某地產(chǎn)住宅品類房地產(chǎn)市場

深圳萬科住宅品類房地產(chǎn)市場研究一、概述本報告以萬科對于住宅產(chǎn)品品類劃分作為基礎(chǔ)，將萬科對于產(chǎn)品品類劃分的標準與市場的整體樣本進行擬合，對近期深圳房地產(chǎn)市場中與萬科產(chǎn)品品類具有可比性的市場樣本進行綜合研究，以期了解在未來的6-12個月時間內(nèi)，各泛品類市場的走勢以及深圳萬科的各品類物業(yè)在市場中所面臨的機遇與挑戰(zhàn)。1.1對萬科住宅品類劃分標準的分析與理解抹萬科攀產(chǎn)品贊品類舉構(gòu)成晨框架疊系列煮核心眉價值搞品類蔽土地酬屬性促客戶備構(gòu)成秧產(chǎn)品偷核心疑價值宵金色主系列切（城飽市住蓮宅）候便捷座的城瀉市生血活露G1掠1)帥地塊慢商務(wù)廉屬性右高,雷周邊扔寫字撈樓密狐集，店交通岔高度拐發(fā)達統(tǒng)，享涉受市坡中心完級別哄配套攏2)侄地塊喪可能再有不恰利因陰素影使響，書如交嗽通噪輸音干弓擾大危以及醒周邊闖人群雪復雜蹈的情籌況纖3)挑商業(yè)伶價值貫高惱4）汁居住執(zhí)價值殊一般張"襖商務(wù)剛?cè)耸克偕虅?wù)材服務(wù)掏G2紋1)絲周邊俗配套傅完善磁，交煙通便養(yǎng)捷，蟻通常題較為蕩安靜兵2)資適宜棋居住陣孩子塑三代型后小肆太陽復小太象陽柿中年謎之家嘩大家皺庭生繼活飽功能檔完善駝凸顯目主人挨功能病凸顯覽自我王功能茅G3尖1）端要求信公共故交通勒密集賊，站辦點在縣步行釀距離迫內(nèi)據(jù)2）辟周邊卻有較柜完善宴的生錄活配有套港3）商居住牌價值甜一般握青年劫之家嚼功能拍緊湊秀城花察系列巧（城竟郊住刺宅）窗舒適冊居住當C俗1）洋交通養(yǎng)便捷告，可片快速氣到達曾；離悲城市醉成熟膨區(qū)域錯比較努近液2）旨相對虎市中心心居顆住密隊度低琴3）奴地塊駐所在諸區(qū)域幻居住嗽氛圍吐良好豈（水泉質(zhì)、滔空氣浩質(zhì)量忍好）父孩子零三代況后小宋太陽藥小太果陽震中年男之家錘青年糧持家梯小小葛太陽虛舒適挨居住艇炫耀勵展示奸凸顯馬自我漆功能統(tǒng)注重贏父母暫功能抽合理助四季宇系列渣（郊獵區(qū)住鑄宅）猜價格巨務(wù)實全T1漢1）蚊距離頑目標葵客戶戒原有怎居住流（工矩作）魄地點圓較遠地2）主交通障不便甚利，蜘公交纖線路暗缺乏承或基緣本沒拋有欲3）晝項目中周邊蘭通常告無配退套，好依賴鞏小區(qū)李內(nèi)部羞解決深4）兇地塊四條件超通常危只有移三通行（水蜻電路怪）偉青年租之家桌小小茫太陽碼青年愁持家購孩子臨三代升老年玩一代這功能錯實用算T2侍1）施有自啊然資膊源黃2）跪距離子城市淡較遠討,但兩有快討速道憂路可鑄達躲3）旦沒有塘完善還生活座配套論,但潛地塊鑰周邊延可能單有休溉閑配春套(堂或有唱條件掀可做診到)爆孩子確三代挑后小諒太陽鐮資源鑰擁有絕高檔僵占有蜓稀缺諷資源寨TO遇P1乘位于潤城市棕稀缺兇地段那或占您有城幫市的瀉稀缺逃景觀獨資源爪資源恩占有塔TO蛾P(guān)2廳位于駐郊區(qū)素,占康有稀苦缺景衰觀資撓源攏資源轟占有通過對萬科產(chǎn)品品類構(gòu)成框架的深入分析，我們認為，萬科的產(chǎn)品品類構(gòu)成框架是一個形成于長期房地產(chǎn)開發(fā)銷售經(jīng)驗的具有內(nèi)在緊密邏輯聯(lián)系的體系，其具體的邏輯體系可用下圖來表示。在整個邏輯體系中，客戶屬性是重要的影響要素，客戶屬性決定土地屬性要素和產(chǎn)品要素，也可以理解為，事實上客戶屬性是整個邏輯體系中決定了邏輯體系走向的要素。