指的是一個國家通過政黨進行整治活動的方式或狀態(tài)。我國的政黨制度是中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導的多黨合作和政治協(xié)商制度。（3）政治性團體。是指基于共同的利益需要，有組織地去參于政治過程和影響政府決策的社會利益群體。例如“九三學社”、“中國紅十字會”等。（4）黨和國家的方針政策。各個國家在不同時期，根據(jù)不同需要頒布一些經(jīng)濟政策，制定經(jīng)濟發(fā)展方針，這些方針、政策不僅要影響本國企業(yè)的營銷活動，而且還要影響外國企業(yè)在本國市場的營銷活動。人口政策、能源政策、物價政策、財政政策、金融與貨幣政策等，都給企業(yè)研究經(jīng)濟環(huán)境、調(diào)整自身的營銷目標和產(chǎn)品構(gòu)成提供了依據(jù)。（5）政治局勢。指企業(yè)營銷所處的國家或地區(qū)的政治穩(wěn)定狀況。一個國家的政局穩(wěn)定與否會給企業(yè)營銷活動帶來重大的影響。例如戰(zhàn)爭、暴亂、罷工、政權(quán)更替等政治事件都可能對企業(yè)營銷活動產(chǎn)生不利影響，能迅速改變企業(yè)環(huán)境。2.國際政治局勢（1）國際政治局勢?，F(xiàn)狀：①局部戰(zhàn)爭頻發(fā)；②國際恐怖主義泛濫；②“藏獨”、“東突”勢力猖獗。④世界多極化發(fā)展的大勢所趨（2）國際關(guān)系。是國家之間的政治、經(jīng)濟、文化、軍事等關(guān)系。國際關(guān)系主要包括兩個方面的容：①企業(yè)所在國與營銷對象國之間的關(guān)系。②國際企業(yè)的營銷對象國與其他國家之間的關(guān)系。（3）目標國的國政治環(huán)境。目前，在全球化趨勢下，國際上各國政府采取的對企業(yè)營銷活動有重要影響的政策和干預措施。主要有：①進口限制。這指政府所采取的限制進口的各種措施；②稅收政策。政府在稅收方面的政策措施會對企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生影響。③價格管制。當一個國家發(fā)生了經(jīng)濟問題時，如經(jīng)濟危機、通貨膨脹等，政府就會對某些重要物資，以至所有產(chǎn)品采取價格管制措施；④外匯管制。指政府對外匯買賣與一切外匯經(jīng)營業(yè)務所實行的管制；⑤國有化政策。指政府由于政治、經(jīng)濟等原因?qū)ζ髽I(yè)所有權(quán)采取的集中措施。3.政治局勢的在聯(lián)系政治制度起決定性的作用，它深刻影響著政黨制度。黨和國家根據(jù)政治局勢的變化和不同來制定不痛的方針政策。進而影響企業(yè)的營銷活動。由于全球一體化的加深，國際政治環(huán)境對國政治環(huán)境有著不可忽略的作用，因而在進行企業(yè)營銷活動時應當對此引起足夠的重視。二、政治環(huán)境對營銷的影響（一）政治環(huán)境對營銷營銷的特點1.直接性。即國家政治環(huán)境直接影響著企業(yè)的經(jīng)營狀況。2.難于預測性對于企業(yè)來說，很難預測國家政治環(huán)境的變化趨勢。3.不可逆轉(zhuǎn)性。政治環(huán)境因素一旦影響到企業(yè)，就會使企業(yè)發(fā)生十分迅速和明顯的變化，而這一變化企業(yè)是駕馭不了的。（二）政治環(huán)境對企業(yè)營銷的影響1.國際政治環(huán)境對企業(yè)營銷的影響（1）政治局勢政治局勢指企業(yè)營銷所處的國家或地區(qū)的政治穩(wěn)定狀況。一個國家的政局穩(wěn)定與否會給企業(yè)營銷活動帶來重大的影響。正面影響：政局穩(wěn)定，生產(chǎn)發(fā)展，人民安居樂業(yè)，就會給企業(yè)造成良好的營銷環(huán)境，有利于企業(yè)利潤的實現(xiàn)。負面影響：政局不穩(wěn)，社會矛盾尖銳，秩序混亂，這不僅會影響經(jīng)濟發(fā)展和人民的購買力，而且對企業(yè)的營銷心理也有重大影響。戰(zhàn)爭、暴亂、罷工、政權(quán)更替等政治事件都可能對企業(yè)營銷活動產(chǎn)生不利影響。例如，一個國家的政權(quán)頻繁更替，尤其是通過暴力改變政局，這種政治的不穩(wěn)定，會給企業(yè)投資和營銷帶來極大的風險。