郊區(qū)大盤商業(yè)地產系列考察

郊區(qū)大盤商業(yè)地產系列考察之一：星河灣·海怡半島和玖瓏湖的“綠葉效應”對比分析【內容提要】郊區(qū)大盤有居住與度假兩種不同的生活模式。星河灣·海怡半島和玖瓏湖是這兩種生活模式的典型代表。本文對星河灣·海怡半島及玖瓏湖兩個項目為例，對郊區(qū)大盤的綜合配套開發(fā)進行初步研究，探索一些規(guī)律?！娟P鍵字】郊區(qū)大盤生活模式綜合配套郊區(qū)大盤的銷售主體是住宅產品所有綜合配套均是為住宅的銷售服務的。酒店、商業(yè)、教育、醫(yī)療等綜合配套主要是向目標客戶描述的是一種未來的生活方式。許多郊區(qū)大盤的銷售不好的問題還是出在綜合配套不足，不能解決人們的長期居住問題，很多人房子買下來之后住了一段時間發(fā)現不舒服就放下了。因此如果沒有這些綜合配套,就不能解決人們的長期居住問題，住宅也就失去了生活的價值。“紅花還需綠葉扶”，每個好的住宅項目都必須擁有完善的配套，才能最大的突顯“紅花”的價值，這就是“綠葉效應”。綜合配套的開發(fā)是住宅開發(fā)的一個重要內容，好的配套條件能夠促進樓盤的銷售，更對于今后樓盤品牌塑造起著重要作用。10月30日，在公司的統一安排下，我參加了對星河灣·海怡半島和玖瓏湖兩個項目的重點考察，僅從綜合配套開發(fā)的角度，來分析這兩個項目的特點，以此作為對郊區(qū)大盤的綜合配套開發(fā)的初步研究，探索一些規(guī)律。一、星河灣·海怡半島1．項目概況星河灣海怡半島位于廣州番禺洛溪島東端,屬于廣州近郊豪宅樓盤的典型代表。在9月26日開盤當日便創(chuàng)造了10.9億元的銷售業(yè)績，創(chuàng)下華南片區(qū)樓盤簽約紀錄，目前帶豪華裝修的銷售單價為23000-25000元/平方米/月。星河灣·海怡半島地理區(qū)位圖星河灣海怡半島的成功，說明其所代表的生態(tài)和健康的居住理念，得到了市場的充分認可，將成為廣州豪宅今后發(fā)展的主流方向。星河灣海怡半島由于地處近郊，擁有珠江、萬畝果園、長隆香江森林等優(yōu)越的自然景觀資源，社區(qū)規(guī)模大而適宜大面積綠化，遠離塵囂、污染和混雜，能充分保障現代人居的生理和心理的健康和安全。作為豪宅產品，星河灣海怡半島位處城市發(fā)展的新興區(qū)域，擁有優(yōu)越的地理環(huán)境和自然環(huán)境，交通的便利，到市中心的車程20分鐘左右,現代的、超前的居住和生活模式，頗具特色的住宅建筑風格和格局，嚴格的治安管理和治安條件，具有身份和地位的象征。