某地產(chǎn)集團(tuán)的內(nèi)部

萬科集團(tuán)戰(zhàn)略分析報告《企業(yè)戰(zhàn)略管理》課程授課教師：劉莉教授小組成員：張萬里2006041272廖金莉2006041228吳燕如2006041284劉發(fā)添2006041056占晶2006041068朱文權(quán)2006192023羅卓英2005131171瑞20樹08別年蓬12食月寇30純?nèi)漳夸浛实谝还┎糠植迦f科榆集團(tuán)疤的相搬關(guān)簡晨介亂聯(lián)2掃萬科彼集團(tuán)噸簡介粘2辰王石倆簡介封握3狹萬科站的惑愿景難3蒜第二殿部分飽萬科救集團(tuán)壩的核突心競瓣爭力陡及背州景分眾析慎燒4洲第三縱部分吩萬科昆集團(tuán)濃的管肝理模沫式分載析給棗6鄰萬科利崛起輸?shù)慕?jīng)靜營管謎理模表式停業(yè)6亞萬科事的問焦題牽并7臥萬科轟集團(tuán)列未來偉的經(jīng)蒼營管碌理模潮式設(shè)誼想活虎8狗第四線部分軌萬科糊集團(tuán)仔的內(nèi)零部分找析植帝9零萬科某的優(yōu)然勢奴奸9靠萬科弱的劣叨勢噴15于我們升的建垮議違姐17貓第五放部分舌夫萬科鐘的外撈部環(huán)曉境分督析扮紹17伙供應(yīng)干商的檢議價醒能力晴所17尸購買師者議降價能岡力介改17嬌潛在棋進(jìn)入旨者分喝析叫類18棒潛在哈替代滔品分死析累孫19翠行業(yè)趕競爭牧者分坑析濤敬19展第六魚部分番萬科滅的企去業(yè)戰(zhàn)甩略分銀析介稈20藍(lán)一體租化戰(zhàn)沫略分血析耳晶20懸加強(qiáng)店型戰(zhàn)跌略分棚析菜誕21紛多元螞化戰(zhàn)逐略分黃析蝶殃24仔冒收縮瘦、剝譜離戰(zhàn)叔略榜許25衛(wèi)附錄練、萬局科大冊事記認(rèn)27忽作業(yè)肯要求彩：嘆本報粱告根辰據(jù)《爭企業(yè)捕戰(zhàn)略幫管理墨》課咐程要蠟求而輸做。段綜合融作業(yè)桂的要閘求如辭下：怠1.桂選擇玩一家爪企業(yè)右，對超其近伯年來幼的發(fā)騎展進(jìn)怒行調(diào)驢研、黃跟蹤農(nóng)，完塌成一拍份對哄該企膠業(yè)的綠戰(zhàn)略逗分析鬼報告元；協(xié)2.便作業(yè)課應(yīng)票緊密盯結(jié)合傷本課環(huán)程各闖章的忘理論魚或方神法，絕對目遭標(biāo)企偷業(yè)的箱戰(zhàn)略姐管理膜實踐況及問久題進(jìn)先行診鼓斷分靈析，敗對其劍更好狐地發(fā)勇展提含出有城針對繳性的候意見讓；鄉(xiāng)3.夜以小勢組為尼單位畫完成苗作業(yè)割，每慘小組卷5柏—狐7就人，轉(zhuǎn)要求膀成員模分工巖、合擁作，罷在討錘論分模析的煉基礎(chǔ)抽上完蜘成。菊第一責(zé)部分訓(xùn)：耳萬科喝集團(tuán)槍的相第關(guān)簡夕介疑1.會萬科雷集團(tuán)惰簡介誰萬科啊企業(yè)基股份店有限券公司汁（簡趙稱萬鄉(xiāng)科侵，下仿同躺）活成立炒于1鳴98哈4年獅5月拌，是摔目前副中國扯最大卡的專掙業(yè)住先宅開等發(fā)企股業(yè)。飼20熟07嘗年公哀司完灶成新界開工肝面積匪77前6.志7萬墨平方勉米，辰竣工鴨面積告44孫5.賭3萬語平方奸米，亮實現(xiàn)層銷售逆金額鍋52膚3.披6億制元，卷結(jié)算瀉收入誓35鴿1.騰8億絞元，陰凈利逢潤4工8.易4億疼元，臘納稅分53巖.2罵億元溫。宮以理掀念奠念基、熊視道往德倫悉理重柔于商銷業(yè)利薄益，隸是萬紹科的胞最大言特色責(zé)。萬振科認(rèn)紅為，欣堅守孫價值乏底線波、拒搞絕利賣益誘嫌惑，層堅持課以專救業(yè)能籍力從召市場登獲取拍公平復(fù)回報荷，是酸萬科尖獲得膨成功愁的基武石。尾公司特致力渣于通紛過規(guī)右范、鏈透明芝的企勒業(yè)文咳化和移穩(wěn)健誤、專柿注的窮發(fā)展炎模式幼，成何為最臭受客妥戶、疫最受捕投資聾者、縣最受贏員工壘歡迎零，最蜂受社葬會尊屋重的擴(kuò)企業(yè)蹦。憑鞭借公想司治尤理和倆道德棋準(zhǔn)則環(huán)上的妨表現(xiàn)止，公掃司連楚續(xù)五畏年入蠢選嘉“控中國賀最受懶尊敬臉企業(yè)處”父，連瞇續(xù)第截四年頁獲得竄“聚中國程最佳號企業(yè)鍬公民劃”奇稱號陽。嚷萬科星19仔88戚年進(jìn)系入住雄宅行鄭業(yè)，癢19晝93澆年將牢大眾體住宅嗓開發(fā)物確定卵為公王司核膝心業(yè)演務(wù)。悄至2栗00脈7年戲末，爪萬科萄全國何市場塔占有扭率為頸2.補(bǔ)1%捆，業(yè)乖務(wù)覆略蓋到猛以珠喝三角志、長慕三角盒、環(huán)擔(dān)渤海角三大怒城市幣經(jīng)濟(jì)軟圈為厲重點(diǎn)曲的二沸十九碑個城容市。責(zé)當(dāng)年尼共銷蜻售住怕宅4惠.8濾萬套赤，銷厘售套抗數(shù)位魚居世傲界前也茅，退躋身歐全球拴最大田的住躬宅企驗業(yè)行堂列。揚(yáng)茂經(jīng)過句多年尋努力但，萬悉科逐板漸確已立了沾在住冬宅行既業(yè)的擱競爭您優(yōu)勢信：到“膊萬科曾”越成為緒行業(yè)煎第一妙個全倆國馳值名商存標(biāo)，處旗下襯“舊四季等花城搭”若、脈“股城市貢花園詠”靠、惠“澡金色嗽家園齡”族等品伯牌得簽到各圓地消踐費(fèi)者殿的接焰受和蒜喜愛母；公惡司研凈發(fā)的映“各情景裹花園設(shè)洋房喂”艷是中糾國住歸宅行臺業(yè)第臣一個磚專利慮產(chǎn)品溜和第廣一項慈發(fā)明藥專利罷；公壺司物傾業(yè)服饅務(wù)通披過全努國首察批I菊SO仗90讓02予質(zhì)量廊體系擾認(rèn)證抄；公誦司創(chuàng)覺立的泥萬客祥會是礦住宅河行業(yè)褲的第御一個漫客戶挨關(guān)系敏組織綱。2嚴(yán)00稅7年艱，萬叔科工蹦廠化被技術(shù)洞的研幼發(fā)和分應(yīng)用法取得悟重要覆進(jìn)展打，位焦于東荷莞的揉住宅門產(chǎn)業(yè)粘化基尖地正渴式投肥入運(yùn)奮作，譜并被解建設(shè)撞部授痰牌為理“艱國家捐住宅澇產(chǎn)業(yè)壁化基言地蠅”飼，上掃海新帝里程輕項目汁20隙號、纖21捕號兩鴨棟工驕廠化看住宅駐樓已典向市給場推天出。滋同年宜，萬是科新顆開工擺住房唐中裝匙修房賢的比莖例達(dá)慈到5榮3.割4%齡，這閃是公悠司倡鉗導(dǎo)節(jié)數(shù)能環(huán)白保、肯踐行爹社會富責(zé)任房的重軍要體賤現(xiàn)。賓禍萬科炕是國工內(nèi)第頸一家指聘請笨第三折方機(jī)新構(gòu)，康每年闊進(jìn)行這全方控位客究戶滿錘意度坑調(diào)查我的住懸宅企活業(yè)。蛛20蟲07新年，爪公司汁在行遷業(yè)內(nèi)滲首先顛推出春“譯冷靜歌期葬”長概念序，實咸行獲“診三天控?zé)o理立由退赤訂酸”概。根騰據(jù)蓋沙洛普午公司塞的調(diào)伏查結(jié)腎果，畏萬科懼20蠅07泳年客惰戶滿挺意度唐提升柱兩個珍百分文點(diǎn)，們達(dá)到匯89贊％。凱至2莫00訊7年決底，援平均麻每個項老客長戶曾提向7狼.1早1人讀推薦客過萬籃科樓城盤。罷鞋萬科第19億91準(zhǔn)年成澆為深扔圳證怎券交功易所本第二斧家上鏈?zhǔn)泄珡d司，愚持續(xù)回增長見的業(yè)算績以姑及規(guī)殘范透等明的醒公司烏治理災(zāi)結(jié)構(gòu)拿，使漫公司申贏得蜘了投嘗資者鞋的廣繩泛認(rèn)籍可。蓋過去鴉十年古，萬缺科銷疫售收局入復(fù)羊合增盤長率菜為4侮9.嫂9%輸，凈兄利潤碑復(fù)合釘增長徐率為監(jiān)42虜.3睜%；市最近編三年筍，萬鏡科銷殊售收語入復(fù)點(diǎn)合增飛長率農(nóng)達(dá)到忠93塊.7盞%，喪凈利漆潤復(fù)竹合增吵長率辦達(dá)到濤88嘗.4俊%，斷基本太每股狀收益號復(fù)合雁增長盞率達(dá)斃到6維7.閱6%再。公挎司在吃發(fā)展升過程沈中兩襲次入朱選福繁布斯首“售全球甲最佳無小企幣業(yè)壇”三；多握次獲沒得《寶投資牽者關(guān)隔系》狡、《貧亞洲末貨幣淘》等忽國際翻權(quán)威喝媒體才評出唉的最盾佳公環(huán)司治艙理、適最佳允投資炊者關(guān)咐系等籍獎項搬。罵萬科怖現(xiàn)有元員工浙16源00焦0余炊人。甘自創(chuàng)多建以俯來，勁萬科籍一貫?zāi)樦鲝垞洹昂慕】滴柝S盛柏人生惠”掀，重愚視工違作與爆生活階的平南衡；藥為員防工提島供可陸持續(xù)娘發(fā)展顆的空窄間和雖機(jī)會覽，鼓電勵員健工和展公司蠢共同講成長祖；倡道導(dǎo)簡稅單人半際關(guān)念系，模致力輝于營擦造能嫩充分消發(fā)揮可員工棟才干糊的工榜作氛綠圍。棟20莊01汁年起兄，萬夫科每窗年委墊托第燒三方抄顧問雜公司絨對全渾體職務(wù)員進(jìn)懶行員誼工滿偶意度衰調(diào)查爸。2孤00堂7年揮11苦月，腫萬科冬作為忘唯一貴一家訴房地閱產(chǎn)企蠅業(yè)以庭“隔雇主罵品牌奸”莫項目茫，榮慣獲由事北京忍大學(xué)金管理筍案例串研究庫中心塵、《拜北大咬商業(yè)防評論岔》和棄企業(yè)根家與換企業(yè)翅管理陳研究甚院聯(lián)對合設(shè)碼立的碧“膜中國拾管理忽學(xué)院炕獎柏”夢。2鼻00易8年賓1月仍，萬盜科榮稈膺第皂三屆私“補(bǔ)CC報TV接年度歇雇主儲調(diào)查悲”連評選現(xiàn)“穿最具陪領(lǐng)袖錯氣質(zhì)禍的年枕度最魂佳雇跳主胞”養(yǎng)稱號端。悶2.瞧王石甩簡介膀王石拐，漢芳族深，鳳現(xiàn)為敬萬科暗董事腐長。群19欲51拴年1嗽月出碗生于壯廣西靈壯族找自治民區(qū)餅柳州粒市算，蘭妨州鐵蕉道學(xué)酷院給劃排水懇專業(yè)耐畢業(yè)爭。1惠98粱8年慰中心戰(zhàn)改組戴發(fā)行職股票喇，更光名為澤“洪深圳育萬科毀企業(yè)邊股份蝕有限棉公司細(xì)”賠，1層99枯1年濫公司賊在深深圳仆證券危交易是所旺正式嬌掛牌讓上市石交易毫，王頸石歷同任公漫司董醬事長脅兼總袋經(jīng)理槍，1炮99淋9年欣2月趨辭去棋總經(jīng)從理職告務(wù)。哥19蟻94嘩年王簽石榮延獲棚“貫深圳線市第稿一屆軌優(yōu)秀觀企業(yè)寸家金稈牛獎碑”縱。纏獄19侍98隊年1瓣月王鄉(xiāng)石受監(jiān)到國撇家總賺理朱怖镕基府接見撇，朱懂總理末對王淋石對覺房地塔產(chǎn)的貌市場毅走勢召和看揀法給沈予充侍分肯版定。逆咳19威98溝年1串2月蒙王石夫入選日《風(fēng)中央眾電視夾臺伸》為闊紀(jì)念包改革命開放箭二十弄年所墻拍攝柏的大堵型電泄視人沃物傳胡記片屈--割--悶《2達(dá)0年織、2漁0人構(gòu)》節(jié)平目。系泥19嶄99泛年4謹(jǐn)月參插加世吼界經(jīng)突濟(jì)論墨壇-秧--尺-兔“于99殘中國毫企業(yè)糠高峰徒會餃”離，并慎代表私中國胸房地便產(chǎn)業(yè)抖界在欺論壇縣上做徑專題幕發(fā)言士。鑰枕19氧99鐵年5柱月參捕加由輸中國炎房地塑產(chǎn)吵業(yè)協(xié)京會主沉辦的爪“降99浮中國修住房昌發(fā)展捏論壇省”籌，在粗論壇組上第袍一次舊提出御“爐城市隱空心燕化箭”孩概念中。到糾19遺99勞年9熊月應(yīng)披邀出背席拒“撕99字《財主富》壘論壇浮”惠，并鑼作?？垲}演被講，蒸呼吁聽21角世紀(jì)意的中劈國房鉤地產(chǎn)脫企業(yè)抹走產(chǎn)鎮(zhèn)業(yè)化莖、規(guī)服?；牡陌l(fā)格展道賴路，客適應(yīng)繡新世些紀(jì)、抖新市尚場的另挑戰(zhàn)獅。腰倍19侍99貌年發(fā)四起組子織“小中國需城市聾房地效產(chǎn)開娘發(fā)商挺協(xié)作刑網(wǎng)絡(luò)梯”，幫并被是推舉艘為首謝任輪拿值主付席，松致力銅于重鑰建行葉業(yè)秩師序和嘆公信熔力，慕推動上中國的城市柳住宅給產(chǎn)業(yè)民的良懲性發(fā)丈展。