像中東地區(qū)的一些國家，雖然有較大的市場潛力，但由于政治不穩(wěn)定，國經(jīng)常發(fā)生沖突、派系沖突，還有恐怖組織的恐怖活動，國家之間也常有戰(zhàn)事，這樣的市場有較大的風險，需要認真評估。（2）國際關(guān)系即國家之間的政治、經(jīng)濟、文化、軍事等關(guān)系。發(fā)展國際間的經(jīng)濟合作和貿(mào)易關(guān)系是人類社會發(fā)展的必然趨勢，企業(yè)在其生產(chǎn)經(jīng)營過程中，都可能或多或少地與其他國家發(fā)生往來，開展國際營銷的企業(yè)更是如此。因此，國家間的關(guān)系也就必然會影響企業(yè)的營銷活動。這種國際關(guān)系主要包括兩個方面的容：①企業(yè)所在國與營銷對象國之間的關(guān)系。例如，中國在國外經(jīng)營的企業(yè)要受到市場國對于中國外交政策的影響。如果該國與我國的關(guān)系良好，則對企業(yè)在該國經(jīng)營有利；反之，如果該國對我國政府持敵對態(tài)度，那么，中國的企業(yè)就會遭到不利的對待，甚至攻擊或抵制。比如中美兩國之間的貿(mào)易關(guān)系就經(jīng)常受到兩國外交關(guān)系的影響。美國經(jīng)常攻擊中國的人權(quán)狀況，貿(mào)易上也常常采取一些歧視政策，如搞配額限制，所謂“反傾銷”等，阻止中國產(chǎn)品進入美國市場。這對中國企業(yè)在美國市場上的營銷活動是極為不利的。②國際企業(yè)的營銷對象國與其他國家之間的關(guān)系。國際企業(yè)對于市場國來說是外來者，但其營銷活動要受到市場國與其他國家關(guān)系的影響。例如，中國與伊拉克很早就有貿(mào)易往來，后者曾是我國鐘表和精密儀器的較大客戶。海灣戰(zhàn)爭后，由于聯(lián)合國對伊拉克的經(jīng)濟制裁，使我國企業(yè)有很多貿(mào)易往來不能進行。阿拉伯國家也曾聯(lián)合起來，抵制與以色列有貿(mào)易往來的國際企業(yè)。當可口可樂公司試圖在以色列辦廠時，引起阿拉伯國家的普遍不滿，因為阿拉伯國家認為，這樣做有利于以色列發(fā)展經(jīng)濟。而當可口可樂公司在以色列銷售成品飲料時，卻受到阿拉伯國家的歡迎，因為他們認為這樣做會消耗以色列的外匯儲備。這說明國際企業(yè)的營銷對象國與其他國家之間的關(guān)系，也是影響國際企業(yè)營銷活動的重要因素。（3）目標國的國政治環(huán)境各個國家在不同時期，根據(jù)不同需要頒布一些經(jīng)濟政策，制定經(jīng)濟發(fā)展方針，這些方針、政策不僅要影響本國企業(yè)的營銷活動，而且還要影響外國企業(yè)在本國市場的營銷活動。2.國政治環(huán)境對企業(yè)營銷的影響（1）對本國企業(yè)的影響：直接影響：一個國家制定出來的經(jīng)濟與社會發(fā)展戰(zhàn)略、各種經(jīng)濟政策等，企業(yè)都是要執(zhí)行的，而執(zhí)行的結(jié)果必然要影響市場需求，改變資源的供給，扶持和促進某些行業(yè)的發(fā)展，同時又限制另一些行業(yè)和產(chǎn)品的發(fā)展，那么企業(yè)就必須按照國家的規(guī)定，生產(chǎn)和經(jīng)營國家允許的行業(yè)和產(chǎn)品。間接影響：通過征收個人收入調(diào)節(jié)稅，調(diào)節(jié)消費者收入，從而影響消費者的購買力來影響消費者需求；國家還可以通過增加產(chǎn)品稅來抑制某些商品的需求，如對香煙、酒等課以較重的稅收來抑制消費者的消費需求。這些政策必然影響社會購買力，影響市場需求，從而間接影響企業(yè)營銷活動。（2）對國外企業(yè)營銷的影響：①進口限制。這指政府所采取的限制進口的各種措施，如許可證制度、外匯管制、關(guān)稅、配額等。政府進行進口限制使外國企業(yè)在本國市場上競爭處于劣勢。不利于外國企業(yè)的營銷活動。②稅收政策。政府在稅收方面的政策措施會對企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生影響。比如對某些產(chǎn)品征收特別稅或高額稅，則會使這些產(chǎn)品的競爭力減弱，給經(jīng)營這些產(chǎn)品的企業(yè)效益帶來一定影響。外匯管制。