房地產(chǎn)開發(fā)報建經(jīng)驗談

房地產(chǎn)開發(fā)報建1、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于今年1月1日實施，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，想在這里講一講，希望對大家有所幫助.國土、規(guī)劃與建設(shè)這三個部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照報建的先后順序來說。1\土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是，這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。2、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。下一篇開始講正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。3、總平面審查階段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）、管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：1、你就這么走進(jìn)一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。我就不多說了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當(dāng)然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。嘿嘿。審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了。不過這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強調(diào)。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛6、消防和人防專項審查

這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，

但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當(dāng)然這只是我的個人觀感，大家不必介意。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。

恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。結(jié)果一查，設(shè)計堅稱沒有任何設(shè)計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕＿\輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。我作為從先進(jìn)城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚?？傊畠蓚€機構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦?，F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設(shè)部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工招投標(biāo)的時候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標(biāo)，另外一個不識相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來這種新增技術(shù)人員備案實在是非常簡單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去?？傊褪遣皇芾怼：髞砬蟮婺棠探o受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用黑社會的可能性。恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME

OVER。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。

現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？

到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。

我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。

因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。

之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。12、插曲，來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控

恩，不妨說一下，我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。

在講預(yù)售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。

基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：

1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。唉

2、打壓購買需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價。謝謝。

3、強制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個90/70的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。

我個人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。不會有別的什么新花樣出來了。這個效果，我就不多說了。

接下來，繼續(xù)講流程吧。13、放線、驗線

棍這個決就簡債單的注說一嗽說吧渡。圖堂紙畫綢出來院之后蔥，要蝶把圖押紙上毛的建朵筑物避在實萄地上嬸落實燥一個妨具體遭的位聾置，婚這是犧個技創(chuàng)術(shù)活刮，要醉測量電，定狠坐標(biāo)臟。這泉個活巾就叫剃放線譜。放析線一矛般是退規(guī)劃俱部門漸下屬甚的測式繪院炊或類夸似的象測繪勉機構(gòu)集干，皺不過怕有些掘發(fā)達(dá)陣城市案也已閃經(jīng)把慧這個餃工作很半市路場化溜了。貓嘿嘿兩，

先又來侍一個瞞半市討場化滿。正棄式放懷線的期前提醋是領(lǐng)荒取了幕施工產(chǎn)許可味證。禁放線旗后，御測繪居院會熱發(fā)出家一份事放線沾冊。

閥垃在工內(nèi)程提倒前施炸工，椒違章訴施工妨的場韻合，確都需鏡要做豬通這器個測賄繪院貧的工漏作。饞讓他圈們提脅前來緣做放把線。偉唉，率又來盒一個箏“做諷通”簡工作呈。

御刻放線襪完畢跟，施欄工單壇位照績著這敢個邊痰角點膏施工造，完懇了之畢后就三做驗訊線。許一看桐這個壤建筑誦的確梁是按莊圖紙涼建起番來的吳，沒恒超出蜓邊線傾，測間繪院叮就出膀驗線陡冊。

畢

胡玻這個努驗線下工作辨跟日繞后的欲驗收閥有莫具大的駱關(guān)系獲。所煩以測暴繪院僚也得澇要像褲皇帝垮老子懲一樣涂供著制，尤直其是畫在提球前放亞線的炊場合拳?；?4漆、預(yù)繳售許絕可證宣

鳴終于協(xié)說到?jīng)鲞@個薦了。殲預(yù)售長現(xiàn)在須的管找理已壩經(jīng)比湊較嚴(yán)陷格了因。我燕所知喜道的庫，在意房地牧產(chǎn)已騰經(jīng)成頭為了攻一個挪產(chǎn)業(yè)和的城臣市，譯預(yù)售賽許可母都要船求在蠅網(wǎng)上迫辦理籃，全礎(chǔ)程公恒示。貓現(xiàn)在飛在預(yù)偉售上根面做環(huán)手腳星的可翻能性駝越來帖越小甚了。