摔羞20渴00肢年6表月，否發(fā)起協(xié)組織俗“新相住宅記論壇囑”上嘗海大敏會，齡倡導(dǎo)照和推渠動“進(jìn)新住尿宅運(yùn)軌動”荒。距領(lǐng)王石叢現(xiàn)兼輔任中襲國房趨地產(chǎn)殖協(xié)會如常務(wù)問理事珠、中哪國房兼地產(chǎn)凝協(xié)會泰城市致住宅抗開發(fā)衰委員招會副橫主任稠委員舒、深碰圳市蛇房地找產(chǎn)協(xié)霸會副弊會長纏以及叫深圳桑市總儲商會簡副會誰長等雪職務(wù)雞。時欄到了律20占00鍋年前邊夕，持王石線的底衫氣積途累得負(fù)差不逝多了艇。他種開始栗更加窯廣泛瓜地走汽進(jìn)公戚共平釘臺和固頻繁絹登陸雖大眾橫媒體患。隨品著入憲選中音央電套視臺自為紀(jì)率念改色革開闖放2哨0年鎖所拍先攝的呀人物境傳記雖片《在20殲?zāi)?伐0人懶》和刑20譯00坑中國至經(jīng)濟(jì)識年度界人物席，王拖石的并名聲六迅速擇溢出斬業(yè)界氏，成秩為家惕喻戶糟曉的泛公眾足人物繡。甚辱至摩鬧托羅漁拉也是找上晶門來箭，請雄他為撲一款周怕做形省象廣慣告。桂倒從那溜以后跟，五螺年過幸去了鄙，這錫位“泳房地英產(chǎn)行跨業(yè)的津領(lǐng)軍艘人物膊”(韻20丸00私中國稱經(jīng)濟(jì)堵年度故人物胳頒獎加典禮蹈上饞，央末視主傷持人著的串皺講詞患)已熄經(jīng)成窗為媒循體上議的魅秧力明貫星。豐他有擠登山皺、滑陵翔、姐出書田等等華足夠液吸引奴人們士眼球鉆的事葵件，紐他的泰每一秒個動街靜，設(shè)都不駝會被擦媒體蛛遺漏附。他疼一身頃名人獨(dú)風(fēng)范家，行謀走在影聚光僅燈下偉，他挑有足跟夠多蟲的粉淘絲。積3.跨萬科池的愿雹景倡成為捐中國敲房地植產(chǎn)行鍵業(yè)領(lǐng)齒跑者輕我們皇對其貌愿景耽的分呆析：輪萬科惹作為弄國內(nèi)雪房地攀產(chǎn)行奮業(yè)的昆佼佼僵者，蘆早已側(cè)實現(xiàn)住了成功為行恥業(yè)領(lǐng)擋跑者助的愿乖望，鍛既然江已經(jīng)負(fù)實現(xiàn)怖該目頸標(biāo)，善也就迷不能勉再稱慧其為鹽愿景烘了。敘因此揚(yáng)，我紹們覺貨得，孔萬科婆現(xiàn)在脆的愿澆景應(yīng)留該做揚(yáng)適當(dāng)爭的修竊改。士雖然晶萬科捧已經(jīng)丹成為付國內(nèi)周房地屠產(chǎn)行吩業(yè)的暢領(lǐng)跑擠者，任但要朵持續(xù)震領(lǐng)跑國的話窗，萬課科要阻做到恰一下凱幾點(diǎn)香：彎不斷雖鉆研悼專業(yè)忌技術(shù)呆，提恐高國陸人的帆居住華水平約；盡·輩永遠(yuǎn)飲向客飛戶提詳供滿育足其條需要譽(yù)的住嗓宅產(chǎn)跨品和柏良好掏的售曠后服溫務(wù)；臉·豆展現(xiàn)址“若追求你完美儉”厭之人漠文精尋神，但成為朋實現(xiàn)巷理想巷生活脊的代滿表；獅·錫快速紫穩(wěn)健劇發(fā)展媽我們幸的業(yè)浸務(wù)，顯實現(xiàn)賊規(guī)模惱效應(yīng)屆；忘·夸提高嘴效率晚，實叫現(xiàn)業(yè)兩內(nèi)一芒流的捎盈利秋水準(zhǔn)陸；杠亮·粥樹立柜品牌致，成賤為房禾地產(chǎn)狐行業(yè)枝最知帳名和縣最受控信賴脂的企硬業(yè)；曾伸·鎮(zhèn)擁有直業(yè)內(nèi)將最出屠色的倘專業(yè)房和管布理人跪員，振并為悄其提膛供最救好的零發(fā)展頁空間喉和最潑富競鑼爭力贊的薪祖酬待課遇；諸扁·導(dǎo)以誠汗信理奴性的端經(jīng)營者行為墳樹立巖優(yōu)秀攝新興掌企業(yè)漏的形爐象；題佳·膜為投避資者佩提供冷理想惹的回州報；轟第蛋二滋部分爐：格萬科想集團(tuán)談的核國心表競爭塞力及團(tuán)背景賤分析酬20素02漁年，道中國投房地馳產(chǎn)走撲完第而一個翻十年脈，在蘭風(fēng)風(fēng)炸雨雨額的歷壇程和像紛紛占揚(yáng)揚(yáng)代的回病顧中平，老圈牌房將地產(chǎn)陸公司果多數(shù)詢已垂擔(dān)垂老太矣，素步履沃蹣跚脆。但覺這中僵間惟忠有萬銅科例暗外—配—它哈不僅擇保持請長期跟穩(wěn)定單增長刮，去挺年更泳是爆雄出新搏聞：騾公司崇業(yè)務(wù)克增長禁近８浸０％彩，單乎一公于司產(chǎn)悠量已唇交付南１１勿７萬布平方重米，冊銷售鐵額突幫破5壺0億炊，這層不僅影創(chuàng)下哄了萬域科歷政史上惕的新癢紀(jì)錄箏，而湊且在滅中國線上市討房地蛋產(chǎn)企炎業(yè)中秋排名策第一掃，在各傳媒船所報巡導(dǎo)的騾房地住產(chǎn)企責(zé)業(yè)中汗也是架第一巨。所極以，雙馮侖螞提出缺：“界學(xué)習(xí)蛙萬科既好榜殺樣”那。容NO鉆1完舊整科醬學(xué)的畜職業(yè)原經(jīng)理錦人文鳥化墳蘇萬科寇之所宇以先奪進(jìn)，紛首先臘是有芬一套隆非常判正確相的價芹值觀典。大稼家知身道，譜萬科果很早奇就解浪決了搬產(chǎn)權(quán)行問題碧，也誠很早孕股份知化，翅又很脫早上柜市。隸它的晨創(chuàng)業(yè)職者和徹管理映團(tuán)隊擁始終諷以職氣業(yè)經(jīng)濟(jì)理人奇的道幼德操尤守嚴(yán)邀格要扒求自垂己，罷敬業(yè)米愛崗軟，全邁心全魚意回熊報股俗東。慮所以范，萬勤科形暢成了錄一整性套與鄰職業(yè)溝經(jīng)理洗人相釘關(guān)的畫價值蜓觀和補(bǔ)公司耳文化微（白剖領(lǐng)文挽化）保，萬些科的麥管理趙在點(diǎn)飄點(diǎn)滴絹滴中饒都透擾露出速由此抵帶來控的專炊業(yè)、滔專注謠、細(xì)扔致和灰嚴(yán)謹(jǐn)做，這普種價壺值觀嫁和文勻化甚艇至成語為萬呀科產(chǎn)衡品的診特色噴包裝穿和特宅有的潤品牌萌價值宏。萬速科的聽“企繳業(yè)視柳角、目人文扮關(guān)懷妹”很墻好地堪表達(dá)泊了經(jīng)助理人蝴文化彎的內(nèi)役涵，尊同時欠也恰鋸到好燥處地槽反映傅了白決領(lǐng)的克文化饞趣味響，使剩一批泛白領(lǐng)家對萬彼科情速有獨(dú)應(yīng)鐘。候曾企業(yè)辛獨(dú)特羽的文諒化決餡定了廉企業(yè)櫻不同芒的發(fā)調(diào)展命料運(yùn)，隱這主成要是路由各阿自不果同的洗核心疾價值預(yù)觀驅(qū)乳使的釋行為鵝方式鈔不同薪所造秋成的每。一糕間公遣司由瀉優(yōu)秀弄變成舅偉大龍，其冤核心慎競爭燦力的祝最重奉要的氏組成塞要素膽之一駝就是野正確蛛的價型值觀確。所娛以今鐘天，鍋看到鳴一個投優(yōu)秀科和走誤向偉榮大的私萬科羊，我群們完征全有轎理由吧相信捐，深殲植于披萬科燙經(jīng)理僚人當(dāng)寫中的奏企業(yè)駐文化般和價授值倫朗理，逝才是犬他們州最重再要的資獲勝上基因笨。擋——蜂“有怠關(guān)萬梁科品己牌的敵故事匹很多剩，隨滾便一功說就鄰不下鬼三五脾件：丈一是越萬科灶的領(lǐng)弓軍人陸物不膏僅是幟公眾逢人物辨，而認(rèn)且還松成為駕摩托談羅拉快的廣翁告代險言人香；濁二是句原來域既定撓的華鏟潤購方華遠(yuǎn)繪、華燃遠(yuǎn)控急萬科要的計應(yīng)劃中杰，險敲些變雪成華餡潤控級萬科辨、萬儀科控蟻華遠(yuǎn)稍的格碗局，閱顯然忍這時詳?shù)娜f工科比遷頂峰豪時期絲的華猜遠(yuǎn)還煉值錢厲；納三是嗎凡萬濕科開超發(fā)的于物業(yè)啦，無賠論在樂哪個圍城市甩哪個鋸區(qū)域撤做何連種產(chǎn)棵品，漿就是匠要比辮其他標(biāo)發(fā)展伏商的陰產(chǎn)品帖貴，漂少則輛一二招成，遲多則匆翻倍股，市園場依短然買即賬；浸四是概任何威一個雪萬科刊企業(yè)醒出身扒的職著業(yè)經(jīng)江理人羅，無亦論到故哪兒宜似乎狠都覺迅得自撕己高炎人一銳等，郵盡管僻這并杠非好揉事，烈但奇糠怪的擱是市版場上托居然溪還有查不少湯發(fā)展世商肯激買賬屋?！焙萅O騙2萬估科的側(cè)成功奶是美撫國模著式的給成功赴雨國內(nèi)池的房題地產(chǎn)章公司捷一向警以“撈開發(fā)來”自扁居，拾似乎炎“開宣發(fā)”絲是房器地產(chǎn)買公司撕的惟涌一模信式。烈當(dāng)探襯尋萬金科成勒功的貧奧秘茫時，稅我們罰才恍肉然大暑悟：詳我們羞多年精以來赤深信埋不疑最的開覺發(fā)模戲式并丙不是身房地冷產(chǎn)公劈司惟個一的竿，更掉不是譯最好鞏的商者業(yè)模目式。墻壟甘改革驢開放疑以來占，香餓港房麗地產(chǎn)鍵通過脅對內(nèi)廳地的于直接箭投資德，不壺僅促庸進(jìn)了芬內(nèi)地清的城首市建楚設(shè)，陰同時簽也將屋其開之發(fā)模慰式引細(xì)入內(nèi)誼地。鳳但實傾際上捉，大握量香思港公筐司特按別是臺所謂供五大喬家（鄙長江繼、和渠黃、經(jīng)新鴻警基、陜恒基慣、新另世界楊）這崇１０資年來予以香召港模亂式和厲香港哭經(jīng)驗而在內(nèi)首地大不展拳悠腳，把結(jié)果州卻是氧敗多艇勝少扔，這蘇表明純，香至港模奶式在求內(nèi)地陪并非峰所向疼披靡緞。哈筋其實臣，香耀港是彩一個誓城市妥，土殲地極喬其有仆限，牲長期扛以來登政府鑼對土慕地實礎(chǔ)行高乏度壟考斷，偏賣地凡收入與支撐昆著政秋府的歇全部組稅收偶，實述行高鄉(xiāng)地價拉一直魚給政宿府帶厭來極決大的箭利益達(dá)；另螺一方那面，充幾大燒房地情產(chǎn)公豬司壟勞斷了室７０汁％的檢新房儉供應(yīng)蔬量。兼雙方傷博弈毒的結(jié)艙果就妹是高族地價懲、高程樓價倡、高幅利潤垃。亞亦洲金僑融危宵機(jī)后嚷，這點(diǎn)一政桶策大吐受質(zhì)湯疑，俱在實跌踐中煉也屢卡遭挫尤折。屑而反退觀美柱國這尊一大傲陸經(jīng)默濟(jì)體識，土如地隨缺著城用市化露進(jìn)程飛不斷晴被開四發(fā)出煤來，押房地蜓產(chǎn)公緒司又扇充分刊競爭志，談塌不上階什么形壟斷驕，因今此地亭價、育樓價糧都由訊供求介關(guān)系益決定齊，公杜司也圈無暴拉利可尺言。俯由于捏充分燦競爭礙和高誦度發(fā)比達(dá)的捐不動雷產(chǎn)金壘融，彎房地址產(chǎn)公扁司不由得不象采用裙高度色專業(yè)我化和伯長期念收益盟為主哀的商繭業(yè)模肥式，伶在細(xì)仰分市梁場上涼取勝誰，靠碌長期挽經(jīng)營綱獲利改。擋炒我國煉地域啊遼闊竄，未擔(dān)來房哪地產(chǎn)否領(lǐng)域厲的競盒爭趨丸勢和經(jīng)市場董化走絞向更旁像美懼國而銀不是彎香港謎。因室此，義未雨超綢繆樹，改帆弦易壯張，耳盡早燈將注切意力肚轉(zhuǎn)到拳美國逐模式趕，即蕉走一蹦條極訓(xùn)度專領(lǐng)業(yè)化蟻的道賀路，蘿是房凡地產(chǎn)喉企業(yè)凈在中剖國的贊制勝晌之道艷。萬脹科的頃成功朝其實摧就是環(huán)美國咸模式同的成伸功。啟萬科晝目前權(quán)將專山業(yè)化任不僅澆理解其為將汽主業(yè)座集中犁到房雪地產(chǎn)積，更蠢在實向踐中墻將所屈有產(chǎn)賓品簡太化為贊城鄉(xiāng)濱接合喂部、驅(qū)面向擔(dān)新興配白領(lǐng)乒的成松片居悟住社蝕區(qū)。坦如今嫌萬科鳴生產(chǎn)良房子羊就像聰沃爾休瑪開飛店一歲樣，畢已經(jīng)株形成祥大規(guī)摘模復(fù)啊制的晚能力黎。美素國的蛋可口溜可樂父公司禁單靠務(wù)賣可儲樂可娘以成謊為世苦界第戒一，茶今日栽中國應(yīng)的萬因科單混靠賣奸一種吳“小腰白領(lǐng)碼”住通宅也余可以佳成為滔產(chǎn)量撫世界裁領(lǐng)先閣的公咽司。堂萬科餡在中村國內(nèi)勺地資績本實鼠力不零敵李妙嘉誠號等，攤但卻彈在產(chǎn)運(yùn)量和嗚效益內(nèi)上創(chuàng)驕造了姨足以緩讓乖李雅先生陷羨慕倦的成汽就。凈這一曲結(jié)果稱本身輕就證嫂明，貫萬科刊采用避高度粱專業(yè)倘化、綱產(chǎn)品古作業(yè)嶄單一青化、愁在細(xì)丑分市御場上咐逞強(qiáng)震的美揭國模比式，監(jiān)在中服國是很可以剩生根閣的。虛經(jīng)——稠“有召誰會忽像萬渣科那費(fèi)樣在怕第一兇次土糾地拍去賣拿獲地時足就敢釋于叫滅出較皮第二藥名高蟲一倍移的應(yīng)勸拍價結(jié)？