某快捷商務(wù)酒店可行性分析報(bào)告

第1頁(yè).XX快捷商務(wù)酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申報(bào)單位：地址：郵政騙碼：聯(lián)系人：電話：傳真：XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告 第3頁(yè) DATE\@"yyyy-M-d"2018-5-3目錄一、前言1-1項(xiàng)目背景………………1-2項(xiàng)目目的………………1-2.1整體目標(biāo)………………………1-2.2項(xiàng)目契機(jī)………………………二、調(diào)查篇2-1區(qū)域地理環(huán)境分析……………2-2市場(chǎng)分析………………2-2.1調(diào)查數(shù)據(jù)說(shuō)明…………………2-2.1.1市場(chǎng)調(diào)查方法……………2-2.1.1.1流動(dòng)調(diào)查…………2-2.1.2問(wèn)卷調(diào)查…………………2-2.1.2.1酒店需求問(wèn)卷調(diào)查…………………2-2.1.3調(diào)查統(tǒng)計(jì)……………………2-2.1.3.1問(wèn)卷總數(shù)……………2-2.1.3.2分卷總數(shù)……………2-2.1.3.3有效問(wèn)卷的辨析方法………………2-2.1.3.4有效問(wèn)卷總數(shù)………2-2.2調(diào)查數(shù)據(jù)矩陣…………………2-2.2.1酒店數(shù)據(jù)矩陣………………2-2.3調(diào)查結(jié)果說(shuō)明…………………2-2.3.1酒店現(xiàn)狀………2-2.3.2交通現(xiàn)狀………2-2.3.3自然旅游現(xiàn)狀…………………2-3SWOT分析………………2-3.1S—項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析………………2-3.2W—項(xiàng)目劣勢(shì)分析………………2-3.3O—項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析………………2-3.4T—項(xiàng)目威脅分析………………2-4社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益說(shuō)明………………………三、決策建議3-1規(guī)劃內(nèi)涵…………………3-2規(guī)劃決策建議……………3-2.1規(guī)劃方案……………………3-2.1.1主樓…………3-3前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明………………………3-3.1設(shè)計(jì)方案甄選和規(guī)劃………3-3.1.1方案………………………四、執(zhí)行篇4-1戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)………………4-1.1戰(zhàn)略沙盤(pán)模擬……………………4-1.1.1六大策略……………………4-1.1.2說(shuō)明…………4-1.2戰(zhàn)術(shù)沙盤(pán)推演模擬………………4-1.2.1整體戰(zhàn)術(shù)……………………4-1.2.1.1差異化市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)……………………4-1.2.1.1.1地段選擇…………4-1.2.1.1.2具有前瞻性………4-1.2.1.1.3尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)…………………4-1.2.1.1.4有效挖掘客戶營(yíng)銷(xiāo)渠道…………4-1.2.1.1.5創(chuàng)新客戶成本控制………………4-1.2.1.2創(chuàng)新客戶營(yíng)銷(xiāo)手法……………4-2執(zhí)行步驟…………………4-2.1經(jīng)營(yíng)規(guī)劃………………………4-2.1.1酒店配置…………………4-2.2推廣規(guī)劃…………4-2.2.1整體品牌包裝………………新視覺(jué)VI系統(tǒng)……………4-2.2.2整體推廣……………………廣告推廣策略………………廣告推廣目標(biāo)………………項(xiàng)目在推出市場(chǎng)的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)……………4-2.3進(jìn)度………………4-2.4預(yù)算………………4-2.4.1項(xiàng)目資金投入情況分析……………………4-2.4.1.1土地費(fèi)用……………4-2.4.1.2工程造價(jià)……………4-2.4.1.9其他費(fèi)用……………4-2.4.2可選擇的籌資策略………4-2.4.2.1公司自籌資金………4-2.4.2.2銀行貸款籌資………4-3投資回報(bào)預(yù)測(cè)…………4-3.1酒店………………4-3.1.1客房收入……………………4-3.1.2營(yíng)業(yè)總收入…………………4-3.1.3成本…………4-3.1.3.1物料成本……………4-3.1.3.2人工成本……………4-3.1.3.3水電費(fèi)………………4-3.1.3.4總成本………………4-3.1.4營(yíng)業(yè)稅……………………4-3.1.5銀行利息……………………4-3.1.6利潤(rùn)………………………4-3.4銀行利息…………4-3.5投資總成本………………………4-3.6年凈利潤(rùn)…………4.3.7回收周期…………五、結(jié)束篇………………XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告 第47頁(yè) DATE\@"M/d/yyyy"5/3/20181-1項(xiàng)目背景商貿(mào)集團(tuán)自成立后，酒店管理有限公司秉承集團(tuán)以酒店業(yè)為主業(yè)的多元化發(fā)展思路,兼顧高中低端市場(chǎng)，打造精品高端通泰五星級(jí)酒店，加強(qiáng)管理現(xiàn)有四星級(jí)XX大廈，擴(kuò)大市場(chǎng)份額以四星標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的快捷商務(wù)酒店占領(lǐng)區(qū)縣。為重新打造快捷商務(wù)酒店品牌，提升品牌價(jià)值。我公司決定將在XX建設(shè)兩家快捷商務(wù)酒店,酒店將建成廣場(chǎng)地段的標(biāo)志性建筑。為此我們經(jīng)過(guò)認(rèn)真的籌劃準(zhǔn)備、細(xì)致的調(diào)查研究及慎密的分析預(yù)測(cè)，編制本報(bào)告，敬請(qǐng)審批。1-2項(xiàng)目目的1-2.1整體目標(biāo)秉承集團(tuán)整體規(guī)劃，發(fā)展酒店主業(yè)，強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)。配合的經(jīng)濟(jì)旅游開(kāi)發(fā)，打造--商務(wù)酒店品牌，給投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。整合--優(yōu)勢(shì)資源，領(lǐng)跑XXX商務(wù)酒店市場(chǎng)。通過(guò)對(duì)新建筑合理的規(guī)劃以及適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)措施，能夠爭(zhēng)取較好的市場(chǎng)效益。1-2.2項(xiàng)目契機(jī)縣發(fā)展規(guī)劃、旅游開(kāi)發(fā)。XXXXXX是歷史文化古城。歷史文化悠久，旅游資源豐富，擁有國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位27個(gè)，省級(jí)文物保護(hù)單位101個(gè)，全國(guó)十大考古新發(fā)現(xiàn)3處，是河北省文物大市之一。