2023年大廈管理服務(wù)篇

2023年大廈管理服務(wù)篇

書(shū)目

辦公大廈前臺(tái)服務(wù)管理手冊(cè)

辦公大廈管理手冊(cè):前臺(tái)服務(wù)

1前臺(tái)服務(wù)

前臺(tái)是個(gè)重要崗位,是大廈整體素養(yǎng)和文化內(nèi)涵的詳細(xì)表現(xiàn),是對(duì)外宣揚(yáng)的窗口,它的好壞干脆關(guān)系到業(yè)務(wù)的發(fā)展,搞好前臺(tái)的服務(wù)、管理特別之重要。

a.依據(jù)開(kāi)業(yè)后的須要,前臺(tái)應(yīng)設(shè)立以下服務(wù)項(xiàng)目:

1]傳真、打字、復(fù)印:

為入住客戶供應(yīng)傳真、打字、復(fù)印服務(wù),一方面可以體現(xiàn)管理中心的服務(wù)宗旨,同時(shí)便利客戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),使客戶感到入住**國(guó)際中心是最佳選擇。(有此項(xiàng)服務(wù))

2]票務(wù)代購(gòu):

為便利客戶商務(wù)出差預(yù)定飛機(jī)票火車票的須要,前臺(tái)設(shè)有辦理此項(xiàng)工作的機(jī)構(gòu)。服務(wù)內(nèi)容包括火車票、飛機(jī)票的訂購(gòu),此項(xiàng)業(yè)務(wù)可與有關(guān)經(jīng)營(yíng)單位聯(lián)系,簽訂有關(guān)協(xié)議來(lái)詳細(xì)實(shí)施。

3]郵件收遞:

辦理信件,明信片,印刷品、報(bào)刊收寄服務(wù),辦理包袱品的收寄業(yè)務(wù),郵件收遞要與有關(guān)管理機(jī)關(guān)協(xié)商妥當(dāng),以便郵局在服務(wù)上有良好協(xié)作。

b.前臺(tái)服務(wù)接待中留意事項(xiàng)

1]應(yīng)答客人的詢問(wèn)時(shí)要站立說(shuō)話,不能坐著回答。要思想集中、聚精會(huì)神地去傾聽(tīng),不能側(cè)身目視它處,不能在客人說(shuō)話的時(shí)候打斷客人的話。說(shuō)話時(shí)應(yīng)面帶笑容,親切熱忱。

2]假如客人的語(yǔ)速過(guò)快或模糊不清,可以親切地說(shuō):'對(duì)不起,請(qǐng)您說(shuō)慢一點(diǎn)。'或'對(duì)不起,請(qǐng)您再說(shuō)一遍,好嗎'

3]對(duì)于一時(shí)回答不了或回答不清的問(wèn)題,可先向客人致歉,待查詢或請(qǐng)示后再向客人作答。凡是答應(yīng)客人隨后答復(fù)的事,屆時(shí)肯定要守信。

4]回答客人問(wèn)題時(shí)要做到語(yǔ)氣宛轉(zhuǎn),口齒清楚,聲音大小適合,同時(shí)還要停下手中的工作,不能只顧一人而冷落了他人。

5]對(duì)客人的合理要求,要盡量快速作出答復(fù)。對(duì)客人的過(guò)分或無(wú)理的要求要沉住氣,假如客人贊揚(yáng)你的良好服務(wù),也不要沾沾自喜,應(yīng)謙遜的回答:'感謝你的夸獎(jiǎng),這是我應(yīng)當(dāng)做的事情。'

6]面帶微笑真誠(chéng)服務(wù),這是前臺(tái)接待的基本要求,所以我們?cè)诜?wù)工作中要樹(shù)立'笑迎天下客'的良好風(fēng)氣。

2大堂操作規(guī)定程序

a.bp機(jī)、手機(jī)在當(dāng)班時(shí)間內(nèi)應(yīng)調(diào)至振動(dòng)檔。

b.提前5分鐘到崗,查看交接記錄是否有未完成而須要跟進(jìn)的事項(xiàng)。

c.查看接待臺(tái)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施是否正常運(yùn)作并巡察大堂四周公共區(qū)域是否有異樣:

1]門、自動(dòng)扶梯運(yùn)作是否正常,其它設(shè)施是否有損壞:包括照明設(shè)施、裝修材料、消防器材等。

2]大堂內(nèi)的光線狀況是否太暗或太明,是否須要通知工程部進(jìn)行調(diào)整。

3]大堂內(nèi)的衛(wèi)生狀況是否良好(包括地面、墻面、天花、衛(wèi)生間、水牌),植物是否有干枯,葉子是否有塵土。

4]客梯運(yùn)作是否正常。

d.同各分區(qū)物業(yè)助理核對(duì)是否有新租戶入駐。如有,需了解新租戶狀況并記住公司名稱、單元號(hào)及聯(lián)絡(luò)人姓名;清晰租戶及客戶姓名。

e.檢查大堂內(nèi)水牌制作的是否正確及是否完好。

f.如遇有訪客到訪,需禮貌的為其指路;如訪客供應(yīng)信息不正確,需現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)系其造訪司,得到確定的答復(fù)后,再為來(lái)訪者指示方向。

g.需在鈴響三聲內(nèi)接聽(tīng)電話,并要求運(yùn)用禮貌規(guī)范用語(yǔ),應(yīng)答'您好,世界金融中心大堂接待臺(tái)為您服務(wù)'。

h.如遇到租戶提出的問(wèn)題無(wú)法回答,需將問(wèn)題具體記錄下來(lái),聯(lián)系相關(guān)部門取得答復(fù)后盡快給租戶以回復(fù)。如問(wèn)題涉及專業(yè)而無(wú)法回答,可聯(lián)系相關(guān)部門賜予答復(fù),但需現(xiàn)告知租戶。

i.遇到各種推銷人員,可將其推銷的資料留下,不得允許其進(jìn)入辦公區(qū)域。

j.現(xiàn)可疑人員,可通知保安部親密留意。

k.做好值班記錄,以便日后查找有關(guān)內(nèi)容。

l.將當(dāng)天無(wú)法完成的事項(xiàng),記錄在交接記錄本上,以便跟進(jìn)處理;并在完成的事項(xiàng)后簽字確認(rèn)。

m.離崗時(shí),需將全部電器關(guān)閉,切斷電源,并將電話機(jī)取下放入抽屜內(nèi)或辦公室鎖好;做到臺(tái)面干凈、整齊、無(wú)雜物。

n.其次天當(dāng)班人員需在上崗前閱讀交接記錄,并跟進(jìn)全部遺留問(wèn)題。

3前臺(tái)登記、驗(yàn)證管理制度

新員工上崗前,將登記、驗(yàn)證作為重點(diǎn)工作進(jìn)行培訓(xùn)。經(jīng)考試合格者,方可上崗。

a.物業(yè)部主管負(fù)責(zé)檢查當(dāng)日來(lái)訪客戶入大廈的登記、驗(yàn)證工作,對(duì)不合格的登記,要?jiǎng)偤门c客戶聯(lián)系補(bǔ)齊,以確保信息的精確性。

b.在登記、驗(yàn)證過(guò)程中,如遇特別狀況前臺(tái)人員不能處理,須逐級(jí)請(qǐng)示,不行擅自處理。

c.定期就登記驗(yàn)證工作進(jìn)行考核,考試不合格不允許上崗,對(duì)在登記、驗(yàn)證方面出現(xiàn)問(wèn)題的前臺(tái)人員,視情節(jié)輕重,將分別予以懲罰和處理。

d.對(duì)協(xié)查通報(bào)的處理,前臺(tái)接收到協(xié)查通報(bào)后,要仔細(xì)與客人信息核對(duì),發(fā)覺(jué)問(wèn)題馬上上報(bào),不得隱瞞。

e.有訪客時(shí)要仔細(xì)登記有效證件,發(fā)覺(jué)與協(xié)查通報(bào)相一樣的,要一方面穩(wěn)住嫌疑人,另一方面剛好上報(bào)物業(yè)經(jīng)理及保安經(jīng)理。

4接聽(tīng)電話服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

a.全部電話需在三聲震鈴內(nèi)接聽(tīng)。

b.聲音中要帶有微笑,表現(xiàn)出友好及樂(lè)于助人,語(yǔ)言清楚,語(yǔ)調(diào)柔軟。

c.接聽(tīng)電話規(guī)范用語(yǔ):

①中文:您好!**國(guó)際中心管理中心。

②英文:goodmorning/afternoon/evening

everbrightworldcenter,mayihelpyou

d.勿在對(duì)方講話前即讓對(duì)方等候。在要求客人等候之前,要先知會(huì)客人,如不能于20秒內(nèi)為客人

辦妥事情,應(yīng)提議稍后再?gòu)?fù)電給客人;

e.若須要為來(lái)電的客人去找尋資料,必需先把電話轉(zhuǎn)到暫停模式,以免客人聽(tīng)到員工與員工之間的

談話內(nèi)容或其它雜聲;

f.如客人想找其它部門,應(yīng)主動(dòng)幫客人轉(zhuǎn)撥過(guò)去。在轉(zhuǎn)撥前,員工應(yīng)先禮貌地告知客人,他們將會(huì)

被轉(zhuǎn)撥到哪里;

g.勿泄露客戶任何信息及單元號(hào)碼。

h.勿在對(duì)方掛斷電話前掛斷。

i.在完成電話對(duì)話前,員工必需詢問(wèn)客人有否其它須要,并向客人的來(lái)電做出致謝。

5供應(yīng)訂機(jī)票服務(wù)之程序

如遇客戶須要管理中心供應(yīng)預(yù)定機(jī)票服務(wù)時(shí)

a.飛機(jī)票預(yù)定:需向客戶了解人數(shù)、目的地、為單程/連程或雙程、預(yù)選機(jī)型、期望起飛時(shí)間及其它特別要求。做好具體記錄。并回復(fù)至客戶處。

b.火車票預(yù)定:需向客戶了解火車票的時(shí)間、行程,再由管理中心查詢確認(rèn)

,并回復(fù)至客戶處。

c.可以由訂票中心與客戶干脆聯(lián)系,以避開(kāi)中間出現(xiàn)誤差,如客戶要求自己致電訂票中心,可告知客戶旁邊訂票服務(wù)的電話,請(qǐng)其自行聯(lián)系。

d.正常狀況下,供應(yīng)以上服務(wù)所需時(shí)間不得超過(guò)35分鐘。

e.物業(yè)部前臺(tái)為客戶做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作并跟進(jìn)。

f.大廈前臺(tái)應(yīng)備有航班、列車時(shí)辰表。

6復(fù)印及裝訂工作程序

復(fù)印服務(wù)是一項(xiàng)基本的服務(wù)內(nèi)容,要保證高質(zhì)量的服務(wù)效果,除要駕馭復(fù)印機(jī)的操作技能外,還要特殊留意對(duì)機(jī)器設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng),才能保證工作順當(dāng)進(jìn)行。供應(yīng)復(fù)印服務(wù)時(shí),接過(guò)客戶復(fù)印原件,詢問(wèn)客戶詳細(xì)要求,如復(fù)印紙型規(guī)格、復(fù)印張數(shù)等。

a.將復(fù)印原件在復(fù)印平面上定好位置,開(kāi)動(dòng)復(fù)印機(jī),按動(dòng)紙型選擇鍵,選定客戶要求的紙型,檢查送紙箱,看紙張是否打算好。

b.調(diào)整色調(diào),按動(dòng)復(fù)印鍵。假如客戶需放大或縮小復(fù)印,應(yīng)根據(jù)比例調(diào)整尺寸。同時(shí)查看第一張復(fù)印效果,調(diào)整定位及色調(diào)或放大、縮小比例。

c.再印一張,如無(wú)問(wèn)題,即可連續(xù)復(fù)印并將復(fù)印件整理好,原件取出。如原件是若干張,不要將客戶原件依次搞亂。然后將原件及復(fù)印件交給客戶,請(qǐng)客戶清點(diǎn)數(shù)目,并依據(jù)復(fù)印張數(shù),向客戶講明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及復(fù)印所需費(fèi)用后,開(kāi)具特約服務(wù)申請(qǐng)單,請(qǐng)客戶簽字確認(rèn)。

d.假如客戶復(fù)印后要求將文件按原件依次規(guī)格裝訂,要為客戶選擇中意的裝訂封皮和環(huán)套。無(wú)問(wèn)題后,將復(fù)印件卡放到裝訂機(jī)上,按下打孔桿,打出孔洞,完成裝訂。

e.假如裝訂的文件較厚,應(yīng)分批進(jìn)行。但肯定要留意每批的打孔位置。封皮及復(fù)印文件要放在一起,同時(shí)打孔裝訂,防止工序重復(fù)。

