房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書估價(jià)項(xiàng)目名稱：成都市雙流縣西南民族大學(xué)新校區(qū)網(wǎng)球場委托方：西南民族大學(xué)體育學(xué)院估價(jià)方：四川佳居房地產(chǎn)評估估價(jià)人員：xxx估價(jià)作業(yè)日期：2023年12月1日估價(jià)報(bào)告編號(hào):佳居（估）字2023第0001號(hào)目錄一、致委托方函 4二、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 5三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件及使用報(bào)告說明 7四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 9五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 13（一）個(gè)別因素分析 13（二）區(qū)域因素分析 14（三）市場背景分析 14（四）估價(jià)方法選用 15（五）估價(jià)目的 15（六）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 15（七）價(jià)值定義 15（八）估價(jià)依據(jù) 16（九）估價(jià)原則 17（十）估價(jià)方法選用 18（十一）估價(jià)結(jié)果 19附件 21（一）現(xiàn)場查勘表 21（二）成本法技術(shù)報(bào)告 22（三）收益法技術(shù)報(bào)告 39（四）市場比較法技術(shù)報(bào)告 47應(yīng)一、粗致絨委吉托戀方哲函喬西南炕民族子大學(xué)田體育犧學(xué)院盆：:旅承蒙孫委托蜻，我趙公司計(jì)遵循息公認(rèn)組的估甲價(jià)原仍則，木按照熟嚴(yán)謹(jǐn)殼的估對價(jià)程描序，危依據(jù)菌我國暫現(xiàn)行較有關(guān)木法律惜、法睬規(guī)政晉策的甩規(guī)定地，利唯用貴識(shí)方提晴供的雙資料恨以及皂評估鼠人員油現(xiàn)場潔查勘常和市驅(qū)場調(diào)返查取萍得的疫資料跟，由晃專業(yè)怨估價(jià)煩人員腦根據(jù)縣估價(jià)匹目的住、遵伴循估倦價(jià)原去則，意按照艱估價(jià)嘆程序重，估供價(jià)對火象在橡合理厘的假笑設(shè)條箭件下腐，運(yùn)塊用適縮宜的豬估價(jià)陷方法含，對爆估價(jià)罰對象彼房地張產(chǎn)在旱20根13抗年1掩2月疫01吉日算的抵測押價(jià)柔值進(jìn)粗行了弱專業(yè)克分析飛、測口算和岔判斷漫。豬估價(jià)忘對象撿:位琴于成聯(lián)都市欠雙流吸縣福大件除路文顏星段就16小8號(hào)味網(wǎng)球似場及奸其附嘆屬設(shè)竄施面叔積。驅(qū)估價(jià)根目的爹：資乎產(chǎn)評士估谷估價(jià)堅(jiān)時(shí)點(diǎn)傘：2膠01柱3年坑12獻(xiàn)月0赴1日漆估價(jià)滿結(jié)果羽：誼房地嗎產(chǎn)總填價(jià)：后4，柜12艙1，夜17漫4.縫91帝元鏟房地?fù)Мa(chǎn)單倉價(jià)：被19阻92鐮.8路3元允/㎡佩數(shù)騾四槍川羞佳居濁房地綠產(chǎn)評子估半有限弊公司判法人領(lǐng)代表漲：鼻襪頭舅座二搖零一告三年奶十二聽月一常日蒼二、擦注冊舍房地癥產(chǎn)估掛價(jià)師握聲明噴本估序價(jià)報(bào)嬌告作輕如下老鄭重躺聲明舌：爹易肢居異暫垮描引良佩隆弊頭頃明元吼弓挨死卻刷善礦品段許故錄夠何派潑剪籠腎身韻拉時(shí)多亂鈴毀沸程風(fēng)錯(cuò)姥著旨旗燙伙賓征票艘眼匹咽終繼俯五撐獲嶄網(wǎng)桂耀騎閣旁舒屋悄關(guān)生顧肆模隱首柳擴(kuò)奉露玉貿(mào)渣府棋驗(yàn)禽但脊物瓣步部駁諸牛友燈尺功若微矩孔咱謠XX說于2偶01制3舊年1離2月殃08獻(xiàn)日憐差份寨保吩育豐竹次型四唱程年氏柏滲床泉腳遮謀茂怎沖或惱暗罰愧式允柴唱殖慌執(zhí)之苦悔描餐鼠滿準(zhǔn)雁諸返陳重岡辱現(xiàn)叛極昂造各瓣龜?shù)?bào)誤武株搬聚常席冷墊答秋貍般瘋屆壞異耐訂吧理憲腰才礦噴迎掙光求霧款物癢撒害裹比柿捉斃襪欄爺術(shù)悔者胞賠謊沿概水視墨秒嘴將鼠版飲材撒福鞠泰快播犬芹顏罷其白誼疾岡賴瘡克企費(fèi)繡仗劃擺劣澆嗽匙燒童旅賓誦婆貧賽露奉糾吉帥概馬磁汗牢證逆染陜責(zé)包汪擊晃夫臨棵她故瓣換視鐘鑼捎毯榆雁斗龜竟訓(xùn)降兩偷渡蹲亮奔霞榨應(yīng)扔系巨慶擴(kuò)肅舌觸訊辯障淘巡店茫吸騎圓焰散鐘枯徒哀搏脊煉棍催板歇修姨皆箱肺度振伯瘡屢建千畢肌式筑美麻盡中國公注冊紀(jì)房地用產(chǎn)估鳴價(jià)師捷：甘三、瘦估價(jià)孩的假獎(jiǎng)設(shè)和浴限制徹條件壯及使爆用報(bào)聰告說利明頑（一遮）本稈報(bào)告鋒假設(shè)流前提探條件誼1參、假述設(shè)估撥價(jià)對杠象符會(huì)合《始中華胃人民盯共和冊國擔(dān)允保法脹》、鍋《中葛華人殺民共殺和國辱城市案房地像產(chǎn)管坦理法伯》、糊《城先市房稱地產(chǎn)沙抵押鳥管理發(fā)辦法礦》設(shè)宴置抵和押的點(diǎn)有關(guān)廊規(guī)定另。估囑價(jià)對勇象不砍存在崗也不品涉及車任何放法律待糾紛解，不素存在怠司法途機(jī)關(guān)掩和行芒政機(jī)握關(guān)依轉(zhuǎn)法裁貼決、通查封怨或者禮以其胸他形瓣式限芬制該廉資產(chǎn)礎(chǔ)權(quán)利銳的情傭形；播2聚、至關(guān)估價(jià)朽時(shí)點(diǎn)供止估陶價(jià)對戚象（剛房屋敬及其社占用央范圍腰內(nèi)應(yīng)制分?jǐn)偑?dú)的土燈地使狼用權(quán)緊）未炎設(shè)定么抵押夜擔(dān)保太等他悅項(xiàng)權(quán)丈利，猾未發(fā)妙生任斤何產(chǎn)例權(quán)轉(zhuǎn)客移行見為；腹3、存本報(bào)告告未型考慮概估價(jià)浸對象里處置謙時(shí)可旁能對萍其價(jià)月值有鞭影響蔥的債式權(quán)、伙債務(wù)賣的限灶制，俱也未彎考慮斯委托塊方的診資信斜狀況飯及經(jīng)蝶營能碗力；完4談、估或價(jià)對峽象應(yīng)繼以保艙持估啄價(jià)時(shí)供點(diǎn)時(shí)家《房在屋所剪有權(quán)圓證》深載明爆的用瀉途繼泊續(xù)使遲用，捧且為竟估價(jià)毒對象伐合法圈的最們高最唐佳使莊用用劇途為聾估價(jià)屢前提籌；平5成、本怨報(bào)告桿所采干用的怨建筑焰面積糾或土宵地面渴積以幫房地雨產(chǎn)評亡估委紋托書姥、《倡國有沾土地右使用虛證》禮載明撞的面傲積為膀依據(jù)述，我泄們對辱該等王數(shù)據(jù)疤未實(shí)寸測；雖6世、委韻托方仗對估笛價(jià)對榜象擁偉有合建法產(chǎn)詳權(quán)及遲絕對菊處置鐮權(quán)。辦（二長）本保報(bào)告遺限制次條件題1、剪本報(bào)紫告評然估結(jié)爭果是配根據(jù)勝公開掘市場簡原則胸確定渡的估慎價(jià)對塵象在襪估價(jià)紐時(shí)點(diǎn)年的公寇開價(jià)財(cái)格。掘2、縣本估偷價(jià)報(bào)俘告包進(jìn)括網(wǎng)嚴(yán)球場肝（含輩附屬格設(shè)施劑）及屋其占坡用范續(xù)圍內(nèi)擦的土緒地使邀用權(quán)察價(jià)值哄。該莖土地?cái)n使用罵權(quán)和旺附屬制設(shè)施挖若與蠅網(wǎng)球頓場分座割處厚置，藏本估酒價(jià)結(jié)鄭果無學(xué)效。戰(zhàn)3、是本報(bào)唱告有測效期滑內(nèi)若吩國家眨政策僅、經(jīng)袖濟(jì)環(huán)鞏境及臉物業(yè)屆本身朋的物泊理狀訪況等尋因素?fù)浜捅敬髨?bào)告賴假設(shè)爹前提糖條件鍋發(fā)生擊重大收變動(dòng)烤，且中這些具變動(dòng)撈會(huì)對吸估價(jià)罵結(jié)果洲產(chǎn)生梢重大獸影響做時(shí)，將本估沈價(jià)結(jié)谷果無油效，病應(yīng)重史新委屬托估型價(jià)。筋4、性如發(fā)毅現(xiàn)本擔(dān)報(bào)告苦內(nèi)的訓(xùn)文字甩或數(shù)布字因事打印戀或其搶它原抓因出相現(xiàn)誤錯(cuò)差時(shí)亦，請帝通知攝本公旨司進(jìn)歇行更輛正。部否則匯，報(bào)蓄告誤擺差部格分無斤效。進(jìn)5、色本報(bào)疤告有憲效期格內(nèi)，止為確族定之餐評估插目的賊服務(wù)濃，不沈得用挖于其鼠他目返的。銀未經(jīng)鳴評估的機(jī)構(gòu)高同意論，本她報(bào)告比書的亂全部?；虿颗锓謨?nèi)慧容不馳得向起委托扯方和洗評估選報(bào)告陡審查篇部門光之外久的單仇位和熔個(gè)人述提供逐，也鑰不得發(fā)發(fā)表如于任頭何公印開媒穴體。梯6、鞏本報(bào)期告書扭應(yīng)與衡估價(jià)攻對象攝的合蜻法權(quán)蠢證一左并使寒用方瘋才有車效，背評估騎機(jī)構(gòu)滲僅對對正確都使用恩本報(bào)施告者征負(fù)責(zé)矩。野7、接本報(bào)革告書與由“耕致委削托方輸函”洲、“哭房地假產(chǎn)估贈(zèng)價(jià)師計(jì)聲明罷”、記“估榴價(jià)假率設(shè)和球限制提條件驗(yàn)”、翼“估翼價(jià)結(jié)女果報(bào)徹告”未和“扛附件爆”構(gòu)宗成完袋整的嚼估價(jià)私報(bào)告航。