耳

貸導(dǎo)預(yù)售帝許可單最重瘦要的摸條件嫂是：村高層壟建筑沈結(jié)構(gòu)濱完成誰3分亭之2袋，低影層建舞筑結(jié)村構(gòu)封哄頂。碌這個窄條件棗跟銀蘆行辦雹理按談揭貸侄款的晨條件壓又不淋一樣晃：無勵論層飽數(shù)高絲低，矛全部舅封頂嫂才能針放貸礙。因叔此現(xiàn)陣在高悲層建長筑往擔(dān)往在循完成泊3分閘之2狗的結(jié)蓄構(gòu)，悠取得引預(yù)售東許可杠證之裝后，罵開發(fā)班商在亡推盤態(tài)時都革不積肥極。宿因為再這個畜時候催，錢眉也不全是很梯能收際得到辦，只迫能收玻到個門2、虧3成砍，但尿是各軟項交蒼易稅果費卻哲要按坦足成引在當(dāng)芒年予渴以計聯(lián)算。腦在理網(wǎng)解了淺這個代之后建，或沖許我皂們對燦捂盤希這種碰行為筒，會倆有更至深刻坐的認(rèn)陷識吧廟。

脖

柳庭現(xiàn)在梢辦預(yù)復(fù)售許基可，芳都要座做價榜格公濱示。清交易狀價格膠必須第明確亂到套匪，單爹價必棚須清遷晰，卻在交絞易現(xiàn)屈場，續(xù)也禁恥止再厲搞什敲么5雀00勞0元市/平赤方米吼“起劈”，狼這種紀(jì)騙人內(nèi)的玩奉意了夢。但歪是，絡(luò)我必惑須要欣說，潛但是饒，政問府沒禍有（板也沒折有權(quán)額力）冊對房蔑地產(chǎn)甜交易飾價格否進(jìn)行妨管制晌。在綿辦理援預(yù)售找手續(xù)乒時所認(rèn)申報昨的價賄格，圓開發(fā)線商可叼以完順全不稱予理絮會。接這個虜價格咳申報事一下亦就完飼了。灑我每自次做江預(yù)售測許可悲的時蘆候申繁報價亦格，游直接晚就是兼25板00皆元/噸平方六米。銜從來袖都是亦如此帽。隨蓋便你衣怎么碧公示有。賣雪的時笛候照誤樣賣素50紀(jì)00吃賣8遮00射0賣呢10猜00啦0多除，沒浴有任罰何法掛律上忽或者靠行政晶上的潤責(zé)任獎。

率

西喝在預(yù)介售許產(chǎn)可方六面還渴有個汪值得討一說雀的地嫁方就務(wù)是預(yù)央測繪儲。房屑管部薪門下闖屬的宅房屋棉測量濕部門虜，根墊據(jù)開敬發(fā)商死提供貿(mào)的圖限紙，討事先盈算一飄個面灶積。敘這個益叫預(yù)冷測繪警。在飄竣工例之后據(jù)，到貓實地謎測量燥，就燃是實汪測了去。我畢們都碎知道均，面凝積上緒的糾幣紛往兔往是能日后牽客戶挺與開精發(fā)商狹之間蘿的主律要矛鉤盾。斯這個精矛盾僅是怎傲么來捎的呢多？最褲關(guān)鍵握的就擔(dān)是這刊個預(yù)莫測與犁實測帖之間墓的面流積差蒼異。博造成楚這種達(dá)差異間的原途因很溝多，羅比如帆施工例不規(guī)差范造柿成的斬面積肅誤差曬，又尺或者澆之前生在圖丹紙計配算上沸對公搶用部驚分的因統(tǒng)計約有誤刷差，種這些食都有雨可能撇。但寶要說慕是開夸發(fā)商筒的故賴意造洽成的盞，我志個人破沒有惱見過凱。開轟發(fā)商傭也沒頑這種偷能力徑或故余意去谷故意然做假泄，當(dāng)矩然我過個人狀不排蹲除有臨些頭斥被門阻夾了參的開呼發(fā)商暗被某似些運涉氣極患好的波人撞慢到?？h嘿嘿慨。

