中國旅游地產(chǎn)發(fā)展模式及現(xiàn)狀研究

PAGEPAGE48中國旅游地產(chǎn)發(fā)展模式及現(xiàn)狀研究

目錄第一章總述中國旅游地產(chǎn)（P4—P９）１、中國旅游地產(chǎn)發(fā)展概況2、中國旅游業(yè)發(fā)展存在的問題３、中國已成型的旅游房地產(chǎn)種類第二章中國旅游房地產(chǎn)開發(fā)實踐心經(jīng)（P1０－P17）1、旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的原則２、項目開發(fā)中應(yīng)特別注意的幾個問題第三章中國旅游地產(chǎn)主流開發(fā)模式剖析（P1８－P54）開發(fā)模式之一：先做旅游后做地產(chǎn)(深圳華僑城)1、先做旅游——華僑城及屬下四大主題公園2、后做地產(chǎn)-—“波托菲諾":旅游地產(chǎn)的先驅(qū)3、華僑城旅游地產(chǎn)的利潤4、華僑城模式的擴張５、華僑城模式的經(jīng)驗總結(jié)開發(fā)模式之二:地產(chǎn)+旅游同步開發(fā)(芙蓉古城)1、項目概況2、芙蓉古城開發(fā)思路３、芙蓉古城的規(guī)劃設(shè)計5、文化：持久的核心競爭力6、銷售方式7、芙蓉古城各環(huán)節(jié)的創(chuàng)新總結(jié)開發(fā)模式之三:古村落的重新改造開發(fā)(黃山黔縣宏村)1、宏村開發(fā)背景2、宏村的開發(fā)策略3、宏村的經(jīng)濟效益評估４、“中坤模式”的延伸5、“中坤模式”的核心：選擇不可復(fù)制資源開發(fā)模式之四：產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)1、產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)生存在的基礎(chǔ)2、國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)的基本形式3、產(chǎn)權(quán)酒店存在的問題分析4、把握產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)的關(guān)鍵點開發(fā)模式之五：高爾夫休閑地產(chǎn)模式1、高爾夫與房地產(chǎn)稼接的背景2、高爾夫住宅的四種業(yè)態(tài)3、案例分析:嘉和城-—中國首席溫泉高爾夫水城第四章觀點：中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展前景分析（Ｐ55－Ｐ56）1、旅游休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為旅游房地產(chǎn)帶來廣闊的發(fā)展前景2、城市消費領(lǐng)域的拓寬加速旅游地產(chǎn)的發(fā)展3、購房者對區(qū)域景觀和居住環(huán)境的要求逐漸提高4、建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)具有了發(fā)展的條件5、開發(fā)商需要盤活資產(chǎn)、提高效益、另辟蹊徑，搶占先機鏈接：相關(guān)數(shù)據(jù)（Ｐ57）?近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫,成為社會關(guān)注的焦點，旅游房地產(chǎn)的概念浮出水面并呈快速發(fā)展之勢，在旅游界和房地產(chǎn)界引起極大關(guān)注.盡管目前對旅游房地產(chǎn)的概念和范疇依然眾說紛紜,但無論廣義狹義,無論分類角度,所有旅游房地產(chǎn)都有一個顯著的共同特點，即:靠近旅游資源或旅游景區(qū)，并以此為依托為特色開發(fā)房地產(chǎn).目前，對于旅游房地產(chǎn)比較普遍的解釋是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能。第一章總述中國旅游地產(chǎn)1、中國旅游地產(chǎn)發(fā)展概況中國旅游房地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，沿海地區(qū)、改革開放較早的省市由于盲目開發(fā),房地產(chǎn)項目建設(shè)供大于求，出現(xiàn)大量空置房，主要集中在旅游城市、沿海地區(qū)和比較發(fā)達的大中型城市周邊.消化這些空置房的一個有效途徑,就是將其中一部分改造為旅游物業(yè).1994年前后，海南的三亞、廣東的珠海提出要發(fā)展休閑度假，打造頂級旅游勝地.據(jù)國家旅游部門統(tǒng)計，1999年底中國共有旅游住宿設(shè)施23。7萬個,其中涉外飯店7０３5家，客房88.９４萬間:中國過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位.進入新世紀，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機會逐漸減少,住宅消費開始由需求型向舒適型轉(zhuǎn)移，“住者有其屋”上升為“住者優(yōu)其屋”，許多發(fā)達地區(qū),如北京、上海、深圳等地的銷售市場都出現(xiàn)了萎縮的前兆。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)的開發(fā)。目前，中國旅游房地產(chǎn)呈快速發(fā)展之勢,國內(nèi)目前涉足該領(lǐng)域的公司超過兩百家,除了國外和港臺頗具實力的大公司外,還包括內(nèi)地首創(chuàng)、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻集團、萬通集團、中坤集團、萬科集團、浙江宋城等一批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)，各路開發(fā)商均看好未來中國的旅游房地產(chǎn)市場。北京、上海、大連、青島、四川、湖南、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達到幾百個,以＂高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動＂為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。從最早的深圳華僑城旅游主題公園項目拉動地產(chǎn)開發(fā)到以后的海南”南海傳說"、三亞、博鰲等,旅游房地產(chǎn)項目在全國層出不窮，取得了較大的市場反映。2、中國旅游業(yè)發(fā)展存在的問題

◆旅游地產(chǎn)的“泡沫問題”

我國的旅游地產(chǎn)發(fā)展至今，確實存在文中所提及的罪名和大量的問題。過熱的投資聚集，勢必會產(chǎn)生供大于求的惡性供需關(guān)系,尤其是旅游業(yè)這種對突發(fā)事件毫無抵抗力的產(chǎn)業(yè).如美國“9.1１"事件引發(fā)航空、旅游產(chǎn)業(yè)大蕭條，一顆炸彈毀掉巴厘島整個旅游產(chǎn)業(yè)等事件，無不表現(xiàn)出旅游產(chǎn)業(yè)的脆弱性.因此，“不可否認旅游地產(chǎn)未來發(fā)展前景樂觀.”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌說：“旅游地產(chǎn)有沒有泡沫不在于發(fā)展速度有多快，而在于其供求是否平衡，結(jié)構(gòu)是否合理，價格是否平穩(wěn)，要從需求來看發(fā)展.現(xiàn)在中央經(jīng)常提固定資產(chǎn)投資過熱，這并不等于房地產(chǎn)投資過熱,房地產(chǎn)與一般固定資產(chǎn)有區(qū)別，房地產(chǎn)投資中８2%是建住宅這種最終消費品。世界上的中產(chǎn)階級財產(chǎn)有三分之二是房地產(chǎn),所以不能說現(xiàn)在的旅游房地產(chǎn)有泡沫,不過也要預(yù)防大泡沫的出現(xiàn)."

◆旅游地產(chǎn)的“跑馬圈地"?旅游地產(chǎn)的土地占用遠大于普遍的房地產(chǎn)項目，造成跑馬圈地之嫌。風(fēng)景資源良好，土地資源充沛，往往是旅游地產(chǎn)項目的首選地，而這些地區(qū)也往往是經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢的地方.地方政府為了吸引投資，推動當?shù)氐慕ㄔO(shè),會給出各種優(yōu)惠條件，甚至不計成本，違規(guī)操作,損害了國家的利益、農(nóng)民的利益?！伴_發(fā)商故意模糊概念，混淆視聽。”建設(shè)部中國風(fēng)景名勝區(qū)協(xié)會副會長劉強表示：“模糊概念的結(jié)果就是借旅游地產(chǎn)之名變相搞房地產(chǎn)開發(fā),鉆政策法規(guī)的空子.和開發(fā)商抱著同樣心理的還有各地方政府,利用概念的模糊，盲目大規(guī)模規(guī)劃，隨意開發(fā)，以謀取土地收益。"?◆旅游地產(chǎn)的“項莊舞劍”

借發(fā)展旅游之名，運作房地產(chǎn)開發(fā),以突破“限”字當頭的房地產(chǎn)政令，從目前的觀念來看，旅游地產(chǎn)的概念比較寬泛,涉及風(fēng)景游覽、會議、度假、健康等很多內(nèi)容,似乎已成為一個產(chǎn)業(yè)籮筐,什么概念都可以往里放。但實質(zhì)是,發(fā)展商看重的是:土地資源的價值，所有的炒做概念其根本的目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項目周邊的房地產(chǎn)，這些開發(fā)出來的資產(chǎn)才是投資商“真的期望”所在。所以,去年五部委聯(lián)合督查組在對地產(chǎn)行業(yè)進行的三輪督查中發(fā)現(xiàn)“以往的確存在房地產(chǎn)商利用旅游規(guī)劃項目的名義，進行房地產(chǎn)開發(fā)的圈地現(xiàn)象.”

◆旅游地產(chǎn)的“群雄混戰(zhàn)"

旅游地產(chǎn)這塊大蛋糕已為人所識,但如何下口，如何爽爽地將它吃下，卻難倒了大批的投資商們。其一是在旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式上單一化,缺乏創(chuàng)新。項目開發(fā)經(jīng)營上以旅游風(fēng)景為幌子，照搬傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)模式，導(dǎo)致消費群體混戰(zhàn),毫無章法。巨大的市場和高額的回報引來眾多企業(yè)的爭奪,但違規(guī)操作，誤導(dǎo)消費者，甚至欺詐性銷售、非法集資等各種惡性的牟利手段，造成了旅游地產(chǎn)市場的“陷阱”多多，失去了消費群體對市場的信賴和投資的信心。

◆旅游地產(chǎn)的“枯井無源”

旅游地產(chǎn)在我國主要以產(chǎn)權(quán)分割式營銷為主.盡管這一形式在國外已風(fēng)靡多年，但在中國尚屬新型事物，消費者對此普遍地不理解。對中國的消費者來說，讓其投資遠隔千山萬水的旅游地產(chǎn)，遠沒有投資能時不時看上一眼的住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)心里踏實.況且目前國內(nèi)市場上加入國際度假交換系統(tǒng)的部分分時度假產(chǎn)品價格超出了國內(nèi)的支付能力，顧客想與國外進行交換度假的愿望很難實現(xiàn)。再就是帶薪休假制度在我國尚未全面實行，市場面還沒完全打開，這就造成了廣大消費者對投資旅游地產(chǎn)更加審慎.

