房地產(chǎn)可行性報告3

房產(chǎn)全程策劃解碼房地產(chǎn)可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步

第2操作環(huán)節(jié)：可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對策

第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析

第4操作環(huán)節(jié)：設(shè)計成功的可行性研究流程

第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書

第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預算

第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究

使用指南可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。

中國房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導致市場的不確定因素較多，項目成

敗的回旋余地也較大．如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭?！斗康禺a(chǎn)可行性研究實戰(zhàn)操作手冊》從實用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計。

第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步

1．透視房地產(chǎn)可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題：

第一是要確定項目在技術(shù)上能否實施；

第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟效益）。從房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達

420米、

88層的金茂大廈和高達

468米的東方明珠塔就是很好的佐證?？梢姡P(guān)鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。

2、項目投資制勝第一法寶

一個房地產(chǎn)項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍?？尚行匝芯?，至少要能精確地回答這么三個問題：

a、這項目是可行的還是不可行的

b、如果可行，可行到什么程度

c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應(yīng)作什么打算第二操作環(huán)節(jié)

可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對策

1、

項目精度標準

項

目

內(nèi)

容

時間（月）

費用

允許誤差投資機會研究階段

1~3

0.2%~0.8%

30%~20%

初步可行性研究階段

6

0.25%~7.5%

20%~10%

詳細可行性研究階段

8~16

0.2%~1.0%

<10%

2、

常見誤區(qū)

誤區(qū)一：一個標準的效益分析如果你的項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，我們遇到太多的不確定因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預測。

誤區(qū)二：先入為主的可行性研究筆者曾考察過十多項失敗的大型地產(chǎn)投資，發(fā)現(xiàn)其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津：在一個離市區(qū)測多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大致使需求短缺；建設(shè)成本遠遠超過預算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過使梅樓商鋪優(yōu)勢失效；原先的商業(yè)旺地因地鐵建設(shè)而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺望的角落”等等。

在與這些項目的發(fā)展商交流時，他們對所遇到的困難通常都感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研窮報告”，幾乎都是同一個調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為7證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

***先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的

房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調(diào)查、分析。

課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。

有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構(gòu)去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務(wù)。有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

3．相應(yīng)對策

a

加快專業(yè)化及市場培育工作，推進行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強可行性研究的外在動力。b

提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識。

c

建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息（在香港，測量師在分析時，可以從香港土地注冊處—一相當于內(nèi)地國土房管局，查閱最近成交個案和以往物業(yè)的有關(guān)資料）。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作：通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，有條件的企業(yè)還可加強項目后評價工作，通過分析比較，提取有用的信息，進一步提高可行性研究的實用性。第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析

分析角度一：社會經(jīng)濟環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當作國民經(jīng)濟的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展還是國民經(jīng)濟的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。

分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?/p>

一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴格的規(guī)劃管理，使這兩個城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴重，商品房供應(yīng)量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風險。

分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進入1996

年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。

從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。

****投資商自身條件考察

1、考察你的經(jīng)驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經(jīng)驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

2、考察你的投資方式

由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融資能力

每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。第四操作環(huán)節(jié)

設(shè)計成功的可行性研究流程步驟A

人員安排組合

項目

內(nèi)容

人數(shù)

負責項目

費用

時間注冊房地產(chǎn)估價師

造價工程師

市場調(diào)查和分析人員

經(jīng)濟分析專家

制作人員

社會學，環(huán)境等專家

步驟B：市場分析

a、宏觀因素分析

房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。

b、區(qū)域性因素分析

一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先

宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次

區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三

國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經(jīng)濟特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經(jīng)濟調(diào)整期間，國內(nèi)資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項目受到?jīng)_擊也較小。

c、微觀市場分析

對擬投資項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬

投資房地產(chǎn)市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業(yè)市場分析。步驟C:

市場預測

a

需求預測

需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。

b

供給預測

供給預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業(yè)的供給情況

c

預測方法

通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。步驟D:

成本測算

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。一般來講

成本構(gòu)成包括以下四個部分：

A

土地前期費：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區(qū)改造前期費和土地批租費三種類型。

B

設(shè)計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費用。

C

市政配套費：指項目開發(fā)時必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費，主要是由于新增房地產(chǎn)項目所引起的水電費。

步驟E：財務(wù)評價

項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮7貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標。

另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價指標。步驟F：盈虧平衡分析

盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。

盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點（BPe0K－even

P0iDt）即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。一般來講，在項目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項目而言，要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。

步驟G：動磁性分析

敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比

例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加10％，

凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。

敏感系數(shù)可正可負。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。步驟H：風險分析

風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的判斷。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書

A、可行性研究報告的主事內(nèi)容

一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。

1、封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。

2、摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細全面閱讀。

3、目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

4、正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

a、概況（包括：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；

b、市場調(diào)查和分析；

C、規(guī)劃設(shè)計方案；

d、建設(shè)方式和建設(shè)進度；

e、投資估算及資金籌措；

f、項目財務(wù)評價；

g、風險分析；

h、可行性研究的結(jié)論；

i、研究人員對項目的建議；

j、相應(yīng)的附表。

5、附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。

6、附圖：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

B、可行性研究報告正文部分的編寫

正文部分是可行性研究報告的核心部分。內(nèi)容多，較復雜。

1、概況：

（1）進行可行性研究的背景；

（2）所研究項目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；

（3

）委托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；

（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；

（5）可行性研究的目的；

（6）可行性研究的編寫人員名單；

（7）可行性研究的編寫依據(jù)；

（8）研究報告的假設(shè)和說明。

2、市場調(diào)查分析：要求對項目進行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調(diào)查，及對未來的供給、需求和價格的預測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導。

3、規(guī)劃設(shè)計方案：要求寫出項目所具備的規(guī)劃設(shè)計方案及建設(shè)過程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。

4、建設(shè)方式和建設(shè)進度：專業(yè)人員可對項目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進度安排，他們一旦確定則為其后進行投資估算作了準備。

5、投資預算和資金籌措要求寫出項目建設(shè)過程中必須發(fā)生的各項費用并逐一計算資金籌措部分，要就整個項目投資額和相應(yīng)的支付時間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預售收入這三種主要資金來源的安排等。

6、項目的財務(wù)評價：要求寫出主要財務(wù)評價指標的計算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報酬率和動態(tài)回收期等。

7、風險分析：一般要求計算出保本銷售額、盈虧平衡點及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計算出相應(yīng)的財務(wù)評價指標。

8、結(jié)論：要求寫出該項目可行性研究的結(jié)論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力。

9、有關(guān)建議：是專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。

第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預算

一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含7項目建設(shè)的工程概算。這樣算帳不好。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：

營銷開支概算，包括：

項目前研究及可行性研究的開支

項目策劃的開支

銷售策劃的開支

廣告開支

項目公司日常運作的開支

項目及企業(yè)的公關(guān)開支工程開支概算，包括：

用于工程勘探的開支

用于吹沙填土、平整土地的開支

用于工程設(shè)計的開支

用于建筑施工的開支

用于設(shè)施配套的開支

用于工程監(jiān)理的開支土地征用開支概算，包括：

政府一次性收取的標準地價

用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支

影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支金融成本開支，包括：

外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出

貸款引起的利息支出

各項保險開支稅收和行政性收費不可預見開支第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究

現(xiàn)實化的可行性研究前握事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機會。公司營銷人員的主要職責是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設(shè)立早期預警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機會。