報(bào)軍告使挺用人率應(yīng)嚴(yán)訊格按沈照本吵估價(jià)績報(bào)告胡全部廚完整必地應(yīng)栗用，暮我們照不對程任何敏割離胖使用晨的應(yīng)掌用行叼為負(fù)閘責(zé)。訴否則艷由此乖引起決的后筋果與器本公票司和堪估價(jià)飛人員估無關(guān)雕。本場報(bào)告跡經(jīng)法慮定代惑表人摟簽章召，注策冊房患地產(chǎn)脾估價(jià)旦師簽擊字，吳評估咐機(jī)構(gòu)危蓋章湖并作步為一綿個(gè)整簡體時(shí)門有效陪。生四、劣房地懇產(chǎn)估版價(jià)結(jié)穩(wěn)果報(bào)赴告監(jiān)1.慈委托特方：液西南慮民族怨大學(xué)沒體育東學(xué)院貢住所脹：而成都霸市雙供流縣勉大件申路文掠星段議16糾8號(hào)耽聯(lián)系筆發(fā)：駛02縮8-絮81咸21浴00譽(yù)34打2.既估價(jià)紙方：洋法定犯代表妙人：柳住所白：艇成都竄市大浙件路滴資質(zhì)眼等級出：嚴(yán)壹級恰聯(lián)系勁晚：環(huán)02漏8-蜘85遣40帖33宿21途3.卸估價(jià)越對象乒：洪本報(bào)鵲告估扁價(jià)對速象為帽成都鳳市雙月流縣核大件牙路文再星段響16申8號(hào)碼網(wǎng)球芬場魄實(shí)體仍狀況亦：講坐落姨：真西南用民族施大學(xué)聰新校紫區(qū)南蹈區(qū)絨建筑輔面積腰：刑2葉0外68鏡平方久米（虹其中積網(wǎng)球藝場場乏地實(shí)若際面吸積2迷00呈9.罷34佛平方通米）申裝修往狀況懷：授20咳07符年建螞設(shè)完需工投盆入使國用，雕分三模個(gè)場籃地，卡通水嘩，通轎電，稀通路佛，場天地為飼丙烯狼酸硬羨地網(wǎng)崇球場躲，基飄礎(chǔ)墊互層為襲碎石遭層，濕其上順覆蓋每水泥浮混凝姜土層鎖，表糕面為塔2m藥m厚宏的丙迷烯酸續(xù)面層有球場頭地面恨平整蹄，彈眾性較犧好，佛摩擦煉力適椅中。成設(shè)備玩設(shè)施部：缺球網(wǎng)羨（網(wǎng)福球網(wǎng)燦型號(hào)蒙：T螞P-低90率0S蓋。高盼密度唯聚乙住烯繩序編織悄而成村的網(wǎng)闊體。賴頂部男采用鑼PV比C網(wǎng)謹(jǐn)布包壯邊。只）菌另有廢：球呀柱、谷專業(yè)誦照明壁燈、封圍護(hù)摘鐵網(wǎng)糠、裁溜判鐵能座椅郵基礎(chǔ)債設(shè)施妻狀況鮮：杏通水母、通折電、說通路瓜維護(hù)副保養(yǎng)每：漸良好衡工程粘質(zhì)量挪：遇合格告建成杏年份歷：植20級07抖年茅設(shè)計(jì)腹用途臣：嚴(yán)網(wǎng)球頑場賴4.岡估價(jià)兔目的掀：屢資產(chǎn)降評估涌5.誰估價(jià)饒時(shí)點(diǎn)既：尤二零倍一三施年十賺二月習(xí)一日銳6.膨價(jià)值些定義兄：碎采用允公開券市場安價(jià)值廣標(biāo)準(zhǔn)升，即蘭本報(bào)躲告評遞估估良價(jià)對柳象目刮前狀厚況下玉，于幸估價(jià)萬時(shí)點(diǎn)票的市耐場價(jià)設(shè)格。差7.董估價(jià)芳依據(jù)宰：睡委托膠方與驕本估竿價(jià)機(jī)捎構(gòu)簽坡訂的易房地寒產(chǎn)估脫價(jià)委霧托書票；

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叢《中型華人逃民共桑和國鈔城市的房地釀產(chǎn)管塊理法許》；郵

魄《中間華人獸民共端和國猛土地嚇管理坦法》錦；趨中華吐人民余共和艦國國奮家標(biāo)醬準(zhǔn)《扮房地毫產(chǎn)估儀價(jià)規(guī)惱范》常；

絡(luò)

估研價(jià)對劣象現(xiàn)臥場勘朝察記病錄；經(jīng)

擴(kuò)

委鋸?fù)蟹酱ㄌ峁┭傅呐c泊本人百估價(jià)烘相關(guān)咽的其賽他資怪料；莫責(zé)本估炭價(jià)機(jī)云構(gòu)掌禿握的虹房地信產(chǎn)市狹場相算關(guān)資湊料；己8．易估價(jià)企原則曲：抄本估抄價(jià)報(bào)尺告在手遵循堂客觀匙、公雕正、耗科學(xué)耳、合妹理的伴基本碑原則專下，夸結(jié)合公估價(jià)陣目的隔對估塊價(jià)對慧象進(jìn)拍行估械價(jià)。會(huì)具體出依據(jù)罩如下叨估價(jià)韻原則崖：惠合法腔原則艦、最碎高最泳佳使贈(zèng)用原吉?jiǎng)t、潔謹(jǐn)慎嫁原則腫、覺替代圍原則犁、估候價(jià)時(shí)蟻點(diǎn)原和則。鳴9．蕉估價(jià)潤方法明：膏估價(jià)垂人員敵根據(jù)娛《房鋸地產(chǎn)均估價(jià)艱規(guī)范證》及媽國務(wù)威院條燃例、尾建設(shè)正部指坐導(dǎo)意槐見，廣通過劃分析旨委托鵲人提姐供的籌相關(guān)替資料艘及有扣關(guān)市羽場信匯息資林料，燕根據(jù)劣估價(jià)鞭對象歌特點(diǎn)丟及估漏價(jià)目但的，衛(wèi)以及沒估價(jià)淘原則香的規(guī)蒼定，宴本次浸評估晌選取勉采用抱成本裕法和抱收益蜓法；塵最終遼確定訓(xùn)估價(jià)狐對象痕的市逆場價(jià)奴格。幅成本芳法是笛一種混根據(jù)咐估價(jià)偏對象托的重梯新購鋒建價(jià)此格來艘求取放估價(jià)傅對象侄價(jià)值旨的方市法。毫計(jì)算尚公式憶：墳舊建孕筑物覺價(jià)值緩=建暫筑物柄重新危購建疲價(jià)格設(shè)-建慚筑物承折舊央收益解法適步用于尋有收躍益或過潛在冬收益蒼的房瓶地產(chǎn)客，因述此網(wǎng)氏球場株可利醬用收越益法托對其膏價(jià)格西進(jìn)行躁評估悶。收停益法跨的優(yōu)燒點(diǎn)在浴于考腦慮了壽房地飾產(chǎn)的戚未來枕收益免，即莖決定味房地誓產(chǎn)價(jià)咸值的脾并不憂是過雀去因授素而秧是未票來因攏素。餐對于豪房地誓產(chǎn)的綿購買技者來顧說，畏他購菊買房鴨地產(chǎn)圣所愿鉛意支咐付的她代價(jià)洗，以疊他期闖望該翠房地蜂產(chǎn)在拍未來痛所能宜給他戲帶來壺的收柄益為市依據(jù)作。因亦為網(wǎng)稈球場柿土地得為劃倉撥土粘地，暢因此峽采用告等額棵年金港無限桌期支勉付方首式。迎10丈．估沈價(jià)結(jié)右果：閥積算荷價(jià)值慣、收嘩益價(jià)輔值和少比較帳價(jià)值戶的權(quán)位重分必別為荷0.股4、史0.警5和傭0.謝1栗4，這61克0，背75異1.毯89擱*0蓄.4付+塘2，蹦57瓣6，烤29悲3.敢02憐*0玻.5促+住9，曉88尼7，途27雄6.子47榆*0路.1鮮=稈4，害12趙1，劫17始4.擊91贈(zèng)元微房地循產(chǎn)總變價(jià)：回4，抓12峽1，穗17孟4.異91先元艙房地略產(chǎn)單毛價(jià)：罷19佛92食.8械3元劣/㎡吉11悼．估偷價(jià)人容員：派周長夸寶牛麥脈宜筠惑店李玉描婷腫12謀．估顫價(jià)作猶業(yè)日溫期：供二零大一三載年十茶二月癥一日辮13爬．有患效期睛：墓自估弓價(jià)報(bào)次告完贈(zèng)成日戲期起匹壹年餅，即瓦二0倡一三漏年十蔥二月晌二十您五日廳至二季0一勢四年攪十二洋月二垃十五忍日爹五、寺房地慢產(chǎn)估因價(jià)技債術(shù)報(bào)瞧告雅（一帳）個(gè)睜別因背素分年析節(jié)本報(bào)侄告估厭價(jià)對委象為勺：菜成都府市幅雙流舉縣航熄空港罷大件越路文筒星段壩16展8號(hào)皮西南勝民族替大學(xué)銀南區(qū)鹿網(wǎng)球吹場士實(shí)體疫狀況梢：膀坐落繁：轉(zhuǎn)成都已市柔雙流抓縣桶大件海路文致星段冰16萌8號(hào)連建筑櫻面積鎮(zhèn)：2此06溪8平串方米鄙容積齒率：吩0.殃97正裝修柏狀況插：廢20透07微年建牲設(shè)完邊工投胸入使虧用，娛分三尿個(gè)場省地，呆通水漁，通樸電，合通路挑，場報(bào)地為偉丙烯魂酸硬荷地網(wǎng)量球場匙，基度礎(chǔ)墊愁層為芹碎石抵層，外其上蕉覆蓋誤水泥子混凝電土層涂，表醬面為堆2m再m厚瑞的丙武烯酸鳥面層塘球場溜地面魄平整貢，彈天性較賢好，揚(yáng)摩擦豪力適撕中。常平面巷布置休：方診正詳設(shè)備擔(dān)設(shè)施渡：堅(jiān)休息眼坐椅健、照斯明設(shè)券施士基礎(chǔ)掉設(shè)施輸狀況盟：盛水、風(fēng)電、轉(zhuǎn)路棋維護(hù)羊保養(yǎng)燒：漂較好避工程抽質(zhì)量襖：棗合格槍建成遮年份扛：岔20構(gòu)07焰年塔設(shè)計(jì)剪用途揉：籍教育姥用網(wǎng)饒球場笨土地燕基本垂情況裂：輩地勢電平坦乓，地必質(zhì)情貨況良皮好，房未發(fā)疫現(xiàn)不提利于移土建混施工弓的情雅況，末宗地棄內(nèi)通獲水、昆電、面路，克排水恰為暗鞏溝排尚放。鳥權(quán)屬虛狀況段：溫西南史民族膚大學(xué)手①艘房霜屋所抹有權(quán)醉人：司西南筒民族烘大學(xué)模體育樸學(xué)院句②堡土血地使淺用權(quán)美人：拆西南片民族酸大學(xué)茄③駱土教地使株用權(quán)袖性質(zhì)臭：劃挎撥順④慰使慚用年何限：肌無限忍⑤眼權(quán)寺屬證跑號(hào)：筍00模00付00撈00按1斤（二農(nóng)）區(qū)老域因孔素分任析忽客坐統(tǒng)落于應(yīng)成都裂是國遼家區(qū)爪域中賊心城縫市（河西南橡）?？想p流唇縣航鴉空港己區(qū)經(jīng)匪濟(jì)發(fā)械達(dá)，滴交通罵便利另，人杠口密冠集，終平均目消費(fèi)訂水平商高，役休閑抗娛樂駁和體擠育鍛介煉的惜需求睡高。等（三共）市橋場背勒景分資析搞雙流盯縣經(jīng)份濟(jì)運(yùn)烘行亮富點(diǎn)鮮艙明突厘出，法尤其蹲是在骨產(chǎn)業(yè)歷發(fā)展嶺上，渴直奔糾“微譯笑曲陰線”寸兩端秀，產(chǎn)捎業(yè)高繳端和幕高端粉產(chǎn)業(yè)撐集聚捷，形幣成了課產(chǎn)業(yè)確加快執(zhí)跨越沃發(fā)展奉、結(jié)長構(gòu)優(yōu)損化升它級、犧特色殃明顯暫的發(fā)肥展新逆局面滾。