筆著現(xiàn)在承為了厚避免無這種抓糾紛披，各株大開罩發(fā)商紛都學(xué)訂乖了挨，開珠始花靈很大悅的精優(yōu)力在文做通頂房屋味測量伍機構(gòu)蹄的工參作上姥。總鎮(zhèn)之無牙論到呀時候智實測碎面積增是多芬少，捉房屋射測量詞機構(gòu)撕都照班樣按僚著當(dāng)擦初的柱預(yù)測筐面積罰出報春告。

懂漠唉，料又出身來一要個“賄做通授”工切作。膊15省、關(guān)利于預(yù)禍?zhǔn)壑袘值耐炼涞亟膺f押

毒昨天豬在寫貫預(yù)售增的時禁候，籮關(guān)于尾土地命解押率的問昌題，腥我不給是很塔敢下灘筆。畫作為柜一個秘房地湖產(chǎn)從萄業(yè)人黨員，譯討論朱這個相話題艦，顯啄得比至較不浴合適陳。這罰個話織題非跪常敏掘感。茂這其袍中有蠻無數(shù)套的道罪道兒儉。我結(jié)個人拾對這槽一塊坊的玄父妙也釣不是夕很能組理解停。盡謙我的聾理解但講那以么一局點吧撓。

牛

溉皂先從拆土地青抵押揮說起錄?，F(xiàn)委在關(guān)吼于土喚地抵棍押的盤規(guī)則濱越來蹦越嚴(yán)鐘格了梁。土長地必頓須在娛辦理存了施百工許準(zhǔn)可證匠之后襯才能蔥抵押慢貸款遷。這絕也是木開發(fā)架商為付什么赤這么曉緊張辱施工拘許可丟證的哲原因逢。貸星款額名現(xiàn)在營基本壺上都索是根昌據(jù)施厚工許曲可證櫻載建根筑規(guī)間模來輸確定亂和發(fā)斬放的凍。在溪這方屯面，呢我相翼信全慨國的題銀行暫都是射大同圣小異增的?？恋氐镜盅耗斜仨氺F辦理塌抵押蓮登記揪，這倚個是補常識凳了。橡不多岡說了血。

嚷

耳私根據(jù)廊現(xiàn)在貓越來董越嚴(yán)驗厲的嘴銷售店管理勿規(guī)則砍，辦點理預(yù)拴售許灘可證舞時，農(nóng)該地僚塊不話能有共任何猜抵押清。但格是，響我們售都知罩道一捷個事販實就箱是：謠任何遞開發(fā)郊商都斷必然季會選昨擇將皂土地榴抵押比貸款錦。這運就意惜味著謙開發(fā)蘿商在弦辦理挺預(yù)售遵許可慚證時濟面臨慧著很毫嚴(yán)重研的資撕金壓刺力：菠要么淺還貸唐，要你么更幣換抵沈押物債，不慢然這首個預(yù)閥售許扇可證奧就出適不來織了。

孝

辨絮還貸悟是幾浮乎不鄙用考緒慮的懲事情而，更采換抵隙押物姜？更個加不貸可能臭。哪觸有那峽么多脈實物覽可以遙拿去各抵押栗啊。藥就算奶有的哲，也接早就禍已經(jīng)劈拿去振抵押磨融資龍了，狂還等遵到現(xiàn)邀在啊足。這休個時憤候就扮是考薯驗人學(xué)類的杜智慧碗的時攀候了印?，F(xiàn)側(cè)在的借任務(wù)器是：供即不撇還貸匆，又鬼不更著換抵儀押物樹，又泳能解耍押，死還要掏能辦跳出預(yù)途售許沒可證蹦。

據(jù)

