物業(yè)管理法規(guī)（第3版）PPT高職完整全套教學(xué)課件

物業(yè)管理法規(guī)(第三版)單擊此處添加標(biāo)題文字全套PPT課件目錄Page

2第一單元法及物業(yè)管理立法第二單元物業(yè)管理法律關(guān)系第三單元物業(yè)權(quán)屬法律制度第四單元前期物業(yè)管理法律制度第五單元業(yè)主自治法律制度第六單元物業(yè)服務(wù)合同第七單元物業(yè)收費(fèi)法律制度第八單元物業(yè)管理糾紛與處理第九單元物業(yè)交易法律制度第十單元物業(yè)管理法律責(zé)任Page

3第一單元法及物業(yè)管理立法了解法及法律的基本知識(shí);了解物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程,以及國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理法律的產(chǎn)生和發(fā)展過(guò)程。技能目標(biāo)了解并掌握法律規(guī)范,學(xué)會(huì)分析在物業(yè)管理過(guò)程中的法律行為與法律結(jié)果之間的因果關(guān)系。知識(shí)目標(biāo)Page

4第一單元法及物業(yè)管理立法模塊一法及法律模塊二物業(yè)管理立法Page

5模塊一法及法律案例導(dǎo)學(xué)某日,某城市花園北門的保安人員在檢查進(jìn)小區(qū)車輛時(shí),發(fā)現(xiàn)某車輛上裝載的107膠時(shí)有灑落,隨后保安進(jìn)行了清除。當(dāng)晚下雨,次日下午1時(shí),業(yè)主孫某(73歲)行至該坡道處,腳踩到未清除干凈的107膠摔倒,遂被送到醫(yī)院進(jìn)行治療。醫(yī)院診斷業(yè)主孫某損傷系“頸椎外傷,脊髓損傷伴不全癱”,確定為四級(jí)傷殘。試問(wèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?模塊一法及法律一、法的概念、本質(zhì)和特征(一)法的概念(二)法的本質(zhì)(三)法的特征1.法是調(diào)整人的行為的社會(huì)規(guī)范2.法是國(guó)家制定或認(rèn)可的社會(huì)規(guī)范3.法是規(guī)定權(quán)利和義務(wù)的社會(huì)規(guī)范4.法是由國(guó)家保證實(shí)施的社會(huì)規(guī)范Page

6模塊一法及法律二、法的分類(一)公法與私法(二)成文法與不成文法(三)實(shí)體法與程序法(四)國(guó)內(nèi)法與國(guó)際法(五)一般法與特別法Page

7模塊一法及法律三、法的作用

(一)指引作用(二)評(píng)價(jià)作用(三)教育作用(四)預(yù)測(cè)作用(五)強(qiáng)制作用Page

8模塊一法及法律五、法律規(guī)范(一)法律規(guī)范的概念(二)法律規(guī)范的種類1.授權(quán)性規(guī)范、義務(wù)性規(guī)范和禁止性規(guī)范(調(diào)整方式不同)2.強(qiáng)制性規(guī)范和任意性規(guī)范(強(qiáng)制性程度不同以)Page

9模塊一法及法律六、法律責(zé)任(一)法律責(zé)任的含義(二)法律責(zé)任的特點(diǎn)(1)法律責(zé)任首先表示一種因違反法律上的義務(wù)(包括違約等)關(guān)系而形成的責(zé)任關(guān)系,它是以法律義務(wù)的存在為前提的。(2)法律責(zé)任為一種責(zé)任方式,即承擔(dān)不利后果。(3)法律責(zé)任具有內(nèi)在邏輯性,即存在前因與后果的邏輯關(guān)系。(4)法律責(zé)任的追究是由國(guó)家強(qiáng)制力實(shí)施的。Page

10模塊一法及法律六、法律責(zé)任(三)法律責(zé)任的分類(1)民事責(zé)任是指由于違反民事法律、違約或者由于民法規(guī)定所應(yīng)承擔(dān)的一種法律責(zé)任。(2)刑事責(zé)任是指行為人因其犯罪行為所必須承受的,由司法機(jī)關(guān)代表國(guó)家所確定的法律后果。(3)行政責(zé)任是指因違反行政法規(guī)定而應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。(4)國(guó)家賠償責(zé)任是指在國(guó)家機(jī)關(guān)行使公權(quán)力時(shí),由于國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)所引起的由國(guó)家作為承擔(dān)主體的賠償責(zé)任。Page

11模塊一法及法律六、法律責(zé)任(四)法律責(zé)任的構(gòu)成要件1.主體2.過(guò)錯(cuò)3.違法行為4.損害事實(shí)5.因果關(guān)系Page

12模塊一法及法律七、歸責(zé)與免責(zé)(一)歸責(zé)1.責(zé)任法定原則2.因果聯(lián)系原則3.責(zé)任相稱原則4.責(zé)任自負(fù)原則(二)免責(zé)免責(zé)是指行為人實(shí)施了違法行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任,但由于法律的特別規(guī)定,可以部分或全部免除其法律責(zé)任,即不實(shí)際承擔(dān)法律責(zé)任。免責(zé)的主要情形有:時(shí)效免責(zé);不訴免責(zé);自首、立功免責(zé)。Page

13模塊一法及法律七、歸責(zé)與免責(zé)(一)歸責(zé)1.責(zé)任法定原則2.因果聯(lián)系原則3.責(zé)任相稱原則4.責(zé)任自負(fù)原則(二)免責(zé)免責(zé)是指行為人實(shí)施了違法行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任,但由于法律的特別規(guī)定,可以部分或全部免除其法律責(zé)任,即不實(shí)際承擔(dān)法律責(zé)任。免責(zé)的主要情形有:時(shí)效免責(zé);不訴免責(zé);自首、立功免責(zé)。Page

14模塊一法及法律八、法律責(zé)任的種類(一)民事法律責(zé)任停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失、消除影響、恢復(fù)名譽(yù)、賠禮道歉等。(二)行政法律責(zé)任(1)行政處罰包括:警告、罰款、沒(méi)收違法所得、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或吊銷許可證、暫扣或吊銷執(zhí)照、行政拘留等。(2)行政處分包括:警告、記過(guò)、降級(jí)、降薪、撤職、留用察看、開(kāi)除等。(三)刑事法律責(zé)任(1)主刑包括:管制、拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑、死刑。(2)附加刑包括:罰金、剝奪政治權(quán)利、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。Page

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16模塊二物業(yè)管理立法案例導(dǎo)學(xué)某小區(qū)有一片敞開(kāi)式花園綠地。綠地上亭柵多姿,曲徑通幽,池水泛光,花木含情。春、夏、秋的傍晚時(shí)分,不少業(yè)主都喜歡帶著孩子在這里穿行、坐臥、嬉戲,導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不反復(fù)重植,這成為小區(qū)管理中的一個(gè)難題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)想了許多辦法,都未奏效。之后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓寬思路,采取了教、管、疏相結(jié)合的新招數(shù),效果明顯。評(píng)析:克服人們的劣習(xí),宣傳教育工作必不可少,以宣傳教育為主,輔之以管。既要講道理,使之不想,又要有相關(guān)的強(qiáng)有力的措施,使之不能、不敢。久而久之,劣習(xí)得到糾正,良習(xí)成了自然。模塊二物業(yè)管理立法一、物業(yè)的概念及法律屬性(一)物業(yè)的概念(二)物業(yè)的法律屬性1.不動(dòng)產(chǎn)性2.專有性3.使用的長(zhǎng)期性4.法律與政策制約性5.經(jīng)營(yíng)性與服務(wù)性Page

17模塊二物業(yè)管理立法二、國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理立法(一)國(guó)外物業(yè)管理立法(1)以建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法為軸心,形成關(guān)于多層高層樓宇和住宅區(qū)的物業(yè)管理多種立法模式。(2)在以法律明確區(qū)分所有建筑物財(cái)產(chǎn)權(quán)中的專有權(quán)和共有權(quán)的同時(shí),確立業(yè)主們對(duì)區(qū)分所有建筑物及附屬物涉及公用部分和公共利益事務(wù)的共管權(quán),亦即業(yè)主管理團(tuán)體的成員權(quán)。(3)通過(guò)適時(shí)的立法修正和完善,對(duì)于區(qū)分所有物業(yè)的管理之組織和操作體制,特別是住宅樓宇類物業(yè)的業(yè)主團(tuán)體自治管理和托管運(yùn)作方式作出了較為詳細(xì)周全的規(guī)定。(4)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)這一概念,各國(guó)基于不同的法律理念產(chǎn)生了不同的認(rèn)識(shí)和諸如Page

18模塊二物業(yè)管理立法二、國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理立法(二)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理立法1.房地產(chǎn)方面的立法2.物業(yè)管理綜合立法實(shí)踐3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的立法4.專項(xiàng)物業(yè)管理的立法實(shí)踐5.物業(yè)管理招投標(biāo)的立法6.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的立法7.住宅維修基金管理的立法Page

19模塊二物業(yè)管理立法二、國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理立法(三)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理立法主要特點(diǎn)1.實(shí)踐先行,立法跟進(jìn)較慢2.住宅區(qū)物業(yè)管理先行,非居住物業(yè)管理立法有待充實(shí)3.物業(yè)管理體現(xiàn)中國(guó)特色,法理創(chuàng)新還需努力Page