消費者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費者行為的基礎(chǔ)上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？為選定市場和制定策略而進行可行性研究在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進行細致而有針對性的市場調(diào)研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。公司要對每個選定的細分市場制定產(chǎn)品定位策略。他需要向客戶說明本公司與現(xiàn)有競爭者和潛在競爭者有什么區(qū)別。定位是勾劃公司形象和所提供價值的行為，以此使該細分市場的顧客理解和正確認識本公司有別于其競爭者的特征。定位任務(wù)包括三個步驟：明確一些可利用的競爭優(yōu)勢；選擇若干個適用的優(yōu)勢；有效地向市場表明公司的定位觀念。產(chǎn)品是營銷首要和最重要的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略需要對產(chǎn)品類

型的選擇、開發(fā)風險的選擇以及開發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地

產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅

館及其他特殊用途的物業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)風險的選擇與房地產(chǎn)開發(fā)資金的

籌措渠道密不可分。風險和收益是成正比的，如果某一項目不能產(chǎn)生足夠收

入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項目的總債務(wù)超過其價值則被認為是籌資

過度，明智的辦法是在準備隨風險的限度內(nèi)盡量賺錢，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌

現(xiàn)性強的財產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計劃一

一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開發(fā)目標、投資規(guī)模與投資額、營運費用及稅費、投資收益方式與收益

大小、經(jīng)營期間現(xiàn)金流量分析。納入整體營銷方案的可行性研究一個好的房地產(chǎn)營銷方案最終有一個好的計劃書，以便在整體上把握整個營銷活

動。計劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容：

1、計劃概要（便于決策者快速瀏覽）

2、市場營銷現(xiàn)狀（提供背景資料）

3、機會與問題分析

4、目標、銷售量、市場占有率、盈利水平

5、市場營銷策略

6、行動方案：做什么？誰去做？如何做？何時做？費用多少？

7、預計盈虧報表

8、控制措施

策略涉及的是營銷活動“是什么”和“為什么”的問題，而執(zhí)行則涉及“誰？”“時

間？”“地點？”“怎么樣？”等問題。影響有效執(zhí)行營銷方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執(zhí)行計劃的技能；評估執(zhí)行效果的技能。

房地產(chǎn)估價程序首先,什么房地產(chǎn)估價?可以說,房地產(chǎn)估價是一項復雜的經(jīng)濟活動,房地產(chǎn)估價程序可以分為以下幾個階段；估價申請和業(yè)務(wù)受理、制定估價作業(yè)計劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、撰寫估價報告、交付估價報告書及收取信公服務(wù)費。

要想使評估活動高效、準確、公正，必須使活動過程遵循一套嚴謹、科學的工作程序。這套工作程序是進行房地產(chǎn)估價所必須經(jīng)過的工作階段，反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對估價對象形成立師認識的思維歷程，是經(jīng)過千百萬次工作實踐總結(jié)出來的客觀規(guī)律。按照房地產(chǎn)估價程序進行評估可以提高效率，減少失誤，確保質(zhì)量。

下面開始具體介紹其操作環(huán)節(jié)

操作一、估價申請和業(yè)務(wù)受理1.估價申請進行房地產(chǎn)價格評估時，當事人應(yīng)向有關(guān)的專業(yè)評估機構(gòu)提出書面申請，并填寫評估委托書。評估申請書或評估委托書應(yīng)寫明的事項包括：捐（行1）逆當事臂人的蜜姓名丈、住爸址、客職業(yè)哲等（饅法人免或其控他組趙織名熱稱、南隸屬衫關(guān)系測、所招在地閉址、釀法定拔代表薯人姓尸名、做職務(wù)介等）兔；

御（比2）顏評估覺標的斯物的場名稱飯、類燙型、他面積家、地勞理位首置和神環(huán)境完條件揉等；形（臺3）把申請粒評估功的原東因和哄用途紐；郊（嫂4）字房屋為產(chǎn)權(quán)甚人、枯土地癥作用闊人的蓬領(lǐng)勘專人；雪

初（雄5）扁委托籌評估月的要屆求。豬除了軌評估糕申請斑書（卡委托表書）別以外皺，申纖請人益還要鞋向房妙地產(chǎn)征價格綱評估援機構(gòu)陷提供桑各種諷有關(guān)鉤證明振資料萄，如格房屋丙所有饞權(quán)證媽，土胡地使焰用證稈，買盾方單強獨委由托評悟估時輪房地孟產(chǎn)權(quán)樹人出暮具的背同意菜評估絡(luò)的證狠明，鐵設(shè)計兔和施便工圖繪紙，全使用酸期維帖修、蛋保險陸及其遺他費高用資頌料等穿。縫2.算業(yè)務(wù)腐受理護譽房地精產(chǎn)價輪格評況估機包構(gòu)在枯收到挽評估越委托阻人的定申請芒書和停有關(guān)詢證明度及資駕料后訂，要賀在一段個有序限的炮時間泥內(nèi)（傲如孟3天因）作訊出是沖否受與理此依項業(yè)耽務(wù)的爆決策污并通悼知申啄請人窮。估批價者竭在作窮出接休受委鈴托的索決策豎前要受對委愧托人欣和評鼠估標烤的物喚的基姿本情鄰況進搬行初膏步了屬解，玻來界征定有彎關(guān)估母價的督一些站重要春問題略。這僅些問分題主回要包劣括；暑估價之目的乖、估專價對氣象、票估價嘉的作卸業(yè)日事期等袋。醫(yī)（燙1）美估價光目的缺。房坡地產(chǎn)充價格疊評估趟作為泄房地淺產(chǎn)業(yè)別的一院項基傭礎(chǔ)工頑作，貌可以拼有多憤方面真的用闊途，錯評估豎委托彎人也歪會因浩為自營己不崇同的型需要姥提出個不同危的估霸價目挪的。冒房地競產(chǎn)估內(nèi)價的拴目的環(huán)可以版有很增多，剃如：各房地惰產(chǎn)買匙賣、巴租賃據(jù)、抵舌押、付補償放、入偽股、女清產(chǎn)沿、交努換、更訴訟黑、課置稅、萍投資潮決策柏、統(tǒng)激計等飲。由圈于估電價目棉的的永不同砌使價漏格類距型也叔有所摩不同斥，如面買賣呀交易躲價格示、抵教押價非格、戒租賃線價格出、典難當價蹈格、帆課稅高價格晴、征忘用價厚格等股。不閉同的翻估價土目的洲，對敬估價倘的精憤度要顧求不藍同，忙對市截場價卸格實遺現(xiàn)的道各種北條件退限定蛙不同稅，所蘿采用揭的估躬價方霞法也睬有所梅區(qū)別須。因醫(yī)此估暈伙者奴對委妨托人寨估價融目的夫的明醉確把率握是恰正確限決策彎和做解好估言價工熔作的悔前提控條件懇。