7發(fā)送傳真工作程序

a.主動(dòng)向客戶打招呼,運(yùn)用禮貌用語(yǔ)。

b.查看客戶供應(yīng)的國(guó)家及地區(qū)代碼、傳真號(hào)碼,如有不清晰,馬上詢問(wèn)。

c.將傳真紙扣放在傳真機(jī)上,撥號(hào),確認(rèn)所撥號(hào)碼無(wú)誤后,按一下啟動(dòng)鍵,按底稿排列依次逐頁(yè)傳遞。

d.如對(duì)方的傳真機(jī)設(shè)置在人工接收方式上,撥完號(hào)后如有人接電話,應(yīng)拿起話筒,請(qǐng)對(duì)方給傳真信號(hào),待對(duì)方給信號(hào)后在按啟動(dòng)鍵發(fā)送傳真。

e.傳遞完畢,閱讀傳遞狀況報(bào)告單,確認(rèn)傳真已發(fā)出后,依據(jù)報(bào)告單顯示時(shí)間、頁(yè)數(shù),計(jì)算費(fèi)用,并向客戶講明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)送傳真所需費(fèi)用。

f.假如機(jī)器線路都占用,應(yīng)把傳真按規(guī)定放置,以免弄混、弄亂,稍后再發(fā)。

g.服務(wù)完成后,請(qǐng)客戶在特約服務(wù)申請(qǐng)單上確認(rèn)簽字。

8接收傳真工作程序

a.仔細(xì)閱讀傳真稿件,確認(rèn)收件人姓名及單元號(hào)碼。

b.記錄接收傳真份數(shù)及頁(yè)數(shù)。

c.服務(wù)完成后必需填寫(xiě)特約服務(wù)申請(qǐng)單,請(qǐng)客戶簽字確認(rèn)。

9文字處理工作程序

a.主動(dòng)向客人打招呼,運(yùn)用禮貌用語(yǔ)。

b.閱讀客戶須要打印的文件,向客人問(wèn)明字符、格式和時(shí)間要求。

c.向客戶講明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及也許完成的時(shí)間。

d.打完后進(jìn)行校對(duì),如有錯(cuò)誤剛好改正。打印出樣稿請(qǐng)客戶核對(duì),如客戶須要修改文件,應(yīng)依據(jù)客

戶的要求做相應(yīng)的更改,經(jīng)客戶確認(rèn)后再打印。

e.詢問(wèn)客戶是否須要保留文件,如要保留,請(qǐng)其確認(rèn)保存時(shí)間;如不要求保留,則刪除該文件。

f.服務(wù)完成后必需填寫(xiě)工程派工單,請(qǐng)客戶簽字確認(rèn)。

10復(fù)印機(jī)維護(hù)保養(yǎng)及運(yùn)用規(guī)定

a.愛(ài)惜機(jī)器設(shè)備,每天早上要進(jìn)行日常的清潔工作。

b.發(fā)覺(jué)機(jī)器設(shè)備不能正常工作時(shí),首先要查找緣由,如不能自己處理的,剛好聯(lián)系修理人員,并作相應(yīng)的記錄。

c.發(fā)覺(jué)個(gè)別按鍵或部件失靈時(shí),不得拍打或用力操作。

d.運(yùn)用復(fù)印機(jī)時(shí),應(yīng)留意平整紙張的復(fù)印要運(yùn)用輸稿器,特別規(guī)格的可打開(kāi)機(jī)蓋復(fù)印,并留意要輕開(kāi)輕關(guān);當(dāng)暫停運(yùn)用時(shí),應(yīng)將復(fù)印機(jī)關(guān)閉到待機(jī)狀態(tài)下。

e.如遇卡紙?jiān)趶?fù)印機(jī)硒鼓上,應(yīng)輕輕取出,不要盲目將紙拉出,以免損傷機(jī)器。

f.運(yùn)用二次紙復(fù)印時(shí),要留意紙面是否有臟物(如訂書(shū)釘、顆粒等)以免損傷硒鼓,縮短壽命。

g.復(fù)印量較大時(shí)(尤其是膠片復(fù)印)要留意機(jī)器內(nèi)部的溫度不行過(guò)高,防止膠片化在硒鼓上,如遇此種狀況應(yīng)打開(kāi)蓋子散熱,待溫度下降后接著工作。

h.除每日對(duì)復(fù)印機(jī)外部清潔外,還應(yīng)定期對(duì)機(jī)體內(nèi)部的雜物進(jìn)行清理擦拭。

i.定期檢查其他設(shè)備的衛(wèi)生、修理保養(yǎng)狀況,確保機(jī)器正常工作運(yùn)轉(zhuǎn),保證為客人供應(yīng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

科技大廈物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)容

科技大廈物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域及內(nèi)容

大廈物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域(規(guī)劃紅線范圍)涵蓋大廈所占89.5畝土地的地上、地下全部建筑物及設(shè)施。

大廈物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括:

(一)大廈房屋建筑本體共用部位的修理、養(yǎng)護(hù)與管理。包括:樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位;

(二)大廈與附樓共用設(shè)施設(shè)備的維(檢)修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù),主要包括:供配電、給排水、中心空調(diào)及新風(fēng)、電梯、通訊(網(wǎng)絡(luò))、保安監(jiān)控、電子巡更及消防等系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施;

(三)大廈與附樓共用照明的維護(hù)、檢修、更換;共用洗手間、衛(wèi)生間設(shè)施維護(hù)、檢修管理,定時(shí)保潔等;

(四)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施的修理、養(yǎng)護(hù)和管理。主要包括:道路、圖標(biāo)小品、室外管道、化糞池、溝渠、路燈、停車場(chǎng)、地下車庫(kù)、生活水箱等;

(五)大廈及附樓公共環(huán)境(包括辦公區(qū)域、公共場(chǎng)所)的綠化養(yǎng)護(hù)布置、衛(wèi)生保潔、垃圾收集、清運(yùn)等;

(六)管理區(qū)域內(nèi)的交通、車輛行駛和停岸管理;

(七)管理區(qū)域內(nèi)的平安保衛(wèi)、秩序維護(hù),包括平安監(jiān)察、巡察監(jiān)察和消防、安防24小時(shí)監(jiān)控等;

(八)管理與大廈相關(guān)的基建資料、工程圖紙、租戶檔案、備份鑰匙等;

(九)報(bào)刊、信函管理及收發(fā)服務(wù)等;

(十)對(duì)違反國(guó)家法律法規(guī)及業(yè)主公約的行為,實(shí)行指責(zé)、規(guī)勸、警告、制止措施等;

(十一)業(yè)主及租戶要求的其它物業(yè)服務(wù)。

辦公樓大廈領(lǐng)導(dǎo)辦公室服務(wù)管理

辦公樓大廈領(lǐng)導(dǎo)辦公室服務(wù)管理

開(kāi)發(fā)區(qū)辦公樓是首都重要的對(duì)外窗口,日常各類會(huì)議及貴賓來(lái)訪頻繁。搞好會(huì)議與貴賓接待,是體現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)良好社會(huì)形象的重要內(nèi)容之一。因此,我們要重視每一場(chǎng)會(huì)議的召開(kāi),每位貴賓的來(lái)訪接待。做到接待服務(wù)水平達(dá)到國(guó)家四星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。另外,機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)辦公室的衛(wèi)生保潔和大樓活動(dòng)中心的值班也是接待部的一項(xiàng)重要內(nèi)容。能否讓機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)有一個(gè)整齊、舒適的辦公環(huán)境,能否在機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)休閑活動(dòng)時(shí)供應(yīng)貼心的服務(wù),都是衡量接待部工作是否到位的重要標(biāo)記。因此,我們必需做到每次領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)辦公室都有一個(gè)整齊、舒適的辦公環(huán)境,每次都能到活動(dòng)中心洗掉一身的疲憊。

(一)領(lǐng)導(dǎo)辦公室服務(wù)

1、領(lǐng)導(dǎo)辦公室服務(wù)的重要意義

為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)營(yíng)造高雅、舒適的辦公環(huán)境,是創(chuàng)建精神文明大廈的基礎(chǔ)工作,也是為zz大廈做好服務(wù)工作重要組成部分,同時(shí)也是物業(yè)管理工作中,體現(xiàn)平安保密的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

由于服務(wù)人員干脆進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)辦公室供應(yīng)內(nèi)清潔、維保等服務(wù),因此對(duì)人員的保密意識(shí)、道德品質(zhì)要求甚高,將這一工作提高到政治任務(wù)的層次加以高度重視,力求收到'領(lǐng)導(dǎo)滿足、客戶滿足'的優(yōu)質(zhì)效果。

2、領(lǐng)導(dǎo)辦公室服務(wù)原則

(1)平安保密原則

嚴(yán)格執(zhí)行辦公室管理規(guī)定;

不準(zhǔn)接聽(tīng)領(lǐng)導(dǎo)房間的電話;

不準(zhǔn)翻看領(lǐng)導(dǎo)桌上的文件、資料;

公休日未經(jīng)允許不準(zhǔn)進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)房間;

進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)房間后,如發(fā)覺(jué)異樣狀況,要愛(ài)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)并剛好報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo);

領(lǐng)導(dǎo)外出時(shí),未經(jīng)允許不準(zhǔn)給其他人員開(kāi)房間門。

進(jìn)行房間清潔時(shí),不允許關(guān)閉房門。

(2)規(guī)范操作原則

嚴(yán)格根據(jù)作業(yè)程序完成每一道工序

留意隱性服務(wù)原則

主管人員對(duì)作業(yè)狀況進(jìn)行抽檢供應(yīng)技術(shù)指導(dǎo)

3、辦公室服務(wù)的目的

給領(lǐng)導(dǎo)供應(yīng)一個(gè)舒適、整齊的辦公環(huán)境。

通過(guò)細(xì)致、仔細(xì)的服務(wù),為zz大廈創(chuàng)建精神文明大廈的氛圍。

4、領(lǐng)導(dǎo)辦公室服務(wù)范圍

主要負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)辦公室的室內(nèi)清潔、辦公家具保養(yǎng)、修理、綠化擺放。

5、人員的選擇、培訓(xùn)、教化

選拔具有肯定的文化素養(yǎng)的優(yōu)秀黨員或團(tuán)員青年,特地負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)辦公室的服務(wù)。