外匯管制對企業(yè)營銷活動特別是國際營銷活動產(chǎn)生重要影響。例如，實行外匯管制，使企業(yè)生產(chǎn)所需的原料、設(shè)備和零部件不能自由地從國外進口，企業(yè)的利潤和資金也不能或不能隨意匯回母國。政治環(huán)境對企業(yè)營銷活動的影響主要表現(xiàn)為國家政府所制定的方針政策，如人口政策、能源政策、物價政策、財政政策、貨幣政策等，都會對企業(yè)營銷活動帶來影響。下面就以新醫(yī)療體制改革這一政策對藥品營銷的影響進行分析。例：新醫(yī)療體制改革對藥品營銷的影響首先醫(yī)療體制改革的政策可以用五個關(guān)鍵詞來體現(xiàn)，分別是：政府主導、傾向基層、全民覆蓋、均等化、公益性；醫(yī)改的核心是解決“看病難、看病貴”的問題（其核心是基本醫(yī)療保障體系的建設(shè)）；醫(yī)改的最終目標，是建立覆蓋城鄉(xiāng)居民的基本醫(yī)療衛(wèi)生制度，這一制度將在10年基本建成。一：醫(yī)療體制改革的政策對藥品銷售帶來了前所未有的機遇；1：價格中、低的普藥銷售將迎來突飛猛進的發(fā)展。因為質(zhì)量好，價格中、低的普藥進入國家基本藥物的目錄比較容易，如果能進入新農(nóng)合藥物目錄的藥品銷售則會更好。2：技術(shù)壁壘高的新藥或者獨家品種的銷售具有非常明顯的優(yōu)勢。因為這些品種在招標過程中具有很強的競爭力以與強大的定價能力（有些可以自主定價）。如果這些品種能進入國家基本藥物目錄，則更加能夠給這些醫(yī)藥企業(yè)帶來極其豐厚的利潤空間。3：贏得招標即贏得銷售（贏得招標有銷售、沒贏得招標沒銷售）。2009年1月20日7號文《進一步規(guī)醫(yī)療機構(gòu)藥品集中采購工作的意見》公布：要全面推行以政府為主導、以省（區(qū)、市）為單位的網(wǎng)上藥品集中采購方式。同時高強同志講話中明確：基本藥物和非基本藥物都要通過藥品集中采購來進行。4：具備臨床醫(yī)療專業(yè)背景和具有極強競爭力的銷售隊伍能大幅驅(qū)動藥品的銷售。5：高素質(zhì)、相對穩(wěn)定的政府事務部門讓醫(yī)藥企業(yè)在醫(yī)改中具有明顯的競爭優(yōu)勢。衛(wèi)生部門主導的醫(yī)療體制改革、藥品招標；勞動和社會保障部門主導的國家醫(yī)療保障政策、全民醫(yī)保策略、報銷比例和臨床限制、國家目錄、省級目錄和給付城市目錄等；國家發(fā)展和改革委員會主導的藥品定價辦法、藥品價格模型、國家發(fā)改委定價和省級物價部門定價、處方藥的價格和非處方藥的定價、單獨定價、差比價等；還有工商行政管理局、食品藥品監(jiān)督管理局、疾病和預防控制中心等等對醫(yī)藥企業(yè)的發(fā)展都非常重，而這些部門都需要具有高素質(zhì)的政府事務人員去與他們溝通、辦理。二：醫(yī)療體制改革的政策對藥品銷售也帶來了空前的挑戰(zhàn)；1.藥品大幅降價使醫(yī)藥企業(yè)的利潤空間嚴重縮小。根據(jù)Frost&Sullivan咨詢公司的分析，對于普藥產(chǎn)品來說，如果想要進入“國家基本藥物目錄”，首先，產(chǎn)品價格會比原先下降，業(yè)認為降價幅度在20％－25％左右；但是不進入基本目錄則銷量會進一步萎縮。醫(yī)改就是要實施基本藥物制度，減輕患者醫(yī)藥負擔。我們可以預計，普藥生產(chǎn)企業(yè)的將來應該是：強者愈強，弱者愈弱，最終加快行業(yè)整合，市場更趨集中。2.藥品公開招標采購將決定醫(yī)藥企業(yè)的生死和存亡。藥品的掛網(wǎng)采購是醫(yī)藥企業(yè)的首要營銷FromEMKT..cn容；在醫(yī)改過程中，藥品不中標則在醫(yī)院市場無從銷售，產(chǎn)品中標質(zhì)量直接影響銷售規(guī)模。3.藥品是否進入醫(yī)保目錄也是決定其銷售成敗的關(guān)鍵所在。能否進入醫(yī)保目錄對藥品銷售來說肯定是一個機會或挑戰(zhàn)，其報銷比例和臨床限制也是醫(yī)生是否處方、患者是否接受該藥品的一個非常重要的因素。4.缺乏高素質(zhì)的政府事務人才將使醫(yī)藥企業(yè)在競爭中處于明顯的劣勢地位。許多公司企業(yè)因缺乏專門處理政府事務的高素質(zhì)人才，從而與衛(wèi)生部門、勞動和社保部門、發(fā)改委等缺乏充分、有效地溝通，致使企業(yè)在藥品招標過程中處于被動地位，一線銷售地區(qū)面對產(chǎn)品“沒中標”或“沒招標”則無計可施，面對各省不斷變化的掛網(wǎng)更加感到無所適從。