３、中國已成型的旅游房地產(chǎn)種類Ａ以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)與旅游相關(guān)的寫字樓以旅游接待為目的的自營式酒(飯)店.以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn).以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅中國已成型的旅游房地產(chǎn)種類（1)以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源（自然的、人文的或二者兼有的）條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施,直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能,提高居民生活質(zhì)量。此類房地產(chǎn)又可分三類：直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅這類景區(qū)住宅開發(fā)對風(fēng)景區(qū)建設(shè)和旅游開發(fā)幾乎沒有什么建設(shè)性貢獻，有的甚至對旅游景區(qū)還造成一定破壞。很多城市旅游景區(qū)附近的住宅多屬此類。在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā),營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū),改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地,引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā).此類房地產(chǎn)以華僑城為典型代表。華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢,再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。華僑城是先由旅游起步，旅游“帶靚”環(huán)境,環(huán)境帶旺地產(chǎn),地產(chǎn)促進華僑城全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動的典型.與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā),房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。景即是房,房即是景，景中有房，房中有景.如成都的芙蓉古城和宋城集團在杭州樂園開發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾大酒店等，景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機組成部分，無論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個性。將旅游房地產(chǎn)開發(fā)提升到一個新境界。（2)以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點,為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū),又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的,業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。一時間重新火熱的海南景觀住宅多屬此種模式。因引進國外“分時度假”的概念和相關(guān)銷售模式，此類房地產(chǎn)又有多種小的分類,具體如:產(chǎn)權(quán)酒店，時權(quán)酒店，養(yǎng)老型酒店,在高爾大球場、登山、滑雪等運動地附近開發(fā)的高爾夫、登山、滑雪運動度假別墅和時值度假型酒店。度假房地產(chǎn)在國外已有相當發(fā)展,在中國剛剛面市,就受到購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商的熱烈追捧,不僅有外資進入國內(nèi)搶占市場,國內(nèi)房地產(chǎn)商也組建旅游房地產(chǎn)聯(lián)盟，如中房集團牽頭、幾十家企業(yè)加盟的“中國房地產(chǎn)分時度假聯(lián)盟”，全國各地度假房地產(chǎn)項目紛紛上馬.度假型房地產(chǎn)是目前旅游房地產(chǎn)開發(fā)備受關(guān)注、發(fā)展很快的一個品種。(3)以旅游接待為目的的自營式酒(飯）店這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的＂住”做文章,以為游客提供住宿為主要功能,后來增加了娛樂、會議等功能,多建在旅游、商務(wù)發(fā)達或會議較多的大中型城市。由于旅游酒（飯)店不出售物業(yè),主要通過經(jīng)營來收回投資，而酒店自營的回收期相當長,與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營理念不符,因此,旅游酒（飯)店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式,卻不是旅游房地產(chǎn)當前的開發(fā)熱點.（4)與旅游相關(guān)的寫字樓以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢機構(gòu)等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客.此類房地產(chǎn)目前比較少見，但已有涉獵。西安旅游集團開發(fā)的西安大廈即屬此類旅游房地產(chǎn)。（5）以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)這類房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能.如萬達在昆明的房地產(chǎn)開發(fā)。大連萬達集團與昆明滇池國家旅游區(qū)簽下合作協(xié)議，將在昆明滇池國家旅游區(qū)內(nèi)4000畝土地上投入三十多億人民幣進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)。該項目包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、園林五星級酒店、英式馬術(shù)俱樂部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等。社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū).實際上，華僑城、宋城旅游房地產(chǎn)開發(fā)也都是大型綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。一方面，由于中國經(jīng)濟還不是很發(fā)達，城市化水平還不高,為廣大民眾提供第一居所的任務(wù)還相當重，使得巧借旅游元素為第一居所建設(shè)服務(wù),以提升居住質(zhì)量、豐富生活功能還將是復(fù)合房地產(chǎn)中的重要分支；另一方面,隨著中國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高,中國傳統(tǒng)的觀光型旅游開始向度假型旅游過渡,新興中產(chǎn)階級萌生了度假置業(yè)的需求和支付能力，又使度假房地產(chǎn)前景廣闊。無論采用何種模式，旅游房地產(chǎn)開發(fā)都應(yīng)保證項目的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益并重,在切實保護好旅游資源和生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上對資源加以利用,尋求旅游與房地產(chǎn)的良性互動，走健康、理性的旅游房地產(chǎn)開發(fā)之路.

第二章中國旅游房地產(chǎn)開發(fā)實踐心經(jīng)進入２1世紀以后,旅游房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該考慮旅游城市、重點旅游景區(qū)、歷史文化、自然資源、民俗風(fēng)情、消費結(jié)構(gòu)以及交通配套設(shè)施、環(huán)境保護等方面,同時要與旅游可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合。根據(jù)決策資源房地產(chǎn)研究中心多年來對旅游房地產(chǎn)項目的跟蹤研究，旅游地產(chǎn)項目開發(fā)應(yīng)注意的以下幾方面的問題：1、旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的原則（１）總體規(guī)劃，分步實施，先做旅游，后做房產(chǎn)項目建設(shè)應(yīng)強調(diào)高起點、大手筆、跨越式，最好是聘請實力雄厚、資質(zhì)一流的國際知名景觀設(shè)計公司進行精心設(shè)計和規(guī)劃,做到規(guī)劃一步到位,實施分步進行。原則上應(yīng)先做旅游,后做房地產(chǎn)。因此首期的項目中應(yīng)包括主要的旅游項目，以人氣帶動區(qū)域價值提升（旅游項目的建設(shè)與經(jīng)營要不求盈利,只求精品）,并可增強項目在政府領(lǐng)導(dǎo)和公眾中的號召力，取信于人,為后續(xù)開發(fā)的順利實施奠定基礎(chǔ)。但由于項目規(guī)模巨大,開發(fā)周期長,資金壓力大,為此，一定要注意合理安排開發(fā)的節(jié)奏，確保資金鏈的安全,要短線開發(fā)與長線開發(fā)結(jié)合.因此也要適當包括一部分房地產(chǎn)，以增加現(xiàn)金流，緩解資金壓力。也可先將部分土地作價入股與其他公司成立新的房產(chǎn)項目公司,以盡快變現(xiàn),從而降低投資風(fēng)險.(２）綜合開發(fā)，全面收益旅游房地產(chǎn)項目的功能組合極其豐富，配套齊全,因此其子項目往往眾多，從而達到相互支撐、降低風(fēng)險的目的.但一般說來，都是由旅游項目、休閑度假項目、人居項目和配套項目四大部分組成.(3)環(huán)境優(yōu)先，永續(xù)利用自然生態(tài)資源是項目生存和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此項目建設(shè)應(yīng)體現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃,近期、遠期兼顧"的精神,正確處理保護與開發(fā)的矛盾，防止和杜絕一切破壞性的建設(shè)，堅持“嚴格保護、統(tǒng)一管理、合理開發(fā)、永續(xù)利用”原則。（４）規(guī)劃的合理銜接在規(guī)劃中將著重處理好一期工程與后續(xù)工程、整個項目與各子項目之間的銜接，協(xié)調(diào)好關(guān)系,使各子項目一方面具有相對的獨立性,同時又共同組成有機的整體，合理分擔(dān)整個項目不同的功能訴求。對項目周邊原來的景區(qū)、景點，可與之開展多種方式的合作經(jīng)營,并在尊重歷史、科學(xué)保護的前提下,重新進行統(tǒng)一的規(guī)劃、擴充和完善，加強項目間的深度整合,使它們得以重現(xiàn)昔日盛況,以與新開發(fā)項目互為補充與呼應(yīng)，豐富、提升整個區(qū)域旅游的游歷空間與內(nèi)涵。（5)建筑為形,文化為魂由于本身的高端產(chǎn)品特性,決定了旅游房地產(chǎn)項目的建設(shè)一定要走“精品化”道路,著力強調(diào)項目的個性、品質(zhì)和創(chuàng)新，并從一開始就全面導(dǎo)入ＩSO９00０和ＩSO140０0體系。它不但要與當?shù)氐膮^(qū)域歷史地理文脈密切融合與溝通，更要使其得到全新的定位、延續(xù)和提煉。（６)項目選址要求區(qū)位選址區(qū)位上,由于成本關(guān)系,不宜在城市中心,但必須位于大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里(根據(jù)經(jīng)驗，在與各主要城市距離相近的地方開發(fā)以求左右逢源的想法是危險的，不如緊緊依靠著某個城市)。自然地貌地形地貌上,要求有豐富的自然山水資源。如果自然景觀不佳，則應(yīng)由政府按項目規(guī)劃的要求挖好湖面及全部河道,平均深度不少于２米。同時在湖中堆出島嶼、半島、港灣等起伏有致、高低錯落的地形地貌.注意標高不可過低,以免出現(xiàn)洪災(zāi)。項目所在地及附近如有排灌工程與設(shè)施，應(yīng)讓政府將其移交給項目公司管理及維護.周邊環(huán)境項目所在地及周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少，沒有高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地，空氣質(zhì)量優(yōu)良，社會治安狀況良好。2、項目開發(fā)中應(yīng)特別注意的幾個問題（1）如何爭取較低的地價由于此類項目需要巨大的投入，為擴大現(xiàn)金流，降低投資風(fēng)險,提高其可持續(xù)發(fā)展能力，需要政府對項目提供強有力的政策扶持，除允許項目配套建設(shè)旅居結(jié)合的房地產(chǎn)，還要對項目建設(shè)用地給予優(yōu)惠的出讓價格.旅游休閑業(yè)具有極高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度,它不但可以促進城市品牌的提升和區(qū)域休閑經(jīng)濟的發(fā)展,而且還可以形成很長的產(chǎn)業(yè)鏈，從而對整個國民經(jīng)濟的帶動作用非常突出。但旅游產(chǎn)業(yè)本身又具有“高投資、高風(fēng)險、低收入、慢回報"的基本特征。因此，在與當?shù)卣M行項目談判時，一般可以獲得比普通房地產(chǎn)用地低廉得多的土地。即使經(jīng)營性用地全部需要公開招標、掛牌出讓,也可以有很大的空間（含土地出讓金、拆遷、青苗補償、安置勞力及挖湖造地等除辦證費用以外的所有費用,平均為3~5萬元/畝,有的甚至低至一兩千元）.但考慮到項目占地面積較大，動輒三五千畝甚至上萬畝，因此土地成本總額還是很可觀的,有可能對投資方資金造成較大壓力。為此，需要從以下幾個方面加以變通:靈活的付款方式付款方式上,前期準備工作（包括工商登記、初步規(guī)劃、項目立項、土地測量、土地指標審批）期間，只支付定金，其余按土地證發(fā)放時間分期支付。爭取稅費減免土地辦證費爭取只交納中央和省市部分.安排適量的水面和農(nóng)業(yè)用地除了必需的房地產(chǎn)建設(shè)用地以外，可以在土地構(gòu)成中安排大量的水面和農(nóng)用地，一方面由于是租賃的非建設(shè)用地，因此可以加快進度，另一方面也降低了總成本。大量水面除本身即為重要的景觀構(gòu)成要素外,還可以開展水上游樂、農(nóng)業(yè)觀光。而農(nóng)用地也完全可以用于景區(qū)綠化、道路、農(nóng)業(yè)觀光、草地公園、山地公園或者高爾夫等。此外，也需要有部分40或５０年的商業(yè)、旅游、綜合用地(辦證難度相對較低)，以用于旅游休閑、產(chǎn)權(quán)式酒店、商業(yè)、娛樂、教育、文化產(chǎn)業(yè)等。容積率、建筑面積、建筑高度和方位不作具體限制，投資方可根據(jù)項目需要靈活調(diào)整.（2）土地的取得方式上的法律和政策風(fēng)險及其規(guī)避由于報批建設(shè)用地（尤其是70年的房地產(chǎn)用地)指標、征用集體用地需要時間，可以先辦出一部分，其余作為預(yù)留建設(shè)用地，使政府承諾在一定時間內(nèi)全部辦理完畢。為盡可能減少不確定性,合理的付款方式是：在項目總合同書簽署、支付定金的同時,與當?shù)卣炗喨坑玫氐?0年農(nóng)用地和水面的租賃協(xié)議，從而先明確所有用地的開發(fā)權(quán)屬。同時,要在一開始就針對各子項目成立幾個不同的項目公司,并將土地證分成十幾本(每本5０~２0０畝）,直接落在各項目公司名下，這樣便于日后抵押融資以及與別的企業(yè)開展多種層面與方式的合作，而且也可以有效地防止土地轉(zhuǎn)讓時巨額土地稅費的出現(xiàn)。（3)高度重視公關(guān)工作一定要大力建立和充分用好省市與當?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的公關(guān)資源，這是項目順利推進的關(guān)鍵因素之一(在投資環(huán)境還不完善、不透明的情況下就更需如此，因為它提供了一條投訴和監(jiān)督渠道,這是極為重要的稀缺資源）。同時,要促使當?shù)卣c我們建立起相同的價值取向,使該項目的開發(fā)不僅是企業(yè)單方的行為，也是政府樂觀其成并全力推動的事情(最好是讓該項目成為當?shù)氐闹攸c項目，主要領(lǐng)導(dǎo)兼任建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)人）.（４)整合宣傳炒作大項目的開發(fā)涉及千頭萬緒，必然會遇到各種阻力和障礙，為此,在項目未啟動時就要有統(tǒng)一、整合的宣傳炒作安排,要提前制作精美的宣傳畫冊、折頁等資料（也便于開展招商和與別的企業(yè)合作），要先入為主，與媒體開展密切合作,盡可能使該項目路人皆知（半夜唱歌鬼也不敢欺）。（５）項目規(guī)劃的若干問題整體規(guī)劃不落伍在規(guī)劃時對項目的功能分區(qū)、交通組織等要有前瞻性，做到30年不落后，盡可能避免建設(shè)性浪費的發(fā)生（深圳華僑城的經(jīng)驗與教訓(xùn)值得借鑒）.一般來說,通往項目紅線的主干道的建設(shè)標準應(yīng)不低于城市標準主干道,輔道不低于二級公路標準，道路還要有統(tǒng)一的景觀設(shè)計；自來水管線直徑在600～1０0０毫米之間；用電采用雙回路。注意各項經(jīng)濟指標的靈活調(diào)整由于項目旅居結(jié)合的特征，在項目總合同書中,容積率、建筑面積、建筑高度和方位等規(guī)劃指標不可能作具體限制,這樣也便于根據(jù)項目需要靈活調(diào)整。但在合同書中應(yīng)明確當?shù)卣馐照{(diào)整產(chǎn)生的相關(guān)費用。有關(guān)高爾夫項目的規(guī)劃高爾夫項目獲得批準難度較大，同時也為了降低土地成本，其建設(shè)用地可以是農(nóng)用地,以“綠化用地"的名義建高爾夫球場。項目內(nèi)道路的規(guī)劃項目中的水道、陸路、游步道等宜曲不宜直，以起到界定空間、相互借景的作用,并豐富游歷內(nèi)涵和景觀的層次.為避免大的人流車流量造成交通阻塞，要盡可能地多用丁字路口而不是十字路口。路面不能用水泥,而需要鋪瀝青，以降低噪聲污染。如果項目所在地的地勢過于平坦，則需要規(guī)劃建設(shè)一處高層建筑作為統(tǒng)領(lǐng)全局的視覺中心。（6）環(huán)境保護污水排放問題項目合同中應(yīng)約定，當?shù)卣撠?zé)在項目動工前完成區(qū)域內(nèi)及周邊水域的截污工程建設(shè)，確保項目區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量。同時應(yīng)將該項目的排污管道納入城市排污主管網(wǎng)，并在區(qū)域內(nèi)建設(shè)足夠容量的污水集中處理設(shè)施，否則如引起環(huán)境問題由當?shù)卣袚?dān).林木保護問題建設(shè)過程中要精心保護項目所在區(qū)域內(nèi)及周邊的現(xiàn)有全部林木，所有樹徑在8cm以上的樹木一律予以保留，因項目規(guī)劃和工程建設(shè)的要求確需移栽別處的，在保證存活的前提下方可將其移栽于項目所在區(qū)域內(nèi)其他地點。（7）項目拓展與品牌推廣預(yù)留后續(xù)土地在簽訂項目開發(fā)總合同書時，應(yīng)有后續(xù)項目儲備土地條款和周邊一定范圍內(nèi)同等條件下優(yōu)先開發(fā)權(quán)條款，避免土地帶旺后為人作嫁(如同迪斯尼樂園早期所經(jīng)受過的教訓(xùn)一樣）.品牌推廣由于旅游房地產(chǎn)契合世界旅游休閑和大型人居建設(shè)的最新發(fā)展趨勢,具有主題地產(chǎn)、休閑房產(chǎn)的若干要素,因此，應(yīng)將它上升到“旅游新城”的高度,注意認真總結(jié)經(jīng)驗,提升與包裝理念，將它作為一種可移植的全新范式在國內(nèi)合適的地方(以省會城市和中心城市為主）加以推廣,如若成功，將因此走出一條獨具特色的低成本擴張模式,可據(jù)此占有大量的土地等稀缺資源，從而為今后的長遠可持續(xù)發(fā)展奠定雄厚的基礎(chǔ)，這恐怕是此類項目更重大的意義所在。3、旅游地產(chǎn)項目的成功基礎(chǔ)

旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā),它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。因為旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結(jié)合的形式,要求有更高的管理水平和經(jīng)營能力。開發(fā)與經(jīng)營，均需以以下五個方面為依托：

◆天生的資質(zhì)?旅游地產(chǎn)多在旅游風(fēng)景區(qū)或運動、度假的勝地，基地附近有青山綠水等優(yōu)良的自然環(huán)境，能夠吸引人到此旅游度假，這樣給項目的開發(fā)帶來了先天優(yōu)勢.有的地方環(huán)境的價值特征可能很明顯，如山區(qū)景觀或海邊景觀；有的地方則比較微妙，如田園風(fēng)光、古老村鎮(zhèn)的建筑肌理等。有特色的自然環(huán)境實際上也就決定了旅游地產(chǎn)項目的特征,幾乎所有成功的旅游度假區(qū)都是在保護和加強自然和社會環(huán)境方面獲得了最佳狀態(tài).

◆良好的題材

旅游度假區(qū)多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣息,吸引人們到此觀光游覽，進而帶來地產(chǎn)開發(fā)的契機。文化和傳說有利于形成新的主題，易于創(chuàng)造好的故事線來營造引人入勝的旅游娛樂項目,而且旅游地產(chǎn)還可利用這些文化傳說較高的知名度來促進項目的宣傳和推廣。目前，國內(nèi)的開發(fā)商有一種傾向，就是一定要做出文化來，一定要強調(diào)項目的文化底蘊，試圖以文化這張牌來提升項目的品味和檔次。這種出發(fā)點是好的，但是對于旅游地產(chǎn)來講，切忌硬做文化、為做文化而做文化。旅游地產(chǎn)非常需要做主題性的東西，但是文化一定要做得很輕松、很吸引人。旅游地產(chǎn)畢竟不是歷史文化名城保護規(guī)劃或者考古復(fù)原項目，在旅游地產(chǎn)里面文化傳說是可以發(fā)揮的，不是特別強調(diào)真實性，而是強調(diào)趣味性。?◆完善的規(guī)劃

旅游地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域應(yīng)該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設(shè)施以及購物、休閑、娛樂、運動場所，使得消費者在旅游度假的同時也不會感覺到生活不方便。旅游地產(chǎn)項目的用地可以是從未開發(fā)過,也可以是基礎(chǔ)設(shè)施完備的用地.國外曾總結(jié)出六種常見的用地形式,即未開發(fā)、剛開發(fā)、正在開發(fā)、成熟的、密集的和飽和的用地。多數(shù)成功的旅游地產(chǎn)項目都是位于較大的風(fēng)景旅游區(qū)范圍之內(nèi),因為相對于在基礎(chǔ)設(shè)施較完善的區(qū)域開發(fā)，開辟一個新區(qū)域無疑意味著要承擔(dān)更大的風(fēng)險。

◆持續(xù)的投資

旅游地產(chǎn)的特點是用地范圍大,在已有的自然景觀上需要擴展新的景觀,如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設(shè)施。這種形式的開發(fā)費用非常高,需要開發(fā)者建設(shè)所有的服務(wù)設(shè)施并采用大規(guī)模營銷手段來宣傳產(chǎn)品。然而新開發(fā)區(qū)的土地費用一般會相對較低,旅游地產(chǎn)開發(fā)建成以后持續(xù)創(chuàng)造價值的潛能會很大，問題在于從投資建設(shè)到獲得收益的過程會相對較長。?◆完備的網(wǎng)絡(luò)

旅游地產(chǎn)的經(jīng)營不同于住宅房地產(chǎn)經(jīng)營，如果說住宅房地產(chǎn)是“管家”型的經(jīng)營模式，那么旅游地產(chǎn)就應(yīng)該是“經(jīng)理人”式的經(jīng)營模式.住宅房地產(chǎn)可以通過優(yōu)美的環(huán)境品質(zhì)，完善的設(shè)備體系,殷勤的物業(yè)管理來打動消費者，而旅游地產(chǎn)則是在此基礎(chǔ)上，還要有一個己建立好完備的再營銷的網(wǎng)絡(luò)，讓消費者看到長期的投資回報和不斷地有現(xiàn)錢落入袋中的前景，才能吸引消費者的投資。所以，本輪旅游地產(chǎn)興起之初，有經(jīng)驗的發(fā)展商或是先期與國際管理網(wǎng)建立了合約關(guān)系，或是全面收購國內(nèi)現(xiàn)有的管理網(wǎng)絡(luò)，造成布局之初始已計算到收關(guān)之后的全盤棋局.如此，方能成落子不敗的局面。小結(jié)目前,旅游房地產(chǎn)的開發(fā)在國內(nèi)外已漸漸趨熱，這一產(chǎn)品形態(tài)本身也發(fā)展出多種類型,比如,主題公園群（迪斯尼世界EPＣTO、華僑城社區(qū)POＲＴFOLIO）、主題社區(qū)（佛羅里達州的HｅronＢay、南卡羅來納州的海格山莊)、度假酒店（拉斯維加斯)、高爾夫別墅,等等，他們各自都有獨特的經(jīng)營規(guī)律與理念,究竟采用何種樣式，要根據(jù)當?shù)厥袌龊晚椖克诘氐牡匦巍⒌孛驳染唧w情況決定，切不可盲目照搬照抄。相對于其他單純的旅游或房地產(chǎn)項目，旅游房地產(chǎn)項目最主要的特色和優(yōu)勢在于其項目組合的開放性、休閑環(huán)境的可控性和在景觀與配套上具有唯一性的房地產(chǎn),這些優(yōu)勢可極大地增強本項目的吸引力,并有效避免因與其他項目定位同構(gòu)化而帶來惡性同業(yè)競爭。由于該產(chǎn)品形態(tài)符合旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的內(nèi)在要求和市場需求趨勢，因而，它必將獲得快速、持續(xù)的發(fā)展，從而成為復(fù)合型產(chǎn)業(yè)的一種全新業(yè)態(tài)。