注意職業(yè)技能和服務(wù)規(guī)范的培訓(xùn),并定期進(jìn)行平安保密、職業(yè)道德的教化宣揚(yáng)。

注意員工日?？己撕投ㄆ诳荚u(píng)。

6、服務(wù)工作安排

(1)辦公室服務(wù)工作安排表

日期服務(wù)內(nèi)容

每日--領(lǐng)導(dǎo)上班前擦凈室內(nèi)塵土、清潔地面、更換開(kāi)水。

--給辦公室的盤栽綠化澆水、并擺放整齊。

--領(lǐng)導(dǎo)下班后,擦凈辦公室內(nèi)的辦公桌、椅、沙發(fā)、茶幾、書(shū)柜、茶具柜、衣帽柜、飾物;地面清潔、煙灰缸清理、垃圾清理、茶具消毒。

每周--更換辦公室的綠化盆栽品種。

--清洗垃圾桶一次。

--文件柜、門窗清潔一次。

--每周五地板擦洗或地毯吸塵一次。

每月--擦洗門窗、玻璃,清掃墻面、天花。

--沙發(fā)、茶幾、辦公臺(tái)等辦公家私養(yǎng)護(hù)一次(對(duì)不同材料的家私須選用不同的藥劑)。

--地板或地毯養(yǎng)護(hù)一次(對(duì)不同材料的地面進(jìn)行起漬、打臘、噴霧磨光等養(yǎng)護(hù)處理)。

(2)領(lǐng)導(dǎo)辦公室作業(yè)規(guī)程

領(lǐng)導(dǎo)辦公室的每日清潔工作嚴(yán)格要求,根據(jù)《保潔工作步驟》完成;

家具維護(hù)按工作安排和《辦公家具日常維護(hù)》完成;

修理按安排制訂大、中修及日常保養(yǎng)安排定時(shí)檢查,剛好完成;

室內(nèi)綠化按《大廈內(nèi)綠化擺設(shè)方案》,定時(shí)更換。

領(lǐng)導(dǎo)辦公室保潔工作步驟

步驟動(dòng)作規(guī)范要求

開(kāi)門下班后或領(lǐng)導(dǎo)外出時(shí),確認(rèn)不會(huì)影響領(lǐng)導(dǎo)辦公時(shí),在專人方可進(jìn)入;開(kāi)左邊門用左手,開(kāi)右邊門用右手,把門輕輕推至自動(dòng)靜止。切勿用力過(guò)猛,以免發(fā)出不必要的噪音。

掛牌打開(kāi)房門后,把'正在清潔'牌從大的圓口處掛入門鎖把手上,輕輕擺放穩(wěn),然后巡察一遍房間,以確定房間是否有人或什么特別狀況(工作過(guò)程中不得關(guān)上房門)掛牌要輕、穩(wěn)、以免門或發(fā)出不必要的噪音。

調(diào)整辦公室空調(diào)把空調(diào)出風(fēng)調(diào)至最大、溫度調(diào)至最低(高)開(kāi)大空調(diào)能加快房間空氣對(duì)流,使房間空氣清爽

拉開(kāi)窗簾雙手拉開(kāi)窗簾、窗紗至窗中間位置處,讓光線射進(jìn)來(lái)拉開(kāi)窗簾時(shí)要駕馭好力度;窗簾拉開(kāi)后,房間空氣較為足夠,便操作

撤壺具把水壺中的剩水倒掉,用過(guò)的煙灰缸要清洗,先洗干凈壺具并放回到咖啡臺(tái)上,然后再洗用過(guò)的煙灰缸肯定要洗干凈壺具后才洗煙灰缸

打算抹和把家具保潔劑勻稱地噴在抹布上進(jìn)房時(shí)要帶干抹布和噴有家具保潔劑的末布各一條

抹門用帶有家具保潔劑的布抹門框和門板抹家具的路途應(yīng)當(dāng)是從門起先依次為柜門、咖啡臺(tái)、辦公臺(tái)、辦公椅、空調(diào)調(diào)整器;抹的過(guò)程要遵循順時(shí)針?lè)较?從上至下、從里至外的原則;抹時(shí)留意抹布的伸展面積要適中,不要擰成一團(tuán),且抹家具時(shí)要清點(diǎn)并記住需補(bǔ)充的物品

抹咖啡臺(tái)和茶幾用帶有家具保潔劑的布抹臺(tái)面及臺(tái)腳干凈、無(wú)塵、無(wú)污漬

抹椅用帶家具保潔劑的布抹椅子的木邊及椅腳,然后用干布抹墊及墊板無(wú)雜物、無(wú)污漬;抹后要復(fù)原

吸家私底部塵先用刮邊角位污垢的工具來(lái)剔除地毯邊角位的毛塵等污垢(也可用濕面清潔),然后用吸塵機(jī)的吸管來(lái)吸是盡量徹底地清除地毯上的毛塵、灰粒等

吸房間邊角位塵把吸塵機(jī)的開(kāi)關(guān)關(guān)上,然后拉開(kāi)電線插頭要防止灰塵長(zhǎng)期積聚在地毯邊角位處,以免滋生蟲(chóng)害

關(guān)機(jī)把刻塵機(jī)的開(kāi)關(guān)關(guān)上,然后拉開(kāi)電線插頭不要未關(guān)上吸塵機(jī)便干脆斷電源;不要用力將電線從電源插座上拉開(kāi)

收機(jī)將電線繞在吸塵機(jī)的蓋上要避開(kāi)電線扭成一團(tuán)

擺放把吸塵機(jī)擺放在指定位置要防止吸塵機(jī)絆倒客人,同時(shí)還要保證樓層操作工具的擺放秩序

房間檢查設(shè)備設(shè)施是否齊全、完好無(wú)缺,看有否漏整理的部位:

a.空調(diào)是否復(fù)位;

b.垃圾桶內(nèi)有無(wú)雜物;

c.咖啡臺(tái)、圈椅有無(wú)破損;

d.窗簾、窗紗是否脫鉤、有無(wú)污漬;

e.燈具是否亮;

f.檢查噴上清爽劑。檢查是進(jìn)行辦公室清潔的最終一道程序,也是關(guān)鍵的一環(huán),應(yīng)予以重視,這樣才能保證辦公室設(shè)備設(shè)施的齊備、完好;空調(diào)應(yīng)復(fù)原到規(guī)定位置上,如領(lǐng)導(dǎo)人

有特別要求,則按領(lǐng)導(dǎo)人要求調(diào)回其所需的位置;在檢查過(guò)程中,如發(fā)覺(jué)設(shè)備設(shè)施損壞應(yīng)剛好報(bào)修;檢查過(guò)的房間應(yīng)盡量保證無(wú)潮濕現(xiàn)象發(fā)生;若房間異味大,除噴上清爽劑外,還要?jiǎng)偤脠?bào)告主管以便作出處理;若發(fā)覺(jué)設(shè)備設(shè)施有缺損或功能不良,以便快修理。

退出a.關(guān)上房間燈具總開(kāi)關(guān);

b.輕輕關(guān)上門;

c.取下清潔牌;

d.在報(bào)表上登記完好工作的時(shí)間

有關(guān)留意事項(xiàng)

定時(shí)檢查領(lǐng)導(dǎo)辦公室易耗物品的存量及種類,剛好補(bǔ)充領(lǐng)導(dǎo)所需的茶葉、咖啡。

保證開(kāi)水的剛好更換。

留意做好清潔服務(wù)人員自用工具的清潔及養(yǎng)護(hù)。

對(duì)刻塵器、打磨機(jī)、吸水機(jī)等電器設(shè)備的電源線、機(jī)桶等做好清理及養(yǎng)護(hù)。

各項(xiàng)服務(wù)均支配在上班前和下班后進(jìn)行。

留意把握各項(xiàng)服務(wù)工作時(shí)間,以免影響領(lǐng)導(dǎo)的正常辦公。

辦公家具日常維護(hù)

辦公家具日常維護(hù)表

項(xiàng)目作業(yè)要求

搬運(yùn)在搬運(yùn)家具時(shí),應(yīng)輕抬輕放,不要硬拖生拉;放置家具時(shí),要放平放穩(wěn),若地面不平,要將腿墊實(shí),以防損害榫眼結(jié)構(gòu)

擺放文件柜、書(shū)櫥等辦公家具,其頂柜不要壓放重物,否則柜門會(huì)出現(xiàn)凹凸形態(tài),造成門關(guān)不嚴(yán)。

修理家具有了裂縫,可用油灰和顏料拌勻后嵌入堵平,但要留意顏料是和原油灰的顏料、原油漆色調(diào)一樣,切忌用堿水和開(kāi)水洗刷。

運(yùn)用不能在桌面上放置高濃度的酒精、香蕉水和剛煮沸的開(kāi)水等滾燙的東西,以防損壞漆面。

清潔塵埃是一些有磨損性的粒子,在擦拭灰塵之時(shí),宜用軟棉布。如運(yùn)用硬干布擦面,會(huì)對(duì)漆面,會(huì)對(duì)漆面造成磨花現(xiàn)象,令其失去光澤。

保養(yǎng)要常常擦拭。表面涂漆的家具,如寫(xiě)字臺(tái)、書(shū)架、門窗等,運(yùn)用多年漆面的光澤會(huì)變暗淡,用浸有濃茶或花露水的紗布輕輕擦拭,即可復(fù)原家具原來(lái)的色澤。

辦公大廈客服服務(wù)管理規(guī)定

辦公大廈客服服務(wù)管理規(guī)定a.服務(wù)四步法1]打招呼問(wèn)好2]詢問(wèn)客人的要求3]快速實(shí)行行動(dòng)滿意客人的要求4]確認(rèn)客人的滿足程度b.處理投訴四步法1]致歉2]傾聽(tīng)3]快速行動(dòng)解決問(wèn)題4]感謝客戶的投訴c.工作要點(diǎn)十九條1]今日的事有結(jié)果,明天的事有安排,困難的事有方法。2]只有到有了一個(gè)圓滿的結(jié)果才算一件事做'完'了。3]別人想不到的我們要想到;要實(shí)現(xiàn)'想到'就要有做事清單。4]說(shuō)話、寫(xiě)報(bào)告要詳細(xì),凡事要有

1、

2、3……….5]每天做事要列出重點(diǎn)、難點(diǎn)進(jìn)行突擊。6]不僅反映問(wèn)題,更要?jiǎng)偤媒鉀Q問(wèn)題。7]提出問(wèn)題的同時(shí)提出解決問(wèn)題的方案。8]養(yǎng)成視察的習(xí)慣,培育挑剔的眼光。9]溝通快、傳達(dá)快、協(xié)調(diào)快、行動(dòng)快、反饋快。10]自己經(jīng)手的每件事都要跟蹤跟進(jìn),不斷反饋,直至完成。11]員工在客人面前不能說(shuō)'不',二線員工在一線員工面前不能說(shuō)'不',下級(jí)在上級(jí)面前不能說(shuō)'不'。12]自己不知道的事情要幫助客人知道,自己沒(méi)有的東西要幫助客人找到,不是自己管的事要找到管的人。13]任何問(wèn)題都存在解決的方法,沒(méi)有做不到的事,只有想不到的事。只要真想做的事就會(huì)有時(shí)間去做。14]領(lǐng)導(dǎo)想不到的我們要想到;領(lǐng)導(dǎo)不知道的我們要知道;領(lǐng)導(dǎo)想到的我們要辦到。15]布置和接受工作要有時(shí)間限制。16]遇到有爭(zhēng)議的問(wèn)題,先解決問(wèn)題后分清責(zé)任。17]接受和完不成工作時(shí)不能作任何開(kāi)脫責(zé)任的說(shuō)明。18]事情要在第一次做時(shí)就做對(duì)。19]凡是影響到客人的事情必需事先通告;凡是客人提的問(wèn)題必需有圓滿的說(shuō)法和說(shuō)明。