嶺（載2）貌估價裹對象歪。作顆為具僚體要敵評估莫的房昂地產(chǎn)拉到底篩是土隙地還夾是建霧筑物懲，或鑒是建拾筑物傻與土嗎地合菊一，符或是遙其中滔的某味一部香分，協(xié)這是駱受理草估價貞委托質(zhì)時必誼須明管確的杏基本夕事項屆。除聯(lián)I要比對估咳價對說象的棕大類雕加以闊明確順外，想還要異對估始價對竭象的儀一些害基本添情況而進行苦初步害了解美。若佩是土翻地，眼是生躺地〔撒無開覽發(fā)成鏟本）唇、新泡開發(fā)搖地（興有開勺發(fā)成言本）右還是黎其上螞附有秘影響耽地價扮的附銳屬建抓筑物他；如矮果是圓房地擔合一封的估晌價對迎象，仇其建晝筑物極是依鵲然保熄存，勉還是兄將被貪拆除禿；若粉是單幻純的搭房產(chǎn)顧估價孫，則弊要明金確建戰(zhàn)筑物餅的含碰義，洋如為釣寫字輛樓是良否包牧括其興中配柴備的日設(shè)備要，如質(zhì)為酒稿樓是氧否包乞括其兩中的忍家具逼等?？?/p>

沉（謝3）促估價柴的作激業(yè)日嚷期。忠所謂正估價愧的作燕業(yè)日謝期，盜是指畏從何固時開純始估騰價至青何時妙完成長估價瞇作業(yè)鞏，即貫進行乎估價識的起悼止日幸期。要完成繁估價幅的日曲期一我般是尼委托涉估價穴者提田出的菜，估芽價者芬應(yīng)盡己量滿超足這政一要鼠求。船但當益估價緒難度瞧較大或而委貸托人議提出形的時拴間太傷短以智致不強能保淡證較侍公平濟合理悉地評腔估出籍價格搭時，喝估價震者應(yīng)絡(luò)向委傾托人罷說明盤原因傲，商搞定一誠個較鳥合適婚的時殃間。登確定晝了完輸成估鋤價的脂日期開，估都價人抱員必芽須按殖期保敢質(zhì)地距完成愚估價笨，以僑確保裳自身滴的信記譽。拌從理瞧論上咱講，借估價覆活動彈是受爛委托言而進植行的繪活動諸，應(yīng)斜嚴格煌按照僻委托則人的中要求養(yǎng)去做坑。委誰托人縱常會羞出于勻自身稍或局品部利采益的敞考慮崖對估仔價者韻提出脹諸多判具體品要求莫，估責價者刊在進撇行估皇價可版行性煮分析恢時，母一方卵面要右搞清貧對方鑄的意缺圖，框另一鴉方面遺要考超慮委蘭托人害的要卷求是瘡否有承背于昏估價慈行業(yè)避的行糠為準綠則，社是否兼超越費了自攜己的趣業(yè)務(wù)點能力直，對品有異細議的櫻要求幅，可爹以通錫過溝本通與普協(xié)商古來謀城求雙略方達砌成共例識。盈估價口合同著簽訂墊前，時雙方蘇應(yīng)說蕉明收境費標噴準和復付款禁形式阿。如三經(jīng)審消查分鉛析，播不能廁接受饒此項乎業(yè)務(wù)妥委托澡，應(yīng)劃盡快冒通知恰委托批人并奮說明遙理由虎。估駛價者抗決定愁接受嬸委托沃后，糠可通宜知委謹托人轎填寫新正式刮的估長價委族托書青并辦倡理有殿關(guān)手矩續(xù)，子簽訂薄委托揪合同隸。合低同必完須對攔估價皆的各惕種具羅體要醒求、摧委托茅人提畫供的乘有關(guān)肚證件探與資蒼料、宗估價鄭費用虜、估抽價時薄點、屈估價牙完成遠日期槳等作割出明給確規(guī)叉定。奇簽訂奴合同肺后，愚估價娃者應(yīng)踢按合件同的升時效寬和質(zhì)座量要汪求，遼編制鉗估價箭計劃富，安精排估賠價人炸員。戒做好晌必要屠的準寬備工毫作。宏

扛操作沫二、譯制定辟估價票作業(yè)訪計劃涼

史談制定都房地怎產(chǎn)價調(diào)格評臂估作臭業(yè)計組劃是畝為了丸使估珠價工要作有伙條不掀紊、狂按時鄰、高射效完張成，晝計劃誠一經(jīng)彼確定侮，一研般要頂按計興劃逐骨段進也行估盲價工事作。獨在規(guī)嘩模較曲大的聽評估景項目朱中，廁制定磚計劃脆對估章價作勁業(yè)的悶成敗余與質(zhì)模量有脂著極船為重受要的枝作用誓。制唯定估夠價作竟業(yè)計琴劃可沒大體娃包括砍以下麗幾個門內(nèi)容見：紙1．朋確定卻估價冶作業(yè)塵的具阿體因袖素

自徹對于責估價雁作業(yè)黎來說錘，僅底僅指鄉(xiāng)明某油塊土召地或銀某幢宗房屋紫是無梁法開救展估焦價工廳作的聯(lián)。為璃了更極好地覽完成荷委托殖的業(yè)戀務(wù)，臨必須丙對估訪價對小宋的紹各種彈影響碑價格鼠的具宜體因全素進鄭一步迅確認嫂。意

比（稱1）緊確定舍估價炭對象楊的品極質(zhì)特逮征及冠產(chǎn)權(quán)蒙狀態(tài)屬

洽①界估價蹦對象筐的品絡(luò)質(zhì)特餃征。防主決要指沙估價灶對象掙的外東在值餃稅。遼估價倡對象湯如果蟲是土臂地，銀則需腐確定鐘其坐世落、暗編號懲、四稠至、才面積委、形蓬狀、覽用途獅等；超如果汪是房愿屋或陜其它爐建筑炎物，麥則需強確定曬其所掩在地喘（門尋牌號知碼）拒、類株型、敞結(jié)構(gòu)豐、占購地面使積、艦建筑定面積閣、使擔用情堵況等尼。此紙類情氧況可憐根據(jù)軟業(yè)務(wù)寄需要負采用于填寫憑表格海的方順式獲匹得。零

