物業(yè)管理費測算指引_第1頁
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文檔簡介

目的確定合理的管理費收費標準,為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。范圍適用天合房地產(chǎn)開發(fā)所屬物業(yè)公司及物業(yè)管理項目的管理費測算。職責根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實際情況,由物業(yè)公司人事部門負責所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算,企管中心(品質(zhì)部)負責設備、清潔、綠化成本的測算,財務部門根據(jù)人事部門和品質(zhì)部門提供的數(shù)據(jù)對小區(qū)的管理服務費進行綜合測算。方法及過程控制物業(yè)管理費的測算方法一般有兩種:1、列舉法,2、倒推法(比較實用)列舉法一般適用根據(jù)預定的物業(yè)管理標準,測算物業(yè)管理費單價;倒推法一般適用根據(jù)預定的物業(yè)管理費單價,測算出合理的物業(yè)管理服務承諾。在實際工作中,一般是兩種方法結(jié)合使用,互相印證。列舉法中所預定的物業(yè)管理服務標準是根據(jù)被測算物業(yè)的基本情況及客戶需求和地產(chǎn)公司要求來制定的。倒推法中所預定的物業(yè)管理費單價是根據(jù)對當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調(diào)研、分析,參考當?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費價格的基礎上核定。將列舉法測算的物業(yè)管理費與倒推法測算的物業(yè)管理費進行比較,綜合調(diào)整,得出一個較合理的收支平衡的收費標準及各項目費用比例。為了測算的方便,將所有費用按物業(yè)管理服務的性質(zhì)和專用設備等分別歸類核算,即:人工費用、行政費用、財產(chǎn)費用、物料消耗、物業(yè)公共費用、其它。注意事項:南北差異,注意南北地域在設備、設施方面的不同,從而帶來的費用測算上的差異;法規(guī)差異,注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。傘物業(yè)茂管理關費測病算公盡式為慶:洋物業(yè)京管理蜘費單張價=辦所有追費用劈的總鴿和氧÷返參加傭測算受的物氧業(yè)副收費掘總面誦積暫物業(yè)糠管理偶收費塌面積帖的確養(yǎng)定師物業(yè)抹管理番收費趁面積蛋的依衣?lián)浅碎_發(fā)若商提飲供的剝物業(yè)站資料冊(以德提供汪給銷郵售部滑門的蘿售樓鹿面積汗為準塑,如倡有當婦地政攀府土跨地資產(chǎn)源規(guī)械劃管票理部奔門所墻批復延的《迎竣工源查丈帳報告祥》則旱以此窮報告照為準需)。爛面寬積扯統(tǒng)勞計喚表籠套稍革(單患位:門平方顧米)澡注:鋸如購康房合排同中洪面積呈已包罩括分沙攤公昨共面矮積,五則按引此面桑積直方接統(tǒng)性計,歉如個度別地毫區(qū)法莫規(guī)要稠求合唉同中兵按套喬內(nèi)面堂積計暴或按從套計片,則蘆應加斗入分黑攤管番理費李面積仰。匆列舉加法測畢算津人工常費用佩的測殖算腹組織江架構(gòu)龜?shù)拇_棒定柴根據(jù)誦項目蘆經(jīng)營震管理撓的規(guī)無模、五復雜頁程度齡、智法能配狂套、照樓宇杏類型塵、數(shù)凳量、哈檔次揪、功砌能及飲設施猶配備遵、周角邊環(huán)蝕境、跌以及軟委托提方對抬物業(yè)滴管理形服務漢的要填求等賄實際蜓情況良,對叫組織壁架構(gòu)廣、崗籮位編屢制進荒行預蒜測。泛人工僑費用田的測撓算。靈根據(jù)印確定斥的組殊織架綿構(gòu),壯遵循滔相關字法規(guī)前要求難及公熟司《振薪金廟福利披標準妖》進境行人石工費李用的挖測算林。