物業(yè)管理早期介入制度

物業(yè)管理早期介入制度前期管理服務(wù)，以促進(jìn)項(xiàng)目銷售為核心，以搞好項(xiàng)目建設(shè)為已任，主要通過現(xiàn)場跟蹤考察，專業(yè)對口支持，需要時(shí)派駐駐場經(jīng)理等形式來實(shí)現(xiàn)，目的在于一方面給房地產(chǎn)公司提供更多的支持，一方面為自己日后物業(yè)管理創(chuàng)造條件。物業(yè)管理早期介入大致分為五個(gè)階段，即建設(shè)施工階段、銷售階段、設(shè)施設(shè)備調(diào)試階段、竣工驗(yàn)收階段、其他前期準(zhǔn)備工作。各階段劃分如下圖：建設(shè)施工階段建設(shè)施工階段銷售階段銷售階段設(shè)施設(shè)備調(diào)試階段設(shè)施設(shè)備調(diào)試階段竣工驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收階段其他前期準(zhǔn)備其他前期準(zhǔn)備第一節(jié)建設(shè)施工期物業(yè)管理工作1.內(nèi)容：1.1盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄。如：是否嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量，使用的各項(xiàng)材料、備件是否符合質(zhì)量要求等等；1.2了解設(shè)施和施工狀況，各公共部份水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等；1.3根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與房地產(chǎn)公司或監(jiān)理公司協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)，在施工過程予以解決而不致遺留后患成為日后使用和管理中難以克服的障礙。1.4對影響功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題，及時(shí)與房地產(chǎn)公司洽談解決，盡量不留后患；一時(shí)無法解決的，列出整改報(bào)告，提交房地產(chǎn)公司備案處理。1.5檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備是否合理實(shí)用，是否留有死角。1.6檢查建筑材料的選用是否合理，從不同功能和業(yè)主使用要求、節(jié)能要求、安全要求、設(shè)備維養(yǎng)的難易程度及費(fèi)用等幾方面對各機(jī)電系統(tǒng)（電梯、消防、監(jiān)控等）提出選擇建議。1.7協(xié)助房地產(chǎn)公司審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量、工程承包合同。1.8協(xié)助控制工程進(jìn)度：通過對施工計(jì)劃和現(xiàn)場情況分析對比，協(xié)助解決施工中的問題，提出解決問題的措施、期限和承擔(dān)者，并督促其實(shí)現(xiàn)。2.要點(diǎn)：2.1土建、水電工程師進(jìn)駐****項(xiàng)目施工現(xiàn)場后，對工程進(jìn)行仔細(xì)觀察、了解，并就有關(guān)問題提出意見和建議；2.2仔細(xì)做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)；2.3明確物業(yè)管理企業(yè)非建設(shè)監(jiān)理單位，注意介入方式方法，既要對質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。第二節(jié)物業(yè)銷售階段1.內(nèi)容1.1與房地產(chǎn)開發(fā)公司一起草擬物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)章制度、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主臨時(shí)公約；1.2設(shè)置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員的崗位責(zé)任制，編制用戶手冊、物業(yè)管理區(qū)域的綜合管理辦法等；1.3擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；1.4對銷售服務(wù)中心的人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)；1.5物業(yè)管理員在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；1.6將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案；1.7建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系。1.8聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理的要求和希望；1.9了解業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排與打算；2.要點(diǎn)：2.1準(zhǔn)確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度；2.2征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)需求意見，并進(jìn)行整理，以此做為下一階段管理計(jì)劃制訂和修正的依據(jù)。第三節(jié)設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，源豐物業(yè)公司將委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)外，與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起，共同開展以下工作：1.內(nèi)容：1.1對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；1.2出席有關(guān)工程的會(huì)議，參與機(jī)電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案；1.3及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時(shí)通報(bào)房地產(chǎn)開公司；1.4參與設(shè)備的調(diào)試將工程技術(shù)人員分三組，分別參與大的供配電、電梯、通風(fēng)及消防排煙、給排水（包括消防供水）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、安全服務(wù)員電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，進(jìn)行詳細(xì)的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的時(shí)候，根據(jù)了解的實(shí)際情況，編制今后的設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。第四節(jié)竣工驗(yàn)收期物業(yè)管理1.工程竣工驗(yàn)收****小區(qū)工程竣工并開始驗(yàn)收，管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作，協(xié)助業(yè)主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，并做好驗(yàn)收記錄，屬于必須解決的及時(shí)書面呈交施工管理方，并報(bào)房地產(chǎn)公司。2.物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行，也可同時(shí)進(jìn)行。由于相關(guān)的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不一樣，需要區(qū)別對待。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向房地產(chǎn)公司移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查；而物業(yè)接管驗(yàn)收是房地產(chǎn)公司向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全面外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。3.現(xiàn)場驗(yàn)收主要項(xiàng)目3.1土建工程：包括各屋面排水坡伸縮縫、地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；廣場及綠化小品，消防門、通道、樓梯等。3.2裝修工程：包括地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其他小電氣設(shè)施；外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕)；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)示及區(qū)域圖示；垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。3.3供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設(shè)備；應(yīng)急供配電設(shè)備；各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。3.4給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等：人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。3.5弱電系統(tǒng)：報(bào)警系統(tǒng)、弱電檢查井口管線、接線箱等。4.資料交接4.1產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料丈量報(bào)告等。4.2技術(shù)資料：竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。4.3驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電梯保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。5.其他交接5.1設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。5.2具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。5.3公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。6.接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)6.1在接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等)，同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。6.2接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收報(bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。6.3針對初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請房地產(chǎn)公司認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報(bào)告房地產(chǎn)公司記錄備案。7.設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證小區(qū)啟用后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。第五節(jié)其他前期準(zhǔn)備工作1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)室外綠化、停車場及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生的前期介入在小區(qū)啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。3、消防及安全管理前期介入小區(qū)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。4、外部公共關(guān)系的建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理須在小區(qū)全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)（工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等）