XX小區(qū)物業(yè)管理方案4

秀泊經典小區(qū)物業(yè)管理方案CCPM/2007鄒鵬宋敬達火科悅牲禁橋織海類誕日趨期：領20躍07率年1床0月匪1日申深圳早市長舉城物軋業(yè)管牌理股奴份有攔限公灘司編南昌毅分公凱司記秀泊鵲經典搞管理墻處目錄錢1.拾0木偶項目繡基本技情況莊（詳團見附綁表燥1圈、附趕表仇2朝、附刺表辣3數(shù)）喊2.悟0而太管理邀處愿京景、裹使命鏡和主腥要績命效目閑標桂2.接1華駁管理碧處愿雹景咳2.茶2嗓歲管理僚處使職命籌2.岸3殘2抬00煌8誼年度娃主要枝績效講目標吧項目澤分析慕3.誓1嫁寄客戶嶺群體舉分析艘（詳愚見附卡表激4裝）用3.姜2尸滋客戶燭需求寺分析識3.誰3戚且項目斜管理欣的重資點及襲難點煌分析尊（詳脫見附證表犯5牙）語3.耳4惠朋項目船關鍵累成功特因素衣（詳咳見附悟表相6誓）侍4.賭0矮溫管理塞處的址人力系資源鹽配置依4.央1爆閣管理絲處組廚織架若構圖筍4.來2為灶人力傅資源樣編織材計劃招4.沙3暈膽管理唯職員勁主要膚職責暮分工滑（詳虜見附翼表案7土）訴4.韻4導愈管理啞處服限務時屈間表李4.印5鋼而各類枕組織地成員膛名單罵4.境6陡條管理暴處年附度培丙訓計泉劃（起每年達更新貴）元物業(yè)霜管理像日常月運作彈5.唱1嗽犧客戶占服務優(yōu)5.付1.籮1奴客戶鏈服務飄承諾糕5.炮1.小2劃關鍵傘客戶縫清單域（每率年更賴新）塘（詳勢見附跟表遞8翠）董5.擾1.夠3公業(yè)主嫩委員縱會的口成立同和運泊作（繪詳見照附表歲9供）債5.計1.芹4廟管理附處公巖共關境系的澤建立畜（詳云見附展表辛10述）備5.唉2熔摸入住業(yè)及裝弄修管綱理嘆5.閱2.頓1羨入住躍策劃狼及實網施方譜案（跡包括眉現(xiàn)場膀商業(yè)喘攤點膚方案夠等）借5.殊2.竿2團二次麗裝修刻管理閘方案須5.烘3謀扒安全倒管理尼5.仗3.杏1遺治安溉情況悲分析剪5.思3.醉2勿人員懲進出擴控制柴5.貓3.頸3豎物品耳進出盼控制鍋5.碧3.爛4波應急貍響應素預案寧5.腳3.兇5棄主要公危險揀源管永理方斯案（久每年赴更新啦）竄。魯5.削4償?shù)雇＼嚸龉苣I理圾5.刮4.陷1復小區(qū)愿交通挖組織午圖傭5.乎4.子2忙現(xiàn)有豎交通像狀況塘分析皮5.調4.采3備車輛覆進出僚控制刻5.孤4.欄4細非機漿動車演的管介理任5.隔5膨蘋消防淚管理販；切5.歐5.舅1磚消防香演習根方案幕5.嫂5.坊2遭滅火毀應急厲預案暢5.風5.束3口存在鳴隱患慶分析耐及整醋改設近想困5.岡6鉤稅保潔犯服務蔥：致5.非6.兇1穴保潔面員責提任區(qū)食域分搖工及事排班選表（盈詳見革附表隱11額）兇5.池6.竭2哄保潔迅計劃埋（詳逼見附做表共12芹）國5.讀6.戰(zhàn)3芝生活半垃圾棍處理縱及垃凈圾分遞類管店理方鍋案（賭詳見遇附表清13垃）浩5.權6.故4籌重大稻環(huán)境亂因素鏟識別梳管理掙（每注年更庭新）客5.惜6.杜5炊保潔捎應急岡方案斯（詳富見附榴表木14徑）鹿5.晚7篩侄園藝襲養(yǎng)護勾；方5.練7.六1悟小區(qū)務綠化種平面班圖；咱5.艙7.弓2先主要陪苗木賣清單蒜及特敗性表輩（詳啞見附否表太15棚）拆5.淘7.明3蹄園林錢保養(yǎng)終計劃打；（架詳見功附表億16覽）瓣5.友7.黎4押綠化聲租擺誦方案漠；媽5.騰7.碰5敵年度冊消殺喇計劃梁；（訂詳見想附表顧17招）孤5.賀8徹把共用宇設施昂設備神管理欣；辛5.姑8.歸1脾設備候設施套運行客；摟5.移8.珠2榮房屋柳本體腸及共傭用實怪施維倘修養(yǎng)巨護計掘劃；伏（每閱年更命新）津（詳邁見附吳表逝18蔑）錫5.殃8.愛3棵機電插設備晚維修炒養(yǎng)護賤計劃染；（綢每年囑更新拘）（患詳見德附表如19凝）斗5.軌8.叼4竹設備補設施緣大中賊修計伍劃；誼（每朋年更麻新）奧（詳旺見附脖表刮20施）燃5.逮8.伏4疏.1揉決釀電梯酬大中櫻修計電劃；挪（每妙年更議新）呀5.霉8.詠5惰公共央能耗歉使用昏計劃最；（廚每年滑更新作）賓5.酒8.身6鬧房屋徑本體皆及設必備設做施完孩好率啟評估稅；薦5.漲9膊念社區(qū)交文化蝦；煤5.職9.貍1哲客戶顛需求恭分析神；岔5.羽9.些2梁社區(qū)赤文化斗活動吸計劃替；（俗需每刊年更揪新）緊5.其9.選3隨節(jié)假殘日小努區(qū)美右化裝媽飾布紐置方燙案；戀5.療10要泳空置鐵房的國管理涂5.圓11產懇公共燃廣告棒位的牢管理奏5.違12崗筆商鋪遵及店反面的趟管理堡5.劍13角哄標識串系統(tǒng)廁的管狂理（孕詳見籃附表芒22聚）標6.怪0即忠財務劃管理潔6.季1熟鍬管理該處收零費標阻準一代覽表廉6.忘2須瑞特約述服務歷項目我及收悅費標鳳準一付覽表仆6.塌3星胖管理儲處服膚務費旗收支興測算補表（膠每年嚴更新授）撞6.獅4雁受停車縱場收蛾支測栗算表灑（每果年更噸新）耍6.塘5紡流集中辣供暖挑系統(tǒng)警收支教測算墳表（支每年掙更新屠）公6.預6韻相中央它空調中系統(tǒng)遮收支臺測算暑表（魯每年汗更新秘）竟7.受0秋考供應舉商管要理（垮詳見盤附表陳23鏈）鄰項目米基本盼情況都秀泊側經典忽小區(qū)嗚基本遵概況終秀泊丑經典挺小區(qū)應位于鞭南昌跌市青警山湖筆燕鳴臨島公狀園東葬側。嗎東鄰發(fā)青山擊湖大厲道，緣西鄰房規(guī)劃猴江大紛東路逗，南踢至青帶湖村抵，北源靠城炸東四杠路，頓占地防面積港99精43下5仁平方芹米為，總華建筑壯面積葵14臘萬平疲方米附，一脂期住慎宅建即筑面奧積約眉7.漸1輛萬平拉方米仇，二椒、三和期建棋筑面巖積約施7稀萬平較方米求。總聲戶數(shù)半共膠85匯4射戶，瘡其中堤一期匆住戶其52痰8傅戶，兔二期發(fā)32戀6逼戶。鉗車位陶數(shù)量尼51趨0今個，怠其中擴地面逢車位楚86爽個、艇地下齒車位眼42饑4刮個。吉23督.3險%完的建寶筑密犧度，足住宅膨部分粘1.展4態(tài)的容的積率通，的49耗%云的綠榆地率匠，其滅建筑鍵形式館為歐部式風排格，因產品叛由花離園洋銀房、遣小高電層、帖高層安景觀發(fā)公寓啞以及與度假腸式酒所店公學寓和膨商業(yè)博步行禁街組看成，沫是一密個集薦居住那、休史閑、琴購物歐、娛粘樂為葵一體關的綜宮合社懲區(qū)。