因此，我們可以這樣理解：客戶屬性決定了土地屬性》土地與產(chǎn)品結(jié)合實現(xiàn)了不同的核心價值》不同的價值決定建設(shè)不同的品類》不同的品類表現(xiàn)為不同的土地與和產(chǎn)品的結(jié)合》不同的土地與和產(chǎn)品結(jié)合滿足了不同的客戶需求在此理解的基礎(chǔ)上，我們認為品類劃分的核心思想就是針對不同的客戶，在合適的地段做合適的產(chǎn)品，鎖定大眾客戶而非小眾客戶，摒棄房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的差異化和邊緣化。1.2萬科住宅品類劃分標準與市場樣本的結(jié)合通過對萬科品類劃分思想的理解，我們認為，對深圳房地產(chǎn)市場進行品類劃分研究，首選需要對樣本進行相似性篩選。即選擇在產(chǎn)品及客戶上具有與“萬科品類”類似邏輯的樣本進行劃分。在此指導思想下，我們需要以三個指標進行分層篩選后，選出與萬科品類劃分具有較強一致性的樣本，作為萬科泛品類市場研究需求的目標樣本。第一指標：客戶屬性指標以各樣本面對的客戶屬性為重要的篩選指標。如石巖片區(qū)雖然距離深圳市區(qū)很遠，但該片區(qū)項目的目標客戶為周邊客戶而非市區(qū)客戶，因此不會將其劃入四季類或城花類，而劃為金色類。第二指標：土地屬性指標深圳是多中心的城市，羅湖、福田、南山、寶安、龍崗各自有中心區(qū)。雖然關(guān)外開發(fā)建設(shè)較晚，但是自06年開始關(guān)外的市政設(shè)施與關(guān)內(nèi)差距不斷拉近，深圳各區(qū)發(fā)展較為均衡，不存在像北京、上海以環(huán)線為標準劃分土地屬性的情況。目前由于深圳各區(qū)域開發(fā)建設(shè)比較成熟，土地不斷升級，已不存在純粹由其他區(qū)域?qū)氲投丝蛻舻腡1類土地。鑄第鑼三兵指標?。寒a(chǎn)談品V警S價迎格指服標蹤同類障產(chǎn)品所具有皇類似刻的價即格和破類似誓的產(chǎn)玻品設(shè)最計，蕉通過島對產(chǎn)蝕品形繪態(tài)與強價格雷指標供的綜只合篩盟選，腳尋找恒合適高的對繡比樣峰本，土例如咱在設(shè)郊定為組G1素類戰(zhàn)區(qū)域正尋找停與G使1類運項目牽類似世價格垃和類墳似產(chǎn)牧品設(shè)鼓計的榴樣本甩（見互下圖仍）轟價格驚線扣市場陳合理戲價格駛范圍長市場盼樣本滾選取亭范圍榴類同逮萬科綁產(chǎn)品澡結(jié)構(gòu)燒的樣研本剩產(chǎn)品爪線單在產(chǎn)味品品片類劃艱分過懼程中夜，由望于目飄前各鉗樓盤城數(shù)據(jù)班未細繩化到肢每套釣的鍛銷售驗面積揪及價把格，皇因此號未能外細化割到同海一樓比盤項免目中搜的各外品類梅劃分福，劃扭分以枯樓盤登為單悶位。辨通過宅對樣盈本的府研究販和分奸析，嗓能夠欺進一鉛步獲否得品姑類市銷場研頂究的鋼相關(guān)鳴結(jié)論積。堆二、賺分區(qū)消品類圣市場押研究斜按照擁深圳游的行聯(lián)政區(qū)女域來父對區(qū)赴域內(nèi)遠各類被型品紫類市嶄場進談行深匯入研千究航，失分別遲研究登羅湖顏、福葡田、毒南山譯、鹽翼田、窩寶安王、龍雀崗六踩個行醋政區(qū)筍以及弓龍華忘坂田帝片區(qū)烈、寶禽安中貍心區(qū)做片區(qū)殊、龍嘴崗中質(zhì)心區(qū)菠片區(qū)獅、布凈吉片攪區(qū)四攪個片丹區(qū)的符各品住類市榨場表文現(xiàn)。仔本報劍告研陵究深炸度為腳深圳館區(qū)域稿內(nèi)金昨色、森城花遠、四檢季、繞高檔稻四種務(wù)類型撲產(chǎn)品纏的整和體特殊征及彩趨勢恭。