房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例

房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例

二O一一年七月第一部分登記基礎(chǔ)知識(shí)和一般規(guī)定

一、登記基礎(chǔ)知識(shí)（一）登記是物權(quán)的公式方式（不動(dòng)產(chǎn)）。物權(quán)的公示方法包括占有、交付、登記、標(biāo)示等，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示方法為登記。

（二）物權(quán)的效力：登記生效和登記對(duì)抗德國(guó)方式：不動(dòng)產(chǎn)登記生效。我國(guó)采用的是德國(guó)方式。日本方式：不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗，登記后可對(duì)抗第三人。

不登記即生效的特殊情形：

1、依法屬國(guó)家的自然資源不登記也產(chǎn)生效力；

2、因人民法院、仲裁委員會(huì)法律文書(shū)或人民政府征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅，自法律文書(shū)或人民政府征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力；

3、因繼承，受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力；

4、因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)成就時(shí)發(fā)生效力。

我國(guó)也存在登記對(duì)抗的情形：農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)均為登記對(duì)抗。（三）房屋登記的目的

1、規(guī)范登記行為

2、保護(hù)交易安全，減少交易成本（核心目的）

3、保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益（根本目的和出發(fā)點(diǎn)）（四）房屋登記的概念

房屋登記是房屋登記機(jī)構(gòu)依法把房屋的基本狀況、權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及相關(guān)事項(xiàng)在登記簿記載上予以記載的行為（五）三種登記模式

1、契據(jù)登記制度登記不是生效要件，但可對(duì)抗第三人。

2、權(quán)利登記制度德國(guó)首創(chuàng)，物權(quán)變動(dòng)經(jīng)登記發(fā)生效力。

3、托倫斯登記制度澳大利亞首創(chuàng)，除登記產(chǎn)生效力外，還需要發(fā)證，登記采用強(qiáng)制登記制度（六）登記程序申請(qǐng)-->受理-->審核-->記載登記簿-->發(fā)證必要的可以公告。

申請(qǐng)：遵循申請(qǐng)人自愿的原則，即不申請(qǐng)不登記。

受理：1、核對(duì)所有權(quán)證信息與登記簿是否一致；2、查驗(yàn)要件是否齊全；3、核對(duì)當(dāng)事人的身份信息，與申請(qǐng)人是否一致，身份證件是否在有效期內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)蔚龋?、詢問(wèn)當(dāng)事人，制作詢問(wèn)筆錄；5、符合條件受理，不符合條件告知申請(qǐng)人

審核：包括初審和復(fù)審人員要審幾個(gè)一致：

1、申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體一致；

2、申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請(qǐng)其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；3、申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料記載一致；申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突；

4、不存在《房屋登記辦法》規(guī)定的不予登記的情形。另外，產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)尉鶠閷徍藘?nèi)容。

記載登記簿：

將房屋自然狀況和權(quán)利狀況記載于登記簿，一經(jīng)登記物權(quán)即發(fā)生效力。

發(fā)證：證書(shū)只是證明

公告：登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要的，可以公告，公告時(shí)間可由各地方根據(jù)實(shí)際情況自行決定。

（七）雙方申請(qǐng)和單方申請(qǐng)的情形凡是雙方行為均由雙方共同申請(qǐng)單方申請(qǐng)的情形：

1、基于事實(shí)行為引起的登記：例如初始登記、變更登記、房屋滅失

2、經(jīng)國(guó)家公權(quán)力機(jī)關(guān)做出的決定：因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋權(quán)利；3、因繼承，受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利

4、其他情形:例如權(quán)利人申請(qǐng)更正登記，利害關(guān)系人申請(qǐng)異議登記及某些其他預(yù)告登記（預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記的，預(yù)購(gòu)人可單方申請(qǐng)預(yù)告登記。）（八）共有人共有申請(qǐng)登記

1、共有性質(zhì)分為共同共有和按份共有（理解各自概念）。

2、夫妻財(cái)產(chǎn)的申請(qǐng)登記問(wèn)題隱形共有人的處理。《房屋登記辦法》規(guī)定加入了詢問(wèn)程序，就是為了解決隱形共有人的問(wèn)題。也就是說(shuō)登記機(jī)構(gòu)只能在力所能及的范圍內(nèi)進(jìn)行考察房屋的共有情況。3、登記在一方名下要求增加對(duì)方（夫妻另一方）為共有人的。（1）認(rèn)為是原登記有遺漏，就可以以更正登記辦理；（2）若本為雙方共有的轉(zhuǎn)為一方的，應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理；（3）婚前財(cái)產(chǎn)婚后轉(zhuǎn)給夫妻另外一方，應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記；（4）夫妻財(cái)產(chǎn)的分割，若離婚協(xié)議中明確房屋歸一方的，應(yīng)當(dāng)雙方共同申請(qǐng)，對(duì)方不配合就只能向法院提起訴訟。（九）無(wú)民事行為能力人和限制民事行為能力人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)