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21實(shí)訓(xùn)任務(wù)實(shí)訓(xùn)目的(1)了解物業(yè)管理小區(qū)在管理過(guò)程中涉及的主要法律問(wèn)題;(2)熟悉物業(yè)管理過(guò)程中主體之間存在的主要法律關(guān)系;(3)學(xué)會(huì)處理在物業(yè)管理過(guò)程中存在的矛盾和糾紛。實(shí)訓(xùn)內(nèi)容到某小區(qū)收集1~2個(gè)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生法律糾紛的真實(shí)案例。實(shí)訓(xùn)要求(1)分析業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生法律糾紛的原因;(2)找出糾紛主體之間的主要法律關(guān)系;(3)提出解決的辦法或者意見(jiàn)。Page

22第二單元物業(yè)管理法律關(guān)系了解并掌握物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體與內(nèi)容,以及物業(yè)管理法律關(guān)系的主體之間存在的主要法律關(guān)系;熟悉并知曉物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅的條件。技能目標(biāo)能運(yùn)用掌握的物業(yè)管理法律關(guān)系的主體之間存在的主要法律關(guān)系分析、解決物業(yè)管理過(guò)程中的實(shí)際案例。知識(shí)目標(biāo)Page

23第二單元物業(yè)管理法律關(guān)系模塊一物業(yè)管理法律關(guān)系概述1模塊二物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅2模塊三物業(yè)管理法律關(guān)系實(shí)務(wù)3Page

24模塊一物業(yè)管理法律關(guān)系概述案例導(dǎo)學(xué)2007年6月,李先生以105.2萬(wàn)元購(gòu)買了一套商品房別墅,面積為200.4平方米,并進(jìn)行了豪華裝修,花費(fèi)近50萬(wàn)元,同時(shí)還買了家具及日常生活用品。同年8月份,喜氣洋洋的一家人正準(zhǔn)備喬遷新居,誰(shuí)知裝飾一新的房子被水泡了。此后,該套商品房因長(zhǎng)期漏水、經(jīng)常污水回流無(wú)法居住。由于房屋長(zhǎng)期潮濕,致使電路不通。2008年,李先生找來(lái)專家檢測(cè),發(fā)現(xiàn)房子漏水、污水回流是因?yàn)槲菝媾潘团潘艿涝O(shè)計(jì)不合理。李先生因此拒交物業(yè)管理費(fèi)。管理該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)于2008年9月將李先生告上法庭。法院根據(jù)我國(guó)《合同法》第八條規(guī)定:依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護(hù)。試問(wèn)此案涉及幾個(gè)法律關(guān)系?應(yīng)如何處理?模塊一物業(yè)管理法律關(guān)系概述一、法律關(guān)系的含義及特征其一,以法律規(guī)范存在為前提;其二,以權(quán)利與義務(wù)為內(nèi)容;其三,以國(guó)家強(qiáng)制力為保障。二、物業(yè)管理法律關(guān)系的含義及特征其一,法律關(guān)系存在于物業(yè)管理和服務(wù)中;其二,主體僅限于物業(yè)管理和服務(wù)過(guò)程中的自然人、法人和其他組織Page

25模塊一物業(yè)管理法律關(guān)系概述三、物業(yè)管理法律關(guān)系的要素(一)物業(yè)管理法律關(guān)系的主體1.業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)2.非業(yè)主使用人(承租人)3.開(kāi)發(fā)商4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)5.行政管理部門6.其他相關(guān)機(jī)構(gòu)Page

26模塊一物業(yè)管理法律關(guān)系概述三、物業(yè)管理法律關(guān)系的要素(二)物業(yè)管理法律關(guān)系的客體1.物2.行為3.非物質(zhì)財(cái)富(三)物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容Page

27模塊一物業(yè)管理法律關(guān)系概述四、物業(yè)管理基本法律關(guān)系(一)業(yè)主之間的法律關(guān)系(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的法律關(guān)系(三)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系(四)供水、供電等單位與業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)三者之間的法律關(guān)系(五)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系Page

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29五、案例分析案例2—1案例2—3案例2—2案例2—4案例2—5Page

30模塊二物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅案例導(dǎo)學(xué)甲在某市某胡同某號(hào)院有私房9間。乙系甲的同院鄰居,在該院也有私房2間。從2006年起,乙租住甲北房最西兩間,并從西起第一間門前向南1.1米處自建一個(gè)8平方米廚房。當(dāng)時(shí)雙方均無(wú)異議。2008年5月,乙退還甲的兩間私房,搬至一居民小區(qū)居住。乙在該院內(nèi)的兩間私房由其女兒丙一家三口居住,原自建小廚房也由丙繼續(xù)使用。乙搬出后,甲即要求乙、丙拆除自建廚房,以免影響房屋的通風(fēng)采光,雙方對(duì)此意見(jiàn)不一而發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。2009年6月,甲以乙、丙為被告訴到區(qū)法院,要求乙、丙拆除自建房,排除妨礙。乙、丙以自建房仍需繼續(xù)使用為由,拒絕拆除。試問(wèn)此案涉及哪幾個(gè)法律規(guī)范?應(yīng)如何處理?模塊二物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅一、物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的前提條件(1)法律規(guī)范,即法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的法律依據(jù);(2)主體,即權(quán)利的享有者與義務(wù)的承擔(dān)者;(3)法律事實(shí),即出現(xiàn)法律規(guī)范所假定的那種情況。Page

31模塊二物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅二、物業(yè)管理法律事實(shí)的種類(一)行為和事件(二)肯定和否定的物業(yè)管理法律事實(shí)(三)一次性作用和連續(xù)作用的物業(yè)管理法律事實(shí)(四)單一的物業(yè)管理法律事實(shí)和事實(shí)構(gòu)成Page

32模塊二物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅三、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生四、物業(yè)管理法律關(guān)系的變更五、物業(yè)管理法律關(guān)系的消滅(1)主體資格的喪失,如物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照,喪失了主體資格,從而使原有的合同法律關(guān)系宣告終結(jié);(2)客體的滅失,如大地震造成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)毀損。Page

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34模塊三物業(yè)管理法律關(guān)系實(shí)務(wù)案例導(dǎo)學(xué)2013年7月,某住宅小區(qū)的業(yè)主張某住在老式混合結(jié)構(gòu)樓房的底層,樓上一業(yè)主宋某安裝了一部分離式空調(diào)。由于空調(diào)機(jī)長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)轉(zhuǎn),冷凝器出水像雨一樣滴下,濺得四處都是,底層院落無(wú)法曬衣,同時(shí)晚上滴水聲擾得張某一家老小無(wú)法休息。張某找到宋某,希望解決此問(wèn)題,卻遭到拒絕,張某非常氣憤,于是找到了物業(yè)服務(wù)企業(yè),要求其處理,并稱其未盡到管理職責(zé),應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。此案涉及幾種法律關(guān)系?應(yīng)如何處理?案例分析:本案涉及業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩種法律關(guān)系。Page

35一、案例分析案例2—6案例2—8案例2—7案例2—9案例2—10Page

36實(shí)訓(xùn)任務(wù)實(shí)訓(xùn)目的(1)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)經(jīng)常遇到的主要法律問(wèn)題;(2)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系;(3)學(xué)會(huì)處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)與業(yè)主之間存在的法律糾紛。實(shí)訓(xùn)內(nèi)容聯(lián)系一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè),進(jìn)行實(shí)地考察。實(shí)訓(xùn)要求(1)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生法律糾紛的原因;(2)分析糾紛涉及的主要法律規(guī)范;(3)找出處理這些糾紛的有關(guān)法律條文。Page

37第三單元物業(yè)權(quán)屬法律制度了解物權(quán)的基本知識(shí)、物業(yè)權(quán)屬的種類,以及土地權(quán)屬狀況和房屋權(quán)屬狀況的兩種形式。技能目標(biāo)學(xué)會(huì)辦理物業(yè)權(quán)屬登記、變更、轉(zhuǎn)讓、注銷等。知識(shí)目標(biāo)Page

38第三單元物業(yè)權(quán)屬法律制度模塊一物權(quán)和物業(yè)權(quán)屬模塊二物業(yè)權(quán)屬狀況模塊三物業(yè)權(quán)屬登記模塊四建筑物區(qū)分所有權(quán)Page

39模塊一物權(quán)和物業(yè)權(quán)屬案例導(dǎo)學(xué)殷女士在縣里有臨街房屋12間,是祖遺房產(chǎn)。殷女士是孤寡老人,長(zhǎng)期以出租房屋為生。1996年該縣糖酒公司因擴(kuò)大營(yíng)業(yè)用房,便主動(dòng)找殷女士協(xié)商要求買房,殷女士未同意。之后縣糖酒公司又提出要求典當(dāng)房屋,殷女士開(kāi)始不同意,后經(jīng)人協(xié)商,雙方達(dá)成了房屋典當(dāng)協(xié)議。協(xié)議規(guī)定:“殷女士愿將12間房屋出典給縣糖酒公司,典價(jià)8.2萬(wàn)元,典期無(wú)限,立約為憑?！彪p方在協(xié)議上簽字蓋章。2003年,縣糖酒公司在沒(méi)有征得殷女士同意的情況下,擅自拆除承典房屋。2005年,該地段因城市規(guī)劃為金融區(qū),房?jī)r(jià)猛漲。殷女士要求回贖,但雙方在三間房屋回贖價(jià)格上發(fā)生爭(zhēng)議。試問(wèn)殷女士與縣糖酒公司之間確立的是什么法律關(guān)系?請(qǐng)你談?wù)剬?duì)本案的處理意見(jiàn)。模塊一物權(quán)和物業(yè)權(quán)屬一、物權(quán)(一)物權(quán)的概念本法所稱物權(quán),是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利,包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。《物權(quán)法》所稱的物,包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。Page