得天獨(dú)厚的旅游資源為張家口市旅游業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。XXX地區(qū)夏季氣候涼爽，景色宜人，是極富特色的旅游避署勝地。元中都遺址、中都原始草原度假村、閃電河、天鵝湖等旅游景點(diǎn)吸引著京津地區(qū)及省內(nèi)外游客。在夏季是京津地區(qū)游客首選的最佳避暑地。今年冬季舉辦冬季節(jié)日旅游項(xiàng)目異彩紛呈，包括國(guó)際滑雪賽事、滑雪嘉年華、圣誕滑雪狂歡節(jié)、雪地音樂(lè)節(jié)、旅游地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)、旅游商品和戶外運(yùn)動(dòng)裝備展銷(xiāo)、溫泉冬季沐浴主題活動(dòng)等20余項(xiàng)。由于XXX一年四季的旅游項(xiàng)目眾多，全年到張旅游人群穩(wěn)定增長(zhǎng)，促使的XXX旅游業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展。XXXXXX市委市政府制定規(guī)劃中，把圍繞旅游服務(wù)業(yè)打造成全市第一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，大力實(shí)施旅游精品工程，精心打造旅游整體形象。XXX地區(qū)旅游環(huán)境和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈正在發(fā)生著嶄新的變化。新旅游經(jīng)濟(jì)給XXX帶來(lái)了豐富的旅游休閑客源，旅游項(xiàng)目的增加使來(lái)--旅游客流量全年都保持在高峰值，XXX-旅游接待能力及設(shè)施急需全面升級(jí)，需要基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施跨上一個(gè)新的水平，接待能力和檔次進(jìn)一步提高。在未來(lái)良好的市場(chǎng)前景預(yù)期的推動(dòng)下，近期一批新建知名快捷酒店相繼建成營(yíng)業(yè)，搶占XXX旅游業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的客源市場(chǎng)。--酒店管理有限公司在--旅游大開(kāi)發(fā)，地區(qū)旅游客源增加，酒店業(yè)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的契機(jī)下。公司決定投資建設(shè)--快捷酒店項(xiàng)目，項(xiàng)目分別在大道旁，投資建設(shè)兩家連鎖快捷商務(wù)酒店。新建快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目將為--集團(tuán)帶來(lái)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，也給投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。調(diào)查篇2-1項(xiàng)目區(qū)域地理環(huán)境介紹XXX市地勢(shì)西北高、東南低，陰山山脈橫貫中部，將全市劃分為壩上壩下兩個(gè)自然地理區(qū)域。壩上高原區(qū)，自尚義縣套里莊、張北縣狼窩溝，到赤城縣獨(dú)石口一線以北的沽源、康保、張北、尚義4縣為壩上張北高原，屬內(nèi)蒙古高原南緣。該區(qū)域面積為12480平方公里，海拔1300-1600米，南高北低，地勢(shì)較平坦，草原廣闊，多內(nèi)陸湖泊（淖），崗梁、湖泊、灘地和草坡、草灘相間分布，是典型的波狀高原景觀。南部壩下4區(qū)9縣，地處華北平原和內(nèi)蒙古高原的過(guò)渡帶，海拔500~1200米，該區(qū)域地形復(fù)雜，山巒起伏，丘陵與河谷盆地相間分布，面積24467平方公里，河川占24.5%，丘陵占18.7%，山區(qū)占56.8%。張北縣地處內(nèi)蒙古高原南緣的壩上地區(qū)，地勢(shì)險(xiǎn)要，氣候獨(dú)特。縣境地形呈高原丘陵景觀，大致分為東南壩頭區(qū)、西部丘陵區(qū)和中部平原區(qū)三個(gè)類(lèi)型，平均海拔1400-1600米，南部“壩頭”海拔1600-1800米，境內(nèi)樺皮嶺海拔2128米，為“壩頭”群峰之首。全縣地處壩上高寒區(qū)，屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年降水量300毫米左右，年平均氣溫2.6℃，是河北及京津地區(qū)最為良好的避暑休閑地區(qū)之一。2-2市場(chǎng)分析2-2.1調(diào)查數(shù)據(jù)說(shuō)明2-2.1.1市場(chǎng)調(diào)查方法2-2.1.1.1流動(dòng)調(diào)查對(duì)于商鋪及部分酒店的調(diào)查，采用在大街上對(duì)規(guī)定的人群隨機(jī)抽樣的方式調(diào)查。2-2.1.2問(wèn)卷調(diào)查2-2.1.2.1酒店需求問(wèn)卷問(wèn)卷涉及如下內(nèi)容：1、受訪者性別；2、來(lái)自哪里；3、職業(yè)；4、年齡；5、到--的目的；6、到--的次數(shù)；7、通常外出住什么酒店；8、選擇酒店的原因；9、關(guān)于酒店提供寬帶功能；10、入住酒店的目的；11、出差住宿的問(wèn)題；12、入住的酒店位置；13、車(chē)站附近建幾星級(jí)的酒店比較合適；14、車(chē)站附近適合建的酒店樓高；15、酒店應(yīng)該具備的功能；16、酒店應(yīng)該具備的配套設(shè)施。2-2.1.3調(diào)查統(tǒng)計(jì)2-2.1.3.1.問(wèn)卷總數(shù)本次問(wèn)卷調(diào)查合計(jì)調(diào)查了共2000份，有效問(wèn)卷共1677份，有效比為83.58%。2-2.1.3.2.分卷總數(shù)調(diào)查問(wèn)卷分卷情況如下：市調(diào)類(lèi)型問(wèn)卷數(shù)量有效數(shù)量有效比酒店2000167783.85%2-2.1.3.3有效問(wèn)卷辨析方法本次問(wèn)卷調(diào)查總共調(diào)查2000份問(wèn)卷，調(diào)查過(guò)程中，調(diào)查組根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的情況，進(jìn)行了如下問(wèn)卷有效性分析。問(wèn)卷卷面分析，調(diào)查組先排除了問(wèn)卷中相互矛盾的影響問(wèn)卷有效成立的問(wèn)卷，共276份抽查分析，經(jīng)過(guò)A的分析，檢出其中的無(wú)效問(wèn)卷后，統(tǒng)計(jì)調(diào)查人員的無(wú)效問(wèn)卷比率，按照比率大抽查率高的原則按10-20%不等的幾率進(jìn)行了電話抽查。其中，抽查出49份無(wú)效問(wèn)卷。2-2.1.3.4.有效問(wèn)卷總數(shù)本次調(diào)查經(jīng)過(guò)篩選，共獲得有效問(wèn)卷1667份，有效率為83.85%，高于要求最低60%有效率的市調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，因此本次市調(diào)為有效市調(diào)。2-2.2調(diào)查數(shù)據(jù)矩陣2-2.2.1酒店數(shù)據(jù)矩陣2-2.3調(diào)查結(jié)果說(shuō)明2-2.3.1XXX及--縣酒店現(xiàn)狀隨著--經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一是旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展越來(lái)越多的季節(jié)性旅游客人進(jìn)入--地區(qū)，二是商務(wù)客戶在-停留洽談業(yè)務(wù)。特別是北京至XXX的城際鐵路即將修通和機(jī)場(chǎng)的開(kāi)工建設(shè)必將加速XXX的經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，加快融入北京經(jīng)濟(jì)圈。隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更多的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在各個(gè)城市間展開(kāi)，這對(duì)于各個(gè)城市間的酒店接待方面提供了發(fā)展的機(jī)遇和良好的市場(chǎng)氛圍。辦公、旅游、探親、外派見(jiàn)學(xué)、投資考察的人員越來(lái)越多，各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店價(jià)格太貴，低檔旅社不安全、衛(wèi)生又不合格。于是經(jīng)濟(jì)型快捷商務(wù)酒店走到了大家面前，擁有經(jīng)濟(jì)、快捷特性的各式連鎖酒店進(jìn)入了XXX地區(qū)市場(chǎng)。例如：如家、漢庭、錦江、格林豪泰等快捷酒店。XXX的高檔酒店為數(shù)不多，準(zhǔn)四星的酒店僅一家，其它高檔次的賓館也較少，但--的酒店經(jīng)營(yíng)有一個(gè)特色，就是服務(wù)越上檔次生意越好，除了是找休息場(chǎng)所，還有很多客人入住酒店是為了休閑娛樂(lè)。從我們所做的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，希望能在車(chē)站附近入住商務(wù)酒店的外地被訪者有較高的比例，53%的被訪者認(rèn)為在車(chē)站附近建快捷商務(wù)酒店合適，34%的被訪者認(rèn)為建四星合適；被訪者選擇酒店會(huì)綜合考慮環(huán)境、商務(wù)便利、價(jià)格、交通和檔次因素，旅游人群希望快捷酒店能夠提供停車(chē)場(chǎng)服務(wù)。所以我們投資建設(shè)的XX快捷商務(wù)酒店，不但客房配套實(shí)施齊全還要配以多種服務(wù)功能和娛樂(lè)休閑設(shè)施。要選址在南來(lái)北往之交通要道，自駕車(chē)來(lái)張旅游休閑必經(jīng)之路上。要選擇在車(chē)站附近，周?chē)写笮褪袌?chǎng)，人流量相對(duì)較多地區(qū)。這樣酒店不愁沒(méi)有消費(fèi)傾向的客戶群，經(jīng)營(yíng)前景十分廣闊。2-2.3.2XXX及張北縣交通狀況XXX-公路、交通建設(shè)完成投資最多、發(fā)展速度最快、結(jié)構(gòu)變化最明顯；其中宣大高速公路全長(zhǎng)127.2公里，分三期施工建設(shè)，總投資36.9億元。于2000年底全線通車(chē)；京張高速公路全長(zhǎng)79公里，項(xiàng)目總投資27.8億元，所有工程現(xiàn)已全部完成通車(chē)。全市有110線、207線、109線、112線4條國(guó)道和19條省級(jí)公路，通車(chē)?yán)锍?512公里。還有25條縣級(jí)公路和700多條鄉(xiāng)村公路并網(wǎng)交錯(cuò)，交通比較便捷。國(guó)道110線、109線、207線等主要路段相繼完成了改建。近年來(lái)，XXX交通中心的作用進(jìn)一步加強(qiáng)。2002年11月16日，國(guó)家重點(diǎn)工程京張高速經(jīng)過(guò)4年的緊張施工全線貫通。通過(guò)--市，張北縣與京津地區(qū)的聯(lián)系更加緊密。207國(guó)道穿越張北境內(nèi)47公里，將其與錫林浩特、--市、宣化等市連接起來(lái)，新建的張石高速開(kāi)通，此外，東西、南北5條公路干線于--聚集輻射。以XXX縣城為中心的公路開(kāi)發(fā)，輻射周邊區(qū)縣等地，依托公路優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜钨Y源。2-2.3.3XXX及--縣自然旅游資源狀況--位于河北省西北部,京、晉、冀、蒙四?。ㄊ小^(qū)）交界處。全市分為壩上壩下兩個(gè)地貌渾然不同的自然區(qū)域。壩上為寒溫區(qū)，平均氣溫2℃，7月平均氣溫18℃。壩下屬?zèng)鰷貐^(qū)，年均氣溫8℃，7月平均氣溫23℃。地貌及氣候的多樣化，為旅游資源的多樣化和自然環(huán)境對(duì)全年季節(jié)性旅游創(chuàng)造了條件。地處長(zhǎng)城內(nèi)外，北接內(nèi)蒙古草原，東與北京相鄰。XXX三面環(huán)山，北依長(zhǎng)城，歷史上是兵家必爭(zhēng)之地，也是聞名中外的陸路商城和“皮都”。XXX-市旅游資源豐富，并有四通八達(dá)的交通、通訊網(wǎng)絡(luò)。這里環(huán)境優(yōu)美，市容整潔的民風(fēng)淳樸，夏季氣候涼爽，風(fēng)景宜人。市區(qū)內(nèi)分布有明長(zhǎng)城，大境門(mén)，云泉寺，水母宮，清遠(yuǎn)樓，鎮(zhèn)朔樓等30多處名勝古跡。XXX更是革命老區(qū)，有眾多的革命歷史遺址可供瞻仰、觀光。--縣處于內(nèi)蒙古錫林郭勒大草原的延伸地帶，是距離北京最近、保持最完好的原始草原，屬休閑避暑和觀光旅游的理想之地。境內(nèi)自然人文景觀眾多，現(xiàn)已建成中都原始草原度假村、安固里草原度假村、中都游牧源、樺皮嶺等旅游景點(diǎn)11處，其中國(guó)家AAA級(jí)旅游景點(diǎn)兩處，初步形成了以壩上草原生態(tài)旅游為特色，集自然風(fēng)光與歷史文化為一體的旅游格局。2009年，接待海內(nèi)外游客達(dá)65萬(wàn)多人次?？偼顿Y20億元一期投資5億元的仙那都國(guó)際生態(tài)旅游度假村、投資5億元以上的壩上天鵝湖景區(qū)等旅游項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中。2-3SWOT分析2-3.1S—項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處城市交通主干道，升值潛力巨大。XXX相對(duì)穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢(shì)XXX酒店管理公司有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)新開(kāi)發(fā)酒店項(xiàng)目有現(xiàn)成的酒店管理人員依托人脈資源發(fā)展新酒店速度要比其它酒店快依托XXX-大廈，新項(xiàng)目有一定客戶群資源2-3.2W—項(xiàng)目劣勢(shì) 新酒店品牌忠實(shí)度不高、附加值低開(kāi)業(yè)時(shí)間晚于其他快捷酒店+外阜會(huì)員群鎖定困難人員工資上漲、原材料價(jià)格上漲2-3.3O—項(xiàng)目機(jī)會(huì)市政府對(duì)加強(qiáng)旅游接待服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將吸引更多目標(biāo)客戶。快捷酒店已成為旅游型城市的主要接待方式XXX全年冬夏都有旅游項(xiàng)目，客源相對(duì)穩(wěn)定區(qū)縣還未成為其他品牌發(fā)展的目標(biāo)區(qū)域全國(guó)性快捷酒店品牌廣告投放相對(duì)較弱XXX-其他快捷酒店停車(chē)位置少多數(shù)小旅店受經(jīng)營(yíng)影響，并購(gòu)機(jī)會(huì)增加X(jué)XX本市的快捷品牌還未形成2-3.4T—項(xiàng)目威脅本地區(qū)已出現(xiàn)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)者。全國(guó)快捷酒店品牌多數(shù)已進(jìn)駐XXX，競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大市內(nèi)個(gè)人快捷酒店對(duì)價(jià)格下壓很大快捷型酒店開(kāi)始細(xì)分，品牌、設(shè)施將成為新的差異行銷(xiāo)2-4社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益--快捷商務(wù)酒店品牌建設(shè)，將為--旅游接待能力提升做出自己的貢獻(xiàn)。