商務(wù)大廈日常管理客戶服務(wù)程序

商務(wù)大廈日常管理及客戶服務(wù)程序

1.1工作程序

1.1.1總服務(wù)臺(tái)接待服務(wù)(工作時(shí)間:依據(jù)實(shí)際須要)

a)總服務(wù)臺(tái)服務(wù)應(yīng)思想集中,精神飽滿,真誠(chéng)微笑,著裝整齊,儀表、儀容端莊整齊;

b)客人來(lái)到總服務(wù)臺(tái),應(yīng)剛好站立,用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的語(yǔ)言向客戶主動(dòng)招呼,熱忱問(wèn)候,讓人感到溫馨感;

c)接待問(wèn)訊時(shí),應(yīng)雙目平視客戶,用心傾聽(tīng)。對(duì)能回答的要隨問(wèn)隨答;對(duì)不清晰的問(wèn)題和事情,不能隨意回答或輕率回答'不知道',應(yīng)表示歉意然后了解清晰后再回答客戶;

d)在接待客戶問(wèn)訊時(shí)應(yīng)按《總服務(wù)臺(tái)接待問(wèn)訊登記表》的要求仔細(xì)細(xì)致、字跡清楚地填寫(xiě);在接待客戶求助服務(wù)時(shí)應(yīng)按《客戶求助登記表》的要求仔細(xì)細(xì)致字跡清楚地填寫(xiě),并立刻與各部進(jìn)行協(xié)調(diào),確?？蛻羟笾ぷ鞯膭偤眯?。負(fù)責(zé)剛好將客戶求助服務(wù)工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部;

1.1.2禮儀接待服務(wù)(依據(jù)工作須要)

禮儀接待站立的位置及服務(wù)時(shí)間,固定到位,流淌服務(wù),主動(dòng)補(bǔ)位,通力合作;

a)按規(guī)定著裝,儀表、儀容端莊整齊,精神飽滿,落落大方,真誠(chéng)微笑,表里如一;

b)應(yīng)在規(guī)定場(chǎng)合站立,站立時(shí)兩腳合攏,雙手交叉在前。對(duì)客戶要主動(dòng)熱忱,親善可親,微笑服務(wù);

c)工作中要一絲不茍,仔細(xì)負(fù)責(zé),既要堅(jiān)持原則,又要駕馭敏捷運(yùn)用。與安保部緊密協(xié)作,做到外松內(nèi)緊,有理有禮。

1.1.3電話服務(wù)(服務(wù)時(shí)間:8:30--17:00)

話務(wù)員的聲音代表著大樓的形象,接聽(tīng)電話鈴響三聲必有應(yīng)答。

a)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的一般話(英語(yǔ))和嚴(yán)格根據(jù)話務(wù)員規(guī)范用語(yǔ)接聽(tīng)電話;

b)禮貌、友善、開(kāi)心地應(yīng)答每個(gè)來(lái)自大樓內(nèi)外部電話;

c)細(xì)致傾聽(tīng)客人的要求,如遇到無(wú)法解決回答的問(wèn)題,須將電話轉(zhuǎn)交部門主管處理;

d)在轉(zhuǎn)接電話時(shí),首先要仔細(xì)聽(tīng)完客戶講話后再轉(zhuǎn)接,在轉(zhuǎn)接電話過(guò)程中,賜予客戶適當(dāng)?shù)恼f(shuō)明;

e)接到火警電話時(shí)首先要了解清晰火情及火災(zāi)詳細(xì)地點(diǎn),快速報(bào)告監(jiān)控中心;

f)仔細(xì)做好上下班電話總機(jī)的交接工作,并有記錄。

1.1.4報(bào)修接待服務(wù)(服務(wù)時(shí)間:8:00--17:00)

a)鈴響三聲必有應(yīng)答;看法懇切,規(guī)范用語(yǔ);

b)接報(bào)后首先要問(wèn)清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名,同時(shí)要駕馭精確投報(bào)時(shí)間;

c)馬上打電話到綜合修理組通知報(bào)修;

d)按規(guī)定仔細(xì)具體地填寫(xiě)《修理記錄表》和填寫(xiě)《修理單》;

e)五分鐘后電話跟蹤到綜合修理組確定修理工是否已趕往報(bào)修現(xiàn)場(chǎng),假如還沒(méi)趕赴就再次催囑;

f)遇到重大或特別狀況應(yīng)剛好向工程部經(jīng)理報(bào)告;

g)仔細(xì)、細(xì)致、詳細(xì)地做好電話跟蹤回訪記錄;

h)每天在17:00點(diǎn)以前收取當(dāng)日修理單,進(jìn)行整理、分析。如發(fā)覺(jué)在修理單上客戶對(duì)修理不滿足的,剛好將信息返回到服務(wù)部經(jīng)理處,便于剛好回訪;

i)做好每月《修理記錄狀況表》、《修理回訪記錄》、《修理單》的收集整理工作,做出統(tǒng)計(jì)分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。

1.1.5vip接待服務(wù)

a)物業(yè)管理中心受業(yè)主/租用戶的托付,協(xié)作vip接待工作;

b)服務(wù)部通過(guò)《各部門工作聯(lián)系單》將vip接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理處;

c)禮儀接待員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在vip到達(dá)15分鐘前就在入口處站好,打算迎接;

d)vip到大樓,服務(wù)部做好現(xiàn)場(chǎng)管理和接待協(xié)調(diào)工作;

e)vip離開(kāi)時(shí),服務(wù)部應(yīng)提前10分鐘通知相關(guān)部門做好歡送打算工作;

f)vip離開(kāi)時(shí),禮儀接待員應(yīng)預(yù)先站在出口處,望見(jiàn)vip,應(yīng)彎腰迎送。

會(huì)議大廈物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施措施

行政辦事中心及會(huì)議大廈物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施措施

(一)物業(yè)清潔管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、建筑物外圍清潔管理

(1)針對(duì)**氣候特點(diǎn)和各種常見(jiàn)有害微生物的習(xí)性,實(shí)行視察診斷、作業(yè)效果跟蹤確認(rèn)等步驟進(jìn)行調(diào)查分析,制定對(duì)策,定期消殺老鼠、蚊、蠅及白蟻等有害生物。通過(guò)'清潔、改造、消殺、隔離'等步驟-使內(nèi)外環(huán)境改善,以防治有害生物的滋生與各種不同類型災(zāi)難的發(fā)生。

(2)綠地道路衛(wèi)生管理

行政辦事中心及會(huì)議大廈是一個(gè)政府辦公場(chǎng)所,在綠地道路衛(wèi)生管理上應(yīng)管好照'六不'、'六凈'、'三化'、'三優(yōu)'工作要求實(shí)施管理。

'六不':不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞。

'六凈':路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈。

'三化':凈化、綠化、美化。

'三優(yōu)':美麗的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

對(duì)枯死的樹(shù)木、剪枝、斷枝、落葉及落果、道路垃圾、廢料剛好清理,在削減病蟲(chóng)害發(fā)生的基礎(chǔ)上,美化道路綠地的景觀,體現(xiàn)綠色環(huán)保效果。

(3)外圍景觀的管理

-1對(duì)垃圾收集、處理實(shí)行全過(guò)程封閉式管理。

-2服務(wù)開(kāi)放區(qū)域,如廚房、鍋爐房、車庫(kù)等排放的廢氣實(shí)施統(tǒng)一收集凈化再排放。

-3外圍景觀水池的管理,定期保潔、殺菌、除塵,保證水質(zhì)澄澈、無(wú)異味。

-4加強(qiáng)外圍環(huán)境清潔衛(wèi)生管理。用戶下班期間,支配多名清潔工進(jìn)行巡查、清潔。

管理人員要常常巡查,確保外圍的環(huán)境衛(wèi)生。

2、辦公區(qū)域清潔管理

(1)辦公公共區(qū)域清潔。充分利用用戶工余時(shí)間進(jìn)行辦公公共區(qū)域清潔作業(yè),每天夜間6時(shí)至凌晨2時(shí)在工作人員下班后完成室內(nèi)部分的清潔:用戶上班期間,將保潔工作寓于'隱形服務(wù)'之中,實(shí)施'零干擾'工作方式。

(2)利用周末和節(jié)假日清洗辦公樓通道,通道玻璃護(hù)欄、墻面及地下室車庫(kù),平常保潔,保持這些區(qū)域的清潔衛(wèi)生。

(3)各會(huì)議室及重要的議事場(chǎng)所清潔。清潔人員按規(guī)范實(shí)施清潔、保潔作業(yè),有會(huì)議或議事時(shí)應(yīng)加大四周環(huán)境保潔力度,幫助保持這些區(qū)域的寧?kù)o,同時(shí),依據(jù)業(yè)主須要加強(qiáng)會(huì)議結(jié)束后的清潔服務(wù)與檢查工作。

(4)禮儀接待區(qū)的清潔。時(shí)刻保持'三常'形象,即:常凈、常新、常優(yōu)雅。附屬設(shè)施擺放整齊,工藝品、展品應(yīng)細(xì)心保潔,保持一個(gè)優(yōu)雅。附屬設(shè)施擺放整齊,工藝品、展品應(yīng)細(xì)心保潔,保持一個(gè)優(yōu)雅、干凈的接待環(huán)境。

(5)行政辦事中心及會(huì)議大廈辦公室平安保密、管理區(qū)域的清潔管理工作根據(jù)業(yè)主的詳細(xì)要求配備高素養(yǎng)的牢靠人員專人負(fù)責(zé),做好清潔衛(wèi)生的同時(shí)保證4個(gè)'不':不該進(jìn)入的地方不進(jìn)入,不該動(dòng)的地方不動(dòng),不該看的不看,不該問(wèn)的不問(wèn),同時(shí)施以兩人共同作業(yè)、記錄進(jìn)出辦公室時(shí)間、定期(三個(gè)月)更換人員搭配、每月進(jìn)行法制教化等措施,保證信息保密及室內(nèi)財(cái)物平安。

(6)電梯的清潔。專人負(fù)責(zé)電梯的清潔衛(wèi)生,每天早晨工作人員上班前半小時(shí)完成清潔,以后每半小時(shí)清抹一次(含中午用戶下班期間)。

z大廈物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目規(guī)范

z大廈物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目

(一)公共服務(wù)項(xiàng)目(全體業(yè)主能夠享受的服務(wù),費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)):

1、幫助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序,實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理;

2、公共場(chǎng)所保潔,辦公垃圾收集和清運(yùn);

3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng);

4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng);

5、室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù);

6、對(duì)大廈的各類資料進(jìn)行管理;

7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù);

8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告;

9、雨傘、雨衣臨時(shí)借用;

10、節(jié)日環(huán)境布置;

11、重要時(shí)刻提示服務(wù);

12、代訂報(bào)刊、信件收發(fā);

13、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù);

14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi);

15、代叫出租車;

16、代辦保險(xiǎn);

17、義務(wù)平安用電常識(shí)宣揚(yáng)。

(二)有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目(可以供應(yīng)的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù),詳細(xì)價(jià)格在業(yè)主委員會(huì)成立前,由物管公司核定,報(bào)物價(jià)部門備案):

1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn);

2、各項(xiàng)健身、消遣活動(dòng)(視大廈配置而定);

3、機(jī)動(dòng)車輛清洗:

4、供應(yīng)大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù);

5、供應(yīng)小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù);

6、商務(wù)中心服務(wù);

7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù);

8、辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù);

9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門修理安裝等;

10、代訂車、船、機(jī)票;