物星河市灣海鈔怡半醉島項碧目概纏況逼項目從規(guī)模俊項目麥總占趙地面潛積為巧42烘11倘69交平方攤米，煮建筑扮面積潑近9輪26亞57母2平劣方米抓,莫一期稈占地薪面積寒約4訂.5義萬平需方米著地理塔位置電廣州睛番禺沃洛溪否島東裹端,航地為處廣籍州城皆市雙槳中心曾——族珠江忘新城石CB孩D和鎖廣州蝦新城傍（2凝01您0廣咱州亞勁運城印）之成間，萌距這玻兩地纖都僅績10裂分鐘牧車程塘，地市鐵3端號線遭廈滘犯站距鞠其也炭只3凝分鐘品車程盤，規(guī)石劃中動的7通號線檔也在情周邊貍。銀總體雪風格包大氣同、豪墳華、喇舒適車。三狡面環(huán)智江,服江岸爐線超啄過2尸40巾0米葵。卻所臨塊江面緣最窄茶處4敘00恥余米野最寬輩處超濫過1護00岔0米陽。大高陽臺云、多駐陽臺驗設計皇，使賓業(yè)主淋可擁腎有多癥角度牧、開鐘放式造的親察景感崗受，駱享受添更寬襯闊的龍江景出和園艘景。輔主力鳴戶型待戶型蝶以2矮50要平方雞米左間右的首大單裁位為繩主,蘇配備焦少量押30怎0～笛50合0平棕方米呈的超犁大戶豆型以檢及部與分9練0平蛛方米東的緊勿湊戶閘型,圓一期怨由6徒棟2憂2～匆27題層的象高層歐建筑搞組成師,樓伴距比頸廣州卸星河深灣更繳開闊見，貨途量在負60躲0套梢左右將,交擊樓時尺間為封20鉛10商年1岔2月鍵份。星河灣海怡半島利用其2.4公里悠長的江景資源，營造出高尚的江畔文化社區(qū)，同時憑據樓盤所選用的尊貴建材、高超的建筑水平以及完善的建筑管理而形成的極致產品，星河灣海怡半島的室內裝修標準更超越了廣州星河灣，成為“頂級豪宅”的樣板。星河灣·海怡半島總規(guī)劃圖2．綜合配套狀況騰星河陳灣海變怡半淹島的么綜合擠配套忌規(guī)劃跨繼續(xù)泄沿用匯廣州秒星河羽灣的廊作法苗，興展建獨蜘立的患歐式靈風格第商業(yè)頑街，抖擁有剃大型鞋泳池輪的會徐所，蠶大力遮引進奴知名習教育趙品牌善。根翠據洗星河守灣鍵海怡勸半島盼的規(guī)班劃，凱小區(qū)路將配營有體抓育館籌（泳選池、碰西餐因廳、屬會議店室）敵、大脊型商灣業(yè)中負心、蘿幼兒削園、銷小學握、農購貿市礙場、綱郵政依所、拘派出壤所等瓜綜合宏配套斃，具咐體配非套狀恭況如腳下：假20影02屠年，柜星河煎灣與齡省級德名校宇執(zhí)信搜中學雙精誠捉合作纖，由突星河榨灣投保資兩踩億元乳，創(chuàng)稱建出刑省一參級標借準的栗星河錯灣嫂·古番禺療執(zhí)信效中學止，設膽置小競學、喜初中寫、高踢中三裁個教煙學階侮段，擊可同值時容希納3廈00麻0名性學生挨。該揉校實音行專啞家辦播學、襯專家行治校榮的全浙日制糾寄宿揉管理為，同拒年8侍月3藥1日番，星震河灣伙·悔廣州救番禺蚊執(zhí)信到中學溉舉行叢盛大驗的落拜成及枝開學諸慶典泥。2岡00館3年廉，星哪河灣普與國稻際知柜名教誼育品無牌靈挺格風君強強猛聯合記推出覆與國錢際接她軌的槳星河住灣鞠·伙靈格畏風幼消兒園魔。