黃厚群與中山市德怡企業(yè)管理服務(wù)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案民事二審判決書(shū)

黃厚群與中ft糾紛一案民事二審判決書(shū)【案由】民事 合同、無(wú)因管理、不當(dāng)?shù)美m紛合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛商品房售合同糾紛【審理法院】廣東省中ft市中級(jí)人民法院【審理法院】廣東省中ft市中級(jí)人民法院【審結(jié)日期】2021.01.20【案件字號(hào)】(2021)粵20民終228號(hào)【審理程序】二審【審理法官】梁以勁章文佳吳合波【審理法官】梁以勁章文佳吳合波【文書(shū)類(lèi)型】判決書(shū)【當(dāng)事人】黃厚群;中ft市德怡企業(yè)管理服務(wù)有限公司【當(dāng)事人】黃厚群中ft市德怡企業(yè)管理服務(wù)有限公司【當(dāng)事人-個(gè)人】黃厚群【當(dāng)事人-公司】中ft市德怡企業(yè)管理服務(wù)有限公司【代理律師/律所】鄧敬文廣東劉志律師事務(wù)所;周維坤廣東森科律師事務(wù)所;姚斌廣東森科律師事務(wù)所【代理律師/律所】鄧敬文廣東劉志律師事務(wù)所周維坤廣東森科律師事務(wù)所姚斌廣東森科律師事務(wù)所1/18【代理律師】鄧敬文周維坤姚斌【代理律所】廣東劉志律師事務(wù)所廣東森科律師事務(wù)所【法院級(jí)別】中級(jí)人民法院【原告】黃厚群【被告】中ft市德怡企業(yè)管理服務(wù)有限公司【本院觀點(diǎn)】本案為商品房預(yù)售合同糾紛?！緳?quán)責(zé)關(guān)鍵詞】無(wú)效代理違約金不可抗力合同約定鑒定意見(jiàn)客觀性關(guān)聯(lián)性合法性質(zhì)證訴訟請(qǐng)求維持原判執(zhí)行【指導(dǎo)案例標(biāo)記】0【指導(dǎo)案例排序】0【本院查明】本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的基本事實(shí)清楚，本院予以認(rèn)定。【本院認(rèn)為】本院認(rèn)為，本案為商品房預(yù)售合同糾紛。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十八條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條第一款規(guī)定，第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)上訴請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查。(1)在合同補(bǔ)充協(xié)議中，德怡公司對(duì)與業(yè)主有重大利害關(guān)系的條款通過(guò)以加黑加粗的形式予以標(biāo)示，并要求業(yè)主在簽訂前詳細(xì)閱讀并充分理解補(bǔ)充協(xié)議，故應(yīng)視為德怡公司已經(jīng)對(duì)相關(guān)條款履行了提示或說(shuō)明義務(wù)。(2)雖然該小區(qū)泳池的實(shí)際位置與沙盤(pán)的標(biāo)識(shí)不一致，但泳池位置的改變并不影響業(yè)主使用泳池，并不會(huì)對(duì)業(yè)主是否購(gòu)買(mǎi)該商品房產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的影響。(3)雙方?jīng)]有約定文創(chuàng)公園建成的時(shí)間，且文創(chuàng)公園在一審審理期間已經(jīng)在建設(shè)中，在本院審理期間已經(jīng)基本建成。至于業(yè)主認(rèn)為泳池及文創(chuàng)公園是否違章建筑的問(wèn)題，業(yè)主可另行向相關(guān)職能部門(mén)反映和要求處理。(4)業(yè)主稱(chēng)會(huì)所的位置在德怡公司的售樓部、銷(xiāo)售人員稱(chēng)銷(xiāo)售結(jié)束后售樓部改為會(huì)所供業(yè)主使用，但德怡公司對(duì)此并不確認(rèn)，業(yè)主又沒(méi)有提交其他證據(jù)予以佐證，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。另外，德怡公司的原售樓部并不在涉案小區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)。(5)沙盤(pán)反映涉案小區(qū)與蓮員西路有一條通道，實(shí)際上該小區(qū)有兩個(gè)出入口可到達(dá)蓮員2/18西路，且對(duì)業(yè)主并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的影響。(6)即使裝修存在瑕疵，但雙方已經(jīng)對(duì)裝修約定了質(zhì)保期，在質(zhì)保期內(nèi)，業(yè)主可要求德怡公司承擔(dān)維修等義務(wù)，在德怡公司拒絕履行質(zhì)保義務(wù)的情況下，業(yè)主可自行維修，相關(guān)損失由德怡公司承擔(dān)。(7)涉案商品房在合同約定的交付時(shí)間20191231予以拒絕收樓并要求德怡公司承擔(dān)違約責(zé)任的理由不成立，本院不予支持。 當(dāng)事人未上訴的其余部分，本院不作審查。 綜上，上訴人黃厚群的上訴理?yè)?jù)不足，本院不予支持。一審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，適用法律正確，處理并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。為此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：【裁判結(jié)果】駁回上訴，維持原判。本判決為終審判決。