11、代訂代送飲用水。

大廈后期經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)建議

大廈后期經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)建議

鑒于大廈是企業(yè)改制轉(zhuǎn)型后的第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,同時(shí)又由于大廈所處的地理位置以及設(shè)計(jì)的獨(dú)特性,物業(yè)公司決心通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量、拓展服務(wù)項(xiàng)目,不斷滿意客戶商務(wù)方面的需求,把大廈物管做成一個(gè)品牌項(xiàng)目,達(dá)到提升總公司形象,持續(xù)物業(yè)開(kāi)發(fā)的賣點(diǎn),保證公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的持續(xù)性,外接物業(yè)管理,增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的目的。所以就本大廈后期管理和服務(wù)而言,有以下建議:

1、節(jié)能降耗、節(jié)約成本,將樓宇、設(shè)備自控與人工管理相結(jié)合,制定科學(xué)、合理的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)間,公共區(qū)域照明開(kāi)關(guān)時(shí)間。

2、確保服務(wù)質(zhì)量,加強(qiáng)與百盛的剛好溝通,保證百盛的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,保證公司收益。

3、拓展物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)方面,在百盛營(yíng)業(yè)以后,將依據(jù)物業(yè)運(yùn)行及管理區(qū)域、管理職能劃分狀況,制定物業(yè)創(chuàng)收安排,以彌補(bǔ)物管費(fèi)不足。

4、根據(jù)條例規(guī)定,公司應(yīng)給肯定比例的經(jīng)營(yíng)用戶用于彌補(bǔ)物管費(fèi)的不足,公司可否將這一建議提交公司。

景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

雙方約定:乙方按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)物業(yè)管理服務(wù),沒(méi)有明確規(guī)定的,以雙方約定的本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(見(jiàn)附件二:《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》)為準(zhǔn)。附件二為本合同的組成部分,具有同等法律效力。

一、綜合管理

1.小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi),涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。

2.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作安排,并組織實(shí)施。

3.每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行平安普查,依據(jù)普查結(jié)果制定修理安排,組織實(shí)施。

4.白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù),受理住戶的詢問(wèn)和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報(bào)修,水、電等急迫性報(bào)修15分內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)。

5.全體員工統(tǒng)一著裝,持證上崗率100%。

6.管理規(guī)章制度健全,服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善,物業(yè)管理檔案資料齊全。

7.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同、《業(yè)主公約》等手續(xù);公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)。

8.應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)狀況進(jìn)行管理。

9.每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿足率調(diào)查,促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高,征求看法用戶不低于總戶數(shù)80%,綜合服務(wù)滿足率達(dá)到深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)。

二、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)

按政府規(guī)定的行業(yè)物管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,有法定標(biāo)準(zhǔn)的不得低于法定標(biāo)準(zhǔn)。共用部位公用設(shè)施所包括的范圍以本物業(yè)劃定紅線內(nèi)為準(zhǔn)。確保小區(qū)樓內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常運(yùn)用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù),包括:

1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修,按相關(guān)修理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2.保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)用;道路、通路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整,邊溝渠洞通暢。

3.確保雨水、污水管道保持通暢,定期清掏化糞池、雨水井,相關(guān)設(shè)施無(wú)破損。

4.負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)。

5.每年1次清洗大廈外墻。每5個(gè)月對(duì)水箱進(jìn)行二次供水設(shè)施清冼,對(duì)蓄水池定期消毒,確保蓄水池清潔衛(wèi)生,水質(zhì)達(dá)到深圳市飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

6.乙方承諾小區(qū)房屋完好率、零星修理合格率100%;修理保養(yǎng)滿足率100%。

三、維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括:

1.有健全的保潔制度,清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有明確的分工和責(zé)任范圍。

2.設(shè)定垃圾集納地點(diǎn),每日不少于2次清運(yùn)樓內(nèi)垃圾,按相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站、桶進(jìn)行管理。

3.每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行清掃,做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物。

4.對(duì)樓梯間、門廳,電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等,進(jìn)行清掃。

5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑。

6.在雨天氣應(yīng)剛好對(duì)區(qū)內(nèi)道路積水進(jìn)行清掃處理。

7.小區(qū)紅線范圍內(nèi)的綠地和道路兩側(cè)、墻壁實(shí)行區(qū)間立體綠化,按相關(guān)綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

8.乙方承諾小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率、消殺達(dá)標(biāo)率、綠化達(dá)標(biāo)率100%。

四、小區(qū)平安

1.乙方承諾對(duì)大廈實(shí)行24小時(shí)封閉式監(jiān)控管理,仔細(xì)做好外來(lái)人員登記管理工作,有效避開(kāi)各類偷盜、治安事務(wù)發(fā)生。非大廈人員進(jìn)入大廈前需通過(guò)對(duì)講機(jī)讓業(yè)主確認(rèn),然后登記放行。應(yīng)加強(qiáng)大廈治安巡邏管理,若因物業(yè)平安管理違規(guī)、失職、脫崗,造成業(yè)主家中被盜,財(cái)產(chǎn)損失和其它意外事故,除現(xiàn)金、有價(jià)證券、珠寶、古董外,乙方將擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。

2.若因物業(yè)車場(chǎng)管理責(zé)任,造成業(yè)主車輛被盜,乙方將擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。

3.乙方承諾小區(qū)治安消防重大責(zé)任事故發(fā)生率為零。

五、公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管,包括:

1.封閉管理:做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守,車輛行駛通暢,危及人身平安處有明顯標(biāo)記和防范措施;保證門禁系統(tǒng)運(yùn)行正常。

2.維護(hù)交通秩序:對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度有明顯標(biāo)識(shí)。

3.看管公共財(cái)產(chǎn):包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的井蓋、桌椅、小品、花、草、樹(shù)木等。

4.夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行防范檢查和巡邏,巡邏做到有安排、有記錄。

5.小區(qū)內(nèi)發(fā)生治安案件、刑事案件、意外事故時(shí),應(yīng)剛好報(bào)警,并協(xié)作公安部門進(jìn)行處理,并通報(bào)全體業(yè)主,不得隱瞞。

六、車場(chǎng)管理機(jī)動(dòng)車輛在停車場(chǎng)的看管

1.有健全的機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案。

2.對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證,出門憑證放行。

3.保證停車有序,24小時(shí)設(shè)專人看管。

七、消防管理

公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理

1.有健全的消防管理制度,建立消防責(zé)任制。

2.消防設(shè)施有明顯標(biāo)記,定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡察、檢查和維護(hù)。

3.定期進(jìn)行消防訓(xùn)練,保證有關(guān)人員駕馭消防基本技能。

八、電梯維護(hù)養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)

1.景洲大廈電梯更換后,保證景洲大廈電梯24小時(shí)(例行保養(yǎng)和故障修理除外)平安運(yùn)行,按政府行業(yè)有關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)大廈電梯進(jìn)行維護(hù)。電梯出現(xiàn)關(guān)人事故,管理人員應(yīng)在15分鐘以內(nèi)到場(chǎng)進(jìn)行處理。

2.嚴(yán)禁大廈內(nèi)公司運(yùn)用住宅電梯承載運(yùn)輸貨物。

3.電梯必需按國(guó)家規(guī)定每年定期實(shí)行年檢。

九、裝修管理服務(wù)房屋裝飾裝修管理

1.有健全的裝修管理服務(wù)制度。

2.查驗(yàn)業(yè)主裝修方案,與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議,告知業(yè)主裝修留意事項(xiàng)。

3.裝修期間,對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡察與檢查,嚴(yán)格治安、消防和房屋平安管理;對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理,調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。

4.業(yè)主裝修結(jié)束后,應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理,問(wèn)題嚴(yán)峻的報(bào)行政管理部門處理;

5.剛好清運(yùn)裝修垃圾,每天清運(yùn)垃圾二次,垃圾在小區(qū)不過(guò)夜。

深圳市景洲大廈業(yè)主委員會(huì)

深圳市**物業(yè)管理公司

2023.11.1.

（大廈）小區(qū)安保服務(wù)管理方法

小區(qū)(大廈)安保服務(wù)管理方法

1外來(lái)人員管理

1.1了解外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)(大廈)的目的或被訪人員的姓名。

1.2用可視電話和被訪人聯(lián)系,經(jīng)被訪人認(rèn)可同意后,請(qǐng)來(lái)訪人員出示有效證件,填寫(xiě)《來(lái)訪人員登記表》佩帶《臨時(shí)出入證》后,方可放行。來(lái)訪人員離開(kāi)時(shí),需交回《臨時(shí)出入證》在《來(lái)訪人員登記表》記錄離開(kāi)時(shí)間。

1.3在對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢問(wèn)時(shí),應(yīng)文明、禮貌、熱忱對(duì)待

1.4如有外來(lái)人員心情激烈時(shí),應(yīng)冷靜對(duì)待,盡量使其安靜,同時(shí)通知護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)和管理處主任處理。

2車輛管理

2.1護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)日常的車輛停放管理。

2.2護(hù)衛(wèi)員指揮車輛按車位上的車牌號(hào)正確停放。

2.3對(duì)外來(lái)車輛,必需填寫(xiě)《車輛進(jìn)出登記表》,登記其車牌、車型、顏色、單元及進(jìn)出時(shí)間等。

2.4每班車庫(kù)巡邏護(hù)衛(wèi)員對(duì)地下車庫(kù)停放車輛檢查一次,并填寫(xiě)《巡邏檢查記錄表》。

3巡邏管理

3.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行24小時(shí)全天護(hù)衛(wèi)巡邏服務(wù),巡邏人員由護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé),護(hù)衛(wèi)員輪番巡邏。

3.2確保管理區(qū)域內(nèi)的平安、消防工作和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序及設(shè)施正常運(yùn)行,按制定的《巡邏路途》,到指定的地點(diǎn)'打點(diǎn)'計(jì)時(shí),巡邏時(shí)不得乘坐電梯;若有乘電梯不按巡邏路途巡邏者,一經(jīng)發(fā)覺(jué)馬上處理。確保全部公共區(qū)域狀況正常。

3.3巡邏員要仔細(xì)對(duì)裝修單元的巡邏檢查工作發(fā)覺(jué)平安施工許可證、施工人員的出入證、動(dòng)火作業(yè)證、平安隱患及消防隱患要?jiǎng)偤弥浦?提出整改建議,確保夜間(18:00-次日8:00)及法定節(jié)假日不產(chǎn)生裝修噪聲。

3.4巡邏中發(fā)覺(jué)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問(wèn)、驗(yàn)證,如有誤必要時(shí)可帶至安保部值班室詢問(wèn)處理。

3.5在巡邏中應(yīng)仔細(xì)檢查天頂、地面及平常人易到達(dá)的角落,查看有無(wú)垃圾或不清潔的地方:有無(wú)公共設(shè)施、設(shè)備被損壞。若消防栓、管道房的門、防火通道門損壞,燈管、燈泡不亮等等,應(yīng)馬上填寫(xiě)《巡邏檢查記錄表》、《部門往來(lái)聯(lián)絡(luò)單》,交有關(guān)部門處理。

3.6在巡邏中留意發(fā)覺(jué)在無(wú)不正值的氣味,異味時(shí),快速找尋異味來(lái)源在何處。如屬液化石油氣泄漏,則馬上進(jìn)行處理;如不能處理時(shí),馬上報(bào)管理處,并請(qǐng)液化石油氣公司速來(lái)解決;如有'火警',則馬上撲滅。

3.7嚴(yán)格根據(jù)安保部制定的巡邏次數(shù)(每班1次,夜班2次)和巡邏路途對(duì)整個(gè)小區(qū)(大廈)做全面巡察,每次巡邏時(shí)照實(shí)填寫(xiě)《巡邏檢查記錄表》,巡邏時(shí)必需攜帶對(duì)講機(jī)、應(yīng)急燈。