XXX快捷商務(wù)酒店的建成將大大提升XXX城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水準(zhǔn)。XXXXXXXXX商務(wù)酒店高品味設(shè)計(jì)，必將成為項(xiàng)目所在地區(qū)的標(biāo)志性建筑，增添了城市風(fēng)景。給人們提供了更好休閑娛樂(lè)的去處，帶動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮。XXX商務(wù)酒店項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，一定會(huì)為項(xiàng)目所在地區(qū)增加更多就業(yè)職位。(把符號(hào)都統(tǒng)一了)決策建議篇3-1規(guī)劃內(nèi)涵XXX快捷商務(wù)酒店現(xiàn)有兩家地址，緯一路店地面積約6600M2，張北快捷商務(wù)酒店占地面積面積3-2規(guī)劃決策建議3-2.1樓層規(guī)劃方案3-2.1.1主樓賓館大堂、商務(wù)中心、后臺(tái)辦公室、洗手間、棋牌室、大小會(huì)議室、客房。按照四星酒店標(biāo)準(zhǔn)客房，緯一路店標(biāo)準(zhǔn)間150間，張北店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)客房140間。3-3前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明 3-3.1設(shè)計(jì)方案甄選和樓層規(guī)劃--酒店管理公司將委托北京長(zhǎng)迪建筑裝飾工程有限公司對(duì)兩家快捷商務(wù)酒店整體改造方案進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)者對(duì)XX快捷商務(wù)酒店所在的區(qū)域位置進(jìn)行了充分的分析和理解，既注重使建筑融入城市文化之中，與周?chē)h(huán)境和諧一體；又注重在城市環(huán)境中彰顯建筑的個(gè)性；同時(shí)關(guān)注商業(yè)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。希望能營(yíng)造出形象突出優(yōu)雅，同時(shí)富于古典和現(xiàn)代精神，文化氣息濃郁，籍此使酒店的商業(yè)效益得到完全開(kāi)發(fā)，使此地域整體形象得以提升，成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志建筑，為城市形象增添一道新風(fēng)景。設(shè)計(jì)者為我們?cè)O(shè)計(jì)了整套方案以供參考。3-3.1.1方案緯一路項(xiàng)目（橋東法院）商務(wù)酒店位于勝利中路233號(hào)，地處新市區(qū)中心地帶，張宣公路從門(mén)前通過(guò)。北上可直達(dá)壩上、內(nèi)蒙草原及各大滑雪場(chǎng)，南下可直達(dá)京津各地。酒店擁有客房160間，設(shè)有會(huì)議廳、自助早餐廳。房間內(nèi)配備有線電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。酒店溫馨舒適，為您解除旅途的辛勞。團(tuán)體及會(huì)員客戶還可享受到優(yōu)惠待遇。--項(xiàng)目在張庫(kù)大道和市府路交叉路口，是進(jìn)入張北縣城和去張北各旅游景點(diǎn)的必經(jīng)之路。酒店主樓高6層，擁有客房140間，設(shè)有會(huì)議廳、自助早餐廳，房間內(nèi)配備有線電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。XX快捷商務(wù)酒店配套設(shè)施功能完善，為方便來(lái)張北自駕旅游者停車(chē)，酒店外部設(shè)有停車(chē)場(chǎng)。設(shè)計(jì)理念是現(xiàn)代建筑的簡(jiǎn)潔和傳統(tǒng)建筑物的精致巧妙融合，高技術(shù)與現(xiàn)代材料的運(yùn)用進(jìn)一步增強(qiáng)了建筑物的表現(xiàn)力：流暢的鋁板與剔透的弧形幕墻表現(xiàn)得淋漓盡致，玻璃幕墻外包裹的鋼架彰顯了建筑個(gè)性。低部立面鋁板分格、玻璃幕墻與實(shí)墻面的穿插對(duì)比，帶來(lái)了強(qiáng)烈的視覺(jué)對(duì)比和陰影變化。整組建筑物一氣呵成，建筑語(yǔ)言完整統(tǒng)一，增強(qiáng)了建筑物的標(biāo)志性與獨(dú)創(chuàng)性。 執(zhí)行篇4-1戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)4-1.1戰(zhàn)略沙盤(pán)模擬4-1.1.1六大策略整體整合方案優(yōu)選特色出位錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)強(qiáng)調(diào)區(qū)域特性集團(tuán)化管理4-1.1.2說(shuō)明 XXX地區(qū)的酒店目前還不注重推廣和營(yíng)銷(xiāo)，很多酒店資料極其簡(jiǎn)陋，更談不上策劃和包裝，酒店運(yùn)營(yíng)商幾乎沒(méi)有戰(zhàn)略，沒(méi)有系統(tǒng)的推廣計(jì)劃，反過(guò)來(lái)我們的宣傳更容易突出。 酒店產(chǎn)業(yè)的六大優(yōu)勢(shì) 人氣旺。酒店規(guī)模大，則人氣旺盛，商業(yè)氛圍濃厚。 旅游資源強(qiáng)。隨著旅游規(guī)模擴(kuò)大，則市政配套齊全，巨大的人流量，順暢的交通，良好的商業(yè)氛圍一應(yīng)俱全，經(jīng)營(yíng)起來(lái)得心應(yīng)手，財(cái)源滾滾。 管理好。由XXX酒店管理公司，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周到、齊全，前景廣闊。 規(guī)劃好。在規(guī)劃上有XXX酒店管理公司統(tǒng)一安排，規(guī)劃、建設(shè)、定位等十分明確，不會(huì)出現(xiàn)子公司酒店各自為陣、畫(huà)地為牢的混亂局面。 品牌好，潛力大。XXX-集團(tuán)規(guī)模大，自有品牌突出，形成“馬太效應(yīng)”。一方面在銷(xiāo)售上能克服小酒店“勢(shì)單力薄”的弱點(diǎn)，另一方面較易加強(qiáng)管理。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會(huì)有一定的銷(xiāo)售壓力，但它對(duì)商旅性客源的吸引力顯然更大。 經(jīng)營(yíng)成本降低。XXX酒店管理公司規(guī)模大，在商務(wù)酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、酒店管理等方面均可取得規(guī)?；б妫瑥亩档统杀竞徒?jīng)營(yíng)的負(fù)擔(dān)，避免酒店管理等費(fèi)用過(guò)高的弊端。4-1.2戰(zhàn)術(shù)沙盤(pán)模擬4-1.2.1整體戰(zhàn)術(shù)4-1.2.1.1手法1：差異化市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)酒店差異化的市場(chǎng)定位，就是在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，找到市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目定位，凸顯項(xiàng)目的特色，滿足目標(biāo)客戶的需求。避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。市場(chǎng)是一個(gè)巨大的網(wǎng)，始終有市場(chǎng)缺口和未被充分滿足的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。