你有誰贏會像痕萬科咱那樣問早在盆十多雜年前雪就認(rèn)指定中位國房排地產(chǎn)倉發(fā)展甩會有每今天軌的現(xiàn)犯狀？易又有替誰會扎像萬西科這腸樣，壺十年暖前就紫在北際大清憲華收要羅人蜜才、減十年仍如一澇日地池儲備藍(lán)各方倒面專鎮(zhèn)門人捐才？澡以至削市場傳上有勤了萬捷科秀教才欺徒兵、翼書生蒙奪天辭下的雁說法閑。衛(wèi)還會粥有哪修家公喊司像滾萬科愿這樣劉發(fā)了坊財不絕做加籠法，震反而枕玩著販命做鼓減法膚，將甘非主釘業(yè)一穿一減敲掉，稠無數(shù)覺掙錢遷的機(jī)騾會都搬不要駱，一籮心迷鳳上房革地產(chǎn)跑？珍最為勝關(guān)鍵禿的是錫，這猴種理噴念能母夠十出年如殿一日貓地堅暫持，俊并且俘一步夠步實穩(wěn)現(xiàn)成招功。悠”棍NO癢3而通過屆減法姑形成乖準(zhǔn)確邁的公誼司戰(zhàn)議略等最近僻柳傳缺志多常次講逢到，唯中國掩民營假企業(yè)宏最缺站少的冷是戰(zhàn)尺略思嶼維和速戰(zhàn)略疫決策選，我捷同意截這種丙看法姨。燭遵觀察疊萬科耐，任徹憑風(fēng)綁浪起繩，我西自有親章法脫。１歲０多洋年前漫就上器市，貪有Ａ脊股、恩Ｂ股哥，但競并沒禁宣稱尺是“歲資本梯經(jīng)營溫”；悲明明戴早就碼將業(yè)段務(wù)集役中在騾房地遷產(chǎn)，庭卻還難嫌不鉛專，只索性陣將產(chǎn)暈品都拒簡化宋到中迎產(chǎn)階捉級的著普通睡住宅繁，今畏后他左們還仇要將秒產(chǎn)品央更加棕標(biāo)準(zhǔn)幫化，憤甚至線主要梁部品仿、部癢件都血在總勉部設(shè)絹計，盈通過溫住宅枝產(chǎn)業(yè)督化帶飽動進(jìn)笛一步航的大鈴規(guī)模辯生產(chǎn)皆。市背場熱屆點(diǎn)不升斷變孟換，右萬科特近１墳０年矮來卻獻(xiàn)始終廁只講臨兩個宣字：莊“減道法”達(dá)——槍這就鑒是戰(zhàn)吐略，灶高度栗專業(yè)眉化，讀創(chuàng)造扎核心別競爭笛力，轉(zhuǎn)推動闖大規(guī)靠模生謎產(chǎn)，編全面街提升室產(chǎn)品桂質(zhì)量誼與服暮務(wù)。嗽一個摟人要蛇有成撿就，切堅定寇、堅弟強(qiáng)、普毅力活是第膊一位角的，閉這種跡偉大尊忍耐嗎的力素量源掙泉就帆是偉統(tǒng)大的成理想乳，而奮偉大等的理存想就烘是他部的人融生戰(zhàn)兆略。菜所謂遣先有盲“堅篩忍不忠拔之軟志”毅，方骨可蓄型積“唇堅忍經(jīng)不拔網(wǎng)之力勒”。氏辦公和司、未做企騙業(yè)同耀樣如然此。膏如果鍬不對宮自己副“是寨什么底？為匹什么佛？做愈什么作？怎團(tuán)么做后？做輕多少謹(jǐn)？和器誰做蜂？何塞時做蹲？”鞏等一劉系列廁問題綠做出石明確訓(xùn)的判光斷，仙形成稻準(zhǔn)確殺的公烘司戰(zhàn)求略，右就難這免腳筒跟不永穩(wěn)，遣缺少當(dāng)定力起，薄植積亂飼發(fā)。熔恒－－菠猛“萬繞科曾襖說，痕房地美產(chǎn)不奴僅是勤高投桶入行罷業(yè)，成更是協(xié)一個稍高風(fēng)精險行剩業(yè)，去任何奶一個雖房地莖產(chǎn)開茅發(fā)企撈業(yè)都蝶會犯候錯，懲萬科萄的最濾大追鞭求之女一就湖是盡換量減胖少犯在錯的釘可能糟。萬應(yīng)科的損項目師運(yùn)作墳一向息比較屈縝密啟，比盜如在賄北京攜，看醬10融0塊梨地才立做一意個項籃目，團(tuán)做一宋個項送目又許會變逆出1醒00附個方虛案來堪選。易但如增此有淚備而殊戰(zhàn)、阿戰(zhàn)無欄不勝牙的概匯率自姜然就牛大。懸”從NO體4搜“蓬萬科叛牌汽樂車裹”舞是一帝架自柏動車兵公司寨的勝承敗在限戰(zhàn)略置，戰(zhàn)潛略的偽成敗昂在治餅理結(jié)抹構(gòu)和應(yīng)管理湯團(tuán)隊蟻；萬享科的悶治理懲結(jié)構(gòu)焰是有津優(yōu)勢朝的。寶由于練萬科薄最早仇一批抽股份炕化改支制和伸上市勒，加既之股仍權(quán)相完當(dāng)分桃散，愈使股園東、寄董事村會和芹管理陜層的窗職責(zé)步和權(quán)擠利界洽定得順比較旦清楚五。更甚重要燦的是牙，萬既科創(chuàng)軋業(yè)者軌很早抖就完狹成了潑轉(zhuǎn)化常為職久業(yè)經(jīng)旨理人涉的定摸位，偏從而遠(yuǎn)避免特了許解多民么營企底業(yè)創(chuàng)妖始、座合伙琴人之陜間的濕沖突糧和震燕蕩，頸使管快理團(tuán)蠻隊得而以長激期穩(wěn)抄定，顛并且禿養(yǎng)成婆了系戰(zhàn)統(tǒng)的尿經(jīng)理擋人文憶化。探腰類理性億的創(chuàng)劉業(yè)者正和優(yōu)鞏秀的底職業(yè)暈經(jīng)理剃團(tuán)隊條使萬諒科在螞管理啟上能籍夠集懸中精互力，俗做細(xì)編做透跡，不尋僅積靜聚本閘地（漫深圳圈）優(yōu)守勢，來而且期建成員了跨擁地區(qū)著管理辭的高駱效體適系。菌萬科陳的進(jìn)雨步恰喇恰表穩(wěn)現(xiàn)為堆８０怕％是血管理冤性決蘿策，款20疏％是朵投資胡性決滲策。敘好公節(jié)司管進(jìn)理多并、投與資慢誤，壞征公司迅投資零快、鏈無管漢理。悼今天濃，如給果走腸進(jìn)萬坊科，升你會將發(fā)現(xiàn)澇無論惜投資淡管理壇、財蘭務(wù)管躍理、少還是閥人力斷資源溝管理頓、客鍋戶管亮理，證甚至贏公關(guān)紐管理稍都非烈常清稿楚細(xì)蠟致，帥井井光有條挎。王丹石對娃萬科漠的貢餓獻(xiàn)，敏正在熔于他殿從不踩把精沙力放捉在門嶺面和耍項目拴的炒予作上表，而請是認(rèn)企認(rèn)真讓真、由數(shù)十蘿年如儲一日曠、不居厭其睜細(xì)地望建造輕了終冒于可鴉以自芬動行勝駛的敵“萬罪科牌矛汽車設(shè)”。銹管理首在于搭細(xì)節(jié)路（魔至鬼在賄細(xì)節(jié)駛之中讓），富在于克耐心抖，在互于持柄久，廚這一況點(diǎn)，艇萬科點(diǎn)人做洽到了蝶，所伯以萬餓科創(chuàng)勤造了叮我們扇不可獨(dú)比擬勤的成客功。杰末萬科芒苦心帽孤詣核地制順造了濫六大嫂工具轎。這峽就是病萬客站會、片萬科櫻周刊荒、萬汁科網(wǎng)律站、和萬科員文化拉、萬刃科學(xué)鏈校和究萬科漿批判怪。這牽些工秘具中瓜最有浪核心老價值吧的還彎是萬森科批兼判，乳單是結(jié)看見騾《投廊訴萬破科》棄、《棒某某銷這廝只》、召《我頭們向鞋某某刷學(xué)什照么》腳、《饒萬科紅在投榜訴中廳完善資》等軍這樣得的反徒思性術(shù)文章濃刊發(fā)亦在《蔥萬科掩周刊浴》上繼，就黨知道清這種礎(chǔ)自我面批判蠻既不交是另借類，躍也不汽是做系秀，熟而是運(yùn)一種首強(qiáng)大模的學(xué)野習(xí)能飄力和旅出眾變的悟斯性駁。第三部分：萬科集團(tuán)的管理模式分析1.萬科崛起的經(jīng)營管理模式:1)股份制改造：萬科創(chuàng)業(yè)至今、隨著股份制改造的推行、企業(yè)控制權(quán)也隨之清晰，國有股在一次次的擴(kuò)股中被稀釋，由于產(chǎn)權(quán)明晰、萬科因此走上了市場化經(jīng)營的道路，確定了以住宅房產(chǎn)建設(shè)為核心業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略，2)科學(xué)的決策機(jī)制：科學(xué)決策是企業(yè)規(guī)范運(yùn)作的必然要求，近年來、萬科組織了集團(tuán)房地產(chǎn)項目審定委員會，在集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項目立項、設(shè)計規(guī)劃等大的決策，逐步推行立項聽證機(jī)制。這一制度的建立，有利于提高個公司的市場判斷能力和項目操作能力，減少了決策失誤。另一方面，各地公司在長期的開發(fā)中都積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗教訓(xùn)，通過決策論證這一方式，能夠充分發(fā)揮集團(tuán)整體資源優(yōu)勢，促進(jìn)資源共享。3）由多元化轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化：包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的許多新興企業(yè)，在發(fā)展歷程中，都經(jīng)歷了一條專業(yè)化向多元化滲透的路子。萬科八十年代以做貿(mào)易起家，之后、經(jīng)營范圍越來越廣，貿(mào)易、加工、文化、房地產(chǎn)等。九十年代中期，萬科開始由多元化向?qū)I(yè)化的調(diào)整，以今年8月下旬出售所擁有的萬佳全部股權(quán)為標(biāo)志，宣告經(jīng)歷多年的專業(yè)化戰(zhàn)略調(diào)整全部完成，真正的“加法”也從此時開始。1992年，住宅業(yè)占萬科經(jīng)營份額的25%，到2000年底，住宅業(yè)上升到96.5%。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，萬科成為國內(nèi)房地產(chǎn)界的第一品牌，但從商品房開工面積來看，萬科占的比例并不高。橫向比較，從銷售額上看、萬科遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同在八十年代成立的海兒、康佳、三九。多元化經(jīng)營、業(yè)務(wù)構(gòu)架的覓食，使萬科走了彎路，所以萬科這幾年一直在做“減法”。從多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)為核心的專業(yè)化經(jīng)營。1998年開始，萬科進(jìn)入了調(diào)整后的經(jīng)營擴(kuò)張階段。同時、萬科的核心競爭力正面臨挑戰(zhàn)，市場營銷與物業(yè)管理方式被模仿，現(xiàn)在萬科需要形成新的核心競爭力，并且形成區(qū)域壟斷。2.萬科的問題對以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬科來說，土地資源和土地成本的限制，是影響萬科地產(chǎn)經(jīng)營效益的重要因素，不同于許多從國企改制過來的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科在管理上少了許多國企通病，但在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛”。萬科所獲得的可開發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。這一策略固然給萬科帶來了巨大的收益，其不足之處也很明顯。城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)戰(zhàn)略下，萬科利用物業(yè)管理的優(yōu)勢和嫻熟的市場手段，開發(fā)適合中等收入消費(fèi)者的商品住宅小區(qū)，因此、萬科善于“造勢”，并形成積聚效應(yīng)，帶動周邊市場。但得益更多的是周邊市場，而萬科卻在多個同行包圍中只能另開辟戰(zhàn)場。鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)戰(zhàn)略，要求更多的配套建設(shè)?？紤]到離城市的中心商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)的情況，為了提高吸引力，萬科不得不背起“企業(yè)辦社會”的包袱。城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)戰(zhàn)略對于萬科的地產(chǎn)經(jīng)營其實很“累”。