人鍛工費以用包熊括:長工資炮、獎遷金及命雙薪?jīng)_、工格資附蠟加費聚、社屠會保懶險費興、補辣貼及分過節(jié)緣費、躲其它乞。疏工資城的測技算(踩單位燒:元沉/月控)。勵根據(jù)雅確定性的組輝織架錢構(gòu),粒按照漆公司箏《薪揉金福寒利標片準》乓的規(guī)舍定進海行人胖員工聾資的景測算隊。紀人員系工資夜構(gòu)成廟表旗單位飾:元禁獎金言及雙踐薪父(單否位:騎元/絮月)趟??绺鶕?jù)新確定菜的組具織架竹構(gòu),董按照繁公司柜《薪幕金福互利標團準》無的規(guī)相定進雹行獎監(jiān)金、谷雙薪柿的測是算。筋獎金偶及雙鵲薪起單位父:元脈序號耗名稱海標準跡(折睬算月集)齡人數(shù)怠補貼虎、獎跨金金晚額(鋒月)規(guī)1說季度損獎釋標準姑×喪人數(shù)可2丑雙薪串標準辟×喬人數(shù)陽3丘年終宰獎療標準尾×喇人數(shù)腫合計爆工資酸附加倘費鏈(單駱位:綠元/淺月)塌。限按照兇政府勇規(guī)定慢及公眾司《碼薪金古福利香標準輩》進乓行工炎資附霧加費定的測羅算。聽工資抄附加茄費計客提的迅標準述按國棄家規(guī)牽定的霉標準修計提仇。樓社會加保險前費的折測算韻(單它位:農(nóng)元/憐月)躲。工按照鍬當?shù)仫杽趧託獠块T嫌的規(guī)寨定進閃行社然會保撿險費既的測紡算(插一般賄戶口干所在戴地與丟非戶捷口所珠在地律的標美準差苗異較聾大,賢在測右算時著請注腔意區(qū)看分)良。嚷補貼掛及過型節(jié)費濃根據(jù)邀確定謹?shù)慕M擴織架儉構(gòu),軍按照參公司廊《薪混金福罵利標六準》學的規(guī)慌定進畜行補符貼、該過節(jié)立費、茄上下聚班交換通補除貼的吩測算銜。既補貼許及過毛節(jié)費濤單位榨:元賓序號冠名稱鮮標準鴨(折鄭算月烘)蓋人數(shù)蕉補貼姻、獎京金金吐額(腳月)慶1忘加班奇補貼縣標準需×液人數(shù)直2壤交通慘補貼電標準交×訓人數(shù)練3責過節(jié)恩費駕標準運×俯人數(shù)攤合計其它調(diào)未列刪入以四上五沿項但蚊計入細人工裕費用逃的,叨如痰員工救活動姓費用理等。良行政孤費用催的測控算(穗單位裹:元湖/月騰)斥低值玩易漫耗品程購置復費用悄。凱管理貪處辦蝕公用鏟水電混費。在水費紐根據(jù)疼管理神處水抬費的騾使用撐情況溝(包粒括飲草用水宗):暢使用牲水費窄金額律=使風用量賊(立吐方)亡/月藥×芽水費匯收費王單價盤飲用扎水金失額=償飲用冊水(怕桶)援/月暴×簡桶飲腐用水井單價啞電費送根據(jù)糖管理逼處的事照明昂、空爪調(diào)、擦辦公扁設備豈配置抓的情攤況:所照明耀用電反費用殊=辦室公照在明的賀功率辮×允按每具天實偷際使叢用時鍬間(虛折算置成的砌小時寫單位鴨)目×藍電費圈收費啄標準講辦公組電器鞏用電豪費用井=空吐調(diào)等徒辦公秤設備貸的功莖率摔×助按每齊天實欄際使復用時依間(睜折算拖成的團小時上單位倦)眠×楚電費勵收費稈標準圍辦戒公設喂備維訂護費蜘用。聲主要做指墳復印舍機、麻柏機、罰打印于機、抓空調(diào)俯等設賣備幸每月界的保罵養(yǎng)費腫。鑼通訊新費。窮物業(yè)滔管理攝所需激的通義訊費糟用。柳其中奶包括奇:手橫機費救、電泡話費練、網(wǎng)邊絡通玻訊費忠、其肆他通詳訊費燃用爪、對跌講機部等漁。芒公務便車輛臺費。航根據(jù)允管理沫服務媽業(yè)務瀉的需伏要,綱確定幣每月社固定壽外出法辦事圈的車離輛費波用。后盆交際硬應酬破(公惑關維劍護群)顏費。脫電腦騎維護含費用服?;诟鶕?jù)述管理謹處配苦置的逼電腦顫數(shù)量籌以及昌管理醉處業(yè)桃務的每需要堂確定汗電腦資維護流費,加包括聲電腦蛇的升悉級、偶維護挎費用告、網(wǎng)擺絡使說用費排、軟非件開屬發(fā)費友用的誓分攤撫等。橫報刊佳資料天費。男因管州理需銷要訂屋購的海資料脖、書短籍、面報刊廣、雜受志等壤費用絹。蟻咨詢絡及訴喊訟費產(chǎn)。誠聘請斃法律獎顧問旁的費虜用分統(tǒng)攤,騙業(yè)主當拖欠架管理每費向劣法院待提請素訴訟歡的訴碑訟費有。贈財產(chǎn)的費用壯的測剖算豬(單芳位:牙元/握月)轉(zhuǎn)。吊折舊中費用啊。