二審案件受理費(fèi)3788元，由上訴人黃厚群負(fù)擔(dān)?！靖聲r(shí)間】2022-08-2107:13:20【一審法院查明】一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019722114.36218000020191231行政主管部門(mén)辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，取得中ft市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證，并將符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：1.遭遇不可抗力……導(dǎo)致出賣(mài)人無(wú)法按時(shí)交付商品房的。第九條出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任約定：出賣(mài)人如未能按合同和補(bǔ)充協(xié)議約定的期限交房，則自合同和補(bǔ)充協(xié)議約定的最后交房期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日1803/18目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。確需變更的，出賣(mài)人應(yīng)書(shū)面征得買(mǎi)受人同意。不同意變更的買(mǎi)受人可要求30用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。第十二條出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任約定：出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定(附件三)的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，由出賣(mài)人進(jìn)行維修，在無(wú)法維修情況下，出賣(mài)人有權(quán)按同類(lèi)同質(zhì)產(chǎn)品代替；無(wú)法用同類(lèi)產(chǎn)品代替的，如果實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)低于合同約定交付標(biāo)準(zhǔn)的，出賣(mài)人按造價(jià)賠償差價(jià)，合同繼續(xù)履行。(注：買(mǎi)受人對(duì)商品房的裝飾、備的驗(yàn)收，按附件三的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。出賣(mài)人在任何場(chǎng)所所設(shè)立的樣板房并非驗(yàn)收的參照樣板)第十五條保修責(zé)任約定：出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書(shū)承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任……在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。第十六條約定：雙方就該商品房的外墻顏色、綠化以及公共配套設(shè)施等，合同有約定的從約定，如沒(méi)約定或約定不明的以出賣(mài)人實(shí)際交付的狀況為準(zhǔn)。合同還作其他約定。 雙方簽訂的附件六合同補(bǔ)充協(xié)議對(duì)上述商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定作出補(bǔ)充說(shuō)明，其中：四、補(bǔ)充合同第九條：出賣(mài)人按合同第九條所承擔(dān)的違約金累計(jì)總額最高不超過(guò)該商品房總價(jià)款的2%。五、關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更(變更合同第十條)：(一)由于政府行政命令、法律法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化直接導(dǎo)致的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更，在不影響買(mǎi)受人房屋的面積、樓向、戶型、空間尺寸、項(xiàng)目總體功能及綠化率等規(guī)劃指4/1830不承擔(dān)違約責(zé)任。