3.8在巡邏過(guò)程中嚴(yán)格根據(jù)小區(qū)(大廈)巡察內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐個(gè)檢查,發(fā)覺(jué)問(wèn)題馬上處理用對(duì)講機(jī)匯報(bào)班長(zhǎng)并做好記錄,發(fā)覺(jué)異樣快速報(bào)修。

4物品放行制度

4.1物品的搬入

a、當(dāng)業(yè)主/物業(yè)運(yùn)用人或其他人往小區(qū)(大堂)內(nèi)搬運(yùn)物品時(shí),值班護(hù)衛(wèi)員應(yīng)禮貌地詢問(wèn)是何物品,搬往何處。必要時(shí)可委婉地提出查驗(yàn),確認(rèn)無(wú)危急物品后,可予放入。

b、當(dāng)確認(rèn)搬入物品屬危急品時(shí),值班護(hù)衛(wèi)員應(yīng)拒絕搬入。無(wú)法確認(rèn)時(shí),可報(bào)告班長(zhǎng)或管理處。

4.2物品的搬出

a、業(yè)主須要搬出物品,則應(yīng)提前到管理處客服部辦理手續(xù),向事務(wù)助理/值班人員說(shuō)明須要搬出的物品名稱、數(shù)量及大致時(shí)間,并在《物品搬遷放行通知》的存根上簽字認(rèn)可,由事務(wù)助理/值班人員根據(jù)業(yè)主/物業(yè)運(yùn)用人供應(yīng)的狀況,出具《物品搬遷放行通知》并蓋上管理處章。物業(yè)運(yùn)用人搬出物品則應(yīng)由業(yè)主到場(chǎng)簽字認(rèn)可,方能辦理。

b、當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員收到業(yè)主/物業(yè)運(yùn)用人交來(lái)的《物品搬遷放行通知》后,應(yīng)禮貌地對(duì)搬出物品予以查驗(yàn),確認(rèn)無(wú)誤后,請(qǐng)業(yè)主/物業(yè)運(yùn)用人在《物品搬遷放行通知》的相應(yīng)欄目上簽名,護(hù)衛(wèi)員則登記業(yè)主/物業(yè)運(yùn)用人或搬運(yùn)人的有效身份證件號(hào)碼,并簽上(護(hù)衛(wèi)員)本人的姓名和放行的時(shí)間。然后對(duì)業(yè)主/物業(yè)運(yùn)用人的支持與合作表示感謝。《物品搬遷放行通知》須交回管理處。

c、若業(yè)主/物業(yè)運(yùn)用人搬遷物品時(shí)未辦理《物品搬遷放行通知》,護(hù)衛(wèi)員應(yīng)予提示并拒絕放行。特別狀況可馬上報(bào)告班長(zhǎng)或管理到處理。

5監(jiān)控中心管理

5.1監(jiān)控中心由護(hù)衛(wèi)人員負(fù)責(zé)24小時(shí)監(jiān)控,由工程部人員負(fù)責(zé)日常維保,護(hù)衛(wèi)人員須經(jīng)培訓(xùn)后方可上機(jī)操作。

5.2機(jī)房?jī)?nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持5℃至40℃,墻上設(shè)置溫度計(jì)。

5.3無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入監(jiān)控中心。若有參觀人員要進(jìn)入,須經(jīng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)。工程主管或管理處主任批準(zhǔn),由工程部或人員陪伴進(jìn)入。

5.4監(jiān)控中心嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè),因工作須要需動(dòng)用明火須事先辦理動(dòng)火審批手續(xù),經(jīng)工程主管同意,管理處主任認(rèn)可,根據(jù)動(dòng)火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。

5.5常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。

5.6監(jiān)控中心內(nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門窗、設(shè)備無(wú)積塵、水漬、油漬。禁止亂堆雜物和易燃、易爆物品。

5.7監(jiān)控中心內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。

5.8值班人員不得擅離崗位,進(jìn)出人員應(yīng)順手關(guān)門。

5.9各限制柜、顯示屏、信號(hào)燈、限制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于有效狀態(tài),各類功能標(biāo)識(shí)應(yīng)明確。當(dāng)顯示屏出現(xiàn)異樣狀況應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)通知班長(zhǎng)趕到現(xiàn)場(chǎng),并填寫(xiě)《消防監(jiān)控值班日巡表》、《部門往來(lái)聯(lián)絡(luò)單》,遇緊急狀況按《應(yīng)急管理限制程序》執(zhí)行。

5.10每天晚上19:00對(duì)周界報(bào)警的各個(gè)防區(qū)進(jìn)行檢查,并填寫(xiě)《消防監(jiān)控值班日巡表》,發(fā)覺(jué)故障應(yīng)馬上報(bào)修。

5.11接周界報(bào)警時(shí)應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)通知班長(zhǎng)趕到現(xiàn)場(chǎng),跟蹤處理結(jié)果并做好記錄,然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防。

5.12接業(yè)主電子對(duì)講系統(tǒng)鈴響3聲之內(nèi)應(yīng)答,仔細(xì)聽(tīng)取要求,用對(duì)講機(jī)向班長(zhǎng)報(bào)告并做好記錄。

5.13管理處列出監(jiān)視系統(tǒng)攝像頭布防的分布數(shù)量和部位。

5.14監(jiān)控中心每臺(tái)錄像機(jī)配備11盒錄像帶1盒備用,全部錄像帶必需保存十天。任何人(包括護(hù)衛(wèi)人員)未經(jīng)管理處主任同意,不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像帶的內(nèi)容,因特別緣由要查看時(shí),要填寫(xiě)《查看錄像帶記錄表》。

5.15新的錄像帶啟用時(shí)應(yīng)在標(biāo)記欄上注明起先始日期;每次錄像后,注明錄像時(shí)間,連續(xù)運(yùn)用24個(gè)月更換新帶,錄像帶更換時(shí)須填寫(xiě)《更換錄像帶記錄表》。

5.16錄像帶保存要有防潮措施,避開(kāi)錄像帶發(fā)霉。

5.17值班員每天上午對(duì)監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試和檢查,發(fā)覺(jué)異樣和故障馬上報(bào)修,并開(kāi)出《部門往來(lái)聯(lián)絡(luò)單》報(bào)相關(guān)部門處理。

5.18交接班時(shí),雙方必需將值班記錄、設(shè)施(備)狀況、事故處理狀況及各處鑰匙一一交接清晰,做到上不清下不接。

5.19非消防值班員

不得在控中控室逗留,禁止私人占用值班電話。

5.20禁止在中控室內(nèi)抽煙、睡覺(jué)、看書(shū)報(bào)或做與工作無(wú)關(guān)的事情,需短暫離崗時(shí)須得到班長(zhǎng)同意,且在頂崗人員到位后方可離崗。

5.21定期進(jìn)行消防設(shè)施(備)的巡查,填寫(xiě)《消防監(jiān)控值班日巡表》,確保消防設(shè)施(備)始終處于良好狀態(tài)。

6、應(yīng)急事務(wù)的處理按《應(yīng)急管理限制程序》執(zhí)行。

7.0支持性文件及記錄

7.1《護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)安排》

7.2《值班與交接班記錄》

7.3《崗位支配表》

7.4《培訓(xùn)簽到表》

7.5《宿舍值日支配表》

7.6《巡邏檢查記錄表》

7.7《來(lái)訪人員登記表》

7.8《車輛進(jìn)出登記表》

7.9《應(yīng)急管理限制程序》

7.10《物品搬遷放行通知》

7.11《部門往來(lái)聯(lián)絡(luò)單》

7.12《請(qǐng)銷假報(bào)告單》

7.13《更換錄像帶記錄表》

7.14《查崗記錄表》

7.15《管理處工作日檢表》

7.16《查看錄像帶記錄表》

7.17《臨時(shí)出入證》

7.18《監(jiān)督檢查記錄》

7.19《消防監(jiān)控值班日巡表》

7.20《責(zé)任分工表》

7.21《巡邏路途》

7.22《應(yīng)急管理限制程序》

大廈物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范要求

科技大廈物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范及要求

(一)物業(yè)檔案管理

1、制訂并落實(shí)物業(yè)管理檔案的收集、整理、歸檔及保管、保密、借閱、銷毀、統(tǒng)計(jì)等制度,并明確專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理檔案管理;

2、歸檔材料應(yīng)為原件、具有憑證作用的復(fù)印件或其他載體材料,并保持其歷史面貌。檔案的書(shū)寫(xiě)工具和載體材料應(yīng)達(dá)到耐久保存要求,圓珠筆、鉛筆以及純藍(lán)墨水筆書(shū)寫(xiě)的材料不能作為歸檔材料;

3、材料歸檔做到分類合理、整理規(guī)范、排列有序,并具體編制檔案書(shū)目,以便利檢索利用;

4、保管期滿經(jīng)鑒定無(wú)保存利用價(jià)值的檔案,按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后,按程序進(jìn)行銷毀,銷毀清冊(cè)歸檔保存;

5、仔細(xì)做好檔案的平安保密工作,特殊是涉及業(yè)主、企業(yè)的有關(guān)檔案未經(jīng)創(chuàng)業(yè)中心同意不得擅自供應(yīng)他人利用;

6、建立檔案工作責(zé)任追究制度,對(duì)不按規(guī)定歸檔造成文件材料缺損,或?qū)n案進(jìn)行涂改、抽換、偽造、盜竊、隱慝、擅自銷毀等,造成檔案損壞的干脆責(zé)任者,依照規(guī)定進(jìn)行肅穆處理;

7、物業(yè)管理檔案主要包括:

(1)精神文明工作檔案。物業(yè)管理處在大廈范圍內(nèi)開(kāi)展的各類精神文明、文化活動(dòng)時(shí)形成的各類文件材料;

(2)行政管理和經(jīng)營(yíng)管理檔案。物業(yè)管理處在日常公務(wù)活動(dòng)、內(nèi)部管理工作及開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的檔案;

(3)基建檔案。主要是在接管驗(yàn)收開(kāi)發(fā)建設(shè)單位移交的新建物業(yè)或接管驗(yàn)收已經(jīng)投入運(yùn)用的原有物業(yè)時(shí)所收到的文件、圖紙材料,以及在以后的物業(yè)管理活動(dòng)中對(duì)物業(yè)進(jìn)行較大規(guī)模的改建、擴(kuò)建、修理、養(yǎng)護(hù)時(shí)所形成的文件、圖紙材料。如工程竣工圖、土建綜合材料、水電綜合材料、新建修理請(qǐng)示批復(fù)、施工驗(yàn)收材料等;

(4)設(shè)備檔案。作為物業(yè)公司固定資產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備、儀器儀表等的檔案。包括有關(guān)車輛、通信設(shè)備、復(fù)印機(jī)、計(jì)算機(jī)等的說(shuō)明書(shū)、安裝修理記錄等的文件、圖紙材料等;

(5)經(jīng)營(yíng)臺(tái)帳檔案。物業(yè)管理處在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)中干脆形成的作為歷史記錄保存起來(lái)的文件材料;

(6)人員檔案。物業(yè)管理在人員管理活動(dòng)中形成的,記述和反映本管理處員工各方面狀況的檔案,包括員工檔案、專業(yè)技術(shù)人員檔案等;

(7)科教檔案。物業(yè)公司對(duì)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)等接著教化所形成的檔案;

(8)物業(yè)管理特地檔案。在開(kāi)展詳細(xì)的物業(yè)管理活動(dòng)中形成的,反映物業(yè)狀況、業(yè)主和企業(yè)變遷以及物業(yè)管理部門的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)狀況,具有查考利用價(jià)值的各種形式的文件材料。主要包括:

