馬群馬術場公寓項目可行性研究報告

PAGEPAGE51南京鐘山國際賽馬場運動員公寓會所項目可行性研究報告江蘇蘇地房地產咨詢評估有限公司二零零六年五月目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 31.1項目概況與背景 31.2項目建設的必要性 81.3可行性研究報告編制的依據(jù) 91.4可行性研究報告主要結論及建議 9第二章市場調查與分析 102.1南京市投資環(huán)境現(xiàn)狀 102.2南京房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀 132.3南京房地產業(yè)發(fā)展對策 142.4南京市別墅租賃市場分析 17第三章建設規(guī)模和建設內容 223.1建設規(guī)模 223.2建設內容 22第四章環(huán)境保護及節(jié)能 244.1環(huán)境保護 244.2節(jié)能 25第五章項目實施進度 26第六章財務效益測算 276.1項目投資估算 276.2項目租賃收入預測 306.3該方案的財務評價 30第七章風險分析 337.1敏感性分析 337.2盈虧平衡分析 347.3防范風險對策 35第八章結論與建議 36附表與附圖 37

第一章總論1.1項目概況與背景建設單位概況南京鐘山國際賽馬場運動員公寓會所項目（以下簡稱運動員公寓項目）是由南京賽馬置業(yè)有限公司投資開發(fā)的。南京賽馬置業(yè)有限公司(以下簡稱賽馬公司),是為承建十運會馬術和速度賽馬比賽場館而成立的有限責任公司。公司股東為：南京紅龍集團（民企）和南京國有資產投資管理控股（集團）有限公司（以下簡稱國資集團）。公司注冊資本7000萬元。2003年，市政府采取市場化運作的手段，通過掛牌出讓土地，吸收民營資本完成十運會場館建設任務的方式來建設大型體育設施。對座落在馬群的馬術場地塊，拍價2.34億人民幣。由南京國資集團中標。嗣后，吸收南京紅龍集團為大股東（占60%股權），成立賽馬公司建設十運會南京馬術場。賽馬公司先后又投資2億多元，將南京馬術場建成，并交付十運會馬術比賽無償使用。運動員公寓會所項目是馬術場的二期工程。建設項目概況1、項目的地址概況馬術場項目占地78.75萬平方米，規(guī)劃用地性質為文化、體育、娛樂用地。地塊坐落在本市棲霞區(qū)馬群鎮(zhèn)，東倚白龍山脈，西連仙林大學城，北眺紫金山麓，南接滬寧高速公路。該項目地塊靠近游5,51W,55W,121W,309W等多路公交車站點；地鐵二號線也經過此處。此外，為馬術場配套，南京市政府又專門新建了8車道的凱旋路、麒麟路、白水路，環(huán)繞馬術場，可謂風景旖旎，交通便捷，文化歷史底蘊厚重。運動員公寓項目占地19.18萬平方米，規(guī)劃建設運動員公寓39000平方米，運動員會所6000平方米。項目地塊位于賽馬場東面，公寓全部面向賽馬場、高爾夫練習場，遠眺紫金山，地勢高低起伏，自然條件優(yōu)越。2、項目的基本情況馬術場地塊位于南京市東郊，位于國家級生態(tài)保護區(qū)紫金山東麓，空氣清新，自然條件優(yōu)越，自古以來就是“紫氣東來”的風水寶地，也是南京悠久文化與自然相結合的絕版地塊。地塊距離著名的南京中山陵風景區(qū)僅幾公里，地處丘陵地帶，風景秀麗。本地塊距市中心新街口僅10公里左右，南側為滬寧高速公路，并有滬寧高速出口和南京地鐵二號線出口，近一兩年內交通將更為便捷。滬寧高速公路北側為南京仙林大學城，已有近二十所大學入住，招生總規(guī)模已達8-9萬人，距離本項目僅500米。仙林大學城一角紫金山毛竹地塊現(xiàn)狀及周邊特征：馬術場地塊是國有土地，部分集體所有制用地，地上房屋建筑密度較小。地塊西鄰國家AAAA級風景區(qū)——鐘山風景區(qū)，景色秀麗。在該地塊周圍有“棲霞建設集團”開發(fā)建設的住宅小區(qū)太陽城、天悅花園、天泓山莊等，此外還有高檔別墅區(qū)帝豪花園、紫金山莊等，以及法國雅高酒店集團投資建設的南京第一家按照超五星級酒店標準建造的南京索菲特鐘山高爾夫酒店；南臨滬寧高速出口和南京地鐵二號線站臺，臨近還有江蘇萬泰集團投資建造的鐘山國際高爾夫球場。鐘山國際高爾夫外景圖3、項目優(yōu)勢分析（1）開闊的場地，優(yōu)美的環(huán)境。該項目位于南京城東紫金山腳下，風景秀麗，空氣新鮮，沒有鬧市區(qū)的喧鬧和嘈雜，臨近有鐘山國際高爾夫球場，有利于吸引高端消費者前往。（2）發(fā)達、便捷的交通系統(tǒng)。地塊西臨寧蕪鐵路，南臨滬寧高速公路，離地鐵二號線站點近，便于出行。南有51、55路公交線路直達新街口，西有309路直通火車站，交通十分便捷。（3）地塊周圍生活配套設施較齊全，有太陽城小學、馬群中學、中國郵政、農業(yè)銀行、美食館和連鎖超市等，居民生活方便。此外天泓山莊、帝豪花園、紫金山莊等高檔住宅區(qū)也提升了該地區(qū)的整體居住品質。帝豪花園外景圖天泓山莊外景圖4.項目劣勢分析由于該項目為鐘山國際馬術場的二期工程，主要作為馬術場的配套項目，項目不可出售，只能通過出租獲得收益，為彌補建設期的投入，可采取預收10年租金的方式獲得出租收益。同時相應營銷策略，采用“租賃+馬術俱樂部會員”的捆綁銷售方式，使承租人自動成為馬術俱樂部會員，享受VIP貴賓會員待遇以吸引客戶。項目建設背景1、該項目的建設背景賽馬在國內外都屬高尚的運動項目，南京城東地區(qū)向來被看作是高貴之地，南京人特別注重的“紫氣東來”的情懷，形成了在城東這塊風水寶地置業(yè)的風潮。馬術場就坐落在城東地段——棲霞區(qū)馬群鎮(zhèn)，東倚白龍山脈，西連仙林大學城，北眺紫金山麓，南接滬寧高速公路。未來這里將成為基礎設施完善、人氣興旺的城市新商業(yè)、娛樂、休閑區(qū)。（1）馬群鎮(zhèn)概況分析滬寧高速本案案馬群鎮(zhèn)位于棲霞區(qū)南部、紫金山東麓，東部與亞東新區(qū)(仙林農牧場)和江寧縣相鄰，其他三面環(huán)接玄武區(qū)。馬群鎮(zhèn)距中山門僅5公里，素有“南京東大門”之稱，寧杭公路、環(huán)陵公路、寧棲公路、寧蕪鐵路等穿境而過；滬寧高速公路和南京繞城公路在此交匯，建有華東地區(qū)最大的公路互通立交橋，是連接國道、省道的重要樞紐。依托獨特的地理位置，根據(jù)南京市城中有山、山外有城的城市建設規(guī)劃，以滬寧高速公路互通立交為中心，創(chuàng)辦經濟開發(fā)區(qū)，設立金融行政服務、高新技術、旅游度假和科工貿綜合開發(fā)等4個功能區(qū)。向東直達上海，沿繞城公路和機場高速公路向南35分鐘即可抵達南京祿口國際機場，向北緊鄰長江二橋和新生圩外貿港，有著顯著的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。滬寧高速本案案（2）仙西新城區(qū)的輻射作用南京為六朝古都勝地，歷史悠久，聲譽卓著，名揚四海，南京馬術場項目臨近南京規(guī)劃中的城市副中心區(qū)——仙西新城區(qū)中心區(qū)，四面環(huán)路，交通便捷，它將成為新城區(qū)肌理中重要組成部分。馬術場項目的建設將為仙西新城區(qū)商業(yè)和房地產業(yè)的拓展以及對馬群地區(qū)的影響提供了歷史性的機遇，其規(guī)模和先期建設的交通、配套優(yōu)勢也使其對新城區(qū)的城市形態(tài)和肌理具有“定位”的作用。南京馬術場所處的位置是房地產業(yè)投資的理想風水寶地，將吸引南京偏好城東的中、高收入消費者，提升馬群地段的文化層次，有利于改善南京市“東大門”的面貌，促進南京的和諧發(fā)展。（3）地鐵2號線的動工根據(jù)南京市現(xiàn)有城市總體規(guī)劃，南京將規(guī)劃建設6條總計長約139公里的城市軌道交通線路。其中1號線，即南北線，共長24.8公里，已于2005年9月正式通車。2號線，即東西線，長約25公里，主城區(qū)內長約17.3公里，由河西經北河口、漢中門大街、漢中路、中山東路、寧杭公路至仙西新城區(qū)，為主城東西向主干線，將于2009年完工并投入使用。馬術場距地鐵站出口較近，地塊東面即為滬寧高速的出口連接線（從該段高速公路至中山門完全免費），交通狀況將極為有利，無論是自駕車出行還是利用公共交通抵達主城區(qū)中心、主要商業(yè)中心都相當便捷。本案本案從北京、廣州、上海等先通地鐵的城市來看，地鐵的開通使站點周邊樓盤瞬間增幅達15%—25%，有的甚至超過30%，影響范圍大約為2公里。地鐵二號線經過馬群，并在馬群有地鐵站出口，極大地方便人們的出行，吸引人們前來安家置業(yè)，這樣的優(yōu)勢勢必會在房價中體現(xiàn)。