擔數(shù)據(jù)唯時間男節(jié)軍點為億自2鬼00餐6年竊1月乏起至送20王08備年3蝦月止版，研文究各鵲樣本都項目誰的供萬應(yīng)、園需求教、價截格走獅勢淚，數(shù)斬據(jù)以矩國土剩局備蜘案為偶準徒。誰由于霸本報歉告數(shù)詠據(jù)的港時間曬起始翅點為吹20魔06映年1毒月，娘因此貞假設(shè)異20烈06蛙年1伐月之乓前市罵場上驅(qū)的供蕉應(yīng)銷色售情挽況為班零。峽本報序告勻僅賢研究繼20半06溜年1邊月至紅20草08照年3倉月之配間的害深圳繞市場置各類椅型產(chǎn)喉品品幕類的務(wù)供求桿關(guān)系苦及價半格走鉤勢。攝注：掀本報閥告供讀求比屬為：番需求型/供膝應(yīng)，比數(shù)值吐越大憂說明新需求君越大聞。俗2.炒1廢羅湖映區(qū)侄羅湖霜區(qū)由戲于開喚發(fā)較片早，槐土地抓稀缺揭，區(qū)找內(nèi)樓辮盤絕冠大多吊數(shù)為蒙金色駕系列她。G孕1、廢G2武、G櫻3為援羅湖普住宅押市場隆的核翁心主超力產(chǎn)之品。碰由于根其他勺系列妹產(chǎn)品膽樣本恐數(shù)量脂太少圾，不挪能反茶應(yīng)長綢期走姓勢，頭因此降羅湖桑區(qū)僅煉研究納金色球系列南產(chǎn)品殖。貝金色停類孟研究壯樣本趣選擇星羅湖謹區(qū)金戚色類糠選取弊以下饞15井個項賤目作濟為研程究樣面本。證序號極系列莊品類般項目備名稱偏開盤素時間眉1管金色想G1底風格打名苑悔20宇06伙-0摔1-嶺05付2沒金色蹦G3朗都心清名苑宗20丈06再-0累1-軌20母3柿金色北G2施鴻景傍翠峰損花園典20邁06皮-0毫5-射22偏4感金色品G3涂陽光那綠地寇家園罰20墾06通-0軋6-滋21敞5濾金色被G1功紅桂烏皇冠頌名庭俯20傭06背-0令9-胳10歲6啊金色他G3沈天越騙翔園欠20決06粒-0歇9-足11月7尿金色垂G3糠鉆石狠時代隸公寓其20憶06睬-1炭2-覽19碰8逢金色袖G1安快捷嫌假日沖公寓劇20馬07蘭-0嬌1-削21冊9主金色籠G3廁合正害錦湖跳逸園牧20辣07她-0配4-購30奏10漸金色曉G1恰中航馳凱特層公寓巡20頓07氧-0件5-舊27宏11忘金色薪G3陷金祥降悅園帥20汗07炊-0戶7-命07車12的金色歡G3晚匯泰余大廈閑20刑07場-1苦0-席01鼓13享金色儉G3顆雙御陣雅軒貴20豪07擦-1鉆2-熱02嫩14瀉金色卡G3終鉑金智時代腥公寓喊20洞08避-誼03極-1謹5滲15懷金色淺G2底東方垂尊峪日20婆06灘-1侮0-切25住樣本叉的供嗚應(yīng)、烘需求車、價裂格看系列紡品類塑項目虎名稱揉開盤椅時間握累計匆成交很量蛇累計削供應(yīng)丙量候成交夸均價紋銷售尾率查金色條G1匆風格餡名苑料20認06悼-0奪1-標05次31姥00輩8.運22豬31友05賤0.哲07恰98琴61酸.9縫6過99煙.8誓7%夠金色捐G3威都心違名苑扒20棉06丟-0長1-幸20朵11報98逝6.叼77駱11具98恥6.濤77避83捆79吩.7補6核10奸0.榜00橫%赴金色磨G2洲鴻景輔翠峰芹花園牧20暈06徒-0扁5-裁22貓64沈26算7.錦71鈔69口08計1.鉗02作14霸19用5取93且.0蒜3%艷金色里G戲3團陽光北綠地窄家園稠20照06久-0浸6-葛21潔43只98籮2.以1載44暈34車1.驢94條12姓45檢1.閑49亮99部.1泰9%籃金色砌G1拌紅桂如皇冠番名庭林20灰06煤-0濾9-株10藥16誘80鋸3.煉07性16模80卻3.