自掩此，折星河助灣已恢經配司置了論一套貸完整魚的優(yōu)笛質教塑育設統施和旁資源盒體系贈，并職形成昨一條昌延續(xù)倘的、譯完整賄的優(yōu)華質教畫育鏈蔽，不屢僅滿傻足置撐業(yè)者汪“色望子罩成龍烏”絡的渴嘴求，繼更滿枯足小霧區(qū)業(yè)危主子妙女就抹近入題學的潛需要胸。在峰前期疼教育瓶配套暴的成罩功開姥發(fā)的骨基礎剩上，尖星河水灣悉海怡薦半島蘋繼續(xù)胡沿用陡廣州昏星河墾灣的搖合作擊品牌件，即共幼兒瓣園確果定為憲“跡靈格閣風幼床兒園研”促，小傾學為飾“奔執(zhí)信滲小學漆”債。趙隨著腦華南劃板塊班商業(yè)油、商管務、丘就業(yè)舉配套漿服務飄功能味逐步逐完善衰，文犯化、藍教育膚、醫(yī)赤療、薯社會倡保障托等公懂共產真品的懇提供灶有所個改善示，內爹外交死通逐疼步立存體化歐、網扶絡化贏、公暴交化煩完善閃，現縣代化歡、國宴際化狗、生植態(tài)化殺新型源城區(qū)蛙功能歇的逐邪步彰購顯。凡整個僑板快坐的成繭熟，苗提升沖了星碎河灣鍬海怡儀半島癢的項采目價提值，甘更重坦要的齡是周躍邊各活種配慣套條克件的減完善干，可必以彌李補自消己配誰套條陸件的喇限制贏，這廉是陶星河爐灣課海怡葛半島在比玖趣瓏湖川所擁妻有的課優(yōu)勢外條件挎。摩二、跟玖瓏額湖翁1．攏項目霜概況隨玖瓏決湖別趕墅項仗目位膏于廣藏州白溉云國臭際機立場的四花都睜區(qū)，式設計宗與毗防鄰的莊天然丘九龍拾湖及培九龍羞湖高堆爾夫興球度炮假區(qū)傍融為破一體出，坐嘩擁約煙13腹.3股平方序公里蓮連綿做群山竹及約姓2.事5平拔方公臘里湖款面的厚“莖玖瓏梨湖倍”屠項目漠，天藏然湖海景得呆天獨露厚，劃山偎長水，嚇水繞括山。浸玖瓏盛湖賦氏予給冬買家促的，變不僅攜僅是廟一處押國際陡化高縣尚生鵲活居霜所，黃更是援典藏寬優(yōu)雅防高貴抹、斂樸聚人翅文藝過術的局世外受寶地辰。榆玖瓏漫湖地襖理區(qū)俯位圖晶玖瓏帆湖項絕目概蒜況尿項目清規(guī)模號首期護總樓傻面面靈積約領12牧萬平財方米慘，興請建面授積由婆約3刑60場平方琴米-判77促5平厘方米育的隙兩至橫三層杜別墅野，約陷20溫0多沸套。磚20根09筐年下攝半年羨落成斑。產分品設勺計意王念是品將別衰墅完滿全融頃入自渣然環(huán)閉境中秒，每固戶可詞享有拉大面貪積的筍湖景尚及高動爾夫擊球場千景色壓?；萁煌C條件憐周邊災有五瓦條高崖速公艦路通左達各瓦個方收向，聚距廣求州市杠內環(huán)屯線僅礦需約任40賴分鐘則車程自，距半離新息白云草國際趣機場奶僅需章約2孝0分絨鐘車饑程，后從深葉圳、即珠海腥或珠意江三符角洲肯任何刻地點稠經北駐二環(huán)林、廣憲深、芒華南礎干線浙、京屋珠高約速公腥路前濁往玖崗瓏湖喬約9張0分染鐘車檢程。鑒總體鉤風格細以突萌顯簡鴿約自騙然為直主題晃的玖頭瓏湖濕建筑烈風格艇，簡葉潔硬歌朗的構線條溝設計扎充分瀉體現禍建筑含與自霧然之兵間的莫和諧相共融票，倡括導回汗歸自嫂然、畏回歸乎本真分，更立在追贊求天家然美峽景與押身心認舒適船的同撈時，闖兼顧欣居住專的私糊密性如，同啊時大他力推丟崇環(huán)奉保綠菠色建訂筑、灰營造藥人文府主義意優(yōu)雅極格調圖。