40模塊一物權(quán)和物業(yè)權(quán)屬一、物權(quán)(二)物權(quán)的特征(1)物權(quán)的權(quán)利主體是特定的,而義務(wù)主體是不特定的。(2)物權(quán)是對(duì)物的直接支配權(quán),物權(quán)的客體是物。(3)物權(quán)的內(nèi)容是對(duì)物的直接管理和支配,并享受其利益。(4)物權(quán)具有排他性。(5)物權(quán)具有追及權(quán)和優(yōu)先權(quán)效力。(6)物權(quán)的設(shè)立必須公示,通常動(dòng)產(chǎn)以交付為公示,不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示Page

41模塊一物權(quán)和物業(yè)權(quán)屬一、物權(quán)(二)物權(quán)的類型1.自物權(quán)與他物權(quán)2.用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)3.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)Page

42模塊一物權(quán)和物業(yè)權(quán)屬二、物業(yè)權(quán)屬(一)物業(yè)權(quán)屬的概念物業(yè)權(quán)屬,是指物業(yè)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài),主要包括物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)。物業(yè)權(quán)屬的重點(diǎn)則是法律創(chuàng)設(shè)的物業(yè)權(quán)利在實(shí)踐活動(dòng)中主體上的歸屬,確認(rèn)權(quán)限實(shí)質(zhì)上是歸屬國(guó)家所有、集體所有、社團(tuán)所有還是個(gè)人所有,包括權(quán)利和利益。Page

43模塊一物權(quán)和物業(yè)權(quán)屬二、物業(yè)權(quán)屬(二)物業(yè)權(quán)屬的特征1.二元性2.穩(wěn)定性3.復(fù)雜性4.國(guó)家干預(yù)性(三)物業(yè)權(quán)屬的種類1.土地所有權(quán)與土地使用權(quán)2.房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)3.物業(yè)相鄰權(quán)Page

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45模塊二物業(yè)權(quán)屬狀況案例導(dǎo)學(xué)2001年姜某因刑事案件被判有期徒刑十年,姜某的妻子馮某生活困難,便把二人共有的房屋出售給王某,馮某和王某簽訂了合同,并到產(chǎn)權(quán)單位辦理過(guò)戶手續(xù),2010年姜某刑滿出獄,得知此事后委托律師起訴馮某、王某,認(rèn)為買賣合同上沒(méi)有其簽字而無(wú)效,要求王某返還房屋。試問(wèn)馮某和王某簽訂的房屋買賣合同是否有效?該案應(yīng)如何處理?模塊二物業(yè)權(quán)屬狀況一、土地權(quán)屬狀況(一)土地所有權(quán)(二)土地使用權(quán)土地使用權(quán),是指單位或者個(gè)人依法或依約定,對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用與收益的權(quán)利。土地使用權(quán)的取得方式主要有兩種:一是出讓土地使用權(quán)二是劃撥土地使用權(quán)Page

46模塊二物業(yè)權(quán)屬狀況二、房屋權(quán)屬狀況(一)房屋所有權(quán)(二)房屋使用權(quán)房屋使用權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)利。通過(guò)一定的法律契約,非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán),如房主將房屋租給他人使用。Page

47模塊二物業(yè)權(quán)屬狀況三、物業(yè)相鄰權(quán)(一)物業(yè)相鄰權(quán)的概念(二)物業(yè)相鄰權(quán)的特征(1)物業(yè)相鄰權(quán)的主體為兩個(gè)或兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人。(2)物業(yè)相鄰權(quán)的客體是相鄰物業(yè)各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)互相給予方便或接受限制所體現(xiàn)的利益,這種利益可能是財(cái)產(chǎn)利益,也可能是非財(cái)產(chǎn)利益。(3)不動(dòng)產(chǎn)在地理位置上是相鄰的。Page

48模塊二物業(yè)權(quán)屬狀況三、物業(yè)相鄰權(quán)(三)處理物業(yè)相鄰權(quán)的基本原則(四)物業(yè)相鄰權(quán)的種類(1)土地相鄰權(quán)主要包括:相鄰?fù)ㄐ袡?quán),相鄰用水、排水權(quán),相鄰管線鋪設(shè)權(quán)等。(2)建筑物相鄰權(quán)主要包括:通風(fēng)、采光和日照權(quán)等。Page

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50模塊二物業(yè)權(quán)屬狀況四、案例分析案例3—4潘大伯的煩惱案例3—2房屋轉(zhuǎn)讓定金案例3—3遺留房產(chǎn)買賣案例3—1征用塘腌嶺土地Page

51模塊三物業(yè)權(quán)屬登記案例導(dǎo)學(xué)某市M公司于2001年8月1日以出讓方式取得一宗2000平方米的國(guó)有土地使用權(quán),批準(zhǔn)用途為商業(yè),使用期限為40年,于2001年8月20日辦理了土地登記。后M公司因債務(wù)的關(guān)系,將這宗地連同房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了N貿(mào)易有限公司。試問(wèn)應(yīng)該如何辦理這宗地的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?模塊三物業(yè)權(quán)屬登記一、物業(yè)權(quán)屬登記的概念不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。二、土地權(quán)屬登記(一)土地權(quán)屬登記的概念(二)土地權(quán)屬登記的種類1.土地初始登記2.土地變更登記Page

52模塊三物業(yè)權(quán)屬登記二、土地權(quán)屬登記(三)土地權(quán)屬登記的程序1.土地登記申請(qǐng)2.地籍調(diào)查3.權(quán)屬審核4.注冊(cè)登記5.頒發(fā)土地證書(shū)Page

53模塊三物業(yè)權(quán)屬登記二、土地權(quán)屬登記(四)變更土地權(quán)屬登記的程序1.變更申請(qǐng)2.變更調(diào)查3.變更審核4.變更登記注冊(cè)、發(fā)證Page

54模塊三物業(yè)權(quán)屬登記三、房屋權(quán)屬登記(一)房屋權(quán)屬登記的概念(二)房屋權(quán)屬登記的種類1.總登記2.初始登記3.轉(zhuǎn)移登記4.變更登記5.他項(xiàng)權(quán)利登記6.注銷登記Page

55模塊三物業(yè)權(quán)屬登記三、房屋權(quán)屬登記(三)房屋權(quán)屬登記的程序1.房屋權(quán)屬登記的一般程序(1)受理登記申請(qǐng)。(2)權(quán)屬審核。(3)公告。(4)核準(zhǔn)登記,頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。Page

56模塊三物業(yè)權(quán)屬登記三、房屋權(quán)屬登記(三)房屋權(quán)屬登記的程序2.房屋權(quán)屬登記的特殊情形(1)有下列情形之一的,經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng)可以準(zhǔn)予暫緩:1)因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的。2)按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的。3)法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的。(2)有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定:1)屬于違章建筑的。2)屬于臨時(shí)建筑的。3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。Page

57模塊三物業(yè)權(quán)屬登記三、房屋權(quán)屬登記(三)房屋權(quán)屬登記的程序3.注銷登記(1)登記申請(qǐng)書(shū);(2)申請(qǐng)人身份證明;(3)房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū);(4)證明房屋所有權(quán)消滅的材料;(5)其他必要材料。Page

58模塊三物業(yè)權(quán)屬登記四、案例分析案例3—5某市A學(xué)校于2010年8月1日經(jīng)批準(zhǔn),以劃撥方式取得一宗土地的國(guó)有土地使用權(quán),批準(zhǔn)用途為教育用地,現(xiàn)A學(xué)校提出土地登記申請(qǐng),要求辦理土地登記。應(yīng)該如何辦理?在權(quán)屬審核中應(yīng)該注意什么問(wèn)題?案例3—6某市M企業(yè)以劃撥方式擁有三宗國(guó)有土地使用權(quán),用途為工業(yè)。現(xiàn)M企業(yè)進(jìn)行企業(yè)改制,擬組建N股份有限公司,現(xiàn)經(jīng)土地權(quán)屬界定、地價(jià)評(píng)估,擬訂了土地資產(chǎn)處置方案,并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn),同意以國(guó)家入股的方式處置該三宗國(guó)有土地使用權(quán)。問(wèn)土地資產(chǎn)處置后,該辦理什么手續(xù)?應(yīng)該注意什么?案例3—7一位房東將房子賣給了甲,雖然沒(méi)簽訂合同但把房子交給甲使用。不久,由于房?jī)r(jià)上漲,房東又把這套房屋賣給乙,并和乙辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。這幢房子究竟屬于誰(shuí)?乙能否要求甲騰出房子?Page