導(dǎo)致萬科“滯脹”的另一個因素是管理效益，萬科十多年的發(fā)展歷程，有兩次大的跨地域發(fā)展高潮，一是以在多元化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)下的全國化擴(kuò)張，結(jié)果是外地經(jīng)營機(jī)構(gòu)連續(xù)暴露問題，最后不得不收縮業(yè)務(wù)。再則、是以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的跨地域發(fā)展，在全國各地陸續(xù)部署了地產(chǎn)項目，資本形式各異。效益參差不齊，一定程度上也影響了萬科的整體效益。除了骨干業(yè)務(wù)，貿(mào)易、工業(yè)、影視等業(yè)務(wù)還占據(jù)了萬科相當(dāng)一部分資源，其中、有的業(yè)務(wù)基本上不產(chǎn)生盈利，對萬科來說，從92年開始的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、除了以增量投資的方式提高地產(chǎn)的業(yè)務(wù)外，對其他業(yè)務(wù)的“減法”調(diào)整卻顯得十分薄弱。萬科這一套專業(yè)化程度極高的運(yùn)作模式對人才的培養(yǎng)，提出了很高的要求，萬科養(yǎng)就了自己獨(dú)特的企業(yè)文化。萬科職業(yè)經(jīng)理層的造就、萬科物業(yè)獨(dú)有的品牌效應(yīng)以及萬科地產(chǎn)跨地域開發(fā)取得的成功是萬科企業(yè)文化精髓的體現(xiàn)。3.萬科集團(tuán)未來的經(jīng)營管理模式設(shè)想1）經(jīng)營專業(yè)化萬科集團(tuán)選擇房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，既是商業(yè)游戲規(guī)則對企業(yè)發(fā)展的客觀要求，更是集團(tuán)決策者價值觀系統(tǒng)的必然反映。萬科在早期的發(fā)展過程中，先后嘗試了若干類型的多元化業(yè)務(wù)，曾一度擁有“九大支柱業(yè)務(wù)”。當(dāng)然、由分散經(jīng)營風(fēng)險的作用，隨著市場競爭的日益激烈，多元化業(yè)務(wù)使萬科應(yīng)接不暇，甚至顧此失彼。企業(yè)要在一個競爭的市場中生存和發(fā)展，就必須具有一定的經(jīng)營優(yōu)勢。萬科作為一家新興的企業(yè)，要獲得經(jīng)營優(yōu)勢，就必須審時度勢，了解自身的特點(diǎn)，對現(xiàn)有業(yè)務(wù)進(jìn)行有機(jī)的整合，有揚(yáng)有棄。整合和揚(yáng)棄的過程，實際上就是對資源重新組合的過程，也是選擇的結(jié)果。資源的合理配置和有效利用，是關(guān)系企業(yè)經(jīng)營效果的重大問題。2）住宅市場主流化主流市場，就是城市人文條件和區(qū)位條件都比較成熟的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。城市邊緣路線與主流市場策略并不矛盾，因為城市是一個動態(tài)過程，今天的城市邊緣明天就會成為主流市場。然而從企業(yè)的盈利要求來看，采取主流市場發(fā)展與城市邊緣路線，可能更有利于開發(fā)節(jié)奏的協(xié)調(diào)和利潤流入的穩(wěn)定增長。總的來說，萬科地產(chǎn)應(yīng)該在提高業(yè)務(wù)集中度的基礎(chǔ)上，調(diào)整當(dāng)前的發(fā)展路線，重視地產(chǎn)的主流市場。只有參與主流市場的競爭，才能從經(jīng)營理念、隊伍建設(shè)、管理操作上成為地產(chǎn)的主流企業(yè)和一流企業(yè)。萬科常被稱為“鄉(xiāng)土派開發(fā)商”，專門在城市商業(yè)區(qū)以外開發(fā)住宅項目。萬科以“城市花園”為代表的系列品牌，大多建筑在城鄉(xiāng)結(jié)合部，以其優(yōu)雅的環(huán)境，前衛(wèi)的人居概念，在市民心目中樹立萬科住宅的精品形象。3)財務(wù)政策積極化為了繼續(xù)保持地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長，萬科公司似乎應(yīng)該對原有的，被視為成熟的政策進(jìn)行調(diào)整。應(yīng)當(dāng)采取更為積極的財務(wù)政策，這幾年，萬科在財務(wù)管理結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了調(diào)整，建立了財務(wù)結(jié)算中心，集中統(tǒng)一資金調(diào)度，對于提高資金利用效率發(fā)揮了積極的作用。但是，萬科財務(wù)效率方面仍有很大的提升空間，就內(nèi)部來說，可以進(jìn)一步壓縮管理成本；就外部來說，可以改變過去較為謹(jǐn)慎的做法，積極拓展外部融資空間。從另一角度來說，如果萬科地產(chǎn)的盈利水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率水平，這發(fā)行債券，可轉(zhuǎn)換債券等也是可行的，并且有利于提高每股的盈利水平。4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，萬科除了房地產(chǎn)外，還發(fā)展了商貿(mào)，加工業(yè)、文化傳播以及策略性投資，部分業(yè)務(wù)實際上并不能給萬科帶來多大利潤，但增加了萬科不少的管理成本。萬科的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中，比如加工業(yè)、文化傳播等可以采取合資的辦法逐步淡出，因為萬科在這些業(yè)務(wù)方面沒有優(yōu)勢可言。對于萬科的策略性投資，也應(yīng)當(dāng)采取積極措施予以退出。因此、在這種環(huán)境下，包括萬科在內(nèi)的諸多地產(chǎn)商只能是丟掉幻想，事事親力親為，但分工與合作業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)生活的主旋律。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，一方面、專業(yè)化程度的高下已經(jīng)成為開發(fā)商競爭力的主要指標(biāo)；另一方面，強(qiáng)強(qiáng)攜手，密切合作在業(yè)內(nèi)逐漸成為潮流。管理框架的建立要以公司的戰(zhàn)略為先導(dǎo)，以所屬的行業(yè)及公司的企業(yè)文化相協(xié)調(diào)。第四部分：萬科集團(tuán)的內(nèi)部分析1.萬科的優(yōu)勢品牌企業(yè)文化組織結(jié)構(gòu)研發(fā)能力經(jīng)營管理模式戰(zhàn)略眼光品牌——顧客和潛在顧客對萬科品牌的評價都較高市場一般公眾認(rèn)為萬科的優(yōu)勢在于住房本身的設(shè)計和建筑方面的功能屬性；萬科住戶/業(yè)主認(rèn)為萬科的社區(qū)文化氣氛和萬科的服務(wù)很令人滿意。這種不同消費(fèi)群對于萬科優(yōu)勢認(rèn)同的差異的營銷含義是：一方面可以有利于吸引潛在消費(fèi)者來購買，另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠度。——品牌知名度很高，調(diào)查發(fā)現(xiàn)萬科被很多人很所知道。（下附調(diào)查表）品牌知名度——樓盤知名度：上海樓盤第一提及(Q1)提示前提及(Q1)提示后提及(Q3)%%%萬科城市花園184087中遠(yuǎn)兩灣城81846虹橋新城71640上海萬里城41535大華公園世家2829海天花園41128四季園61023東方巴黎2423東方曼哈頓-420菊園5714明日星城2614圣約翰名邸-314天安花園4713香榭麗舍-111河濱豪園-110華爾茲139太陽都市花園289多摩園景567文華苑566康橋半島155虹康花園155品牌知名度——樓盤所屬開發(fā)商認(rèn)知度：上海樓盤開發(fā)商正確認(rèn)知度%萬科城市花園萬科70中遠(yuǎn)兩灣城中遠(yuǎn)60大華公園世家大華59天安花園天安47海天花園中國海外23上海萬里城中環(huán)19虹橋新城綠地12四季園東方金馬10明日新城東方金馬4東方巴黎東方海外3東方曼哈頓東方海外3品牌知名度—開發(fā)商知名度：上海樓盤第一提及(Q1)提示前提及(Q1)提示后提及(Q3)%%%萬科233579上房163062中遠(yuǎn)61950大華71435綠地集團(tuán)41135復(fù)星4721中環(huán)3419天安2412中國海外4711東方金馬-311東方海外119DBS245徐房集團(tuán)244南房133品牌知名度——樓盤知名度：深圳樓盤第一提及(Q1)提示前提及(Q1)提示后提及(Q3)%%%萬科城市花園185461百仕達(dá)花園93955四季花城114050蔚藍(lán)海岸103346招商海月93043東海花園22130金海灣花園72429中海怡翠52025黃埔雅苑11425桂苑31524錦繡花園71424碧華庭居41222星海名城51321深業(yè)花園41520中海華庭2915楓丹雅苑3915創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@-512旭飛華達(dá)園1611品牌知名度——樓盤所屬開發(fā)商認(rèn)知度：深圳樓盤開發(fā)商正確認(rèn)知度%萬科城市花園萬科99百仕達(dá)花園百仕達(dá)86招商海月招商地產(chǎn)85桂苑萬科84四季花城萬科80錦繡花園華僑城地產(chǎn)64東海達(dá)園東海愛地62蔚藍(lán)海岸卓越地產(chǎn)58中海怡翠中國海外53金海灣花園金地53星海名城振業(yè)53中海華庭中國海外48旭飛華達(dá)園旭飛48碧華庭居京基房地產(chǎn)35企業(yè)文化——主要有四點(diǎn)：1.客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴2.人才是萬科的資本3.“陽光照亮的體制”4.持續(xù)的增長和領(lǐng)跑客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴在客戶眼中，我們每一位員工都代表萬科。尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是萬科一直堅持和倡導(dǎo)的理念。我們1%的失誤，對于客戶而言，就是100%的損失。l衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶滿意的程度。與客戶一起成長，讓萬科在投訴中完美。人才是萬科的資本熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境，是萬科成功的首要因素。我們尊重每一位員工的個性，尊重員工的個人意愿，尊重員工的選擇權(quán)利；所有的員工在人格上人人平等，在發(fā)展機(jī)會面前人人平等；萬科提供良好的勞動環(huán)境，營造和諧的工作氛圍，倡導(dǎo)簡單而真誠的人際關(guān)系。職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊是萬科人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊伍，是萬科創(chuàng)立和發(fā)展的一項重要使命。我們倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”。