精秀泊催經典第由臉南昌蛇金昌碎利房降地產蠻開發(fā)齊有限牢公司訊開發(fā)抄，寧醬波聯(lián)細合集隔團的辭骨干及企業(yè)牽寧波獨聯(lián)合目地產澤和杭趨州錢剃塘集喇團共衰同投濾資建占設，愁在秀怨泊經鑼典的去設計讀上獨檐廊什是秀萄泊經殖典一窄期的度典型驚建筑枕符號姨，而扒圍繞唯檐廊移演繹糧的江剖南庭走園是景一期筆景觀幣的主效題。悉為了濟實現(xiàn)費社區(qū)競價值頌的升桑級，爬高層曠莊園欄專為馳“糖莊園廉領主微”口營造與了亞蒜太海訓濱風蘆情，磚秀色籮、寧濤靜、講通透兇、自臟然；斗文化夜、休形閑、壯健身錯無一咐不足忘，可感親可淚近，揪又可軋賞可談用。物以整因體效顆果帶別動局栗部個兆性空譜間，肺縱橫米交錯考，層討次分蜻明，左主題閥突出都。平甲面視罵覺依薦托立沸體空蛛間，馳整體釀效果暫個性既鮮明膊，從潛而形怕成了卷“礎一個似社區(qū)已，兩爆種景膊觀主占題所”捷的獨綱特景凳觀。依呈現(xiàn)雙亞太翼海濱崗風情退的園屢林剛撕柔并列濟，早陰陽評共生騎，豐盟富的牙空間屆層次越讓每丈一處深視角情都雍糞容典杠雅。異簡單膛與厚蘇重交腐織中病如華痕麗樂毅章，烏情韻隊如詩攻，鑄焦造一柜個可題以生貿長的鄙、可慶親可鋪近的醋綠色課空間倍。同葵時，揚在小瘦區(qū)的閱文化杯內涵蘆上秀源泊經壁典是乏第一贏個在良南昌陰提出飛人與佛環(huán)境枯、人聽與建來筑、喇建筑約與環(huán)折境、殃建筑腳與建你筑、帥人與漏人之匆間的匯五重疑和諧河的高篩檔社警區(qū)，片低層播低密登度、便親和涉鄰里抄、睦豎鄰文獵化是裙秀泊槽經典駝的最葛佳形頂式和評產品隨。齡項目長基本蚊情況項目名稱秀泊經典座落位置南昌市青山湖大道888號項目四至東臨青山湖大道，西臨規(guī)劃江大東路，南至青湖村土地，北靠城東四路。占地面積（M2）99435M2容積率1.4綠化率49％總建筑面積（M2）14萬M2可收費面積12萬M2綠化面積48723.15M2竣工時間2005.04（一期）2007.12（二期）入住時間2005年7月（一期）發(fā)展商簡介投資商：寧波聯(lián)合地產、杭州錢塘集團發(fā)展商：南昌金昌利房地產開發(fā)設計商：中美華盛建筑設計住宅面積（M2）多層（25）棟（6.8萬）M2、高層（6）棟（4.3萬）M2，公建（幼兒園）：2000M2寫字樓無商業(yè)面積（2300）M2（臨街商鋪）會所（M2）約2000功能配置物業(yè)辦公室、社區(qū)辦公室、麻將休閑包房停車場停車位共（510）個；其中地下停車位共（424）個，地上停車位（86）個，已租（52）個，已售（68）個。停車場出口共（4）個，入口共（4）個；小區(qū)出入口（2）個。垃圾站無化糞池8個水池（箱）70M3燃氣■市政燃氣；專用燃氣站；□其它空置房情況一期空置26套，二期未入住伯主要譜設備董設施逃一覽弟表（痛因二冒期開浮發(fā)商翠尚未關移交冬資料口，故青部分售設備猛暫無炮法統(tǒng)蛋計型漲號）序號設備設施名稱品牌型號數(shù)量規(guī)格安裝位置購置時間生產廠家1變壓器2電梯許繼西門子18XJE9000FK二期高層2006年7月河南許昌3變頻水泵4加壓水泵5消防水泵6智能道閘系統(tǒng)富士7套FJC-T6一二期2007年7月富士智能7監(jiān)控攝像頭8煤氣報警系統(tǒng)9紅外報警系統(tǒng)聯(lián)物業(yè)怒管理初用房同清單鵝2.焰0競管理目處愿疊景、講使命扶和主柏要績掠效目堂標具2.帳1智管理離處愿仁景勺南昌進市優(yōu)恥秀樣崖板小臺區(qū)氣2.橡2雜管理兩處使禮命罩服務青秀泊渠千家南萬戶娘，構撕建和滴諧經抗典小刷區(qū)獅長城猶物業(yè)謝企業(yè)憶理念忙服務經宗旨屬：尼服務宮業(yè)主叉冬報效擴社會冤企業(yè)襖愿景四：栽創(chuàng)中既華物然業(yè)管屈理民針族品畏牌憤我們創(chuàng)深信偏公司奶的價桶值源犯于蒙顧客舊滿意衣經營缺。做只有怒每時疼每刻戰(zhàn)用心牙關注壺顧客途的需偶求和懲期望拐，并辮及時污行動事，才半能贏姻得顧衡客的邊認可到和社燃會的摔認同計，從誤而贏想得更軌多的看市場瞞分額謙.我蛾們致澤力于昌創(chuàng)造喪一個搭使職苦員獲逗得工壇作樂博趣、漲實現(xiàn)毀個人場夢想動的工餃作毅環(huán)播境，緣同時亮倡導坡：揚嚴守班工作臂程序記，勇胡于承婦擔責謠任；獅用心收做事膜，創(chuàng)垃新思初維；果少計傳較一桶時得此失，控以誠趁相待肌，信劍守承饒諾殃。卸在管譽理工麻作中拼，我羨們強勁調結俗果和井績效蠅，遵希循別“菊結果洲驅動習過程惹”當?shù)墓茑]理準必則，址我們繼所做煮的一欺切都成應不晌斷改摧進，育追求穗卓越征。趙企業(yè)這文化衛(wèi)建設例在2月0年央的發(fā)耽展歷塔程中句，長仁城物搶業(yè)的程管理儉層始旱終高膛度重懷視企吸業(yè)文仰化的籠培育莫和建丸設，拔并視咐她為讓企業(yè)蜂可持大續(xù)發(fā)絞展的挨動力劉源泉考和核盛心競糖爭力臣。在號實踐爬中，垮我們涼提出披了損“霜服務篇業(yè)主俗、報漆效社京會、仍創(chuàng)中礦華物尾業(yè)管增理民偉族品久牌牲”戰(zhàn)的最藥高使蛛命。杰以此府為指膨引，乳長城雪物業(yè)射努力本培育宮“返全員少參與紹、追伶求卓舌越蛙”字的企托業(yè)精尿神，離積極腦塑造創(chuàng)“徑專業(yè)非、誠犁信、杰親切矩”恭的企拿業(yè)形皺象，動形成指“喬結果而驅動盯過程灶”錦的管振理文絡化、察“糊顧客約滿意傳經營礦”編的服涉務文減化、洗“蜻質量管—真成本系雙否藥決益”哭的經桶營文兄化以墳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進行跟蹤；5.凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準駛入；6.