價(jià)2疏01革1年粘全縣吵地區(qū)留生產(chǎn)刺總值稿58骨3.罰42池億元鄭，占拌全市鍵的比妻重為泛8.擁5%互；固晝定資壯產(chǎn)投清資4惑88納.4攜1億康元，康占全宴市的懸比重量為9喚.8椅%；膚規(guī)模沫以上桂工業(yè)故增加若值2同45懂.3凝4億材元，孝占全泥市的逝比重織為1塵1.月2%揉，地束方財(cái)稀政一法般預(yù)節(jié)算收損入4摟4.膏17峽億元笑，占冰全市柴的比唱重為芬6.賴5%繞，分侍別較勸上年歌提高其了0革.1饑、1絲、1伏.7菠和0飽.1賊個(gè)百拘分點(diǎn)訊，縣芬域經(jīng)卷濟(jì)綜骨合實(shí)繭力在拾全市篇水平類逐年役提高舟。三讀次產(chǎn)輔業(yè)協(xié)犁調(diào)發(fā)擺展，推以東埋山萬卸畝草富莓采帖摘園格、彭架鎮(zhèn)萬披畝葡病萄園籃等現(xiàn)釀代農(nóng)顧業(yè)園秒?yún)^(qū)為商模式繩的現(xiàn)業(yè)代農(nóng)捉業(yè)發(fā)庸展加迎快；鑰以新廈能源合、新忙材料袖、機(jī)玻電一左體化筑等新建型工傻業(yè)發(fā)勺展強(qiáng)氣勁；溉以航蠅空物嫩流、慌現(xiàn)代錯(cuò)商貿(mào)豆、總返部經(jīng)樸濟(jì)等錫為特稅色的煎現(xiàn)代廟服務(wù)辱業(yè)發(fā)年展水躲平不哀斷提欺高，撞三次先產(chǎn)業(yè)沖結(jié)構(gòu)晨優(yōu)化津?yàn)?病.4遇：5音3.茫3：悉41寫.3怎，非殃農(nóng)產(chǎn)物業(yè)比塊重達(dá)日到9盞4.丙6%咬，較億上年怨提高患0.杠8個(gè)慚百分項(xiàng)點(diǎn)生（四汽）估純價(jià)方旱法選桑用京常用就評估伙方法寬有市錫場比坦較法院、成襖本法剪、收聯(lián)益法到等。秒本次宅估價(jià)養(yǎng)以成瓶本法辱和收想益法翅為主叢，同局時(shí)采橫用市靈場比災(zāi)較法副作為巖參考濾。清（問五雄）懸估價(jià)疫目的箏為確滔定房燈地產(chǎn)帥價(jià)值擊提供宣參考話依據(jù)旗而評君估所模有權(quán)慰人資住產(chǎn)。圾（六盡）估中價(jià)時(shí)鴨點(diǎn)侮20滔13食年1惜2月顛1日刃（七超）價(jià)麻值定綢義扛1、淚本次阿估價(jià)斃采用線公開塞市場耍價(jià)值派標(biāo)準(zhǔn)雀。柴本報(bào)配告估兼價(jià)結(jié)任果是東反映稠估價(jià)極對象冷房地吃產(chǎn)在醫(yī)無任儉何權(quán)縣利限棄制條間件下踢，根誘據(jù)公腸開市狼場原樸則確隊(duì)定的擊估價(jià)視對象牧在本輕次估預(yù)價(jià)目更的和鮮估價(jià)盈時(shí)點(diǎn)腥下的鈴房地娘產(chǎn)價(jià)坡值釋2、扇權(quán)益挽狀況論：估叮價(jià)對彎象建疤筑物啄為教品育用泊地鋸3、餓估價(jià)渣時(shí)點(diǎn)法：2競01震3年到12販月1社日痛4、跪幣種揚(yáng)為人豐民幣疲；禍本次遼估價(jià)建為符恭合以漲上條舒件下葡估價(jià)街對象獎(jiǎng)價(jià)格伐的估從價(jià)，拘否則造結(jié)果要無效掛。債（八晚）估斑價(jià)依牽據(jù)景（一睛）行買為依建據(jù)蕉委托斑方出迷具的時(shí)房地蟻產(chǎn)評唇估委幸托書嗓（二喚）法閑規(guī)依挽據(jù)雷主要豎法律斗法規(guī)電：偏1、戴《中玉華人識(shí)民共逆和國核城市趴房地妨產(chǎn)管敘理法剃》素2、艦《中標(biāo)華人胖民共奉和國暗土地房管理蜂法》善3、憶《中贏華人榨民共頑和國毫城鄉(xiāng)判規(guī)劃宰法》爆4、盛《中匹華人憲民共贈(zèng)和國偵擔(dān)保圍法》肝5、弟《中腳華人發(fā)民共尼和國壯物權(quán)糧法》住6、滅《城頃市房烘地產(chǎn)親抵押科管理前辦法車》冶7、彈《四建川省規(guī)城鎮(zhèn)逗國有躺土地夸使用污權(quán)出狗讓和將轉(zhuǎn)讓告實(shí)施因辦法攪》針8、飾國家這、省煤、市臥有關(guān)廢房地死產(chǎn)評磨估的肅其他亦法律菌、法趙規(guī)、生政策嗽等廟技術(shù)右規(guī)程馳：景9、帝《房拒地產(chǎn)績估價(jià)智規(guī)范純》：蝕GB泛/T就5鴨02壁91謀—1距99事9更10昌．《銹房地佩產(chǎn)抵地押估印價(jià)指穩(wěn)導(dǎo)意豎見》普：建鳳住房垮[2必00螺6]總25妖號(hào)腰（三膀）產(chǎn)豪權(quán)依霸據(jù)雹1、冰委托舌方提作供的者《房即屋所才有權(quán)銀證》默復(fù)印農(nóng)件堪2、蟲委托沫方提寇供的原《國突有土跳地使鍬用證孝》復(fù)秤印件疑3、馬委托聲方提勤供的悄其他棒相關(guān)齡信息素和資王料糞（四路）取紗價(jià)依療據(jù)交1惑、估職價(jià)人姜員現(xiàn)原場查番看記其錄；頂好2、跪估價(jià)玩對象晃現(xiàn)場消照片塑；冊3、政評估奔人員敲現(xiàn)場漢查看途、調(diào)雹查所偽獲取逼資料顧及市響場收斑集的佛資料儉;行4、謊評估悉機(jī)構(gòu)涌收集棋的國皆家有肚關(guān)部摔門發(fā)圾布的樣統(tǒng)計(jì)固資料符，以芹及評露估機(jī)您構(gòu)收祝集的哭有關(guān)肥詢價(jià)康資料驕和參煤數(shù)資扭料等堅(jiān)。袍（九仙）估移價(jià)原喇則做1、常合法茶原則替合法語原則醉要求慮房地鉤產(chǎn)估耽價(jià)應(yīng)仁以估謊價(jià)對陶象的滴合法著權(quán)益足為前產(chǎn)提進(jìn)家行。拾合法逢權(quán)益激包括千合法結(jié)產(chǎn)權(quán)浪、合飯法使鴨用、斜合法鄰處分逝等方唉面。姥在合初法產(chǎn)膊權(quán)方蛋面，油應(yīng)以戒房地孤產(chǎn)權(quán)宮屬證記書和挖有關(guān)越證件瘦為依迅據(jù)；涂在合笑法使茫用方抹面，厘應(yīng)以傾城市孫規(guī)劃鋸、土燥地用啦途管付制等容為依慌據(jù)；室在合鄭法處扶分方煮面，辦應(yīng)以災(zāi)法律躲、行克政法伏規(guī)或巷合同烤（如談土地覽使用兇權(quán)出喪讓合土同）裙等允回許的偏處分閱方式屢為依主據(jù)；尺在其賤他方使面，棵如評絕估出砍的價(jià)渴格必銅須符淘合國恐家的姑價(jià)格跟政策亂。尖2、刑替代摸原則泥替代延原則謹(jǐn)要求參房地范產(chǎn)估默價(jià)結(jié)調(diào)果不窄得明積顯偏類離類題似房貝地產(chǎn)很在同滑等條迅件下虜?shù)恼诔r(jià)姐格。特類似狗房地土產(chǎn)是登指與泥估價(jià)暗對象也處在高同一坐供求旦范圍帝內(nèi)，富并在定用途止、規(guī)眨模、舊檔次挨、建芹筑結(jié)堵構(gòu)等錢方面漂與估民價(jià)對添象相候同或栽相近勿的房咸地產(chǎn)廊。同淺一供鬧求范辜圍是忘指與隸估價(jià)私對象土具有頁替代橡關(guān)系江，價(jià)叢格會(huì)鎮(zhèn)相互慶影響第的房率地產(chǎn)輪所處倍的區(qū)庫域范珍圍。孩3、菠估價(jià)呀時(shí)點(diǎn)淺原則真估價(jià)富時(shí)點(diǎn)潮原則窄要求盟房地鈴產(chǎn)估碎價(jià)結(jié)療果應(yīng)起是估葡價(jià)對頌象在賊估價(jià)于時(shí)點(diǎn)患時(shí)的脹客觀蕉合理孟價(jià)格侮或價(jià)尤值。緣估價(jià)膏通常朗僅是泰求取資估價(jià)獵對象樸在某步個(gè)特客定時(shí)斃間上拼的價(jià)攤格，效而且顯這個(gè)親特定臣時(shí)間友不是只估價(jià)乏人員恥可以退隨意通假定瞧的，詠必須濁依據(jù)信估價(jià)肯目的值來確偷定，疾這個(gè)校特定敏時(shí)間揭就是有估價(jià)輔時(shí)點(diǎn)績。嶺4、躍謹(jǐn)慎豬性原糧則魯估價(jià)火中應(yīng)桶充分糊估計(jì)幕抵押倍房地卸產(chǎn)在螞處置用時(shí)可糠能受肚到的境限制種，未芬來可來能發(fā)繭生的程風(fēng)險(xiǎn)籌和損秘失，初不高隊(duì)估市許場價(jià)究值，運(yùn)不低呀估知亞悉的我法定采優(yōu)先燥受償情款。止總之改，在糕估價(jià)億過程市中，紋以國剃家有似關(guān)法迎律、拼法規(guī)法為依制據(jù)，否堅(jiān)持怨真實(shí)況性、谷科學(xué)餓性、廉公平獅性和涂可行偵性原毒則，牌做到單估價(jià)射過程菠合理擾，估密價(jià)方逮法科圣學(xué)，湖估價(jià)決結(jié)果虜準(zhǔn)確陸，嚴(yán)醫(yī)格保造守在狠估價(jià)搶過程成中知邁悉的序委托偷方的喪辦公緞秘密海。敘（十浸）估靈價(jià)方獸法選接用炭1、扯技術(shù)汁路線富本次肢評估斯價(jià)值藏為委未托方盒資產(chǎn)范評估呆用價(jià)桃值，里采用脂相應(yīng)爹方法態(tài)直接濱求取互待估吧對象戲的價(jià)鳴值。餅2、建估價(jià)秩思路原和估滔價(jià)方志法的唇選取巧房地叢產(chǎn)評祖估的掀常用守方法康有市扮場比抽較法揪、收鴉益法薪、成候本法御、假池設(shè)開檢發(fā)法妥等，目估價(jià)棟方法口選用襯應(yīng)按笨照《悟房地保產(chǎn)估亭價(jià)技糞術(shù)規(guī)速范》提（G株B/燥T5怨02扇91肚-1差99敢9）倦要求納，根潮據(jù)當(dāng)竟地房弦地產(chǎn)攤市場排發(fā)育慎情況街，結(jié)例合估憐價(jià)對舌象的向具體遣特點(diǎn)區(qū)以及末估價(jià)自目的芝等，辰選擇技適宜摧的估據(jù)價(jià)方炕法。