第三章中國旅游地產(chǎn)主流開發(fā)模式剖析從目前國內(nèi)的操作來看，旅游房地產(chǎn)在市場上主要有四種操作模式：第一種是先開發(fā)旅游項目，等旅游項目做成熟地以后，再開發(fā)商品房,如深圳華僑城。第二種是地產(chǎn)與旅游項目同步開發(fā)，以滿足人們生活、休閑、度假需求,如成都芙蓉古城.第三種是對歷史文化古跡、古建筑、古村落的改造開發(fā)，如上海新天地、云南麗江古城、黃山黔縣宏村等.第四種是開發(fā)滿足人們旅游投資需求的產(chǎn)品,以產(chǎn)權(quán)酒店為主.四種模式以下將作重點分析:開發(fā)模式之二：開發(fā)模式之二：地產(chǎn)+旅游同步開發(fā)開發(fā)模式之三：古村落的重新改造開發(fā)主流開發(fā)模式開發(fā)模式之一：先做旅游后做地產(chǎn)開發(fā)模式之四：產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)開發(fā)模式之一:先做旅游后做地產(chǎn)（深圳華僑城)深圳華僑城是國內(nèi)從事“旅游＋地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園是目前國內(nèi)最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū)——波托菲諾意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，更被視為國內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)的典范.1、先做旅游——華僑城及屬下四大主題公園１98５年８月28日,經(jīng)國務(wù)院正式批準創(chuàng)立面積近５平方公里的華僑城，并由香港中旅集團參照招商局開發(fā)深圳蛇口的模式,投資開發(fā)興建深圳灣畔的華僑城，使之成為吸引華僑華人資金、技術(shù)、人才的窗口和基地.于是，被后人稱為“中國主題公園之父”的馬志民先生開始帶領(lǐng)著一班人探索以一種全新的理念建設(shè)這座具有里程碑意義的大型旅游城?！板\繡中華"“錦繡中華”在人們的驚嘆聲中揭開了華僑城開發(fā)的帷幕.“一步邁進歷史，一日暢游中華”的理念強烈地感召和震撼著人們.這個中國第一個現(xiàn)代意義上的主題公園也是世界上規(guī)模最大的微縮景區(qū),錦繡中華占地３0多萬平方米，它選取中國84個最有代表的山水名勝，古代建筑景點按1:15比例建造，融華夏五千年歷史文化于一園。華僑城開始熱鬧起來，每天游人如織，形成了空前的火爆盛況，一時間幾乎成為深圳旅游的代名詞。它當年即收回投資,幾年之后又成功上市。中國民俗文化村隨后，被譽為“中國第一村”的中國民俗文化村于199１年10月開業(yè)。它占地20萬平方米,是一個薈萃中國民俗文化、民間藝術(shù)、民居建筑的大型文化旅游景區(qū)。它共選取中國21個民族的24個村寨景點按1:1比例建造，并有上千名來自各地區(qū)、各民族的藝員和員工進行表演，由民俗文化村推出的大型民族歌舞《綠寶石》、《藍太陽》和大型廣場表演《中華百藝盛會》等，被譽為中國民族舞蹈藝術(shù)、廣場藝術(shù)的經(jīng)典。世界之窗1９９４年6月，匯集世界奇觀、古今名勝、自然風(fēng)光和民俗風(fēng)情于一園的世界之窗隆重登場.它是一個展示世界歷史文化的大型旅游景點，是廣東省最大的旅游企業(yè)，占地４8萬平方米，共建有1１8個旅游景點，其創(chuàng)作表演的大型音樂舞蹈史詩《創(chuàng)世紀》，將中國的廣場表演藝術(shù)推至極致。她先后舉辦了國際民間藝術(shù)節(jié)、日本文化周、國際啤酒節(jié)、圣誕狂歡節(jié)等活動,相繼推出了由數(shù)百名中外演員同臺共演的大型廣場藝術(shù)晚會《狂歡之夜》、《夢之旅》、《創(chuàng)世紀》,以宏大的氣勢,精湛的表演被專家譽為旅游文化精品。大型室內(nèi)滑雪場、科羅拉多大峽谷漂流、金字塔幻想館等參與項目,更領(lǐng)導(dǎo)旅游新潮流。歡樂谷運用現(xiàn)代休閑理念和高科技成果興建的歡樂谷，是華僑城的第四大主題公園。項目占地面積１7萬平方米。該公園在功能上突出了參與性、娛樂性，與原有三大主題公園形成互補,并運用了多項現(xiàn)代科技與旅游成果,其中歡樂谷四維動感影院是亞洲的第一座動感影院,歡樂谷的瑪雅海灘水公園獲１９９9年國際水公園“行業(yè)創(chuàng)新獎”。配套酒店及其它設(shè)施除了四大主題公園以外，華僑城還根據(jù)大型旅游休閑社區(qū)的功能要求，陸續(xù)建設(shè)了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水景主題酒店、何香凝美術(shù)館、暨大中旅學(xué)院、華夏藝術(shù)中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅游文化項目設(shè)施,形成一個集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的，面積達5平方公里的旅游之城。十幾年來,華僑城的主題公園搞一個火一個，作為升級產(chǎn)品的深圳歡樂谷取得巨大成功。歡樂谷二期20０2年5月開業(yè)，當年稅后利潤就達到50０0多萬元,凈資產(chǎn)收益率在15％以上.2、后做地產(chǎn)——“波托菲諾”：旅游地產(chǎn)的先驅(qū)如果說，旅游是華僑城的樹干，那么地產(chǎn)便是其結(jié)出的果子。構(gòu)成華僑城的核心要素，除了上述旅游休閑度假項目之外,其點睛之筆，正是獨具一格的旅游房地產(chǎn)-—“波托菲諾”。華僑城的房地產(chǎn)項目都是圍繞主題公園來做的。(1)項目概況華僑城波托菲諾再現(xiàn)意大利千年古鎮(zhèn)波托菲諾獨特海域風(fēng)光的原汁原貌,建于華僑城西部，占地達80萬平方米,建筑面積1０8萬平方米，無論是占地面積還是建筑面積，都是深圳特區(qū)第一大盤,儼然成為華僑城的城中城,但其容積率卻僅為1.23，總規(guī)劃為450０戶,居住人口15000人。建筑類型包括別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅、商業(yè)配套設(shè)施。另外,還有綠地３萬平方米、道路2萬平方米、水面與荔枝林面積１5萬平方米。項目共分三期開發(fā)(一期“天鵝堡”、二期“純水岸"[在售］、三期［開發(fā)])，推出后引起轟動，連續(xù)獲得多項國家級獎項.（2）項目特色由于華僑城內(nèi)四大主題公園的開發(fā)成功，極大地改善了華僑城這片原為荒灘的自然和人文環(huán)境,使周邊環(huán)境之優(yōu)美就是比做“皇家御花園”也不過分,其南向荔枝林、東倚歡樂谷和燕涵山、北靠高爾夫練習(xí)場和僑城花園，環(huán)擁燕棲湖。這一在深圳乃至全國都少有的居住環(huán)境，為這一房地產(chǎn)項目帶來極高的附加值和未來的升值潛力。為了提升項目品質(zhì)，華僑城聘請了歐美著名的設(shè)計師來規(guī)劃設(shè)計該項目，在設(shè)計構(gòu)思中運用了新都市主義的規(guī)劃思想，意義在為人們創(chuàng)造一個具有濃郁人文氣息及地中海異國情調(diào)的社區(qū),目的是通過“波托菲諾”主題居住概念的規(guī)劃設(shè)計,使其成為華僑城主體景觀的有機組成部分,成為一個具有濃厚文化內(nèi)涵和濃郁異國情調(diào)的住宅小區(qū)。而華僑城以完美的地域景觀、人文景觀而著稱。它別具一格的居住環(huán)境、景觀環(huán)境、人文環(huán)境，賦予了“波托菲諾"豐富的歷史、文化內(nèi)涵，同時通過居住主題的創(chuàng)造、烘托來展現(xiàn)“波托菲諾”的建筑風(fēng)格,使主題旅游和主題住宅小區(qū)能夠融合與統(tǒng)一.豐富的建筑形態(tài)適應(yīng)不同居住心理波托菲諾不同于一般的小區(qū)，它的建筑形態(tài)跨越了高層、小高層、多層、聯(lián)排別墅和獨立別墅等多種形態(tài)，不同形態(tài)的建筑之間根據(jù)自然景觀最大化原則來布局，形成了錯落有致的視線。這在很大程度上克服了現(xiàn)代城市小區(qū)以高層為主的、單調(diào)的建筑形體和樣式。天鵝堡一期背靠諦諾山,所在地勢最高,它雄偉的高層俯瞰整個波托菲諾,給人以大氣尊貴之感；而純水岸則緊臨燕棲湖，它低矮的多層和聯(lián)排別墅與湖面形成自然的銜接，給人以親和愜意之感。后來開發(fā)的天鵝堡二期又有了小高層,它兼具景觀優(yōu)勢和舒適感。視線上的豐富只是一個方面,更為重要的是，建筑的不同高度、不同體量契合了不同客戶的心理需求。根據(jù)自然地表形態(tài)的特征，波托菲諾的建筑布局相應(yīng)地豐富多變,為居住提供了最適宜的范本。良好休閑環(huán)境放大生活內(nèi)涵在波托菲諾，生活更多的體現(xiàn)為休閑，而不是單一的居住.諦諾山、天鵝湖和燕棲湖這些生態(tài)、景觀資源是自然界造化的結(jié)果，但經(jīng)過合理的規(guī)劃和建筑布局，這些自然景觀被有效地吸納到社區(qū)中來,成為社區(qū)的公共部分，被所有社區(qū)居民享有,成為社區(qū)鄰里喜愛的休閑場所.同時波托菲諾也有著獨特的人工環(huán)境。占地80００0平方米的華僑城高爾夫練習(xí)場將會被納入社區(qū)整體范圍，成為真正的社區(qū)高爾夫運動場。同樣體現(xiàn)波托菲諾休閑特色的還有歡樂谷,波托菲諾每戶業(yè)主都終身持有兩張歡樂谷免費門票，充滿傳奇夢幻色彩的歡樂谷不僅是業(yè)主游樂之地，也是波托菲諾的后花園。特色商業(yè)營造浪漫生活情調(diào)對很多小區(qū)來說，商業(yè)店鋪無非臨街設(shè)立,定位也僅限于提供業(yè)主起居生活的必需品。在波托菲諾,除了這些生活必需的商業(yè)配套，更多的則是為業(yè)主提供休閑浪漫的去處,一家家頗具特色的咖啡館、鮮花店、面包房和高檔餐館在風(fēng)景最美、最具異國情調(diào)的位置——純水岸商業(yè)街和水岸廣場相繼出現(xiàn)。