駛入停車場的車輛均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現(xiàn)象發(fā)生（救護車、警車、救火車除外）；7.扔停車登場內港的所兵有車他輛均德納入攜物業(yè)注公司島管理用范圍疲，作驕到車目證齊攜全，瓣一車鏈一卡杏，見大卡放參車；技8.漆讀車輛向管理包人員磁禮貌熊待人旬、熱泉情周蓮到；緊9.借蜜車輛鍬管理評員要明熟知尾車主毅姓名土、車組型、陣車牌攤號、景鋪號錦、車鵲位；坦10所.濫車輛拒管理驢人員康隨時埋巡查擴車輛額停放書情況欣及車孤輛的嶼車況遺，遇伯有門閣未鎖傷、燈圈未關麥、漏乒油、震漏水囑等現(xiàn)賽象發(fā)辨生時扔，立雞即通覺知客鋪戶服樸務中刻心聯(lián)卵系車責主，仙并進武行現(xiàn)源場看衣守；殃11莖.扯停車廚場內謎無貨趕物堆濫積、酬道路迎阻塞孟現(xiàn)象鈴；膽12鋒.結停車致場內西地面加無水融、無旨油、孝無污繪、無知紙屑祝、無類煙頭帝等雜披物；夢13輸.鼻停車消場道緣路平蛋整無忍坑、去無尖史銳物隨、無裙金屬拐釘狀過物；共14莊.泉停車轟場內秘有明渴顯禁書煙標在牌，臘且消岔防器戲械及潛設施察均配厲備齊壽全，串使用屋功能白完好尺率禮10籌0%桶；業(yè)15知.健停車仁場內擋交通載事故賽年發(fā)受生率礙不超直過叮2%聚，丟圍失事孟故發(fā)毯生率榜為病0%株；胸16拒.狗地下播停車評場光迎線明腥亮，好能見路度高個，目殃測距息離沖50卷米以爪上；供17哭.紙臨時身停放帳車輛衫收費菜率態(tài)10抄0%折；倆18助.焰每車刪位文史字檔估案齊衛(wèi)全、移資料李準確勉率膊10甘0%堵；驗19簡.窮外來蒸進出低車輛汽有登緊記，史完成普率垃10液0%庭，準胖確率扔10腐0%賢。焦五、邪班長塵職責要1愛、醒接受任護衛(wèi)羊主管雙的直軌接領社導。擊2啄、口領導脖下屬雄詳細腥記錄出車輛爬進出收情況賊，認兩真檢道查，鑰有效能阻止屬危險豎品進炎入停弓車場枝。護3姨、電熟悉錄停車堅場的麗建筑偷設施靠及固悲定車尺位的只情況漠。冊4斥、揉熟悉島停車魄場管尿理的夠各項騎規(guī)章塌制度餡及安臭全應己急方期案。巴5貨、禁迅速詳、妥誕善處牙理好呆社會號性事伐件、杜事故術、并喪及時衰向上努級匯枯報。眉6漸、褲組織虧、指批導下命屬參評加各弄項培非訓。句7佛、皇在工煩作中犯要運科用禮故貌用般語文肅明服尺務，誤積極菊為顧龜客解睜決各槳種困孔難，診提供這方便備。尿8地、委主持諷每日喝的班質前、墓班后轉會議州，認男真做玻好工渣作日圓記和甘記錄百，做地好交火接班代工作宮。羅9眉、澆完成導上司唯下達童的各訓項工濕作任沸務。斥六、區(qū)停車員場護遞衛(wèi)員走職責滔1系、咳積極坊指引揀車輛夏安全安駛入咸車位今停車霞，檢循查并壓提示簡車主流鎖好類車門排窗，遇并詳容細記純錄車撞輛進竿出時災間，挽車況鈴及車套牌號狡。備2撈、拐做好京對機朵動車甘的監(jiān)栽護及償車場伶的安較全巡傲邏工嗽作。符3凈、缸按規(guī)鵲定對謙停車必場內黑的臨際時?；蚍跑囁纵v收券取車館輛管鈔理費如，并揀做好均票款瘦的交價接、齡保管層工作光。岡4糟、捧提示押司機腥嚴格令遵守般停車貫場的卻安全遷管理鼻規(guī)定怕和使判用規(guī)楚定。拿5舟、駕嚴格胡杜絕挖停車疊場內章有明祝火作命業(yè)的困情況效發(fā)生燦。役6夢、下認真慧檢查定停車聞場內克的消巡防設恭施、木器材浸，保溝持正即常使怒用狀銅態(tài)。升7毀、錘對車煙場周佳圍的煮施工牽情況廣進行殼管理嗓，避挨免因變施工炮影響非到秀秘泊經尸典的析正常鉗停車字秩序煙。構8冒、奶阻止牛未經壺許可棚或未計辦理擇地下疲停車昏位相驅關手切續(xù)的窩機動型車輛叨使用傷車庫底。橋9郵、星阻止模裝有互易燃虹、易尺爆、榮危險饑物品弓的車你輛駛疊入停諸車場今，發(fā)致現(xiàn)問英題應底立即歲向班場長或公主管庫報告楊。倒10足、斧阻止父無關輔人員歉，閑比散人科員（扁包括秤非工施作需理要的爸員工買）穿帝行車兇庫、鋼逗留曉。件11表、稀對停炎放一際天以唯上的教車輛儀要記園錄，末并報柜告班懶長和戚主管推。卡12毅、帶嚴格嚼禁止篇在停疤車場帥內停抓放非揭機動誓車和話存放珠貨物倒，發(fā)軟現(xiàn)情死況立竄即制府止，減無法在制止腔立即館向班味長或媽主管世報告呆。奇13班、敬認真先做好喂當班沾各種僻記錄莊，并此做好尤交接疫班工反作。酷14敬、俯完成弦上級騰下達展的各亡項工哄作任誤務。訂七、吹交通督意外盲事故礙的處清理預撐案跳護衛(wèi)魯員在穴發(fā)現(xiàn)鐘交通復意外蔑事故剪或接此到交追通意訊外事政故報穩(wěn)告求觸助時奴：陷1曉、應千立即來用通你訊設星備報旦告保雪安班賀長發(fā)要生交基通意艷外事延故現(xiàn)叨場的晚具體冶位置位，并助通知范護衛(wèi)塘主管快；答2脆、留逆在現(xiàn)判場或決迅速釘趕赴襲現(xiàn)場地維護揮交通壓秩序虛和保牛護現(xiàn)啄場，師搶救踩傷者網；窄3訊、對滅重大賭的交行通意效外事痕故須弓請示蔥保安句主管壤進行窩支援愛。勇4捐、護愛衛(wèi)主鮮管接街到報箏告后盈立即件報告溜管理侍處經晝理，鍵并迅碎速趕異赴現(xiàn)那場參晨加搶廁救；秀5田、護說衛(wèi)班碧長或御主管傅調遣稻指揮逼門崗永保安膠員維州護現(xiàn)掘場秩汗序、除交通鑄秩序桂；覆6畜、送幸重傷泄者到命醫(yī)院僻搶救聲；很7雙、報響交警舞大隊貝事故唇（電言話肚12磁0常）：膝●—燒—蜓事故屈發(fā)生俱的時戲間及濾地點止；紋●—椒—什事故雙造成護的傷貪亡及診損失校情況顯；劣●—殃—邊已送沾搶救紗情況群。矮8薄、經炸理接天報后笛立即攀趕赴冬現(xiàn)場痰，根懇據(jù)現(xiàn)郵場情墻況進載行指緩揮協(xié)魚調，戶并報夸分公民司總撓經理等。5.4.1小區(qū)交通組織圖5.4.2現(xiàn)有交通狀況分析（應具體描述固定、臨時停車位的數(shù)量、車輛平均停泊量、各類停車卡辦理情況、道路狀況、交通設施等）5.4.3車輛進出控制實行一車一卡制5.4.4非機動車的管理非機動車一律停放地下室，如果是裝修工人一律停放大門外，整齊擺放。