①物業(yè)清冊(cè):全面反映全部物業(yè)單元的自然狀況及權(quán)屬狀況的文件材料。

②物業(yè)修理檔案:物業(yè)管理在修理時(shí)所產(chǎn)生的一系列文件材料;

③物業(yè)裝修材料。入駐企業(yè)裝修申請(qǐng)審批表、裝修管理協(xié)議、裝修違章處理通知單、施工人員出入證等;

④業(yè)主及企業(yè)檔案:反映業(yè)主及企業(yè)詳細(xì)狀況的文件材料,包括企業(yè)基本狀況登記表、物業(yè)合同、重要設(shè)備、儀器儀表等;

⑤物業(yè)管理服務(wù)檔案:物業(yè)部門在開(kāi)展綠化、環(huán)衛(wèi)、保安、車輛管理等工作及為住戶供應(yīng)托付服務(wù)、開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)所產(chǎn)生的文件材料;

⑥業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)材料;

⑦消防工作材料。消防中心值班狀況記錄、消防設(shè)備運(yùn)行記錄、消防平安檢查記錄、火險(xiǎn)隱患整改通知書(shū)等。

(二)辦理企業(yè)入駐、搬離手續(xù)

1、物業(yè)管理處管理員憑業(yè)主供應(yīng)的《入駐通知單》辦理企業(yè)入駐手續(xù);

2、物業(yè)管理處管理員收到《入駐通知單》后,應(yīng)向企業(yè)介紹管理處基本狀況、服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),向入駐企業(yè)遞交《服務(wù)指南》、《裝修管理方法》等入駐企業(yè)須知材料,并與入駐企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》,須要裝修的企業(yè)還需簽訂《裝修管理協(xié)議》;

3、辦理企業(yè)搬離手續(xù)。依據(jù)業(yè)主通知,物業(yè)管理處管理員檢查該企業(yè)孵化場(chǎng)地運(yùn)用及繳費(fèi)狀況,填寫(xiě)《企業(yè)搬離單》,確認(rèn)企業(yè)按規(guī)定運(yùn)用辦公用房、相關(guān)費(fèi)用已全部繳清后,物業(yè)管理處負(fù)責(zé)幫助企業(yè)搬離創(chuàng)業(yè)大廈。

(三)孵化用房裝修

1、物業(yè)管理處管理員負(fù)責(zé)審核入駐企業(yè)裝修方案,確保企業(yè)裝修符合創(chuàng)業(yè)大廈裝修規(guī)定,并報(bào)創(chuàng)業(yè)中心綜合業(yè)務(wù)部審批;

2、與入駐企業(yè)簽訂《裝修管理協(xié)議》,與施工單位簽訂《平安責(zé)任書(shū)》;

3、辦理《施工人員出入證》,仔細(xì)做好裝修施工人員的監(jiān)管工作;

4、裝修結(jié)束應(yīng)查看是否與裝修方案相符,物業(yè)結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施有無(wú)損壞,如發(fā)覺(jué)問(wèn)題,應(yīng)馬上書(shū)面通知限期整改,裝修閱歷收合格后,收回《施工許可證》和《施工人員出入征》。

(四)建筑物及設(shè)施修理

1、物業(yè)報(bào)修實(shí)行全年全天24小時(shí)電話接待,報(bào)修電話;

2、8:30-17:00接到業(yè)主或企業(yè)報(bào)修后,修理人員10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。17:00至次日8:30接到報(bào)修的,由接電話人員上門查看,并記錄狀況,8:30報(bào)物業(yè)管理處,馬上支配修理人員上門修理;

3、水、電急修項(xiàng)目,工作日5分鐘、節(jié)假日1小時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),當(dāng)日修復(fù);一般修理項(xiàng)目,當(dāng)日到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)勘察,三天內(nèi)修復(fù);較大修理項(xiàng)目,合理支配修理方案,并報(bào)創(chuàng)業(yè)中心綜合業(yè)務(wù)部審定后組織實(shí)施;

4、修理質(zhì)量合格率達(dá)到90%以上,被服務(wù)企業(yè)滿足率95%以上,修理服務(wù)回訪率100%;

5、明碼標(biāo)價(jià)有償服務(wù)項(xiàng)目,開(kāi)具有效發(fā)票,并在發(fā)票上注明材料、人工費(fèi)用等;

6、有償修理服務(wù)項(xiàng)目完成后,由于修理質(zhì)量緣由,導(dǎo)致企業(yè)損失的,應(yīng)按實(shí)賠償;導(dǎo)致重復(fù)修理,不再另行收費(fèi)。

(五)平安保衛(wèi)

1、基本要求

保安人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、裝備齊全、精神飽滿、用語(yǔ)規(guī)范,不得運(yùn)用污辱性語(yǔ)言。

2、門崗服務(wù)

8:00至20:00實(shí)行12小時(shí)立崗保安服務(wù),對(duì)來(lái)訪者進(jìn)行具體詢問(wèn)并按要求做好登記,阻擋拾荒者、小攤販、推銷人員進(jìn)入大廈內(nèi)部,阻擋客梯裝載貨物;雨天擺放好存?zhèn)慵?平常剛好勸阻大廳內(nèi)不雅行為等。

3、巡察崗服務(wù)

實(shí)行全年全天24小時(shí)保安巡察服務(wù),規(guī)范運(yùn)用巡檢系統(tǒng),剛好制止占用公共場(chǎng)所擺放物品或隨意施工行為,仔細(xì)履行防盜、防火、防災(zāi)職能,維持管理區(qū)域的公共秩序。

4、監(jiān)控崗服務(wù)

大廈安保監(jiān)控系統(tǒng)全年全天24小時(shí)開(kāi)通運(yùn)行,并實(shí)行專人監(jiān)控值班服務(wù),對(duì)可疑狀況作跟蹤監(jiān)視,并馬上通知巡察保安員;消防監(jiān)控系統(tǒng)操作人員需培訓(xùn)合格方可上崗;監(jiān)控設(shè)備報(bào)警后,馬上通知巡察保安

到位察看。

5、車輛管理崗服務(wù)

管理區(qū)域內(nèi)主干道用白色油漆劃出交通指示標(biāo)記,指明行車方向,道路轉(zhuǎn)彎處及入口直立交通禁令、禁鳴、限速等標(biāo)記,確保管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛暢通、平安;行車道路、消防通道兩邊側(cè)用黃色油漆劃出網(wǎng)格標(biāo)記,表示禁止停車,確保管理區(qū)域內(nèi)無(wú)違規(guī)停車現(xiàn)象;對(duì)進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo),并指揮車輛按規(guī)定停車;在管理區(qū)域內(nèi)各入口處指明地下非機(jī)動(dòng)車場(chǎng)位置;地下停車場(chǎng)有專人管理,實(shí)行出入調(diào)牌制度,公布管理規(guī)定及管理時(shí)間(7:00-18:45);地下停車場(chǎng)的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好;停車場(chǎng)保持環(huán)境整齊,無(wú)滲漏水和積水。

6、建筑物及相關(guān)設(shè)施的鑰匙管理

(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類機(jī)房、孵化用房的鑰匙,以及入駐企業(yè)自行安裝的門襟磁卡等,由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)收集統(tǒng)一管理,以備突發(fā)事務(wù)時(shí)急用;

(2)全部鑰匙必需按類別、房號(hào)編號(hào),并按依次排列整齊掛放到鑰匙箱內(nèi),以便利運(yùn)用;

(3)鑰匙箱由管理處保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)保管;

(4)企業(yè)工作人員因特別狀況,需進(jìn)入辦公室時(shí),保安員應(yīng)要求其出示有效證件(身份證、駕駛證)登記,如不能確認(rèn)其身份,應(yīng)與該企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系確認(rèn),并由保安員陪伴拿鑰匙到現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)門,不得隨意將鑰匙交企業(yè)人員運(yùn)用。無(wú)法聯(lián)系該企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)時(shí),由保安員陪伴其進(jìn)出辦公室,并不得在辦公室內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間停留。

(六)日常保潔

1、基本要求

保潔人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩戴胸牌,儀容儀表整齊端莊;適時(shí)、剛好、準(zhǔn)時(shí)實(shí)施保潔服務(wù),為創(chuàng)業(yè)者供應(yīng)一個(gè)清潔、舒適的工作環(huán)境;節(jié)約用水、用電;作業(yè)時(shí)不允許運(yùn)用對(duì)建筑物材質(zhì)造成損傷的材料和清潔劑,留意維護(hù)建筑物原貌;文明、有序作業(yè),最大限度地削減對(duì)四周環(huán)境和創(chuàng)業(yè)者工作的影響。

2、室內(nèi)保潔服務(wù)

(1)地面

要求表面、接縫、角落、邊線等處保持干凈,無(wú)雜物、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等;

(2)墻面

要求表面、接縫、頂角、邊線等處保持干凈,無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等;

(3)門、窗

窗臺(tái)、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處、玻璃與門框四角的結(jié)合處、鉸鏈、旋轉(zhuǎn)門中軸處等部位,無(wú)灰塵、印跡、污垢、污漬等;門、窗的玻璃保持表面干凈光明、投光性好;金屬的門、門框、門套、窗框、窗套、扶手、拉手等無(wú)氧化斑點(diǎn),色澤光亮,并保持其金屬質(zhì)感;

(4)電梯

轎廂地坪按(1)規(guī)定;電梯門按(3)規(guī)定;轎廂壁和操作面板無(wú)灰塵、印跡、污漬、污垢、劃痕,不銹鋼面板表面色澤均一,光明,有金屬質(zhì)感;

(5)衛(wèi)生間

衛(wèi)生間及旁邊走廊無(wú)臭味、異味;地面按(1)的規(guī)定;坐廁隔板及隔板門按(3)規(guī)定;衛(wèi)生潔具內(nèi)部、表面及下面無(wú)灰塵、印跡、異味;化妝鏡表面干凈光明、投光性好、鏡面人像清楚;衛(wèi)生間衛(wèi)生紙架、干手機(jī)表面無(wú)灰塵、印跡,在規(guī)定衛(wèi)生間剛好添加衛(wèi)生紙;

(6)消防通道

臺(tái)階、墻身、天花板、外露設(shè)施喉管無(wú)灰塵、污漬、污垢;樓梯、平臺(tái)無(wú)灰塵、污漬、污垢;通道門、門玻璃、門框按(3)規(guī)定;不銹鋼扶手、欄桿及底部、根部無(wú)灰塵、污漬、污垢,表面色澤均一,光明;燈、燈罩、消防報(bào)警裝置箱體無(wú)灰塵、污垢;

(7)吸煙區(qū)

放置統(tǒng)一煙缸,煙缸外殼應(yīng)無(wú)灰塵、水跡、污漬,每小時(shí)清潔一次;座椅、茶機(jī)上無(wú)煙灰、雜物、污漬等;保持室內(nèi)空氣流通;

(8)地下車庫(kù)

地面按(1)的規(guī)定;各類設(shè)施、照明燈具干凈,無(wú)積灰、污跡;

(9)室內(nèi)植物

置放整齊,生長(zhǎng)良好,無(wú)枯黃枝葉;花盆及植物枝葉上無(wú)積灰、臟物、污漬、污垢等;