(三)為完善和優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工過(guò)程中出賣(mài)人可能對(duì)政府審批后的施工圖紙作出局部的變更，買(mǎi)受人予以認(rèn)可。六、關(guān)于商品房交付(補(bǔ)充合同第十一條)：(一)……(二)該商品房在交付使用時(shí)只要符合合同約定第八條約定的條件的，買(mǎi)受人應(yīng)無(wú)條件收樓并辦理交接手續(xù)，同時(shí)開(kāi)始計(jì)算該商品房的保修期。如果該商品房有未妥善之處或存在屬于工程保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人有權(quán)要求修補(bǔ)，由出賣(mài)人按實(shí)情負(fù)責(zé)修補(bǔ)、保修或給予合理解決，除買(mǎi)受人能出示法定鑒定機(jī)構(gòu)出具的證明不能收樓的質(zhì)量問(wèn)題報(bào)告外，買(mǎi)受人不得藉此拒絕收樓，買(mǎi)受人不得以該商品房有未妥善之處或存在屬工程保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕收樓或拒絕辦理交接手續(xù)或拒絕繳交物業(yè)管理費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、辦證雜費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。買(mǎi)受人不接收時(shí)，出賣(mài)人不承擔(dān)合同第九條約定的逾期交樓責(zé)任。七、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑：(一)……本項(xiàng)目未計(jì)入分?jǐn)偯娣e部分的配套建筑，包括但不限于會(huì)所、地下停車(chē)場(chǎng)(庫(kù)/位)、架空層、休閑配套中心和商業(yè)街等其所有權(quán)屬于出賣(mài)人……九、其他內(nèi)容補(bǔ)充：(一)……(七)出賣(mài)人以廣告、售樓書(shū)、模型、示范單位(樣板間)和其他宣傳資料等方式展示的相關(guān)內(nèi)容均為要約邀請(qǐng)，僅供買(mǎi)受人認(rèn)購(gòu)參考，不視為出賣(mài)人對(duì)本項(xiàng)目任何要約及承諾，亦不構(gòu)成相應(yīng)購(gòu)房合同的組成部分，且示范單位(樣板間)的裝修、設(shè)備、設(shè)施及室內(nèi)陳列的家具、裝飾物品、電器等內(nèi)容，均不包含在房?jī)r(jià)和交付范圍之內(nèi)。有關(guān)內(nèi)容及交付標(biāo)準(zhǔn)均以合同及合同附件為準(zhǔn)。(八)出賣(mài)人已對(duì)該商品房及其周邊的所有設(shè)施、周邊的情況及可能產(chǎn)生的影響向買(mǎi)受人作了詳細(xì)的介紹和說(shuō)明，出賣(mài)人已告知買(mǎi)受人有關(guān)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的有關(guān)情況，且因比例或表現(xiàn)方法所限，部分附屬物或構(gòu)筑物可能未在平面圖和模型上標(biāo)示，雙方同意以政府有關(guān)主管部門(mén)最終批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。買(mǎi)受人知悉因本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，不排除在該商品房的周邊或花園內(nèi)有公共建(構(gòu))筑物或安裝公用設(shè)備設(shè)施(包括但不限于有給排水管……水泵房)等，買(mǎi)受人同意無(wú)權(quán)以此為由拒絕收樓或退房索賠。合同補(bǔ)充協(xié)議還約定了其他事項(xiàng)。上述合同及合同補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，黃厚群依約向德怡公司支付了全部購(gòu)房款。 2019年8月10日，黃厚群為委托人(甲方)與德怡公司為受托人(乙方)5/18簽訂裝修委托協(xié)議，約定：鑒于甲方向乙方購(gòu)買(mǎi)中ft市西區(qū)××××××××××××××××××××，現(xiàn)委托乙方對(duì)該房進(jìn)行室內(nèi)裝修，房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件一；乙方以包工包料方式承包裝修工程，承諾于2019年12月31日或之前向方交付裝修工程，裝修工程的全部?jī)r(jià)款已包含在甲方支付給乙方的購(gòu)房總價(jià)款中；裝修工程的工程質(zhì)量、質(zhì)?；虮Ｐ挢?zé)任由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)；乙方承諾在施工期及質(zhì)保期內(nèi)，承擔(dān)因裝修工程產(chǎn)生的質(zhì)量及工期責(zé)任。裝修委托協(xié)議還約定了其他事項(xiàng)。