59模塊三物業(yè)權(quán)屬登記五、案例實(shí)操案例3—81991年11月23日,房屋出賣人朱某經(jīng)人介紹,將自己所有的位于市區(qū)半山路5弄5號(hào)18幢401室、面積為51.73平方米的住宅房一套以22000元的價(jià)格賣給林某,雙方簽訂房屋買賣協(xié)議一份,用復(fù)寫(xiě)紙復(fù)寫(xiě)一式三份。簽約當(dāng)天,林某即將房款2萬(wàn)元交給介紹人,介紹人再轉(zhuǎn)交給朱某,余款后由林某之妻武某交付給朱某。1993年8月林某去世。2001年8月20日,為辦理房產(chǎn)證所需,朱某與葉某簽訂房地產(chǎn)買賣契約(格式合同)一份,但葉某簽名由朱某代簽。同年9月3日,公證處為上述契約辦理公證,出具公證書(shū)。2001年9月14日,葉某之妻就訟爭(zhēng)房屋到房管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),房屋所有權(quán)人為葉某,但辦理時(shí),朱某與葉某均未到場(chǎng)。該案應(yīng)如何處理?Page

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61模塊四建筑物區(qū)分所有權(quán)案例導(dǎo)學(xué)佟某住某大廈6層,自家大門正對(duì)電梯門,每次電梯上下人,對(duì)其干擾非常大,尤其是在晚上。為減少干擾,佟某請(qǐng)人在電梯與自家大門之間的公用樓道又砌了一道墻,并安裝了一道防盜門,致使電梯門口公用樓道變窄,行人只好側(cè)身進(jìn)出電梯。6層其他住戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都勸其恢復(fù)原狀,但佟某以自己的利益受侵害為由不予理會(huì)。試問(wèn)佟某的行為是否正確?模塊四建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征(一)以對(duì)建筑物進(jìn)行區(qū)分為基礎(chǔ)(二)客體主要是建筑物,但不限于建筑物(三)權(quán)利主體是業(yè)主(四)由三項(xiàng)權(quán)利構(gòu)成Page

62模塊四建筑物區(qū)分所有權(quán)三、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容(一)專有權(quán)1.專有權(quán)的概念專有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專業(yè)部分所享有的單獨(dú)所有權(quán)。2.專有部分所有權(quán)的客體3.專有部分范圍的確定Page

63模塊四建筑物區(qū)分所有權(quán)三、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容(二)共有權(quán)1.共有權(quán)的概念2.共有部分范圍的確定(1)法定共有。(2)約定共有。3.持有份所謂持有份,是指區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主根據(jù)專有部分的面積占整個(gè)建筑物總面積的比例所確定的份額。Page

64模塊四建筑物區(qū)分所有權(quán)三、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容(三)管理權(quán)1.管理權(quán)的概念2.管理權(quán)的特點(diǎn)(1)管理權(quán)是專屬于業(yè)主的權(quán)利。(2)管理權(quán)以專有部分的所有權(quán)為基礎(chǔ)。(3)管理權(quán)是針對(duì)共有財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的權(quán)利。3.管理權(quán)的內(nèi)容Page

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66實(shí)訓(xùn)任務(wù)實(shí)訓(xùn)目的(1)讓學(xué)生掌握房屋權(quán)屬變更的基本步驟;(2)會(huì)辦理房屋權(quán)屬變更。實(shí)訓(xùn)內(nèi)容聯(lián)系一個(gè)房屋中介機(jī)構(gòu),收集一個(gè)房屋權(quán)屬變更的真實(shí)案例。實(shí)訓(xùn)要求(1)寫(xiě)出房屋權(quán)屬變更的主要環(huán)節(jié);(2)掌握房屋權(quán)屬變更手續(xù)的辦理。Page

67第四單元前期物業(yè)管理法律制度掌握前期物業(yè)管理的法律規(guī)定,熟悉前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容;掌握物業(yè)承接查驗(yàn)的法律規(guī)定,熟悉物業(yè)承接查驗(yàn)的程序。技能目標(biāo)會(huì)草擬前期物業(yè)合同、臨時(shí)管理規(guī)約,熟悉物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù),會(huì)辦理物業(yè)資料的移交等內(nèi)容。知識(shí)目標(biāo)Page

68第四單元前期物業(yè)管理法律制度模塊一前期物業(yè)管理概述模塊二前期物業(yè)服務(wù)合同模塊三物業(yè)承接查驗(yàn)Page

69模塊一前期物業(yè)管理概述案例導(dǎo)學(xué)某市某物業(yè)服務(wù)企業(yè)是某開(kāi)發(fā)商的全資子公司,承接了該開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的一個(gè)住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理。業(yè)主入住之后,對(duì)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)多次提出質(zhì)疑,而該物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次向業(yè)主大會(huì)提出該項(xiàng)目嚴(yán)重虧損,并要提高物業(yè)管理費(fèi),雙方僵持不下,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾也日益突出。試問(wèn)該案應(yīng)如何處理?給我們帶來(lái)什么啟發(fā)和思考?模塊一前期物業(yè)管理概述一、前期物業(yè)管理的概念二、前期物業(yè)管理的內(nèi)容(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)接洽有關(guān)前期物業(yè)管理委托事項(xiàng)(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定接管方案,做好競(jìng)標(biāo)準(zhǔn)備(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的承接驗(yàn)收(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理制度(五)建立與社會(huì)上有關(guān)單位、部門的聯(lián)絡(luò),構(gòu)建綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)(六)對(duì)業(yè)主入住進(jìn)行管理Page

70模塊一前期物業(yè)管理概述三、前期物業(yè)管理的特點(diǎn)(一)建設(shè)單位的主導(dǎo)性(二)業(yè)主地位的被動(dòng)性(三)合同期限的不確定性(四)監(jiān)管的必要性Page

71模塊一前期物業(yè)管理概述四、前期物業(yè)管理中應(yīng)注意的問(wèn)題(一)關(guān)于前期物業(yè)管理起止時(shí)間的認(rèn)定(1)業(yè)主入住,就需要一定的物業(yè)管理服務(wù)。(2)我國(guó)的物業(yè)管理立法明文規(guī)定,建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期服務(wù)合同約定的內(nèi)容。(3)在業(yè)主或物業(yè)使用人入住前開(kāi)始管理工作,更有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)入住用戶的了解,方便建立住戶的檔案資料,有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與住戶之間的聯(lián)系和溝通,為今后物業(yè)管理工作的開(kāi)展打好基礎(chǔ)。(二)關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題Page

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73模塊二前期物業(yè)服務(wù)合同案例導(dǎo)學(xué)某業(yè)主入住新購(gòu)房產(chǎn)后,以前期物業(yè)管理合同是與房產(chǎn)商而非與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,對(duì)其不發(fā)生效力為由,拒絕交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在多次催討不成的情況下,向法院提起訴訟,法院判決該業(yè)主按照前期物業(yè)管理合同的約定交付物業(yè)管理費(fèi)。試問(wèn)業(yè)主是否能以其未在前期物業(yè)管理合同上簽字而拒絕履行交費(fèi)的合同義務(wù)?模塊二前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念二、前期物業(yè)服務(wù)合同的特征(一)合同的過(guò)渡性(二)合同主體的不同性(三)合同的要式性Page

74模塊二前期物業(yè)服務(wù)合同三、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容(一)合同雙方與物業(yè)的基本情況(二)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量(三)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)方式(四)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)(五)物業(yè)的承接與查驗(yàn)(六)物業(yè)的使用與維護(hù)(七)專項(xiàng)維修資金(八)違約責(zé)任Page

75模塊二前期物業(yè)服務(wù)合同四、臨時(shí)管理規(guī)約(一)臨時(shí)管理規(guī)約的概念(二)臨時(shí)管理規(guī)約與管理規(guī)約的區(qū)別1.簽訂時(shí)間不同2.制定主體不同3.適用階段不同(三)臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容Page

76模塊二前期物業(yè)服務(wù)合同五、案例分析案例4—1案例4—2Page

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78模塊三物業(yè)承接查驗(yàn)案例導(dǎo)學(xué)姚女士所在的小區(qū)自開(kāi)發(fā)商撤出后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有真正履行管理義務(wù)。小區(qū)路燈等公共設(shè)施受損得不到及時(shí)解決,居民怨聲載道,開(kāi)發(fā)商卻與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互推諉。由于大多數(shù)小區(qū)業(yè)主入住前沒(méi)有查驗(yàn)小區(qū)公共部位及設(shè)施的質(zhì)量達(dá)標(biāo)情況,以至于存在質(zhì)量問(wèn)題的部分無(wú)法被發(fā)現(xiàn)并及時(shí)得到維修。作為責(zé)任主體的開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理公司遺留下來(lái)的問(wèn)題,成了小區(qū)全體業(yè)主的頭疼事。試問(wèn)案例中的問(wèn)題應(yīng)如何解決?模塊三物業(yè)承接查驗(yàn)一、物業(yè)承接查驗(yàn)概述(一)物業(yè)承接查驗(yàn)的概念(二)物業(yè)承接查驗(yàn)的法律意義Page

79模塊三物業(yè)承接查驗(yàn)二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容與程序(一)物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容1.資料驗(yàn)收2.房屋本體驗(yàn)收和房屋設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收3.共用配套設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收(二)物業(yè)承接查驗(yàn)的程序1.書(shū)面通知查驗(yàn)2.成立查驗(yàn)小組3.移交基礎(chǔ)資料4.查驗(yàn)房屋及設(shè)施設(shè)備5.限期組織修復(fù)6.簽署承接查驗(yàn)文件Page