錯主力眉戶型爽戶型伏面積姐以3記60舌平方患米至倡77團5平京方米崖的兩芝至三屢層別恭墅為幣主，泊約2評00釀多套捆。到2．吵綜合酒配套概狀況汗玖瓏帳湖項飼目屬垂于遠困郊的撿純別阻墅樓賤盤，虛每套柿房子咐的價災值都技在1譯00粒0萬題以上激，主解要面賴對的胡客戶擋群體供是各疤業(yè)界扯的成掏功人尋士，舅因此掏其精佳心打舞造的脈綜合鐵配套透在滿片足成渡功人提士的遷日常訴生活銷需求宅的基歇礎上巾，突紛顯出熱住宅消的尊緞貴價貌值，珍現有莫配套釋包括晚九龍成湖高匪爾夫援球會癥、湖開畔歐開洲小墾鎮(zhèn)、諸公主為酒店款、中交西餐秒廳、亡天主內教堂么、休塵閑體畢育公康園、拖馬術惹學?；皣离H五織星級花度假葉酒店飼。具宮體如綿下：韻●草葵翁公主靠酒店乒（小柴鎮(zhèn)）仇一樓頌是各佛類專犧賣店辦，有便酒吧僻、K要TV益、棋披牌、諷沐足虜、兒裂童游妄樂場救等，召二、烘三樓誕是酒執(zhí)店客悠房，窯共有殖10倒5套粥豪華雁客房殲。各蝕類豪班華客怠房及耽TO嶄WN灣HO趨US烘E套把房滿諷足客六人的杯不同嗚需要稠，內裳裝飾綿采用炒流線需型構機造，胃極具梁藝術強觀感俊?？退颗湓韨溆懈Ｈ窃\能化強的房汗間控希制系御統，攏電子撒門鎖紛系統所、衛(wèi)簽星及扭閉路欠電視吵、寬頂帶直善駁國津際互犬聯網她絡、武超豪境華按垃摩式該浴缸耗，電演話、認純平持電視偽等一康應俱屋全。賞酒店礙采用紋古典輔主義狹的建苦筑風奉格，柜裝飾神曲線謀柔和毯，造街型親宰切;繼內部蠢大廳在呈現拉意大蜘利風芳情，康每一騎個柱草子都止雕琢木出典璃雅的朗浮雕這裝飾騙，將頸巴洛豎克和箭古典劫主義宵風格唐完美貢結合深。酒燥店客惡房和亦一樓齊的專飛賣店暈的設匆施相裹得益乳彰，剖幽靜寶中不藍失繁僅華。復酒店演集客控房、曾餐飲續(xù)、會觀議、個娛樂秧、運張動休閑閑于掘一體胖，服蘋務一漆流，旁也是掠會議訪宴請研的理帥想之濃地。盒●峰高爾饑夫球駱會守九龍伸湖高株爾夫秀球場幼已建榮成并挑開放利27彼洞球車場，竿總占溪地面搞積2草60失0多摧畝，饑包括鎖18郊洞國搞際錦如標賽躬標準槳球場如和9悟洞燈全光球甜場，遠目前丟已被橫選定渾為廣弦州2蜘01進0年定亞運竄會高衡爾夫渾球比滲賽場勤地，秀屆時釘球會蔬將進閑一步寒擴展瓶規(guī)模煤，成典為廣湊州至驚美的挨國際諷比賽庸級球點場。螺●猛國際閱頂級閥教育柴資源愛——潤耀華縱國際扁教育將機構尊伐耀華必國際普教育坡，建拾基于肅耀中銷國際債教育宜機構虧多年瞇在香雁港及疫內地運城市碌推行冊優(yōu)質惡國際鄙教育返的經偷驗之桶上，庭與耀掃中同石如一記轍。劫在香伍港注興冊的驚耀華僵國際輩教育版機構付，依委中國解法律條規(guī)定木，配核合國域家教貧育政隱策，票發(fā)展戶和管嶼理耀斧華系施列學偽校。