因此，南京地鐵二號線的開通，將會給地鐵沿線的房產銷售價格和需求帶來很大的上浮空間。目前南京市房地產價格一路上升，未來幾年周邊配套設施的改善，特別是寧杭高速公路馬群段的改造和地鐵二號線通車將給項目銷售價格很大的上升推動。（4）居民可支配收入的增加2005年全國27個省會城市調查資料顯示：27個省會城市居民人均可支配收入平均為11014元，年人均可支配收入超過13000元的城市有4個，其中南京居于第三位。根據(jù)南京市統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)表明，去年截至10月份,南京城市居民人均可支配收入達到12593元,同比增長23.5%,超過2004年全年的11602元。收入的增長使消費能力進一步增長。1~10月城市居民人均消費支出8939.54元。居民的消費性支出額的增幅比往年提高。在消費額增加的同時，居民的消費結構和消費的檔次也發(fā)生了較大的變化，居民在食品、交通通信、服務性消費、旅游、教育方面的消費呈現(xiàn)熱點，生活質量逐步提高。原本似乎只屬于貴族的活動正在成為廣大賽馬愛好者的一項休閑運動。1.2項目建設的必要性①南京市為江蘇省省會，中國歷史六朝古都聞名于世，是江蘇省政治、經濟、文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、電力工業(yè)、高科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠，被評為中國城市經濟綜合實力“五十強”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一，在海內外具有較高的知名度和聲譽。②從總體經濟發(fā)展看，根據(jù)南京市國民經濟“十五”計劃和2010年遠景目標綱要精神，房地產業(yè)特別是集商業(yè)、旅游、娛樂、酒店式公寓等于一體的大型綜合開發(fā)項目已成為城市存在和發(fā)展的物質基礎，是發(fā)展國民經濟的支柱產業(yè)之一。此外，馬術場項目的開發(fā)建設還在一定程度上給南京帶來了很大商業(yè)契機，促進了南京的經濟和體育事業(yè)的發(fā)展。運動員公寓作為馬術場的配套項目有利于增加整個項目的完整性。③投資消費環(huán)境的需求。A、中國加入WTO以后，南京市政府加大招商引資的力度，每年大批海內外企業(yè)、實業(yè)、超市紛紛落戶聚集南京，紛紛尋求投資、商貿、商務的環(huán)境。投資運動員公寓本身也可以為投資者帶來豐厚的回報。B、隨著區(qū)域經濟水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而對居住環(huán)境和生活品質提出了更高的要求。尤其是一些成功人士甚至對一些有挑戰(zhàn)性的休閑活動偏愛有加，比如：騎馬、參加馬術學習班等，這些人都為馬術場帶來生機和活力。運動員公寓的開發(fā)使得承租的這些高端客戶能夠充分享受馬術場內的高爾夫、垂釣、賽馬等各項高尚休閑活動，創(chuàng)造出更高的生活品質。1.3可行性研究報告編制的依據(jù)1、南京市規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可證（編號：寧規(guī)城東建筑[2005]0003號、寧規(guī)城東建筑[2005]0004號、寧規(guī)城東建筑[2005]0008號）2、國有土地使用權證（編號：寧棲國用（2004）第06606號、第06607號、第06608號、第06609號、寧棲國用（2005）第00385號）2、國家有關的建筑設計規(guī)范與準則；3、項目用地范圍紅線圖及外部條件規(guī)劃圖；4、項目總平面圖；5、建設單位對本項目建設情況的說明及其他有關材料。1.4可行性研究報告主要結論及建議1.4.1主要結論房地產業(yè)是南京市第三產業(yè)的核心產業(yè)之一，房地產業(yè)的發(fā)展一直受到南京市委、市政府的高度重視。馬術場項目是自房地產“新政”實施后，在南京房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，推出的適應市場需求的大型的綜合性開發(fā)項目，這是項目成功的關鍵。作為馬術場項目二期的運動員公寓項目總體創(chuàng)意獨特，高起點、高品位的建筑設計和整體布局，既能滿足大型賽事的承辦需求和富裕階層對休閑、娛樂的要求，又能滿足顧客對周邊環(huán)境、自然景觀、交通道路、配套設施的潛在需求。加之未來3-5年時間內賽馬運動、高爾夫運動及別墅市場整體經營前景良好，經可行性研究與分析表明，本項目開發(fā)經濟效益較好，項目的總體策劃是理想的、可行的。1.4.2問題和建議（1）加強運動員公寓項目的經營管理，凸現(xiàn)自身區(qū)位良好、交通便利、景觀優(yōu)勢等條件，爭取今后能取得好的業(yè)績。（2）爭取銀行或其它金融機構對項目的進一步理解和重視，力求取得較大數(shù)額的貸款，解決資金問題。（3）重視項目的整體規(guī)劃設計和經營管理。

第二章市場調查與分析2.1南京市投資環(huán)境現(xiàn)狀今年一季度以來，南京市實現(xiàn)地區(qū)生產總值605.93億元，按可比價計算，比上年同期增長15.4%。其中，第一產業(yè)增加值17.34億元，增長3.4%；第二產業(yè)增加值295.44億元，增長18.6%；第三產業(yè)增加值293.15億元，增長13.0%。今年開局以來，南京各項稅費收入呈現(xiàn)出多年來罕見的低速運行走勢，受其影響，全市財政收入形勢不容樂觀；金融機構信貸收支保持平穩(wěn)運行。1、稅費收入增長情況各項稅費收入同比增長7.4%。1-2月，全市國稅、地稅、財政累計組織各項稅費收入105.75億元，同比增長7.4%，這是近年來我市各項稅費收入增長速度首次回落至一位數(shù)，與往年相比，增幅回落幅度較大。其中三次產業(yè)稅收累計完成90.69億元，僅增長5.9%，增幅回落至近年來最低水平。究其原因，主要是受第二產業(yè)稅收增幅出現(xiàn)下降因素影響，1-2月全市第二產業(yè)稅收完成46.25億元，同比下降5.2%，其中占第二產業(yè)稅收比重86.6%的工業(yè)完成稅收40.04億元，同比下降9.5%。第一、三產業(yè)分別完成稅收0.38億元及44.06億元，增幅分別為65.2%及20.4%。1-2月全市社會保險基金等各項專項收入累計完成15.06億元，增長17.5%。財政收入增長情況財政收入同口徑增長13.6%。1-2月，全市累計實現(xiàn)財政收入95.39億元,同口徑增長13.6%，增幅回落至近年來同期最低水平。其中一般預算收入、上劃中央收入、基金預算收入分別完成40.04億元、39.60億元及15.75億元，增幅分別為11.2%、7.9%及39.3%，比重分別為42.0：41.5：16.5。1-2月，全市累計完成財政支出35.85億元，同比增長23.6%，其中累計完成地方一般預算支出21.39億元，增長10.7%。1-2月，全市一般預算收入與省內13個市對比情況不容樂觀，增幅與位居首位的鹽城市（42.6%）相比差距較大，與位居末位的鎮(zhèn)江市11.1%相比僅高出0.1個百分點，名列倒數(shù)第2位，與全省平均增幅水平19.5%相比相差8.3個百分點；絕對額仍位居省內13個市第二位，比位居首位的蘇州市73.03億元少32.99億元。各項稅費收入同比增長7.4%。1-2月，全市國稅、地稅、財政累計組織各項稅費收入105.75億元，同比增長7.4%，這是近年來我市各項稅費收入增長速度首次回落至一位數(shù)，與往年相比，增幅回落幅度較大。其中三次產業(yè)稅收累計完成90.69億元，僅增長5.9%，增幅回落至近年來最低水平。究其原因，主要是受第二產業(yè)稅收增幅出現(xiàn)下降因素影響，1-2月全市第二產業(yè)稅收完成46.25億元，同比下降5.2%，其中占第二產業(yè)稅收比重86.6%的工業(yè)完成稅收40.04億元，同比下降9.5%。第一、三產業(yè)分別完成稅收0.38億元及44.06億元，增幅分別為65.2%及20.4%。1-2月全市社會保險基金等各項專項收入累計完成15.06億元，增長17.5%。3、金融運行情況金融保持平穩(wěn)運行。2月末，全市全轄金融機構吸納各項本外幣存款余額5453.17億元，較年初凈增229.20億元，增長4.4%，比上年同期提高3.3個百分點。