工作不僅僅是謀生的手段，工作本身應(yīng)該能夠給我們帶來快樂和成就感。在工作之外，我們鼓勵所有的員工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求個人生活內(nèi)容的極大豐富。學(xué)習(xí)是一種生活方式?！瓣柟庹樟恋捏w制”——萬科對內(nèi)平等，對外開放，致力于建設(shè)“陽光照亮的體制”。專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=萬科化。規(guī)范、誠信、進(jìn)取是萬科的經(jīng)營之道。我們鼓勵各種形式的溝通，提倡信息共享，反對黑箱操作。反對任何形式的官僚主義。持續(xù)的增長和領(lǐng)跑萬科給自己的定位是，做中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。通過市場創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長，是萬科實現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑、創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。在新經(jīng)濟(jì)時代，萬科要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進(jìn)取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績，持續(xù)超越客戶的期望。正是萬科的企業(yè)文化為他在管理，開發(fā)，銷銷等活動中提供無形的引導(dǎo)，使他們總是關(guān)注客戶，重視人才，提供員工平等的發(fā)展機(jī)會，不斷實現(xiàn)自己新的目標(biāo)。創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)——組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。萬科根據(jù)整個項目的生命周期才設(shè)立組織結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品線運(yùn)營線管理線監(jiān)控線這樣使得專業(yè)分工更強(qiáng)，各線集中精力執(zhí)行專門的任務(wù)，每一個過程都得到高度關(guān)注。圖1研究開發(fā)能力萬科專門設(shè)立了創(chuàng)新研究部門，不斷地創(chuàng)新，開發(fā)出更多的新產(chǎn)品。如今,標(biāo)準(zhǔn)住宅的4個版本基本成型,已經(jīng)有超過12個部品實現(xiàn)了工廠化的生產(chǎn)裝配,在住宅性能標(biāo)準(zhǔn)方面的創(chuàng)新超過60項.通過創(chuàng)新研究部的努力,萬科有幾十項專利正在申報.萬科產(chǎn)品的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在人性化的細(xì)節(jié)處理上，讓業(yè)主能在萬科開發(fā)的房產(chǎn)中享受生活。這也是萬科高度關(guān)注客戶的體現(xiàn)。王石說：“當(dāng)下的生產(chǎn)方式，大家都差不多；萬科只是管理比較透明。但我理解的核心競爭力，就是科研、研發(fā)以及專利的申請?！彼匀f科現(xiàn)在努力地在做研發(fā)這一塊。經(jīng)營管理模式1）經(jīng)營專業(yè)化萬科集團(tuán)選擇房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，既是商業(yè)游戲規(guī)則對企業(yè)發(fā)展的客觀要求，更是集團(tuán)決策者價值觀系統(tǒng)的必然反映。萬科在早期的發(fā)展過程中，先后嘗試了若干類型的多元化業(yè)務(wù)，曾一度擁有“九大支柱業(yè)務(wù)”。當(dāng)然、由分散經(jīng)營風(fēng)險的作用，隨著市場競爭的日益激烈，多元化業(yè)務(wù)使萬科應(yīng)接不暇，甚至顧此失彼。企業(yè)要在一個競爭的市場中生存和發(fā)展，就必須具有一定的經(jīng)營優(yōu)勢。萬科作為一家新興的企業(yè)，要獲得經(jīng)營優(yōu)勢，就必須審時度勢，了解自身的特點(diǎn)，對現(xiàn)有業(yè)務(wù)進(jìn)行有機(jī)的整合，有揚(yáng)有棄。整合和揚(yáng)棄的過程，實際上就是對資源重新組合的過程，也是選擇的結(jié)果。資源的合理配置和有效利用，是關(guān)系企業(yè)經(jīng)營效果的重大問題。2）住宅市場主流化主流市場，就是城市人文條件和區(qū)位條件都比較成熟的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。城市邊緣路線與主流市場策略并不矛盾，因為城市是一個動態(tài)過程，今天的城市邊緣明天就會成為主流市場。然而從企業(yè)的盈利要求來看，采取主流市場發(fā)展與城市邊緣路線，可能更有利于開發(fā)節(jié)奏的協(xié)調(diào)和利潤流入的穩(wěn)定增長?？偟膩碚f，萬科地產(chǎn)應(yīng)該在提高業(yè)務(wù)集中度的基礎(chǔ)上，調(diào)整當(dāng)前的發(fā)展路線，重視地產(chǎn)的主流市場。只有參與主流市場的競爭，才能從經(jīng)營理念、隊伍建設(shè)、管理操作上成為地產(chǎn)的主流企業(yè)和一流企業(yè)。萬科常被稱為“鄉(xiāng)土派開發(fā)商”，專門在城市商業(yè)區(qū)以外開發(fā)住宅項目。萬科以“城市花園”為代表的系列品牌，大多建筑在城鄉(xiāng)結(jié)合部，以其優(yōu)雅的環(huán)境，前衛(wèi)的人居概念，在市民心目中樹立萬科住宅的精品形象。3)財務(wù)政策積極化為了繼續(xù)保持地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長，萬科公司似乎應(yīng)該對原有的，被視為成熟的政策進(jìn)行調(diào)整。應(yīng)當(dāng)采取更為積極的財務(wù)政策，這幾年，萬科在財務(wù)管理結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了調(diào)整，建立了財務(wù)結(jié)算中心，集中統(tǒng)一資金調(diào)度，對于提高資金利用效率發(fā)揮了積極的作用。但是，萬科財務(wù)效率方面仍有很大的提升空間，就內(nèi)部來說，可以進(jìn)一步壓縮管理成本；就外部來說，可以改變過去較為謹(jǐn)慎的做法，積極拓展外部融資空間。從另一角度來說，如果萬科地產(chǎn)的盈利水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率水平，這發(fā)行債券，可轉(zhuǎn)換債券等也是可行的，并且有利于提高每股的盈利水平。4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，萬科除了房地產(chǎn)外，還發(fā)展了商貿(mào)，加工業(yè)、文化傳播以及策略性投資，部分業(yè)務(wù)實際上并不能給萬科帶來多大利潤，但增加了萬科不少的管理成本。萬科的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中，比如加工業(yè)、文化傳播等可以采取合資的辦法逐步淡出，因為萬科在這些業(yè)務(wù)方面沒有優(yōu)勢可言。對于萬科的策略性投資，也應(yīng)當(dāng)采取積極措施予以退出。因此、在這種環(huán)境下，包括萬科在內(nèi)的諸多地產(chǎn)商只能是丟掉幻想，事事親力親為，但分工與合作業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)生活的主旋律。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，一方面、專業(yè)化程度的高下已經(jīng)成為開發(fā)商競爭力的主要指標(biāo)；另一方面，強(qiáng)強(qiáng)攜手，密切合作在業(yè)內(nèi)逐漸成為潮流。管理框架的建立要以公司的戰(zhàn)略為先導(dǎo)，以所屬的行業(yè)及公司的企業(yè)文化相協(xié)調(diào)。戰(zhàn)略眼光＊戰(zhàn)略調(diào)整背景：資源的緊缺，環(huán)境污染，公眾對環(huán)境更多的關(guān)注，政府的科學(xué)發(fā)展號召.＊戰(zhàn)略調(diào)整方向：實現(xiàn)從營銷的萬科往技術(shù)的萬科轉(zhuǎn)型＊所作的努力：今年7月份我們會在東莞建立萬科建筑實驗中心，稍后會在上海成立第二個中心。這兩個中心是發(fā)動機(jī)，也是培訓(xùn)中心。我們在這里做相關(guān)的技術(shù)研發(fā)，同時對產(chǎn)業(yè)鏈上的合作者進(jìn)行培訓(xùn)。如今承擔(dān)CSR(社會責(zé)任）也是一種能力，而且是很重要的發(fā)展能力，這算是我對企業(yè)公民的新理解。講環(huán)保，講可持續(xù)，如今不僅是一種責(zé)任，也是一種能力，一種競爭力。2.萬科的一些劣勢重視顧客，文化建設(shè)，但對員工關(guān)注不夠，員工滿意度不是很高。各城市顧客的評價不一。而在萬科住戶中，深圳的萬科住戶對萬科的滿意程度最高，而北京的萬科住戶對萬科的滿意程度最差，從而推薦率也最差。說明在某些城市萬科的住房，服務(wù)等有待提高。員工管理滿意度圖2上海，深圳，北京用戶推薦率圖3財務(wù)方面的劣勢存貨周轉(zhuǎn)率近年來連續(xù)下降2005年為0.54%2006年為0.47%2007年為0.41%2023年上半年為0.17%速動比率和流動比率連續(xù)兩年降低資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年升高與政府的關(guān)系一般對以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬科來說，土地資源和土地成本的限制，是影響萬科地產(chǎn)經(jīng)營效益的重要因素，不同于許多從國企改制過來的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科在管理上少了許多國企通病，但在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛”。萬科說獲得的可開發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。這一策略固然給萬科帶來了巨大的收益，其不足之處也很明顯。隨著經(jīng)濟(jì)、社會、科技等諸多方面的迅速發(fā)展，特別是世界經(jīng)濟(jì)全球化、一體化過程的加快，全球信息網(wǎng)絡(luò)的建立和消費(fèi)需求的多樣化，企業(yè)所處的環(huán)境更為開放和動蕩。這種變化幾乎對所有企業(yè)都產(chǎn)生了深刻的影響。正因為如此，環(huán)境分析成為一種日益重要的企業(yè)職能。然而基于萬科為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，在這方面要保持持久的競爭力更是任重道遠(yuǎn)！下面是根據(jù)萬科一些公開的信息作出的一些行業(yè)的分析，主要從機(jī)會與威脅兩個方面分析。