鹿②

日產(chǎn)權(quán)否狀態(tài)忠確定挎。通混過對奸產(chǎn)權(quán)礦狀態(tài)雜的確兩定，高把握起估價攝對象療的內(nèi)灑在情疼況。取房地士產(chǎn)權(quán)私利是全一束絨權(quán)利僵的集鑰合，每除所尤有權(quán)誤外，困還有妹使用壺權(quán)、陳抵押果權(quán)、若租賃答權(quán)等兩，權(quán)洋利性伍質(zhì)不絹同，憐其價名格也難不一蹈樣。欄估價版者必泛須確夢認是譽對所奪有權(quán)課估價歲還是逆對使會用權(quán)圣或租緣賃權(quán)感估價描；是狂對所諷有政蔑與使摟用權(quán)透合一建情況污下的帽估價扁還是差分離若情況冒下的繁估價播；是捷在租全賃行貸為發(fā)母生還訓是沒切有發(fā)步生情更況下描的估旨價；幅對使份用權(quán)諒估價秩，使舍用權(quán)緩年報蜂為多宴長，沉已使聲用了咬多少寒年，謙還余嘉下多究少年棵等。鄉(xiāng)總之盛，估鈴價者遵必須碌在明啦確了譯房地槍產(chǎn)的綠權(quán)利纏內(nèi)容也．權(quán)蹲利的狠發(fā)生舌與存群續(xù)時謎間等切產(chǎn)權(quán)頸狀態(tài)教后，嫌方能紀對其壽進行俊估價先。選

蔬（榆2）緒確定疤估價勻范圍挑

旱竟房地臺產(chǎn)的邊內(nèi)容芹復雜榮，影習響價諒格的寫因素俊眾多芬，一楊般在厭估價絲對象梢得到里確認乳以后私，還途必須毛確定兄估價旬的范誕圍。街房地滔產(chǎn)估泳價范遺圍包毒括以暗下：栗4個詢方面盤：

闖①態(tài)土地衫估價紀。土咱地估榴價一復是空籠地估餡價，剖二是猴地塊鋤上有予建筑蟻物，油但視婦為空迎地。坐在地拉上建爬筑物擋預定騎拆遷玻的情陰況下檢．往伴往采幕用這短種方基式。牽

從②儲建筑享物估慨價。慶在土嫂地與輩建筑季物筑域成為便一體誦的狀扛況下郊，僅集就地軟上的倒建筑裹物進掉行估常價?；?/p>

難③漲合并耽估價儀。對朝土地看和地棒上建翠筑物奉共同醒估價康或?qū)h其中摧一部綱分估方價。滲

叮（辱3）瑞確定浸估價柜時點競

宇棗估價候時點趁是對謙估價貍對象厲的房劃地產(chǎn)歡決定冒其估殖價額捕的基委準日秧期。婦由于哨房地拿產(chǎn)價另格是星隨時裁間等土因素鑒的變忘化而賺不斷早變動輩著的決，因球此，夾只有級估價被時點氏確定偵以后癥，估框出的烏價格奶才有被意義標，估糊價時旋間的俊詳細染程度雜取決頁于所悲要評辱估的籠房地丑產(chǎn)價述格類胡型和待市場貨變動矮程度直。一搜般說飼來，毫買賣經(jīng)價格尿、租眠賃價稍格比部抵押望價格料和課賺稅價鳴格所稿要求抬的時估點詳賽

媽細，吵通常閱至少扒要指瞇明月始，甚拋至要矩到日司。時脖點越映詳細邪，對讓估價疼精度惱的要桃求就耽越高顆，估捏價也歸就越循困難卷。估的價時串點一因般定位為委勁托估排價的寨當日阿或現(xiàn)的場調(diào)撐查的既當日賄。當蠢然為虧求取農(nóng)過去但某個鑄特定余時期潮的價魂格（狹如有仁關(guān)訴稈訟案秒件的膝房地俘產(chǎn)價請格）愈，也撫可以益將過跑去的派某一往特定婦時與聽作為憤估價招時點勉。梅

聰2．障初選肚估價肆方法鞠和人援員

籮鑼明確擊了估欣價作唇業(yè)的嬸具體澆因素蟻后，甩應(yīng)初炮步選溉出擬潔采用作適合協(xié)于該升估價列對象蝴房地牙產(chǎn)的或估價跡方法聯(lián)。初忠選估賣價方頑法的營目的盜，是當為了百使后糠面的講資料校收集絲與整笑理和令實地蔽查勘塞有的薪放矢川，避杠免不蹄必要遇的重燃復勞嫌動?；罡鶕?jù)哀估價伴對象早的目武的、庭時點促、日甜期及俯初選徑的估哲價方角法可窩判斷惠委托見任務(wù)脹的輕舒重、廊易難其和緩樹急程工度，示從而尚確定暑投入沫多少墊人力怠參加席此項劇評信澇任務(wù)偷。評瓜估人氏員的好選定樸和工啊作安甲排以柔及評蜂估人磚員各薦自分設(shè)工負煙責的是工作泳范圍侮明確呼以后研，有鉆利于堵參與鍵人員夢協(xié)同腰動作車，相訓互配宰合，吉提高奔工作雀效率設(shè)。燃

貧3，胖估價聞作業(yè)中的工傭作進墨度安亦排

抽鏈估價扎作業(yè)甜的時污間性捕和實測務(wù)性袖都很駛強，鐵必須垮注意啄時效配。整名個估齡價工膠作的川時間衛(wèi)可以外從接授受委釘托之懷日起挑到交免付估螺價報禍告止但。一斬般委辰托人誦對估敏價完變成的鞏日期激都有禽較高撫的要巡求，稱并在纖簽訂架委托偷合同鉗時作孕為重貓要條按款寫釘進合住同，惠能否椒在約嚼定時限間內(nèi)磨圓滿辯地完歇成估廁價任劣務(wù)，子不僅蘇關(guān)系撥對估魚價方揚的經(jīng)財濟利條益，誘而且杰對估催價方稿的信攝譽有稻著舉浴足輕翁重的春影響壤。因帥此，綁要通監(jiān)過估織價作威業(yè)計鬼劃，責把估蟲價作念業(yè)的暈流程狡按程印序規(guī)計定好辛相應(yīng)兄的時渴間進椒度和酬時限渴，使風操作婦的每槳個步庫驟既紀科學說有序許，又鞋省時載省力泊。傘

身4.挎估價號作業(yè)烤計劃春中還齡可對臣費用謎安排獄、估遮價作腿業(yè)備懂忘錄疲的編足制等條有關(guān)捕事項黃作出答明確捎規(guī)定對。制記定估霉價作定業(yè)計飾劃的煩方法或可以逝采用圓網(wǎng)絡(luò)池計劃柏技術(shù)岡，以賢便選然擇最弟優(yōu)方壯案，余并在盆計劃迷執(zhí)行貫過程嬸中有蜂效地傭控制樣與監(jiān)慘督。岸

必操作蠢三、尼資料保的收紐集與賄整理拆

窗采資料閣的收秒集與釘整理哥是估道價者選在計咽劃指眨導下斜充分叛占有率和利匆用信腹息資環(huán)源的講階段買，也紅是為俱準確聯(lián)估價姨尋找獄依據(jù)寄、為孕現(xiàn)場否查勘歉進行否準備佛的階爹段。敵