其中企事業(yè)單位存款余額達2453.45億元，較年初凈增6.50億元，增長0.3%，與上年同期下降3.9%相比，出現(xiàn)了扭轉局面；居民儲蓄存款繼續(xù)保持了較快增長勢頭，2月末其余額達1833.15億元，較年初凈增156.94億元，增長9.4%，增幅與上年同期持平。2月末，全市全轄金融機構投放各項本外幣貸款余額達4752.82億元，較年初凈增146.22億元，增長3.2%，增幅比上年同期提高1.2個百分點，其中中長期貸款余額達2452.27億元，凈增83.63億元，增長3.5%，增幅比上年同期提高0.8個百分點；短期貸款余額達1780.92億元，凈增60.42億元，增長3.5%，增幅比上年同期提高1.4個百分點。4、南京固定資產投資情況南京市統(tǒng)計局所提供顯示：2006年一季度南京市500萬元以上城鎮(zhèn)固定資產投資231.3億元，增長17.9%。投資構成看：設備工器具購置增速明顯。一季度，在城鎮(zhèn)固定資產投資中：建筑工程124.9億元，安裝工程11.62億元，設備工器具購置43.76億元，其它費用51.02億元，增幅分別為16.6%、13.2%、113.1%和-16.4%。從產業(yè)分析看：第一、二產業(yè)增長較快，增幅均高于全省和全國平均水平，第三產業(yè)增幅較為緩慢。一、二產分別完成0.14億元、90.99億元，增幅分別為100%、41.8%，其中：工業(yè)90.88億元，增長42.3%，高于全省增幅7.3個百分點，比全國平均增幅高11.1個百分點。在工業(yè)行業(yè)中，增幅較快的行業(yè)有金屬制品業(yè)、交通運輸設備制造業(yè)、儀器儀表及文化、辦公用機械制造業(yè)和電力、燃氣及水的生產和供應業(yè)等，分別增長487.8%、464.0%、477.7%和60.1%。全市三產完成140.14億元，增長6.2%，在三產中，增幅排前三位的行業(yè)為：租賃和商務服務業(yè)、科學研究、技術服務和地質勘查業(yè)以及衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，投資額分別是上年同期的11.6倍、10.6倍和4.7倍，增幅下降的兩個行業(yè)有：文化、體育和娛樂業(yè)、水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)，增幅分別為：-89.2%和-53.3%。房地產業(yè)雖較上年同期有所增長，但增幅低于全省11.2個百分點，而交通運輸倉儲業(yè)完成22.48億元，增長44.6%，比全省的增幅高39.7個百分點。在南京市的三產中，房地產業(yè)所占的比重最大為55%，其次為交通運輸倉儲和郵政業(yè)為16%，第三為水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)為12%，由此可見，雖然有的行業(yè)增速迅猛，但是占三產的比重較低，而所占比重較大的兩個行業(yè)房地產業(yè)和水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)增幅的降低是三產增幅較低的主要原因。從資金來源分析看：利用外資增長迅速，國家預算內資金下降。一季度資金到位421.04億元，同比增長11.9%，其中上年末結余和其他資金來源以及國家預算內資金呈下降態(tài)勢，分別下降12.6%、20.7%和62.2%；利用外資增長迅速，增長103.0%，國內貸款和自籌資金分別增長26.3%和40.0%。從新開工項目的情況看：06年一季度城鎮(zhèn)規(guī)模以上新開工項目啟動早，規(guī)模擴大。一季度新開工個數(shù)為366個，總規(guī)模為356.82億元，完成62.9億元，增幅分別為67.9%、158.2%和106.5%，新開工項目情況明顯好于上年同期。在一季度的新開工項目中，電力、燃氣及水的生產和供應業(yè)的施工個數(shù)、規(guī)模和完成的增幅分別為150.0%、366.7%、130.8%，增幅較快的原因主要是南京中燃城市燃氣公司、港華燃氣有限公司、華冠熱電有限公司項目的陸續(xù)開工，僅此三個項目的計劃總投資就達8.3億元；交通運輸倉儲和郵政業(yè)的新開工個數(shù)、規(guī)模和完成情況也較好，開工個數(shù)雖與上年持平，但規(guī)模和完成的增幅分別為81.0%和71.7%，其中規(guī)模較大的項目有：長江三橋的天后村互通、九州通物流技術開發(fā)有限公司的物流中心以及南京東揚工業(yè)設備倉儲有限公司的廠房建設。2.2南京房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀1、房地產開發(fā)投資總體保持平穩(wěn)增長2005年，南京房地產開發(fā)投資在基數(shù)較大的基礎上繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，全年實現(xiàn)房地產開發(fā)投資約300億元，同比增長10%左右，在全市固定資產投資中，房地產開發(fā)投資約占23%。在供銷方面：2005年南京商品房上市量約800萬平方米，比2004年有所減少，但是規(guī)模適中；完成銷售900萬平方米，同比增長約10%，增幅有所減緩，但是與其他同等規(guī)模的城市相比，南京房地產銷售量增長的幅度居于第一方陣。同期，二手房市場交易量在440萬平方米左右，同比略有增加。房地產稅收與交易量、交易額同步增加，房地產業(yè)繼續(xù)發(fā)揮了地方經濟的支柱作用。2、經營性用地土地出讓市場運行總體平穩(wěn)，供應結構基本合理2005年，南京市經營性用地土地出讓市場運行總體平穩(wěn)，土地供應充足，供地結構有所調整。土地出讓成交總量大幅增加，供應結構基本合理。在供地總量上，經營性用地出讓成交幅數(shù)、面積比上年有大幅增加，實際成交地塊98幅，面積613.1公頃，比上年增加335.7公頃。全市出讓的土地中，住宅用地面積468.9公頃，占76.5％；其次是商業(yè)辦公混合用地，成交面積131.7公頃，占21.5％。非住宅用地供應較上年有所增加，基本適應南京市經濟發(fā)展和產業(yè)結構調整的需求。主城和江寧是土地交易最活躍的地區(qū)，成交面積占全市成交總面積的76.6％。主城全年成交面積盡管占全市總成交面積的39.8%，但同比下降15個百分點，而仙林同比提高了10個百分點，反映土地供應開始向近郊區(qū)轉移。3、市場供需總量相對平衡，價格上漲趨緩房地產市場供需均衡，住房價格基本穩(wěn)定。全市商品房累計上市1062萬平米，同比增長3.6%，實現(xiàn)商品房合同銷售904.4萬平米，同比增長11.9%。2004年以來，全市住宅供銷比始終保持在1.1—1.3：1之間，處于合理區(qū)間內，供需基本均衡。2005年全市商品住宅均價4403元/平米，同比增長2.8%，房價已基本穩(wěn)定。4、房地產新政對穩(wěn)定樓市的影響作用已逐漸發(fā)揮總體而言，新政在抑制南京房價的快速上漲方面作用還是比較明顯的。今年一季度，南京住宅成交均價為4100元／平方米，而去年一季度全市不含政策性住房的住宅成交均價為4235元／平方米，去年全年全市的住宅均價為4400元／平方米左右。從市房產局的成交數(shù)據(jù)上看，南京房價在去年四月份之后曾經一度處于下降的狀態(tài)，此后基本保持平穩(wěn)，沒有大起大落，全年的住宅均價漲幅為3.5%。而另一項統(tǒng)計顯示，去年1-11月，大約有51%的樓盤銷售均價出現(xiàn)了增長，這個數(shù)字比2004年下降了23%，而漲幅的主導范圍由2004年的10%-50%區(qū)間下降到了5%以內。但是從今年開始，隨著樓市出現(xiàn)回暖的趨勢，房價上漲的勢頭重又顯現(xiàn)，這是由多方面原因造成的：其一，新政后，一度被壓抑的購房需求出現(xiàn)了反彈。不少老百姓在新政實施之初持幣觀望，希望等待房價下降，市場需求受到了壓抑。其二，由于宏觀調控后市場競爭進一步加劇，一些開發(fā)企業(yè)紛紛在提高產品品質上下工夫，以期在市場上脫穎而出，從而導致其開發(fā)成本有所增加。此外，地價及部分建材價格總體仍在上升。在市場不好時，開發(fā)商可能不敢輕易提價，只能以降低利潤的方式保持價格平穩(wěn)，而市場一旦回暖，提價便進入了議事日程；其三，宏觀調控的威力有所削弱。一個典型的例子是，去年在宏觀調控的背景下，有關部門曾倡議南京的開發(fā)商將房價漲幅控制在5%以內，但是隨著時間的推移，這一倡議已經變得毫無約束力。