缺乏與工商行政管理局、食品藥品監(jiān)督管理局、疾病和預防控制中心等進行有效溝通，當企業(yè)出現(xiàn)或者面臨一些突發(fā)事件時也很難采取有效地處理手段。綜上所述，醫(yī)療體制改政策對醫(yī)藥企業(yè)的發(fā)展既帶來了前所未有的機遇，也帶來了空前的挑戰(zhàn)。一個醫(yī)藥企業(yè)要想在醫(yī)療體制改過程中處于主動、取得絕對的競爭優(yōu)勢，除其有眾多優(yōu)質(zhì)和具有較強的價格競爭優(yōu)勢品種、較強的新藥研發(fā)能力外；必須有一支優(yōu)秀的、專業(yè)銷售隊伍，善于適時地調(diào)整銷售策略如重視藥店、社區(qū)和農(nóng)村市場；必須有一支高素質(zhì)、甘愿默默付出的政府事務隊伍，因為醫(yī)療體制改是一個不斷變法、不斷完善的動態(tài)過程！三、案例（一）十一五期間國家針對房地產(chǎn)頒發(fā)的一些文件1．2006-5-17國務院常務會議上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（“國六條”）包括住房供應結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)等方面。2.2007-9-27央行、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（３５９號文）要求各商業(yè)銀行將申請購買第二套(含)以上住房的貸款首付款比例下限提高至40%，其房貸利率也至少要在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%，不得低于同檔利率的1.1倍。嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款，項目資本金不達35%，不得發(fā)放貸款等。開始有意淡化房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的提法，強調(diào)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)在推動國民經(jīng)濟增長和帶動民生方面的作用。3.2007-8-21中國人民銀行《關(guān)于調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率的通知》規(guī)定從2007年8月22日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)與五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.09個百分點。4.2008-2-25建設(shè)部《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導意見》(建規(guī)[2008]46號)政府部門加快了住房建設(shè)計劃的制定速度，加大了“計劃”手段在住房市場調(diào)控中的作用。該政策的影響頗為深遠，并且會得到人們的持續(xù)關(guān)注。5.2009-6-19中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》要求加強信貸管理，切實防按揭貸款風險，促進按揭貸款業(yè)務健康有序發(fā)展。堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖一、嚴格執(zhí)行國家各項房地產(chǎn)稅收和金融政策二、嚴格土地供應政策，切實增加普通商品住房土地供應三、加快建立和完善住房保障體系，積極推進大型居住社區(qū)建設(shè)四、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測監(jiān)管（二）房地產(chǎn)的其他背景2008年金融危機，舉辦奧林匹克運動會，國慶六十周年、大規(guī)模的舊城改造。