佛（1冤）市棵場比均較法貍的定品義為屢：將廳估價(jià)坊對象稠與在震估價(jià)厭時(shí)點(diǎn)氧近期烈有過滅交易初的類縣似房業(yè)地產(chǎn)吼進(jìn)行那比較姓，對攀這些升類似獵房地繞產(chǎn)的原已知爐價(jià)格薯作適曲當(dāng)?shù)拿ば拚?，以圖此估誼算估獸價(jià)對收象的君客觀譽(yù)合理精價(jià)格經(jīng)或價(jià)秩值的雪方法燙。在糊房地緣產(chǎn)市佛場比忙較發(fā)價(jià)達(dá)的盟情況塑下，抱是一恐種說記服力拾強(qiáng)、布適用澇范圍磚廣的毅估價(jià)據(jù)方法竹。視（2律）收什益法圾的定嗎義為糾：預(yù)擊計(jì)估虧價(jià)對負(fù)象未雅來的庭正常猜凈收季益，撒選用事適當(dāng)黎的資蜘本化場率將動(dòng)其折冰現(xiàn)到嗎估價(jià)治時(shí)點(diǎn)恒后累厭加，唉以此扭估算鐵估價(jià)萄對象暢的客岸觀合逃理價(jià)嚴(yán)格或醒價(jià)值程的方派法。愛適用捕于有覽收益穩(wěn)或有亦潛在亦收益卡的房帥地產(chǎn)炊的估碧價(jià)。勝（3穩(wěn)）假剪設(shè)開甘發(fā)法鍛的定喜義為筒：預(yù)培計(jì)估鋪價(jià)對逼象開頂發(fā)完貌成后卡的價(jià)警值，少扣除仔預(yù)計(jì)咽的正平常開怎發(fā)成爹本，昆稅費(fèi)興和利笨潤等患，以里此估撓算估逗價(jià)對沙象的鈴客觀祖合理蛙價(jià)格巴或價(jià)虧值的管方法襪。主賴要適惹用于家具有墊投資色開發(fā)迷或再島開發(fā)式潛力枕的房景地產(chǎn)吵的估右價(jià)。是（4嗽）成粗本法亡為求竟取估右價(jià)對緣象在劇估價(jià)道時(shí)點(diǎn)教的重交置價(jià)委格或教重建濾價(jià)格酷，扣鮮除折息舊，生以此丈估算貍估價(jià)普對象扮的客細(xì)觀合壺理價(jià)輪格或丑價(jià)值示的方龍法。互估價(jià)積對象靜為網(wǎng)湖球場挨房地再產(chǎn)，徐由于抬估價(jià)孕對象令房地?fù)癞a(chǎn)已肉開發(fā)古建成豈，故正不宜昏采用尼假設(shè)捎開發(fā)引法進(jìn)謠行評夢估；嘉因估汪價(jià)對箱象屬麻網(wǎng)球勇場房舌地產(chǎn)礙，市騙場交侵易不嗎活躍河，案勝例很弓少，扎用市言場比羞較法別不合板適；脊估價(jià)吩對象渴土地刑性質(zhì)羨為教圣育用夕地，液房地脈產(chǎn)用溉途為柜教育者體育翼，土志地及游房屋用資料心較齊微全，姥可以叼用成慕本法趨評估歇；估仿價(jià)對楊象為蜘收益拾性地伙產(chǎn)，傲以經(jīng)寬營方灘式運(yùn)欲作，織存在絞收益辛，因堵此可殖選用遵收益多法進(jìn)獎(jiǎng)行評傍估。奧3.裕計(jì)算牌方法披的選目定燕成本賤法：云積算盯價(jià)格親=土朋地取為得費(fèi)舊用+國開發(fā)撕成本暖×（扶1－亂折舊此率）款+管恭理費(fèi)泄用+邁投資進(jìn)利息客+銷先售稅況費(fèi)+守開發(fā)果利潤多管理盟費(fèi)用錯(cuò)=[噴土地甩取得塞費(fèi)用宏+開猜發(fā)成旱本×獎(jiǎng)（1秘－折蜂舊率弱）]六×管滔理費(fèi)磨率陡收益搶法：宇V=障A/晝Y炒（十海一）菌估價(jià)等結(jié)果窗根據(jù)散估價(jià)找目的擇，遵請循公恐認(rèn)的球估價(jià)平原則倆，按懇照嚴(yán)耍謹(jǐn)?shù)膱D估價(jià)漏程序幕，依賽據(jù)有鬼關(guān)法冠律法雖規(guī)和您估價(jià)肝標(biāo)準(zhǔn)放，估遠(yuǎn)價(jià)對行象在眨合理無的假范設(shè)條品件下待，運(yùn)粱用適嘩宜的末估價(jià)舊方法發(fā)，對齒估價(jià)編對象水房地杰產(chǎn)在遙20姜13其年1鑒2月饑1日質(zhì)的運(yùn)資產(chǎn)若價(jià)值豬進(jìn)行德了專駛業(yè)分硬析、著測算薪和判而斷伏。啦房地狼產(chǎn)總櫻價(jià)：判4，滋12拜1，節(jié)17甲4.溝91忌元態(tài)房地介產(chǎn)單缺價(jià)：晌19輔92兆.8斤3元蒜/㎡附件糠現(xiàn)場甩查勘滋表短房地還產(chǎn)名目稱傘西南辛民族脈大學(xué)扒網(wǎng)球菌場員房地響產(chǎn)坐蹤落養(yǎng)

四炮川省謙成都扇市航割空港蘿開發(fā)過區(qū)大粉件路頭文星怠段1教68刮號(hào)角地址答變更摘無趣占地意面積鴿46雜*5杜8=逝2備0蒼68顧㎡廈實(shí)際得面積平36寺.6俘*1矩8.有3*翅3寸＝查20霜09弟.3筒4華㎡敞土地袍取得川方式召劃撥屋房產(chǎn)別有權(quán)形證號(hào)梨未知稱土地先使用視權(quán)證警號(hào)杯未知陪土地仙已使猜用年挽限怨6列年藍(lán)土地斧剩余渣年限毅未知理場地姥現(xiàn)狀跳描述送場地脹數(shù)量捷3辣塊怖場地植類型鑒文體斯用地絡(luò)裝修校程度云裝修威成新曬率多裝修愿總評展70家%淹—掌80乞%蹈集中尚在地柳面、儉燈光島，外鑼加防濤護(hù)網(wǎng)爽場地帆結(jié)構(gòu)菊與狀泛況結(jié)場地榴地面找塑膠怎，涂會(huì)料、臂水泥砍10慨0m粒m準(zhǔn)、紋30蔥0m專m酬厚碎總石層侄球網(wǎng)悟與球逐網(wǎng)支加柱擊標(biāo)準(zhǔn)鍵附屬壩設(shè)施志設(shè)備春座椅劉、場鐘地四孤周防姓護(hù)網(wǎng)志、垃貫圾桶吼、照須明設(shè)歷備。排營業(yè)楚時(shí)間禮08嘩：芳00豈—斗22竿:0溜0污來往港人員磁狀況昨以本兄校教坦職工脂與學(xué)京生為堅(jiān)主，圍偶有川校外讓人員腥進(jìn)入預(yù)使用輔率把周一燃至周腫五以齒教學(xué)幕性使鵲用為屯主，忙周末邀及節(jié)陜假日早，場稱地總遍使用風(fēng)率在社60對%檔左右嚇；此盆外，恒有季值節(jié)性紙差異銳，春附秋使姻用率汪約為些70青%形，冬禾夏使奇用率援約為咐30儉%征具體梢收費(fèi)爆情況濾使用飼人員矮類型滔時(shí)間咽段及罷費(fèi)用析備注愛周一漁到周涌日途20沫元咐/泉小時(shí)負(fù),考晚上搞開燈躬30辣元婦/喉小時(shí)童（二鞠）飼成本租法技惜術(shù)報(bào)波告伸成本夢法估調(diào)價(jià)技慎術(shù)報(bào)魯告雞項(xiàng)目縫名稱漲：關(guān)扇于西為南民泳族大疲學(xué)南澡區(qū)網(wǎng)匆球場知的估昏價(jià)域報(bào)告的號(hào)：壁佳居倒（估糊）字舊20版1披3愛第0鉆00悅1號(hào)柿估價(jià)千時(shí)點(diǎn)很：2預(yù)01背3年恢12腹月1肆日額現(xiàn)場俱查看唉日期喂：2海01監(jiān)3年夕11僵月2倉8日電估價(jià)掛目的創(chuàng)：宋資產(chǎn)漿評估涌一、堪個(gè)別與因素仗分析汁：崇1.風(fēng)估價(jià)旗對象深范圍藥：紫本次顫評估赴的估隱價(jià)對坑象位堅(jiān)于急成都斷市溜雙流跌縣航壯空港盲大件沙路文慧星段移16尿8號(hào)摘西南奶民族銅大學(xué)除南區(qū)隙的網(wǎng)撇球場厘，總某建筑廈面積揭20吳68馳平方菜米（繳其中嚷網(wǎng)球柳場場提地實(shí)送際面餐積2勺00烤9.奇34蓄平方收米）涌，土既地使癢用權(quán)肌面積挺為2紀(jì)66彎8平略方米鋸。鄉(xiāng)2.巧估漆價(jià)對沒象實(shí)控體狀西況：漁（1牽）土桑地接宗地考位于抓成都襲市伍雙流凝縣航脂空港辟大件貌路文農(nóng)星段扯16挺8號(hào)支；土獸地使滔用權(quán)梢登記企面積文20側(cè)68騙平方迅米，套為劃廁撥的己教育方用地扶土地槐使用珍權(quán)、襯未設(shè)墾置他魯項(xiàng)權(quán)味利，趨地上境總建雀筑面滅積為呀20判09嘉.3下4平訊方米務(wù)，肥容積爽率為退0.私97扔，土桃地開捉發(fā)程予度為殲宗地霞外“晨三通連”（蹈通服上水陣、通砌電、戴通路古，宗避地內(nèi)旋“三小通一抹平”腹（綢通上盛水、叢通電招、通顯路；逮場地沿平整升），歸宗地仙形狀閉規(guī)則糕，為宣嚴(yán)格思的矩手形，應(yīng)對利隔用無多不利屈影響感。地笛勢平式坦，皆地質(zhì)巾情況尤良好墾，未士發(fā)現(xiàn)菊不利蔬于土田建施奸工的冶情況稈，宗連地內(nèi)歷通水評、電頃、路細(xì)，排梁水為峽暗溝寧排放雀。網(wǎng)釋球場躍周圍攀有圍襯護(hù)。斬（2盼）建平筑物酷序號(hào)鄉(xiāng)實(shí)際民用途間結(jié)構(gòu)降建筑香面積遭建筑紅狀況裝1倦網(wǎng)球嘆場攻20字09傭.3樸4m褲2吩腹旺20粗07敢年建議設(shè)完標(biāo)工投功入使菊用，弟分三鴉個(gè)場籠地，心通水甜，通光電，紙通路截，場翻地為亡丙烯士酸硬絮地網(wǎng)版球場辭，基厭礎(chǔ)墊冒層為螺碎石拍層，置其上冶覆蓋膝水泥惕混凝鞋土層杰，表緊面為挽2m不m厚編的丙掠烯酸章面層多球場艷地面僅平整劫，彈雨性較況好，蜜摩擦振力適菌中。蒜3、偏估價(jià)奪對象部權(quán)益萌狀況份：玻根據(jù)狹委托鈔方提暑供的咸房權(quán)叼證監(jiān)做證字演第0注00儉12準(zhǔn)22糊2號(hào)喚《房罩屋所棍有權(quán)微證》在復(fù)印鹿件記編載：銷房屋慌所有擇權(quán)人壓：西本南民炮族大弄學(xué)；吊共有興情況領(lǐng)：單撞獨(dú)所袍有；桃房屋層坐落非：委成都虧市有雙流慌縣航堵空港來大件兆路文王星段斑16鳳8號(hào)蟻；登腥記時(shí)支間2欣00寺7-辟11護(hù)-0景1；賢規(guī)劃鳳用途矮：教銹育用狡地；倡建狼筑面貞積：垃20毀09靠.3各4平陡方米孕；檔鵲案保胸管號(hào)體：權(quán)福12噴34果12洗3號(hào)買。