2.3南京房地產業(yè)發(fā)展對策1、編制房地產行業(yè)發(fā)展規(guī)劃組織相關部門，統(tǒng)籌城市用地、城市環(huán)境容量、城市基礎設施承載力、人口規(guī)模，綜合權衡城市的社會效益、經濟效益和環(huán)境效益，完成南京市房地產行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的研究與編制工作，調控全市房地產用地布局和規(guī)模，房屋及配套的開發(fā)建設以及市場供應結構。結合“一城三區(qū)”城市發(fā)展布局，構建以“主城居住圈”、“次中心居住圈”和“郊區(qū)居住圈”為載體的現(xiàn)代城市居住格局；完善“居住圈”綜合配套，強化獨立運營功能；構建快速公共交通體系，加強“居住圈”與城市整體的有機聯(lián)系。2、完善健全市場體系繁榮增量市場、搞活存量市場、培育租賃市場。保持穩(wěn)定的增量房市場，加強綜合配套，成片建設，實現(xiàn)規(guī)模經營，兼顧不同層次居民的住房消費需求，開發(fā)建設多類型、多檔次、多元化、適銷對路的商品住房；消除房改房政策性壁壘和障礙，全面搞活存量房市場；加強房屋租賃的登記備案，降低租賃稅費，規(guī)范租賃服務，鼓勵住房承租權上市交易。給予政策傾斜，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)增加長期投資。3、完善政策法律法規(guī)適應房地產發(fā)展需要，及時出臺規(guī)范房地產業(yè)發(fā)展的法規(guī)，完善房地產開發(fā)用地、征地建設、經營交易、物業(yè)管理和產權登記管理等一整套房地產市場法規(guī)規(guī)章體系，指導、規(guī)范、約束、調節(jié)房地產投資者、經營者、產權人、經紀人的行為，維護市場秩序。4、建立綜合調控機制加強部門工作聯(lián)系，建立聯(lián)席會議制度，打通房地產業(yè)管理鏈，超前研究房地產業(yè)發(fā)展有關問題。加強規(guī)劃導向作用，細化規(guī)劃編制層次，指導土地儲備與出讓，發(fā)揮土地開發(fā)的規(guī)模效應、整體效應、協(xié)同效應。加強土地儲備與出讓管理工作的研究，建立土地出讓收益的分配與轉移機制，實施帶條件出讓地塊的試點工作，解決競價出讓導致地價過高的問題；建立房屋儲備機制，通過中低價商品房房源的轉換，增加房地產市場供應彈性，建立房－地雙向調控機制。加強房地產信貸監(jiān)管，對符合條件的房地產開發(fā)企業(yè)與項目給予繼續(xù)信貸支持，合理控制住房信貸比例與條件，發(fā)揮金融的杠桿調節(jié)作用。5、抓好可控環(huán)節(jié)的計劃調控以需求為導向，制定并下達住宅用地年度供應計劃、拆遷年度計劃、住房保障年度計劃。合理安排土地投放總量、投放區(qū)域、投放時序，調節(jié)資源配置和市場預期，保持土地一級市場穩(wěn)定；合理安排全市征地拆遷總量和進度，避免剛性需求短期過快釋放，穩(wěn)定房地產市場供需；合理安排住房保障的建設規(guī)模，解決中低收入被拆遷困難家庭住房困難。6、建立了房地產預警預報體系和信息披露制度建立房地產開發(fā)信息采集、分析、發(fā)布渠道，及時準確反映房地產運行狀態(tài)，實現(xiàn)房地產開發(fā)，房地產市場交易，城市規(guī)劃、房屋建設、統(tǒng)計、金融、稅務以及企業(yè)間信息的互連互通。定期發(fā)布住房供應量信息、房地產開發(fā)進度信息、市場交易及價格信息，促使市場配置以需求為導向，引導開發(fā)企業(yè)理性投資，購房者理性消費。7、加強市場要素管理，加強建筑質量監(jiān)管加強房地產開發(fā)企業(yè)資質管理和開發(fā)項目審批管理，推進業(yè)主工程款支付擔保制度和工程質量保險制度。整頓和規(guī)范房地產市場秩序，查處開發(fā)、交易、拆遷、中介服務和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。加快完善信用檔案體系，建立企業(yè)信用的查詢、評估、失信制約制度。健全房地產服務體系，積極發(fā)展獨立公正、規(guī)范運作的專業(yè)化房地產服務機構。推行房地產從業(yè)人員上崗培訓制度，樹立行業(yè)誠信經營氛圍。實行房屋質量重大事故一票否決制。探索行之有效的管理機制，形成“以開發(fā)為主體，以設計為先導，以施工為基礎，以監(jiān)理為保證，相互制約、密切配合”的工作機制，有效保證住宅工程質量水平，減少質量投訴。制訂關于住宅質量、創(chuàng)“無滲漏”工程等方面內容的規(guī)范性文件，提高建筑部品化、標準化、工業(yè)化率，推進住宅產業(yè)化，提高建筑質量。8、完善住房保障體系，加大“三房工程”建設力度一是創(chuàng)新保障機制。加強對住房保障程度、保障人群的研究，提高對住房保障“社會”“經濟”二元性認識，改變單一的房屋保障方式，探索通過發(fā)放住房補貼、購房貼息解決中低收入家庭住房問題的新途徑，建立綜合保障體系。二是堅持“三房工程”建設。每年按照既定比例保持適當?shù)慕ㄔO和供應規(guī)模，豐富中低價商品房市場調節(jié)功能，加強經濟適用房保障功能?！叭抗こ獭惫空挤康禺a市場供應總量控制在25％左右，其中中低價商品房15％，經濟適用房的建設量10％，廉租房的比例控制在11％以內。完善中低價商品房與經濟適用房建設管理。中低價商品房堅持“分散為主，集中為輔”的原則，主要通過出讓地塊切塊配建方式解決。加強經濟適用房供應對象監(jiān)管。三是研究保障性住房可持續(xù)發(fā)展問題。加強保障性住房集中區(qū)周邊與產業(yè)發(fā)展布局的協(xié)調與聯(lián)系，在規(guī)劃選址和建設過程中，充分考慮服務、教育、商業(yè)、就業(yè)、公共交通配套設施建設，完善保障性住房集中區(qū)的城市綜合功能。2.4南京市別墅租賃市場分析由于運動員公寓項目所采用的建筑形式以獨立別墅、雙拼別墅形式為主，因此我們針對南京市的別墅租賃市場狀況進行分析。1、南京別墅市場概況南京別墅的起始時間追溯到1992年，當時以3000元/平米起售的養(yǎng)龍山莊，開發(fā)商大膽把歐式風格的別墅引進南京，讓南京人品了一把鮮。同期出現(xiàn)有還有豪宅帝豪花園、東方花園。南京別墅的變遷過程分為四個階段：高潮、低潮、升溫、熱潮。一個新生事物剛出現(xiàn)就達到高潮肯定很難持久，很快1992年轟轟烈烈的別墅高潮因為一些政策原因開始回落工一連幾年出現(xiàn)了低潮。到2002年，townhouse的出現(xiàn)很快帶熱了別墅市場，而2003年南京城市內外的快速通道形成的經5緯8路網，一下子讓近郊的別墅開始升溫，并持續(xù)到了2004年。在供應的形態(tài)上，南京別墅2006年會逐漸由經濟類別墅向中高檔別墅市場轉變，這是市場發(fā)展的一個必然趨勢，價格上仍有較大的上漲空間，且全年的漲幅會高于整個房地產市場的漲幅。2、南京別墅的供需狀況南京目前已供應上市的別墅總數(shù)（聯(lián)排、雙拼）僅200萬平方米左右，在城市住宅總面積中不足1.5%，所占比例相當?shù)?。?003國土資源部叫停別墅用地供應后，南京別墅開發(fā)商放緩開發(fā)速度，延遲產品上市時間，使別墅供應量持續(xù)減少?！拔镆韵橘F”，這是南京別墅價格近兩年持續(xù)高走的內在原因。江寧有的別墅價格年增長率超過20%。而按照上海、廣州等地區(qū)的情況。別墅年價格增長率約在5%-10%或一個售房周期上浮約10%-15%。而且，隨著經濟持續(xù)發(fā)展，南京別墅消費群體將不斷成熟，市場需求量將有明顯增長。根據(jù)預測，2005年至2007年南京每年的別墅供應量分別是45萬平方米、15萬平方米和15萬平方米，合計為75萬平方米；而這三年別墅的市場需求總量為85萬平方米，這意味著，未來三年南京的別墅供應缺口總量高達10萬平方米。由于今后可供開發(fā)土地不多，開發(fā)商為了提高售價延期上市。在需求市場上，2004年和2005年，隨著別墅大戰(zhàn)加劇，消費能力被激發(fā)，至2006年隨著供需矛盾的緩和，優(yōu)質別墅將在別墅叫停的背景下上漲，需求量可能會相應暫時時被人為抑制。大量優(yōu)質優(yōu)價別墅的上市，將對原有價高質低的空置別墅造成沖擊，資金實力不強、質量不高的樓盤將更為艱難。但2005年以后，南京別墅市場的供應量失衡將逐步改善，長江三橋的建成為江北別墅項目帶來實質利好。寧杭高速公路三期貫通，將釋放溧水遠途別墅項目。南京的別墅市場江寧的翠屏山、將軍山一帶是供應的主力。