根據(jù)以上政府頒發(fā)的各種條例，文件，還有整個政治環(huán)境我們可以看到：(1)房地產(chǎn)業(yè)十一五期間發(fā)展情況今年是“十一五計劃”的最后一年，十一五期間是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的時期。受奧運會、國慶六十周年的拉動，雖然遭遇了2008年國際金融危機的影響，房地產(chǎn)業(yè)仍然取得了巨大發(fā)展。十五(2001-2005年)和十一五(2006-2010年)期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合情況比較如下：表12001-2009年市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展綜合情況年份國生產(chǎn)總值（億元）人口（萬人）人均生產(chǎn)總值（元）固定資產(chǎn)投資（億元）其中房地產(chǎn)開發(fā)（億元）竣工面積（萬平方米）其中:住宅（萬平方米）城鎮(zhèn)人均居住面積（平方米）建筑面積（平方米）200128171383253001531783.31707.41303.417.623.4200232131423.2284491814989.42384.419200336631456.43206121571202.52593.72080.818.724.9200442831492.73683325281473.73067234419.125.1220056814.51538449692827.215254679.23024.119.52620067720.31581495053371.51719.93193.92193.320.0626.720079006.21633560443966.61995.82891.7185420.3272008104881695630293848.51908.725581399.321.5628.7200911865.91755687884858.42337.72678.61613.221.6128.81圖一圖二表22008年底按登記注冊類型分的房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟指標

單位數(shù)（個）從業(yè)人員平均人數(shù)（萬人）資產(chǎn)總計（億元）負債合計（億元）主營業(yè)務收入（億元）利潤總額（億元）合計1095540.720042.315034.52455.6316.2資1038735.215878.712096.51942.5223.9港澳臺商投資3313.92377.91820.0263.839.7外商投資2371.61785.71388.0249.352.6圖三圖四從上表可以看出，十一五期間(不包括2010年尚未完成的數(shù)字)房地產(chǎn)開發(fā)已完成投資7962.1億元，比十五期間(2001-2005年)五年完成的投資5973.9億元還多2000億元。每年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資都占全市固定資產(chǎn)投資一半以上。十一五期間(2006-2009年)房地產(chǎn)開發(fā)全市已完成商品房竣工面積11322.2萬平方米，其中:住宅7060.5萬平方米。若加上2010年尚未完成的數(shù)字，預計與十五期間(2001-2005年)五年完成的商品房竣工面積14431.7萬平方米，其中:住宅10678.6萬平方米基本持平。盡管人口2009年比2005年四年就增加了217萬人，但2009年末城鎮(zhèn)人均居住面積達到21.61平方米(建筑面積28.81平方米)，仍比2005年提高了2平米多，超過了十五計劃原定2010年城鎮(zhèn)人均居住面積達到19.5平方米的目標，居民住房狀況得到了較大改善。但是房價增長過快，群眾意見很大，政府正在加大宏觀調(diào)控力度。表3