文資料澆收集才的深學度和需廣度河很大嬸程度尼上取果決于總在計行劃階宅段初丘選的井估價讓方法童，一功般應(yīng)律圍繞津著估綁價方眨法所西賴以痛計算牧的資私料數(shù)阿據(jù)進膀行收崗集。販如對嫩供出忠租用悄的寫剝字樓絡(luò)擬選混用收留益還盞原法自來評廟估其肆價格悼，則難需收枝集可挖供出當租的程面積筋、出掉租率牧或空喚置率嗓、租監(jiān)金水蠟平、詞分攤旨折舊景、負向擔利趕息、蓮運營規(guī)管理估費、勉稅收逼等方勒面的默資料縱。如干某塊塞土地晨擬選星用假細設(shè)開趟發(fā)法閃來評咸估其塘價格粉，需膜收集翻規(guī)定漂用途滋、容候積率興、覆維蓋率肉、建逢筑高杯度等潮方面展的資牽料。甚

強

糧資料藥收集洗除了嶼來源膛于評艙估委片托人但提供雨的必地要資勢料和波實地鏟查勘樸所得嚴資料射外，繳估價斬人員沾還可裁以從團估價邪機構(gòu)擇建立小的資身料存揀儲系尤統(tǒng)小他提取栽有關(guān)嫌資料剛，或纏到政魚府有衰關(guān)主恐管部含門去覆查詢翅，或協(xié)向其返他當刪事者裹、咨蒙詢公歸司變初問。販

俘房棚地產(chǎn)假估價懼所需沉收集市的資閥料主旺要包組括以蜘下幾妻部分珍內(nèi)容嗽：立

騾1．澇產(chǎn)權(quán)晝資料冤。產(chǎn)減權(quán)資陪料是盯反映剝房地潛產(chǎn)所督有權(quán)側(cè)歸屬羨及其炭變化蝦情況跪的綜傅合資瞧料，爺包括蕉產(chǎn)權(quán)徑所有稱證、植土地泳所有槍證、執(zhí)地形蠅圖、拼平面宗位置自圖。竊與房闖地產(chǎn)堪權(quán)歸覺屬及啞變更俯的有憑關(guān)資中料，綱如房宅地產(chǎn)揉登記景的原戚始記座錄，截接代炭管產(chǎn)剝權(quán)資遲料，縣落實愚政策盼資料邊，房腎屋買炎賣、烏租賃納、抵艷押資支料，桃征地磨拆遷嗽資料某，私長房改稈造資圓料等植。

墓芹2．棄房地讓產(chǎn)建掩筑開話發(fā)資胞料。寶主要于包括紋建造零開發(fā)葡的年惰代，隱主要逼結(jié)構(gòu)榮材料講、內(nèi)裁部設(shè)各計布秋局、哲設(shè)備驢裝修忽、建崖筑造糟價等塵。在修估價扮中，抵有些叉必需魯?shù)馁Y襯料無央法從擺現(xiàn)場泉查勘吊中獲說得，迫可借喇助建查筑開驅(qū)發(fā)的鹽原始眾資料病來確獨定。渡

要3．且房地唱產(chǎn)使疊用資習料。貿(mào)包括墾房地妙產(chǎn)使衛(wèi)用年清限、呼程序叢、方江式，云房地間產(chǎn)出篩租性壤質(zhì)、攤期限足、價蛛格，強房地喘產(chǎn)維朱修保英護及態(tài)現(xiàn)存鏟的借緩用、臘占用樣情況召等。刮

凱4．抹市場詞資料呈。包箱括房幅地產(chǎn)熊所處弓的地鉤區(qū)環(huán)照境、按地理雖位置使、繁糖榮程列度、群交通霜狀況蛇、客主觀環(huán)膏境的嫌優(yōu)劣染，政摔府的號城市委規(guī)劃躺、政事策對平房地射產(chǎn)征型用、械改擴松建的迎限制序及市匆場交途易的碎限制湯，以需及相涌似房奪地產(chǎn)械市場話行情劣，包擊括成甘交價遮格、水租賃圓條件南、維必修費界用、蠟使用叔收益嫌及當咸前市凳場供自需狀駕況等錦。

梢估價潔程序港的操剝作四椒、現(xiàn)核場查東勘途

假

膝現(xiàn)場桶查勘序是指敏房地男產(chǎn)估痛價人析員親什臨現(xiàn)懼場對噸估價粘對象蒼的有罷關(guān)內(nèi)瓶容進耐行實棋地考炒查，弟以便賊對待石估房責地產(chǎn)鍛的實餅體構(gòu)塘造、序權(quán)利肌狀態(tài)致、環(huán)棉境條機件等虧具體恒內(nèi)容西進行鉗充分聰了解傍和客微觀確最認。纏在現(xiàn)臺場查卸勘階稿段，媽評估壞委托賀人應(yīng)歡負領(lǐng)廚勒之辭責，勞派員懶領(lǐng)勘副。懂

餓現(xiàn)場收查勘捕的主遵要內(nèi)傳容有刻：把

飼1．偏對土騰地的丸查勘希。評拒估人貫員對樸土地巡的查嫂勘主烈要是靠了解焦地塊撿的坐統(tǒng)落位蠅置、超土地某使類丘別、吧面積牢、地忽形、爬地貌奔以及旬地上屈和地廣下建敘筑物道的情鋸況，傻地塊簡與周汽邊地化塊的壟搭界逃情況鏟等。屢2.質(zhì)

對紫房屋角的查谷勘。技對房宜屋查慧勘的揮主要丟項目厚有：級

礎(chǔ)（忘1）幣鑒定梁待估祖房屋貌的地葬址、凡坐落忙和房舞屋評腦估范對圍。背房屋至位置犁的正谷確性泊是房禁屋估達價的糕前提射，必董須認蘭真核曲對清庭楚。毫對同悠幢異身產(chǎn)的階房屋土你同貢一地會點內(nèi)襖有多勁幢房些屋的食情況禽，要干認真辣核實硬房屋生的評嚷估范涌圍，荒正確傷區(qū)分乒產(chǎn)權(quán)蛙的獨術(shù)有部雀分、預共有長部分究或他招人所扭有部插分，翠以免殖出現(xiàn)感誤估情．發(fā)雖生產(chǎn)符權(quán)糾賴紛。乞

奪（蓋2）笨確認節(jié)房屋虛的結(jié)識構(gòu)、州裝修蝶、設(shè)餐備和偏面積腐。房池屋契喚證上碗一般該都有債關(guān)于從房屋眼的結(jié)特構(gòu)、疫面積卻的記抱載，修但在嶼實際三中由味于種為種情染況，鋤如產(chǎn)取權(quán)登債記時笑的疏鏟忽或貿(mào)房屋箏所有眉者自逃行改笨建裝需修等橡，都封會使隸房屋獎的結(jié)堪構(gòu)、坊面積汽與契陶證記賭載的壩情況萄有差爛異。嘉因此碰，現(xiàn)錯場查絕勘時橡，應(yīng)宏對房抖屋的棚結(jié)構(gòu)臭和面吵積等徒情況所進一看步核鐘查，竹防止顯因契狀證與懇實地高不符純而出撿現(xiàn)的筍估價界失誤鬧。房確屋的系裝修殖、設(shè)佳備、棕層高邀和朝際向是伐房屋池估價街的基匯本內(nèi)插容，江它的裂主要骨項目湯是墻答體、完屋頂洲、天參花板慨，地壇面、輝門窗嬌、隔套間、厲層高浙、衛(wèi)討生設(shè)憑備和嗓暖氣到設(shè)備尸等。病了解扒房屋虜裝修掛情況蟻是一午件細卡致繁優(yōu)鎖的驗工作厚。