聲系列食包括度高等街教育壯、大警學預反科、媽中、文小、命幼兒攜國際摘教育場學校鎖，并艷獲海武外具哄權威回的國嘆際性紛公開推考試紹及機憑構，筆授權鄭開辦勿考試伸中心斑及相滿關課鹽程。逃機構貌亦同無時發(fā)虎展延艘伸學宿習，巧提供珍認證蜜課程樹、語育藝教斗育和坡網絡煩學習唐漆三、巧兩種揀配套越開發(fā)塘模式貧的對候比分暴析降郊區(qū)董大盤自的開困發(fā)初初期基械本都盤是依傘托于勺自然糧資源拍，這奴也是剖郊區(qū)棒大盤球的優(yōu)餡勢條嶄件，精所以粥很多阻大盤仍項目表的一普期客香戶都咽是以盛投資潛和度蘋假型淘客戶降為主篩。郊秧區(qū)大票盤發(fā)學展到醬中級械階段記時，毀就必鋸須做玩好配棗套，欄完善蟲居住駝的可透能性瘡，也課就是筑完善猶醫(yī)療蜘、教妥育、恨商業(yè)搖、市慮政等應綜合抽配套眨，逐卵步讓頁該區(qū)劉域發(fā)乞展起未來，臟讓更喬多的其人能精夠狼“綱住較”櫻進來流。從辨初期畏項目雀開發(fā)滾情況拆來看席，郊際區(qū)大趁盤還筆是可蜂以區(qū)贊分為廟近郊貨居住真型與光遠郊既休閑若型兩悉種不鑰同的拳模式替，星碑河灣固·子海怡縣半島植和玖棋瓏湖章基本斧上認頁定為?？梢孕圻@兩調種模尿式的緣代表堆。以法下就鼻是對丈兩個鋒項目式的配氣套開干發(fā)進津行的扎對比純分析治：羨1．喚近郊考居住毛模式糊（星屬河灣察·亦海怡遍半島欲）的吳配套漠開發(fā)賴分析霧●撫所在喚區(qū)域淺周邊亦公共愈配套烏條件抬基本村具備沫或已卵經完鐵備，逝新開定發(fā)項酷目的究配套格條件裁短時出間內弓可以征接近爭市區(qū)撐的各皆種配牛套條宜件。浩●白以叨“哲居住沒”穿為核延心，戶項目公的各嗽種配艇套規(guī)束劃與途開發(fā)瓜標準獨盡量外接近多市區(qū)狀，讓猴業(yè)主妨擁有章“樓郊區(qū)狼環(huán)境還，市漏區(qū)配孩套敞”鏈的生絞活感起受，直特別哭重視陜各種鍋配套蔬的全奉面性仔和便青利性綢，力惠求基右本滿斬足居芽民的掠所有密生活產需求牢，多奸采用平集中娛式的熄規(guī)劃旋布局院。茄●撫社區(qū)覺配套肉伴隨販住宅身項目聽一期瓶開發(fā)逃建設聞，且沸靠近棒項目安銷售產中心攤，這幅不但警體現邁了開貼發(fā)商稻完善越社區(qū)敵配套巖的承方諾，餅也通堅過統蓋一經河營管含理使出其恰圖倒好沫處為蔬業(yè)主挺服務炊。峰●褲商務攀公寓兆（酒帳店）護作為晶項目沈長久斥經營經切實喘盈利框的項飽目，拾在滿掠足業(yè)雷主及妨周邊蹲消費舅群體接需求呈的基瞧礎上智，實睬現項暗目利想潤。祥●崗集中書設置憤的大憲型會星所功導能齊證全，傘配置驕有餐口飲、茂健身秩、泳叼池、塞美容床等場剛所，怨盡可帖能全跨面滿昨足業(yè)傳主的躬需求茶●菠在樓心盤的貌主出般入口象獨立另設計匯商業(yè)興廣場貸或者卸商業(yè)似街，活建筑昆風格熊特色式突出沸，或爛現代倘或古命典，熟多數蛾為2啦層建氧筑，尼為居怪民提吼供便隊利購鮮物服歪務。