翅07影10蜻98權(quán)7.祝3粥1溝10悔0.懂00棋%晶金色餓G3鼻天越灰翔園環(huán)20企06絨-0叉9-球11尿17既35剩2.渴63異17播38尤5.件83發(fā)80火38同.8棵5狠99覽.8萍1%蓄金色悠G3為鉆石股時代樂公寓識20被06蘇-1仁2-膽19沾89露06身.7匯9汪89繁06榆.7緩9樓12它86忽1.飲78器10包0.肢00祖%頸金色籍G1旬快捷罷假日番公寓稻20功07徐-0伙1-半21孕78肌00蠟.7錦96蓮13暑.3鎖2撞15替79認2.下81閑81辣.1殖4%打金色闊G3河合正歸錦湖誠逸園且20溝07患-0旬4-壤30書62泊85化1.梁82佩69包48干0.鞏36牌16賽81微9.枕07柴90點.4傘6%送金色澡G1杯中航取凱特憲公寓恰20恰07示-0劈5-太27扮12兄99掏6.廁46矮14找53廚5.可38肌15宿55丑3.內(nèi)13訂89罩.4街1%諸金色埋G3介金祥巷悅園嘩20撤07悄-0吵7-雨07徑72膠6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受擋宏觀唐調(diào)控范影響膊明顯污，但寄長期繪前景冒看好巨。世南山魔區(qū)缸TO挑P系忽列產(chǎn)住品芽的累吹計供帽應(yīng)量哨及銷籠售量插穩(wěn)步渴增長詢，艘在0駕6刑年兵3況季度廊以后棟，茄消化仰率達奪到字75脊%蜻左右紛，在啄調(diào)控銷政策畝出臺奏后，撫消化愿率漿回歸附到0晴6年犁初水較平，閱下跌威到6殃0%季左右窗，消惡化率郊下降灘的原姥因主臥要來獎自新君政以零后新岔開盤阿項目探的大晨量產(chǎn)陸品滯間銷。勒TO身P系自列產(chǎn)料品單混價水圍平一寬直央呈現(xiàn)柄出逐土步攀娘升的偷走勢垮，在另07走年或1敗季度較和2松季度釣，價脖格出個現(xiàn)2見次跳球躍性墊增長形，徹漲幅腦分別匹達到智31適.7礎(chǔ)%和渴43瓜.6越%。綠新政桃對T壩OP兩系列慣產(chǎn)品薦的影路響主亭要表孤現(xiàn)在沫供應(yīng)漸量上遵，而誼價格蜻依然另小幅押增長裁。在餅3月跑份的磚深圳馬市場薯價格撕調(diào)整虜中，拜TO模P系發(fā)列產(chǎn)浩品并域未出擺現(xiàn)悄大幅掃降價編情況為，甚數(shù)至還儉逆勢堅上漲塔。對蠅于所肝有產(chǎn)絕品系栽而言雁，T端OP候的價爹格風袍險抗拴性最資高。敘未來帝市場意趨勢軍研究務(wù)南山墾區(qū)集TO糟P坐系列列的供惕應(yīng)、其需求穗、價川格走注勢袋市場歪表現(xiàn)電輕度榴調(diào)整放期說中度麗調(diào)整肯期孟深度中調(diào)整醉期忽供求爐表現(xiàn)天供應(yīng)纏、成帥交量拐小幅擋減少妻，出允現(xiàn)微菜略的庭供過寨于求久供應(yīng)煌變化套不大仇，成頁交出己現(xiàn)明秀顯減稀少，茫供求礙關(guān)系押失衡蛋成交另量全院面下垃調(diào)，薯明顯司的供即大于踐求班價表階現(xiàn)鋼價格化繼續(xù)鄉(xiāng)持續(xù)庸上漲簽，降礦價打濟折效豐果明辜顯辨價格惱出現(xiàn)脂小幅風下調(diào)旦，降梅價打險折效漂果明浴顯開價格付明顯惡下跌均，項塵目降金價對逃市場港促進鐮作用傍最為濁明顯抽調(diào)整求持續(xù)愈時間恰3-柄5個崖月戰(zhàn)6-榜8個屢月邊8-冷24委個月惠目前歐南山播區(qū)莖TO貌P毀類市殘場處采于屠輕頁度調(diào)姨整期井，襯價格宅下調(diào)遍不大及，但御成交掠量蠢持續(xù)盡走低御，觀惰望情灘緒仍勻然比砌較嚴所重。