2008年底按行業(yè)分的房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟指標單位數(shù)（個）從業(yè)人員平均人數(shù)（萬人）資產(chǎn)總計（億元）負債合計（億元）主營業(yè)務收入（億元）利潤總額（億元）合計1095540.720042.315034.52455.6316.2房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營34339.717674.313770.02038.5305.5物業(yè)管理331422.6841.2582.2255.3-2.0房地產(chǎn)中介服務24713.9226.0132.552.2-0.7其他房地產(chǎn)活動17374.51300.8819.8109.6134對比2005年12月21日《市第一次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報》的數(shù)字表42004年底按行業(yè)分的房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟指標單位數(shù)（個）從業(yè)人員平均人數(shù)（萬人）資產(chǎn)總計（億元）負債合計（億元）主營業(yè)務收入（億元）利潤總額（億元）合計996031.8610016.367620.431760.13126.16房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營31358.308752.416844.221518.30107.01物業(yè)管理353118.42727.30484.08163.977.12房地產(chǎn)中介服務21372.3793.2946.8624.412.90其他房地產(chǎn)活動11572.77443.36245.2753.459.13圖五圖六圖七2010年1月20日市統(tǒng)計局國家統(tǒng)計局調(diào)查總隊公布了《市第二次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報》，截止至2008年底，全市房地產(chǎn)業(yè)獨立核算的法人單位數(shù)10955個，從業(yè)人員平均人數(shù)40.7萬人。單位數(shù)比第一次經(jīng)濟普查時的8782個增長了24.7%，從業(yè)人員平均人數(shù)比第一次經(jīng)濟普查時的31.1萬人增長了30.9%。從登記注冊類型看，資企業(yè)資產(chǎn)總計為15878.7億元，占房地產(chǎn)業(yè)的79.2%；主營業(yè)務收入1942.5億元，占79.1%。可以看出，房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務、房地產(chǎn)評估、拆遷等各類企業(yè)單位數(shù)、從業(yè)人員、資產(chǎn)總計、主營收入、利潤總額比第一次全國經(jīng)濟普查時都有增加，其中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資產(chǎn)總計17674.3億元，比第一次全國經(jīng)濟普查時的10016.36億元增加了7600多億元；利潤總額達305.5億元，比第一次全國經(jīng)濟普查時的107.01億元增加了近兩倍。2009-2010年兩年還會有新的增長。截止至2009年底，房地產(chǎn)業(yè)包括的5個主要行業(yè)的現(xiàn)狀是：1、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2008年底，全市有開發(fā)企業(yè)4000多家，2009年1月注銷862家，2009年11月又注銷162家，現(xiàn)在還有3000多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，從業(yè)人員約10萬人，但一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司只有幾十家，大部分是三級以下資質(zhì)的公司和項目公司。2009年完成投資2337.7億元，施工面積為10014.3萬平米，商品房銷售面積1335.4萬平米，其中住宅1031.4萬平米；竣工面積2678.6萬平米，其中住宅1613.2萬平米。2、物業(yè)管理行業(yè)已有3052家物業(yè)管理公司，其中一級104家，二級以下251家，三級以2700多家，從業(yè)人員20多萬人。物業(yè)管理5210個項目，管理房屋面積達到了44272.8萬平米，物業(yè)管理覆蓋面達到了80%。