80模塊三物業(yè)承接查驗(yàn)三、物業(yè)承接查驗(yàn)的法律依據(jù)為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為,國(guó)家制定了一系列法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn),主要包括:1997年11月23日建設(shè)部頒布的《建設(shè)住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量和加強(qiáng)住宅設(shè)計(jì)管理的若干意見(jiàn)》;1998年建設(shè)部頒發(fā)的《商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)制度的規(guī)定》;1999年6月4日建設(shè)部修訂發(fā)布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(027—1999);2000年1月30日國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等。Page

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82實(shí)訓(xùn)任務(wù)實(shí)訓(xùn)目的(1)了解新樓盤(pán)的交接與查驗(yàn)應(yīng)注意的事項(xiàng);(2)掌握新樓盤(pán)的交接與查驗(yàn)工作流程;(3)會(huì)進(jìn)行新樓盤(pán)的交接與查驗(yàn)工作。實(shí)訓(xùn)內(nèi)容參加開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司新樓盤(pán)的交接與查驗(yàn)活動(dòng)。實(shí)訓(xùn)要求(1)聯(lián)系一個(gè)新樓盤(pán);(2)參加開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)新樓盤(pán)的交接與查驗(yàn)工作。Page

83第五單元業(yè)主自治法律制度了解業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)的概念、特征;業(yè)主委員會(huì)的概念、特征以及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商及與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;掌握業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),業(yè)主大會(huì)的成立、職責(zé),業(yè)主大會(huì)會(huì)議、議事規(guī)則的法律規(guī)定;熟悉業(yè)主委員會(huì)成立的條件、職責(zé)的法律規(guī)定以及管理規(guī)約的法律規(guī)定。技能目標(biāo)能較好地組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等會(huì)議。知識(shí)目標(biāo)Page

84第五單元業(yè)主自治法律制度模塊一業(yè)主模塊二業(yè)主大會(huì)模塊三業(yè)主委員會(huì)Page

85模塊一業(yè)主案例導(dǎo)學(xué)牟先生于2013年3月購(gòu)買了某小區(qū)一套商品住房,簽訂了《商品房銷售合同》,并到房地產(chǎn)交易管理部門辦理了合同備案登記,但一直未辦理房屋所有權(quán)證。5月,牟先生將房屋出租。一年多來(lái),牟先生一直未交物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)幾次催要,牟先生稱并未取得產(chǎn)權(quán)證,也不是房屋使用人,無(wú)義務(wù)支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)備通過(guò)訴訟解決。試問(wèn)牟先生的做法對(duì)嗎?模塊一業(yè)主一、業(yè)主概述(一)業(yè)主的概念(二)業(yè)主的分類(1)按照自然屬性,可分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。(2)按照數(shù)量多少,可分單獨(dú)業(yè)主、雙方業(yè)主和多方業(yè)主。(3)按照所有權(quán)性質(zhì),可分公房業(yè)主和私房業(yè)主。Page

86模塊一業(yè)主二、業(yè)主的權(quán)利業(yè)主的權(quán)利基于其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。作為第一業(yè)主的開(kāi)發(fā)商,在其開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)未全部出售之前,還享有一些特殊權(quán)利。Page

87模塊一業(yè)主三、業(yè)主的義務(wù)業(yè)主的義務(wù)是指業(yè)主依據(jù)法律、物業(yè)服務(wù)合同的約定應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。Page

88模塊一業(yè)主四、案例分析案例5—1某小區(qū)的業(yè)主邢某入住新居后不久,發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)墻有剝落情況,而且廚房的管道和閥門也有質(zhì)量問(wèn)題,于是向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出要求協(xié)助解決,物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次協(xié)助邢某與開(kāi)發(fā)商協(xié)商處理未果,質(zhì)量問(wèn)題依舊。邢某一怒之下聯(lián)絡(luò)了幾戶有類似情況的業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)邢某和其他業(yè)主的舉動(dòng)能否得到法律的支持,為什么?邢某等的行為在法律上要承擔(dān)什么責(zé)任?Page

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90模塊二業(yè)主大會(huì)案例導(dǎo)學(xué)李某在某小區(qū)買了一套復(fù)式樓房,該小區(qū)共有20棟住房。入住半年后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知李某參加業(yè)主大會(huì)。在會(huì)上,物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人宣布,經(jīng)過(guò)本次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生第一任業(yè)主委員會(huì)。李某發(fā)現(xiàn),來(lái)開(kāi)會(huì)的業(yè)主還不到30人,按照一般的選舉慣例,至少應(yīng)該有一半業(yè)主參加大會(huì)投票產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)才能有效。李某當(dāng)場(chǎng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人提出質(zhì)詢,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)宣布此次業(yè)主大會(huì)選舉結(jié)果無(wú)效。試問(wèn)李某的要求是否合理、合法?模塊二業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主大會(huì)的成立(1)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(2)參照政府主管部門制定的示范文本,擬訂《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案);(3)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);(4)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;(5)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。Page

91模塊二業(yè)主大會(huì)二、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(2)制定和修改管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(5)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。Page

92模塊二業(yè)主大會(huì)三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議和議事規(guī)則(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方式(二)業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則1.業(yè)主代表的職責(zé)2.業(yè)主大會(huì)特定事項(xiàng)的決定權(quán)3.業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的法律效力4.業(yè)主的救濟(jì)權(quán)5.業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的形式Page

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94模塊三業(yè)主委員會(huì)案例導(dǎo)學(xué)2013年5月,某小區(qū)物業(yè)管理合同到期,該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)了專業(yè)咨詢公司做招投標(biāo)工作,向社會(huì)公開(kāi)招投標(biāo),共有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加了招投標(biāo)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)也參加了投標(biāo),最終A物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)。而原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿退出,僵持了三個(gè)月后,中標(biāo)的A物業(yè)服務(wù)企業(yè)將原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)推上被告席,要求賠償不能履行合同的經(jīng)濟(jì)損失。試問(wèn)應(yīng)如何處理本案例中的問(wèn)題?模塊三業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主委員會(huì)的概念二、業(yè)主委員會(huì)的成立、換屆與解散(一)業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合的條件(二)業(yè)主委員會(huì)的成立(三)業(yè)主委員會(huì)的換屆(四)業(yè)主委員會(huì)的解散Page

95模塊三業(yè)主委員會(huì)三、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議程序制度四、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)五、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約(一)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則1.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的制定依據(jù)2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的原則3.業(yè)主大會(huì)會(huì)議規(guī)則4.業(yè)主委員會(huì)事項(xiàng)5.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)6.《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的修訂Page

96模塊三業(yè)主委員會(huì)(二)業(yè)主公約1.業(yè)主公約的概念2.業(yè)主公約的制定依據(jù)3.業(yè)主公約中的主要權(quán)利與義務(wù)4.違約責(zé)任和違約糾紛的解決Page

97模塊三業(yè)主委員會(huì)六、案例分析案例5—2某小區(qū)的業(yè)主周某平時(shí)很熱心小區(qū)工作,在業(yè)主中人緣也很好,在一次業(yè)主代表選舉中,周某得票較多。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)以該業(yè)主不配合其開(kāi)展工作為由,認(rèn)為該業(yè)主不具備當(dāng)選資格。周某能不能當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員?案例5—3法院依照我國(guó)《行政訴訟法》第五十四條第(一)項(xiàng)的規(guī)定,參照某市房屋土地資源管理局《加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)管理若干規(guī)定》第二條第(二)項(xiàng)的規(guī)定,判決維持被告某市某區(qū)房屋土地管理局于2002年2月4日做出的頒發(fā)某市某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)證書(shū)。該案應(yīng)如何處理?Page

98模塊三業(yè)主委員會(huì)案例5—42013年10月,法院最終認(rèn)定該業(yè)委會(huì)的起訴針對(duì)的是開(kāi)發(fā)商廣告欺詐和合同違約,此案與物業(yè)管理無(wú)關(guān),故以該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不具備訴訟主體資格,無(wú)權(quán)代表業(yè)主提起商品房預(yù)售合同訴訟為由,終審裁定駁回業(yè)主委員會(huì)的起訴。該案例應(yīng)如何處理?案例5—5業(yè)主方的代理律師據(jù)此認(rèn)為,不經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)督促,物業(yè)無(wú)權(quán)起訴業(yè)主。案件在開(kāi)庭40多分鐘后被宣布休庭。該案例應(yīng)如何處理?案例5—5解決這件事的關(guān)鍵就是要做好本屆業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作。那么,應(yīng)如何做好業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作呢?Page

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100實(shí)訓(xùn)任務(wù)實(shí)訓(xùn)目的(1)了解業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的組織過(guò)程;(2)掌握業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的主要議程和會(huì)議內(nèi)容;(3)會(huì)組織召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。實(shí)訓(xùn)內(nèi)容參加一次小區(qū)組織的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。實(shí)訓(xùn)要求(1)聯(lián)系一個(gè)小區(qū);(2)協(xié)助小區(qū)組織業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)會(huì)議籌備;(3)撰寫(xiě)一份組織業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的實(shí)訓(xùn)報(bào)告。Page

101第六單元物業(yè)服務(wù)合同了解合同的基本法律知識(shí),掌握物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容、構(gòu)成要件、訂立與履行,熟悉物業(yè)服務(wù)合同的訂立程序。技能目標(biāo)能夠擬訂簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)合同,運(yùn)用法律知識(shí)解決物業(yè)服務(wù)合同履行中存在的問(wèn)題和糾紛。知識(shí)目標(biāo)Page