右根據(jù)合委托威方提飾供的章《國僻有土街地使詢用權(quán)廚證》撐記載災(zāi)；土助地使仗用權(quán)獎(jiǎng)人：梅西南具民族逮大學(xué)醒；坐蓮落：蒼成都賄市棍雙流煙縣航攝空港累大件蒜路文唉星段叮16火8號(hào)陳；腹地號(hào)健：1桐42康/1淘/2書00省6-廚92恒8，全土地增等級英二級淡；用看途：赤教育縣用地眼；使慧用權(quán)周類型羅：劃闖撥；幫終止磁日期泊：2呢00儲(chǔ)7—蘇—？豪；使次用權(quán)迎面積西：2提06慣8㎡洗。累分析時(shí)：估色價(jià)對朋象為從學(xué)校路網(wǎng)球姓場教辛育用炎地，辨地勢嶄平坦嘩。設(shè)兔施設(shè)規(guī)備比扣較完離善，低干凈戀整潔亭，周縮圍環(huán)抬境較畫優(yōu)，羞維護(hù)勞保養(yǎng)知較好對，這牙些對泰其價(jià)哥值有您向上彩的影箱響。富估價(jià)敗對象活的其隙他個(gè)臥別因驅(qū)素對紗其價(jià)蜂值有語一般譯性的腔影響途。械二、猾區(qū)域?qū)懸蛩孛卜治龆栌X成都炒是國火家區(qū)凝域中本心城先市（灰西南妨）。表雙流液縣航吹空港典區(qū)經(jīng)餐濟(jì)發(fā)折達(dá)，領(lǐng)交通盛便利今，人娘口密岸集，鴨平均懂消費(fèi)咳水平燃高，裙休閑喝娛樂態(tài)和體呢育鍛朵煉的依需求鳥高。彎對象痛毗鄰紡消費(fèi)愿人群魔，周碗邊公堵共設(shè)父施配瞎置完鞋善，伴環(huán)境華狀況慢良好菜。獎(jiǎng)三、星市場事背景季分析程雙流可縣經(jīng)北濟(jì)運(yùn)雄行亮杏點(diǎn)鮮港明突必出，悠尤其錄是在學(xué)產(chǎn)業(yè)步發(fā)展臨上，庫直奔敲“微醒笑曲濕線”莫兩端切，產(chǎn)索業(yè)高罩端和遷高端犧產(chǎn)業(yè)角集聚鍛，形煮成了槍產(chǎn)業(yè)言加快槳跨越設(shè)發(fā)展叫、結(jié)刪構(gòu)優(yōu)革化升穴級、福特色命明顯婦的發(fā)冤展新持局面慢。被2剪01摔1年陡全縣關(guān)地區(qū)陣生產(chǎn)陪總值授58炒3.堂42究億元膏，占釀全市升的比揪重為屋8.設(shè)5%龜；固漁定資蘆產(chǎn)投旬資4儉88編.4狼1億醒元，眠占全玻市的當(dāng)比重僵為9林.8難%；耳規(guī)模怨以上橡工業(yè)途增加澇值2懸45賭.3冠4億誼元，虧占全獅市的聯(lián)比重哪為1猾1.孔2%睬，地舅方財(cái)聽政一雷般預(yù)笛算收跳入4最4.飄17騰億元災(zāi)，占飽全市倘的比果重為象6.碰5%能，分迅別較齊上年江提高糾了0覆.1悲、1穩(wěn)、1王.7衫和0碧.1吃個(gè)百舉分點(diǎn)充，縣未域經(jīng)敞濟(jì)綜吳合實(shí)嗚力在撥全市披水平阻逐年街提高伍。三饒次產(chǎn)想業(yè)協(xié)助調(diào)發(fā)很展，淋以東除山萬屑畝草擴(kuò)莓采鏟摘園菜、彭撫鎮(zhèn)萬闖畝葡逝萄園捕等現(xiàn)脖代農(nóng)卡業(yè)園脹區(qū)為婦模式許的現(xiàn)世代農(nóng)廳業(yè)發(fā)克展加著快；毛以新棟能源衰、新強(qiáng)材料打、機(jī)添電一功體化詢等新帥型工藍(lán)業(yè)發(fā)喜展強(qiáng)梁勁；聚以航訪空物往流、覆現(xiàn)代母商貿(mào)代、總指部經(jīng)劃濟(jì)等舅為特耽色的疾現(xiàn)代襲服務(wù)疾業(yè)發(fā)純展水攀平不廟斷提婆高，采三次驗(yàn)產(chǎn)業(yè)魄結(jié)構(gòu)低優(yōu)化散為5玻.4辭：5庸3.談3：維41捕.3攝，非恥農(nóng)產(chǎn)裂業(yè)比艇重達(dá)飯到9麥4.貝6%節(jié)，較椅上年撞提高都0.梁8個(gè)暴百分選點(diǎn)。拳四、配估價(jià)扇方法閱選用粉產(chǎn)常足用評貞估方患法有刷市場弊比較吳法、捷成本憲法、艦收益并法等廈。彼估價(jià)友人員刃根據(jù)呢《房謙地產(chǎn)旱估價(jià)饅規(guī)范攔》及寄國務(wù)足院條黎例、罵建設(shè)待部指遵導(dǎo)意頑見，敲通過鏈分析謹(jǐn)委托廊人提毫供的脹相關(guān)籍資料走及有獨(dú)關(guān)市跑場信媽息資登料，燃根據(jù)頭估價(jià)拾對象送特點(diǎn)冒及估請價(jià)目勤的，違以及席估價(jià)途原則薦的規(guī)芽定，灣本次墓評估嫌選取目采用蒸成本蛋法和賽收益嘉法；狂最終粱確定轟估價(jià)耳對象去的市鳥場價(jià)隙格。耳五、疤評估叮測算旺（一旱）基甘準(zhǔn)地夢價(jià)法畜測算頂土地主價(jià)值菌1.庫土地饒取得閉成本記采用退基準(zhǔn)曬地價(jià)傾系數(shù)州修正適法對型土地昌成本鉗進(jìn)行丹測算董。粉（1基）方圾法簡巖介殃基準(zhǔn)圍地價(jià)融系數(shù)鄉(xiāng)修正驗(yàn)法是蛛根據(jù)褲替代繞原則梯，就居估價(jià)萬對象姿的區(qū)鎮(zhèn)位條翼件與恐所在弊區(qū)域厚的平咸均條謊件相匙比較賢，按傲照基督準(zhǔn)地砍價(jià)的臂修正位體系民進(jìn)行虧區(qū)位駝因素夾及其稻它相勢關(guān)修第正，聞進(jìn)而畢求取鑄估價(jià)鏈對象懇在估晃價(jià)基甜準(zhǔn)日喪價(jià)格掌的方語法。把（2合）基停本公濕式似宗地螞地價(jià)紛＝待伍估宗暖地對赴應(yīng)的津基準(zhǔn)揀地價(jià)異×（統(tǒng)1＋嶼）×芬容積稠率修形正系劃數(shù)×墨年期高修正城系數(shù)象×期欺日修把正系有數(shù)×鳥其他魔修正說系數(shù)核式中懶：瘋Ｋ―到―基艙準(zhǔn)地怎價(jià)修劈正系桃數(shù)蓄（3蹦）基友準(zhǔn)地謎價(jià)成避果簡兩介單成都伍市依今據(jù)《覽城鎮(zhèn)櫻土地謀分等顯定級腥規(guī)程津》規(guī)鋒定，常應(yīng)用傳城鎮(zhèn)陰土地樸定級塊估價(jià)慎計(jì)算例機(jī)輔浩助系弊統(tǒng)高往新技豈術(shù)，癢采用華多因蝕素綜據(jù)合評周價(jià)法牢，以手及級控差收騙益測姜算相肚結(jié)合攏、相女補(bǔ)充丘的方筐法進(jìn)恢行，竄完成弄了城刑區(qū)土遵地定益級估辜價(jià)工股作?？抗纼r(jià)速對象衰屬成皆都市姥區(qū)教階育用配地，便成都乏市城卻區(qū)及歐規(guī)劃附區(qū)城效鎮(zhèn)混砌合住撒宅用退地的盜基準(zhǔn)查地價(jià)員的內(nèi)比涵如鉗下：稠①享地價(jià)看基準(zhǔn)框日：明以成魂都市壘人民讀政府況文件旺《成座都中盡心城劇區(qū)土妻地級竊別與茂基準(zhǔn)大地價(jià)背》的抓執(zhí)行型的日濃期為耗準(zhǔn)，晶即2驢01第1年頑12傷月1奧日。評②土綱地開序發(fā)程道度：典經(jīng)咨類詢成時(shí)都市醋國土符局設(shè)坑定宗跟地外生為“羽三通算”（金通上宿水、刷通電粒、通排路）齡，宗廈地內(nèi)擋“場載平”沸（場士地平郊整）架。券③容番積率頁：未違作具納體限伶定；昨④使逮用年傻期：經(jīng)教育尺用劃壩撥用什地為燃無限捧年期攪⑤土詠地權(quán)螞利狀綠況：國劃撥率用地塑，無晌他項(xiàng)批權(quán)利胡限制糟。伸⑥基過準(zhǔn)地創(chuàng)價(jià)為升包含友出讓站金價(jià)赴格。晌（4賊）估眨價(jià)對絡(luò)象的類基本因情況攪待估煌價(jià)宗鉆地位因于披成都貴市雙牲流縣礙航空柿港區(qū)伙大件犁路1蘭68奸號(hào)，節(jié)地上?？偨ɑ贾胬K積為抓20參09與.3訂4平鄉(xiāng)方米摸，容毅積率失為秤0.解97蠻。土件地開鐮發(fā)程宰度為狗宗地險(xiǎn)外“湖三通添”（已通水健、通破電、疏通路巷），院宗地匠內(nèi)“秒三通歇一平曠”（撒通都水、害通電腿、通迅路；掌場地盡平整聽），租宗地嫂形狀哀比較聚規(guī)則蘆，對粘利用名無不僚利影介響。虧地勢橡平坦毛，地鎮(zhèn)質(zhì)情倉況良摟好，獵未發(fā)襖現(xiàn)不謹(jǐn)利于架土建怖施工理的情值況，譽(yù)宗地渾內(nèi)通越水、陣電、童路、逼氣、懲視、睛訊，價(jià)排水慧為暗輛溝排些放。越（5未）估日價(jià)對喝象所澆在區(qū)勤域的隊(duì)基準(zhǔn)己地價(jià)豆根據(jù)雷《成凳都市挪城區(qū)哭機(jī)關(guān)升團(tuán)體劫、學(xué)扒校、遭博物歌館、絹醫(yī)院齒、體猜育場粗（館希）、切公共產(chǎn)公益鉛設(shè)施命用地市級別濟(jì)及供檢價(jià)圖擔(dān)》（戚見文柄件夾翠中附逼圖）瞧，得貞出土珍地位曠置處醫(yī)于五陸級教栗育用通地區(qū)稿，根掏據(jù)《捏成都撒市中仁心城呀區(qū)機(jī)題關(guān)團(tuán)咐體、慢學(xué)校判等供寶地基柜準(zhǔn)價(jià)證》（洗20儉11絹年1巷2月餓1日弱）得巖出基摧準(zhǔn)地羨價(jià)為脂22豐50誦萬/旦平方盼米，夫即1畝50蒜萬/箱畝。板20悟11吐年1視2月請起執(zhí)倦行的校《成墨都市飾中心食城區(qū)誤機(jī)關(guān)昂團(tuán)體堅(jiān)、學(xué)約校等底供地刮基準(zhǔn)摟價(jià)》幕2．端區(qū)位械因素消條件忽分析宜我們摔借鑒尾<成各都市宋中心心城區(qū)返五金級教叮育用烘地宗釘?shù)氐刈R(shí)價(jià)區(qū)仔位影備響因板素說極明表偷>，娛結(jié)合漏估價(jià)炎經(jīng)驗(yàn)鞠進(jìn)行減修正維，通樹過實(shí)薦地調(diào)禍查，乞確定畫出影婆響估績價(jià)對龍象地庭價(jià)各披項(xiàng)因絨素條飄件。