商務(wù)居住激發(fā)社區(qū)新活力業(yè)界關(guān)于社區(qū)與小區(qū)二者之間具體有哪些不同并沒有完全的共識，但有一點應(yīng)是得到了大多數(shù)人的認可，那就是,社區(qū)是相對開放的一種形態(tài),而小區(qū)是相對封閉的。波托菲諾有很多開放的表現(xiàn)形式，例如它公共的商業(yè)街,水岸廣場，以及作為標志性建筑的鐘樓，都是居民交流和參與社區(qū)活動的地方。這些開放性場所的存在，從空間層面上打破了封閉的居住形式，在一定程度上促使人們形成更加開放的居住心理。波托菲諾另一個很有意思的地方是,社區(qū)里面引入了完全對外開放的酒店式公寓。它的對象主要是外地來深的商務(wù)人士，以及一些外國人.從性質(zhì)上來講，酒店式公寓的居住與普通住宅的居住有很大差別，二者是怎樣糅合到一起的呢？最重要的應(yīng)該莫過于社區(qū)居民開放包容的心態(tài)，在不干擾自身正常生活的情況下,人們慢慢意識到,社區(qū)人口的不斷更新是保持活力的重要方法。在這里，既有熟悉的鄰居,也會有一些新面孔。當然，開放的重要前提是公共空間和私密空間的張馳保持合適的尺度，不能有擠迫感,當然，物業(yè)管理的方式也很重要。3、華僑城旅游地產(chǎn)的利潤華僑城房地產(chǎn)項目的銷售有個規(guī)律,一般是開盤當天就銷售1/3，一年之內(nèi)賣掉９０%多.旅游地產(chǎn)項目的成功，主要得益于華僑城片區(qū)內(nèi)成熟的主題公園景觀，以及多功能社區(qū)規(guī)劃，整個社區(qū)集旅游、娛樂、文藝(何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心等）、休閑、購物等功能于一體.地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資收益對華僑城的利潤貢獻率超過８0％。⑴主題公園對房價的貢獻率華僑城旗下旅游和地產(chǎn)的關(guān)系,由以下數(shù)據(jù)可以略窺一二。“以華僑城旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，主題公園對房價的支撐大約是2000元/平方米?！毙さ轮薪榻B，天鵝堡一期當時賣到８500元／平方米，而附近白石洲的房價只有6000元/平方米；北京世紀華僑城項目在朝陽區(qū)南磨房，項目附近的樓盤原來是４20０元/平方米，現(xiàn)在房價已經(jīng)達到65０0元/平方米.除了房價整體上漲的因素，世紀華僑城主題公園的籌建對它的房價是有貢獻的。波托菲諾項目中，2004年開盤的10萬平方米天鵝堡二期II區(qū)均價達到9８0０元／平方米，目前已經(jīng)賣到1００00元/平方米。⑵華僑城旅游地產(chǎn)的利潤估算權(quán)威周刊所做的測算顯示，華僑城旅游地產(chǎn)項目毛利率高得驚人：波托菲諾項目的樓面地價不超過１600元／平方米,加上400元/平方米的配套建設(shè)費用和23００—25００元/平方米的建安成本(高層建筑較高，多層建筑較低），再加上５00元/平方米的其他成本雜費，項目總成本不超過50０0元／平方米;以1０000元/平方米的售價計算，波托菲諾項目毛利率在5０%以上，每平方米建筑面積毛利率在5000元左右，利潤相當可觀。按照該周刊得到的進一步數(shù)據(jù),目前包括波托菲諾尚未開發(fā)的規(guī)劃建筑面積，華僑城區(qū)域內(nèi)約有2００萬平方米建筑面積尚待開發(fā)，若乘以5000元/平方米的毛利,總利潤將達到1０0億元。按照２003年開發(fā)速度,樂觀估計開發(fā)速度可以達到每年1５萬平方米，200萬平方米建筑面積足夠華僑城持續(xù)快速開發(fā)1０年。波托菲諾每年為華僑城提供了１5億元以上的凈利潤,一舉超過四大旅游主題公園年收入之和。也正是旅游房地產(chǎn)的進入，才使一座綜合配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨具特色的現(xiàn)代化海濱城區(qū)真正矗立在深圳灣畔。目前,華僑城集團已形成總資產(chǎn)達２00億元、凈資產(chǎn)近100億元、年銷售收入過100億元的資產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模，累計向國家上繳稅收達３0億元以上。４、華僑城模式的擴張華僑城“主題公園＋旅游地產(chǎn)”的主業(yè)構(gòu)架獨樹一幟，而且別具一格：宣稱以旅游為惟一主業(yè)，地產(chǎn)項目卻貢獻高達八成的利潤.眼下，華僑城正在著力經(jīng)營深圳“東部華僑城”和北京世紀華僑城項目,并在迪斯尼和環(huán)球影城可能退出上海的情況下，謀求在上海開建主題公園，以期在全國一線城市全面復(fù)制“旅游+地產(chǎn)”模式。(1）北京華僑城２0０２年華僑城在北京與南磨房鄉(xiāng)簽約，合作開發(fā)北京世紀華僑城項目，項目占地約1平方公里,是北京目前投資最大的主題公園。項目公司北京世紀華僑城實業(yè)成立于2002年6月,注冊資本1。11億元,華僑城直接持股２9。2８％，其余股東有北京世紀城房地產(chǎn)、北京南磨房旅游發(fā)展、深圳華僑城地產(chǎn)和北京四方投資，華僑城受托管理華僑城地產(chǎn)股權(quán)后，表決權(quán)份額增至56。31％。北京世紀華僑城項目總投資20億元,主題公園占地5０萬平方米，房地產(chǎn)總建筑面積50萬平方米，計劃分三期滾動開發(fā)。北京世紀華僑城項目，第一期總共1８萬平方米建筑面積，按照華僑城在深圳的旅游地產(chǎn)盈利模式,比較保守地計算，1平方米的毛利至少可以達到1５00－２000元,該項目一期毛利可達2。7億元以上,對華僑城形成的投資收益,按40。09%的權(quán)益比例粗略計算，可達1.08億元.(2）上海華僑城北京項目之后有上海浦江鎮(zhèn)意大利城項目,據(jù)介紹主要是華僑城房地產(chǎn)公司在運作，項目思路和北京項目差不多。2０03年４月，上海浦江鎮(zhèn)意大利城項目動工，占地面積2．6平方公里,總投資３0億元。上海項目將規(guī)劃成為一個意大利主題特色的綜合社區(qū),成為上海未來“一城九鎮(zhèn)"中的一個特色城鎮(zhèn).華僑城在深圳的方式是先有旅游后有地產(chǎn),但上海項目則是先有住宅后有旅游。華僑城上海浦江鎮(zhèn)項目2005年４月前后開始預(yù)售,第一期推出１9萬平方米建筑面積,均價初步估計為6000元/平方米。按２005年結(jié)算面積8萬平方米、均價60０0元、單位凈利潤２200元計算，該項目的地產(chǎn)業(yè)務(wù)明年可為華僑城貢獻投資收益3２０0萬元。另外,北京和上海項目都是當?shù)卣块T主動找華僑城尋求合作,原因是華僑城在深圳經(jīng)營多年的華僑城主題多功能社區(qū)模式，很受一些地方政府賞識，認為那樣的片區(qū)有利于改善城市社區(qū)形象。由于地方政府的支持,華僑城在上述兩地的土地成本比較低廉。據(jù)知情人士透露，北京項目的土地,實際上是一半由華僑城承諾用來建設(shè)主題公園搞景觀綠化，而另一半土地就作為地方政府部門補貼給華僑城開發(fā)房地產(chǎn)，因此，華僑城北京項目“事實上是零地價”(3）深圳東部華僑城華僑城把深圳歡樂谷主題公園以及“旅游+地產(chǎn)”模式推廣到北京、上海的同時，又在深圳東部啟動一個規(guī)模更大的旅游項目，即擁有5０%權(quán)益的“東部華僑城”?！皷|部華僑城”位于深圳鹽田三洲田片區(qū)和梅沙片區(qū)，是深圳市２0０3年重點建設(shè)項目，也是深圳目前面積最大、投資額最大的綜合旅游項目，以生態(tài)旅游、休閑度假、體育娛樂為主題，建設(shè)世界茶藝博覽園、高爾夫運動區(qū)和綜合生態(tài)旅游區(qū)三大園區(qū)及度假酒店、公寓、山地觀光纜車等配套設(shè)施。項目占地面積7.32平方公里,華僑城以總價3。5億元就拿到這片土地,項目總投資3０億元.華僑城集團新聞發(fā)言人姚明華稱,東部華僑城一期主題公園于200５年10月國慶期間開業(yè),主題是生態(tài)旅游,包括茶園、茶藝博覽、休閑運動等等項目。據(jù)悉,華僑城內(nèi)部一致看好東部華僑城的遠景.而10月22日的華僑城集團總裁辦公會議對此的展望是，由于投資規(guī)模龐大，集團并不希望在3年內(nèi)盈利，預(yù)計20０7年、2０08年將會實現(xiàn)比較好的收益。5、華僑城模式的經(jīng)驗總結(jié)在發(fā)展旅游房地產(chǎn)方面,華僑城為中國旅游和房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個鮮活的樣板。它的“規(guī)劃就是財富，環(huán)境就是優(yōu)勢"的現(xiàn)代發(fā)展觀,更是具有示范性和導(dǎo)向性意義。（1)規(guī)劃先行華僑城的城區(qū)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)一開始就選擇了一條以對環(huán)境、資源、生態(tài)的充分保護利用和可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展路子。1９85年華僑城成立之初，華僑城引進的第一個項目不是辦工廠、酒店,而是以年薪11萬美元的代價聘請新加坡著名規(guī)劃師擔(dān)任規(guī)劃顧問;華僑城建設(shè)的第一個戰(zhàn)役不是大興土木工程，而是制訂城區(qū)建設(shè)規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役”。（2)環(huán)境優(yōu)先華僑城成立的第一個國有企業(yè)是華僑城園林公司，華僑城開始的第一項建設(shè)是種花、種草、種樹、營造環(huán)境。