1、未成年人的監(jiān)護(hù)人：父母，未成年人父母已經(jīng)死亡或無(wú)監(jiān)護(hù)能力的，由下列人員中有監(jiān)護(hù)能力的人擔(dān)任監(jiān)護(hù)人(1)祖父母外祖父母(2)兄姐(3)關(guān)系密切的近親屬等。

2、未成年人權(quán)利的保護(hù)：除為被監(jiān)護(hù)人利益外,不得處分未成年人財(cái)產(chǎn)。未成年人房產(chǎn)抵押，應(yīng)出于為未成年人利益時(shí)才可設(shè)定。

3、成年的無(wú)民事行為能力人和限制行為能力人的財(cái)產(chǎn)處分問(wèn)題。對(duì)無(wú)民事行為和限制行為能力的認(rèn)定均應(yīng)由法院來(lái)認(rèn)定。（十）基本單元（登記客體）基本單元并不是指最小單元，對(duì)于基本單元的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行登記，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)意思自治原則。最小基本單元:

理解可分物和不可分物的概念。登記機(jī)構(gòu)辦理登記時(shí)的最小基本單元不能小于間，最大基本單元不能大于棟。（十一）詢問(wèn)和實(shí)地查看

1、詢問(wèn)事項(xiàng)：一是登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人真實(shí)意思表示；二是申請(qǐng)登記房屋是否為共有；三是登記簿記載的權(quán)利是否同意更正。詢問(wèn)事項(xiàng)應(yīng)根據(jù)登記類(lèi)型和登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要的內(nèi)容進(jìn)行設(shè)置，詢問(wèn)完由被詢問(wèn)人簽字按手印。2、登記辦法規(guī)定三種必須實(shí)地查看的情形:

一是所有權(quán)初始登記。二是在建工程抵押登記。目前來(lái)講，在建工程抵押是針對(duì)完成部分的抵押。三是房屋滅失導(dǎo)致所有權(quán)的注銷(xiāo)登記。（十二）登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)

1、職責(zé)范圍（1）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明及其他必要資料（2）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人（3）如實(shí)及時(shí)進(jìn)行登記有關(guān)事項(xiàng)

（4）法律行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充資料，必要時(shí)可以實(shí)地查看2、審查職責(zé)：我們目前的登記審查既不是實(shí)質(zhì)審查也不是形式審查。中國(guó)的房屋登記所進(jìn)行的審查是指合理審慎的審查職責(zé)。

3、審查內(nèi)容：幾個(gè)一致（1）申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體一致（2）申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請(qǐng)其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致（3）申請(qǐng)登記的內(nèi)容有關(guān)材料證明的事實(shí)一致（4）申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突（5）不存在《辦法》規(guī)定的不予登記的情形（十三）第三人的善意取得。1、《物權(quán)法》出臺(tái)后，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得的幾個(gè)條件：（1）無(wú)處分權(quán)轉(zhuǎn)讓（2）受讓人受讓時(shí)善意（3）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓（4）已經(jīng)登記

2、適用善意取得情形在在2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施前后有所不同（1）《物權(quán)法》實(shí)施之前僅僅是共有人擅自處分財(cái)產(chǎn)適用善意取得；（2）《物權(quán)法》實(shí)施之后所有無(wú)處分權(quán)人擅自處分財(cái)產(chǎn)適用善意取得。（十四）房地主體一致

1、房地主體一致是指房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的權(quán)利主體一致2、房屋所有權(quán)登記和土地使用權(quán)登記所應(yīng)遵循的順序原則：（1）初始登記遵循的是先地后房原則，“房隨地走”。（2）轉(zhuǎn)移登記遵循的是先房后地原則，“地隨房走”。（3）例外情形：在農(nóng)村房屋登記中無(wú)論是初始登記還是轉(zhuǎn)移登記、變更登記均應(yīng)遵循先地后房原則。（十五）登記簿權(quán)屬證書(shū)登記證明登記時(shí)限

1、登記簿是記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀奶囟ú緝?cè)。我國(guó)房屋登記簿的編制采用物的編成主義,物的編成主義和人的編成主義是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在編制登記簿時(shí)所采用的兩種不同的方式。