5.5消防管理；5.5.1消防演習方案消防演習方案一．本次演習的指導思想及目的。1．通過演習進一步提高業(yè)主及員工的防火意識和滅火自救能力，防止重大火災發(fā)生，杜絕群死群傷的惡性火災事故，減少一般火災。為小區(qū)創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境。2．增強工作主動性，根據(jù)實戰(zhàn)演習取得效果和經驗，認真總結力爭做到早預測，早發(fā)現(xiàn)，早處置。力爭把問題消除在萌芽狀態(tài)中。4．通過消防演習加強防火宣傳教育，增強全體業(yè)主及本公司員工的消防意識，使大家時刻警惕警鐘長鳴。5.為達本次消防演習的最佳效果，消防實戰(zhàn)演習前，加強宣傳，提前三天告之各業(yè)主及全體人員。所有參演的人員對演習程序進行熟悉，避免發(fā)生混亂，確保所有的人員的絕對安全。-二，演習機構設置。指揮小組。組長：陶慶副組長：蔡夢，朱俊，趙培2．現(xiàn)場滅火組。組長：張聞聞組員：徐嘉號，熊明亮，何貴春3．報警聯(lián)系小組。組長：熊雙平組員：俞丁路，王壯紅，黃茂英4．現(xiàn)場維護、疏散小組組長：蔡猛組員：朱俊，高文水，方強,5．現(xiàn)場協(xié)調供應小組組長：陶慶組員：蔡猛，趙培,熊偉,朱俊三．各小組的職責1．指揮小組負責全面指揮及協(xié)調工作。2．現(xiàn)場滅火組負責具體滅火工作，并積極配合消防單位的指揮。3．報警聯(lián)系小組負責在第一時間聯(lián)系相關單位及部門，并負責現(xiàn)場的全程監(jiān)控。4．現(xiàn)場維護疏散小組負責現(xiàn)場的次序，有序的疏散出現(xiàn)災情樓棟內的人員，為消防車開辟通道。5.供應小組負責為滅火組提供所需的材料及人員調配。四．消防演習所需的材料1．滅火器：4個。2．水帶：2副。3．水槍：1個。4．警戒線：1卷。5.喊話器:1個5.5.2滅火應急預案5.5.3存在隱患分析及整改設想關于制定突發(fā)事件的”全員防范”制度方案一、建立本方案的思想及目的.為確實對小區(qū)內廣大業(yè)主提供最人性化,最科學化,最合理化的全面服務.樹立起本公司的品牌形象.本管理處根據(jù)公司指導方針以及公司領導的指示要求,特制定本方案.本方案的作用主要是用于在小區(qū)發(fā)生各類突發(fā)性事件時,使管理處各部門隨時都可以做到緊張有序,忙而不亂,相反配合,力爭把事件處理到最佳效果,把隱患盡量消除在萌芽狀態(tài),把損失降到最底程度.二、本方案啟動后的機構設置.指揮小組組長:鄒鵬組員:陶慶，熊雙平，黃勇,治安.消防突擊小組組長:陶慶組員:全體護衛(wèi)員監(jiān)控,報警聯(lián)系小組組長:熊雙平組員:客服助理和監(jiān)控中心隊員工程維護,搶修突擊小組組長:黃勇組員:全體工程技術員三.各小組的具體職責及任務指揮小組:在發(fā)生突發(fā)事件時負全面指揮工作,并積極配合相關單位和部門對事件進行處理及做好善后工作.治安,消防突擊小組:負責在發(fā)生突發(fā)事件時,無條件的服從指揮小組的全面指揮.并制定相應的應急方案,做到隨時可以拉的出,打的動,勇于同違法犯罪分子做斗爭.并積極配合其他部門做好其他工作.監(jiān)控.報警聯(lián)系小組:在發(fā)生突發(fā)事件時做到服從指揮小組的指揮,并對事件進行全面監(jiān)控和錄相.根據(jù)事件性質在第一時間以相關單位和部門進行聯(lián)系.并在事后積極配合相關單位及部門的調查及取證工作工程維護,搶修突擊小組:負責在發(fā)生突發(fā)事件時,完全服從指揮小組的指揮.并做到對小區(qū)每棟每戶的電,水,氣的走勢,開關,應急開關都非常熟悉,并制定相關的突發(fā)預案,在發(fā)生突發(fā)事件時可以做到在最短的時間里切短所有需要切短的源頭.并在事后積極配合相關單位做好善后修復工作.5.6保潔服務：5.6.1保潔員責任區(qū)域分工及排班表現(xiàn)狀分析項目簡況；人員分布情況；保潔人員定編；序號姓名職務崗位作業(yè)時間作業(yè)流程備注1謝碧連保潔1-3棟7：00-11：3013：00—17：30樓道，地面，儲藏間，樓梯扶手，公共區(qū)域2汪銀珠保潔4-6棟7：00-11：3013：00—17：30樓道，地面，儲藏間，樓梯扶手，公共區(qū)域3黃玉芳保潔7-10棟7：00-11：3013：00—17：30樓道，地面，儲藏間，樓梯扶手，公共區(qū)域4陳花妹保潔11-14棟7：00-11：3013：00—17：30樓道，地面，儲藏間，樓梯扶手，公共區(qū)域5朱方牡保潔25棟7：00-11：3013：00—17：30衛(wèi)生間，樓道，辦公室及其宿舍6虞帥英保潔班長15-16棟7：00-11：3013：00—17：30廣場及其游樂設施區(qū)域衛(wèi)生及其公共衛(wèi)生7楊桂金保潔17-18棟7：00-11：3013：00—17：30樓道，地面，儲藏間，樓梯扶手，公共區(qū)域8楊順花保潔19-20棟7：00-11：3013：00—17：30樓道，地面，儲藏間，樓梯扶手，公共區(qū)域9龔細妹保潔21-23棟7：00-11：3013：00—17：30樓道，地面，儲藏間，樓梯扶手，公共區(qū)域10龔愛妹保潔24-25棟7：00-11：3013：00—17：30樓道，地面，儲藏間，樓梯扶手，公共區(qū)域5.6.2保潔計劃日日第一周第二周第三周第四周一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日A棟●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●B棟●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●C棟●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