責在市犧場價胳格普盲遍出訪現(xiàn)大濁幅度您下降特的情脂況下協(xié)，T鋸OP核系列諸產(chǎn)品壞目前屬主要糖采用崗走形師象路亡線的銹營銷裂手段創(chuàng)增強啟老客時戶以碼及市磨場的惹信心潛。鐵南山寶區(qū)T胃OP尊類的磁價格烈逆勢外堅挺紛將給幟與觀億望客凍戶信盞心，闊未來麥市場鳴走出達觀望針情緒自后，讀成交欺量會偽緩慢始回升財，彼市場錘將先乳于整餐個深怕圳房裳地產(chǎn)警市場泊回暖省。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”出臺，市場受到影響不大排新政藍出臺找后蹤，陜南山恨區(qū)T販OP忌系列腳產(chǎn)品余成交退量出銷現(xiàn)壟較大心降幅軋，價撈格蕉也出陶現(xiàn)一牌定幅殼度的棗波動糧，在原3月絹全市川的價茅格調(diào)伍整中盲，T跨OP濫系列密產(chǎn)品撐并未番出現(xiàn)鳳較大盈價格汁波動臣。雖繭然目駕前市當場形郵勢冷剖淡，巴但由衡于產(chǎn)爽品的農(nóng)稀缺垮性，沈未來睡TO款P系雕列產(chǎn)找品市燭場前延景良怪好。殲價格箭將在碼一段注時間搬內(nèi)高掀位橫租盤調(diào)縮整，棕未來園平穩(wěn)吵上升籍。柱2.雀4槍鹽田羅區(qū)畫鹽田工區(qū)片耕區(qū)面錫積與逆羅湖臭區(qū)相堅當，算但是蚊該區(qū)繼離傳鑒統(tǒng)的址市區(qū)邊距離籌遠，磨山體批攔阻麻，交面通和勻配套疊設(shè)施傾跟不少上，捐鹽田旨雖是鈔市區(qū)郊，但子在客懸戶心俗理上區(qū)等同絡(luò)于關(guān)泉外，逮所以坡該片扎區(qū)的尾居住仿氛圍肺較差井，主羊要都它是用再于度哄假休愈閑用歸途。薯目前拜鹽田仍片區(qū)怕的新仰盤供帖應(yīng)數(shù)熟量不時是很鵝大，耗但者足以牙滿足粱鹽田策當?shù)仡D市場否的需法求。菠一直捎以來氧，賊該雹區(qū)域變的耐供銷捐規(guī)模陜?yōu)槿徥凶钆K低，宮市場找不是劃很活拍躍。蕉07涉年跟賀隨整在體走收勢市貿(mào)場短項期活現(xiàn)躍，福調(diào)控薄政策阻之后拍，銷燙售量閉回歸尊到0浙6年標平均談水平擾。域目前梢，制蟻約鹽蒼田房醋地產(chǎn)只業(yè)發(fā)勁展的宜一個傾重要剝因素跳就是憑交通座問題機，而隸第二修通道從的開喜通，司將大河大縮秒短與腰市中爆心的迫距離煌，在塞很大錄程度伐上解位決交疤通問諸題。層同時炊，第撿二通露道的釀開通悼還將添加大渾鹽田墨與深寫圳其淘他各漸區(qū)的初聯(lián)系圖，將貫為管區(qū)域農(nóng)樓盤鉛帶來沫新的趨消費猾群體芝，促霸進整她體樓描市的秩發(fā)展芳。男2.任1.童1致金色般類插研究甚樣本貞選擇緞選取襲以下財8個塌項目層作為辮研究洲樣本無。三序號漢系列縣品類曠項目左名稱巨開盤喚時間弊1梅金色門G3爬和亨卻中心它廣場好20丟06蝕-0撤1-捆12袍2先金色饅G3詢東部緊翠海馬軒約20覺06殲-0遍9-倚18銅3術(shù)金色鉛G2睜桐林別花園塑20紗07住-0脫1-鐮28筆4陡金色殺G3跨裕達幸華庭唇20矮07苗-0令2-樸02蘋5維金色谷G3闖海濱耳假日睜雅居炊20胡07脾-0劍7-辯14敗6拜金色笛G3貸花樣翠年花壁港吧20墳07莫-1娛1-醒25屢7阿金色勻G2綿藍郡哭廣場狹20閣07宋-1銜2-菠16昆8蔬金色暖G3謹金水帽灣御蕉園封20坊08廣-0音1-場16漫樣本督的供便應(yīng)、別需求救、價越格擺系列秋品類予項目嗚名稱礦開盤茶時間貍累計膏成交漲累計吉供應(yīng)陸均價目銷售季率榨金色德G3詢和亨閣中心浩廣場解20饅06洞-0椒1-汽12遍36恨91億5套36劃91瓦5盞52朱06隙鵝10燥0.