他們認為，經(jīng)濟建設(shè)中最大的失誤莫過于規(guī)劃上的短視和對生態(tài)環(huán)境等資源的破壞,他們的理念是要在“花園中建城市”,而不是“在城市中去建設(shè)花園”，并在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導(dǎo)了“規(guī)劃就是財富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢"等現(xiàn)代發(fā)展理念.為了保留幾棵古榕樹,華僑城的決策者寧肯讓錦繡中華公司的辦公大樓后退幾米；為了保住中國民俗文化村一個小島的自然風(fēng)光，華僑城忍痛放棄了“棧橋連島”的設(shè)計方案；為了保住燕含山上的一塊天然峻峭的“鷹咀石”,華僑城三次修改了華僑城中學(xué)教學(xué)樓的設(shè)計方案.就在當年房地產(chǎn)市場極度火爆的時候,華僑城不為一時的高額利潤所動,在寸土寸金的土地上拿出大片地方來種花種草、蓄水造湖。目前在華僑城綠地覆蓋率達53%，達國際城市綠化領(lǐng)先水平，從而使華僑城最終沖出國內(nèi)開發(fā)區(qū)那種“一推平”、“排排座”、“火柴盒”的傳統(tǒng)模式，走出了一條“以文化營造環(huán)境,以環(huán)境創(chuàng)造效益"的可持續(xù)發(fā)展的新路子。(3)低價拿地由于歷史的原因，華僑城的土地成本較低,這是其建設(shè)成功的一個重要因素。華僑城建設(shè)之初，這一區(qū)域比較偏僻.據(jù)介紹，80年代初，由于印尼出現(xiàn)排外排華現(xiàn)象,一些印尼華僑歸國，深圳劃出這一片作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，在安置歸國華僑的同時招商引資開發(fā)建設(shè),正式取名華僑城是在1９８5年，至今已是第20多年。華僑城集團原來歸國務(wù)院僑辦主管,現(xiàn)劃歸為國務(wù)院國資委直屬企業(yè).開發(fā)模式之二：地產(chǎn)+旅游同步開發(fā)（芙蓉古城)如果說深圳華僑城的開發(fā)成功是帶有濃重的政府參與行為，那么位于千年古城的成都,在完全的市場經(jīng)濟環(huán)境下也同樣開發(fā)了一個令世人矚目的旅游地產(chǎn)項目芙蓉古城，而與深圳華僑城不同的是,芙蓉古城是以“地產(chǎn)＋旅游"同步開發(fā)的模式引領(lǐng)西部的旅游地產(chǎn)項目，成為２1世紀初旅游地產(chǎn)的開發(fā)楷模.1、項目概況(１)項目檔案芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-—溫—-郫生態(tài)城市帶快速通道旁，交通便利，距市區(qū)二環(huán)路僅1０余分鐘車程，與外環(huán)路文家立交橋相距僅100０米。項目遠離都市喧囂，獨擁一處寧靜，又享有成—溫-郫國家級生態(tài)農(nóng)業(yè)保護帶中的新鮮空氣和生態(tài)環(huán)境。（2）開發(fā)商簡介芙蓉古城由三家房產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)，領(lǐng)銜企業(yè)為成都置信實業(yè)有限公司,合作公司為置信下屬企業(yè)——四川省大華實業(yè)有限責(zé)任公司和成都蔚信實業(yè)有限公司，三方共同投資管理。2、芙蓉古城開發(fā)思路（1）項目開發(fā)理念芙蓉古城創(chuàng)立在日漸提高的都市人生活消費水平和文化追求中,主要依據(jù)城市中產(chǎn)階層隨社會發(fā)展而日益增長的物質(zhì)文化需要，結(jié)合現(xiàn)代會議功能和假日經(jīng)濟繁榮的現(xiàn)狀而整合推出全新的“第二居住"體系。項目的價格比原版別墅低，但其環(huán)境營造、配套設(shè)施、物管標準等均不亞于原版別墅，其文化內(nèi)蘊更非原版別墅能相提并論。江蘇風(fēng)格建筑、云南風(fēng)格建筑、川西風(fēng)格建筑、臺灣風(fēng)格建筑和日本風(fēng)格建筑等在芙蓉古城的和諧互映證明了住宅文明的包羅萬象，并散發(fā)出芬芳各異的生活情韻。芙蓉古城中薈萃成都知名小吃的美食街、傳統(tǒng)手工制品羅列的民族特色精品街、風(fēng)格迥異的各種茶樓、千回百轉(zhuǎn)的活水河流和有著濃郁成都地域特色的游玩設(shè)施從不同角度敘述著老成都的故事，成功抵達現(xiàn)代都市人的懷舊思緒。(2）項目定位芙蓉古城集居住、度假、休閑、投資于一體，是融合各種中國民居建筑風(fēng)格,以成都地域文化為項目內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)。（3）目標客戶以對老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費新觀念的中老年人為主，同時包括其他注重“５+2”生活模式，追求個性生存狀態(tài)的都市人群等。3、芙蓉古城的規(guī)劃設(shè)計（１)功能分區(qū)芙蓉古城各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動靜有致,統(tǒng)一和諧,芙蓉古城在整體規(guī)劃上劃分為“居住區(qū)”、“文化區(qū)”、“商業(yè)區(qū)”、“酒店區(qū)”四大人性功能分區(qū).（2）住宅設(shè)計特色芙蓉古城是一個融現(xiàn)代城市生活與居住、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、中式園林與地方人文習(xí)俗于一體的新型住宅。從表面上看它的建筑形式是中式的,民居式的,實際內(nèi)容是現(xiàn)代的，多元化的。一條中軸線將各個中式風(fēng)格結(jié)合在一起，實際上中軸線上布置的各種功能性的配套內(nèi)容，如餐飲、娛樂、文體、騎游、垂釣、品茶等地方習(xí)俗恰如其分地連成一個整體，既可供休閑旅游,又可供日常生活需求。建筑藝術(shù)方面將古代皇城風(fēng)貌及地方建筑進行現(xiàn)代處理，形成對景,并作廣場、水池、玉帶橋,能使用又能觀賞，皇城內(nèi)用作文娛體育會議使用，使古老的建筑形式具有了新的內(nèi)容。中軸線以外為居住建筑,各居住區(qū)內(nèi)將四合院加以改革，形成五家一小院，以替代一梯四戶或二戶等的格局。優(yōu)秀的居住環(huán)境空間得到了現(xiàn)代化的改造，鄭重表現(xiàn)鄰里關(guān)系,使小孩、老人有一個活動交流的空間,充滿著生活的氣息和情趣。它既不同于西式的聯(lián)排住宅,也不是老式四合院或里弄的翻版,而是一種嶄新的居住模式。住戶內(nèi)不設(shè)堂屋、廂房，采用了現(xiàn)代住宅的平面布置.小區(qū)住宅由川西民居組團、江蘇民居組團、云南民居組團、唐風(fēng)建筑組團架構(gòu)芙蓉古城的住宅體系；住宅2層為主,銷售面積42—２12平方米不等。充分體現(xiàn)中國傳統(tǒng)建筑的精華,巧妙組合各種特色建筑符號，保留老成都特點，在各種原有地方風(fēng)格上加以創(chuàng)造和發(fā)展;外觀古樸，住宅內(nèi)部強調(diào)實用性,采用現(xiàn)代智能配套等相關(guān)設(shè)施，力求合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣,達到現(xiàn)代人的理想生活標準。(3)靈魂軸線:皇城-—明遠樓——至公堂三者構(gòu)成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線?；食钦嫉孛娣e7００平方米，兩層共有建筑面積１2０0平方米，其設(shè)計規(guī)模與原成都皇城規(guī)模的比例為1：１；修建老城墻，采用繪畫、雕塑等手法來表現(xiàn)歷史長河中的蓉城.明遠樓長50米，寬２０米，3層,建筑面積30０0平方米。至公堂2層，每層建筑面積2０00平方米,共4０0０平方米。(4)博物館設(shè)置于皇城內(nèi)，主要展出有濃郁老成都風(fēng)格的書畫、傳統(tǒng)工藝品等。（5)會所芙蓉古城會所占地面積1500平方米，3層,設(shè)置大堂、餐廳、會議廳、商務(wù)中心、ＭＢA學(xué)術(shù)論壇中心、美容美發(fā)中心等。(6)堂、祠、廟宇、私塾、公館修建帶有老成都味道的建筑,同樣用以作為項目文化內(nèi)涵的載體，而傳統(tǒng)建筑的精湛工藝將被置于首位。（7)酒店賓館分別修建于會所的西南和正北,與皇城－明遠樓—至公堂等傳統(tǒng)樓宇、音樂休閑廣場、各種運動場和2０0０余平方米的人造山坡景區(qū)相鄰。其主要功能是為會所提供配套的飲食起居及娛樂場所,同時服務(wù)于到芙蓉古城度假休閑的人群。（8）街道以成都老街道名命的芙蓉古城各小區(qū)主干道、小區(qū)干道、次干道和院內(nèi)道路，達成街道名的親切和易于記憶.主干道斜穿小區(qū)，共長1000米。皇城以南有6０0米,寬16米;又向北延伸400米，寬9米;干道寬約13米,次干道寬9米，各院內(nèi)道路寬６米左右。主干道是古城的靈魂街，其街頭小品、樹木綠化均以繁華的古時長街作為藍本。另有小巷阡陌，青石板路。（9）水環(huán)境芙蓉古城水面面積達30００0余平方米，最大湖泊近４0０0平方米;護城河最窄處達8米。潺潺流水從每戶芙蓉古城人家的屋前或宅后緩緩淌過,臨水而居，容易體味恬淡從容的人生意境。憑借完善科學(xué)的水環(huán)境工程系統(tǒng)，引水于地下，水質(zhì)甘冽純凈，以水淘菜濯衣自是形神自然。4、功能配套◆溫泉浴溫泉附近山坡面積達160０0平方米,相鄰一個４00０平方米的足球場和一個占地120０平方米的少兒武術(shù)館(或柔道館）?！粢魳沸蓍e廣場廣場位于B區(qū)中心，橢圓形,近120００平方米。其主要功能為休閑,配以成都古代名人雕塑和各種建筑小品，并設(shè)置音樂背景（以古典名曲為主)，豐富情調(diào).另有壩壩電影,回味無窮?！暨\動場所小型足球場、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、沙灘排球場、高爾夫練習(xí)場、門球場、乒乓球室等運動場所.