●地下室●●●●●●●●●●●外圍●●●●●●●●●●衛(wèi)生間●●●●●●●●●●●●注：以上計劃項目清潔日期用●表示保潔項目日細化表一二三四五六日A棟●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●B棟●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●C棟●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●地下室●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●外圍●●●●●●●●●●●●●●●●衛(wèi)生間●●●●●●●●●●●●●●※注：以上計劃項目清潔日期用●表示5.6.3生活垃圾處理及垃圾分類管理方案5.6.4重大環(huán)境因素識別管理（每年更新）5.6.5保潔應急方案5.7園藝養(yǎng)護；5.7.1小區(qū)綠化平面圖；5.7.2主要苗木清單及特性表；苗木名稱數(shù)量產地習性養(yǎng)護要點現(xiàn)狀分析種類及數(shù)量：香樟30株，八月桂18株，杜英32株，樂昌含笑62株，廣玉蘭12株，紫玉蘭28株，白玉蘭22株，銀杏9株，龍爪槐27株，紅楓14株，蘇鐵6株.名貴苗木八月桂18株中國西南部喜溫暖和陽光的環(huán)境，不耐寒。忌堿性土和積水。廣玉蘭10原產北美東南部，現(xiàn)我過長江以南也可栽種。銀杏9株廣泛分布于北半球的歐、亞、美洲土壤為黃壤或黃棕壤，適于生長在水熱作行道樹宜選用雄株。亦可用扦插及分蘗法繁殖。為促進提早結實、和培育良種無性系，可用芽接或枝接法繁殖。紅楓14株我國南方喜溫暖、濕潤環(huán)境，喜光，稍耐蔭。對土壤要求不嚴，介以疏松、肥沃、濕潤的土壤生長良好紅楓在土壤pH5.5~7.5的范圍內能適應，故在微酸性土、中性土和石灰性土中均可生長。蘇鐵6株蘇鐵為熱帶及亞熱帶南部樹種，全國各地有栽培蘇鐵的株形美麗、葉片柔韌、較為耐蔭以播種或分株繁殖5.7.3園林保養(yǎng)計劃；（＿級養(yǎng)護）春季3-5月夏季6-8月秋季9-11月冬季12-2月重點保護對象香樟30株，八月桂18株，杜英32株，樂昌含笑62株，廣玉蘭12株，紫玉蘭28株，白玉蘭22株，銀杏9株，龍爪槐27株，紅楓14株，蘇鐵6株.四季重點工作移植，補栽小區(qū)內損壞的樹木和花草、草坪的切邊處理、殺蟲拔草處理。松土、澆水、施肥、喬灌木的修剪，整形、殺蟲。修剪，殺蟲劑、除草劑的噴灑（重點防治地下害蟲），剔除冬季闊葉雜草、施肥、喬灌木過冬的修建、土壤的刺孔、松土及其防凍處理。日常養(yǎng)護項目及標準喬木松土，灌水，排水，施肥修剪，補植，澆水，施肥殺蟲子，澆水松土，灌水，排水，施肥灌木松土，灌水，排水，施肥，除草修剪，補植，澆水，施肥修剪，灌水，除草修剪，補植，澆水，施肥花灌木換盆，施肥，澆水，除草修剪，澆水施肥，澆水，除草施肥，澆水，除草草坪修剪，施肥，澆水，除草施肥，澆水，除草施肥，澆水，除草5.7.4綠化租擺方案；重大節(jié)假日或重大事情需要擺放綠化花盆時在小區(qū)大門口及客服中心門口擺放各種圖形或比較藝術的形狀，體現(xiàn)節(jié)假日隆重氣息。5.7.5年度消殺計劃；序號時間消殺內容頻次藥劑類別消殺范圍1一月滅鼠11次殺蟲懸浮劑小區(qū)的綠化帶，公共區(qū)域。2二月滅鼠3三月滅蟑4四月滅蟑5五月螞蟻6六月滅蚊7七月滅蚊8八月滅蚊9九月滅蠅10十月滅蟑11十一月滅蟑螂12十二月滅蟑螂5.8共用設施設備管理；5.8.1設備設施運行；故障性維修――緊急維修設備系統(tǒng)自診斷維日常維護保養(yǎng)護預防性保養(yǎng)報修制度管定期檢測理預防性維修改良性維護――設備與系統(tǒng)的更新改造提升5.8.2房屋本體及共用實施維修養(yǎng)護計劃；（每年更新）序號設備編號設備名稱保養(yǎng)人保養(yǎng)周期保養(yǎng)時間備注1NC-11-H-1-(Ⅱ)-NC-11-H-54-(Ⅱ)可視對講系統(tǒng)陳洪標每月每月15日2NC-11-E-1-(Ⅰ)-NC-11-E-4-(Ⅰ)變壓器黃勇半年5月、10月3NC-11-H-1-(Ⅱ)閉路監(jiān)控系統(tǒng)黃勇每月每月20日4NC-11-J-1-(Ⅱ)-NC-11-J-4-(Ⅱ)道閘系統(tǒng)樓宇科技每季度3月、6月、9月、12月5NC-11-H-1-(Ⅱ)紅外線防盜系統(tǒng)樓宇科技每月每月5日6NC-11-H-1-(Ⅱ)巡更系統(tǒng)樓宇科技每月每月10日7NC-11-H-1-(Ⅱ)避雷系統(tǒng)黃勇半年6月、12月8NC-11-A-1-(Ⅰ)-NC-11-A-38-(Ⅰ)地下車庫排污泵陳洪標每月每月10日9NC-11-A-1-(Ⅲ)-NC-11-A-39-(Ⅲ)儲藏間潛水泵胡一中每月每月20日10NC-11-I-1-(Ⅲ)-NC-11-I-19-(Ⅲ)地下車庫排污泵之控制柜胡一中每月每月10日11NC-11-I-1-(Ⅲ)-NC-11-I-39-(Ⅲ)儲藏間潛水泵之控制柜陳國泉每月每月20日12NC-11-H-1-(Ⅱ)背景音樂系統(tǒng)黃勇每月每月20日注：保養(yǎng)所產生的費用為外委保養(yǎng)人工費及需廠家配置的零配件費，一般性材料費用在物料采購計劃中產生。機電設備維修養(yǎng)護計劃；（每年更新）設備設施大中修計劃；（每年更新）5.8.4.1電梯大中修計劃；（每年更新，第一年廠家保修）5.8.5公共能耗使用計劃；公共能耗使用計劃類別用電地點用電設備（用途）用電功率（KW）用電設備數(shù)量日均運行時間（日均）用電量（日均）用電費用備注公共電費水泵房生活水泵2024160140.8消防泵4040．0010.160.14變頻泵4414176172.48污水泵0.751450.021.811.77電梯機房電梯9182194190.12排風扇0.021820.720.71公共照明路燈、機房照明6.545063923走廊照明43001．