表1萬科的機(jī)會與威脅分析機(jī)會（opportunity）分析⒈收入逐年增加2.中國屬于發(fā)展中國家，房地產(chǎn)行業(yè)屬于增長型行業(yè)，發(fā)展空間大。3.中國人口數(shù)量龐大，對商品房青睞。4.住房貸款環(huán)境相對輕松，有能力買商品房的人數(shù)在上升。5.隨著市場的日益成熟，消費(fèi)者的房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識必將逐步提高6.萬科以軟性服務(wù)方面著稱，也迎合了中高檔房產(chǎn)消費(fèi)者的需求7.萬科品牌形象十分豐富，為進(jìn)一步塑造和強(qiáng)化品牌也創(chuàng)造了條件8.沿海地帶很多還有的地方有待開發(fā)，商機(jī)無限。二．威脅（threats）分析1.與中國海外在品牌方面競爭性太強(qiáng)，兩者無論在功能性及形象性屬性方面都具有較高的雷同性。2.萬科品牌形象沒有完全在不同的消費(fèi)者群中完全保持一致，在品牌的一貫性仍有不足。3.萬科品牌形象十分豐富，但也同樣帶來品牌缺乏核心的問題4.合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)等一些競爭對手發(fā)展也比較迅速，保持持久競爭力必須擁有自己的特色。5.中高檔房地產(chǎn)市場上消費(fèi)者對開發(fā)商的品牌意識逐漸加強(qiáng)，對產(chǎn)品的設(shè)計要求也有所提高，這一方必須加大對科研的投入，以滿足日益時尚的消費(fèi)者的口味。6宏觀上，.08的金融危機(jī)對全國房地產(chǎn)業(yè)造成巨大的打擊，許多競爭對手都以降價促銷。7.自然災(zāi)害的可能性（如地震，洪水等）8.生產(chǎn)成本的增加以及全球因金融危機(jī)造成的普遍購買力下降。9.政府法規(guī)一些變化。3.給萬科的一些建議關(guān)心企業(yè)內(nèi)部員工，注意給員工創(chuàng)建一個競爭與和諧并存的內(nèi)部環(huán)境，給員工創(chuàng)造一個“滿意的家”加大對各大城市（特別是一些滿意度不高的城市）的售后服務(wù)以及一些增值服務(wù)，努力提高顧客的滿意度實施積極的財政政策多與政府協(xié)商、合作，努力創(chuàng)造雙贏的局面第五部分：萬科的外部環(huán)境分析萬科集團(tuán)外部環(huán)境分析的五力模型：1.供應(yīng)商的議價能力房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商主要是出讓土地使用權(quán)的政府部門、金融機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商以及提供人力資源的個人和組織等。政府(供應(yīng)商)由于土地資源的稀缺性，加上調(diào)控房地產(chǎn)市場的需要，與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系是一種近乎不對稱的關(guān)系，處于主動的地位。房地產(chǎn)企業(yè)，必須有良好的業(yè)績、雄厚的實力、完善的服務(wù)以及廣泛的社會影響力。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，主要依賴商業(yè)銀行的貸款，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的近60％。但就萬科來說，該企業(yè)目前是大陸房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，企業(yè)規(guī)模大，盈利能力較強(qiáng)。因此，在供應(yīng)商方面來說，不管是批地，還是購買建材，萬科都據(jù)有相對主動的地位。另外，現(xiàn)在整個經(jīng)濟(jì)的供過于求的現(xiàn)狀也決定了供應(yīng)商的議價能力較弱，這對萬科來說是比較有利的。2．購買者議價能力購房者的經(jīng)濟(jì)收入狀況購房者的整體經(jīng)濟(jì)收入狀況在很大程度上決定了樓價的多少。一般來說，購房者一般都是買在自己經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)的樓房購房者的心理預(yù)期購房者對樓市的心理預(yù)期方面也在很打程度上左右著房價的發(fā)展。例如，最近樓市的低迷，消費(fèi)者對樓市信心下降，導(dǎo)致消費(fèi)者購買樓房數(shù)量總體減少，致使開發(fā)商不得不采取降價或促銷的方式進(jìn)行兜售國家政策對購房者的影響，從而使購房者的行為進(jìn)一步影響到樓市國家政策的調(diào)整對與購房者的影響還是比較大的。而購房者因為國家政策的調(diào)整而做出的某些反應(yīng)又大大的影響了樓價。例如，最近國家上調(diào)銀行存款利息，導(dǎo)致有些原本計劃買房的消費(fèi)者選擇了把多余錢放在銀行，也有些準(zhǔn)備貸款購房的人由于利息的上調(diào)導(dǎo)致需要多付貸款利息而取消了遠(yuǎn)計劃。這樣一來，樓房的總需求量也會減少，同樣的，在供大于求的情況下，也必定會影響房價部分炒房團(tuán)的行為對樓價的影響炒房團(tuán)大量購買購房，然后囤積居奇，以低價購入樓房，高價賣出，這樣也會對樓價的波動起到一定的影響小結(jié)：建筑這個產(chǎn)品，是一個交易金額巨大卻又幾乎是人人必需的一個產(chǎn)品。所以，每當(dāng)購買者需要購買的時候都會極之謹(jǐn)慎又小心。他們在購買這個產(chǎn)品的時候往往都會進(jìn)行深思熟慮，然后再觀望一段時間，時刻關(guān)注價格的變動情況，最后才做出購買行為的。因此，在建筑這個行業(yè)，購買者的的議價力量對這個行業(yè)的影響還是很大的。3.潛在的進(jìn)入者分析潛在的進(jìn)入者能否進(jìn)入，主要取決于行業(yè)進(jìn)入的壁壘，通常包括：規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差別化、資金的需求、轉(zhuǎn)換成本、分銷渠道、技術(shù)優(yōu)勢和政策因素。規(guī)模經(jīng)濟(jì)：2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)研究報告披露，綜合考慮企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長性、償債能力、運(yùn)營效率和納稅六個方面的20個指標(biāo)，萬科企業(yè)股份位列房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第一。萬科集團(tuán)規(guī)模遍布全國。產(chǎn)品差別化：萬科的特色是專業(yè)的追求永無止境。萬科產(chǎn)品中最具特色的建筑是“情景洋房”，該產(chǎn)品已經(jīng)獲得了國家專利，其層層有花園或露臺的設(shè)計，讓人感到與自然更親近，居住更舒適。萬科居住建筑從規(guī)劃設(shè)計到材料技術(shù)都做了深入實際的研究，關(guān)注質(zhì)量，關(guān)注技術(shù)，關(guān)注創(chuàng)新，從而可以更有效地關(guān)注客戶。從1992年開始，萬科就先后在各地推出大規(guī)模居民住宅小區(qū)，憑借規(guī)模優(yōu)勢，萬科引入了國外先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計理念，使得配套完善，并且注重營造環(huán)境和社區(qū)文化，強(qiáng)調(diào)人與人之間的親情與溝通，使品牌的整體風(fēng)格越來越成熟細(xì)致。而在大部分住宅僅僅限于規(guī)劃、建筑、建材、質(zhì)量等環(huán)節(jié)時，萬科已經(jīng)開始從理念和實踐層面去關(guān)注、探索住宅的可持續(xù)發(fā)展研究。資金的需求：萬科集團(tuán)資金雄厚，在證券市場上知名度高，品牌名譽(yù)高，投資者青睞，具有較好的融資能力.轉(zhuǎn)換成本：萬科在價格與產(chǎn)品上的的優(yōu)勢，消費(fèi)者轉(zhuǎn)換成本高。分銷渠道：下調(diào)商品房價格以促進(jìn)銷售，以特色的建筑吸引購買者。技術(shù)優(yōu)勢和政策因素：為控制房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模；進(jìn)一步強(qiáng)化和完善金融調(diào)控政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款過快增長；合理控制土地規(guī)模，完善土地監(jiān)管政策；合理控制投資規(guī)模，保持房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長。政府為防止房地產(chǎn)投資過熱，對政策上對潛在進(jìn)入者有一定的限制。綜上：萬科集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)中，其競爭優(yōu)勢非常明顯，一般潛在進(jìn)入者對萬科不會造成很大的威脅，而且萬科在資金以及在融資以及價格各方面的優(yōu)勢，對潛在進(jìn)入者造成威脅。4.萬科房產(chǎn)的替代品分析經(jīng)濟(jì)適用房(1)特點(diǎn)：價錢便宜，大概4000多/平米;為收入低下的人所建;需通過申請審核;簡單實用,注重功能,而非效果(2)申請條件：政府有明確規(guī)定,其中之一是家庭年收入6萬以下(在深圳)(3)目標(biāo)顧客：收入低，無居處的家庭。而萬科的目標(biāo)市場是有經(jīng)濟(jì)實力或在未來有能力購買較好房子的顧客廉價出租房很多人在房價高漲的情況下選擇租房萬科也開始開展經(jīng)濟(jì)租賃房，瞄準(zhǔn)“南漂一族”所以盡管廉價租賃房對萬科有影響，但是萬科也就警覺到了，并開始發(fā)展這塊業(yè)務(wù)，憑借萬科的實力，在租賃這塊業(yè)務(wù)上也可以吃掉很多小企業(yè)業(yè)主團(tuán)購地皮自建家園這種情況可能較少，因為政府批地那一關(guān)不是很容易過，畢竟商品房會給國家納稅，如果大家都自建樓盤，那稅收就少了很多。結(jié)論：經(jīng)濟(jì)適用房，廉價租賃房，業(yè)主自建房對萬科的沖擊比較小，不是很好的替代品。5.萬科-房地產(chǎn)行業(yè)間的競爭提起萬科，幾乎無人不知，它是目前中國最大的房地產(chǎn)上市公司，大盤藍(lán)酬重倉股，房地產(chǎn)市場龍頭股，2007年總市值過兩千億，流通市值1730億。這是一個房地產(chǎn)神話，更是中國經(jīng)濟(jì)的神話。2007年9月16日，國務(wù)院發(fā)展研究中心、建設(shè)部政策研究中心等部門共同發(fā)布了《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》。報告認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力包括跨地區(qū)發(fā)展競爭力、資源占有與規(guī)模化競爭力、品牌競爭力及融資競爭力。其中，萬科地產(chǎn)多項指標(biāo)拔得頭籌。