弱成都澤市中浸心城紅區(qū)肌五糞級教橫育用勾地宗嬸地地逼價(jià)區(qū)悶位影假響因跟素說憤明表閑指標(biāo)鉤標(biāo)準(zhǔn)欣影響痰因素識(shí)優(yōu)嫁較優(yōu)板一般和較劣惡劣曲區(qū)域輕因素盡商服摸繁華柳度淋商服份區(qū)級絕別想市級鋸商務(wù)恒中心摟區(qū)咱市級臭商服宣中心址區(qū)級猶商業(yè)耍中心癢小區(qū)桿級商拒業(yè)中屈心忠街區(qū)鞏級商蹦業(yè)中董心透交通動(dòng)便捷悠度鍋道路炎通達(dá)笑度串有主星干道碼通過寒有次裝干道者通過趟有支解路通睬過亡--顏--朋基本乞設(shè)施傲狀況潑基本宵設(shè)施播狀況專一環(huán)誓路內(nèi)麻一環(huán)肯路和乓二環(huán)境路之萍間游二、豬三環(huán)牽路之垂間存三環(huán)休路外朽城市幣中心謠區(qū)巧三環(huán)瘡路外卡郊縣織環(huán)境疾質(zhì)量件優(yōu)劣侄度潔污染棗狀況役--扮--戴環(huán)境箭寧靜越整潔堂噪音距、大引氣污潑染較鹿明顯掃有污污染源新，污嶄染明破顯霉規(guī)劃彎條件水土地司利用詠類型氏住宅捷住宅智、辦愁公混塞合區(qū)沃住宅鑼、商雷業(yè)混敲合區(qū)肯住宅夏、工條業(yè)混吧合區(qū)命工業(yè)在個(gè)別騰因素淺社區(qū)摩環(huán)境勤鄰高察檔住范宅小充區(qū)，居臨整班治后孤的河林流、惑市政屈廣場警、綠罵地冷鄰中蝶高檔茄住宅呢小區(qū)咱，臨妖社區(qū)頂廣場畝、綠壽地插鄰普剃通商碎住小勾區(qū)呼鄰拆干遷安始置小枯區(qū)矛低洼置棚戶誦區(qū)及退治安鞭狀況評差的貿(mào)區(qū)域振臨街住道路秤類型助社區(qū)柿道路懼市政但支路慢次干濟(jì)道父主干含道及壤限制介型道始路駕高架揚(yáng)橋、川立交遺橋及爛快速濾通道耀距地蛾鐵站己點(diǎn)距醬離(芒m)手40冤0-幻80泰0蕉--悲15拋0-菠40紀(jì)0或凈大于悟80紗0暖--改小于王15犁0刺鄰近唇學(xué)校蘋類型終鄰大波學(xué)積鄰重武點(diǎn)中湊小學(xué)斑--農(nóng)--覺--巷宗地屆形狀糟--悠--磚對利菌用無足影響修對利叮用有陣一定驗(yàn)影響慮對利脹用有扛嚴(yán)重燥影響些地形刊狀況堵--亞有一漢定起證伏利舞于造旋景噴平坦輕地形陷起伏際過大耕--梁其它湖情況內(nèi)對土波地利饑用、顛規(guī)劃蹄等方壩面有撞特殊求影響超的因彈素加刪以修戶正虛3．嘴區(qū)位衡因素繭條件膏修正扮確定類每個(gè)因影響責(zé)因素登的修伐正系系數(shù)（砍Ki槽）及龍總修釣正系繼數(shù)（孤K）佛。牙K=鴉-0繞.8閥3紐成都峰市中茄心城略區(qū)冤五鞭級教風(fēng)育用地地基傭準(zhǔn)地政價(jià)修判正系顯數(shù)表遮(%兔)墳指標(biāo)腔標(biāo)準(zhǔn)鴨影響渣因素坑優(yōu)扎較優(yōu)灣一般誰較劣僵劣廳區(qū)域膏因素?fù)?dān)商服噸繁華余度宗商服尋區(qū)級抵別塊0.捉80屢0.漠40某0杏-0聲.3木3煙-0肉.6些6距交通的便捷絮度兵道路蝕通達(dá)脊度障0.這70堂0.箭35荒0擋--象--圾基本棉設(shè)施自狀況帝基本矩設(shè)施足狀況艦1.模09綁0.井55刻0講-0狠.4跪5鉛-0迅.9僑1州環(huán)境睬質(zhì)量霧優(yōu)劣知度核污染御狀況把--脅--寄0定-0毛.2繁9扛-0鏟.5杜8創(chuàng)規(guī)劃棒條件滾土地朗利用描類型清0.邀70豆0.普35藝0驅(qū)-0焦.2饞9扒-0士.5緒8圈個(gè)別福因素柜社區(qū)賢環(huán)境載1.檔59廁0.突80陰0族-0勤.6滿6戒-1遣.3測2療臨街強(qiáng)道路殖類型刺0.用80崖0.狹40災(zāi)0長-0艦.3腦3攀-0件.6準(zhǔn)6裳距地惕鐵站頌點(diǎn)距榜(m趨)睜1.有59蜂--迫0渾--板-1頌.3技2動(dòng)鄰近才學(xué)校牽類型識(shí)0.丈40傅0.昂20見0薄--歷--寬宗地袖形狀勇--那--視0竊-0崖.1假2非-0爸.2腐5澡地形線狀況勞--秤0.蹈15漸0戰(zhàn)-0撇.1律2獸--甜其它鋸情況曠0.旨99獄0.憂50倡0廁-0況.4添1傻-0噴.8踩3柱表3柏-3繪卡豈歐粗涌個(gè)駝址殿馳式殲蒼仆根李河美匆鋒反韻釣霸衡飽訓(xùn)勤估價(jià)相對象粥區(qū)位和條件塘及區(qū)魚位修緊正系如數(shù)表仙指標(biāo)箱標(biāo)準(zhǔn)漫影響凱因素傳優(yōu)劣弟度警修正袖系數(shù)曠區(qū)域畝因素井商服岡繁華瞧度授商服女區(qū)級遙別秩一般紡0沙交通盾便捷耳度貪道路趟通達(dá)森度鞋較優(yōu)儀+0扶.3樸5毛基本潤設(shè)施蜓狀況叢基本漿設(shè)施飾狀況谷較劣銷-0困.4煎5情環(huán)境喉質(zhì)量密優(yōu)劣孝度背污染峰狀況污一般扶0健規(guī)劃含條件諸土地巴利用哨類型屯較劣暈-0究.2道9當(dāng)個(gè)別齊因素贏社區(qū)辯環(huán)境傳較優(yōu)逝+0趟.8弄臨街臭道路諷類型顧一般育0銹距地幫鐵站吉點(diǎn)距健離(管m)瓜劣津-1輔.3供2收鄰近虹學(xué)校莊類型率較優(yōu)鉤+0逗.2蓬0臂宗地剪形狀口較劣適-0賣.1給2寇地形丘狀況谷一般傅0銹其它雙情況花一般怒0壁合計(jì)鵝-0破.8傭3捧表4董-4葉4．猾使用洞年限緒修正因由于貢成都為市教眨育用腳地基淡準(zhǔn)地癥價(jià)為到50咬年期儲(chǔ)土地抄使用海權(quán)價(jià)辰格，鹿此次處設(shè)定弦宗地吳土地慢使用偽年期旋為剛40和年，伏設(shè)定彩使用侍年限管與基并準(zhǔn)地埋價(jià)界并定不上一致克，即韻需進(jìn)赴行修妨正。嘴據(jù)《策規(guī)程啞》，玻使用吩年限戒修正能系數(shù)縱的公桑式為遮：忍K:講修正榨系數(shù)孟；必R跡：土蓋地還稱原利停率理m:硬估價(jià)甘對象奇設(shè)定腳年限好n:?；鶞?zhǔn)辣地價(jià)渴所界施定的沸年限幣公式究K＝溜[1雄－1理／（刷1＋傭R宴）名m少]/皂[1搏－1允／（搶1＋抖R翠）展*n漠]瞧=0在.8榜0樓土地帽還原缸利率撒的確題定:雜旺土地話還原蕩利率彩實(shí)質(zhì)騾上是批土地阻投資也資本悲的收勞益率脈，我愈們采議用安羞全利史率加打風(fēng)險(xiǎn)瘦調(diào)整哪值法星和投績資風(fēng)寬險(xiǎn)與丘投資潛收益蹄率綜窯合排軋序插積入法見兩種追方結(jié)寶合確培定土近地還膠原利躲率。籮利用見安全啊利率稍加風(fēng)聲險(xiǎn)調(diào)伍整值隱測算頃土地霸還原護(hù)利率哀滋安全莖利率岡是指溫?zé)o風(fēng)堤險(xiǎn)的均資本握投資法收益億率，眨我們波小組適選用陵一年頁期定腹期存縣款年罵利率忽3.匠00聾%作友為安甜全利啞率。虛在綜膏合分績析成慌都市殿社會(huì)桂經(jīng)濟(jì)摸發(fā)展很和土渴地市藍(lán)場狀嫌況對爭土地達(dá)投資畏開發(fā)恒的影鑰響程廊度，既確定親風(fēng)險(xiǎn)太調(diào)整協(xié)值為放3.減00罰%-徒-5枯.0謎0%斷，由朝此求均得土偷地還刷原利丸率為豎6.狡00供%-私-8霉.0勢0%編利用選投資玩風(fēng)險(xiǎn)燙與投救資收遺益率鴿綜合惑排序屋插入旬法測躲算土飲地還念原利蒙率畢袍投資冬收益鞭與風(fēng)傾險(xiǎn)密壓切相冰關(guān)，裙更具比安全屆性、釣風(fēng)險(xiǎn)李性大什小對曠相應(yīng)村投資心進(jìn)行句排序眠：衫一年爆期存父款（縣3.稼00科%）忘<五噴年期禾國債幅（5散.4屑1%倡）<賺銀行聚貸款梅利率筋（7梨.2菊%）撤<房斬地產(chǎn)事投資術(shù)（9原%）對<股懼票（愧12怨%）跟。樓頂經(jīng)分坦析判魔斷，麥土地位投資吃風(fēng)險(xiǎn)攻大于蛇銀行陷一年弟期定萄期存譽(yù)款而價(jià)小于面房地辯產(chǎn)開緞發(fā)，夕據(jù)此雕得出幫土地亭還原巨利率雪為6毫.0殺0%萄插綜合境上述端兩種但方法君的測推算結(jié)鞭果，抄最終產(chǎn)確定蠟本次軋估價(jià)誤土地睬還原確利率廁為6克.5叮0%鳳.匯5．米基準(zhǔn)涼日修紡正含成都俗市基鄰準(zhǔn)地添價(jià)設(shè)谷定的你基準(zhǔn)美日為當(dāng)20將11迫年1緊2月凳1日刮，到惑本次賽估價(jià)榜時(shí)點(diǎn)炎（2川01訊3年芹12軌月1管日）原已過紅2年嬌，此享間該橋區(qū)域唱類似曠教育污用地塞的市渣場價(jià)亭格已積有一喂定程夕度的崇上漲礦，根燭據(jù)本屢公司濟(jì)掌握閥的近村年該衡區(qū)域碎類似護(hù)綜合個(gè)用地爹的土蒼地市啟場價(jià)撥格情像況，遭該地木區(qū)捷 節(jié)類似狡地產(chǎn)糕的土另地市歌場價(jià)禮格期允間上祥漲的情幅度果為1耍10行.5往%，怕故本企次基壇準(zhǔn)日減的修慈正系不數(shù)為帳1.御10嚼5。戴成都叼市地勝價(jià)指甘數(shù)表刺年份罵20露11塘20臭12柿20漂13士季度示/夏月份植3袖季度訴4吩季度嘆1易季度腦2帶季度切3婦季度貫4尺季度乖1測季度臂2合季度耗3屯季度澡4啞季度攻地價(jià)那指數(shù)膜10賊0巾99栗.4跡8去99存.4動(dòng)3姓10慣0.閃15賤10叨1.嘆16革10款1.素15些10漢2.畢16寄10絨2.勸47奴10殘1.障88障10礙1.故88仍6．跡容積氏率修師正竭本次言估價(jià)謀對象淹宗地隸的實(shí)碗際容你積率扎為0專.7償5，節(jié)根據(jù)悄成都仔市基辣準(zhǔn)地筐價(jià)修共正體拆系，燈未對市教育誼用地前用地求對容捆積率縣做描弓述。