563.6草坪燈40120104847.04辦公室、值班室用電空調7321413.72飲水機0.55451110.78辦公設備1.8481410.78保安宿舍風扇、照明0.11060.60.36車庫照明燈0.470010280274.4道閘用電17754.9消防值班室設備用電0.130247270.56空調用電301103029.4日合計11991175月合計35250年用量42300年用量（估算）42300公共水費綠化用水2000噸月1.46292012個月35040保潔用水3000噸月1.4643812個月5256員工宿舍及食堂用水150噸月1.4621912個月2628游泳池用水8000噸月4.7160002個月75200公共衛(wèi)生間用水70噸月1.46102.212個月1226.4公共用水合計13220月119350.4房屋本體及設備設施完好率的評估；房屋本體基本完好，只是存在有房屋滲水及其裂縫現(xiàn)象。設施設備主要是單元門及其可視系統(tǒng)脫機嚴重。5.9社區(qū)文化；客戶需求分析；在房地產從盲目到理智的嬗變過程中，我們不難發(fā)現(xiàn)市場發(fā)育的三個階段：第一階段是人們追求有樓住就行了，是房子總有相應的買家；第二階段是追求居家的完美，裝修、功能、布局、朝向等因素進入購房者的考量范圍；第三階段是追求家之外的居住環(huán)境的優(yōu)雅，規(guī)模大、配套完善、環(huán)境優(yōu)雅的小區(qū)盤備受市場追捧，即使遠在郊外人們也趨之若鶩。人們一旦在一個優(yōu)美的環(huán)境中安置一個優(yōu)雅的家這一目標達到之后，人們對社區(qū)的人文環(huán)境便會提出新的要求。一種良好的社區(qū)人文環(huán)境指的是建立在相同的品味、相同的社會地位之上的和睦的社區(qū)人際關系；鄰里之間，守望相助、互相友愛、健康向上，現(xiàn)代人由此可以從普遍存在的壓抑感和不安全感中解放出來。而社區(qū)文化建設工作，更有助于這樣一種和諧的鄰里關系的形成。隨著房地產的發(fā)展，人們已經接受了買房子是買70年生活方式的觀念。而這種生活方式直接體現(xiàn)于社區(qū)文化中，積極、健康、向上的社區(qū)文化反映了小區(qū)的生命力，關系到"安居樂業(yè)"，關系到房子的升值和保值。不僅可以增加業(yè)主對樓盤的忠誠度，而且堅定潛在消費者的購買信心。所以，良好的社區(qū)文化活動，直接促進了銷售，但是，社區(qū)文化活動與促銷活動的不同之處在于，社區(qū)文化活動的參與主體是業(yè)主，而促銷活動的參與主體是潛在客戶；當然，社區(qū)文化活動與促銷活動也可合二為一，特別是在小區(qū)入住人口尚少，社區(qū)氛圍尚未形成時，將促銷活動與社區(qū)文化活動結合在一起，可以有效地節(jié)省資金，所以，在設計這類促銷活動時，不僅要考慮到廣告宣傳價值和新聞效應，還應充分考慮業(yè)主（住戶）的參與性與興趣，并符合整個小區(qū)的格調。社區(qū)文化活動的組織，對于提高小區(qū)的檔次，形成小區(qū)的格調有相當重要的作用。"物以類聚，人以群分"，只有形成高檔次和格調的小區(qū)氣氛，才有可能吸引高檔次的業(yè)主，而高檔次和高品味的人群，既是小區(qū)強有力的潛在消費群，同時可以提高小區(qū)的格調，相得益彰，起到良性循環(huán)的作用。一、社區(qū)文化的作用1．營銷作用1）樹立品牌一個小區(qū)致力于社區(qū)文化建設工作，除了為全體業(yè)主營造一個高雅和諧的社區(qū)人文環(huán)境之外，更是從塑造產品品牌形象這一高度去開展這一工作。房地產發(fā)展到今天，早已不是蓋好房子賣完了事的時代了。品牌已成為房地產市場上劈波斬浪所向無敵的致勝武器。樹立一個品牌，就可以擁有一個市場。品牌的樹立，當然是諸多因素綜合的結果。但"品牌的背后是文化"早已在目前轉型期的房地產界取得了共識。即是說，一個沒有文化含量的品牌是蒼白的。可口可樂之所以長盛不衰，原因就在于它是美國文化的一個載體，是美國立國精神的一個符號。俗話說"付出總有回報"。發(fā)展商如果在社區(qū)文化建設、塑造品牌的文化內蘊等方面投入巨大的人力、物力和財力，最終總會贏得業(yè)主、住戶的心，得到買家發(fā)自內心的認同，并引起共鳴，在市場上高高樹起自己的品牌大旗。2）口碑在銷售渠道中，業(yè)主介紹是一個不可忽視的途徑。它的成功率頗高。但是如果想要擴大通過此途徑的銷售量，必須在業(yè)主中建立良好的口碑。只有是好東西，才有可能介紹給親友。所以，只有業(yè)主住得舒暢、舒心、滿意，才會成為不盈利的中介機構。而讓業(yè)主住得滿意，除了業(yè)主購樓時的一切外部因素（地段、交通、環(huán)境、設施等）外，還有一個重要的因素，就是社區(qū)的氛圍和格調，這就通過社區(qū)文化活動的組織體現(xiàn)出來。所以，發(fā)展商要想追求口碑效應，應致力于社區(qū)文化的建設。3）宣傳良好的社區(qū)文化活動，往往具有新聞效應。目前，除了有償新聞外，房地產很難有什么熱點會成為新聞。但社區(qū)文化活動往往具有新聞價值，從而吸引人們的注意力。等于是起到了軟廣告的作用，并且對于銷售的作用，比直接的廣告更加有效。2．培養(yǎng)業(yè)主忠誠度良好的社區(qū)文化活動的組織，往往會使業(yè)主有一種自豪感。在重大活動組織時，他們會呼朋喚友前來參與。自豪感出來了，自然增加了忠誠度。這就是為什么麗江花園眾多的白領人士甘愿每天上下班花費近兩個小時、每月的生活成本高居不下而矢志不移的原因之一。3．提高市場美譽度社區(qū)文化活動的組織必須有幾個前提：良好的銷售情況、較高素質的業(yè)主、較有文化品味的發(fā)展商，這三者缺一不可，所以，可以組織良好的社區(qū)文化的小區(qū)，實際上已俱備了這三點，也就是說，社區(qū)文化活動的組織，可以提高項目在市場上的美譽度。二、社區(qū)文化的組織1．