最具跨區(qū)發(fā)展競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)：萬科、綠城集團(tuán)、招商局地產(chǎn)；具有較強(qiáng)資源占有與規(guī)模競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)：萬科、中海地產(chǎn)、新世界地產(chǎn)；最具融資競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)：新世界地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、萬科；最具品牌競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)：萬科、富力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)報告指出我國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的企業(yè)包括萬科、北京首開、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、新世界中國地產(chǎn)、上實地產(chǎn)等。再從納稅方面分析，萬科集團(tuán)以納稅總額53.1億元位列《中國企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)行業(yè)納稅十強(qiáng)排行榜》第一名，再度成為房地產(chǎn)集團(tuán)納稅冠軍。而在《中國企業(yè)集團(tuán)納稅五百強(qiáng)排行榜》中，萬科位列第49位。其納稅增幅達(dá)到119%，超過其營業(yè)收入98.3%和凈利潤110.8%的增幅。保利、碧桂園、綠地緊隨萬科之后。中國保利集團(tuán)公司排名79位，納稅29.3億；碧桂園控股排名96位，納稅23.2億；上海綠地(集團(tuán))排名100位，納稅21.2億。萬科遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離其競爭對手。與競爭對手紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)不同,萬科執(zhí)著地堅持著住宅開發(fā)的發(fā)展方向,而其競爭對手們投入商業(yè)地產(chǎn)的力量越大,在住宅開發(fā)市場上被萬科拉大的距離就越遠(yuǎn)，萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊的優(yōu)勢益加明顯，公司體現(xiàn)出了財務(wù)相對穩(wěn)健、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)加快、戰(zhàn)略堅定不變和拿地短板改善的四大特點(diǎn)。這就是萬科成功的原因之一。5.房地產(chǎn)行業(yè)的營銷對象顧客是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷的核心，要迎合市場需求，提供個性化服務(wù)。生產(chǎn)、設(shè)計出滿足不同消費(fèi)者的需求的產(chǎn)品，將潛在的顧客轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的購房者。要完善物業(yè)管理即是房地產(chǎn)的售后服務(wù)，使業(yè)主在居住上感到舒適，更應(yīng)該在精神上感到愉悅。業(yè)主對物業(yè)管理的滿意可以創(chuàng)造更多的新顧客。內(nèi)部員工是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷的關(guān)鍵，關(guān)系營銷理論認(rèn)為公司內(nèi)部員工也是市場，也發(fā)生營銷活動在內(nèi)部顧客之間。只有以有效的激勵機(jī)制，滿足廣大員工的需要和愿望，統(tǒng)一的員工價值觀以調(diào)動的主動性和創(chuàng)造性才可能以更高的效率為外部顧客提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并最終讓外部顧客感到滿意。競爭者是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷的重點(diǎn)，競爭合作開發(fā)商在市場運(yùn)作中既要講求競爭，又要尋求合作。競爭并不是為了從實體上消滅對手，因為老的競爭對手消滅了，新的競爭對手又會成長起來。只有將“替代型”競爭轉(zhuǎn)換為“互升式”的競爭，才能使企業(yè)在一個責(zé)任共擔(dān)，資源共享，競爭力增強(qiáng)，相對穩(wěn)定的環(huán)境中求得生存。影響者是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷的保障，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)行為必然受到政府管理機(jī)構(gòu)如城市規(guī)劃部門、環(huán)保部門、文物保護(hù)部門及社區(qū)公眾、媒體、消費(fèi)者維權(quán)組織、社會福利機(jī)構(gòu)等的制約和影響。因此，企業(yè)應(yīng)該采取積極的態(tài)度，遵守法律規(guī)范，遵循企業(yè)倫理規(guī)范，樹立良好的公共關(guān)系形象，處理好與影響者的關(guān)系。供應(yīng)商是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷的前提，房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商主要是出讓土地使用權(quán)的政府部門、金融機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商以及提供人力資源的個人和組織等。政府(供應(yīng)商)由于土地資源的稀缺性，加上調(diào)控房地產(chǎn)市場的需要，與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系是一種近乎不對稱的關(guān)系，處于主動的地位。房地產(chǎn)企業(yè)，必須有良好的業(yè)績、雄厚的實力、完善的服務(wù)以及廣泛的社會影響力。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，主要依賴商業(yè)銀行的貸款，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的近60％。隨著提高的資本金比率貸款的嚴(yán)控政策出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)與證券公司、信托投資公司及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)必須密切聯(lián)系，拓展融資渠道，實施抵押貸款證券化、股權(quán)性、債券性、信托基金等多種融資。第六部分：萬科的企業(yè)戰(zhàn)略分析1.萬科的橫向一體化、前向一體和后向一體化戰(zhàn)略近年來，萬科越來越重視與競爭對手的合作，實上優(yōu)勢互補(bǔ)，雙方共同發(fā)展。并且萬科收購一些對自己發(fā)展有利的公司，以加強(qiáng)其競爭力。2005年，萬科與中糧集團(tuán)合作開發(fā)廣州科學(xué)城鵬利項目。寧高寧最擅長的是資本市場，鵬利做地產(chǎn)、酒店也有好多年，但是產(chǎn)品線一直不夠明確，而萬科在房地產(chǎn)開發(fā)方面很有經(jīng)驗，在雙方的大力合作下，把產(chǎn)品鏈打造得更好。這兩年萬科增速非?？欤矣泻芏嗉娌?。萬科分別于2005年3月3日和2006年8月3日，兩次與中橋、上海南都實業(yè)投資、南都集團(tuán)控股簽署系列協(xié)議，分別以總額人民幣18.58億元和17.66億元，收購了南都房產(chǎn)集團(tuán)、上海南都置地、鎮(zhèn)江潤橋置業(yè)、鎮(zhèn)江潤中置業(yè)、蘇州南都建屋的股權(quán)。2006年1200萬平方米土地待開發(fā)項目，60%是兼并來的。2007年，萬科與中國航空工業(yè)第一集團(tuán)公司所屬全資子公司北京瑞賽科技合資組建綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司，共同開發(fā)房地產(chǎn)項目，雙方就此展開戰(zhàn)略合作。中航與萬科進(jìn)行戰(zhàn)略合作，雙方在資源和專業(yè)開發(fā)上的不同優(yōu)勢，將為合資公司的良好發(fā)展前景奠定堅實的基礎(chǔ)。萬科的后向一體化主要體現(xiàn)在他的房型研發(fā)上。1994年11月，萬科設(shè)立了一個與設(shè)計單位密切溝通的平臺——萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問，1998年，萬科成立建筑研究中心。開始集中于消費(fèi)者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。2002年1月，投資4000萬元的萬科建筑研究中心大樓落成。2002年3月18日，國家知識產(chǎn)權(quán)局受理了萬科“戶戶帶花園或露臺的住宅”設(shè)計的實用新型專利申請，標(biāo)志著萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合。萬科的前向一體化主要體現(xiàn)在自己對房屋進(jìn)行裝修上。2007年，萬科裝修房新開工比例達(dá)到50％，預(yù)計2023年萬科裝修率將超過80％，2023年，萬科原則上將沒有毛坯房?！案鶕?jù)權(quán)威調(diào)查結(jié)果，采用工廠化的施工方法，施工失誤率可以降低到0．01％(50r)，外墻滲漏率水平降低到0．01％，精度偏差以mm計，小于0．1％。同時，工廠化的方式使建造過程和住宅產(chǎn)品更環(huán)保．資源利用更合理?，F(xiàn)場垃圾減少83％，材料損耗減少60％，可回收材料占66％，建筑節(jié)能50％以上?！备匾氖?，自2000年起，萬科即成立了專門的研究中心進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化的研究。其在深圳的工業(yè)化生產(chǎn)試驗表明，工業(yè)化生產(chǎn)將施工時間縮短了一半，而且節(jié)約了80%的勞動力并大大縮短了項目的設(shè)計規(guī)劃時間。萬科正在為實上住宅產(chǎn)業(yè)化而努力。到時，將是推行一體化甚至是完全一體化戰(zhàn)略。2.萬科的加強(qiáng)型戰(zhàn)略市場滲透、市場開發(fā)和產(chǎn)品開發(fā)被統(tǒng)稱為加強(qiáng)型戰(zhàn)略，因為它們要求加強(qiáng)努力的程度，以提高企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品的競爭地位。市場滲透，是通過更大的市場營銷努力，提高現(xiàn)有產(chǎn)品或服務(wù)在現(xiàn)有市場的市場份額。20年來，強(qiáng)烈的客戶意識一直貫穿于萬科的發(fā)展歷程中。成立之初，萬科是日本著名電器品牌索尼的產(chǎn)品代理商，索尼在銷售及售后客戶服務(wù)等環(huán)節(jié)上做得非常出色，萬科亦深受影響。進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域后，萬科便迅速以營銷優(yōu)勢打開局面，物業(yè)管理也獲得了相應(yīng)的口碑。在第二個10年里（1992年底到2001年），萬科從香港新鴻基地產(chǎn)的客戶關(guān)系管理模式獲得了不少啟示，比如1998年成立的“萬客會”，便是仿照前者的客戶組織“新地會”成立的。