去年下半年，南京別墅的供應分布是：江寧占90％左右；江北占6％左右；湯山占2％左右；寧南和亞東板塊各占1％左右。據(jù)預測，在未來一段時間里，江北板塊的別墅項目會有比較大的“動作”。估計這里的別墅供應量將會達到40萬平方米左右。而傳統(tǒng)的江寧板塊，雖然體量依然較大，但供應份額卻縮至70％左右。城東版塊的別墅類產品本來就稀確，在別墅類土地禁止出讓的宏觀背景下，價格將繼續(xù)攀升。3、南京的別墅消費發(fā)展趨勢從某種程度上看，當前南京的別墅消費呈現(xiàn)出三大趨勢。⑴別墅供應量在未來幾年將逐漸減少雖然南京別墅市場的上市量增長幅度非常大，但所占市場份額不足同年商品房上市量的10％，就南京這一省會城市來說，別墅的供應量相對還是較小的。別墅禁地政策的推行將使別墅的稀缺性更進一步得到體現(xiàn)，因此，未來幾年的別墅供應量仍然不會放大，供求關系會趨于平衡甚至逆轉。⑵土地升值對別墅升值產生很大影響從其土地價值上看，別墅的容積率一般都較低，所占有的土地面積較大，而南京目前的土地價格下降的可能微乎其微，未來土地巨大的升值空間目前已經有所顯現(xiàn)。2005年上半年仙林掛牌的二幅容積率0．6－0．7的別墅用地，市場價格已超過92萬元／畝，就是很好的例證。目前江寧、江北、湯山亞東、邊城等別墅板塊的別墅項目，隨著南京市進一步加大新城區(qū)的建設力度，升值潛力相當可觀。⑶需求原動力不斷增強，別墅價格具有較大的升值空間無論是第一居所類的別墅，還是度假型第二居所類的別墅，是居住消費的最高形式，是每個有經濟實力人士的追求目標，隨著經濟不斷發(fā)展，這批新貴一族正不斷擴大，再加上海歸人員的不斷增多，因而未來的別墅需求會不斷增大，另外從投資需求角度看，投資別墅的客戶基本上自有資金的實力較強，實際購買力受政策影響并不大，一旦心理觀望期過去，投資比例會反彈，甚至上升，再加上別墅供應受土地政策影響，盡管短期投資比例和換手率不會太高，但中長期來看，別墅一定會有更大的升值空間。十年來，中山風景區(qū)這個南京巨大的“綠肺”孕育了許多響當當?shù)膭e墅部落。除了紫金山東側山腳下帝豪花園，還有紫金山北麓的東方花園別墅、音樂臺南側的紫金山莊等等。紫金山東麓環(huán)陵路一線，一批高端物業(yè)如天泓山莊、萬泰·鐘山高爾夫、國投·馬術場、陽光·聚寶山等項目快速實現(xiàn)著東郊豪宅的延續(xù)。4、類似房地產項目租售價格調查經市場調研，類似房地產項目狀況及租售價格如下：帝豪花園別墅帝豪花園別墅位居南京尊貴寶地——鐘山風景區(qū)，越過紫金山的東麓，古樹婆娑，碧水蕩漾，14.8萬平方米的純自然生態(tài)環(huán)境，綠化面積高達80%，前臨碧波清澈的水庫，背倚天蘊神秀的表山，風水獨佳。整個小區(qū)全為歐式建筑風格，共計15種款型，各種款型俱為建筑大師嘔心礫血之巨作，面積為190平方米到500平方米不等，建材精良，盡顯高尚王者氣派，與整個中山陵風景區(qū)渾然天成，合為一體。帝豪花園的涉外率高達90%以上，住戶來自11個國家和地區(qū)。帝豪花園以美元論租金，一期低的2500美元／月，二期木質別墅租到3000美元／月。2005年4月28日成交的帝豪花園7幢別墅拍賣價格為每平方米約20000元。紫金山莊紫金山莊處于“南京綠肺”——中山陵園風景區(qū)的內部，坐落在音樂臺南側，周圍山林環(huán)抱，鳥雀時鳴。這里的大氣、水和噪聲三項污染指標，均低于聯(lián)合國文化保護區(qū)的標準，山莊內植有數(shù)十種名貴植物，整體綠地規(guī)劃，居住環(huán)境的優(yōu)越南京堪稱絕版。山莊由周界紅外線報警、彩色攝像監(jiān)控及園區(qū)道路監(jiān)控系統(tǒng)“武裝”起來的全封閉別墅群。紫金山莊是德基房地產公司開發(fā)的早期項目，建造時間略遲于帝豪花園，占地總面積約11474平方米，房屋總建筑面積約8100平方米，花園面積約5600平方米，占山莊總面積的49％。包括錯層、分體形式的別墅17幢，共40套。每套建筑面積在150—450平方米，每幢又擁有一個200—600平方米的草坪。紫金山莊的長期租賃價格為每戶每月2500美元—3500美元，在經過了多年的租賃，最近在對外保密的情況下，即將開始低調銷售。預計售價約為2.8萬元／平方米，整幢別墅價格將會超過1000萬元。（3）鐘山國際高爾夫別墅鐘山國際高爾夫項目，占地3671畝，內含可承辦國際賽事的標準18洞高爾夫球場、燈光球場和200多幢頂級別墅，以及五星級酒店、度假區(qū)等。該項目背依紫金山，四面為環(huán)陵路、312國道、繞城公路、馬群立交等交通要道所環(huán)抱，從市中心至此只需20分鐘，交通便利，占盡天然地利優(yōu)勢。鐘山國際高爾夫別墅一期由美國BLA公司、EDSA公司、美國貝爾高林公司、GaryPlayer、WATG公司、上海高力國際等六大世界頂尖團隊聯(lián)袂打造。外立面風格主要借鑒了西班牙式、意大利式和美國懷特式三種建筑風格的精華，每套別墅風格不同，個性化極強，同時考慮到中國的審美情趣和文化特色，添加了部分中國傳統(tǒng)元素，滿足不同性格、不同年齡階段，不同行業(yè)頂級人士，可謂不折不扣中西合璧的頂級別墅。目前，鐘山別墅只推出了19棟，從預訂情況看已不能滿足需求，價格約為2.5-3萬元/平方米。在租賃市場中，高檔別墅類產品的市場一直處于供不應求的狀態(tài)，租賃價格居高不下，現(xiàn)舉例如下：案例瑞景文華香溪月園別墅地理位置江寧將軍大道仙林大學城建筑面積270平方米266平方米產品雙拼別墅構成，建筑風格較為普通獨棟別墅戶型5室3廳3衛(wèi)5室3廳3衛(wèi)租賃價格20000元/月16000元/月裝修狀況高檔裝修無裝修其他熱水淋浴器,電話,空調,彩電,冰箱,洗衣機,家具無設施案例金陵家天下紫金山莊地理位置仙林城東建筑面積320平方米425平方米產品英式獨立別墅，內含三套臥房美式獨棟別墅戶型6室3廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)租賃價格21800元/月35000元/月裝修狀況高檔裝修高檔裝修其他中央空調，高檔紅木家具，熱水系統(tǒng)、另有530平方私家花園大金中央空調,鍋爐,設施全。另有600平米花園案例帝豪花園別墅紫金山莊別墅地理位置城東城東建筑面積298平方米373平方米產品獨立別墅木結構獨棟別墅戶型4室3廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)租賃價格2600美元/月25000元/月裝修狀況高檔裝修高檔裝修其他中央空調，熱水系統(tǒng)、另有400平方私家花園、車庫大金中央空調,鍋爐,設施全，另有500平米花園經過測算，上述案例中別墅每平方米年租金分別為817.5元、721元、888元、988元、837元、801元，平均租賃價格為842元。由于另須收取物業(yè)管理費用，因此凈租金收入大約為90%左右，即每年750元/平方米。

第三章建設規(guī)模和建設內容3.1建設規(guī)模根據(jù)建設工程規(guī)劃許可證及南京馬術場項目規(guī)劃用地紅線圖確立如下規(guī)劃設計條件：規(guī)劃總建設用地平方米787517.3運動員公寓項目建設用地平方米191801.4運動員公寓平方米39000.00運動員會所平方米6000.00擬建項目地上總建筑面積平方米45000.00容積率0.233.2建設內容整個賽馬場項目由香港利安顧問公司設計，現(xiàn)已完成一期工程，包括：看臺區(qū)、馬廄區(qū)、賽道區(qū)、廣場區(qū)等，目前二期運動員公寓項目即將動工建設。運動員公寓項目建設包括運動員公寓、會所、道路、園林小品、配套公用設施等幾個主要部分。項目占地面積19.18萬平方米，地上總建筑面積45000平方米，容積率0.23，公寓、會所均為精裝修，配備家具、家電設施等。目前賽馬場項目已建的項目有：1、馬廄區(qū)：8幢二層框架結構馬房依山而建，錯落有致，每幢建設有54間馬舍，馬廄區(qū)同時可容納400余匹馬入住。馬舍內有自動飲水器，有冷、熱水供應，門窗上設有馬匹探視洞口。馬舍通風采光具佳，并設有鞍具室、飼養(yǎng)員辦公室、臥房等。室外配有洗馬臺、遛馬圈，四周用鋼絲網片全封閉隔離，對馬保護有加。馬廄區(qū)不僅吸收了國際領先馬房的設計精髓，而且處處體現(xiàn)以馬為本，勘稱亞洲頂級馬房。2、賽道區(qū)：從設計到施工都采用了國際最先進的技術標準，是亞洲唯一集馬術和速度賽馬四大項比賽于同一賽場的綜合設施。其中：速度賽道由1850米長、35米寬的草道，1650米長、25米寬的沙道，1700米長、10米寬（含4米綠化帶）的救護道，1750米長、9米寬的訓練道組成。跑道結構合理科學，即使大雨滂沱也不見積水，照常比賽。60米×90米的場地障礙和盛裝舞步比賽場和60米×70米準備場均按奧運會場地要求興建。賽道和障礙舞步場地均有一流的排水系統(tǒng)和噴灌系統(tǒng)，旱澇無誤。三日越野賽道總長3.8公里，由亞馬聯(lián)秘書長、國際馬聯(lián)認證設計師金一弘、樸正午設計并監(jiān)理，其坡道、彎道、環(huán)境、景觀、障礙設施等渾然一體，不僅蔚偉壯觀，而且達到國際賽道標準。賽道區(qū)主看臺區(qū)3、宏偉大氣的主看臺區(qū)：總建筑面積5.3萬平方米，由北主看臺與亮馬圈組成，主看臺為6層框架結構，亮相圈3層，設有觀眾看臺和貴賓包房，可同時容納近萬人觀看馬術比賽。4、賽場區(qū)和廣場區(qū)：賽場區(qū)內建有垂釣中心、高爾夫練習場、馬術訓練場等。附有50余間三星級客房。并鋪有客廳、咖啡廳、露天茶社、棋牌室、寬帶網、健身房、還有鹿苑、水禽園、鴕鳥房、孔雀園、鴛鴦池、水簇館等小動物園地。是集垂釣、高爾夫練習、馬術乘騎為一體的國內少有的休閑健身場所。垂釣中心高爾夫練習場