等00蠢%蛛金色室G3裂東部叔翠海紛軒莫20勾06填-0單9-悅18愉19切06晴9市19哨06吧9殿71掛69彩音10呈0.晃00蜘%特金色綱G2升桐林賞花園余20佳07鹿-0盾1-刪28填39舌16籮1精39訊57激4總13愚57警9靠98踏.9長6%倉金色于G3刺裕達遲華庭嫌20繪07窩-0勾2-曠02壘24遠36撲5什24輔36馬5權(quán)68候09耀前10戒0.規(guī)00到%它金色授G3覆海濱倡假日廢雅居繪20夜07互-0拾7-雄14絡(luò)13絡(luò)61燦0副13適85納1廉15繭47犬4蓬98咐.2剩6%撕金色評G3糧花樣泊年花箭港離20黃07盲-1財1-躁25新11姿22驚艙20熊00債8臺10烏49辦4烘5.展61歇%刪金色柏G2猛藍郡邪廣場隸20煌07市-1蜻2-律16圍15全16廢2株11涌15半87率敬25按73新9羞13齡.5耀9%剩金色仆G3謀金水跨灣御學園罰20械08裕-0忽1-單16開30診95宇血29鄰86待6詞10若57秒8賢10抓.3悲6%擋鹽田跪區(qū)0時6年衣至0盲7年閃上半劇年此邪品類堪市場汁銷售曠情況堆良好成，射07濟年下字半年抱調(diào)控獄后銷閣售率數(shù)大降源。乓鹽田頑區(qū)近愈五年腫每年畜的商蠢品住代宅銷碑售面可積變駛化不柴大，補近兩奮年供舟給量沫增多匪，但控是銷剩售卻陰沒有芽上漲潔，主汗要是更由于鉗鹽田仿區(qū)交琴通不佳便，催目前愧的居稱住氛典圍不融太濃國厚踐，氧預(yù)計棄未來剩鹽田碎區(qū)市違場金遲色系滿列產(chǎn)談品的櫻市場杰供銷攝售情疏況短濱期內(nèi)警不會屆放大區(qū)。黃鹽田益區(qū)的壽累計圍供應(yīng)煎量襯在上臉漲，妖但銷抬售量些滯后秤，弄在0冠7年霧1、欣2季帖度的靈銷售娘小幅若放量腦后銷歷售一課直未敏見起散色，動總體供來說喊供大薪于求穿，籮供求貨壓力允較茫大。栽鹽田痰區(qū)金腔色系眼列產(chǎn)宇品年良供需再規(guī)模伐較小晉，整甜體供逆大于竿求，米市場玩承接衡能力節(jié)較弱趕，需盟求由昨于受爬07里年第醫(yī)三季慮度的扎政策某打壓圍，加滿上0山7年概價格堡的跟包風上限漲，刺市場勝更加竟不活奏躍。首未來障市場飛回暖吹時間望較長搶，但棒市場格總體吊規(guī)模灣不會拼放大犁。隱鹽田趕區(qū)金桿色系數(shù)列產(chǎn)蟲品需幫求的制不旺乖盛的介主要跡原因搜，是州由于午區(qū)內(nèi)彩需求淺量不訊大，避外區(qū)順只能初導入泛高端決需求夠，加上上目忌前整扎體市調(diào)場低晨迷所好造成淋。鹽認田區(qū)罷房地跪產(chǎn)市瞇場處兩于發(fā)腫展的漠早中強期階抵段，居未來相此類相市場板的培當育還斯需要固較長嘴時日冠，銷螺售及老價格肢會隨她著整傲體大排勢森及交脅通的嚇改善臨長期北看好拋。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期沙鹽田拜區(qū)此違品類區(qū)市場慰的銷奏售呈丙現(xiàn)出樸小波聞浪形坐，在濕07側(cè)年1丸、2叨季度寧達到瘡上一奸輪波家峰，秋金色竟系列或產(chǎn)品鍛單價份水平爺在0遷7年學4季堤度之認前是鞋單邊照上揚悶態(tài)勢嗽，在部07當年4技季度鏈出現(xiàn)舊拐點年。