2、登記簿的內(nèi)容：三部分組成：自然狀況、權(quán)利狀況、其他事項(xiàng)。3、登記簿的安全：（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理（2）登記簿永久保存（3）紙質(zhì)登記簿要制作副本，電子登記簿要通過(guò)數(shù)據(jù)備份的形式制作和保存副本，并進(jìn)行異地備份4、房屋權(quán)屬證書(shū)與登記證明房屋權(quán)屬證書(shū)包括所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證兩類(lèi)，預(yù)告登記和在建工程抵押由房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放登記證明。登記生效的時(shí)間：記載登記簿的時(shí)間，不是繕寫(xiě)權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間登記時(shí)限：應(yīng)當(dāng)熟記《登記辦法》對(duì)各種登記的登記時(shí)限。（十六）登記收費(fèi)發(fā)改價(jià)格【2008】924號(hào)文件相應(yīng)規(guī)定：住房登記80元/套，非住宅550元/件。

第二部分不同登記類(lèi)型（一）所有權(quán)登記

1、所有權(quán)初始登記（掌握提交要件），包括集體土地上房屋初始登記的要件。

2、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，轉(zhuǎn)移登記類(lèi)型較為廣泛，每種登記類(lèi)型應(yīng)提交相應(yīng)的原因性證明文件，并且轉(zhuǎn)移登記中除繼承和受遺贈(zèng)之外都應(yīng)當(dāng)是雙方申請(qǐng)。3、所有權(quán)變更登記掌握變更登記與轉(zhuǎn)移登記的區(qū)別：總體上說(shuō)權(quán)利主體發(fā)生變化為轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利客體發(fā)生變化為變更登記。應(yīng)注意，變更登記中所有權(quán)人的姓名和名稱發(fā)生變化，所有權(quán)的權(quán)利主體并沒(méi)有發(fā)生變化；房屋翻建屬于變更登記。

4、所有權(quán)注銷(xiāo)登記一般情況下兩種情形:房屋滅失/所有權(quán)人放棄所有權(quán)。房屋滅失的注銷(xiāo)登記需要現(xiàn)場(chǎng)查看即要確認(rèn)房屋已經(jīng)滅失才能辦理相應(yīng)登記。放棄所有權(quán)后房屋因沒(méi)有所有權(quán)人屬于無(wú)主房屋，無(wú)主房屋應(yīng)當(dāng)收歸國(guó)家或集體所有。（二）更正登記和異議登記是保護(hù)真正權(quán)利人和保護(hù)真正權(quán)利狀態(tài)的措施

1、更正登記，分為權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤和登記機(jī)構(gòu)自行發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯(cuò)誤兩類(lèi)。更正登記以申請(qǐng)啟動(dòng)，申請(qǐng)人為權(quán)利人或利害關(guān)系人登記機(jī)構(gòu)也可以以職權(quán)進(jìn)行更正登記(不涉及權(quán)利歸屬的錯(cuò)誤)2、異議登記：（1）利害關(guān)系人先提出更正，而權(quán)利人不同意更正時(shí)，可以提出異議登記。（2）有效期：《物權(quán)法》對(duì)異議登記只限定為15天的有效期。（3）登記部門(mén)不能否依職權(quán)注銷(xiāo)異議登記。異議登記的注銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)依申請(qǐng)辦理（三）地役權(quán)登記

1、地役權(quán)概念：地役權(quán)是用益物權(quán)的一種，是以利用他人的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的一種權(quán)利。其中為他人的土地提供便利的土地成為“供役地”，需要利用他人土地以獲得便利的土地稱為“需役地”。2、地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別：（1）性質(zhì)不同，相鄰關(guān)系是所有權(quán)的體現(xiàn)；地役權(quán)是用益物權(quán)。（2）產(chǎn)生原理不同，相鄰關(guān)系是法律規(guī)定；地役權(quán)是合同約定。

3、地役權(quán)的效力：合同生效即產(chǎn)生效力，登記可對(duì)抗第三人。（四）協(xié)助執(zhí)行協(xié)助查封和轉(zhuǎn)移所有權(quán)

1、查封、預(yù)查封、輪候查封的概念

2、預(yù)查封的范圍：（1）作為被執(zhí)行人的開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了預(yù)售許可證尚未出售的房屋；

（2）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了所有權(quán)初始登記的房屋；（3）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。3、查封期限：不得超過(guò)兩年，屆滿可續(xù)封一次，但不得超過(guò)一年，有特殊情況應(yīng)高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，不超一年。

4、查封失效：滿兩年不續(xù)封的查封自動(dòng)失效5、查封文書(shū)的送達(dá)方式：送達(dá)的方式包括直接送達(dá)、留置送達(dá)、轉(zhuǎn)交送達(dá)、郵寄送達(dá)、公告送達(dá)、委托送達(dá)等。對(duì)房地產(chǎn)查封文書(shū)一般不適于郵寄送達(dá)。

6、查封生