第四章環(huán)境保護及節(jié)能4.1環(huán)境保護1、環(huán)境狀況建設場地周圍沒有工廠等易產生污染源的設施，環(huán)境條件良好。由于其鄰近繞城公路、滬寧高速公路等城市干道，交通流量較大，可能會有一定的汽車廢氣和噪聲污染。2、項目主要污染源本項目建設期間可能產生的污染源有：施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運送途中泄漏、建筑垃圾以及建筑施工產生的噪聲污染。施工期間的其它污染源主要為各類固體廢棄物、污水、燃油鍋爐房、柴油發(fā)電機房、煙氣、屋內廢氣、各種設備、汽車噪聲和汽車尾氣等。3、“三廢”治理初步方案根據(jù)南京市同類項目的經驗，本項目各種污染源產生的污染量較少，在加強預先防范并經妥善處理后，均能達到國家規(guī)定標準。（1）污水處理生活污水、燃油鍋爐房地面油水和柴油發(fā)電機房地面清洗污水沒有欄網或隔油池裝置，以防止大顆粒固體物質和油脂進入管網造成堵塞。地面排水采取排水采取排水溝和排水管集中經地下二層集水井用潛水泵提升排至室外污水管。污水經二級生物處理后排入經四路φ600mm市政污水管。二級生物處理采用地埋式污水處理構筑物，設在室外草坪下。洗手間污水經化糞池處理后排入污水截流干管。（2）固體廢棄物處理固體廢棄物包括產生的生活垃圾和廢棄物。主要處理措施是設置不影響室內外景觀的密封式垃圾收集器，按規(guī)定分類回收處理后運出。（3）廚房煙氣處理廚房產生的油煙、一氧化碳以及燃氣廢氣等有害氣體，可采用爐罩分離垂直上抽式高效機械排風設施。要求把油煙中絕大部分含油液體分離出來，盡量減少油顆粒排入大氣。廚房煙氣排放排風機房盡量封閉或采用一些高效消音設備，以減少噪音對周圍環(huán)境的影響。（4）汽車尾氣和室內廢氣的處理汽車產生的汽車尾氣、衛(wèi)生間產生的廢氣均采用機械排風的方式處理。其余室內場所可考慮自然通風和機械排風相結合的方式。（5）噪聲污染的處理汽車噪聲由于執(zhí)行南京市機動車輛管理的有關規(guī)定，城區(qū)禁止鳴號，不會超過標準要求。設備產生的噪聲通過以下辦法減振降噪：溴化鋰冷水機組、防排煙風機、水泵等設備采用減振臺座、彈簧減振器或橡膠減振墊。風機進出口采用涂膠帆布軟管，通風系統(tǒng)的送風及排風機總風管上裝消聲器。（6）施工期間的污染防治施工運送砂石、泥土、水泥等車輛，車廂應嚴密，防止泄漏造成沿途地面污染。建筑施工產生的建筑垃圾集中運送至指定地點。雖然施工現(xiàn)場周圍人口密度較小，但施工設備仍應注意噪聲的控制。對于不可避免噪聲的作業(yè)，應在規(guī)定時限內施工，盡量減少對周圍環(huán)境的影響。4.2節(jié)能根據(jù)項目對能源供應質量要求高和耗能強度分布不均勻的特點，采取的主要節(jié)能措施有：選用高性能低能耗產品（包括動力機械照明燈具、炊事爐具等）。在總容量不變的情況下，可根據(jù)利用的實際情況，考慮配置多臺變壓器以及水冷式鍋爐，以便根據(jù)負荷情況全部或部分投入運行，減少空耗，使設備盡量能在負荷高效區(qū)運行。部分別墅將考慮引入單元式中央空調，以滿足業(yè)主根據(jù)情況局部開啟的需要。合理配置設備與室外照明燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少設備和燈具的裝機容量。建筑物設計盡量滿足通風、采光要求，以減少通風、空調的能耗。采用節(jié)水措施，加強自來水管網的管理，及時排除管網泄漏現(xiàn)象；采用感應式出水閥裝置及節(jié)水型設備。

第五章項目實施進度本項目建設實施分階段進行，2003年5月初通過掛牌出讓方式獲得土地的使用權，目前按照規(guī)劃設計要求完成賽馬場地、了望塔、亮相圈、北主看臺、馬房、看點房、高爾夫練習場等工程，其他工程（環(huán)境建設配套服務設施）穿插進行。運動員公寓及會所的建設即將開展。該項目總建筑面積為：45000平方米，項目采用分期建設、分期銷售的策略，總建設期從2006年3季度開工之日起計劃為30個月，于2008年12月底全部竣工交付使用。對外租賃期從2007年3季度一期別墅竣工后起，于2010年12月底全部出租完畢。具體實施進度計劃如附圖2所示。

第六章財務效益測算6.1項目投資估算6.1.1投資估算依據(jù)1、國家建設部2000年9月發(fā)布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》；2、國家及南京對房地產開發(fā)項目費用取定的相關文件。3、南京市規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設計要點及項目的初步方案。4、項目用地現(xiàn)狀的調查資料。5、類似項目的有關數(shù)據(jù)。6.1.2投資估算方法（一）項目投資、經營費用估算1、土地費用獲得國有出讓土地使用權總費用為23400萬元，用途為文化、體育、娛樂用地，使用年限為50年。運動員公寓會所項目占地面積191801.4平方米，約占整個地塊的24.36%，相應分攤土地使用權總費用計為5699.12萬元。此外，該項目支付土地征用及拆遷費用分攤237.76萬元。2、前期工程費主要包括：規(guī)劃、建筑設計費、勘察費、臨時供水、供電費、場地平整費等，總計為162萬元。具體如下表所示：表1前期工程費序號項目元／建筑平方米1規(guī)劃、建筑設計費202勘察費83臨時供水、供電費34場地平整費5合計363、基礎設施建設費基礎設施建設是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，合計156.26萬元。4、建筑安裝工程費由于該項目的建筑結構為鋼筋混凝土框架結構，且具有一定的造型要求。參照南京地區(qū)2006年二季度新近竣工的同類建筑物的建筑安裝造價以及造價指數(shù)，對本項目的建筑安裝工程費進行估算。本項目運動員公寓及會所等的建筑安裝工程費構成情況見表2，總計投入13950.54萬元。根據(jù)項目進展情況，每年按40%、30%、30%進度進行投入。表2建筑安裝工程費估算表序號項目建筑面積（m2）單價（元／m2）金額（萬元）1建安工程費45000.00308713891.501.1土建安裝工程費45000.0010674801.501.2裝飾工程費45000.0017007650.001.3給排水工程費45000.00120540.001.4電力照明工程費45000.00200900.002地下室393.60150059.04合計13950.545、公共配套設施建設費公共配套設施建設費包括項目范圍內配套建設的各種非營利性的公共配套設施建設費用，如道路、園林、配電房等。本項目公共配套設施建設費為209.97萬元。表3公共配套設施建設費估算表序號項目建筑面積（m2）單價（元／m2）金額（萬元）1配電房、機房50060030.002垃圾中轉站20060012.003綠化、園林小品等2891.00451.31130.474道路、地面停車場250015037.50合計209.976、管理費用管理費用是指企業(yè)的管理部門為組織和管理項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。以上1～5項之和20415.65萬元為基數(shù)，費率為2.0％。則管理費用為：20415.65萬元×2.00％＝408.31萬元。8、財務費用本項目需貸款10000萬元，計劃分四年償還，每季度還本付息。財務費用詳見附表5。