102第六單元物業(yè)服務(wù)合同模塊一物業(yè)服務(wù)合同概述模塊二物業(yè)服務(wù)合同的訂立、變更與解除模塊三物業(yè)服務(wù)合同法律實(shí)務(wù)Page

103模塊一物業(yè)服務(wù)合同概述案例導(dǎo)學(xué)小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱A)沒(méi)有與業(yè)主或開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。A認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的B物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱B)同意,接替B繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。雖然開(kāi)發(fā)商未與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同,后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立,也未聘用A,而是與C物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱C)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,但是在B撤走至C進(jìn)小區(qū)前,A實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù),有權(quán)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)和滯納金。業(yè)主認(rèn)為:開(kāi)發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)均未聘請(qǐng)A,也未與其簽訂合同,未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,因此A的訴訟主體資格不符,請(qǐng)求法院駁回其起訴。試問(wèn)該案應(yīng)如何處理?模塊一物業(yè)服務(wù)合同概述一、物業(yè)服務(wù)合同的概念二、物業(yè)服務(wù)合同的特征(一)主體的特定性(二)內(nèi)容的服務(wù)性(三)服務(wù)的綜合性Page

104模塊一物業(yè)服務(wù)合同概述三、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)(一)物業(yè)服務(wù)合同不是單純的委托合同(二)物業(yè)服務(wù)合同和售房合同的區(qū)別Page

105模塊一物業(yè)服務(wù)合同概述四、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容(1)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、住所。(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目。(3)物業(yè)管理事項(xiàng)及要求和標(biāo)準(zhǔn)。(4)物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用。(5)物業(yè)服務(wù)的期限。(6)違約責(zé)任。(7)合同變更、解除、終止的約定。(8)爭(zhēng)議解決方式。(9)當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。Page

106模塊一物業(yè)服務(wù)合同概述五、案例分析案例6—1試問(wèn)金先生有權(quán)拒絕與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立合同關(guān)系嗎?案例6—2物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)對(duì)業(yè)主萬(wàn)某承擔(dān)賠償責(zé)任?案例6—32010年4月,被害人家屬向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了70萬(wàn)元的索賠請(qǐng)求。4月16日,該市某區(qū)人民法院立案受理。該案應(yīng)如何處理?Page

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108模塊二物業(yè)服務(wù)合同的訂立、變更與解除案例導(dǎo)學(xué)某小區(qū)業(yè)主凌先生搬進(jìn)剛裝修好的新房不到一個(gè)月,發(fā)現(xiàn)其主臥室衛(wèi)生間的地漏冒水,三間臥室及走廊地面鋪裝的復(fù)合地板大部分被污水浸泡了,臥室門和門套的下沿也被浸泡,屋內(nèi)臭味彌漫。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疏通過(guò)程中發(fā)現(xiàn),原來(lái)阻塞部位是在該套房屋下部與樓下房屋相連的主下水管線處,阻塞物有水泥等裝修垃圾和其他生活垃圾。凌先生認(rèn)為,由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行職責(zé)給自己造成了很大的損失,故要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償,雙方幾經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成一致意見(jiàn),于是凌先生將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法院,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此次事件負(fù)責(zé),并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償更換門、門套、地板及衣柜的損失。試問(wèn)該案應(yīng)該怎么處理?模塊二物業(yè)服務(wù)合同的訂立、變更與解除一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立(一)物業(yè)服務(wù)合同訂立的含義1.要約2.承諾(二)物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則1.平等原則2.意思自治原則3.公平原則4.誠(chéng)實(shí)信用原則Page

109模塊二物業(yè)服務(wù)合同的訂立、變更與解除二、物業(yè)服務(wù)合同的變更(一)物業(yè)服務(wù)合同的轉(zhuǎn)讓(二)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的變更Page

110模塊二物業(yè)服務(wù)合同的訂立、變更與解除三、物業(yè)服務(wù)合同的解除(一)物業(yè)服務(wù)合同解除的條件(二)物業(yè)服務(wù)合同解除的法律后果1.物業(yè)服務(wù)合同解除的溯及力2.物業(yè)服務(wù)合同解除的后合同義務(wù)Page

111模塊二物業(yè)服務(wù)合同的訂立、變更與解除四、案例分析案例6—4被起訴后,有欠費(fèi)業(yè)主提出這樣的疑問(wèn):“力都有權(quán)利告我們嗎?我們還用補(bǔ)繳拖欠的物業(yè)管理費(fèi)和滯納金嗎?”請(qǐng)對(duì)此進(jìn)行分析。Page

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113模塊三物業(yè)服務(wù)合同法律實(shí)務(wù)案例導(dǎo)學(xué)2012年5月29日,楊某(甲方)與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)(乙方)簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同約定:甲方將居住小區(qū)的公共物業(yè)管理事務(wù)委托給乙方,期限為50年,每月收取公共物業(yè)服務(wù)費(fèi)25元;小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車一律進(jìn)庫(kù)或在規(guī)定的地點(diǎn)停放,摩托車每輛每月交停車費(fèi)15元。免責(zé)條款規(guī)定:第三人造成甲方人身、財(cái)產(chǎn)損害的,乙方不承擔(dān)責(zé)任。2012年8月,楊某購(gòu)買“迅龍”牌125摩托車一輛,價(jià)款8280元。2013年1月7日晚,楊某將摩托車停放在其居住的小區(qū)C1棟樓下的樓梯間,后摩托車被盜。楊某認(rèn)為摩托車被盜與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全管理義務(wù)有關(guān),該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雙方就賠償事宜協(xié)商無(wú)果,楊某遂于2013年3月1日訴至法院,要求某物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失8280元。該案例應(yīng)如何處理?模塊三物業(yè)服務(wù)合同法律實(shí)務(wù)一、案例分析案例6—5雙方就賠償事宜協(xié)商無(wú)果,楊某遂于2013年3月1日訴至法院,要求某物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失8280元。該案例應(yīng)如何處理?案例6—6最后,在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的請(qǐng)求和數(shù)百名業(yè)主的聚眾壓力下,當(dāng)?shù)卣凸矙C(jī)關(guān)出面,安排B物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入小區(qū),A物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員同時(shí)撤離。如果你是A物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人,應(yīng)如何保護(hù)自己的權(quán)益?案例6—72011年11月,原告宋某等5名業(yè)主起訴其所在小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)、某物業(yè)服務(wù)企業(yè),請(qǐng)求法院判決確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。該案應(yīng)如何處理?Page

114模塊三物業(yè)服務(wù)合同法律實(shí)務(wù)案例6—8這么好的游泳池,為什么總是開(kāi)開(kāi)停停?原因在于小區(qū)游泳池沒(méi)有拿到竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)。Page

115模塊三物業(yè)服務(wù)合同法律實(shí)務(wù)二、案例實(shí)操案例6—92011年9月,陳小姐將小區(qū)物業(yè)告上法庭。她在訴狀中稱,自己的新居早在2010年5月就已裝修完畢,但由于報(bào)警系統(tǒng)、門窗故障,加之物業(yè)管理混亂,無(wú)法提供正常維修服務(wù),致使自己推遲了半年才搬入新居,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失4.2萬(wàn)元。試問(wèn)陳小姐的要求能否得到法律支持?案例6—10在小區(qū)正式入伙之前,開(kāi)發(fā)商認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件過(guò)于苛刻,雙方無(wú)法達(dá)成一致協(xié)議,便與另一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)為此向開(kāi)發(fā)商索賠違約金25萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠償這25萬(wàn)元嗎?Page

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117實(shí)訓(xùn)任務(wù)實(shí)訓(xùn)目的(1)了解物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容;(2)掌握物業(yè)服務(wù)合同的格式。實(shí)訓(xùn)內(nèi)容擬訂一份物業(yè)服務(wù)合同。實(shí)訓(xùn)要求(1)分3~5個(gè)小組;(2)聯(lián)系一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。Page

118第七單元物業(yè)收費(fèi)法律制度了解物業(yè)收費(fèi)的原則和收費(fèi)項(xiàng)目,熟悉并掌握物業(yè)收費(fèi)法律規(guī)定。技能目標(biāo)會(huì)辦理物業(yè)收費(fèi),能運(yùn)用所掌握的法律知識(shí)解決物業(yè)收費(fèi)中的糾紛。知識(shí)目標(biāo)Page

119第七單元物業(yè)收費(fèi)法律制度模塊一物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述模塊二物業(yè)服務(wù)收費(fèi)法律規(guī)定模塊三物業(yè)專項(xiàng)維修資金Page

120模塊一物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述案例導(dǎo)學(xué)某物業(yè)服務(wù)企業(yè)從來(lái)不向業(yè)主公布收支賬目,業(yè)主戴某對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的此舉不滿,于是提議要求代表業(yè)主查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賬目,或者由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支情況進(jìn)行審計(jì)。試問(wèn)戴某的想法是否可以得到法律的支持。模塊一物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念與特征(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的特征1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)2.物業(yè)服務(wù)交費(fèi)主體是業(yè)主3.政府對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行監(jiān)管Page

121模塊一物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則(一)合理原則(二)公開(kāi)原則(三)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則Page