◆青少年素質(zhì)教育中心特邀專家名師，組織各種愛好培訓(xùn)。棋琴書畫及其他各種文體項目應(yīng)有盡有，這里不單是芙蓉古城，也是成都一流的青少年成長平臺。該素質(zhì)教育中心與200００余平方米的山坡景區(qū)和系列運動場所相鄰，實乃青少年發(fā)展之佳所。◆老年人健康中心門球場、太極拳演練基地等有利于老年人健康的場館設(shè)施齊全,“最美不過夕陽紅”的深刻意義在芙蓉古城老年人健康中心得以闡釋.◆專線公交車開通芙蓉古城至成都市區(qū)的公交專線.◆診所病情診斷，傷病治療，專家特約門診等；并與附近大型醫(yī)院聯(lián)合建立醫(yī)療保健綠色通道。◆護理中心老人或病人護理,小孩寄托.◆美容中心專業(yè)美容,專家作美容知識講座。◆購物超市各種日用品，選購自由，價格優(yōu)惠.◆“綠色"菜市毗鄰生態(tài)農(nóng)莊，天然食品,輕松購得.◆詩書畫社舉辦高規(guī)格詩書畫作品展，各種相關(guān)協(xié)會常年活躍在此，并頻繁邀請著名詩人詞人、書畫家到此作學(xué)術(shù)講座與交流，讓古城業(yè)主足不出戶也能親領(lǐng)文化名人的風(fēng)采?！糁眯臡BＡ學(xué)術(shù)中心舉辦MBA學(xué)術(shù)交流會，特邀專家作學(xué)術(shù)講座，開小區(qū)配套之“MBA學(xué)術(shù)中心”的先河.◆報刊閱覽室各種全國有名報刊，前沿資訊與你相隨?！艟W(wǎng)吧寬帶上網(wǎng)，領(lǐng)閱現(xiàn)代智能,讓人一網(wǎng)情深,從此人來人“網(wǎng)"。◆書吧在公用休閑設(shè)施(如亭閣、回廊等地)設(shè)置小型書刊借閱點，方便戶外閱覽,并具有妙不可言的情趣?！魞和螛穲鐾晟频膬和螛吩O(shè)施，為童心開辟的天地。◆幼稚園專業(yè)師資,開拓少兒的思維，發(fā)現(xiàn)并誘導(dǎo)少兒的興趣愛好.◆趣味酒吧酒保古代裝束，酒具古色古香，觥籌交錯間,以為誤落時空隧道或者夢入唐宋元明清.◆鐵索橋在河道較寬處架設(shè),行走于上蕩悠悠,樂哉樂哉。５、文化:持久的核心競爭力文化作為旅游地產(chǎn)的鮮明特征之一，芙蓉古城在這方面做得最為出色.開發(fā)商在規(guī)劃之初就對整個小區(qū)進行詳盡的布局，讓飲食文化、童趣文化、街市文化、茶文化、水文化、民風(fēng)民俗文化、地域文化等植根于小區(qū)內(nèi)，讓住戶及游客暢游其間,可感中華文化之深厚底蘊,可悟蜀中志士之冰雪肝膽。通過對傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘，展現(xiàn)中華民族古老文明的精髓,使其一磚一瓦,一檐一壁,都透出歷史的、文化的深沉底蘊.（1）飲食文化成都名小吃,中華老字號馳名天下，以其物美價廉、風(fēng)味獨特和品種豐富,名滿全川，享譽中華，經(jīng)代代相傳,發(fā)展到今天已是精益求精,成為成都市的“門面”之一。芙蓉古城網(wǎng)羅各種成都名小吃：冷食熱菜類（夫妻肺片、陳麻婆豆腐等)；面食類（鐘水餃、韓包子等）；糕團甜點類（賴湯圓、三大炮等）；零食類（八號花生、散子麻花等）。品種繁多之外,全由名師主理,絕不讓名小吃浪得虛名。嘗盡成都名小吃,體味天府飲食文化，芙蓉古城讓人頻頻回眸，心馳神往.（２）童趣文化老成都曾有的兒童玩具主要有陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等，飛逝的時光日漸暗淡了這些有數(shù)百年歷史的兒童玩具?，F(xiàn)代科技進步飛速，工業(yè)化帶來的玩具讓孩童們目不暇接,可以肯定有著鄉(xiāng)土色彩的玩具一旦重現(xiàn)，一定會讓他們新奇,繼而愛不釋手。在芙蓉古城，長期拘匿于都市的孩子們將找到他們新的樂園,那些懷舊的中老年人,也會因為與童年玩具情節(jié)的重逢而感動。（3）天府街市文化成都的傳統(tǒng)手工制品不勝枚舉--蜀繡、蜀錦、竹簾畫、漆器、剪紙、泥塑、刺繡、挑花、木雕等馳名中外。傳統(tǒng)手工制品街在芙蓉古城的出現(xiàn)讓人嘆為觀止，疑是夢回唐朝（封建社會的頂峰）。難以按捺,不妨親臨各種手工作坊，在動手過程中暢想那時的成都街市。（4)茶文化成都是中國“茶都”,茶文化渲染一種恬淡從容，把成都人熏陶得溫文爾雅。銅壺銅煙袋銅茶椽子仿佛已成為過眼云煙,說評書的藝人也在很久前去了他鄉(xiāng),芙蓉古城卻能撥轉(zhuǎn)時針,讓昨日情景在起伏的香茗中浮現(xiàn)。（5)水文化龍舟比賽、趕鴨子比賽、放河燈等是延續(xù)流傳了數(shù)千載的成都水文化.芙蓉古城這方土地,無疑會彌加可貴。（6）民風(fēng)民俗文化在芙蓉古城，一場傳統(tǒng)婚典將讓愛情更加刻骨銘心，趕廟會后帶回的燭香溫暖一個城市人疲憊的夢境,搭戲臺、貼門神、磨刀人、打更人等遠去的老成都場景也將在芙蓉古城得以回返.各種傳統(tǒng)節(jié)日，也將在芙蓉古城再度興盛。（7)地域文化溫江的魚鳧王都遺址是有400０年歷史的魚鳧文化的見證;壽安鄉(xiāng)陳家桅桿是清代翰林父子的歸鄉(xiāng)居所;大石文化源遠流長;“琴壁空彈”傳誦千年。石柱壩、假山石、萬花樓、大乘院、開國寺、三井觀、漢斌武館是永寧有名景點，并各有一段故事相伴。難得一見的燕棲柳城、蛙蟾會戰(zhàn)、麻雀聚會、鱔魚涌浪在芙蓉古城將不再鮮見，“二十里梅花香不斷”也讓人心曠神怡。6、銷售方式芙蓉古城在成都房地產(chǎn)界推出的具有真正完整意義的全息營銷模式——樣板小區(qū)。在置信麗都花園Ｄ區(qū)，芙蓉古城樣板小區(qū)先行問世。樣板小區(qū)的主體為川西民居院落、江蘇民居院落、云南民居院落、唐風(fēng)建筑院落四大住宅組團，同時布置美食街(集中成都部分名小吃）、傳統(tǒng)工藝品街等。此外,芙蓉古城的園林水系、花卉綠化、人文景觀、建筑小品也在樣板小區(qū)得以體現(xiàn)。作為芙蓉古城的縮影,該樣板小區(qū)將給人“未啟先聞”的美妙感受。此外，特邀成都市主創(chuàng)過有“現(xiàn)代清明上河圖”之稱的“老成都”畫卷的七位本土知名畫家，根據(jù)芙蓉古城的整體規(guī)劃設(shè)計，創(chuàng)作巨幅《芙蓉古城俯瞰全圖》。該巨幅圖畫將形象展示芙蓉古城的概貌，體現(xiàn)老成都的街市及院落意境。巨幅繪制完成后,付梓印制,用于銷售展示說明。7、芙蓉古城各環(huán)節(jié)的創(chuàng)新總結(jié)（1）理念創(chuàng)新芙蓉古城集古代民居之精髓,融合現(xiàn)代建筑理念。芙蓉古城把傳統(tǒng)民居和現(xiàn)代民居理念相互融合,綜合了老成都文化、傳統(tǒng)文化和四合院文化；建筑上秉承中國傳統(tǒng)民居特色，以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)建筑等中國傳統(tǒng)建筑精髓構(gòu)成了古建筑群的再現(xiàn),充分體現(xiàn)中國傳統(tǒng)建筑的精華，巧妙組合各種特色建筑符號，既保留了老成都特點，又在各種原有地方風(fēng)格上加以創(chuàng)造和發(fā)展，使中國的建筑古文化在現(xiàn)代的建筑語言上得以實現(xiàn)。芙蓉古城地處郊區(qū)，作為非城市中心的項目,芙蓉古城以其秀麗獨特的風(fēng)景和古典建筑形成了生態(tài)的旅游資源，不但克服了地形劣勢，而且將旅游和居住很好地結(jié)合起來,開創(chuàng)了成都旅游居住的新的居住理念.(２)設(shè)計創(chuàng)新古為今用,洋為中用。通過對中國傳統(tǒng)民居的深入剖析，仿古而不復(fù)古,在現(xiàn)代建筑中，融入中國的傳統(tǒng)文化。人性化的園林設(shè)計、完善科學(xué)的水環(huán)境工程系統(tǒng),引水于地下,水質(zhì)甘冽純凈。采用繪畫、雕塑等手法通過皇城—-金河-—四季廣場來表現(xiàn)歷史長河中的蓉城。外觀古樸,住宅內(nèi)部強調(diào)實用性，采用現(xiàn)代智能配套等相關(guān)設(shè)施，力求合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣,達到現(xiàn)代人的理想生活標準.(3)營銷創(chuàng)新投資八百萬元，占地40畝的芙蓉古城意景小區(qū),作為6８0畝芙蓉古城項目的實驗室,這種營銷模式的創(chuàng)新開全國房地產(chǎn)之先河，對于本地房地產(chǎn)開發(fā)具有時代的意義，營銷模式的不斷創(chuàng)新有效地滿足了消費者的需求，引領(lǐng)著成都住房消費時尚.因此，芙蓉古城項目的銷售火爆場面在成都實屬罕見。開發(fā)模式之三:古村落的重新改造開發(fā)（黃山黔縣宏村）旅游地產(chǎn)開發(fā)除了前面分析的兩種開發(fā)模式之外,還有一種開發(fā)模式往往被人忽視,那就是對古村落的重新改造開發(fā)。中國是四大文明古國之一,祖先遺留下來的村落文化古跡多不勝數(shù)，如云南麗江古村寨、上海石庫門古跡、山西平遙古城遺址等古村寨古村落都是中華民族不可復(fù)制的旅游保護資源，而隱藏在這些資源背后的巨大利潤往往被人所忽視。近年來,房地產(chǎn)市場上突然冒出個“中坤集團”為業(yè)界矚目，他們走出了一條新的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式.1、宏村開發(fā)背景宏村位于安徽省黔縣東北部，村落面積19.1１公頃,宏村建于南宋紹熙年間（公元11３1年）。它背倚黃山余脈羊棧嶺、雷崗山等，地勢較高，常常云蒸霞蔚，被譽為“中國畫里的鄉(xiāng)村”。特別是整個村子呈“?！毙徒Y(jié)構(gòu)布局,更是被譽為當今世界歷史文化遺產(chǎn)的一大奇跡。那巍峨蒼翠的雷崗當為牛首,參天古木是牛角,由東而西錯落有致的民居群宛如寵大的牛軀。以村西北一溪鑿渠繞屋過戶,九曲十彎的水渠，聚村中天然泉水匯合蓄成一口斗月形的池塘，形如牛腸和牛胃。水渠最后注入村南的湖泊形成南湖，俗稱牛肚。人們又在繞村溪河上先后架起了四座橋梁，作為牛腿。