房地產(chǎn)開發(fā)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)貸款中長期項(xiàng)目貸款01貸款種類申請(qǐng)資料結(jié)息申請(qǐng)條件利率注意問題目錄030502040607銀行貸款利率中國狀況貸款風(fēng)險(xiǎn)目錄0908基本信息房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項(xiàng)目貸款。房地產(chǎn)貸款的對(duì)象是注冊(cè)的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營權(quán)的國有、集體、外資和股份制企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過三年（含三年）。貸款原則上應(yīng)采取抵押擔(dān)?；蚪杩钊擞刑幏謾?quán)的國債、存單及備付信用證質(zhì)押擔(dān)保方式，擔(dān)保能力不足部分可采取保證擔(dān)保方式。貸款種類貸款種類按照開發(fā)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又有以下幾種類型：1、住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場(chǎng)銷售住房的貸款。2、商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場(chǎng)銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。3、土地開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。（該業(yè)務(wù)品種已被叫停。根據(jù)財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)2016年聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（財(cái)綜4號(hào)），自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款。)申請(qǐng)條件申請(qǐng)條件申請(qǐng)流程圖除一般貸款所要求的條件外，申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人還應(yīng)具備以下條件：1、有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。2、已取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時(shí)間長于貸款終止時(shí)間。3、已取得貸款項(xiàng)目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開工許可證，商品房預(yù)售許可證，并完成各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效。4、貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。5、貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要。6、具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。7、在銀行開立帳戶保持正常業(yè)務(wù)往來。8、開發(fā)商須對(duì)建設(shè)的房地產(chǎn)進(jìn)行保險(xiǎn)，且第一受益人為貸款銀行。申請(qǐng)資料申請(qǐng)資料1.基本材料法人營業(yè)執(zhí)照(副本及影印件)；法人代碼證書(副本及影印件)；法定代表人證明、簽字樣本(原件及影印件)；貸款（卡）(原件及影印件)；財(cái)政部門或會(huì)計(jì)(審計(jì))事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個(gè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告。新建企業(yè)免提交；成立不足三年的企業(yè)，提交自成立以來的年度和近期報(bào)表；稅務(wù)部門年檢合格的稅務(wù)登記證明；利稅清算表；公司合同（原件及影印件）；公司章程（原件及影印件）；利率利率住房貸款1、人民幣貸款利率執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的貸款利率。2、外匯貸款利率根據(jù)銀行的有關(guān)規(guī)定和經(jīng)辦行資金籌集成本及同業(yè)水平確定，可為固定利率，也可為浮動(dòng)利率。3、貸款期間的利率變動(dòng)根據(jù)銀行的通知執(zhí)行。4、如展期貸款期限加上原期限達(dá)到新的利率期限檔次的，從展期之日起按新的期限檔次利率計(jì)收。5、逾期貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的利率執(zhí)行。6、擠占、挪用貸款按銀行規(guī)定的利率進(jìn)行罰息。結(jié)息結(jié)息1、人民幣貸款按一年365日計(jì)算日利息，外匯貸款按一年360日計(jì)算日利息。2、實(shí)行按季結(jié)息，結(jié)息日為每季度末月的第20日，遇節(jié)假日提前至上一工作日；執(zhí)行按月結(jié)息的，結(jié)息日為每月的第20日，遇節(jié)假日提前至上一工作日。3、貸款應(yīng)付未付利息按照原貸款利率計(jì)算利息。注意問題注意問題房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度權(quán)限降低、個(gè)人住房抵押貸款門檻沒有提高、停止辦理期房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)……近日，滬上銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款“痛下狠招”，采取各種具體措施，配合政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施，從房地產(chǎn)貸款中最主要的開發(fā)貸款和個(gè)貸入手，開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)務(wù)動(dòng)真格。聯(lián)系起不久前銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的征求意見稿和更早的央行121文件，商業(yè)銀行的這些動(dòng)作，預(yù)示著在經(jīng)歷了“痛苦”的選擇之后，銀行終于在貸款規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)控制之間又走出了一步。對(duì)于期房轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，該行現(xiàn)在持謹(jǐn)慎態(tài)度。