影響酒店業(yè)成功的因素很多，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)、客戶群、旅游規(guī)模、商務(wù)繁榮程度及其影響力，酒店所處區(qū)域環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力與策略等。4-1.2.1.1.1地段選擇所在地段位置是否有發(fā)展前景；周邊有良好客戶群；交通是否便利；是否在旅游線路必經(jīng)之路上；具備較好基礎(chǔ)配套設(shè)施。4-1.2.1.1.2具有前瞻性市政規(guī)劃、道路規(guī)劃、道路的擴(kuò)建、改建延伸，道路延伸伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延伸等等。一條道路交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善的地方，總能成為熱點(diǎn)，此類(lèi)熱點(diǎn)地區(qū)能形成商務(wù)氛圍，帶動(dòng)一定客戶群。4-1.2.1.1.3尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)酒店業(yè)開(kāi)發(fā)也要針對(duì)該項(xiàng)目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游、文化、消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)，類(lèi)似酒店的競(jìng)爭(zhēng)狀況等商業(yè)環(huán)境作出詳細(xì)的分析和論證。尋求市場(chǎng)細(xì)分后空白點(diǎn)、切入點(diǎn)。4-1.2.1.1.4有效挖掘客戶營(yíng)銷(xiāo)渠道酒店客戶營(yíng)銷(xiāo)傳播的主要渠道是大家的口碑，按傳播理論，每個(gè)人大約可以影響250人，按照客戶營(yíng)銷(xiāo)理念也可以采用電視、報(bào)紙廣告作為客戶營(yíng)銷(xiāo)傳播媒介。4-1.2.1.1.5創(chuàng)新客戶成本控制酒店采用客戶營(yíng)銷(xiāo)可以降低廣告費(fèi)用50%-80%。酒店對(duì)客戶必須有所選擇，選擇最能夠發(fā)揮自己的專(zhuān)長(zhǎng)的客戶作為重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象。4-1.2.1.2手法二：品牌營(yíng)銷(xiāo)策略在當(dāng)前激烈的酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，酒店產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)已逐漸演變成酒店品牌之爭(zhēng)了。品牌是酒店競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)，誰(shuí)擁有更知名的酒店品牌，誰(shuí)就能更快地抓住消費(fèi)者的視線，形成“眼球經(jīng)濟(jì)”，搶占更大的省內(nèi)外酒店市場(chǎng)。因此，樹(shù)立知名的酒店品牌是當(dāng)前眾多酒店企業(yè)所競(jìng)相追逐的目標(biāo)，酒店品牌營(yíng)銷(xiāo)的重要性更是不可忽視。三大關(guān)注要點(diǎn)品牌是酒店的象征，不僅代表著酒店產(chǎn)品和酒店本身，更體現(xiàn)著酒店顧客的利益。因此，在進(jìn)行酒店品牌營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，應(yīng)關(guān)注酒店企業(yè)、酒店產(chǎn)品和顧客需求三大要點(diǎn)。企業(yè)本身酒店品牌是酒店企業(yè)的代名詞，酒店的經(jīng)營(yíng)屬性、類(lèi)別和風(fēng)格等都是酒店品牌制定的依據(jù)，酒店企業(yè)本身的發(fā)展歷史、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、企業(yè)文化、團(tuán)隊(duì)氣氛、行為準(zhǔn)則等都深深影響著廣大顧客對(duì)酒店的整體形象的感知，更與酒店品牌價(jià)值息息相關(guān)。因此，在進(jìn)行酒店品牌營(yíng)銷(xiāo)的時(shí)候，必須結(jié)合酒店本身的特點(diǎn)，從企業(yè)的角度出發(fā)，使酒店企業(yè)的形象、酒店未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略等都與酒店品牌的營(yíng)銷(xiāo)推廣相吻合。酒店產(chǎn)品酒店產(chǎn)品的特征是制定酒店品牌營(yíng)銷(xiāo)策略的重要依據(jù)，優(yōu)秀的酒店產(chǎn)品和服務(wù)也是酒店品牌得以生存和發(fā)展的重要保障。當(dāng)前世界著名的酒店集團(tuán)紛紛在全球范圍內(nèi)實(shí)施多品牌經(jīng)營(yíng)策略，品牌創(chuàng)立的依據(jù)就是酒店集團(tuán)所經(jīng)營(yíng)的不同產(chǎn)品特色，人們甚至通過(guò)品牌來(lái)識(shí)別酒店的產(chǎn)品和服務(wù)。另外，酒店品牌的價(jià)值要通過(guò)酒店產(chǎn)品和服務(wù)體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的酒店服務(wù)產(chǎn)品是提升顧客價(jià)值的重要途徑，酒店品牌營(yíng)銷(xiāo)的最終目的是吸引新顧客、留住老顧客。因此，酒店產(chǎn)品是酒店品牌營(yíng)銷(xiāo)關(guān)注要點(diǎn)之一。顧客需求酒店品牌的營(yíng)銷(xiāo)推廣要加強(qiáng)與顧客的聯(lián)絡(luò)，應(yīng)通過(guò)分析消費(fèi)市場(chǎng)的特點(diǎn)，根據(jù)顧客的消費(fèi)心理偏好和消費(fèi)行為特征來(lái)制定酒店的品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。市場(chǎng)需求和顧客偏好是進(jìn)行酒店品牌營(yíng)銷(xiāo)的著力點(diǎn)，酒店企業(yè)在進(jìn)行品牌營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，必須時(shí)時(shí)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，掌握顧客需求，并通過(guò)積極的品牌營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)需求，創(chuàng)造顧客需求，從而為酒店贏得更多顧客。4-2執(zhí)行步驟4-2.1經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 快捷酒店設(shè)計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)雖然說(shuō)現(xiàn)在快捷酒店裝修已經(jīng)逐漸的成熟起來(lái)，但是快捷酒店設(shè)計(jì)還是呈現(xiàn)出一定的誤區(qū)，這些會(huì)阻礙著快捷酒店的正常健康的發(fā)展。快捷酒店裝修規(guī)劃不合理，功能與規(guī)劃的匹配，比如說(shuō)大堂缺衛(wèi)生間、貴重物品保管、行李寄存等。快捷酒店裝修設(shè)計(jì)與社會(huì)需求脫節(jié)。有些投資者僅憑自己對(duì)酒店的一些感性認(rèn)識(shí)，就直接投資建新酒店，沒(méi)有先完成市場(chǎng)調(diào)研、酒店選址、酒店定位、酒店規(guī)模檔次確定、項(xiàng)目可行性分析等工作。也沒(méi)有設(shè)計(jì)單位介入到酒店籌建的初期階段，這是極度不科學(xué)的?？旖菥频暄b修設(shè)計(jì)復(fù)制嚴(yán)重，沒(méi)有亮點(diǎn)。我們說(shuō)這是一個(gè)個(gè)性十足的時(shí)代，沒(méi)有個(gè)性就沒(méi)有市場(chǎng)。