本故不最需進(jìn)滴行容唐積率章修正純，修念正系妖數(shù)設(shè)膚定為案1.祥00透0。叛7．攻土地嬸權(quán)利運(yùn)狀況鞭修正識(shí)估價(jià)缸對象免土地烤無他管項(xiàng)權(quán)預(yù)利限笑制，銅與基配準(zhǔn)地武價(jià)設(shè)兼定的災(zāi)權(quán)利猜狀況攜一致鑰，故售不對茄土地撞權(quán)利嘗狀況棟進(jìn)行騙修正端，修猾正系財(cái)數(shù)設(shè)駕定為冒1.賠00愛0。鄰8．疏土地贏開發(fā)蜘程度敗修正賊估價(jià)及對象裳的開費(fèi)發(fā)程疾度為柜區(qū)域澡內(nèi)“棒三通誤”（亞通水夕、通筑電、拿通路指），絕宗地票內(nèi)“馳場平肅”，役與基元準(zhǔn)地付價(jià)設(shè)磁定的雅權(quán)利匪狀況負(fù)一致棵，故園不對沫土地容權(quán)利欄狀況乞進(jìn)行侮修正喇，修潛正系刺數(shù)為要1.濟(jì)00層0。古9．時(shí)地價(jià)臟測算鴿據(jù)前奉述基落準(zhǔn)地料價(jià)系射數(shù)修嚇正法靜的公居式，錫我們境編制錫了基鋼準(zhǔn)地避價(jià)系棗數(shù)修數(shù)正法煤測算憤表（叢見表暗6-扭6）困。計(jì)綁算出山估價(jià)簡對象倉的地恰價(jià)為鏈：膛P=泉22寨50無×（患1-加0.只83棟％）綠×0遼.8癢0殼×1恨.旱10躺5卵×1艇.0僑00抽×1功.0歉00哲×1凍.0鳥00討＝鄭19模72寬.4任9街元/惜平方昌米。姿土地壺總價(jià)博為4乓，0尿79撐，1嗎09溫.3營2元悄基準(zhǔn)例地價(jià)效系數(shù)差修正累法測疤算表韻項(xiàng)目拍基準(zhǔn)沖地價(jià)革（銹元／電m2矛）蘋區(qū)位旦修堤正系董數(shù)妖基準(zhǔn)鮮日修西正貸系數(shù)掉容積忘率修拼正小系數(shù)路使用莖年期邊修役正系弦數(shù)乘土地沖權(quán)利分狀況竹修正裕系數(shù)麥土地份開發(fā)谷程襪度修新正系老數(shù)曠土地納價(jià)格準(zhǔn)（療元／壟m2漿）瞧宗地予22堵50鮮0.鼓99摟17滔1.拼10脆5糞1.馬00資0.政8揪0約1.椅00朝0過1.啟00艘0米19料72全.4早9喚（二袍）成絕本法后測算命建筑遇物價(jià)基格：斯1、伏開發(fā)虛成本昂（1傷）勘走察設(shè)俘計(jì)和揀前期莫工程缺費(fèi)瑞包括和工程芬勘察致、建間筑工景程規(guī)僚劃設(shè)奸計(jì)、怪建設(shè)協(xié)工程吵招投碑標(biāo)、遭臨時(shí)狼設(shè)施頭（施肝工的迷通水律、通箱電、肯通路忠、場妨地平業(yè)整、帶臨時(shí)恐用房蘿）等朵費(fèi)用糠，根厭據(jù)國代家相項(xiàng)關(guān)規(guī)愧定，悼結(jié)合床市場幟實(shí)際再收費(fèi)們情況避，勘攔察設(shè)邀計(jì)和杠前期侵工程守費(fèi)約染占建環(huán)安工即程費(fèi)厚的3向-5桃％，服此處粥按3匠％計(jì)駱?biāo)恪；泵科郊俜矫撞?.警86轎元禿，總逮額為檢77船56鐵.0錦5元弓（2罩）建劣安工鍵程費(fèi)柏：淚土建侄工程幻、安遮裝工娘程及驅(qū)裝飾辱工程鋸、室呼外附館屬工支程評御估測棟算依艇據(jù)：義①國插家有短關(guān)房還地產(chǎn)添估價(jià)胃的法南律、啄法規(guī)志和政糕策；動(dòng)②2碼00淚9年邪《四研川省森建設(shè)分工程戶工程灑量清陵單計(jì)貧價(jià)定早額》蟲A建疾筑工脈程；死③2袍00姐9年惕《四離川省粒建設(shè)購工程倡工程澆量清擁單計(jì)申價(jià)定朋額》有B裝悉飾工施程；慧④2夏00已9年路《四光川省衰建設(shè)紀(jì)工程望工程走量清瓜單計(jì)亭價(jià)定鋤額》接C安么裝工散程；茫⑤2薦00小9年碧《四昏川省匯建設(shè)嗽工程漸工程炕量清朝單計(jì)刃價(jià)定邀額》蘿E園勒林綠建化工穴程、飛措施瞞項(xiàng)目枝、規(guī)幟費(fèi)、箏附錄遍；脹⑥2腔00漠9年該《四尤川省獎(jiǎng)建設(shè)掙工程熔工程寇量清鼻單計(jì)霞價(jià)定雞額》廳應(yīng)用裝指南晃；懇⑦現(xiàn)動(dòng)場查圈看結(jié)斥果；紹⑧掌平握和惱搜集圣的有躁關(guān)資礎(chǔ)料。缺根據(jù)勉四川舞省建拾設(shè)工瀉程工囑程量慈清單升計(jì)價(jià)輕定額澇及其愚配套橡資料泛，經(jīng)峽測算標(biāo)，得藍(lán)出估枝價(jià)對雄象房絹屋建凡安工洽程造愿價(jià)分很別是咐每平糟方米威12園8.寇65冤元。慶總額屯為1料28純.6渾5*抄20周09復(fù).3橋4=討25鐘8，仁50銀1.要59枝元擊2、棵專業(yè)騙費(fèi)用毯為建尤安工亦程費(fèi)舉的8普%，平總額叼為2帥0齡，園68嗽0.香13失元腐3準(zhǔn)、管員理費(fèi)表用顫為建紹安工扁程費(fèi)烏和專汪業(yè)費(fèi)擺用的胳2%唯，總徑額為摟55昌83聽.6貓3元遍4雀、銷租售費(fèi)芽用教（無紛）遠(yuǎn)5秩、投壇資利歉息牢開發(fā)姑經(jīng)營晃期為蜂一年換，費(fèi)沉用一迅次性瓜投入嶼。年碌利率蒙為籮6.艇15跌%碎。臺(tái)=（銜建安襲工程淚費(fèi)總稱額陣+幅專業(yè)種費(fèi)用嚴(yán)+灣管理唐費(fèi)用恨+銷廳售費(fèi)桃用）昏×究6.植15距%堤=棵19綁，0蹄96缸.4什8元視6吐、銷非售稅蝶費(fèi)達(dá)（無霞）蹲7拖、跑開發(fā)只利潤駛：飄投資打利潤垂率為救20霞%，伍總額坡為2問92尤，5循21畜.4隊(duì)元繞8維、搏建筑配物重廚置總思價(jià)蟻=7關(guān)75需6.券05叨+2埋58傲，5華01勤.5四9+溜20計(jì)，轉(zhuǎn)68俱0.跳13寸+5注58遇3.定63竿+1宅9，去09揮6.炊48閥+2魔92嗎，5抹21漂.4蒸=6差04談，1珠39怒.2絕8元獲單價(jià)誠為3吉00允.6強(qiáng)7元寸/㎡死9、皮折舊蝴1．滔年限趕法折宰舊：哈年限考法折誓舊率挽=已皇使用期年限雀/（娘已使飄用年洗限+項(xiàng)尚可蓬使用東年限書）師年限簽法折芒舊后瑞的成漏新率爹=1翅-折伴舊率議=1鵲-已括使用州年限工/（年已使藝用年淹限+逃尚可咳使用竭年限泛）＝攪0.鄙88抹60竭4，霸13因9.鄰28鬼*0另.8艇8=顫53積16夫42鞏.5倘7元偶房地船產(chǎn)價(jià)狹格的養(yǎng)測算參土地餃評估均價(jià)格守為退4，端07劃9，律10委9.戶32示元，厭建筑勵(lì)物評榨估價(jià)盾格為劈53竹16徐42驗(yàn).5脖7損元，轉(zhuǎn)則房懼地產(chǎn)囑評估兆總價(jià)背為曬4，則61另0，歡75愿1.厲89攪元。委六、波結(jié)果閑確定劣本公鍋司根柜據(jù)估服價(jià)目紡的，映在認(rèn)對真分境析委徒托方門提供寧的資爐料以豆及估包價(jià)人執(zhí)員現(xiàn)疏場查報(bào)勘和嬸市場墨調(diào)查槽取得龍的資平料的巖基礎(chǔ)揭上，喂遵循息估價(jià)勝原則扇，采不用成還本法秩，對悠影響短房地赤產(chǎn)市售場價(jià)媽格因妨素進(jìn)斥行了秋分析澆，經(jīng)型過測員算，培確定勁估價(jià)現(xiàn)對象宋在市酷場上束有足蓋夠的凝買方酸和賣請方，么并且惡進(jìn)入焰市場榆無障川礙的站條件罵下，鎖在現(xiàn)口估價(jià)娃時(shí)點(diǎn)華二〇駁一拍三詳年梅十二丟月二杯十六想日可然能實(shí)吐現(xiàn)的屆房地薪產(chǎn)抵洞押價(jià)殿值為漂：缸人民補(bǔ)幣小脖寫：龍4，醋61堵0，欠75證1.裁89透元。爐人民糕幣大俯寫：帥肆佰欄陸拾碰壹廊萬捉柒佰鈔伍拾爭壹敵圓撕捌角神玖分秘七、曉風(fēng)險(xiǎn)秩提示止1.既市場皮風(fēng)險(xiǎn)施本公夠司對跳估價(jià)親對象挨作出滾的評脆估結(jié)族果是丸基于去國家壘及估慕價(jià)對賽象所例在地氏目前痰的宏語觀政唱策和扇地產(chǎn)亦市場柱發(fā)展裹狀況姻作出駝的客怖觀判紛斷。捧2.牧變現(xiàn)餓風(fēng)險(xiǎn)只本報(bào)栽告結(jié)須果是獨(dú)估價(jià)謝對象款嚴(yán)格嗽滿足保前述腥地價(jià)免定義艷限定姨條件關(guān)的價(jià)嗚格，駱也未啊考慮研未來厚市場遭變化艙風(fēng)險(xiǎn)蛾及強(qiáng)烈制處迎分等爽因素駁對估陰價(jià)對險(xiǎn)象價(jià)蹲值的拐影響井，也苗未考絹慮變擠現(xiàn)費(fèi)愧用及踏其他球有關(guān)差費(fèi)用憶，報(bào)蟻告使伸用者鞠以本鵝報(bào)告猴結(jié)果泡設(shè)置饞抵押怠權(quán)確腿定貸麻款額西度時(shí)需，應(yīng)依考慮哨實(shí)現(xiàn)灑抵押憶權(quán)時(shí)拜可能什支付男稅金友、變班現(xiàn)所拆需的藝費(fèi)用嫁及優(yōu)純先受笛償款堵，注兔意估奶價(jià)對北象可繳能出營現(xiàn)的美市場愉變現(xiàn)巧風(fēng)險(xiǎn)薦。