附件一為1某2某號(hào)樓房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)，約定了入戶、內(nèi)墻、天花、地面、門(mén)窗、廚房、衛(wèi)生間及其他位置的裝修材料材質(zhì)、品牌及型號(hào)。2019年7月31日，涉案商品房所在工程取得中ft市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證。 德怡公司于2019年12月27日向黃厚群郵寄收樓通知，通知黃厚群于2019年12月28日、29日辦理收樓手續(xù)。黃厚群對(duì)此予以確認(rèn)并依約前往收樓，黃厚群在樓時(shí)認(rèn)為德怡公司交付的商品房不符合交樓標(biāo)準(zhǔn)、相應(yīng)配套設(shè)施缺失，已構(gòu)成違約而拒絕收樓，后訴至一審法院，主張前述實(shí)體權(quán)利。 黃厚群為證明涉案商品房的裝修存在質(zhì)量問(wèn)題，提供了廣州市××士工程技術(shù)咨詢(xún)有限公司對(duì)涉案房屋的房屋查驗(yàn)咨詢(xún)報(bào)告，顯示涉案房屋驗(yàn)房總結(jié)為墻磚面空鼓、門(mén)檻石斷裂、地磚空鼓、墻面裂紋、窗臺(tái)石底部收口不嚴(yán)、木地板松動(dòng)、墻面刷漆粗糙等。德怡公司認(rèn)為房屋查驗(yàn)咨詢(xún)報(bào)告為黃厚群自行委托第三方制作，沒(méi)有客觀性，不能反映房屋真實(shí)情況及裝修質(zhì)量問(wèn)題。涉案商品房的所在小區(qū)為中ft20205252房、229032280211104370318663；22903264；111046/18擾；370364述房屋的墻身存在空鼓的情況。黃厚群為證明涉案商品房配套設(shè)施缺失了文創(chuàng)公園、會(huì)所、空中泳池以及直接通往蓮員西路的通道，提供了照片、沙盤(pán)圖片、廣告圖冊(cè)、網(wǎng)上宣傳資料、規(guī)劃圖紙等證據(jù)予以證實(shí)，其中廣告圖冊(cè)“A戶型鑒賞”載有“2萬(wàn)㎡文創(chuàng)主題公園唯此私享”的內(nèi)容、“B戶型鑒賞”載有“攬中央園景，泳池會(huì)所盡在眼前”的內(nèi)容，前述廣告圖冊(cè)中總平圖均沒(méi)有顯示涉案小區(qū)與預(yù)留發(fā)展用地中間存在通道與蓮員西路相連，“A戶型鑒賞”總平圖中主題文創(chuàng)公園與“B戶型鑒賞”中四季悅園所在位置一致；沙盤(pán)照片顯示泳池所在位置于在小區(qū)出入大門(mén)頂部，涉案小區(qū)與其一側(cè)的兩塊規(guī)劃發(fā)展用地之間有一通道與主路相通。經(jīng)質(zhì)證，德怡公司稱(chēng)規(guī)劃圖紙中沒(méi)有泳池，泳池建設(shè)需要開(kāi)發(fā)商根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)土地狀況、施工條件等決定位置，沙盤(pán)為概念設(shè)計(jì)，現(xiàn)泳池已建設(shè)完畢。 黃厚群為證明涉案商品房缺失文創(chuàng)公園、會(huì)所、空中泳池及連接北苑食街通道的配套設(shè)施造成房屋價(jià)值貶損，提供了深圳市鵬建土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)深圳鵬建公司)于2020年4231700/360/價(jià)格為180元/㎡、出入通道的評(píng)估咨詢(xún)價(jià)格為360元/㎡；在一、致委托方函下方載明“注：評(píng)估咨詢(xún)對(duì)象各項(xiàng)缺失相關(guān)配套設(shè)施由委托方提供的《評(píng)估委托書(shū)》等相關(guān)資料確定”；三、評(píng)估咨詢(xún)的假設(shè)和限制條件(一)假設(shè)條件中載明“3、根據(jù)委托方提供的《評(píng)估告書(shū)》等相關(guān)資料及評(píng)估咨詢(xún)?nèi)藛T現(xiàn)場(chǎng)查勘，確定評(píng)估咨詢(xún)對(duì)象于查勘時(shí)點(diǎn)缺失配套有‘文創(chuàng)主題公園’、‘會(huì)所’、‘空中泳池’、‘連接北苑食街的出入通道’”。經(jīng)質(zhì)證，德怡公司認(rèn)為該評(píng)估報(bào)告為黃厚群?jiǎn)畏轿?，不屬于法律?guī)定的鑒定意見(jiàn)；評(píng)估單位的資質(zhì)、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法等均存在問(wèn)題，該評(píng)估結(jié)果不具有客觀性、合法性。 庭審中，德怡公司稱(chēng)涉案樓盤(pán)的綠地地塊為德怡公司所有，但政府控規(guī)該地塊為綠地，并提供中ft市西區(qū)彩虹片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的打印文件予以證實(shí)，其承諾和確認(rèn)利用該地塊建設(shè)文創(chuàng)公園；7/1860643032元(黃厚群已預(yù)交)，由黃厚群負(fù)擔(dān)?！径徤显V人訴稱(chēng)】黃厚群上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，判令德怡公司賠償購(gòu)房經(jīng)濟(jì)損失174400(2180000×8%)。