酒店裝修設(shè)計(jì)在不斷的發(fā)展之中也變得更加細(xì)分，面對(duì)不同的群體及不同的地域的不同消費(fèi)習(xí)慣及不同的消費(fèi)能力，要對(duì)酒店制定出不同的差異化方案，要確定酒店在本地的市場(chǎng)環(huán)境下及當(dāng)?shù)氐奈幕尘跋乱軌蚪】涤行虻陌l(fā)展。快捷酒店裝修對(duì)客房不夠重視。客房是酒店創(chuàng)造效益的主要部分，酒店客房設(shè)計(jì)不是一件容易的事，其設(shè)計(jì)要最大限度體現(xiàn)到對(duì)客人的關(guān)懷，因?yàn)榭腿藢?duì)客房的要求遠(yuǎn)比對(duì)大堂、餐廳的要求更細(xì)?？头吭O(shè)計(jì)不好、不精、不方便，不僅對(duì)客人不好，也會(huì)降低酒店的檔次?？旖菥频暄b修缺少地區(qū)性文化的支撐，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。民族的就是世界的，我們想要走出去就要能夠贏得本地市場(chǎng)，這就要求酒店設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)之初，要更加注重項(xiàng)目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，以便準(zhǔn)確、合理地定位好酒店的文化內(nèi)涵，讓酒店具有深厚的文化底蘊(yùn)和無(wú)窮的魅力，給客人帶來(lái)不僅生理上，還有情緒上，甚至心靈上的享受。

快捷酒店裝修設(shè)計(jì)是一個(gè)全面的營(yíng)造過(guò)程，我們只有將那種舒適的享受融入進(jìn)來(lái)，才能給人一種吸引，進(jìn)而獲得市場(chǎng)創(chuàng)造價(jià)值。4-2.1.1酒店配置經(jīng)營(yíng)理念核心價(jià)值觀組織機(jī)構(gòu)XXX快捷商務(wù)賓館實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。機(jī)構(gòu)設(shè)有5個(gè)部門(mén)，即：前廳部、客房部、保安部、早餐會(huì)議部、綜合辦公室。職級(jí)分別為：總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、主管、領(lǐng)班。人員配備本著精簡(jiǎn)部門(mén)，提高效率，降低成本的原則，XX商務(wù)酒店暫時(shí)按40-45人配備，人員安排如下：一、商務(wù)賓館設(shè)總經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)賓館全面經(jīng)營(yíng)管理工作，直接管理財(cái)務(wù)出納員、物品采購(gòu)員、庫(kù)房管理員的工作。二、前廳部：1.前廳部經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)前廳范圍內(nèi)的工作并兼一級(jí)質(zhì)檢。2.前廳部每班設(shè)接待登記員1人、收銀員1人、收銀員兼客服中心文員，三班倒共6人、保潔2人，共計(jì)9人。三、客房部：1.客房部經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)客房部范圍內(nèi)的工作兼二級(jí)質(zhì)檢。2.服務(wù)員三班倒，早班服務(wù)員每層樓2人，每2層設(shè)專(zhuān)職領(lǐng)班1人，中班服務(wù)員2人，領(lǐng)班1人，夜班服務(wù)員2人，布草員1人?？头坎抗灿?jì)16人。四、保安部：根據(jù)停車(chē)場(chǎng)規(guī)模的情況，設(shè)保安部經(jīng)理（或主管）一人，兼管消防安全防范工作及設(shè)施。設(shè)早班保安員1人，中班保安員1人，夜班保安員2人，共計(jì)5人。五、早餐會(huì)議部：由賓館總經(jīng)理直接管理：1.設(shè)早餐服務(wù)員3人，菜品、面食、餐廳各1人；負(fù)責(zé)早餐服務(wù)與會(huì)議服務(wù)。2、廚房3人，熱菜、涼菜、面案各1人，負(fù)責(zé)早餐制作和職工餐的制作。3.早餐會(huì)議部共計(jì)6人六、綜合辦公室：1.綜合辦公室主任1人，負(fù)責(zé)酒店日常事務(wù)，會(huì)議安排及接待，對(duì)外事宜，兼一級(jí)質(zhì)檢，職工宿舍、食堂、浴室管理。2、設(shè)維修工1人（負(fù)責(zé)普通的電工、木工、管工維修），電腦、電視、電話、空調(diào)等電子器件及其他設(shè)備由XX大廈調(diào)人維修。3.設(shè)財(cái)務(wù)出納員1人，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算，銀行業(yè)務(wù)，報(bào)稅業(yè)務(wù)和對(duì)XX集團(tuán)財(cái)務(wù)部門(mén)的各類(lèi)業(yè)務(wù)。4、設(shè)采購(gòu)員1人，負(fù)責(zé)餐飲和其它部門(mén)的物品采購(gòu)，常用物品由XX酒店管理公司安排統(tǒng)一配送。5、設(shè)庫(kù)管員1人，負(fù)責(zé)賓館所有物品的出入庫(kù)工作。6、綜合辦公室共計(jì)5人。酒店總經(jīng)理XXX-快捷商務(wù)酒店崗位圖酒店總經(jīng)理客房部經(jīng)理前廳部經(jīng)理綜合辦公室主任客房部經(jīng)理前廳部經(jīng)理綜合辦公室主任浴室宿舍食堂外聯(lián)保安員庫(kù)管員出納員采購(gòu)員服務(wù)員布草員樓層領(lǐng)班總臺(tái)接待收銀早餐后廚早餐領(lǐng)班浴室宿舍食堂外聯(lián)保安員庫(kù)管員出納員采購(gòu)員服務(wù)員布草員樓層領(lǐng)班總臺(tái)接待收銀早餐后廚早餐領(lǐng)班4.2.2推廣規(guī)劃4-2.2.1整體品牌包裝 新視覺(jué)VI系統(tǒng)由XXX-集團(tuán)企劃部統(tǒng)一設(shè)計(jì)全新的VI系統(tǒng)，對(duì)XXX快捷商務(wù)酒店的VI系統(tǒng)進(jìn)行有效的整合，統(tǒng)一的管理，促進(jìn)XXX商務(wù)快捷酒店能更快讓客戶群體認(rèn)知并快速發(fā)展創(chuàng)造效益。4-2.2.2整體推廣廣告推廣策略1廣告推廣和酒店先期營(yíng)業(yè)同步執(zhí)行，集團(tuán)公司企劃部將進(jìn)行全程廣告策劃及監(jiān)督，即推出整體形象，又突出酒店的獨(dú)特部分，相互補(bǔ)充，互為聯(lián)動(dòng)。第一步：新聞稿件形式炒作，通過(guò)新酒店開(kāi)業(yè)及活動(dòng)為酒店項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)造勢(shì)。第二步：舉行各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)，推廣項(xiàng)目，以各類(lèi)承辦活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)作配合，全面展開(kāi)酒店經(jīng)營(yíng)工作。第三步：廣泛運(yùn)用各類(lèi)有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)酒店獲得成功。 廣告推廣目標(biāo)廣告推廣以政府接待、旅游接待為主。通過(guò)XX品牌形象↓強(qiáng)化快捷商務(wù)酒店規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)宣傳↓加強(qiáng)酒店服務(wù)管理推出特色服務(wù)↓全面推廣自身品牌成功運(yùn)營(yíng)方式XXX快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目在推出市場(chǎng)的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)推廣階段分為第一、第二、第三和第四階段。