茄管理搭處正河常管源理服趨務需運要所少購置勺的固憑定資圍產(chǎn)(秘單價零在2蠻00望0元派以上擠,使鋪用年街限超紫過一紀年)陜,按超使用贏年限篩進行癥折舊創(chuàng)。然固定萌資產(chǎn)怎包括惜:倆辦公披設備穿:電慮腦、賠復印縱機、抓株機、損打印內(nèi)機、劍空調(diào)膚、電司視機議、保濫險柜夏等。梨清潔預綠化經(jīng)工具殼:洗油地機旋、吸炒塵吸熔水機于、打殊臘機鴨、剪西草機給、高擱壓清濱洗機拜等。泄折舊盤費用輝=固雅定資展產(chǎn)的耽原值羅÷赴固定翁的使孤用年神限址÷攀12立月歸資產(chǎn)昌的攤傘銷。覺管理嶼處前齒期發(fā)翁生的趨開辦激費按旬《物訓業(yè)委努托管燥理合械同》機的合袋同期疏限進裙行分岔攤。來開辦扭費主層要包顛括:壤前期糞購置礎的辦震公設抬備用命品、村機電潔維修狀工具喝、清毯潔用欄品、懶清潔泳綠化要工具獻,以術及辦棒公場擇所的喚裝修雀費等致。澡分攤陰費用診=開區(qū)辦費蠶發(fā)生晨的總共額別÷涼委托拐的管橫理期較限欄÷標12攏月決固求定資團產(chǎn)的雞修理肢費。宮前期漢購置阿的固豬定資鴨產(chǎn),唯按固柔定資郊產(chǎn)折即舊的肢15慚%計站提修糞理費敘。襪員工蠻宿舍豈租金墾(地殺產(chǎn)提劃供宿互舍,筋此項于費用法不計宿)。鐘(財痕產(chǎn))仍保險擊費(然公共職設施拴、設缺備購謊買的比保險尚)。廣保險甩費=邊(須秒投保膚的公換共設指施、禍設備蠅)總住金額嘴×類保險宮費率由÷蜻保險浙受惠戒物業(yè)患的總策面積飯購買存保險應是業(yè)貪主及色物業(yè)途管理魔公司銹規(guī)避惹風險車的一額種管崇理手導段,丑所以瓦必須綱計提言,必艱須投炊保。摸業(yè)主徐如有巾異議叼,必赤須經(jīng)舍業(yè)主賄大會完決定原并形役成法銹律文雙件,還否則譽物業(yè)截公司返會因聰未盡競管理希責任切而喪史失物答業(yè)管理理資踏格。令物料繳消耗齊的測播算(獻單位云:元本/月秘)。堵服裝箭費的訂測算蕉(單鼻位:蛾元/癢月)簡。車按照屯服裝含的制農(nóng)作成笛本和形使用模年限直進行燥分攤哭。線服裝諸費用殊構(gòu)成柳表熄單位耀:元植保個安物館料消槽耗。蛾根據(jù)滿物業(yè)功管理扮所需撐配置飼的保捆安器撒材(水可參寇考下就表的蘭測算儀方法衡),納按照僻實際勿使用協(xié)年限抬進行栽攤銷往。魚保安售器材榨分攤普明細禍表藥單位艱:元性物資買名稱杏單價故×扭數(shù)量詳使用舍期限牙每月省分攤魄費用秋備注證對講以機巴10巖80鴉元/出臺劇×圈35挎3年徹10癥50大元夾所有嫌材料勝可根稻據(jù)所正管小蛙區(qū)的塌需要防,按具照實晉際配洋置情渴況及徐使用齒年限井進行外測算批。際(參嫩考價幟格)半對講核機電泡池浸10避0元睜/臺舉×辮70俗2年妖29膊2元吃對講珠機耳幼嘜喇30友元/技個國×勺35竭0.乎5年劃17薦5元垮電警蒸棍南60鎮(zhèn)0元豈/根峰×截10需2年勸25北0元愛硬盤塘錄像枝機置15瑞00愿元/稍臺切×瓣2申3年醬85承元楊錄像鹿帶議50檢元/肉臺蔬×釀33頑1年物22緞0元墾巡更呈棒擠(可囑選)億19父00桶元/港根鳥×頌5嚴3年克26認7元詠巡更爸感應宋點刮60憶元/時個跳×孝10齊0犁3年晨16糊7元接手電絹筒脈70稀元/婚個鍋×好15拒3年煌30顏元窯干電決池刃3元循/節(jié)闖×咳5貝20問天諸20宗2元大防火球服蘿10遙00哀元/輩套匪×頌5賄3年翅13紐9元卵防火湊面具愈15狼0元怖/個橫×謙10汪3年收2元伴手推謝式滅偷火器貝75梢0元鉆/個戲×飽15訂2年睬68塊元陸4公君斤滅茄火器時60已元/留個巴×陶20藝00裳2年海50賊00傍元某消防驅(qū)工具腫40油0元村/套疼×思5窮5年搶33悼.元渡消防縮桶舒20并元/釣個求×粗30鼓3年爸17衰元禿救援城繩具8元凍/米街×燕50駐0蠢5年斤67暖元辰交通溪指揮系棒戶10朽0元寄/個兄×特6帽2年憤25兼元桐反光蓮背心脾35遮元/宅件典×葉6余3年詳5.港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