事實(shí)和理由：一、一審法院未查清文創(chuàng)公園是否合法建造。德怡公司交付的泳池是違規(guī)建造的，已構(gòu)成違約?；煜诵^(qū)出入口“直達(dá)”蓮員西路與“可到達(dá)”蓮員西路的概念。二、認(rèn)定屬小區(qū)公共配套設(shè)施的會(huì)所、空中泳池及直達(dá)蓮員西路的201912日之前具備了約定的交付條件明顯有錯(cuò)。德怡公司對(duì)裝修所作的廣告宣傳與實(shí)際情況嚴(yán)重不符，應(yīng)認(rèn)定為虛假宣傳。三、合同補(bǔ)充協(xié)議屬格式合同，其中存在眾多不生效條款和無(wú)效條款，不能作為合同內(nèi)容和裁判依據(jù)。四、關(guān)于賠償經(jīng)濟(jì)損失的問(wèn)題，不管是違約還是虛假宣傳，均可參考評(píng)估價(jià)格，按總房?jī)r(jià)的百分比判令德怡公司承擔(dān)賠償責(zé)任，以平衡雙方利益。五、關(guān)于支付遲延交付違約金問(wèn)題，因公共配套設(shè)施至今仍未交付，理應(yīng)賠償至實(shí)際完成交付之日。黃厚群與中ft市德怡企業(yè)管理服務(wù)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案民事二審判決書(shū)廣東省中ft市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2021)粵20民終228號(hào)當(dāng)事人 上訴人(原審原告)：黃厚群。8/18委托訴訟代理人：鄧敬文，廣東劉志均律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告)：中ft市德怡企業(yè)管理服務(wù)有限公司，住所地廣東省中ft市南區(qū)×××××××××××××××，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼914××××××××××××722。法定代表人：連達(dá)彬，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：周維坤，廣東森科律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：姚斌，廣東森科律師事務(wù)所律師。審理經(jīng)過(guò) 上訴人黃厚群因與被上訴人中ft市德怡企業(yè)管理服務(wù)有限公司(以下稱(chēng)德怡公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省中ft市第一人民法院(2020)粵2071民初20023號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。二審上訴人訴稱(chēng) 黃厚群上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，判令德怡公司賠償購(gòu)房經(jīng)濟(jì)失174400元(2180000元×8%)。事實(shí)和理由：一、一審法院未查清文創(chuàng)公園是否合法建造。德怡公司交付的泳池是違規(guī)建造的，已構(gòu)成違約。混淆了小區(qū)出入口“直達(dá)”蓮員西路與“可到達(dá)”蓮員西路的概念。二、認(rèn)定屬小區(qū)公共配套設(shè)施的會(huì)所、空中泳池及直達(dá)蓮員西路的通道為要約邀請(qǐng)是錯(cuò)誤的，應(yīng)視為合同內(nèi)容。認(rèn)定房屋在約定的交付時(shí)間的2019年12月31日之前具備了約定的交付條件明顯有錯(cuò)。德怡公司對(duì)裝修所作的告宣傳與實(shí)際情況嚴(yán)重不符，應(yīng)認(rèn)定為虛假宣傳。三、合同補(bǔ)充協(xié)議屬格式合同，其中存在眾多不生效條款和無(wú)效條款，不能作為合同內(nèi)容和裁判依據(jù)。四、關(guān)于賠償經(jīng)濟(jì)損失的問(wèn)題，不管是違約還是虛假宣傳，均可參考評(píng)估價(jià)格，按總房?jī)r(jià)的百分比判令德怡公司承擔(dān)賠償責(zé)任，以平衡雙方利益。五、關(guān)于支付遲延交付違約金問(wèn)題，因公共配套設(shè)施至今仍未交付，理應(yīng)賠償至實(shí)際完成交付之日。二審被上訴人辯稱(chēng) 德怡公司辯稱(chēng)，一、文創(chuàng)公園所屬地塊使用權(quán)屬于德怡公司，9/18且經(jīng)政府規(guī)劃為公園綠地，該公園現(xiàn)已經(jīng)建設(shè)完成，成為風(fēng)景水岸花園的配套綠地，提升了小區(qū)的居住品質(zhì)。沒(méi)有證據(jù)證實(shí)德怡公司允諾該公園與商品房一并竣工。商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的正?，F(xiàn)象，業(yè)主沒(méi)有證據(jù)產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)損失。二、涉案3業(yè)主因木地板更換導(dǎo)致德怡公司二次通知交樓和遲延交付，可按合同約定承擔(dān)逾期交樓違約金。