鮮（浩3）隨確定非房屋登的建昆造年韻份。捷確定送房屋纏的建撤造年西份是遙房屋談評估壩不可棗缺少酷的組陣成部論分，谷是評左定房沙屋折揀舊情惜況的捧主要籌依據(jù)婦，必啟須予吼以查會明。風

亂（烈4）微評定婚房屋土成新瞧。房械屋成蓋新是觀影響慮房屋認價格渾的重顧要因豐素．蔽評估淺人員巖根據(jù)錦房屋替的新傲舊程悠度評瓜定標粒準．遷采取任一聽豎、二詠看、姓三查失、四鑒問、門五測昌的工概作方暈法鑒映定房欄屋的回成新端。一饒聽，流是聽辰取住羽房或慣使用催者對期房屋屢使用窯狀況斯和破檔損情諷況的悠反映扣；二漂看，偽是根淘據(jù)聽貓到的六的反長映，夢結(jié)合哀所要剖評定敲的結(jié)譜構(gòu)、題裝修峽、設(shè)港備部斧分，頃查看噴房屋修的下緊部、甲墻體下、屋常面的辨變形砍和不臘均勻晴沉降盡，以搬及梁瞧、往才變形呼等情匹況，然做出促直觀宇上的足判斷聰；三肚查，蝶是對情房屋已承重度結(jié)構(gòu)昂部位抓、構(gòu)袍件本撿身的掩剛度燕、強雪度進粘行測董量檢凳查，殼看其語是否倡有潛共在的泥危險夢；四干問，及是就確查出崖的問日題詢于問使帆用各鈴，了爛解其舟有關(guān)帽的情由況；生五測損，是政在條循件具般體時息，用羨儀器兔測量優(yōu)房屋魯?shù)慕Y(jié)鋪構(gòu)變繳化情素況，王主要寸有地勉基沉疾降、國墻體扇傾斜鞭、屋取架變水形、謙裂縫刻等。振從實涼際出此發(fā)測忙定房鈴屋成猴新程育度，骨對解題決建余造年續(xù)代不棋明或榮年代蒸久遠滔但仍燦有很絲大使粗用價餡值房屢屋的泥估價昂問題虜，具色有重興要意蛋義。駝

列3．喝勘丈倉繪圖當?？蔽哿⒗L佳圖是句指在猶房區(qū)禿全面客查勘帶丈量珍的基攝礎(chǔ)上紛，將賄房屋嬸的形尾狀、餃位置揉、層闖次、哀結(jié)構(gòu)都、內(nèi)慌部設(shè)吃施、返墻體鄭歸屬鴉以及偵附屬痕搭建轉(zhuǎn)等，調(diào)按照宗一定層比例坡如實山反映胡到房扁屋平混面圖捆上，腦同時腰估價肅人員咳應(yīng)認悔真逐同項填倡寫“授房地間產(chǎn)查憐勘評竹定表漢”，隙作為禮估價惡的依層據(jù)。早

讀4．方拍照領(lǐng)、錄話像。順現(xiàn)場城查勘醉中對你重要聾的評芝估項餃目要周進行垂拍照轟或錄銜像。繭拍照由或錄振像能復直觀素地反述映評客估對析象的由特征溪，尤冠其是毒文字見敘述鳥未能托達到抄對標樂的物畝理想威的描白述目地的時膝，通想過拍映照或梳錄像嫂可以棕彌補拾其不丑足。搞拍照啄、錄福像對靜那些循即將蠢拆遷尚、有閑可能箏發(fā)生仁糾紛詳房屋屠的評劉估很菜有必冶要。薄

光5．裕對環(huán)藥境條隨件的治確認夫。環(huán)躬境條排件也寒是影附響房嘆地產(chǎn)雹價格砌的重稼要因魄素，炎而環(huán)孤境條蝦件往功往不井是契垮書等宜文字勢材料奉標明星的，盛另外書環(huán)境智條件辯的變成動性盟很大酬，所愿以估浙價人找員要疲親臨破現(xiàn)場殲，逐懇步確筋認對遺待估淺房地斷產(chǎn)價檔格有巾影響暗的各漫因素孩的狀魂態(tài)，泉通過期實地賭調(diào)查爬，取嗓得對忘待信昌房地咱產(chǎn)周分邊環(huán)耀境的只客觀憤認識隸。環(huán)生境條惡件包像括：乎商業(yè)漸服務(wù)單、市急政設(shè)蔥施、群文化媽教育棄、交挖通通濫訊、得衛(wèi)生摟狀況銷、生鳴態(tài)環(huán)是境、棍娛樂源設(shè)施杠、人扔文自偶然景維觀等墨。幣操作親五、癥綜合膊分析饒和估囑算腦

簡鍵綜合硬分析墾和估姥算是書房地銳產(chǎn)估角價的罵實質(zhì)鵲性階做段．溝根據(jù)什較完汗備的譯資料譯，估捕價人葡員可丹選擇湯估價吼方法嶄，最忙終估策算出諷房地婆產(chǎn)價葛格。膝這一垃階段何的作菠業(yè)包刻括勵2項拜：

挽1，申資料權(quán)綜合繞分析厘。資谷料綜壘合分廈析的飲目的天是為友了確害定房挪地產(chǎn)宇估算傍的基丟本數(shù)凱據(jù)，所基本非數(shù)據(jù)夏準確攪與否功對估堪算的臥最終獲結(jié)果森有直閣接影膚響。獲如果稼資料落綜合猴分析附不能木如實旅反映訪房屋籠建筑傳的各勾類技葛術(shù)數(shù)滑據(jù)，捷甚至蔬發(fā)生甚失誤搞，則志會影喪響到呼價格庸評估縫的正拴確性腿，致西使當希事人凳蒙受投不應(yīng)島有的屬損失第，也餅會影從響到飼估價覽者的卻聲譽嘗。

罪飽資料述綜合急分析女的重腹點是虎：（戰(zhàn)1）裝檢查錘資料妥是否爪為估翁價所搬必需怎的資教料，壇即注王意該押資料亂是否裝與委敞信房掠地產(chǎn)隨的種晶類、羞委托恐估價南的目憑的與絡(luò)條件輝相符展；（姑2）縣房屋疊產(chǎn)權(quán)鍵的歸推屬是將決定剖評估盈房屋溉的價非格的坡重要響因素奶，一妨定要箭準確遭。

倍2．待價格精形成芹分析萌。房流地產(chǎn)刃價格蛙的形湖成，攤一方脅面是棟基于聾它的就實體虧因素畫，另遠一方府面是涂基于插它的撒影響究因素叼。房摔地產(chǎn)活價格紛的實餃體因稈素可雕以通旁過確帳認來首把握學，而獄影響摘因素窮則要視通過忘有經(jīng)爹驗的掠評估半人員辟加以康分析墻，以炒便把乳握各透因素勾對價忽格的魔影響阻程度倍。房辰地產(chǎn)晉價格閥的諸派多影喇響因具素可狹以劃攏分為事區(qū)域考因素野和個匪別因趨素兩悲大方富面。武

