2023年物業(yè)工程部管理制度詳(篇)

2023年物業(yè)工程部管理制度詳(篇)

書目

物業(yè)工程部質(zhì)量管理職責(zé)

物業(yè)工程部質(zhì)量管理職責(zé)

1、負(fù)責(zé)服務(wù)過程限制,包括公共設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)的運行管理,修理(護)及管理規(guī)程制定。

2、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、設(shè)施維護保養(yǎng)安排,按安排定期對物業(yè)管理公司的設(shè)備、設(shè)施進行檢查、維護和保養(yǎng),對有故障、損壞和存在隱患設(shè)備、設(shè)施進行修理。參加解決物業(yè)管理公司突發(fā)事故的搶修。負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的設(shè)備、設(shè)施運行管理和運行值班工作。

3、工程部負(fù)責(zé)保障服務(wù)工作環(huán)境給排水、暖通空調(diào)、供電、電梯、通訊弱電等系統(tǒng)的正常運行及裝修項目驗收及資料管理。

4、負(fù)責(zé)工程修理、改造管理,組織技術(shù)人員制定修理、改造項目的技術(shù)要求和方案。對物業(yè)管理公司工程改造施工方案、預(yù)算及合同進行審定。對修理、改造項目的分包商進行評價,對修理、改造項目過程進行限制和管理。代表物業(yè)管理公司對物業(yè)管理公司機電設(shè)備進行更新、改造后的驗收、接管,健全工程檔案。

5、負(fù)責(zé)設(shè)備標(biāo)識的限制和管理對物業(yè)管理公司物業(yè)服務(wù)所涉及工程設(shè)施、環(huán)境設(shè)施修理過程中,各項標(biāo)識的設(shè)計、設(shè)置、運用、維護等。負(fù)責(zé)物業(yè)管理中特別過程的確認(rèn)、實施過程的實力評價和再確認(rèn)。

6、負(fù)責(zé)工程人員技能培訓(xùn)考核工作,使員工學(xué)習(xí)和采納新技術(shù)、新方法,不斷提高業(yè)務(wù)、服務(wù)水平。組織工程部技術(shù)人員熟識、駕馭所管轄設(shè)備性能,做好平安管理工作,實行預(yù)防措施,防止發(fā)生重大設(shè)備事故和人員傷亡。

7、組織人員對客戶的報修剛好到位服務(wù)。為客戶供應(yīng)水、電、空調(diào)、電話修理服務(wù)。幫助客戶的裝修方案進行審核,幫助客戶對裝修工程進行監(jiān)管。建立健全設(shè)備管理資料,保證運行、修理記錄等資料齊全。

8、對大廈的機電設(shè)備實施統(tǒng)一管理,管理范圍為:供配電系統(tǒng)、公共照明、供水系統(tǒng)、電梯、中心空調(diào)、消防設(shè)施設(shè)備、秩序維護監(jiān)控設(shè)備、防盜報警系統(tǒng)、緊急廣播設(shè)備、交換機設(shè)備及綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、樓宇自控設(shè)備的管理及大廈一般土建項目的修理等工作。

9、負(fù)責(zé)大廈供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、中心空調(diào)機的運行限制、值班和日常管理工作。

10、定期對供配電系統(tǒng)、公共照明、供水系統(tǒng)、電梯、中心空調(diào)、消防系統(tǒng)、秩序維護監(jiān)控設(shè)備、緊急廣播設(shè)備、交換機設(shè)備及綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)等設(shè)備運行進行修理、保養(yǎng)和檢查,使之隨時處于平安、完好狀態(tài)。

11、對于有關(guān)平安管控的設(shè)備設(shè)施包括:供配電、消防、空調(diào)、電梯等系統(tǒng)。嚴(yán)格按國家規(guī)定進行修理保養(yǎng),更需每月進行聯(lián)動檢查,各種關(guān)聯(lián)設(shè)備保持良好的應(yīng)急處理狀態(tài)。

12、負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的計量限制設(shè)施的管理,編制檢測設(shè)備、計量設(shè)備的修理、保養(yǎng)安排。

13、做好平安管理工作,依據(jù)《應(yīng)急打算和響應(yīng)限制程序》實行預(yù)防措施,防止發(fā)生重大設(shè)備事故和人員傷亡事故。

14、負(fù)責(zé)對特別過程的識別和確認(rèn),確保特別過程處于受控狀態(tài)。組織審核大廈工程改造施工方案、施工預(yù)算及合同審定,建立健全工程檔案。

15、制訂修理材料選購 安排及工具設(shè)備的保管維護規(guī)定。

16、負(fù)責(zé)參加對修理保養(yǎng)分包商的評價、管理,負(fù)責(zé)對備品、備件,對供商限制。限制大廈能耗,盡量降低運行成本、提高經(jīng)濟效益。