腸八、塌估價(jià)鈴人員浙：列項(xiàng)目鴨負(fù)責(zé)味人：男項(xiàng)目菠審核衣人：敲收益杜法技存術(shù)報(bào)芒告套收益弓法技刺術(shù)報(bào)咐告廈項(xiàng)目左名稱舒：關(guān)臣于西辦南民加族大騰學(xué)南涂區(qū)網(wǎng)懸球場矛的估愿價(jià)脈報(bào)告啦號(hào)：訪00跑10具02本估價(jià)孟時(shí)點(diǎn)下：2讓01諷3年示12子月1花日童現(xiàn)場刷查看絕日期蠶：2悔01成3年毒11努月3矩0日嚼估價(jià)欣目的茶：資格產(chǎn)評酷估把一、壇個(gè)別粒因素符分析某本報(bào)枕告估備價(jià)對擊象為董：削成都嗽市能雙流桃縣航仿空港漿大件菜路文模星段賤16釋8號(hào)畝西南礦民族瞇大學(xué)銜南區(qū)姑網(wǎng)球遮場罩（1類）、凱實(shí)體勉狀況亂：驗(yàn)坐落咐：報(bào)成都錘市澡雙流抵縣層大件勞路文西星段告16鈴8號(hào)禁建筑歉面積患：2律06勤8平則方米終容積萬率：蟲0.均97渾裝修次狀況懷：喪20煙07黑年建雀設(shè)完朽工投萍入使估用，合分三廟個(gè)場服地，科通水演，通按電，姿通路搶，場完地為飽丙烯洽酸硬壞地網(wǎng)肌球場脖，基夕礎(chǔ)墊踏層為苗碎石萌層，喚其上竄覆蓋題水泥僅混凝映土層夏，表旬面為垃2m栽m厚筐的丙區(qū)烯酸怒面層閥球場窯地面沈平整未，彈西性較溫好，添摩擦頸力適諒中。軍平面色布置脹：方態(tài)正痰設(shè)備爐設(shè)施釋：惠休息姓坐椅雕、照羨明設(shè)自施扣基礎(chǔ)宏設(shè)施鵝狀況近：過水、孝電、占路且維護(hù)觀保養(yǎng)繼：肺較好星工程因質(zhì)量梳：暗合格鞭建成型年份?。喝?0首07繁年昌設(shè)計(jì)不用途發(fā)：小教育宅用網(wǎng)娛球場回土地蟻基本滔情況燥：旺地勢子平坦重，地尾質(zhì)情驅(qū)況良尖好，鵲未發(fā)掌現(xiàn)不合利于公土建割施工恰的情捉?jīng)r，碧宗地笑內(nèi)通敗水、綠電、捐路，哨排水巧為暗稻溝排傾放。卷（2滾）、摩建筑襪序號(hào)額實(shí)際蘆用途盤結(jié)構(gòu)害建筑剝面積拳建筑全狀況侄1療網(wǎng)球交場把20穗09匯.3猶4m駝2訪阿摸20跡07傍年建識(shí)設(shè)完某工投炒入使搜用，寺分三竊個(gè)場柄地，學(xué)通水崇，通古電，贊通路市，場獅地為壟丙烯呢酸硬你地網(wǎng)郊球場米，基攝礎(chǔ)墊堅(jiān)層為聯(lián)碎石群層，稻其上艙覆蓋禮水泥跳混凝少土層街，表饑面為次2m雨m厚環(huán)的丙貞烯酸肆面層限球場姿地面饞平整新，彈示性較半好，崖摩擦豬力適襯中。孟（3追）、端估價(jià)椅對象歲權(quán)益圾狀況友：搖根據(jù)刮委托般方提韻供的盾房權(quán)起證監(jiān)善證字唉第0獨(dú)00泥12眠22摩2號(hào)掠《房揀屋所零有權(quán)環(huán)證》號(hào)復(fù)印胃件記挖載：南房屋殲所有較權(quán)人嗚：西杯南民孤族大懶學(xué)；校共有晨情況桶：單類獨(dú)所夕有；截房屋哲坐落確：哪成都仿市宇雙流幅縣航突空港圍大件乖路文扇星段奴16認(rèn)8號(hào)脅；登甚記時(shí)罪間2扯00厘7-喊11居-0鞏1；似規(guī)劃慰用途身：教或育用澆地；筒建副筑面兇積：傅20收09岔.3徒4平輕方米辮；檔寶案保班管號(hào)澆：權(quán)苗12出34須12曉3號(hào)積。襯根據(jù)秧委托辭方提山供的錫《國獅有土察地使廚用權(quán)例證》黃記載滅；土驚地使名用權(quán)型人：裁西南暮民族亦大學(xué)翻；坐罷落：神成都翠市確雙流黃縣航永空港扯大件汗路文販星段尋16隊(duì)8號(hào)綢；率地號(hào)鑼：1唱42剃/1思/2尸00暗6-他92弓8，晌土地紡等級鐵二級半；用后途：證教育歇用地售；使巧用權(quán)踐類型摔：劃陜撥；度終止銷日期方：2元00慈7—頌—？隱；使包用權(quán)煎面積出：2財(cái)06夜8㎡昨。代分析效：估竟價(jià)對合象為予學(xué)校彎網(wǎng)球址場教堵育用觀地，薦地勢季平坦占。設(shè)劫施設(shè)巡備比阻較完擺善，崗干凈狂整潔兔，周氏圍環(huán)鎖境較囑優(yōu)，昆維護(hù)化保養(yǎng)時(shí)較好鎮(zhèn)，這蔽些對夫其價(jià)耀值有搭向上讀的影環(huán)響。昨估價(jià)并對象宵的其派他個(gè)輔別因唉素對塌其價(jià)容值有葡一般賺性的廁影響香。墓（饒4爭）老、收丑益情址況調(diào)腥查覽10震0%貿(mào)使用皂率下帖的營壤業(yè)情廟況（育每塊柿場地歸）置時(shí)間嗚段葉收入伐（元耗/小倆時(shí)）刺備注掠8:背00猶-1構(gòu)8:仁00幟20鉛18獄:0護(hù)0-析22謎:0矩0蹤30霸∑每銜天紅32錯(cuò)0元列二依、區(qū)佳域因賺素分瓜析野張加成都墊是國臥家區(qū)業(yè)域中帆心城范市（滑西南暮）。雷雙流籠縣航阻空港龍區(qū)經(jīng)滿濟(jì)發(fā)放達(dá)，銹交通現(xiàn)便利耕，人抄口密騾集，盲平均蹤消費(fèi)胡水平勞高，粥休閑些娛樂真和體狂育鍛豬煉的母需求貧高。邊對象箏毗鄰遮消費(fèi)高人群泳，周腰邊公傅共設(shè)思施配縣置完炭善，絕環(huán)境堡狀況驢良好警。械三烏、市階場背敵景分嫁析第雙流聯(lián)縣經(jīng)營濟(jì)運(yùn)絮行亮講點(diǎn)鮮哪明突祝出，厭尤其稱是在豆產(chǎn)業(yè)瘦發(fā)展煙上，相直奔缺“微旺笑曲弟線”翁兩端隨，產(chǎn)新業(yè)高芝端和霧高端免產(chǎn)業(yè)絮集聚斗，形飛成了不產(chǎn)業(yè)蛇加快惜跨越蜻發(fā)展崖、結(jié)敬構(gòu)優(yōu)燥化升倍級、棗特色偶明顯誠的發(fā)默展新跑局面燥?；?侍01鍬1年軍全縣若地區(qū)獅生產(chǎn)明總值美58福3.暮42痕億元徐，占展全市臥的比席重為父8.珍5%訪；固談定資料產(chǎn)投決資4助88酷.4心1億鋪元，素占全挑市的巾比重激為9餃.8鄰%；叉規(guī)模帳以上始工業(yè)更增加琴值2蔽45躍.3化4億鴿元，諸占全進(jìn)市的飄比重祥為1辨1.將2%態(tài)，地奏方財(cái)翁政一勢般預(yù)楊算收控入4瓣4.鳳17誕億元攀，占夸全市慨的比漠重為供6.束5%夫，分麻別較蒜上年框提高甜了0畢.1衛(wèi)、1欺、1皂.7稈和0剝.1錯(cuò)個(gè)百扇分點(diǎn)票，縣鴨域經(jīng)辰濟(jì)綜為合實(shí)數(shù)力在睜全市漫水平捧逐年友提高笨。三供次產(chǎn)魂業(yè)協(xié)麻調(diào)發(fā)飽展，掙以東凡山萬區(qū)畝草悶莓采往摘園嗽、彭魚鎮(zhèn)萬帖畝葡短萄園宅等現(xiàn)偏代農(nóng)跨業(yè)園投區(qū)為悶?zāi)Ｊ绞サ默F(xiàn)涌代農(nóng)長業(yè)發(fā)賊展加恢快；夠以新挑能源酬、新與材料偽、機(jī)執(zhí)電一畝體化啟等新般型工貧業(yè)發(fā)宮展強(qiáng)乏勁；阿以航翅空物呼流、尾現(xiàn)代腹商貿(mào)顆、總泡部經(jīng)凍濟(jì)等話為特變色的尖現(xiàn)代牽服務(wù)時(shí)業(yè)發(fā)扮展水習(xí)平不澡斷提村高，妖三次憐產(chǎn)業(yè)每結(jié)構(gòu)話優(yōu)化遷為5擁.4窯：5液3.濱3：蔬41菊.3潤，非刺農(nóng)產(chǎn)棍業(yè)比敘重達(dá)島到9駛4.漏6%韻，較羽上年哀提高建0.丙8個(gè)診百分木點(diǎn)。摘五、腿收益非法評弓估測常算：修1．異年金行A的程測算霞10威0%防使用鋪率下秩的營穴業(yè)情邊況（趟每塊滾場地羊）旱時(shí)間窮段攻收入懷（元愧/小島時(shí)）貴備注飽8:欲00牙-1餅8:虹00樂20慎18寄:0畢0-害22唐:0碧0壤30吧∑每婆天窮32蠢0元姻每片丙場地鳴周一傘到周滋五8把:0羽0-暫18匆:0竊0場戶地利燕用率愁為1永/3刊，1萌8:傘00村-2概2:里00訂場地酸利用響率為標(biāo)2/枕3。夢每天宿收益蝦：1縱0*鎮(zhèn)20怖*1忙/3冒+4笨*3酬0*冠2/奴3=后90僻每片王場地傲周末輪及短良期假爪日傍場地錢利用銅率為寸3/桑3，蝶每天俱收益際32占0元桶平均跨每天攻收益藥90垂*5拐/7西+3愈20敗*2沸/7用=1兆55宴.7薯1元源寒假銀取3卷0天雄，暑挨假取家40鍛天苦經(jīng)過雨本公受司調(diào)貞查得譯知該赴網(wǎng)球扭場的蕩寒假漠場地哀利用吹率為去1/轟3，撞暑假忠場地明利用香率為蜂2/圓3即一年肌收入池為：酒（綿36架5-緣30古-4幻0）突*3宜20鳳+3族0*通1/森3*圖32末0+勁32怕0*壘40籠*2受/3痰=1璃06溉13廚3.抖33唇元努查找脫資料類得知左一年揮中各迅月降庭雨天爹數(shù)為我：所月份每1百2花3竭4斜5鴉6鄰7塊8的9收10餃11雙12乳天數(shù)飾2.護(hù)5呆3.雖5編5.哪8暫7.蝦8午9.銷7墊10啞．4文13顯.1耍12補(bǔ).0仆11還.7澡7.時(shí)8互3.查9吹1.田4輩按月竊累計(jì)柄2.統(tǒng)5兆6崇11償．8監(jiān)19場.6爛29敢.3將39獅.7越52俊.8筒64嗎.8草76辱.5寄84句.3吩88卸.2餐89學(xué).6載平均龜年收溝入：議10閱61摘33快.3瓶3*殘（3彎65卡-8伐9.曲6）峽/3蝶65洽=8掏00榮79牛.7施8元?dú)①M(fèi)用爐：重照明孔費(fèi)用析、培葵訓(xùn)費(fèi)棗用、尼維護(hù)姿費(fèi)用賴等總返費(fèi)用流與總米收入扎的比襪取蓋2蘆0%豐由于衛(wèi)該網(wǎng)禽球場敗不以尖營利隙為目之的，御營業(yè)池收入爸主要槍用于扁網(wǎng)球峰場的誦運(yùn)營占包括俱管理鑼人員伏工資乓、網(wǎng)既球場文維護(hù)出，因齊此不秒收取借相關(guān)可稅費(fèi)解，所派得凈質(zhì)收益付上繳往國家炸。醉年?duì)I燕業(yè)利稅潤為舌：8趴00萄79油.7轎8*疏（1梢-2餡0%嬌）=派64續(xù)06貴3.雙82激2．第收益源率的羊確定左（1臂）儀無風(fēng)份險(xiǎn)收談益率別選定魄20從13疤年三勇年期濱國債壤利率許為射4.遺76趟%輛（3斧）相傻關(guān)