攤（植l）率區(qū)域滔分析冬。所翁謂區(qū)每域分濟析，蝶就是等分析傾待估廈房地服產(chǎn)屆示于何圈種地乘區(qū)，純該地思區(qū)有桶何種計特征版，該廟特征庸對房奪地產(chǎn)乖價格寺形成網(wǎng)有何任改I豆響等諸。因喪為房該地產(chǎn)嶺價格還會隨齒其所宜處的晶地區(qū)紋特性隆的不叛同而羽有很生大差象別，支如不煮把握里地區(qū)獨特征穿就無推法獲驗得房懇地產(chǎn)竄的適緣當價薄格。鹽進行進區(qū)域奸分析染時，拒主要蒜應(yīng)從丟房地欄產(chǎn)的息用途培分類慨著手昏，如比住宅濾區(qū)、鉗商業(yè)夜區(qū)、懷工業(yè)凝區(qū)等拐。這說種分區(qū)類并騾非城啊市規(guī)辣劃上懇的使晉用分衡區(qū)，努而是俯實際墓上的肯使用齊分區(qū)剩。同廟時，軌房地蝴產(chǎn)的稅價格另除受宏所屬歸地區(qū)石特性蘇的影比響外英，類稻似地擋區(qū)及猴更廣卸泛的緩同一陳供需津圈的夫特性馬也會宴對其牧有重唱大影行響。及

曾闖因此淋，區(qū)律域分脆析可鎖分為趕鄰近孤地區(qū)土和類寸似地疾區(qū)兩學部分壘。鄰潛近地歇區(qū)就褲是同起類地媽區(qū)即斜待估紫房地蛾產(chǎn)所叮屬的與地區(qū)奧類別請，如肆住宅秩區(qū)、餅商業(yè)子區(qū)、輔工業(yè)遲區(qū)、給文化戚娛樂陵區(qū)等掌。估述價時殲首先油要判刮定類碎別；倘其次清，區(qū)層域劃蹄分的翁范圍互不宜響過大載；最舊后，娃類別慈判定懲要考蛙慮未民來發(fā)舒展。般

音類似激地區(qū)誓是指籍與傳陵估房宅地產(chǎn)合所屬張地區(qū)膨相類余似的按其他片地區(qū)恢。類醋似地底區(qū)也皆可以井用差“慎同一襲供需晚圈迷”喘的概換念解編釋。沃在睜“燈同一寸供需庫圈內(nèi)童”曲，同梨類房范地產(chǎn)宋可形高成替照代關(guān)兔系，兔因面聞對價擋格形小成有皇重大艱影響鈴。英

骨（涌2）挖個別頁分析潛。是吃對待毫估房違地產(chǎn)油的個吸別因倚素進趣行的貸分析抖，是現(xiàn)判定機房地止產(chǎn)最小有效償使用頃方向課的工要作過案程，淋房地給產(chǎn)價棍格就少是以普該房兇地產(chǎn)鼻的最么有效紋使用妖方向憑為前掩提而罰形成彼的。獵個別聽分析番應(yīng)當卡正確優(yōu)掌握殼待估銹房地慧產(chǎn)的夏地塊戚條件診、街蜻道條間件、發(fā)臨近猾條件砍、環(huán)廟境條溉件、殺行政尖條件蠻等方概面的扮因素額，再短依據(jù)乖鄰近膠地區(qū)踢的特絕征，濃判斷異出最瘋有效還使用治方向吸。

聚3．伴估價斥方法醫(yī)的選江擇和等價格肉估算代。

研播（度1）冬選擇穗估價儀方法窗。在瓜計劃式中初歇選的墓估價況方法擋在這評個階皇段可趟以得典到最緩后的欠確認洲并用省于計汪算。硬盡管夾房地殿產(chǎn)估哭價方外法比迫較多瓣，但育最基袍本的聰方法柏還是貓成本橋估價廳法、鑰市場陣比較封法和悉收益反還原大法三袋種。瓶在進丈行房宗地產(chǎn)榜估價桂時，蝴原則志上應(yīng)腿并用隔王種訪方法蠶。因每為三馳種方嘴法各上有利社弊，限僅靠傲一種毀方法冊不易溉達到疤正常榆價格械。有忠些房跟地產(chǎn)欄不適眾用于吹上述梳三種縣人法汁，可象根據(jù)牲具體維情況當加以戲選擇友。

爽（虹2）從價格攔估算壇。選肥定估竹價方貌法后殲，可蘋開始錄對房鏡地產(chǎn)伯進行盲測算宗，其茅具體繞測算控方法也本書鐮其他超章節(jié)樸有專毯門論磁述。悠應(yīng)該礙注意冤的是鋪，房姐地產(chǎn)騾評估諸測算富時，候如有鍋當?shù)孛卣谝?guī)定染的測滾算標序準，紫應(yīng)認仗真采次用，溝如“憂土地叛分等宮定級愧標準配”、娘“房膽屋新測舊程駛度評攤定標碑準”勉、“玩房屋峽耐用晉年限芬”、適“房衣屋代園議書必標準迷”等倍。

塑（稅3）畏價格勉調(diào)整船。由橡于資完料的竄限制國和房管地產(chǎn)械價格放的復非雜性思，使很三件戰(zhàn)方法態(tài)估出咐的價往格難占以一晚致，落因此存需要扔進行轎價格友調(diào)整開。在那進行柳價格寬調(diào)教膝之前企，首陜先要桐對資立料的起運用報等加問以檢當驗復漁核，惑其主藏要內(nèi)名容是思：資事例的乘選擇緩及運執(zhí)用是途否得披當；惕各項皆房地待產(chǎn)估廊價原盞則的蠢應(yīng)用采是否輔得當萄；一碗般性桶因素業(yè)分析裝及區(qū)潔域分泄析、岡個別凡分析奸是否哨適當協(xié)；單晶位與句總價痛的關(guān)鋸聯(lián)是程否適卵當。葡其次亭，要堤對2汽種估慈價方償法估免算出燦的價軍格進侍行綜級合，玻綜合椅的方晨法有虛三種井：①庫簡單薪算術(shù)翁平均慮。②伸加權(quán)醉算術(shù)壤平均永。即煌賦予淡每個遍價格煌不同租的權(quán)蜜重，割然后略再綜肌合出肯一個堂價格叼。通銜常對薯于評割估該攔房地娛產(chǎn)最叨適用哪可靠單的估嚇價方靜法所趣算出拾的結(jié)友果，泡賦予手較大祥的權(quán)礎(chǔ)重，激反之艦則賦嘩予較蚊小的牲權(quán)重估。③竟以一介種估趟價方佳法計娘算出攪的結(jié)到果為歐主，豬其他吸估伙館方法線計算抹出的疲結(jié)果投只供莫參考稠。最貫后，緊估價暈人員偉要根咬據(jù)自鼠己的謙經(jīng)檢繳、時借影響秧價格丑諸因亭素的葉分析魂以及傅市場年行情沒，對蟻綜合祖測算告出的劈結(jié)果釀再作于調(diào)整深，以打最后參綜合苗評估盟決定飾出估流價額序。在煙實際儉工作瞇中，直最后視決定畜的估神價額壩，可夏能以媽計算棗出的顧價格揉為主匆，也波可能優(yōu)以估雖價人圓員的禽其地薄判斷愿為主輸，而旦計算配結(jié)果趨只作衛(wèi)為參呀考。堂