第一階段為--商務(wù)快捷酒店項(xiàng)目認(rèn)知階段，推廣主題：主要是政策、交通、旅游、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)。第二階段為XXX快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目公開(kāi)宣傳階段，在建立酒店項(xiàng)目即將開(kāi)業(yè)形象后，逐步加強(qiáng)宣傳客房、餐飲，娛樂(lè)休閑經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)與優(yōu)勢(shì)服務(wù)項(xiàng)目推廣。第三階段廣告鋪開(kāi)及人員招聘宣傳階段，客戶消費(fèi)群對(duì)酒店將開(kāi)業(yè)項(xiàng)目已深入認(rèn)識(shí)，通過(guò)媒體及戶外廣告宣傳大量招聘管理層和員工，是酒店品牌形象推廣的重要組成部分。第四階段為試營(yíng)業(yè)開(kāi)業(yè)階段，試營(yíng)業(yè)達(dá)到50%以上的入住率，讓客人體驗(yàn)我們酒店的品牌服務(wù)，為正式營(yíng)業(yè)打造良好基礎(chǔ)。正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，舉辦開(kāi)業(yè)慶典活動(dòng)，提升酒店知名度。A、以“XXX特色服務(wù)”帶出酒店項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，吸引市場(chǎng)注意。B、以XXX-酒店管理公司運(yùn)營(yíng)管理，打造XXX商務(wù)酒店新服務(wù)理念。C、以XXX-品牌客戶優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)新商務(wù)酒店良好運(yùn)營(yíng)。D、XXX快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目運(yùn)用——“地段+人流+經(jīng)營(yíng)模式”酒店致勝元素，我們經(jīng)營(yíng)商務(wù)酒店，而且創(chuàng)造財(cái)富。4-2.3進(jìn)度預(yù)期前期工作完成后，立即開(kāi)始報(bào)批和內(nèi)部裝修，調(diào)配人員，工程預(yù)計(jì)完工4個(gè)月，完工交付使用。4-2.4預(yù)算4-2.4.1項(xiàng)目資金投入情況分析4-2.4.1.1土地費(fèi)用--酒店管理公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，XXX-快捷商務(wù)酒店土地費(fèi)用2000萬(wàn)，XXX快捷商務(wù)酒店土地費(fèi)用1220萬(wàn)，現(xiàn)已產(chǎn)權(quán)購(gòu)買(mǎi)交割完畢，4-2.4.1.2工程造價(jià)緯一路快捷商務(wù)酒店：1000萬(wàn)元張北快捷商務(wù)酒店：800萬(wàn)元合計(jì)：1800萬(wàn)元4-2.4.1.9其它費(fèi)用其中包括不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（5%）共1500萬(wàn)元總計(jì)投資：65,000,000元需要說(shuō)明的是，在預(yù)計(jì)XXX-快捷商務(wù)酒店改項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。4-2.4.2可選擇的籌資策略4-2.4.2.1公司自籌資金通過(guò)XXX集團(tuán)公司可劃撥資金及系統(tǒng)內(nèi)部融資約人民幣3,700萬(wàn)元，該3,700萬(wàn)資金在扣除土地、報(bào)建、拆除、勘探和設(shè)計(jì)費(fèi)用后，約可完成土地購(gòu)買(mǎi)及前期款項(xiàng)工作，改擴(kuò)建緯一路、張庫(kù)大道酒店時(shí)我公司開(kāi)始需要銀行的貸款，并著手開(kāi)始酒店運(yùn)營(yíng)、人員招聘。4-2.4.2.2銀行貸款籌資我們計(jì)劃在2010年3月向商業(yè)銀行申請(qǐng)2，800萬(wàn)元貸款。4-3投資回報(bào)預(yù)測(cè)4-3.1酒店4-3.1.1客房收入

緯一路店：緯一路酒店客房有標(biāo)準(zhǔn)間160間，按照以下標(biāo)準(zhǔn)概算：標(biāo)準(zhǔn)間200.00元/日入住率80%客房年收入=標(biāo)準(zhǔn)間日價(jià)格×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×80%×365=160×200×80%×365=32000×80%×365=9344000緯一路店客房年收入9,344,000.00張北店：張北酒店客房有標(biāo)準(zhǔn)間140間，按照以下標(biāo)準(zhǔn)概算：標(biāo)準(zhǔn)間180.00元/日入住率70%客房年收入=標(biāo)準(zhǔn)間日價(jià)格×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×70%×365=140×180×70%×365=25200×70%×365=6438600張北店客房年收入6,438,600.004-3.1.2酒店?duì)I業(yè)總收入緯一路店客房年收入9,344,000.00張北店客房年收入6,438,600.00合計(jì)15，782，600.004-3.1.3成本酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水電費(fèi)構(gòu)成。4-3.1.3.1物料成本緯一路店：客房費(fèi)用=（早餐+客房低值易耗品）×客房數(shù)×365=（20+10）×160×365=1752000低值易耗品=低值易耗/月×12=5000×12=60000布草費(fèi)用=布草/月×12=10000×12=120000維修費(fèi)用=維修費(fèi)用/月×12=2000×12=24000取暖費(fèi)用=取暖費(fèi)用/月×采暖期=20000×6=120000員工餐費(fèi)用=員工餐/日×員工數(shù)×365=6×40×365=87600廣告公關(guān)費(fèi)用=廣告公關(guān)/月×12=2000×12=24000其它費(fèi)用=其它費(fèi)用/月×12=1000×12=12000客房費(fèi)用1752000低值易耗品60000布草費(fèi)用120000維修費(fèi)用24000取暖費(fèi)用120000員工餐費(fèi)87600廣告公關(guān)費(fèi)用24000其它費(fèi)用12000緯一路店物料成本2,119,600.00張北店：客房費(fèi)用=（早餐+客房低值易耗品）×客房數(shù)×365=（20+10）×140×365=1533000低值易耗品=低值易耗/月×12=5000×12=60000布草費(fèi)用=布草/月×12=10000×12=120000維修費(fèi)用=維修費(fèi)用/月×12=2000×12=24000取暖費(fèi)用=取暖費(fèi)用/月×采暖期=20000×6=120000員工餐費(fèi)用=員工餐/日×員工數(shù)×365=6×43×365=94170廣告公關(guān)費(fèi)用=廣告公關(guān)/月×12=2000×12=24000其它費(fèi)用=其它費(fèi)用/月×12=1000×12=12000客房費(fèi)用1533000低值易耗品60000布草費(fèi)用120000維修費(fèi)用24000取暖費(fèi)用120000員工餐費(fèi)94170廣告公關(guān)費(fèi)用24000其它費(fèi)用12000張北店物料成本1,987,170.00物料總成本：緯一路店物料成本2,119,600.00張北店物料成本1,987,170.00物料總成本4,106,770.004-3.1.3.2人工成本緯一路店人工成本按照40名員工數(shù)數(shù)及員