其他涉案商品房并不存在遲延交付的事實(shí)，均已經(jīng)符合法律規(guī)定和合同約定的交付條件，且不存在嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，德怡公司也已經(jīng)通知業(yè)主收樓，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)拒不收樓或逾期收樓的法律后果。三、合同補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方協(xié)商一致達(dá)成，條款訂立是基于法律規(guī)定和公平原則，合理確定了當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，并未不合理限制或免除德怡公司的責(zé)任，更未加重業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主的主要權(quán)利，是合法有效的，不屬格式合同。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。原告訴稱(chēng) 黃厚群向一審法院起訴請(qǐng)求：1.德怡公司賠償黃厚群購(gòu)房經(jīng)濟(jì)損297336元；2.德怡公司賠償房屋裝修損失20241元。一審法院查明一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019722114.36218000020191231關(guān)規(guī)定，在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，取得中ft市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證，并將符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：1.遭遇不可抗力……導(dǎo)致出賣(mài)人無(wú)法按時(shí)交付商品房的。第九條出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任約定：出賣(mài)人如未能按合同和補(bǔ)充協(xié)議約定的期限交房，則自合同和補(bǔ)充協(xié)議約定的最后交房期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違18010/18繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之壹的違約金。第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定：該商品房預(yù)售后，出賣(mài)人不得擅自變更該商品房項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。確需變更的，出賣(mài)人應(yīng)書(shū)面征得買(mǎi)受人同意。不同意變更的買(mǎi)受人可要求終止買(mǎi)賣(mài)合同。出30人對(duì)商品房的裝飾、設(shè)備的驗(yàn)收，按附件三的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。出賣(mài)人在任何場(chǎng)所所設(shè)立的樣板房并非驗(yàn)收的參照樣板)。第十五條保修責(zé)任約定：出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書(shū)承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任……在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。第十六條約定：雙方就該商品房的外墻顏色、綠化以及公共配套設(shè)施等，合同有約定的從約定，如沒(méi)約定或約定不明的以出賣(mài)人實(shí)際交付的狀況為準(zhǔn)。合同還作其他約定。雙方簽訂的附件六合同補(bǔ)充協(xié)議對(duì)上述商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定作出補(bǔ)充說(shuō)明，其中：四、補(bǔ)充合同第九條：出賣(mài)人按合同第九條所承擔(dān)的違約金累計(jì)總額最高不超過(guò)該商品房總價(jià)款的2%。五、關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更(變更合同第十條)：(一)由于政府行政命11/18令、法律法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化直接導(dǎo)致的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更，在不影響買(mǎi)受人房屋的面積、樓向、戶型、空間尺寸、項(xiàng)目總體功能及綠化率等規(guī)劃指標(biāo)的前提下，出賣(mài)人有權(quán)對(duì)項(xiàng)目平面公建配套、數(shù)據(jù)指標(biāo)等進(jìn)行局部調(diào)整。