溉房地棍產(chǎn)估制價程累序（庫五）享

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細操作霧六、們撰寫侵估價枝報告驅(qū)書避

?？蚪?jīng)評灘估測按算出銳對象疤房地同產(chǎn)的襖估價巡額后異，應(yīng)挑將估山價成銷果寫準成估分價報友告書寄。估絕價報儀告書么是記低述估資價成上果的革文件柔，它蓋把估薦價過衛(wèi)程中轟有關(guān)語的數(shù)轉(zhuǎn)據(jù)、背辦法飽、要并點及鋼最后醒的結(jié)鉛果以換正式睬的書潑面形制式反罰映出頂來。計估價雨報告棟書的火形式閱有自常由式園與定翻型式傳兩種惡。定管型式擁估價寨報告架書，獄是固元定格域式、豪固定急內(nèi)容巨，估逆價人吼員必逼須按砍照規(guī)蓬定的序形式悼填寫卵，不淘得改偶動或陵填減演。自桃由式惡估價絡(luò)報告稼書是惡根據(jù)建估價斧報告剃人的欣要求右自由眠設(shè)定我內(nèi)容攤、長斤短篇堤幅不盤限的鍵報告頂書形原式。兄不論妨估價節(jié)報告慎的形值式如阿何，毛均至映少要不記載極下列射事項巧：敢

綱1．拐此項具評估志項目域的委欠托者觸、聯(lián)滿系人環(huán)、領(lǐng)那勘人培、負慈責承挪接評短估人召員的活姓名邪。

膊2．輸估價喂對象述的詳肉細地元址、膚評估質(zhì)日期魂、報算告編恭號等禽。

赴3．詠估價壓對象阻的土窯地面衡積、蝦建筑執(zhí)面積興和建屆筑物祝類型尼等．裹

婦4．輝估價拆對象姜具備曲的條除件分訊析。選

浸5．拘評估艦依據(jù)保。

代6．吸評估騎結(jié)果暈。

爸7、近附有箏關(guān)文印件及永資料漲。

簽一份注規(guī)范珠的房挖地產(chǎn)跡估價架報告賣書應(yīng)跨包含饑下列香具體拿內(nèi)容態(tài)：硬

思1．策估價上委托削人名言稱

扁應(yīng)有水委信迅人的匆全稱催，有取時還呢應(yīng)有樣地址越，以殼確認賤服務(wù)終對象豬。舊

瘋2.壽評估拖對象訊及目冰的

倘（睛l）跨待估論房地們產(chǎn)的跪名稱討、類嫩型，蒜明確榴估價抖對象比；

濟（旋2）債估價社目的濤；

辟（幕3）執(zhí)估價張時點蕉。

柿3．南評估神日期著

棒是反骨映估皂價工瞎作期散限的村起止鄉(xiāng)日期沸。拘

壟4．彼評估矩對象睛的綜傷合說每明

優(yōu)（涼1）鍋坐落誕位置滿，包掙括地含點、柏區(qū)域罰、門享牌等能；

場（害2）只用途習；

術(shù)（耍3）植面積哈、層炒次、季朝向哈；

門（汗4）禾建筑針結(jié)構(gòu)獄與功羊能，聯(lián)還要嗽描述柿建筑請內(nèi)部熱空間忠結(jié)構(gòu)餃以及自各層具各部模分功鳥能；鎮(zhèn)

雅（握5）潤裝修裝情況產(chǎn)、設(shè)熄備情值況、礎(chǔ)附屬拒設(shè)施翼情況承；

勁（匆6）襲建筑邀使用蘇情況以，反貪映建辛筑的蔽新舊宮、完肢好程奏度及峰對使錯用功慮能的山影響點；

明（臨7）赤房地棄產(chǎn)周嚴圍環(huán)稱境；趴

桃（藍8）構(gòu)評估負對象凝房地嘩產(chǎn)的牧權(quán)利勤狀況啞。

垃5．繭評估那原則棕

鄙反寒映在榨評估秩活動激中的饅主要片適用湊原則龜，以神及評碰估人卡的立恥場。意

胖6、扁評估化依據(jù)非

深（沾l）連權(quán)屬恒資料崗；

星（叛2）凳工程粒預、絕決算塞資料扒；

澤（煮3）困測繪椅圖紙?zhí)簦?/p>

突（規(guī)4）商各類撕定額鹿和單岸價資津料；煌

鉤（叼5）摔各類譜折舊言、稅長收、牌物價螺、城尾建收劃費管艷理規(guī)密定；跨

扔（諒6）尊與評濃估對枯象類彎似的確房地剃產(chǎn)實繳例價篇格資億料；道

摟（羊7）盾規(guī)劃茶資料咸；

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失承（二的）市慮場因就子法制

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伶展（三乒）市府場調(diào)賀查法壤

伍提拾廣泛躁運用焰現(xiàn)場泄觀察大、實伴驗調(diào)懶查和氣訪問印調(diào)查怒等種址類方怕法，主結(jié)合灘房地濤產(chǎn)商上品特簽點，娃選用磨適當表方式訂進行屆預測例。如詠運用畜現(xiàn)象敢觀察捉方法劃，可第以到所房地漠產(chǎn)交辜易所彈了解仆人們憐對住優(yōu)宅結(jié)占構(gòu)、司位置鄭、面臨積、嬸樓層逮、朝叔向等構(gòu)方面仔的問茶題；利通過酒實驗閘調(diào)查肥法來津選擇初不同槍的廣窯告宣奸傳方鵲式或偉廣告靜詞等獎；運淺用訪毫問調(diào)清查法最，將擠擬訂醬的調(diào)努查事礙項當暢面、姻烏或書京面詢屆問被緞?wù){(diào)查表者，節(jié)以了我解住棄戶對煉住宅肝消費件方式份（購妖買、錘租賃獄或抵裝押等輝）及四維修躬管理廢、住潮宅環(huán)扶境等嘗方面測的直吩接信棕息，普以此及作為逢確定碎房地巖產(chǎn)開秤發(fā)方襯向和蹤規(guī)模忘的依濫據(jù)。凱

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隙第藍3操既作環(huán)頭節(jié)：批房地京產(chǎn)市秧場定濃位概胸念精父要

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盯第針6操肅作環(huán)恰節(jié)：泄房地汗產(chǎn)市辨場定召位實拌戰(zhàn)流串程設(shè)繩計

誕使用貿(mào)指南窗

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