壺鹽田埋區(qū)此張類產(chǎn)翻品的座總體傷供求命量不松高，魚07閑年9牛月調(diào)孝控政凡策出腸臺后俘此類疼產(chǎn)品屑雖然黎價格芒仍上指升但莖季度擦交易御量最腎低減已至丘50妥00厭平方地米雪左右綁，未震來鹽外田區(qū)北此類秋市場賀走出墳調(diào)整卵的時孫間較批長，胳成交慚量即移使回兩升總價絕對赴值哈也殘不大割。濤未來平市場睛趨勢典研究寶鹽田獵區(qū)金寶色系短列的孤供應(yīng)京、需收求、啄價格價走勢雁端目前醬鹽田晉區(qū)此捷品類文市場館處于苦深度腦調(diào)整丹期，瓦市場娃本來碑的遞消化沿能力控有限叨，投甚資者回又迫位于政頭策壓悠力退穩(wěn)場。日未來乘此品城類的抵市場會后續(xù)蛋供應(yīng)炒市場嫩供過仙于求踏的現(xiàn)侄狀蝦，憑將伏在覆短時災(zāi)間內(nèi)具不會獎改變售。未忽來需鬧求將龍在橫陣盤調(diào)裳整后寬緩慢碰上升嚴，未敞來隨債著第右二通敞道的界開通鋸交通駁改善勾引進捐其他器區(qū)域沾的客困戶丹，成天交量繭將回禮升。懼目前廈市場縱回暖飲仍需模時日置，回打暖將志遲至計08惡年末蚊或0豆9年嘆上半燈年。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場政策出臺，將市場推向最頂端“國六條第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場政策出臺，將市場推向最頂端“國六條”出臺，市場受到影響不大限制外商投資，但市場繼續(xù)走好遠以往甘政策內(nèi)出臺饞對筍深圳典房地哪產(chǎn)市漠場影嬌響持假續(xù)時正間不身長，僅07倚年植第二鍬套貸終款提桌高貸挽款利潮率政錄策影通響慌相對登深遠蝦，甜對成蝴交量撿本就翻不大遵的鹽膚田區(qū)奉影響略較大貢，1梯0月斯、1殺1月限、1三2月環(huán)成交臂極低至，1車0月隱更是肚0成春交，姑調(diào)整煮仍將騰持續(xù)尺一段炊時間食，未童來此摩品類嘗產(chǎn)品群的價謠格將纖呈現(xiàn)財下行筍的趨弱勢，星成交長量回格復到咽每松月襲1削萬平昏方米陷以上激價格游尚能頭企穩(wěn)爐。策b)表對萬末科項貫?zāi)繋Э紒淼娘湙C遇兵與挑利戰(zhàn)后殘堤萬科筐在鹽酒田區(qū)犯項目眠為東儀海岸令，定怖位為案高檔郵項目挑，東危海岸歸的景鐮觀及助建筑警品質(zhì)炒優(yōu)勢族與金夫色系償產(chǎn)品果間的弊可替錄代性踩不強甜。蓄2.嚷1.昨1勸四季崖類取研究黑樣本牽選擇找選取俯以下研5個次項目婦作為喝研究畜樣本努。尚序號煩系列跟品類糊項目富名稱乒開盤畏時間調(diào)1印四季娛T2烤云頂頌天海惹花園爽20殺06脆-0現(xiàn)3-外22逃2蓮四季匙T2赴優(yōu)品心藝墅捷雅居暴20豬06武-0朱8-申08挪3爽四季且T2棟泊岸姑雅苑貫20聚06籍-0塔8-探09蔑4掠四季木T2疫湖心蝕島公周寓榆20登06肌-0搞9-變20仰5黨四季燦T2展中海燭半山癥溪谷傷20篩07婚-0奏7-破07筑樣本史的供再應(yīng)、卡需求輝、價湖格妹系列甜品類默項目益名稱好開盤票時間泥累計講成交臟累計既供應(yīng)釘均價夏銷售身率廉四季驗T2嗽云頂穿天海究花園儀20錯06光-0訴3-探22掌29饑32汪7已31銹34裂0舌98絞90多估93謀.5俯8%紋四季獸T2設(shè)優(yōu)品艇藝墅恒雅居縫20極06即-0績8-襪08淹19械37林4月19爬64薯4亭90丙02怨射98神.6也3%呢四季照T2泥泊岸塞雅苑務(wù)20功06憑-0享8-受09席35溉93旁2丈41屋41釣2腦15科03饑6勤86惡.7受7%迫四季堪T2游湖心今島公務(wù)寓汁20田06欠-0耳9-準20著14崇07竟8榨14宰07舍8圖12忘85森2菌10短0.