工平均工資計(jì)算，員工平均工資按1500元/月計(jì)算，計(jì)算公式如下：人工成本=員工數(shù)×員工平均工資×12=40×1500×12=120,000緯一路店人工成本720,000.00張北店人工成本按照43名員工數(shù)數(shù)及員工平均工資計(jì)算，員工平均工資按1400元/月計(jì)算，計(jì)算公式如下：人工成本=員工數(shù)×員工平均工資×12=43×1400×12=60,200張北店人工成本722,400.00人工總成本：緯一路店人工成本720,000.00張北店人工成本722,400.00合計(jì)1，442，400.004-3.1.3.3水電費(fèi)緯一路店：水電費(fèi)（元/月）水5,000.00電5,000.00年水電費(fèi)=(水＋電)×12個(gè)月=(5,000＋5,000)×12=100,000緯一路店水電費(fèi)100,000.00張北店：水電費(fèi)（元/月）水5,000.00電5,000.00年水電費(fèi)=(水＋電)×12個(gè)月=(5,000＋5,000)×12=100,000張北店水電費(fèi)100,000.00水電總成本：張北店水電費(fèi)100,000.00緯一路店水電費(fèi)100,000.00合計(jì)200，000.004-3.1.3.4酒店總成本物料成本4,106,770.00人工成本1,442,400.00水電費(fèi)200,000.00酒店總成本5,749,170.004-3.1.4營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入的6%946,956.004-3.1.5銀行利息銀行貸款2800萬(wàn)計(jì)算按利息是0.8%計(jì)算2,240,000.004-3.1.6利潤(rùn)計(jì)算方式=酒店總收入-總成本-營(yíng)業(yè)稅-銀行利息=15782600-5749170-946956-2240000=6846474利潤(rùn)6,846,474.004-3.7投資總成本項(xiàng)目所需投資總額約6500萬(wàn)元，4-3.8回收周期回收周期=投資總成本/年凈利潤(rùn)=9則投資回收周期為9年（注：我公司在設(shè)計(jì)該收入時(shí)，忽略了三個(gè)部分的收入，主要是地產(chǎn)升值帶來(lái)的利潤(rùn)部分，一個(gè)是工程在建期間圍墻廣告收入，另一個(gè)是工程投入使用后外墻廣告及樓頂廣告收入。由于工程地處車(chē)站，這兩部分廣告收入均相當(dāng)可觀）XX快捷商務(wù)酒店整體開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告第53頁(yè)結(jié)束篇XX酒店管理公司快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目是具有良好宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)良背景的，且具有廣闊的市場(chǎng)空間，投入運(yùn)營(yíng)后將成為張家口地區(qū)新興的擁有現(xiàn)代化管理體系的快捷商務(wù)酒店品牌，為當(dāng)?shù)貛?lái)巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為項(xiàng)目投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 51.1項(xiàng)目概況 51.2研究范圍及主要編制依據(jù) 61.3研究?jī)?nèi)容及目的 71.4項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源 81.5主要結(jié)論 8第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 102.1項(xiàng)目建設(shè)背景 102.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 15第三章市場(chǎng)預(yù)測(cè)與需求分析 183.1XXXXXX社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 183.2XX交通運(yùn)輸分析 273.3項(xiàng)目旅客發(fā)送量分析預(yù)測(cè) 293.4站內(nèi)作業(yè)量指標(biāo)預(yù)測(cè) 32第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析 354.1項(xiàng)目選址 354.2建設(shè)條件 37第五章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 415.1設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力及功能定位 415.2項(xiàng)目設(shè)施組成 425.3建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 435.4項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 43第六章項(xiàng)目建設(shè)方案 456.1工程概況 456.2交通組織方案 456.3站場(chǎng)總平面布置 476.4建筑設(shè)計(jì) 486.5結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 506.6給排水設(shè)計(jì) 526.7電氣設(shè)計(jì) 536.8通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì) 596.9消防設(shè)計(jì) 606.10無(wú)障礙設(shè)計(jì) 626.11總圖工程 63第七章節(jié)能減排 667.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 667.2能耗狀況分析 667.3能耗指標(biāo)計(jì)算 677.4節(jié)能措施 68第八章環(huán)境影響分析 738.1環(huán)境影響評(píng)價(jià)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 738.2項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 738.3施工期環(huán)境影響及治理措施 748.4運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響及保護(hù)措施 778.5環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 80第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 819.1項(xiàng)目總體時(shí)間進(jìn)度階段性劃分 819.2項(xiàng)目實(shí)施橫道圖 81第十章項(xiàng)目招標(biāo)方案 8310.1招標(biāo)依據(jù) 8310.2招標(biāo)范圍 8310.3招標(biāo)組織形式 8410.4招標(biāo)方式 84第十一章項(xiàng)目組織與管理 8511.1項(xiàng)目建設(shè)組織管理 8511.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 8611.3人力資源配置 86第十二章投資估算及資金籌措 8812.1估算依據(jù)與說(shuō)明 8812.2建設(shè)投資估算 8912.3項(xiàng)目總投資 9212.4資金籌措 9212.5資金使用計(jì)劃 92第十三章財(cái)務(wù)分析 9313.1財(cái)務(wù)分析依據(jù)及方法 9313.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 9313.3成本費(fèi)用估算