樸蟻我不抖知道師其他戴公司霧的融洞資及糟報建瞧人員串是怎繪么處叔理這橋種事斗情的逐。我喊只說帶其中驢的兩僅個辦僵法（私唉，禮我覺險得我秋好象永在傳箱授犯對罪方蘿法似裝的，約靠）墳?，F(xiàn)鏡在絕真大多茶數(shù)的月城市基，國雜土部功門和溝房管寶部門盟都是旺分離氧的。究在國格土部趕門辦使理土惡地抵童押登狠記，申在房疏管部佛門辦哲理預(yù)邁售許莊可證會。房變管部運門和猶國土灶部門淚之間碼是有柴很深宣刻的團仇恨需的。踏這兩席個部建門絕綱對不灑會主優(yōu)動向驅(qū)對方恒查詢底對方灶的登售記資傻料的押。在楊這些鬧地方外，先傘做通喂銀行騎工作執(zhí)，比追較合沿理的教，能永讓雙嘩方的眠臉面拼都過船得去澤的借惕口，新是更廣換抵哄押物遙。更賄換抵懶押物籮的話排，原錦抵押鐵物要朋先解業(yè)押，誦再將禁新抵畝押物跨辦理智抵押償?shù)怯浧?。這街個解令押和怎新抵姥押中俱間，剩會有統(tǒng)一個倒抵押轉(zhuǎn)物懸覆空期憐。這趁個懸梅空期筆是合撕理的同。無籍論銀綠監(jiān)還機是上震級什泡么部歌門來佛查，窮都可現(xiàn)以解獸釋過紐去。薪那么阿我們柏就利啞用這門個懸扯空期視吧。犬先以梳更換化抵押及物的醫(yī)理由習(xí)非常繞合理狗的將謙土地?fù)谓庋憾嗟簦ㄖ┯行?quán)人把兔銀行疤的工后作做鹿得很到通的釋，連遮更換妹抵押隙物這暫樣的濁理由珠都不塘需要羨找，鞏直接久先解農(nóng)押掉演，唉配，我菌個人猾佩服小之極耍），紐然后痕拿著召這個櫻注明毀了已游解押款字樣憶的土猾地證錫，趕曬緊去尖房管用部門環(huán)，給遞他們性看，哭啦啦群啦，縣我的少土地份證已具經(jīng)解漁押了肯啦。劈房管拼部門蒼一看氧，哦工，的三確如鋪此，夠于是測收材筆料辦品預(yù)售肺許可綿證了孤。只愧要他剝們一鑼收材飄料，舅立馬縱又把麥這個蛙土地載證重還新送喉進(jìn)國蜜土部配門辦倆抵押娃。辦惱得快甲的話賞，只動需要跪懸空迫半個悉小時食。如益果擔(dān)山心房圈管部論門還鎖會再翠看看讀土地險證的荒話，果可以農(nóng)先等卷個1喊天兩捐天再時去國吃土部酬門辦芹抵押頃，也朵行。康國土私部門勺與房銅管部嚼門分洽離，畏實在冷是一瓦項有愧無數(shù)幼空子倚可以步鉆的背的制藥度啊迅。

中

色經(jīng)此外吃，在斷可以餐辦理孔在建櫻工程張抵押秋的城禾市（己這里鳴說明裝一下蝴，在蹲建工顫程抵膛押不贈是每閃個城觀市都深辦得牧了。旱很多仙城市泄的房類管部狡門不努受理科這種糧抵押簡登記配手續(xù)恩），嘴也可臘以試抖試，賣土地列解押唯，換固成地擾面上柿的在販建工欺程抵蠶押。培同樣結(jié)是利到用懸弦空期奶來做灰事。旺這種反方法踐在國億土與蠢房管漲合并矩的地蜂方也掀能用襯。總偽之，續(xù)辦法墓都是概人想框出來分的。肢人有雞多大話膽，禮地有立多大其產(chǎn)，團在房于地產(chǎn)敢行業(yè)知，那煤得算晉是真燦理啊扶。恨16偶、規(guī)堂劃、偵消防夾、人墳防、檔管線策、質(zhì)潮量等值專項珠驗收蜓，竣們工驗勿收備銷案，輛交樓

奪其實怪，在罰說了票這許俗多之磨后，搬大家妄應(yīng)該筋都明充白了跪，到源驗收沈階段寫是怎苗么一收回事狐了。膛在做似了前把面這意許多揪的鋪巷墊和邊協(xié)調(diào)吧工作睡，結(jié)區(qū)識了拜那許翻多的挽人，允一步墳一個析腳印張的，設(shè)做到欲了現(xiàn)付在，持如果勞還不眼能完縮成現(xiàn)緊在的嚇工作栗，就林真是渴白混掠了。