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123模塊二物業(yè)服務(wù)收費(fèi)法律規(guī)定案例導(dǎo)學(xué)余女士系某商場(chǎng)某商鋪的原業(yè)主,2011年2月,她順利將該商鋪轉(zhuǎn)手。不過(guò)讓她沒(méi)想到的是,同年7月,她突然收到法院的一紙傳票,原商鋪的物業(yè)服務(wù)企業(yè)居然要求她繼續(xù)支付物業(yè)管理費(fèi)。余女士萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到自家商鋪都轉(zhuǎn)手好幾個(gè)月了,自己居然還得為新業(yè)主照付物業(yè)費(fèi)。試問(wèn)該案例說(shuō)明了什么?模塊二物業(yè)服務(wù)收費(fèi)法律規(guī)定一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)與收取(一)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的確定方法1.政府指導(dǎo)價(jià)2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取方式1.包干制2.酬金制Page

124模塊二物業(yè)服務(wù)收費(fèi)法律規(guī)定二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的范圍與標(biāo)準(zhǔn)三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)對(duì)象四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的法律規(guī)定(一)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定(二)對(duì)業(yè)主交費(fèi)責(zé)任的規(guī)定(三)對(duì)于空置房收費(fèi)的規(guī)定(四)對(duì)于公共服務(wù)單位收費(fèi)的規(guī)定(五)對(duì)于業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)共用部位或共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生收入的規(guī)定(六)對(duì)于物業(yè)管理中的其他收費(fèi)規(guī)定Page

125模塊二物業(yè)服務(wù)收費(fèi)法律規(guī)定五、案例分析案例7—1某小區(qū)還有20%的房屋沒(méi)有售出,開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系密切,故雙方約定空置物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用只按其他業(yè)主收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30%交納。對(duì)此,業(yè)主意見(jiàn)很大,認(rèn)為開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為侵犯了業(yè)主的利益。請(qǐng)你分析業(yè)主的說(shuō)法是否有道理?案例7—2誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí),該住戶以維修未使用任何材料為由,拒不交費(fèi),并振振有詞地說(shuō),自己裝修完剛?cè)胱?別的樓房都有一年保修期,他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。該案例應(yīng)如何處理?Page

126模塊二物業(yè)服務(wù)收費(fèi)法律規(guī)定案例7—3為此業(yè)主投訴,稱租賃合同中已約定由非業(yè)主使用人交付物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)。該業(yè)主的說(shuō)法合理嗎?案例7—2A女士覺(jué)得很不公平:“當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意,這半年自己也沒(méi)住,怎么還要交納物業(yè)管理費(fèi)?”該案例應(yīng)如何處理?案例7—5據(jù)了解,這戶業(yè)主之所以多年來(lái)一直不交水費(fèi)、公攤電費(fèi)和物業(yè)費(fèi),是因?yàn)楫?dāng)年入住小區(qū)時(shí),她家新買的一輛捷安特自行車就在樓道里被偷了。業(yè)主認(rèn)為這是物業(yè)公司管理不到位,但多次協(xié)商均無(wú)果,業(yè)主一氣之下就拒交物業(yè)費(fèi)了。該案怎么處理?Page

127模塊二物業(yè)服務(wù)收費(fèi)法律規(guī)定六、案例實(shí)操案例7—6物業(yè)服務(wù)企業(yè)回答說(shuō),“開(kāi)發(fā)商說(shuō)的不算數(shù)”,收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定的,而開(kāi)發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交,自己無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。該案例應(yīng)如何處理?案例7—7但李某仍不聽(tīng)其解釋和勸說(shuō),堅(jiān)決拒絕交納2012年度的物業(yè)管理費(fèi)。該案例如何解決?Page

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129模塊三物業(yè)專項(xiàng)維修資金案例導(dǎo)學(xué)某大廈雨水管道垂直貫穿5層住房陽(yáng)臺(tái)板,從4層陽(yáng)臺(tái)頂部彎出墻外連通污水干管,唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實(shí)施檢修疏通,必須穿行于4層的居室,這就不可避免地會(huì)給該居室業(yè)主帶來(lái)或多或少的不便,因而許多人不愿給予配合。一次,物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)備對(duì)其中一條雨水干管進(jìn)行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系,都被業(yè)主拒之門外。維修主管又第三次登門做工作,還是沒(méi)有做通。業(yè)主認(rèn)為管道清淤非常麻煩,強(qiáng)調(diào)管理處應(yīng)當(dāng)拿出一勞永逸的方案。試問(wèn)此情況該怎么解決?模塊三物業(yè)專項(xiàng)維修資金一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的來(lái)源及歸屬二、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的運(yùn)作規(guī)則三、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用管理Page

130模塊三物業(yè)專項(xiàng)維修資金四、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和監(jiān)督(一)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理1.業(yè)主委員會(huì)的管理2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理(二)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督1.業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督2.業(yè)主的監(jiān)督3.政府的監(jiān)督Page

131模塊三物業(yè)專項(xiàng)維修資金五、案例分析案例7—8但小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)備已趨于老化,電梯困人現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,消防設(shè)備幾近癱瘓,居民投訴不斷。該案應(yīng)如何處理?案例7—9業(yè)主當(dāng)即不滿地說(shuō):“這燈管是你們不久前幫助換上的,肯定是假冒偽劣產(chǎn)品!”顯然業(yè)主對(duì)管理處提供的料具提出了質(zhì)疑,維修人員應(yīng)該怎么辦?案例7—10某小區(qū)高層的外墻墻磚脫落,砸壞了樓下一戶業(yè)主的熱水器。物業(yè)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商來(lái)修,開(kāi)發(fā)商說(shuō),過(guò)了保修期不能修。物業(yè)找人來(lái)估了下價(jià),修修大概要花8000元。這些脫落的小區(qū)外墻,到底該由誰(shuí)來(lái)修?Page

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133實(shí)訓(xùn)任務(wù)實(shí)訓(xùn)目的(1)了解物業(yè)費(fèi)收取的事項(xiàng);(2)熟悉物業(yè)費(fèi)收取的工作流程;(3)會(huì)獨(dú)立進(jìn)行物業(yè)費(fèi)收取工作。實(shí)訓(xùn)內(nèi)容協(xié)助某物業(yè)小區(qū)物管員參與物業(yè)費(fèi)的收取實(shí)訓(xùn)活動(dòng)。實(shí)訓(xùn)要求(1)聯(lián)系一個(gè)物業(yè)小區(qū);(2)寫(xiě)一份參與物業(yè)費(fèi)收取的實(shí)訓(xùn)體會(huì)。Page

134第八單元物業(yè)管理糾紛與處理掌握物業(yè)管理糾紛的主要類型,掌握處理物業(yè)管理糾紛的法律知識(shí)和法律依據(jù)。技能目標(biāo)學(xué)會(huì)分析物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因,會(huì)運(yùn)用所學(xué)的法律知識(shí)處理物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修管理、車輛管理、財(cái)產(chǎn)損害和人身傷害等方面的法律糾紛。知識(shí)目標(biāo)Page

135第八單元物業(yè)管理糾紛與處理模塊一物業(yè)管理糾紛與處理概述模塊二裝修管理糾紛與處理模塊三車輛管理糾紛與處理模塊四相鄰關(guān)系糾紛與處理模塊五物業(yè)管理客戶投訴與處理Page

136模塊一物業(yè)管理糾紛與處理概述案例導(dǎo)學(xué)2013年5月,A房產(chǎn)公司將房屋交付周某使用。由于小區(qū)系分期建造,周某所住小區(qū)許多設(shè)施因系統(tǒng)體系緣故不能完整移交投入使用。同年9月,A公司聘請(qǐng)的B物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)張貼了《安民告示》,明確告知了小區(qū)的智能防盜設(shè)施仍不完備的現(xiàn)狀,以引起業(yè)主警覺(jué),告誡業(yè)主做好防范工作,并在與周某簽訂的購(gòu)房合同附件中對(duì)安全系統(tǒng)作了明確的約定。后小區(qū)發(fā)生多起盜竊事件。周某也失竊鉆戒一枚、首飾一件及現(xiàn)金2000余元。周某遂起訴至法院,要求A公司和B物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同賠償其損失。試問(wèn)該案應(yīng)如何處理?模塊一物業(yè)管理糾紛與處理概述一、物業(yè)管理糾紛的概念和特征(一)物業(yè)管理糾紛的概念(二)物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)1.高發(fā)性2.群體性3.多樣性Page

137模塊一物業(yè)管理糾紛與處理概述二、物業(yè)管理糾紛的常見(jiàn)類型(一)業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)用而產(chǎn)生糾紛(二)業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)而產(chǎn)生糾紛(三)車輛保管糾紛(四)裝修管理糾紛Page

138模塊一物業(yè)管理糾紛與處理概述三、物業(yè)管理糾紛處理的依據(jù)(一)物業(yè)服務(wù)合同(二)管理規(guī)約(三)法律(四)行政法規(guī)(五)地方性法規(guī)(六)規(guī)章(七)司法解釋(八)行業(yè)慣例Page