茫●絲配套那和住嚷宅分喊類規(guī)令劃，離分區(qū)旨開發(fā)劑，良片性循困環(huán)發(fā)愉展，靠學校降、會廣所、險商業(yè)閉街等雁配套閥相互餐融合裝、互條相影爺響，綢形成煎了一際種全污新的灑配套占開發(fā)鋸模式唐，社蜜區(qū)配艙套促販進星庸河灣往項目啟銷售殺，住竟宅項伶目的陸暢銷撕又推義動了缸社區(qū)委配套突的發(fā)上展。徹星河份灣辨·從海怡鞠半島逼配套要布局率圖霜2．撞遠郊旋休閑其模式式（玖粘瓏湖坦）的鉗配套粉開發(fā)常分析縱●為所在漲區(qū)域偏周邊資公共農配套秀條件任十分瑞缺乏捉或還達需要賠比較章長的怨時間生來完御善，鳳通過捕項目滿自身須的配白套開腹發(fā)短慎時間貼內無曉法接菠近市惑區(qū)的淺各種純配套圖條件剪。庸●獲以緩“善休閑蛾度假文”顧為中吸心，吃在配餅套中兆繼續(xù)緩完善當這一虧定位傅，項牙目規(guī)磁劃中坐多采毛用高婆爾夫收，度各假酒肚店等卡配套絨，力膚求讓乎居民陪體驗莖到市當區(qū)所寇沒有茫的高丸檔生編活享昌受。野●果項目科一期元優(yōu)先商開發(fā)榮酒店哨，靠挑近高巴爾夫瞧球場獲和銷便售中恐心，衫既增部加項愉目初密期的難賣點即，又對能對舅外營潤業(yè)。雙●焰酒店鴿和商蕉業(yè)街徑融合叨在一然起，仔首層承為商薦業(yè)街嶼，二仗三層傷則為辣酒店弱客房猶，住欲宿、典購物邀、休狀閑一助體化潛，既蜻體現蒙出歐憲洲小封鎮(zhèn)獨勒特的花設計貓風格食，又片使酒目店和州商業(yè)壤街價辰值最悶大化華。夏●疑會所印設置灣在住陸宅中乘間，遙并在辯二期耀建設哀，開淘發(fā)周秋期安罰排合捧理，株利用哀山谷說規(guī)劃腥會所鄰又突疏出了摧其私蚊密性隱和尊栽貴性捧。溝●碌教育戒是百善年大凡計，童學校眨獨立謙設置隆，也抗在二渴期開懂發(fā)，乳這樣振就更葉多的緊時間漏精雕喜細琢泰，更捉好的積塑造僅學?？唤ㄖ缕焚|篩；引屠入香搶港教略育品統牌，障港式仙教育灰的國套際學巴校，恩也令鬧人值病得向號往。亡●和會所幅、酒當店、龜學校仍等配課套之詠間直產線距糾離相煩距較鞏遠，謎分散染布局折，但擦又自淘成體魚系，豆不過悠作為因郊區(qū)雹豪宅改盤，躬業(yè)主娘年齡止基本拖在3仁5歲尖以上循，對購健康閥的關護注尤伸為重形要，面因此行該項來目目譯前缺午乏醫(yī)疑院配耽套是配一個揮不小賺的缺缸陷。離●吵籌建盟中的冬馬術律學校屑屬于郵休閑妄配套種的二疊次開喂發(fā)，壞既充線分利偷用了曲高爾遲夫周篩邊的釘環(huán)境誤，又兆進一接步強字化了磚項目蕉的高健端形保象。繩玖瓏況湖總供規(guī)劃棋圖敲3．御考察潔小結妖從上宮面的場歸類轟分