以前在受理期房轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)時(shí)，與現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓在操作上沒有太大區(qū)別，而現(xiàn)在則要求各支行在辦理期房轉(zhuǎn)讓按揭業(yè)務(wù)時(shí)，必須在交易中心辦妥房產(chǎn)過戶抵押登記的相關(guān)手續(xù)后才可以放款。據(jù)介紹，如果交易中心停止受理期房轉(zhuǎn)讓，房產(chǎn)貸款的抵押手續(xù)就辦不出來，銀行也就不會(huì)發(fā)放貸款了，這就意味著停止了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款：銀根收緊“商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款中，以開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款為主。過去一段時(shí)間內(nèi)，有的商業(yè)銀行為了追求貸款規(guī)模，而一定程度上忽視了房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。”新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事趙云飛分析認(rèn)為，無論是銀監(jiān)會(huì)征求意見的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指導(dǎo)》，還是曾經(jīng)引起軒然大波的央行121文件，沒有商業(yè)銀行的配合執(zhí)行，都會(huì)成為一紙空文。銀行貸款利率銀行貸款利率2012年6月8日中國人民銀行決定，自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，住房公積金存貸款利率也同步下調(diào)。2011年7月6日中國人民銀行決定，自2011年7月7日起銀行貸款利息上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，住房公積金存貸款利率也同步上調(diào)。2011年4月5日中國人民銀行決定，自2011年4月6日起銀行貸款利息上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。2011年2月8日中國人民銀行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。2010年12月25日中國人民銀行決定，自2010年12月26日起銀行貸款利息上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。2010年10月19日自2010年10月20日起銀行貸款利息上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%;一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。貸款風(fēng)險(xiǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款目前在各家銀行業(yè)務(wù)中占的比例不是很高，尤其是大的銀行業(yè)務(wù)占比還相對(duì)較低，普遍都在8%以下，低一點(diǎn)的在6%—7%，可能有些中小商業(yè)銀行稍微高一點(diǎn)，大概達(dá)到10%多一點(diǎn)。如果說整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)還不會(huì)很大。對(duì)商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)開發(fā)貸款有不錯(cuò)的回報(bào)，而且還比較穩(wěn)定，因此商業(yè)銀行肯定還是要做的。房地產(chǎn)行業(yè)是中國所有行業(yè)中最重要的行業(yè)之一，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，中國二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還有很好的發(fā)展空間，它肯定還將是商業(yè)銀行非常重要的一塊業(yè)務(wù)。可以注意到，在2008年下半年中國受到國際金融危機(jī)的沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有所下跌的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸還是保持了相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。而2009年二季度之后，經(jīng)濟(jì)開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也開始上漲，各家銀行也相應(yīng)增加了房地產(chǎn)貸款的比重，但并未有大幅度提升?？偟膩碚f，這樣的比重反應(yīng)了商業(yè)銀行對(duì)這塊業(yè)務(wù)還是比較**的。中國狀況中國狀況2004年底房地產(chǎn)開發(fā)商貸款為7810.9億元，2005年1季度末達(dá)到8177.5億元。從增長速度看，2004年3月份以前，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長速度在40%以上。2004年4季度開始房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長速度下降到20%以下，2004年底增速降低到17.3%，2005年1季度增速進(jìn)一步下降到15%，與金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款的增長速度靠近，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長得到了初步控制。2005年1季度末8177.5億元房地產(chǎn)開發(fā)商貸款包括：（1）住房開發(fā)貸款4601.8億元，占56.3%，其中經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款1468.3億元，占房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的17.9%；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款1605.4億元，占19.6%；（3）地產(chǎn)開發(fā)貸款1586.4億元，占19.4%，其中政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款950.2億元，占房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的11.6%；（4）商業(yè)用房開發(fā)貸款383.9億元，占4.7%。中國上市銀行2012年回顧與未來展望《中國上市銀行2012年回顧與未來展望》報(bào)告稱，中國17家上市銀行2012年房地產(chǎn)貸款總額3.16萬億元，同比增長4.08%，增幅下降0.86個(gè)