9、租賃推廣費用租賃推廣費用是指該項目為租售運動員公寓而開展各類營銷活動過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。以租金額為基數(shù)，費率為1.5％。則銷售費用為：33750×1.5％＝506.25萬元10、開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費是指項目建設期間按稅法的規(guī)定、國家或擬投資項目所在地城市的規(guī)定應交納的稅金以及代收代付費用。開發(fā)期稅費見表2。表4開發(fā)期間稅費估算表序號收費項目依據(jù)數(shù)量（m2）收費標準（元／m2）總額（萬元）1新建房屋白蟻防治費寧價房字45000.002.310.35（1996）315號2市政公用基礎設施配套費寧政發(fā)45000.00105472.5［2003］104號3發(fā)展新墻體材料專項用費寧財綜45000.001045［2002］707號4人防建設經費寧防辦45000.0075337.5［2003］70號5自來水管網建設費寧價工字45000.002090［2003］371號合計955.3511、其他費用其他費用是指根據(jù)國家或項目所在地政府部門規(guī)定計取、或根據(jù)工程建設慣例應發(fā)生的但未計入1至10項的費用。應根據(jù)國家或項目所在地規(guī)定的標準以及類似工程的數(shù)據(jù)對項目總投資構成中的其他費用進行估算。其他費用見表3。表5其他費用估算表序號收費項目數(shù)量（萬元）取費標準（‰）金額（萬元）1建設工程標底編制費13950.541.216.742建設工程標底審核費13950.540.34.193建設工程招標管理費13950.540.34.194建設工程質量監(jiān)督費107846.002.526.965建筑施工安全監(jiān)督管理費13950.540.68.376工程監(jiān)理費13950.548111.607圖紙審查費13950.540.79.77合計172.0512、不可預見費以上1～5項之和20415.65萬元為基數(shù)，根據(jù)市場調查的資料及類似項目的數(shù)據(jù)進行估算其費率為1.5%。不可預見費為：20415.65×1.5％＝306.23萬元。6.2項目租賃收入預測綜上所述，本項目的精裝修運動員別墅公寓及會所項目的若可以公開銷售，則其銷售價格（按50年使用權計）約20000元/M2左右，按照收益法計算公式推算：A=V×R，得到凈租金收入為每年750元/M2。總租賃收入為33750萬元。6.3該方案的財務評價6.3.1資金籌措購買該土地已投入自有資金5699.12萬元，除繼續(xù)投入自有資金2972.31萬元以外,尚需在2006年第三季度申請銀行貸款10000萬元。由于實行先建設、后銷售的銷售策略，其余建設、經營資金由開發(fā)企業(yè)自有資金和經營租金收入提供。貸款可于4年后全部清償完畢。詳見附表5貸款還本付息表。6.3.2建設總投資24328.84萬元6.3.3項目經營總收入33750萬元其中精裝修運動員別墅公寓及會所項目租賃總收入33750萬元，租賃期均為十年,采取預收租金的方法，2010年完成別墅的出租。6.3.4稅后利潤總額為3983.09萬元6.3.5財務評價指標該項目的經濟評價方法主要依據(jù)國家建設部發(fā)布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》，結合本項目的實際情況，對其經濟效益進行評價，選取的計算指標為財務內部收益率（FIRR），財務凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤率。1、資本金財務內部收益率(FIRR)建設項目的財務內部收益率是指房地產開發(fā)項目在整個開發(fā)經營期內各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率.它反映的是項目動態(tài)投資收益率,是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標.根據(jù)資本金財務現(xiàn)金流量表,設投資者可接受的最低收益率為8%,用不同的I值進行計算,計算資本金的財務內部收益率如下:(1)當I年=46.41%時,NPV1=62.17(2)當I年=48.01%時，NPV2=-4.90插入法得:FIRR（年）=46.41%+[62.71/(62.71+4.90)×(48.01%-46.41%)]=46.41%+1.48%=47.89%FIRR（年）=47.89%＞＞MARR=8%所以，從財務內部收益率的角度判斷此方案是可行的.2.財務凈現(xiàn)金值(FNPV)財務凈現(xiàn)值是指按照投資者最底可接受的收益率或設定的基準收益率,將房地產開發(fā)經營周期內各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。則:I季=1.95%，I年=8%時NPV=2866.84＞0因為FNPV＞0，則從財務凈現(xiàn)值的角度判斷此方案是可行的。3.利潤率.（1）經營利潤率（五年）=3983.09/24328.84=16.37%（2）自有資金利潤率=3983.09/8671.42=45.93%經計算，本項目的其他技術經濟指標結果如下：1項目建設投資總額24328.84其中：土地投資5699.12地上投資18629.732貸款總額10000.003自有資金總額(含土地費用)8671.424自有資金比例36%5租賃總收入33750.006稅后利潤3983.097資本金動態(tài)投資回收期2.81年8經營利潤率16.37%

第七章風險分析該項目不確定性分析是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險。不確定性分析是經濟評價的重要組成部分，對運動員公寓項目投資決策的成敗有著重要的影響。項目的不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)項目投資風險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制。對該投資方案進行不確定性分析的目的就是為了有效地把握和控制風險。7.1敏感性分析該項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：（1）確定用于敏感性分析的經濟評價指標。通常采用的指標為凈現(xiàn)值，必要時也可選用其他經濟指標。在具體選定評價指標時，應考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計算的復雜程度。（2）確定不確定性因素可能的變動范圍。（3）計算不確定因素變動時，評價指標的相應變動值。（4）通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的變動因素，作出進一步的分析。將建設投資、租賃收入、貸款額度和基準收益率等因素作為不確定性分析，分析結果表明開發(fā)投資和租賃收入兩個因素對項目的效益最為敏感。根據(jù)測算，開發(fā)投資和經營收入的變動若超過基本方案10%左右的范圍將使方案的凈現(xiàn)值產生較大波動，詳見下表：序號項目變動幅度（%）內部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）稅后利潤（萬元）1建設投資+10——1199.302353.06-10——4534.385613.122租賃收入+10——4619.315977.51-10——1114.371988.673貸款額度+10——2939.733878.23-10——2793.954087.944基準收益率+10——2769.483983.09-10——2993.683983.09敏感性分析表由此可見，該項目對租賃收入、建設投資較為敏感，項目的成敗依賴于租賃目標的實現(xiàn)與成本控制。但不確定性分析同時證明,只有在市場行情出現(xiàn)很大波動時，該項目才會存在一定的風險，表示項目抗風險能力較強。