139模塊一物業(yè)管理糾紛與處理概述四、物業(yè)管理糾紛的處理方式(一)民事訴訟(二)協(xié)商(三)仲裁Page

140模塊一物業(yè)管理糾紛與處理概述五、案例分析案例8—1A公司訴至法院,要求丁某按照每月3.50元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。該案應(yīng)如何處理?案例8—22013年,A小區(qū)一期業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)決議,認(rèn)為第一屆業(yè)主委員會(huì)成員領(lǐng)取活動(dòng)費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)未經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)決議通過(guò),且維修資金不可擅自動(dòng)用,應(yīng)予退還,并于2013年6月向朱某送達(dá)要求返還活動(dòng)費(fèi)的通知,但遭朱某拒絕,A業(yè)主委員會(huì)遂訴諸法院。一審法院判令朱某限期返還A業(yè)主委員會(huì)1000元,并支付利息。該案應(yīng)如何處理?Page

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142模塊二裝修管理糾紛與處理案例導(dǎo)學(xué)某日值班保安匆忙到小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公室,言稱:“12301的業(yè)主不按指定位置安裝空調(diào),要將空調(diào)孔打在窗戶上方?！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)人員隨后趕到現(xiàn)場(chǎng),并要求業(yè)主按規(guī)定安裝空調(diào),業(yè)主梁某認(rèn)為:物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)定的位置太不合理,強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方,并且明確表示:“我今天就要在這里打孔,看你們能把我怎樣!”此時(shí),空調(diào)公司的人員也在一旁說(shuō)著風(fēng)涼話,更助長(zhǎng)了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員的抵觸情緒。試問(wèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該怎么辦?模塊二裝修管理糾紛與處理一、裝修管理及裝修程序(一)制定規(guī)定,宣傳引導(dǎo)(二)重點(diǎn)管理三個(gè)主體1.業(yè)主2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.裝修施工單位Page

143模塊二裝修管理糾紛與處理(三)裝修程序1.裝修范圍的確定2.裝修隊(duì)的選擇3.裝修申請(qǐng)4.裝修審批5.施工6.驗(yàn)收Page

144模塊二裝修管理糾紛與處理二、裝修期間物業(yè)管理存在問(wèn)題的原因分析及對(duì)策(一)裝修期間物業(yè)管理存在問(wèn)題的原因分析1.從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度分析2.從業(yè)主的角度分析3.從開(kāi)發(fā)商的角度分析(二)裝修期間物業(yè)管理問(wèn)題的對(duì)策1.與房地產(chǎn)公司加強(qiáng)聯(lián)系,明確雙方的責(zé)任歸屬2.加強(qiáng)安全保衛(wèi)措施3.規(guī)范化、人性化管理,解決噪音擾民問(wèn)題Page

145模塊二裝修管理糾紛與處理三、案例分析案例8—3實(shí)際上,原則上一般業(yè)主在裝修過(guò)程中不得改變承重墻體而影響房屋安全,《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等有明確規(guī)定。該案應(yīng)如何處理?案例8—4于是,聞某向法院起訴要求顧某恢復(fù)原狀、賠償損失。請(qǐng)問(wèn):顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備?Page

146模塊二裝修管理糾紛與處理四、案例實(shí)操案例8—5裝修督察員認(rèn)為自己行為并無(wú)不妥,隨即提出業(yè)主也需簽字,承認(rèn)自己違反小區(qū)裝修管理規(guī)定。雙方各執(zhí)己見(jiàn),一時(shí)僵持不下。該案應(yīng)如何處理?案例8—6某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員巡查時(shí),發(fā)現(xiàn)×幢×梯101室有裝修工人在安裝凸出的違規(guī)防盜窗,于是立即上前制止,裝修工人說(shuō):他們不知道規(guī)定,房東也不在,等房東來(lái)了讓房東去交涉,此事與他們沒(méi)有關(guān)系,拒絕接受勸告。該案應(yīng)如何處理?Page

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148模塊三車輛管理糾紛與處理案例導(dǎo)學(xué)物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱,小區(qū)只有一個(gè)進(jìn)出大門,門衛(wèi)24小時(shí)值守,且有電子監(jiān)控。小區(qū)為業(yè)主的車輛發(fā)放了車輛進(jìn)出憑證,出入查驗(yàn)。當(dāng)晚,方先生的車輛開(kāi)出時(shí),保安看到車上有證就放行了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了保管責(zé)任和應(yīng)盡的管理義務(wù),所以沒(méi)有責(zé)任。試問(wèn)此案應(yīng)該如何解決?模塊三車輛管理糾紛與處理一、小區(qū)車輛管理存在的問(wèn)題(一)車輛管理制度體系不健全(二)車輛管理程序設(shè)置不合理(三)車輛管理執(zhí)行監(jiān)管不得力Page

149模塊三車輛管理糾紛與處理二、小區(qū)車輛管理糾紛的常見(jiàn)類型(一)車輛劃痕糾紛(二)車位所有權(quán)糾紛1.停車位所有權(quán)法律規(guī)定2.車位糾紛焦點(diǎn)3.停車位的兩種類型4.停車位的收益問(wèn)題(三)車輛被盜糾紛Page

150模塊三車輛管理糾紛與處理三、案例分析案例8—7而部分小區(qū)的公共配套設(shè)施,比如商鋪、會(huì)所等出讓給個(gè)人的現(xiàn)象也不在少數(shù),并且出讓之后因?yàn)檫@些公共配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)范圍和功能的改變,不再作為小區(qū)的配套服務(wù),由此引起的矛盾,也開(kāi)始成為物業(yè)管理方面的主要焦點(diǎn)之一。這種情況應(yīng)如何解決?案例8—8該客戶現(xiàn)因車輛丟失向物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求索賠,但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕賠償,于是雙方發(fā)生激烈爭(zhēng)執(zhí)。該案例應(yīng)如何處理?Page

151模塊三車輛管理糾紛與處理案例8—9業(yè)主鮑先生停在小區(qū)的車輛被盜,到底應(yīng)該由誰(shuí)負(fù)責(zé)?鮑先生應(yīng)該采取什么措施保護(hù)自己的權(quán)益?作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員又應(yīng)該怎么處理這樣的糾紛?案例8—10嚴(yán)女士馬上報(bào)了案,警方調(diào)查發(fā)現(xiàn),最近附近小區(qū)內(nèi)有10多輛車都被偷了車牌,而且每輛車上都貼了統(tǒng)一裁剪的紙條,紙條上的字跡均出自同一人之手。但警方也一直沒(méi)有破案,那么,停在小區(qū)里嚴(yán)女士的車牌被撬,小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有沒(méi)有責(zé)任?Page

152模塊三車輛管理糾紛與處理四、案例實(shí)操案例8—7車主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行了管理,并收取了物業(yè)管理費(fèi),對(duì)樓宇負(fù)有管理義務(wù),樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車,應(yīng)當(dāng)賠償車輛修理費(fèi)用合計(jì)人民幣760元。小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)賠償損失?案例8—12值班人員拿出當(dāng)天晚上查車記錄加以說(shuō)明,并讓其仔細(xì)查看一直保護(hù)著的現(xiàn)場(chǎng)情況。車主卻否認(rèn)記錄和現(xiàn)場(chǎng)具有真實(shí)性。一方據(jù)理評(píng)說(shuō),一方拒不認(rèn)賬,一時(shí)難以扯清。該案應(yīng)如何解決?Page

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154模塊四相鄰關(guān)系糾紛與處理案例導(dǎo)學(xué)2010年3月,查某與戴某先后購(gòu)買了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的某小區(qū)的上下相鄰的2樓商品住房和底層商品營(yíng)業(yè)用房。2010年9月,戴某在其所購(gòu)的營(yíng)業(yè)用房門上方與查某住房窗臺(tái)下方之間的外墻面上安裝了店面招牌,由于占用樓上住戶查某的外墻面,雙方因此發(fā)生糾紛。查某于2010年10月11日以戴某和某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為被告起訴至法院,訴稱:被告戴某將店面招牌安裝在其所購(gòu)住房外墻上,占用了自己的外墻。查某多次找戴某要求留出位置,戴某置之不理,后又找某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司協(xié)調(diào),仍不能解決,請(qǐng)求法院判決兩被告侵權(quán)事實(shí)成立,恢復(fù)原狀并賠償其損失。被告戴某辯稱,其購(gòu)買營(yíng)業(yè)房后安裝店面招牌是根據(jù)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2010年9月18日的公告要求進(jìn)行的,未侵犯原告的權(quán)益。試問(wèn)根據(jù)以上事實(shí),此案應(yīng)如何處理?模塊四相鄰關(guān)系糾紛與處理一、相鄰關(guān)系概述(一)相鄰關(guān)系的含義(二)相鄰關(guān)系的法律特征(三)相鄰關(guān)系的種類1.相鄰?fù)ㄐ袡?quán)2.相鄰防險(xiǎn)、排污權(quán)3.相鄰用水、排水權(quán)4.相鄰管線安設(shè)權(quán)5.通風(fēng)、采光和日照等相鄰關(guān)系6.相鄰疆界權(quán)7.保護(hù)環(huán)境所產(chǎn)生的相鄰關(guān)系Page

155模塊四相鄰關(guān)系糾紛與處理二、處理相鄰關(guān)系的法律原則(一)依據(jù)法律法規(guī)和習(xí)慣處理相鄰關(guān)系(二)團(tuán)結(jié)互助,兼顧各方的利益(三)有利生產(chǎn)、方便生活(四)公平合理(五)依法給予補(bǔ)償Page

156模塊四相鄰關(guān)系糾紛與處理三、案例分