躁禮

綁迫則規(guī)劃岔驗收塵主要下是驗抬收各畢項規(guī)都劃指列標(biāo)是獵否超授標(biāo)。蛙在封落頂之稻后，喜竣工壇之前痕，就嘴可以匯做這項項驗屠收了提。這糾項驗貫收的知前提漠是做包驗線唇，基職本上服驗線蚊可以銅通過憂，規(guī)摟劃驗渾收的道時候細(xì)也不節(jié)會有言太大診的麻向煩。粥基本麥的過轟程如畢下：紙規(guī)劃順局的曠同志交坐在無車?yán)镏究匆环合拢叮瑒┓忭敺读恕＞廴缓髴心闷疠v驗線擾冊來冷看看途，哦妙，沒該問題奇，數(shù)占一數(shù)猾層數(shù)出，哦狀，是馳這個鞋層數(shù)楊，就蹤回去低該干筑啥干溉啥了付。

排包

達(dá)蓮交消防領(lǐng)、人糧防和訊管線麻驗收球，都濃是由券這幾勻項專清業(yè)的辜施工袖單位太搞定恢。也尼只有士他們端能搞遙定。按開發(fā)凍商自腹己做預(yù)這幾薪項驗軋收，厭肯定踏通不顏過。足這也跑是開受發(fā)商漲不敢綠得罪垂這三連大專儲業(yè)的竟施工忍單位昆的主求要原養(yǎng)因。立尤其土是消瞞防和莊永久藝用電制，這聚里面芳的道以道和高苦水眨啊，喪真是榆倒也待倒不街完。籍我就厚講個歡電的耐事情遵。在紅報裝疲的時炎候，與設(shè)計愿好了鏈裝3切臺變蜜電箱越。施肌工過脊程中泊因為蘆資金紛壓力葵比較崖大，娘拖了貫一下況電力慮施工鍬企業(yè)傘的工毀程款歡。這肥個企恐業(yè)也捕不說育什么充。驗校收的縫時候縮到了琴，供砍電局渡無論鋸如何甜都不脂肯供租電了際。說僻這個愉三臺盲的設(shè)撐計不愉合理蒸，要榴變成織四臺塞。這虧怎么株得了侍啊？吊業(yè)主嚴(yán)都要駛?cè)胱∩?，施電都母供不槳上。濁你要必說這躁是誰朝的責(zé)后任吧幼，這趴根本鄰都說曲不清淹楚。掏而且圈還不但敢計鋤較這孤個。饞被迫暢之下違，乖泡乖的拖給了無雙倍記的電桑力施底工款箱。

慣支詳只要瓦不得特罪這蓮幾項撈專業(yè)孤的施躲工單話位，象驗收暫基本導(dǎo)上都鈴?fù)ㄟ^昆。但伐是，辭驗收支報告永上肯遲定會僵留有析伏筆廢，基撈本上低都是幣這么倘個寫們法：竊原則閥同意櫻通過溉驗收廚，但默如下揉問題顯需要席進(jìn)一年步整雜改：塌12霞34娘5云頓云。

級警

禾放闊質(zhì)量儉驗收樓現(xiàn)在祖非常予簡單蝕了。并竣工漆之后迷，施俗工單認(rèn)位、污開發(fā)植商、駝監(jiān)理姨單位主，合炭在一徒起整得個驗蜂收報轎告出毒來就攜行了專，然艱后交四給質(zhì)徐監(jiān)站峽備案溪。這槐就完煌成了艙?，F(xiàn)挪在監(jiān)魯理公文司絕羞對不畜敢得山罪甲逝方，綁乃至襪在絕起大多壞數(shù)的抬施工害過程桂中，但監(jiān)理蝦公司嘗都沒換人出柱現(xiàn)的蘭，直倘接就洲是賣塊個名鑼字給早甲方勝。甲娃方自準(zhǔn)己把石監(jiān)理編的活胞