(10)其它設(shè)施

消防設(shè)施、滅火栓箱、警鈴按鈕的外表保持紅色顯明、無(wú)灰塵、污漬,箱內(nèi)無(wú)積灰;錄像監(jiān)控探頭外殼無(wú)灰塵、污漬、水跡;各類指示牌保持顯明、醒目,無(wú)積灰、污漬、印跡;樓層不銹鋼垃圾箱和衛(wèi)生間垃圾桶定期消毒、不滿溢,外表無(wú)積灰、污漬、水跡;進(jìn)風(fēng)口和出風(fēng)口保持干凈,無(wú)積灰、污漬;天花板保持清潔,表面色澤勻稱,無(wú)積灰、污漬、蜘蛛網(wǎng)、墜掛物等。

3、室外場(chǎng)所保潔服務(wù)

通道保持清潔,無(wú)積水、臟物、雜物、污漬和車輪印等,路面保持本色;廢物箱定期消毒,不滿溢,外表無(wú)積灰、污漬、水跡,置放點(diǎn)四周清潔,無(wú)污水、無(wú)臭味及異味;綠地、花壇、隔離帶內(nèi)、行道樹(shù)四周無(wú)雜物、紙屑、臟物等;雕塑無(wú)污漬、污跡、灰塵等;標(biāo)記牌、照明燈具、欄桿等表面無(wú)灰塵、污垢、污漬,石料表面、金屬表面、玻璃表面均應(yīng)色澤光明、無(wú)劃痕;踏步地毯保持干燥,無(wú)污垢、污漬等。

4、外墻保潔服務(wù)

外墻保持清潔,無(wú)積灰,清洗應(yīng)無(wú)色差、色變;幕墻玻璃清潔光明,無(wú)污跡、手印、水跡,外墻涂料無(wú)霉變脫落;外墻立面每?jī)赡昵逑匆淮?頂平面每一年清洗一次。

5、專項(xiàng)保潔服務(wù)

(1)地毯清洗

會(huì)議室地毯按實(shí)際狀況,定期清洗。選用的清潔劑盡量削減對(duì)地毯纖維的損害。清洗后,地毯無(wú)縮水、褪色、變形、破損、污點(diǎn)、霉點(diǎn)、殘留物,纖維方向一樣;

(2)打蠟

大理石面蠟勻稱覆蓋,不得有漏打之處和氣泡存在。封地蠟、面蠟每層的厚度不得低于0.5mm。

(七)電梯管理

1、大廈正門2部為客梯,禁止搬運(yùn)貨物,其余6部為客貨梯;

2、選定電梯設(shè)備維保單位,對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng),物業(yè)管理處派人協(xié)作并監(jiān)督其執(zhí)行;

3、物業(yè)管理處做好日常的乘梯文明、平安運(yùn)用宣揚(yáng);

4、制定緊急救援方案和操作程序,在接到報(bào)警信號(hào)30分鐘內(nèi)解除設(shè)備故障,解救乘客;

5、電梯管理員應(yīng)持特種作業(yè)操作證上崗,并定期參與復(fù)審;

6、建立健全各項(xiàng)平安技術(shù)管理制度。如:《崗位平安操作規(guī)程》、《修理保養(yǎng)制度》、《崗位責(zé)任制》、《設(shè)備檔案管理制度》等;

7、按規(guī)定做好特種設(shè)備平安技術(shù)年檢工作。

(八)空調(diào)系統(tǒng)管理

1、機(jī)房管理

機(jī)房門外應(yīng)懸掛白底紅字'機(jī)房重地,閑人莫入'警示牌。機(jī)房地坪為綠色,機(jī)組及非平安區(qū)域應(yīng)劃黃色分界線示警。機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好,照明光線足夠,并有應(yīng)急照明,門窗開(kāi)啟敏捷。地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備表面無(wú)積塵、油漬、污物,油漆完好(金屬設(shè)備機(jī)座漆黑色,燃油管道漆棕色,通風(fēng)管道漆白色)、整齊光亮。機(jī)房?jī)?nèi)水溝暢通,地面無(wú)積水。機(jī)

房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁存放雜物,配齊相關(guān)消防器材。對(duì)系統(tǒng)冷卻水、冷凍水管道有流向標(biāo)識(shí)。檢查發(fā)覺(jué)設(shè)備異樣,應(yīng)依據(jù)弱電系統(tǒng)各設(shè)備操作及修理說(shuō)明書(shū)剛好進(jìn)行自查,不能解除故障的,向設(shè)備維保單位詢問(wèn)、解除故障。管理和作業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)排污、噪音、平安生產(chǎn)等方面的規(guī)定。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)懸掛空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行操作管理規(guī)程、平安管理制度及空調(diào)系統(tǒng)圖;

2、日常巡察和運(yùn)行管理

空調(diào)設(shè)備運(yùn)行時(shí),應(yīng)每隔2小時(shí)巡察一次,巡察內(nèi)容為設(shè)備電壓、冷凍油、冷卻水、冷凍水等是否符合運(yùn)用說(shuō)明書(shū)要求;檢查空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異樣振動(dòng)或噪音;檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常;檢查管道、閘閥是否有滲漏,冷凍保溫層是否完好;檢查限制柜(箱)各元器件動(dòng)作是否正常,有無(wú)異樣噪音或氣味。供暖鍋爐運(yùn)行時(shí),當(dāng)值人員每隔2小時(shí)巡察一次鍋爐。巡察部位包括:鍋爐本體、燃燒機(jī)、水泵機(jī)組、電氣限制柜(箱)、供(回)油泵、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng);視察各水管、油管是否有漏、滴現(xiàn)象;各種壓力表、水溫表、排煙、溫表的指示是否正常;是否有異樣聲響或振動(dòng),是否有異樣氣味;留意鍋爐水位、油箱油位是否正常;有無(wú)松動(dòng)的螺栓、螺母等;

3、定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)

應(yīng)每年對(duì)空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。選定專業(yè)維保單位,定期開(kāi)展空調(diào)系統(tǒng)的修理保養(yǎng)。

(1)對(duì)中心空調(diào)系統(tǒng)主機(jī),每月進(jìn)行一次檢查,測(cè)定主機(jī)的油位,測(cè)定加熱器、散熱器、排風(fēng)機(jī)、各傳感器、各平安愛(ài)護(hù)開(kāi)關(guān)的性能,因季節(jié)更換停用時(shí),對(duì)主機(jī)應(yīng)做保養(yǎng)處理;主機(jī)應(yīng)每年兩次進(jìn)行專業(yè)保養(yǎng),測(cè)定主機(jī)制冷、制熱的實(shí)力和系統(tǒng)制冷劑量,檢查電腦運(yùn)行性能、電氣限制各平安愛(ài)護(hù)裝置、過(guò)濾器等完好狀況,確保主機(jī)完好;

(2)冷凝器、蒸發(fā)器每半年應(yīng)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng)。清潔柜式及箱式蒸發(fā)器的空氣過(guò)濾網(wǎng);清潔蒸發(fā)器散熱片;清潔接水盤;拆開(kāi)水冷式冷凝口、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭,清潔濾網(wǎng),全部清潔完畢,安裝后檢查是否漏水,若法蘭的密封膠墊老化,則應(yīng)更換;

(3)冷卻水塔機(jī)組的檢查和維保,每年保養(yǎng)一次,包括冷卻水塔電機(jī)維保、風(fēng)葉除銹、機(jī)組油漆等;

(4)新風(fēng)機(jī)、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管等通風(fēng)系統(tǒng)濾網(wǎng)每月清洗一次,如有破損剛好更換,新風(fēng)系統(tǒng)、冷暖送風(fēng)系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)每半年按要求做一次保養(yǎng);

(5)檢查附屬閘閥是否漏水,如漏水則應(yīng)加裝、壓緊密封填料,檢查附屬閘閥開(kāi)關(guān)是否敏捷,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)在螺桿上加注黃油。按實(shí)際狀況清除儲(chǔ)油箱內(nèi)的污物和積水。

4、資料管理

日常巡察運(yùn)行管理時(shí)應(yīng)仔細(xì)填寫(xiě)《空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表》(分冷水機(jī)組和油鍋爐)。每年12月份制定下一年度空調(diào)保養(yǎng)修理安排。妥當(dāng)保管系統(tǒng)設(shè)備資料及全部運(yùn)行管理的維護(hù)保養(yǎng)記錄。

(九)消防系統(tǒng)管理

1、消防中心值班員負(fù)責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備(報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)柜等)24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號(hào)后,應(yīng)馬上派人前往查看。確認(rèn)火情后,通過(guò)警鈴疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備;

2、如有設(shè)備故障,監(jiān)控中心值班人員應(yīng)剛好通知物業(yè)管理處進(jìn)行修理處理;

3、當(dāng)日值班人員負(fù)責(zé)消防中心的清潔工作,保持地面、墻壁、設(shè)備無(wú)積塵,水漬,油漬;保持機(jī)房?jī)?nèi)消防用具的整齊、有效;

4、選定消防報(bào)警設(shè)備維保單位,對(duì)消防報(bào)警設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng),物業(yè)管理處派人協(xié)作并監(jiān)督其執(zhí)行;

5、物業(yè)管理處每季定期對(duì)大樓消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測(cè),確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài);

6、消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他緣由要短暫變更消防系統(tǒng)的狀態(tài)(如手動(dòng)/自動(dòng)等),應(yīng)由物業(yè)管理處通知?jiǎng)?chuàng)業(yè)中心,并提出相應(yīng)的臨時(shí)措施,確保大樓消防平安;

7、確保各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈功能正常,任何人不得私自拆除、移位和取用;

8、保安巡察人員每天檢查一次應(yīng)急燈具,發(fā)覺(jué)異樣立刻通知管理處進(jìn)行修理。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮,表面玻璃有否破損,安裝是否堅(jiān)固,按下測(cè)試按鈕是否仍舊發(fā)亮。

(十)變配電管理

1、機(jī)房管理。機(jī)房門外應(yīng)懸掛白底紅字'機(jī)房重地,閑人莫入'的警示牌。設(shè)備表面應(yīng)保持本色、干凈、整齊、無(wú)污物、積塵。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)懸掛與實(shí)際運(yùn)行方式一樣的'一次系統(tǒng)圖',該圖應(yīng)按原設(shè)計(jì)圖用國(guó)標(biāo)電工符號(hào)繪制,設(shè)備的進(jìn)出線命名應(yīng)精確無(wú)誤。機(jī)房?jī)?nèi)配置電業(yè)規(guī)定型號(hào)的消防器材及各類警示牌,并嚴(yán)禁吸煙及堆放雜物。機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好,門窗開(kāi)啟敏捷,并配置應(yīng)急照明裝置。發(fā)覺(jué)設(shè)備有異樣狀況,應(yīng)依據(jù)變配電設(shè)備運(yùn)用、修理說(shuō)明書(shū)及原理圖實(shí)施搶修,盡快復(fù)原正常運(yùn)行。管理和作業(yè)人員應(yīng)遵守有關(guān)環(huán)保、平安生產(chǎn)等方面的規(guī)定;

2、變配電站運(yùn)行規(guī)定。高壓變配電站中的開(kāi)斷、閉合和愛(ài)護(hù)主要是由斷路器負(fù)荷開(kāi)關(guān)、隔離開(kāi)關(guān)、操作機(jī)構(gòu)、避雷器各熔斷器等完成。目前創(chuàng)業(yè)大廈高壓電為10kv,供電方式采納雙電源牢靠供電。變電站應(yīng)有一套完整的運(yùn)行維護(hù)措施,其中主要包括:電氣運(yùn)行操作規(guī)程、電氣平安工作規(guī)程、變配電站事故處理規(guī)程、電氣巡察檢查制度、高壓設(shè)備維護(hù)檢修制度、調(diào)荷節(jié)電制度、母線閘刀運(yùn)行維護(hù)及操作、平安保衛(wèi)及交班制度;

3、電氣運(yùn)行操作規(guī)定。變配電站值班人