17、負(fù)責(zé)對物業(yè)管理公司材料庫房的管理,做到帳、物、卡三相符,并做好設(shè)備、庫房相關(guān)物品的標(biāo)識和管理。

18、組織審核大廈工程改造施工方案、施工預(yù)算及合同審定,建立健全工程檔案。

物業(yè)工程部培訓(xùn)-修理保養(yǎng)管理

物業(yè)工程部培訓(xùn):修理保養(yǎng)管理

1.修理分類及定義

1.1.設(shè)備修理的定義

設(shè)備修理是設(shè)備技術(shù)狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)或發(fā)生故障時,為復(fù)原其功能而進行的技術(shù)活動,包括各類安排修理,安排外的故障修理和事故修理。

1.2.從不同的角度動身,修理可有不同的分類方法,最常用的是根據(jù)修理的目的與時機,分為預(yù)防性修理、修復(fù)性修理和改進性修理三種基本類型。

1.2.1.預(yù)防性修理(pm,preventivemaintenance)

是指通過對設(shè)備的檢查、檢測,發(fā)覺故障征兆,為防止故障發(fā)生,使其保持在規(guī)定狀態(tài)所進行的各種修理活動。預(yù)防性修理包括擦拭、潤滑、調(diào)整、檢查、更換和定時拆修(即定時翻修)等。這些活動是在故障發(fā)生前預(yù)先對設(shè)備(或其機件)進行的,目的是為消退故障隱患,防患于未然。這種修理主要用于故障后果會危及平安和影響任務(wù)完成,或?qū)е螺^大經(jīng)濟損失的狀況。預(yù)防性修理可分為定時拆修、定時報廢、預(yù)知修理和隱患檢測四種修理類型。

定時拆修(rw,reworkatfi*edinterval)

是指設(shè)備運用到規(guī)定的時間予以拆修,使其復(fù)原到規(guī)定的狀態(tài)。例:水泵定期拆修,接觸器拆修等。

定時報廢(ds,discardatsomeinterval)

是指設(shè)備運用到規(guī)定的時間予以廢棄。定時報廢較之定時拆修是一種資源消耗更大的預(yù)防性修理工作。工作的結(jié)果或者是設(shè)備更換零部件,或者是報廢。例:空氣開關(guān),繼電器等。

有時把定時拆修和定時報廢這兩種預(yù)防性修理類型統(tǒng)稱為定時修理(ht,hardtimemaintenance)。定時修理適用于已知壽命分布規(guī)律的而且有耗損期的設(shè)備。這種設(shè)備故障的發(fā)生、發(fā)展同運用時間有明確的關(guān)系,設(shè)備的大部分能工作到預(yù)期的時間以保證定時修理的有效性。

預(yù)知修理(predictivemaintenance)

是指經(jīng)過肯定的時間間隔后,將視察到的設(shè)備狀態(tài)與適用的允許標(biāo)準(zhǔn)進行比較的工作。工作的結(jié)果可以是設(shè)備能接著運用到下一個檢查期或重新加工后運用,也可以是設(shè)備零部件的更換或者報廢。例:運行記錄,巡檢工作及記錄,水泵運行檢查,聽噪音、摸溫度。

隱患檢測(ihf,inspectionforhiddenfailure)

是指在某一詳細的時間間隔內(nèi),為發(fā)覺設(shè)備已存在的但對操作人員來說尚不明顯的功能故障(稱之為隱藏功能故障)所進行的檢測工作,也稱之為隱藏功能檢測或運用檢查。例:跳閘之后的檢查、測試、滿載、三相不均衡等。

1.2.2.修復(fù)性修理(cm,correctivemaintenance)

是指設(shè)備(或其機件)發(fā)生故障后,使其復(fù)原到規(guī)定狀態(tài)所進行的修理活動,也稱解除故障修理或修理。修復(fù)性修理包括:故障定位、故障隔離,分解、更換、再裝、調(diào)校、檢驗,以及修復(fù)損壞件等。

1.2.3.改進性修理(im,improvementmaintenance)

是利用在完成設(shè)備修理任務(wù)的同時,對設(shè)備進行改進或改裝,以提高設(shè)備的固有牢靠性、修理性和平安性水平的修理。例:閥門安裝位置不好,換閥時變更安裝位置,使其便于操作、修理。

預(yù)防性修理的內(nèi)容和時機是事先加以規(guī)定并根據(jù)預(yù)定的安排進行的,因而也可稱之為安排修理(scheduledmaintenance)。修復(fù)性修理因其內(nèi)容和時機帶有隨機性,不能在事前做出準(zhǔn)確支配,因而也可叫做非安排修理(unscheduledmaintenance)。

1.3.從修理內(nèi)容和要求以及工作量大小動身,修理可劃分為:大修、項修、小修和定期檢查試驗、定期精度調(diào)整等。

1.3.1.大修

設(shè)備大修是工作量最大的一種有安排的預(yù)防性修理。大修時,對設(shè)備的全部或大部分解體檢查,修復(fù)基礎(chǔ)件,更換或修復(fù)全部不合用的零件;修復(fù)、調(diào)整電氣系統(tǒng);修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新外觀等,從而達到全面消退修前存在的缺陷,復(fù)原設(shè)備規(guī)定的精度和性能。