原則1）主體對象就一般小區(qū)而言，社區(qū)文化活動的參與主體應考慮以家庭為主，尤其以老人和少兒為主。其他年齡段的業(yè)主多半忙于工作或其他。只有老人與少兒才是社區(qū)文化的最堅定的參加者和追捧者。據(jù)統(tǒng)計，25-45歲之間年齡段的人是最強有力的購房者，他們多半上有老，下有小。組織老人與少兒感興趣的社區(qū)文化活動，一方面安撫了老人與少兒，解決了主力購房者的后顧之憂，使售樓更容易；一方面社區(qū)文化活動有了更多的參與者和追捧者，而不是組織者唱獨角戲，才會更有生命力，而不至于曇花一現(xiàn)，瞬間凋落。2）參與性在社區(qū)文化活動的策劃和組織上，應考慮盡可能增加業(yè)主的參與性，只有業(yè)主的參與，才可以體現(xiàn)出組織社區(qū)文化活動的目的。如果組織的活動不符合業(yè)主的興趣，參與的人很少，就失去了組織社區(qū)文化活動的意義。所以，活動的組織應以業(yè)主為參與主體，可以充分調動業(yè)主的積極性的活動。3）娛樂性對于小區(qū)業(yè)主來說，活動的舉行并不需要有什么重大的政治意義，輕松愉悅的感官享受才是參與的目的。所以，活動在策劃和組織時無需與時事結合起來，只需健康、雅俗共賞、娛樂性強、參與性強。4）宣傳價值社區(qū)文化的策劃還需考慮到它的宣傳價值。畢竟，作為發(fā)展商，每一分錢都要有它的價值，除了間接促進銷售外，社區(qū)文化活動還需具有宣傳價值、新聞價值。2．載體1）成為習俗的常規(guī)性活動在一個小區(qū)的社區(qū)文化活動策劃中，要將一些活動固定為習俗。這樣才能給業(yè)主和潛在消費者一個印象：小區(qū)的社區(qū)文化活動是豐富多彩、永不落幕的。2）配合銷售的活動在銷售旺季或是展銷會期間，應配合銷售組織一些社區(qū)文化活動，使前來看樓的潛在消費者也可以感受到、體驗到小區(qū)內豐富多彩的社區(qū)文化活動和獨特的氛圍、格調，從而激起購房沖動。3）配合節(jié)慶、假期的活動在一些大的節(jié)慶期間和長假期中，如春節(jié)、國慶、暑假等，會有一些不常住的業(yè)主回來度假，在些期間應組織一些活動，以豐富業(yè)主們的假期生活。以少兒為主體的暑期活動，還可以解決家長們的后顧之憂。4）社團和報刊將在某方面具有一定特長的業(yè)主組織起來，組成社區(qū)的某種社團（如藝術團、合唱團、足球隊、籃球隊、乒乓球隊、英語沙龍等），定期進行演出、交流或比賽，可以提高業(yè)主參與社區(qū)文化活動的積極性，使活動的組織更加容易。辦區(qū)內報紙是有效加強溝通的方式，但報紙的立場一定站在一個中立的角度上，不能辦成是發(fā)展商的促銷廣告刊物，而應該反映業(yè)主的呼聲、要求，滿足業(yè)主想了解的問題，成為真正的溝通橋梁。3．組織者一般由發(fā)展商作為社區(qū)文化活動的組織者，并需由業(yè)主成立社區(qū)文化活動小組，從業(yè)主的角度對社區(qū)文化活動提出意見和建議。社區(qū)文化小組應由熱心公益的、有一定組織能力和溝通能力的業(yè)主擔任。如果有廣告界的、新聞界和藝術界的業(yè)主參與組織，則更為理想。三、泛化社區(qū)文化一個社區(qū)文化氛圍和格調的形成，并不是簡單的幾個活動就可以完成的，而與整個小區(qū)設計、開發(fā)、銷售的各個環(huán)節(jié)緊密相關，所以，社區(qū)文化活動其實是一個很泛的概念。在建筑設計、物業(yè)管理、營銷及廣告方面都要有一個整體的以人為本的思路，才可能形成小區(qū)的文化氛圍和格調，活動的組織才得以在一個豐厚的土壤中成長。社區(qū)文化的建立是一個長期的過程，一種高雅的社區(qū)文化的形成，是發(fā)展商、管理機構及業(yè)主、住戶共同努力的結果。在社區(qū)文化這一園地中，發(fā)展商及管理機構是個園丁的角色，社區(qū)文化的基本載體是全體業(yè)主、住戶。他們的生活模式、價值取向、道德觀念、行為方式等最終決定了一個社區(qū)文化的面貌。（需每年更新）社區(qū)文化活動安排計劃：節(jié)假日小區(qū)美化裝飾布置方案；每逢春節(jié)（元宵節(jié)）、五一、國慶、元旦（圣誕）等公共節(jié)假日，管理處將在小區(qū)布置彩燈、裝點節(jié)日氣氛。具體布置情況如下：節(jié)日布置內容元旦1、大門口懸掛彩燈和大燈籠2、大門懸掛寫成的“元旦”字樣的裝飾燈，并掛慶祝條幅3、各單元懸掛小燈籠，大堂用彩布進行布置4、向業(yè)主發(fā)放印有公司賀詞的年歷卡春節(jié)1、大門口懸掛彩燈，并放置巨型新春賀卡2、各單元擺“金桔”樹，寓意發(fā)財吉祥3、各單元門上粘貼春聯(lián)和“福”字4、向業(yè)主發(fā)放印有公司賀詞的賀年卡五一節(jié)大門口懸掛大燈籠，掛祝福節(jié)日的條幅大門懸掛寫成的“五一”字樣的裝飾燈國慶節(jié)門口懸掛大燈籠，掛祝福節(jié)日的條幅大門懸掛寫成的“國慶”字樣的裝飾燈中秋節(jié)門口懸掛大燈籠，掛祝福節(jié)日的條幅大門懸掛寫成的“中秋”字樣的裝飾燈，并在門口放巨型“月餅”圣誕節(jié)大門口懸掛彩燈門口擺一棵掛滿彩燈的圣誕樹各單元擺一棵小圣誕樹，布滿圣誕的小掛件另外，根據(jù)季節(jié)的不同，按照經濟適用原則，在大門口、道路等地租擺花木等。5.10空置房的管理；免費為業(yè)主提供信息，做好登記，提供出售出租免費服務。門窗水電的管理及其鑰匙的管理5.11公共廣告位的管理；可以招商引資，為物業(yè)創(chuàng)收。5.12商鋪及店面的管理；免費為業(yè)主提供中介服務，做好業(yè)主鑰匙管理及其各種服務。嚴格控制商鋪業(yè)主私自張貼廣告及其宣傳冊，禁止商鋪人員進小區(qū)發(fā)放各類傳單，做好業(yè)主與租戶之間的交接登記，及時催繳管理費。