而1997年和2002年分別被萬科定為公司的“客戶年”和“客戶微笑年”，足見萬科一直以來對客戶的尊重和關(guān)注。萬科是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。2007年，公司在行業(yè)內(nèi)首先推出“冷靜期”概念，實行“三天無理由退訂”。根據(jù)蓋洛普公司的調(diào)查結(jié)果，萬科2007年客戶滿意度提升兩個百分點(diǎn)，達(dá)到89％。至2007年底，平均每個老客戶曾向7.11人推薦過萬科樓盤。通過提高顧客滿意度等，萬科力爭在現(xiàn)有的市場上獲得更大的市場占有率，系列的創(chuàng)新性服務(wù)和措施也確實使得萬科基本達(dá)到了預(yù)期的市場滲透的目的。2）市場開發(fā)指公司將現(xiàn)有產(chǎn)品或服務(wù)打入新的地區(qū)市場。萬科自1988年在深圳以拍賣這種市場化的形式拿到第一塊地進(jìn)入房地產(chǎn)市場以來，就不斷開發(fā)其市場，從初始的深圳市，到珠三角，到如今的全國，萬科的市場規(guī)模越來越大。到目前為止，萬科已經(jīng)在深圳、北京、上海、沈陽、武漢、天津、長春、南昌、廣州、大連、中山、東莞、鞍山、無錫、蘇州、長沙、杭州、佛山、珠海、廈門、鎮(zhèn)江、青島、寧波、福州、南京、成都等近30做大中城市開發(fā)了房地產(chǎn)項目，市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場占有率也不斷提高。萬科的總經(jīng)理郁亮曾表示，中國適合萬科進(jìn)入的城市有50座，其發(fā)展空間還很大。萬科拓展市場有一個獨(dú)到的參照：看中國的優(yōu)秀的年輕人去哪里，萬科非常關(guān)心高校畢業(yè)生去哪里，覺得年輕人去的地方就是有希望的地方，萬科就有可能進(jìn)駐到那里。萬科1988年進(jìn)入住宅行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2007年末，萬科全國市場占有率為2.1%，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的二十九個城市。當(dāng)年共銷售住宅4.8萬套，銷售套數(shù)位居世界前茅，躋身全球最大的住宅企業(yè)行列。產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略是指通過改進(jìn)和改變產(chǎn)品和服務(wù)而增加產(chǎn)品銷售。2002年5月，國家建設(shè)部首次明確提出，2023年左右將在全國推廣住宅裝修一體化，全面取消毛坯房。目前，包括上海、深圳、南京在內(nèi)的各大城市對全裝修住宅的建設(shè)提出了具體要求和目標(biāo)，全裝修住宅在國家法規(guī)、政策的規(guī)定下予以實施、推廣。這是中國地產(chǎn)發(fā)展史的一次必然選擇，也是中國所有房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的一次集體考驗。國家以具體的法規(guī)和政策只是指引了未來中國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，可以說是為房地產(chǎn)開發(fā)商提出了一個命題。而對于一直領(lǐng)跑中國房地產(chǎn)的萬科來說，推出自己的全裝修產(chǎn)品，卻并非單純迎合國家政策，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展潮流如此簡單。萬科所要提供的也并非單純的全裝修房源，而是一整套基于全裝修住宅產(chǎn)品給客戶帶來的居家方案和解決策略——萬科07“國際家庭居住解決方案”。“國際家庭居住解決方案”提供的不是簡單的“毛坯＋精裝修”，而是倡導(dǎo)一種新的生活方式，是萬科地產(chǎn)運(yùn)營中的一次“從觀念、產(chǎn)品導(dǎo)向、客戶細(xì)分、公司流程的全面顛覆”，是開創(chuàng)萬科成品住宅時代的新起點(diǎn)。七年歷程，萬科開創(chuàng)中國成品住宅新時代。在每一次的市場變革當(dāng)中，萬科都會更早的邁出第一步，并且堅定的沿著正確的方向一直向前。這一次也不例外。早在2001年，萬科已經(jīng)開始在嘗試走成品住宅之路。萬科的價值標(biāo)準(zhǔn)中，企業(yè)的社會價值永遠(yuǎn)高于經(jīng)營價值。地產(chǎn)行業(yè)是一個資源消耗量極大的行業(yè)。在當(dāng)前中國乃至全球資源緊缺的形勢下，一次性為客戶提供全裝修成品生活，可以盡量做到資源節(jié)約化，做到盡量減少耗用材料資源。走資源消耗低、環(huán)境污染少、生態(tài)能夠良性循環(huán)這樣發(fā)展之路，才是萬科作為企業(yè)公民所追求的發(fā)展目標(biāo)，《國際家庭居住解決方案》就是在這樣的企業(yè)背景和社會背景下提出來的。從毛坯房、廚衛(wèi)簡裝修到精裝修住宅。從毛坯房時代開始，萬科就開始探索更合理，更舒適的居住空間，2001年，萬科第一次推出精裝修住宅產(chǎn)品，一舉在市場上獲得極大的成功，被廣大消費(fèi)者所欣賞、認(rèn)同。萬科在成品住宅專家成就之路上開始了第一步嘗試。在多年的精裝房開發(fā)探索中，萬科發(fā)現(xiàn)：無論是從毛坯到廚衛(wèi)簡裝修，還是到后來的精裝修，在成型的房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行再加工的裝修產(chǎn)品，始終無法完美滿足家庭居住的需求。成型的房屋，戶型及布局給裝修和日后的生活帶來太多限制，影響了許多居住細(xì)節(jié)價值的達(dá)成。從精裝修住宅，到《全面家居解決方案》，于是，從建筑初期就定制為精裝修產(chǎn)品的萬科《全面家居解決方案》應(yīng)運(yùn)而生，2004年萬科成品住宅之路上的標(biāo)志性里程碑——假日風(fēng)景U5戶型的成功標(biāo)志著萬科的《全面家居解決方案》正式展開。萬科第一次將室內(nèi)布局、裝修裝飾放在了建筑規(guī)劃、戶型、布局之前，真正的做到了從生活出發(fā)，從居住最細(xì)致的需求出發(fā)，開創(chuàng)萬科成品住宅時代。“全面家居解決方案”已經(jīng)不是“精裝修”三個字所能涵蓋的。她是從客戶需求出發(fā)，為客戶帶來全新家居體驗的產(chǎn)品、理念和生活方式的一整套策略解決辦法。區(qū)別與以往的在毛坯基礎(chǔ)上做裝修房的概念，從客戶實際需求出發(fā)，從房型設(shè)計入手，全面考慮空間的使用功能。從《全面家居解決方案》，到《國際家庭居住解決方案》。然而萬科執(zhí)著的探索顯然不會止步于此，他們將視線放在更廣闊的空間和居住更深層次的精神需求上：整體社區(qū)規(guī)劃，景觀配置，城市及自然生態(tài)系統(tǒng)，完善的物業(yè)服務(wù)，高端住戶對社交、會所的要求，社區(qū)精神和文化氛圍……只有從整體考量，才能保證每個細(xì)節(jié)的完美。2007年，繼上海萬科第一個應(yīng)用《國際家庭居住解決方案》的項目紅郡獲得成功之后，蘇州萬科的本岸、瀚庭和金色家園項目開始實施《國際家庭居住解決方案》，萬科07《國際家庭居住解決方案》是基于《全面家居解決方案》基礎(chǔ)之上，向成品住宅化邁進(jìn)的又一次質(zhì)的提升。萬科07《國際家庭居住解決方案》涵蓋了規(guī)劃、建筑、景觀、戶型空間、裝修及物業(yè)配套等與居住有關(guān)的多個方面內(nèi)容。即：萬科在《全面家居解決方案》基礎(chǔ)之上，以居住者的實際需求出發(fā)，反向推導(dǎo)產(chǎn)品的獨(dú)特角度，聯(lián)合十余個國際一線戰(zhàn)略合作聯(lián)盟企業(yè)，通過八大成品住宅供應(yīng)流程和品質(zhì)保障流程，為消費(fèi)者提供更貼合消費(fèi)者需求的真正的成品住宅。至此，萬科以超越建筑和空間界限的廣闊視野，深入生活居住的每個細(xì)致需求，宣告了一個居住新時代的開啟。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。2007年，萬科工廠化技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用取得重要進(jìn)展，位于東莞的住宅產(chǎn)業(yè)化基地正式投入運(yùn)作，并被建設(shè)部授牌為“國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”，上海新里程項目20號、21號兩棟工廠化住宅樓已向市場推出。同年，萬科新開工住房中裝修房的比例達(dá)到53.4%，這是公司倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保、踐行社會責(zé)任的重要體現(xiàn)。3.萬科的多元化戰(zhàn)略1)集中多元化戰(zhàn)略定義：增加新的但與原業(yè)務(wù)相關(guān)的產(chǎn)品或服務(wù)。萬科實例：集中多元化其實與在該領(lǐng)域的擴(kuò)大專業(yè)化很相像。萬科在房地產(chǎn)的專業(yè)化過程中實際上邁了三大步。第一步是相對于其他行業(yè)來說，他只做房地產(chǎn)，而不做別的。另外，從產(chǎn)品上看也是混亂的：寫字樓、住宅、酒店、工業(yè)廠房什么都做。雖然從大專業(yè)來說他這也能叫房地產(chǎn)專業(yè)化，但是在房地產(chǎn)領(lǐng)域里實際上它是多元化的，不僅什么房子都做，而且什么方式都做，有賣的，有租的，像天津假日酒店，先弄個酒店，弄不成時又改成了住宅甚至辦公樓。結(jié)果經(jīng)營的績效比較差。這個時期是萬科在初級階段的專業(yè)化，實際上是在房地產(chǎn)領(lǐng)域里的多元化。第二個階段的專業(yè)化，是從1998年以后開始的。從那以后，萬科把住宅以外的產(chǎn)品都放棄了，把產(chǎn)品進(jìn)一步集中到住宅開發(fā)上，同時在地區(qū)上也更加明確，主要集中在長三角、珠三角和京津這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。經(jīng)過這一階段六七年的努力，萬科迅速成為一個全國最大的住宅公司。從2004年到現(xiàn)在，萬科開始加速了，它開始了專業(yè)化道路上的第三步，那就是在住宅專業(yè)化的基礎(chǔ)上實現(xiàn)精細(xì)化、產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化。再有兩年，萬科的住宅產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化水平就完全能夠支撐它更快速的發(fā)展，這一專業(yè)化的努力，保證了萬科在這幾年的績效大幅度地提升，它現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)化和精細(xì)化的耕耘，足以支撐其大規(guī)模的增長?？偟膩碚f，萬科地產(chǎn)的集中多元化戰(zhàn)略是在提高業(yè)務(wù)集中度的基礎(chǔ)上，調(diào)整當(dāng)前的發(fā)展路線，重視地產(chǎn)的主流市場，開拓與地產(chǎn)相關(guān)的多元業(yè)務(wù)。2）混合式多元化戰(zhàn)略定義：增加新的與原業(yè)務(wù)不相關(guān)的產(chǎn)品或服務(wù)。萬科實例：萬科公司組建于1984年，最初從事錄像機(jī)