買(mǎi)受人無(wú)條件同意出賣(mài)人的規(guī)劃變更。除非買(mǎi)受人因面積、布局、戶型改變而遭受直接損失的由出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任外，出賣(mài)人不承擔(dān)違約責(zé)任。(二)由于政府行政命令、法律法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化直接導(dǎo)致的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，屬于不可抗力。出賣(mài)人應(yīng)在變更確立后30日內(nèi)書(shū)面告知買(mǎi)受人，但不承擔(dān)違約責(zé)任。(三)為完善和優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工過(guò)程中出賣(mài)人可能對(duì)政府審批后的施工圖紙作出局部的變更，買(mǎi)受人予以認(rèn)可。六、關(guān)于商品房交付(補(bǔ)充合同第十一條)：(一)……(二)該商品房在交付使用時(shí)只要符合合同約定第八條約定的條件的，買(mǎi)受人應(yīng)無(wú)條件收樓并辦理交接手續(xù)，同時(shí)開(kāi)始計(jì)算該商品房的保修期。如果該商品房有未妥善之處或存在屬于工程保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人有權(quán)要求修補(bǔ)，由出賣(mài)人按實(shí)情負(fù)責(zé)修補(bǔ)、保修或給予合理解決，除買(mǎi)受人能出示法定鑒定機(jī)構(gòu)出具的證明不能收樓的質(zhì)量問(wèn)題報(bào)告外，買(mǎi)受人不得藉此拒絕收樓，買(mǎi)受人不得以該商品房有未妥善之處或存在屬工程保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕收樓或拒絕辦理交接手續(xù)或拒絕繳交物業(yè)管理費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、辦證雜費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。買(mǎi)受人不接收時(shí)，出賣(mài)人不承擔(dān)合同第九條約定的逾期交樓責(zé)任。七、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑：(一)……本項(xiàng)目未計(jì)入分?jǐn)偯娣e部分的配套建筑，包括但不限于會(huì)所、地下停車(chē)場(chǎng)(庫(kù)位)、架空層、休閑配套中心和商業(yè)街等其所有權(quán)屬于出賣(mài)人……九、其他內(nèi)容補(bǔ)充：(一)……(七)出賣(mài)人以廣告、售樓書(shū)、模型、示范單位(樣板間)和其他宣傳資料等方式展示的相關(guān)內(nèi)容均為要約邀請(qǐng)，僅供買(mǎi)受人認(rèn)購(gòu)參考，不視為出賣(mài)人對(duì)本項(xiàng)目任何要約及承諾，亦不構(gòu)成相應(yīng)購(gòu)房合同的組成部分，且示范單位(樣板間)的裝修、設(shè)備、設(shè)施及室內(nèi)陳列的家具、裝飾物品、電器等內(nèi)容，均不包含在房?jī)r(jià)和交付范圍之內(nèi)。有關(guān)內(nèi)容及交付標(biāo)準(zhǔn)均以合同及合同附件為準(zhǔn)。(八)出賣(mài)人已對(duì)該商品房及其周邊的所有設(shè)12/18施、周邊的情況及可能產(chǎn)生的影響向買(mǎi)受人作了詳細(xì)的介紹和說(shuō)明，出賣(mài)人已告知買(mǎi)受人有關(guān)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的有關(guān)情況，且因比例或表現(xiàn)方法所限，部分附屬物或構(gòu)筑物可能未在平面圖和模型上標(biāo)示，雙方同意以政府有關(guān)主管部門(mén)最終批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。買(mǎi)受人知悉因本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，不排除在該商品房的周邊或花園內(nèi)有公共建(構(gòu))筑物或安裝公用設(shè)備設(shè)施(包括但不限于有給排水管……水泵房)等，買(mǎi)受人同意無(wú)權(quán)以此為由拒絕收樓或退房索賠。合同補(bǔ)充協(xié)議還約定了其他事項(xiàng)。上述合同及合同補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，黃厚群依約向德怡公司支付了全部購(gòu)房款。2019810委托協(xié)議，約定：鑒于甲方向乙方購(gòu)買(mǎi)中ft市西區(qū)××××××××××××××××××××，現(xiàn)委托乙方對(duì)該房進(jìn)行室內(nèi)裝修，房屋20191231之前向甲方交付裝修工程，裝修工程的全部?jī)r(jià)款已包含在甲方支付給乙方的購(gòu)房總價(jià)款中；裝修工程的工程質(zhì)量、質(zhì)?