7.2盈虧平衡分析由于該項目的基本方案為可行方案，經過測算，開發(fā)投資、租賃收入、貸款額度的臨界點如下表，臨界點即可行點：臨界點分析表敏感因素基本值臨界點內部收益率47.89%期望值8%開發(fā)建設投資（萬元）24328.84最高值28586.39租賃收入（萬元）33750最低值28181.25貸款額度（萬元）10000最低值76307.3防范風險對策（1）在項目開發(fā)的各個階段，建立科學細致的調查系統(tǒng)，做好市場調查，形成準確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨具個性的建筑風格與布局，人性化的環(huán)境藝術空間和合理的設計是住宅產品成功的重要因子，優(yōu)質的工程質量也是獲得市場認可的根本。應增加開發(fā)投資的控制力度，進一步提高資金使用效率，在建設計劃中合理安排建設順序，控制財務成本。（2）由于該項目周邊的競爭性項目較為集中，產品類型接近，因此馬術場別墅項目必須超越眾多的競爭對手，最終體現(xiàn)自身的價值，應當在項目推廣過程中進行成功的形象包裝和營銷策劃，以增加項目的高端客戶定位的附加值和產品競爭力。（3）對擬投資的經營項目，應慎重研究、科學決策，在投資決策上首先回避風險。將資金和經歷集中在較快實現(xiàn)投資回報的經營項目上，以支撐投資項目，使租售項目收入占主營業(yè)務收入保持在一定的比例之內?？刂骑L險，保證企業(yè)的資金支持。（4）處理好項目融資管理與建設管理兩者關系。由于項目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣，優(yōu)質的產品，加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金，減輕項目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。另外，做好融資工作，確保資金到位，可以保證項目的順利進行，二者相輔相成。

第八章結論與建議運動員公寓項目是自房地產“新政”實施后，在南京房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，推出的適應市場需求的建設項目，這是項目成功的關鍵。同時，運動員公寓項目總體創(chuàng)意獨特，高起點、高品位的建筑設計和整體布局，既能滿足富裕階層對休閑、娛樂的要求，又能滿足顧客對周邊環(huán)境、自然景觀、交通道路、配套設施的潛在需求。加之未來3-5年時間內房地產市場尤其是別墅市場租賃整體供小于求，推廣前景良好，經可行性研究與分析表明，本項目開發(fā)經濟效益較好，項目的總體策劃是理想的、可行的。建議：1、逐步落實項目建設的技術，管理組織體系、組織有經驗、有能力、有水平的各專業(yè)人才，直接參與從項目前期、工程設計、施工到竣工驗收、物業(yè)管理；參與項目運營策劃；參與項目投資控制與管理全過程的實施，應使項目從一開始就進入科學化、系統(tǒng)化、程序化的管理狀態(tài)。2、爭取銀行或其它金融機構對項目的進一步理解和重視，力求取得較大數(shù)額的貸款，解決資金問題。3、重視項目的整體策劃和規(guī)劃設計。聘請高水平的項目策劃人員，對該項目進行企業(yè)和項目推廣的全過程策劃，組織好廣告宣傳；盡快邀請市規(guī)劃部門及相關部門領導、設計專業(yè)人員、咨詢機構專家學者、和公司技術骨干等召開專家座談會，對項目實施過程中的規(guī)劃設計、產品定位、租賃價格定位等進行進一步論證。聘請高水平的項目策劃公司，對該項目進行企業(yè)和項目的全過程策劃，組織好廣告宣傳。4、組織完成詳細的市場調研工作，將調研范圍從本地客戶擴大至周邊城市，必要時應進行國內外城市中同類項目的考察，進一步更新觀點、統(tǒng)一認識，創(chuàng)造最佳的經濟效益。5、加強該項目后期的經營管理，凸現(xiàn)自身區(qū)位良好、交通便利、景觀優(yōu)勢、等條件，爭取今后能取得好的業(yè)績。

附表與附圖項目的區(qū)位示意圖項目開發(fā)進度控制圖經營收入一覽表4、經營收入與經營稅金附加估算表5、投資計劃與資金籌措表6、項目投資構成表7、貸款還本付息表8、全部投資財務現(xiàn)金流量表9、資本金財務現(xiàn)金流量表10、損益表11、資金來源與運用表12、項目技術經濟指標匯總表

附圖1項目的區(qū)位示意圖本案本案附圖2項目開發(fā)進度控制圖進時進時度間度間容內容內建設經營期2006年2007年2008年2009年2010年前期準備工作總體施工及竣工驗收運動員公寓對外租賃運動員公寓附表1經營收入一覽表單位:萬元序號項目單位數(shù)量租金（元/年）合計（萬元）建設經營期2006年2007年2008年2009年2010年1公寓會所租賃收入平方米45000750.0033750.0010125.0011812.506750.005062.50合計33750.000.0010125.0011812.506750.005062.50附表2經營收入與經營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計建設經營期2006年2007年2008年2009年2010年1租售經營收入33750.000.0010125.0011812.506750.005062.502營業(yè)稅金及附加、房產稅3476.250.00961.881054.69776.25683.44附表3投資計劃與資金籌措表單位:萬元序號項目合計建設經營期2006年2007年2008年2009年2010年1項目總投資24328.8412972.315498.775367.58336.00154.191.1開發(fā)建設總投資24328.8412972.315498.775367.58336.00154.19其中:不含財務費用22763.8412659.314951.024976.33101.2575.94財務費用1565.00313.00547.75391.25234.7578.252資金籌措24328.8412972.315498.775367.58336.00154.192.1資本金（不含土地費用）2972.312972.310.002.2借貸資金10000.0010000.000.002.3租賃總收入33750.000.0010125.0011812.506750.005062.50附表4項目投資構成表單位：萬元序號項目單價（元/平方米）總投資建設經營期2006年2007年2008年2009年2010年1開發(fā)建設總投資24328.8412972.315498.775367.58336.00154.191.1土地費用5699.125699.120.000.000.000.001.2征用及拆遷費用237.76237.761.3前期工程費36.00162.00162.000.000.000.000.001.4基礎設施建設費156.26156.260.000.000.000.001.5建設安裝工程費3087.0013950.545580.224185.164185.160.000.001.6公共配套設施建設費209.97209.970.000.000.000.001.7管理費用2.00%408.31136.10136.10136.100.000.001.8財務費用6.12%1565.00313.00547.75391.25234.7578.251.9銷售費用1.50%506.25151.88177.19101.2575.941.10開發(fā)期稅費955.35318.45318.45318.450.000.001.11其他費用172.0557.3557.3557.350.000.001.12不可預見費1.50%306.23102.08102.08102.080.000.002項目總投資24328.8412972.315498.775367.58336.00154.19附表5貸款還本付息單位:萬元序號項目合計2006年2007年2008年2009年2010年1借款及還本付息1.1年初借款累計0.0010000.007500.005000.002500.001.2本年借款10000.0010000.000.000.000.000.001.3本年應付利息1565.00313.00547.75391.25234.7578.251.4本年還款10000.000.002500.002500.002500.002500.00附表6全部財務現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目合計建設經營期2006年2007年2008年2009年2010年1現(xiàn)金流入33750.000.0010125.0011812.506750.005062.501.1銷售收入33750.000.0010125.0011812.506750.005062.502現(xiàn)金流出282