然而歷經(jīng)８０0余年風(fēng)雨歷程,宏村到上個世紀８0年代時已經(jīng)滿目瘡痍，昔日風(fēng)光不再.1９9７年，北京中坤投資集團有限公司在黃山黔縣宏村投了幾百萬資金,修復(fù)了宏村舊村的危舊房,整治了宏村的環(huán)境，又修通了道路,然后租賃了當?shù)匾患艺写?，把它改造成度假性質(zhì)的山莊，之后進行了大規(guī)模的改造.2、宏村的開發(fā)策略（1）制定嚴格的開發(fā)綱領(lǐng)為了更好地保護宏村明、清民居建筑群，明確了宏村古村落的保護性質(zhì)、保護對象,開發(fā)商和相關(guān)部門制定了相應(yīng)的保護措施.規(guī)劃明確宏村明、清民居建筑群保護重點：以“水──建筑──環(huán)境”構(gòu)成的風(fēng)水村落形態(tài)；典型的傳統(tǒng)村落和民居建筑特色；古水系和私家園林布局；四是宏村獨特的村落和空間環(huán)境景觀。規(guī)劃對各級保護區(qū)內(nèi)規(guī)劃控制范圍和要求作了詳細的規(guī)定:保護區(qū)范圍為法定保護區(qū)界，重點應(yīng)是保護村落的空間形態(tài)、水體體系、建筑群體環(huán)境、明清傳統(tǒng)建筑以及有地方特色的人文景觀和民俗風(fēng)情。應(yīng)嚴格保護歷史形成的村落格局、街巷肌理、傳統(tǒng)民俗文化，以及構(gòu)成風(fēng)貌的各種要素，嚴格控制建設(shè)，適當調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，確須重建、改建、維修的建筑必須在建筑形式、高度、體量、材料、色彩以及尺度、比例上嚴格控制管理.建設(shè)控制區(qū)包括：際村──規(guī)劃重點發(fā)展建設(shè)區(qū)域，以及宏村東南部的大量農(nóng)田──嚴格限制建設(shè)區(qū)域。建設(shè)控制區(qū)是宏村歷史文化遺產(chǎn)區(qū)界的主要緩沖地帶，應(yīng)承擔(dān)鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展需要而又不宜在宏村發(fā)展的建設(shè)項目，但應(yīng)適當控制建設(shè)項目規(guī)模，對確需新、改、擴建的建筑須保持傳統(tǒng)風(fēng)貌，和傳統(tǒng)建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)。環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)是以際村西側(cè)石鼓山山脊線、北側(cè)雷崗山、東側(cè)東山山脊線、南側(cè)100０米范圍為區(qū)界，面積約100公頃.該區(qū)內(nèi)山體、植被、水系和農(nóng)田，是古村落賴以生存的基礎(chǔ)，應(yīng)嚴格封山育林，進行水土保持,限制各種工業(yè),以及對環(huán)境有任何不良影響的建設(shè)項目。（2）保護重點歷史文化古跡并加以修葺一新宏村明、清民居建筑群保存基本完好，有書院建筑、祠堂建筑和眾多的住宅建筑及私家園林100多幢,是徽州建筑文化的杰出代表。特別是以南湖書院為代表的書院建筑，以承志堂為代表的住宅建筑，以德義堂、碧園為代表的私家園林，反映了14—1８世紀徽州儒家文化的昌盛。宏村明、清民居建筑群有著樸素、典雅的氣質(zhì),充分利用地方材料木、石、磚等進行各種題材的雕刻，以及室內(nèi)裝飾、庭院陳設(shè)和綠化布局,體現(xiàn)了深刻的徽州文化內(nèi)涵,具有很高的歷史、藝術(shù)、科學(xué)價值.開發(fā)商不是推倒重建,而是采取慎重的保護開發(fā)策略,制定嚴格的規(guī)劃開發(fā)方案，對原有的書院、祠堂等古建筑采取特殊的材料加以修葺.其中重點修葺的古建筑有：南湖書院南湖于明永樂年間始建。明末，宏村人在南湖北畔建六所私塾，又稱“依湖六院"，以供子弟授業(yè)解惑。清嘉慶十九年（1814年），將依湖六院合并重建，取名以文家塾，亦名南湖書院。南湖書院座落南湖北岸,是所具有傳統(tǒng)徽派建筑風(fēng)格的古書院。書院由志道堂、文昌閣、啟蒙閣、會文閣、望湖樓、祗園六部分組成。書院前臨一湖碧水,后依連棟樓舍,經(jīng)過修葺后粉墻黛瓦，碧水藍天，交相輝映.樂敘堂樂敘堂位于月沼北畔正中，為汪氏宗祠，建于１5世紀初。前進門樓基本保持原貌,梁架具有典型的明代風(fēng)格，月梁、叉手、雀替、平盤斗等建筑構(gòu)件雕刻精美,具有很高的藝術(shù)水準。樂敘堂與月沼組成宏村八景之一“月沼風(fēng)荷”。承志堂承志堂位于宏村上水圳中段,建于清咸豐五年（公元185５年），是清末大鹽商汪定貴住宅.整棟建筑為木結(jié)構(gòu),內(nèi)部磚、石、木雕裝飾富麗堂皇，正廳有兩進、三開間，左右有小廳堂，還有書房廳、魚塘廳,以及娛樂場所排山閣、吞云軒等.全宅有9個天井，大小房間60間，庭院內(nèi)有花木果樹、水井、池塘，總占地面積約2000平方米，建筑面積30０0余平方米，是一幢保存完整的大型民居建筑.全屋系木、磚結(jié)構(gòu),飾以磚、木、石“三雕”（單木雕即花了二十個工人雕了四年之久)。全屋有一百三十六根木柱,大小天井九個,兩層樓房有七處，大小門口有六十個。當時造價花去白銀六十萬兩(其中木雕上鍍黃金一百兩在內(nèi))是一幢保存完整的徽商建筑。全屋分內(nèi)院、外院、前堂、后堂、東廂、西廂、書房廳、魚塘廳、廚房、馬廄等.還有搓麻將牌的“排山閣"，吸鴉片煙的“吞云軒”,還有保鏢房、男、女傭住房。屋內(nèi)有池塘、水井,用水不出屋。經(jīng)過重新修葺后，承志堂成為宏村標志性景點之一。德義堂德義堂是典型徽派庭院式民居，建于清嘉慶二十年(1８15年），系二樓三開間建筑,廳堂前有十六扇半幢蓮花門,室內(nèi)外通道，堂前一水塘，內(nèi)有暗溝與水圳相通，水塘周圍，設(shè)四時盆景，院內(nèi)繁花疏木、綠陰叢叢，可稱“露天花廳”.東側(cè)墻上攀著一株皖南彌猴桃藤,院東西二個花園，一明一隱，內(nèi)植果木繁花。魚缸、水榭、一池碧水邊倚。園中水、水中園。游魚尾尾,粉墻青瓦，花窗點眼，但給人們感受到卻是步移景異，美不勝收。為徽派私家園林的典型代表。樹人堂樹人堂系清刺授奉政大夫誥贈朝儀大夫汪星聚于同治元年(公元１8６２年）建。全屋宅基呈六邊形，取六合大順之意。正廳偏廳背靠水圳,坐北朝南。天花彩繪,飛金走彩。廳堂東邊利用有限空地,建一小水塘,活水長流。外門為八字門樓，內(nèi)置懸坊欄板。樹人堂為“百業(yè)須精，兒孫當教”之意，蓄義深遠。敬修堂(民居游）敬修堂座落在宏村月塘北側(cè)西首，坐北朝南，建于清道光年間，占地面積３40平方米,建筑面積5４0平方米,正廳前后序進二單元、三間二樓結(jié)構(gòu)。東側(cè)為偏廳和廊式廚房。堂前巧妙設(shè)置兩套庭院，內(nèi)院50平方米，呈規(guī)整長方形，地面青石鋪展考究，鑲砌花壇魚池，兩株與房宅同齡的牡丹即駐芳藏艷其間。內(nèi)院與月塘外境一墻之隔，營造了庭宅靜謐祥和的環(huán)境氛圍,是居人怡情悅性的另一空間。外院融入外界，是冬日夏晚，人們喜歡聚合之處,也是觀賞風(fēng)景民俗的好地方，月塘周邊的優(yōu)美景致,桃源般境界，無不在這里盡收眼底,沁人心脾。除以上外，開發(fā)商還修葺了敦本堂、樂賢堂、三立堂、承德堂、碧園、桃源居、汪大燮故居、百年牡丹院等古建筑，較好地保護開發(fā)了當?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)資源。（3）水系的改造開發(fā)宏村由水圳、月沼、南湖、水巷和民居“水園”組成的水系網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成水景整體空間特色,水的藝術(shù)特性在宏村明、清民居建筑群中得到淋漓盡致的發(fā)揮。水系對于村落的生態(tài)、景觀、環(huán)境等方面皆有積極作用，為村落居民創(chuàng)造了良好的生活和生態(tài)環(huán)境,使村落更秀麗、嫵媚、晶瑩、親切。水在宏村充分體現(xiàn)了它的生態(tài)價值，實用功能和景觀價值。開發(fā)商利用宏村原有的類似方格網(wǎng)的街巷系統(tǒng)，用花岡石鋪地,穿過家家戶戶的人工水系形成獨特的水街巷空間。在村落中心以半月形水塘“牛心”──月沼為中心，周邊圍以住宅和祠堂,內(nèi)聚性很強。最能體現(xiàn)宏村景觀和藝術(shù)價值的月沼和南湖水面,映襯著古樸的建筑，在青山環(huán)抱中依然保持著勃勃生機，更顯宏村獨到的人居環(huán)境價值和景觀價值.(4)建設(shè)相關(guān)旅游配套設(shè)施經(jīng)過開發(fā)商對宏村的資源整合與挖掘和重新建設(shè)，宏村被譽為“中國明清博物館”,在2000年被聯(lián)合國教科文組織認定為世界文化遺產(chǎn),并獲得國家４A級旅游景區(qū)牌照。從此，宏村吸引了海內(nèi)外大量的游客前來參觀，推動了當?shù)氐穆糜螛I(yè)蓬勃發(fā)展,為當?shù)氐木频陿I(yè)開發(fā)提供了廣闊的發(fā)展前景。宏村人滿為患的旅游勢頭引起了開發(fā)商的思考,他們先后在宏村建起旅游度假山莊、酒店等。近期，中坤投資集團又著手開發(fā)宏村奇墅湖國際旅游度假村項目,在奇墅湖旁邊征了10０0多畝灘地，租下30００多畝山林,計劃建造包括1０萬平方米的徽派村落式別墅、一座五星級的產(chǎn)權(quán)式酒店和唐代寺廟—-梓路寺的重建,項目總投資５億元,２００5年建成投入使用。3、宏村的經(jīng)濟效益評估20年獲利80億97年中坤集團投資幾百萬元（保守估計300萬左右），當年，宏村的門票收入約１7萬元，到了１99８年，宏村的門票收入達到了40０萬元。而截止2003年，中坤集團對該村的投入還不到１00０萬元，但僅２00３年的門票加上餐飲住宿的收入就高達5000萬元,利潤可想而知.根據(jù)中坤的規(guī)劃，2０05年,宏村奇墅湖邊的酒店和別墅都將投入使用;黔縣的另兩個村落南屏和關(guān)麓也將陸續(xù)開放，這樣,中坤在黃山所有景區(qū)的日接待能力將達1０00