似00鍬%攤四季訓T2爪中海善半山罷溪谷艘20戀07簡-0壺7-澤07記26繳82斑4誤49敗71鑄6女15串60蛋0包53恨.9衛(wèi)5%訂鹽田智區(qū)具頓有較諸好的娘山海堅自然搞資源既，四瀉季類溉產(chǎn)品弟均具縮有景剛觀和拿低密紋度優(yōu)燒勢，中對其虧他區(qū)銀域的唇客戶堅具有腰一定默的吸也引力晴。0煤6年田以來柜市場菊上此鄉(xiāng)類產(chǎn)奧品供稠應(yīng)整磨體較脆少，蔽市場拒銷售楚情況哭良好成，褲07卵年年迷中推采出的壤半山僚溪谷難因價紛位較院高交像通較肉為不氧便，妙恰逢筍政策扯調(diào)整報，額因此夫銷售柏率一坐般。昆鹽田畜區(qū)交灣通不行便，肅優(yōu)勢權(quán)用地護不多遍，思目前劣的居特住氛懶圍不黨太濃日厚貴。溝07溪年僅批有半撈山溪灰谷一權(quán)個項推目供沙應(yīng)，適預(yù)計鄉(xiāng)未來墻鹽田錘區(qū)市怖場四豎季系除列產(chǎn)欄品的翅市場貼供應(yīng)館不會更放大致。盾鹽田有區(qū)好四季式系列趁的縫累計斧供句求恢量民在較旬為合位理的榨水平傅，供僑略大幻于求望，偉總體婚來說守供求指壓力彎不燃大。珍鹽田汽區(qū)四槍季系碧列產(chǎn)嚴品年彼供需衰規(guī)模越不大昂，由醒于產(chǎn)榨品有躺資源屬優(yōu)勢倦市場作承接篇能力舅較好綱，需說求由首于受培07睬年第牽三季丸度的登政策竹打壓叛，加扔上0兵7年升價格切的跟掀風上猛漲，努并且罪供應(yīng)萍有限后，只志有1薪個項率目推壓出，貞市場云不活執(zhí)躍。倍由于吃交通披原因站，燙未來搏市場鉤較市寄內(nèi)其安他區(qū)翁域回右暖時規(guī)間長凝。宵鹽田粘區(qū)四再季系附列產(chǎn)劉品需塌求不而旺盛捉的主盞要原宇因是巨由于紙區(qū)位弄，四表季系驅(qū)列由讀于山劇景海須景的展資源知優(yōu)勢毒不可翅替代化，交胸通改磁善后幫將從齊外區(qū)陪導入演中高穩(wěn)端需蟲求。終鹽田怎區(qū)房域地產(chǎn)孔市場塔雖然越處于威發(fā)展估的早織中期歡階段板，賓但軍未來唉此類藥市場剛的產(chǎn)燙品缺供應(yīng)靈有限旬，對目前栗價格頓較高甚，面偷臨回逃調(diào)壓煤力塔。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期棄鹽田區(qū)區(qū)此彎品類陜市場他的銷君售呈陵現(xiàn)出竿小波升浪形戶，在聯(lián)06牲年4惰季度版達到附上一承輪波洽峰，餅四季住系列諒產(chǎn)品膜單價局水平侮在0透7年每4季拉度之恨前是制單邊典上揚踏態(tài)勢卷，在交08冒年1添季度柏出現(xiàn)閃拐點裂且寄下降續(xù)幅度游較大源，主丙要是嶼由于蹄半山染溪谷笨面臨虹整體端市場咐的回郵調(diào)趨劈勢，偉調(diào)低漢價格超。童鹽田丈區(qū)此循類產(chǎn)途品相愿對市朱內(nèi)其層他區(qū)木的總印體供沿求量帝不高紛，0廣7年孫9月桿調(diào)控回政策進出臺粥后此悉類產(chǎn)挺品雖腎然價軍格仍獲上升搬，少但季教度交衡易量紋最低洲減至音93緒00槍平方佩米及左右馬，省價格鳥因為曾低銷村售量盯而無菠法支想撐，歌因而態(tài)回調(diào)炊幅度懶較大福。未叼來鹽遇田區(qū)敗此類抓市場噸走出捆調(diào)整克的時塵間較嫂長，昨但隨需著第查二通年