3、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)已有2400多家房地產(chǎn)中介公司，從業(yè)人員4萬多人，大的中介公司有5、6百家門店，小的中介公司只有一家門店，幾個人，參差不齊；2009年代理銷售房屋面積888.9萬平米，房屋代理出租成交面積1456.1萬平米。4、全市房地產(chǎn)評估行業(yè)已有144家評估公司，其中一級33家，從業(yè)人員4500多人，其中房地產(chǎn)評估師2500多人，在房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)的專職注冊房地產(chǎn)估價師約為1350人，不但完成了的房地產(chǎn)評估任務，而且還承擔了全國各地大量評估任務。5、房地產(chǎn)拆遷行業(yè)，全市具有城市房屋征收拆遷單位資質(zhì)的企業(yè)227個，從業(yè)人員7300多人。十一五期間(2006-2009年)全市拆遷總量為19.8萬戶，1714.8萬平米。可以說，房地產(chǎn)業(yè)十一五期間發(fā)展很快，市十一五規(guī)劃關(guān)于房地產(chǎn)方面的預定指標都能夠全面完成。特別是在政策性保障用房方面，更走在了全國全面，超額完成了十一五規(guī)劃。截至2007年2月底，全市就已累計約有2.6萬戶家庭享受了廉租房解困政策，財政累計投入資金2.9億元。2007年3月初市政府又提出“兩個一千萬”的指標，計劃三年建設(shè)1000萬平方米經(jīng)濟適用房和1000萬平方米限價房。過去三年共建政策房24.8萬套，合計2300萬平方米，截至現(xiàn)在，本市批準集中建設(shè)經(jīng)濟適用房項目52個，住宅總規(guī)模2600多萬平方米，累計開工2197萬平方米，銷售面積2000萬平方米(約19萬戶)。政策房供應：今年開建13.4萬套今年是“十一五計劃”的最后一年，十一五期間是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的時期。受奧運會、國慶六十周年的拉動，雖然遭遇了2008年國際金融危機的影響，房地產(chǎn)業(yè)仍然取得了巨大發(fā)展。二、房地產(chǎn)業(yè)十二五規(guī)劃預期正在制訂十二五規(guī)劃，十二五期間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走勢如何，正受到各方面的關(guān)注，也存在很多爭議。今年兩會，房價問題成為最受關(guān)注、最熱的民生話題。房價過高、房價上漲過快問題不僅普通百姓意見大，而且引起與會人大代表、政協(xié)委員，乃至中央高層的高度重視。中央今年連續(xù)出臺了很多調(diào)控政策，先后出臺了“國四條”、“國十一條”《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》等調(diào)控政策，要求今后供應的土地70%要用于保障性住房建設(shè)?！蹲》勘Ｕ戏ā芬鸭{入國務院今年立法計劃，在社會輿論和上百位人大代表、政協(xié)委員的推動下，二次房改也有了實質(zhì)性進展，已經(jīng)列入本次人大會議正式議案。社會各界都認為房地產(chǎn)泡沫嚴重，應該抑制。那么，十二五期間房地產(chǎn)業(yè)的前景如何？會不會像有的人預言的那樣，到2011年就要崩盤，房價大降十年，一蹶不振呢？從的實際發(fā)展情況來看，十二五期間房地產(chǎn)業(yè)應該有退有進，保持基本穩(wěn)定和適度發(fā)展。十二五期間應該繼續(xù)大力發(fā)展保障性住房，健全住房保障體系，抑制房價過快增長，落實中央一號文件精神，全面實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，使城鄉(xiāng)居民都能做到住有所居。而現(xiàn)在，實際居住人口(常住人口+流動人口+外籍人口)已超過2200萬人，遠遠突破了《城市總體規(guī)劃(2004-2020年)》規(guī)定的到2020年總?cè)丝谝?guī)模控制在1800萬人的要求。而且作為新確定的國家五大中心城市之一，今后還要以每年增加幾十萬人的速度繼續(xù)增長，專家預測人口規(guī)模將突破3000萬人，無論用何種行政手段都無法阻擋人口繼續(xù)增加的趨勢。