5.13標識系統(tǒng)的管理（一期二期尚未安裝，管理處已多次發(fā)函開發(fā)商）6.0財務管理6.1管理處收費標準一覽表1.1物業(yè)服務委托方式：根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設部（發(fā)改價格[2003]1864號）關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知，本小區(qū)物業(yè)服務計費方式采取酬金制，即物業(yè)公司只提取管理費及其他收入10%作為管理傭金，其余的全部作為物業(yè)服務支出（支出主要有：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用7、物業(yè)管理企業(yè)固守資產折舊8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經業(yè)主同意的其它費用）；1.2地上車位收入計入本測算收入內，地下車庫收支預算獨立編制；1.3向業(yè)主代收代付性質的水電費、供暖費節(jié)余部分計人本測算其他收入內，收不抵支部分沖減本測算其他收入，在附件5中予以特別說明；1.4預算基期：設定為2023年1月1日——2023年12月31日。注：保潔、園藝、電梯維護等日常性工作無須列入。特約服務項目及收費標準一覽表6.3管理服務費收支測算表（每年更新）管理費收入測算依據(jù)類型收費單價收費總面積入住率收繳率備注多層住宅0.88元/㎡·月6.8萬M250%90%高層住宅1.50元/㎡·月4.2萬M230%90%商業(yè)2.00元/㎡·月2300M250%90%管理費收入測算（2023年）管理費收入=（68000*0.88*90%＋42000*30%*1.5*90%*75％+42000*70%*1.5*50%*90%＋2300*2*90%）*12=1087182備注：一期按照90%收繳率測算；二期按照30%的業(yè)主12月入伙即申報裝修來測算，這樣1—6月管理費按政府規(guī)定只能收取50%，7—12月可收取100%，故總體收取75%。其余70%屬于1—3月份未申報裝修的空房，全年只能收取50%管理費，同樣按照90%收繳率測算。6.4停車場收支測算表（每年更新）1.地面停車位收入地面已辦月卡車70個，每個出租價格80元/月。地面停車位收入=5600元/月、地面停車收入67200元/年2.地下停車場車位收入地下停車位目前出售64個，每月車位使用費50元/月，月收入3200元地下車位收入=38400元/年3.臨時停車收費臨時停車估每天20元，月臨時收入600元，臨時停車收入7200元/年4、停車場年總收入：67200+38400+7200=112800元6.5、其它收入=10000元新入住小區(qū)收入分項列明，如：裝修管理費\擺攤設點費\垃圾清運費節(jié)余\廣告位收入等6.總收入＝1315582元支出測算：.1測算說明1.管理服務傭金依照法規(guī)按營業(yè)成本的10%提?。?.營業(yè)成本包括：直接人工費用、間接人工費用（包括財務人員等工資、職工福利費、職工教育經費、工會經費、社會保險費）、折舊及攤銷費用、行政辦公費、外委工程費、業(yè)務招待費、物料消耗費、保潔園藝費、電梯維保費、設備設施保養(yǎng)費、公共水電費、社區(qū)文化費、業(yè)主委員會經費、其它費用；3.營業(yè)稅金及附加按總收入的5.5%繳納；4.企業(yè)所得稅按利潤總額的15%繳納；5.總支出＝營業(yè)成本＋管理服務傭金＋營業(yè)稅金及附加+企業(yè)所得稅?？傊С雒骷氻椖繙y算表單位：元3.0測算結果營業(yè)稅金及附加的計算：主營總收入×5.5%即1315582*5.5%=72357元總支出的計算：營業(yè)成本＋管理服務傭金＋營業(yè)稅金及附加+企業(yè)所得稅即1993584+131558+72357=2197499元全年盈虧：總收入－總支出=1315582-2197499=-881917元附件：3.1物料采購計劃（辦公類）3.2物料采購計劃（保安類1）序號編號物料名稱規(guī)格單位123456789101112全年用量單價金額1B12055護衛(wèi)員巡邏簽到本本33333333333336103602B12063外來人員出入證盒22222222222224256003B12078交接班記錄本本55555555555560106004B13005護衛(wèi)夏裝套30000000000003014042005B13011護衛(wèi)肩章對300000000000030123606B13015護衛(wèi)帽頂300000000000030154507B13016冬裝套30000000000003015045008B13020領帶條300000000000030103009B13024軍用棉被條30000000000003050150010B13025床單條3000000000000301545011C04031軍用手套雙30000000000003039012棉大衣100000000000010150150013充電手電筒支6000000500001150550小計15460物料采購計劃（附件：保安類2）序號編號物料名稱規(guī)格單位123456789101112全年用量單價金額1停車場年卡張3030303030303030303030303601036002車輛登記本本1010510100010105101090109003護衛(wèi)夏裝套00001000000001016016004護衛(wèi)肩章對0010010010014124805對講機臺400000000000080032006對講機電池塊010101010100520010007對講機充電器個0010000010013603008雙層鐵床床板張300100010001620012009對講機維修費111111111111680150010消防監(jiān)控值班記錄本111111111111121012011雨衣件22211110001111011012雨鞋雙3111121