；虮Ｐ挢?zé)任由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)；乙方承諾在施工期及質(zhì)保期內(nèi)，承擔(dān)因裝修工程產(chǎn)生的質(zhì)量及工期責(zé)任。裝修委托協(xié)議還約定了其他事項(xiàng)。附件122019731ft市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證。2019122720192829樓，后訴至一審法院，主張前述實(shí)體權(quán)利。黃厚群為證明涉案商品房的裝修存在質(zhì)量問(wèn)題，提供了廣州市××士工程技術(shù)咨13/18檻石斷裂、地磚空鼓、墻面裂紋、窗臺(tái)石底部收口不嚴(yán)、木地板松動(dòng)、墻面刷漆粗糙反映房屋真實(shí)情況及裝修質(zhì)量問(wèn)題。涉案商品房的所在小區(qū)為中ft20205252206122903228021110437032206118線，通往臥室的地面瓷磚存在一條長(zhǎng)約663229032280264111043703氣灶與抽油煙機(jī)高度為64厘米、洗手間門(mén)與淋浴間門(mén)相互干擾。上述房屋的墻身存在空鼓的情況。黃厚群為證明涉案商品房配套設(shè)施缺失了文創(chuàng)公園、會(huì)所、空中泳池以及直接通往蓮員西路的通道，提供了照片、沙盤(pán)圖片、廣告圖冊(cè)、網(wǎng)上宣傳資料、規(guī)劃圖紙等證據(jù)予以證實(shí)，其中廣告圖冊(cè)“A“2戶型鑒賞”載有“攬中央園景，泳池會(huì)所盡在眼前”的內(nèi)容，前述廣告圖冊(cè)中總平圖均沒(méi)有顯示涉案小區(qū)與預(yù)留發(fā)展用地中間存在通道與蓮員西路相連，“A戶型鑒賞”總平圖中主題文創(chuàng)公園與“B戶型鑒賞”中四季悅園所在位置一致；沙盤(pán)照片顯示泳池所在位置于在小區(qū)出入大門(mén)頂部，涉案小區(qū)與其一側(cè)的兩塊規(guī)劃發(fā)展用地之間有一通道與主路相通。經(jīng)質(zhì)證，德怡公司稱(chēng)規(guī)劃圖紙中沒(méi)有泳池，泳池建設(shè)需要開(kāi)發(fā)商根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)土14/18地狀況、施工條件等決定位置，沙盤(pán)為概念設(shè)計(jì)，現(xiàn)泳池已建設(shè)完畢。黃厚群為證明涉案商品房缺失文創(chuàng)公園、會(huì)所、空中泳池及連接北苑食街通道的20204231700/㎡、會(huì)所的評(píng)估360/180/㎡、出入通道的評(píng)估咨詢(xún)價(jià)格為360元/㎡；在一、致委托方函下方載明“注：評(píng)估咨詢(xún)對(duì)象各項(xiàng)缺失相關(guān)配套設(shè)施由委托方提供的《評(píng)估委托書(shū)》等相關(guān)資料確定”；三、評(píng)估咨詢(xún)的假設(shè)和限制條件(一)假設(shè)條件中載明“3、根據(jù)委托方提供的《評(píng)估報(bào)告書(shū)》等相關(guān)資料及評(píng)估咨詢(xún)?nèi)藛T現(xiàn)場(chǎng)查勘，確定評(píng)估咨詢(xún)對(duì)象于查勘時(shí)點(diǎn)缺失配套有‘文創(chuàng)主題公園’、‘會(huì)所’、‘空中泳池’、‘連接北苑食街的出入通道’”。經(jīng)質(zhì)證，德怡公司認(rèn)為該評(píng)估報(bào)告為黃厚群?jiǎn)畏轿校粚儆诜梢?guī)定的鑒定意見(jiàn)；評(píng)估單位的資質(zhì)、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法等均存在問(wèn)題，該評(píng)估結(jié)果不具有客觀性、合法性。庭審中，德怡公司稱(chēng)涉案樓盤(pán)的綠地地塊為德怡公司所有，但政府控規(guī)該地塊為綠地，并提供中ft市西區(qū)彩虹片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的打印文件予以證實(shí)，其承諾和確認(rèn)利用該地塊建設(shè)文創(chuàng)公園；黃厚群確認(rèn)政府控規(guī)方案，但稱(chēng)該證據(jù)不能證明德怡公司正在興建文創(chuàng)公園。黃厚群稱(chēng)德怡公司的沙盤(pán)中展示會(huì)所，且在宣傳資料中予以標(biāo)注及說(shuō)明。德怡公司則稱(chēng)雙方?jīng)]有約定涉案樓盤(pán)需配套建設(shè)會(huì)所，沙盤(pán)中展示為其售樓部。黃厚群、德怡公司均確認(rèn)涉案樓盤(pán)售樓部已被拆除。60643032(黃厚群已預(yù)交)，由黃厚群負(fù)擔(dān)。本院二審期間，業(yè)主向本院提交如下證據(jù)：1.文創(chuàng)公園現(xiàn)狀圖、銷(xiāo)售宣傳廣告對(duì)文創(chuàng)公15