市要容納如此巨大的人口，并且讓他們能夠安居樂業(yè)，盡快融入城市變成新市民，還需要建設(shè)大量房屋，房地產(chǎn)還有很大發(fā)展空間。2009年土地部門已經(jīng)儲備了1000多億元的土地，有足夠的土地供應；據(jù)日報2010年4月24日報道，房地產(chǎn)的空置率已經(jīng)達到20%左右，現(xiàn)有住宅近6億平方米，也就是說有1億多平方米、100多萬套住房閑置，按每套房能居住3人的話，夠三、四百萬人居住。這還不算寫字樓、商鋪、公寓，它們的空置率比住宅還高。加上在建的一億多平米房子，預計十二五期間房子供應量也將十分充足，除了炒房客的賭博需求以外，不會出現(xiàn)所謂剛需供不應求的現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)5個主要行業(yè)十二五期間的發(fā)展前景預計如下：按照《城市總體規(guī)劃(2004年-2020年)》、2009年12月國務院批復的《市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)》和《住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年)》等文件，市城市建設(shè)還要大發(fā)展，城鎮(zhèn)人口人均住房面積要達到35-40平方米。那么，市今后十幾年還需建設(shè)兩三億平方米住房與配套設(shè)施，每年需要竣工兩三千萬平米住宅，大體與十五、十一五期間持平。另外，最近，又制訂了今后幾十年要建成世界城市的宏偉規(guī)劃,要建設(shè)幾十條道路和地鐵，給各區(qū)縣帶來了廣闊的發(fā)展前景和機遇，CBD東擴、金融街西擴、中關(guān)村北擴、城南行動、11座新城建設(shè)等等，從朝海豐石到昌平、順義、通州、大興、房山，“十二五規(guī)劃”一個區(qū)比一個區(qū)規(guī)劃宏偉，前景輝煌。因此，十二五期間房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)還會繼續(xù)發(fā)展，但是要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，以發(fā)展保障性住房為主，改變過去開發(fā)商主導住房市場的狀況。由于今后保障性住房和二手房將成為住房供應的主體，政府將成立專門的機構(gòu)負責保障性住房的建設(shè)，舊城微循環(huán)改造、郊區(qū)農(nóng)村城鄉(xiāng)一體化改造，大都不再讓開發(fā)商介入，而由政府主持，由居民和農(nóng)民自己參與，因此開發(fā)商承擔的份額將大大減少，十二五期間將面臨盤整?，F(xiàn)在3000多家開發(fā)公司大都是項目公司，真正在蓋房的只有幾百家，因此今后十二五期間必然要整合，優(yōu)勝劣汰，最后只能剩一二百家，現(xiàn)有從業(yè)人員也已基本滿足需要，不會再增加多少。關(guān)鍵是要提高從業(yè)人員的技術(shù)水平、道德水平和素質(zhì)，能夠適應住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色建筑、低碳節(jié)能建筑建設(shè)的新形勢，改善開發(fā)商的社會形象。特別要加強經(jīng)理、經(jīng)營策劃、項目經(jīng)理與工程管理骨干人員的崗位培訓和資格認定工作。與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)中介行業(yè)、拆遷行業(yè)，現(xiàn)在競爭已經(jīng)十分激烈，三級以下資質(zhì)的拆遷公司、中介公司都正自然淘汰。因此，十二五期間也同樣要整合優(yōu)勝劣汰。由于十一五期間奧運會場館建設(shè)、國慶六十周年、大規(guī)模的舊城改造，上了一大批工程，拆遷量較大，估計十二五期間，由拆遷公司負責拆遷的工作量不會高于十一五期間，因此從業(yè)人員不會再增加多少，基本保持穩(wěn)定。房地產(chǎn)中介行業(yè)受市場波動影響很大，2008年房地產(chǎn)市場滑坡，二手房只賣了7萬套，中介公司紛紛關(guān)門；2009