1.3.2.項修(中修)

項目修理是依據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點而存在的,對技術(shù)狀態(tài)劣化已達不到運作要求的某些設(shè)備,按實際須要進行的針對性修理,復(fù)原所修部分性能。

對經(jīng)營中的重要設(shè)備采納項修,簡單解決安排修理與經(jīng)營的沖突,可利用間隙時間(節(jié)、假日),從而保證設(shè)備的正常進行。

1.3.3.小修

小修是維持性修理,不對設(shè)備進行較全面的檢查、清洗和調(diào)整,只結(jié)合駕馭的技術(shù)狀態(tài)的信息進行局部拆卸、更換和修復(fù)部分失效零件,以保證設(shè)備正常工作實力。

1.3.4.定期維護或定期檢查

該項工作通常列入安排修理來進行,做到剛好駕馭設(shè)備的技術(shù)狀態(tài),發(fā)覺和清除設(shè)備隱患以及較小故障,以削減突發(fā)故障的發(fā)生。針對性地提出相鄰近的安排修理內(nèi)容,做好修理前打算工作或據(jù)此調(diào)整修理安排。

對動力設(shè)備、受壓容器、電氣設(shè)備、起重運輸設(shè)備等平安性要求高的設(shè)備,由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進行試驗,如對耐壓、絕緣、電接地、平安裝置、指示儀表、負(fù)荷、限制器、制動器等的試驗。通過試驗可剛好發(fā)覺,消退隱患或支配修理。

1.3.5.定期精度檢查

對重要設(shè)備如冷凍機的幾何精度進行有安排的定期檢查并調(diào)整,使其達到或接近規(guī)定的精度標(biāo)準(zhǔn),保證其精度穩(wěn)定以滿意加工要求。通常該項檢查的周期為1-2年,并應(yīng)支配在氣溫改變較小的季節(jié)進行。

2.報修及投訴處理

2.1.業(yè)戶報修及投訴渠道

一般地講,有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向客戶服務(wù)部提出,但實踐中僅這一條還不夠。有的客人往往會干脆打電話到工程部,或是將電話打到銷售部或別的地方。因此,公司建立報修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制度是非常必要的,業(yè)戶可以向客戶服務(wù)部提出,也可以向工程部、總經(jīng)理辦公室或其他任何一個部門提出。任何一個部門接到報修或投訴,應(yīng)負(fù)責(zé)馬上將此報修或投訴轉(zhuǎn)告客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部發(fā)出修理單到工程部,并記錄備案;接收者認(rèn)為必要時可將狀況向總經(jīng)理報告。要堅決防止推托現(xiàn)象,這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。

工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)當(dāng)在15分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場,屬一般故障應(yīng)當(dāng)馬上解除,困難的故障應(yīng)馬上向領(lǐng)導(dǎo)匯報,由領(lǐng)導(dǎo)推斷并組織力氣解除。在現(xiàn)實中,很多客人有看法不是因為設(shè)備有了故障,而是因為有了故障不能剛好解決。

2.2.業(yè)戶報修制度

設(shè)備的日常報修及業(yè)戶報修是工程部進行修理工作的依據(jù)。

2.2.1《工程修理單》由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)填寫,包括申請業(yè)戶名稱、申請人、工作地點、聯(lián)系電話及工作內(nèi)容等。

2.2.2《工程修理單》一式四聯(lián),第一聯(lián)為工程部,其次聯(lián)為財務(wù)部,第三聯(lián)為客戶服務(wù)部,第四聯(lián)為業(yè)戶。前臺人員應(yīng)隨時將填寫好的《工程修理單》4聯(lián)一并交到工程部值班室,由值班工程師簽收。

2.2.3值班工程師在接到《工程修理單》后,依據(jù)修理內(nèi)容、輕重緩急和工種不同安排給相應(yīng)專業(yè)班組。

按如下依次分列優(yōu)先支配:

人身平安、消防平安。

與客戶有關(guān)。

設(shè)備故障影響到客人。

一般修理。

正常安排修理保養(yǎng)。

2.2.4各專業(yè)班組在接到報修單后,依據(jù)報修內(nèi)容和重要性,核實耗用材料和預(yù)料工時(工時費rmb10元起,rmb10元/工時,15分鐘內(nèi)免收工時費),打算相應(yīng)工具、材料到達修理地點,現(xiàn)場由業(yè)戶進行確認(rèn)收費金額后進行修理;業(yè)戶如對收費金額提出異議,在說明無效的狀況下,應(yīng)將《工程修理單》轉(zhuǎn)客戶服務(wù)部與業(yè)戶作進一步協(xié)商。

2.2.5檢修技工在修理完工后,由業(yè)戶填寫滿足程度,請業(yè)戶簽字認(rèn)可后給業(yè)戶留存一聯(lián),其余帶回交給專業(yè)主管。各專業(yè)主管核實后交至值班工程師。

2.2.6值班工程師將《工程修理單》中工程部一聯(lián)留檔,其余返至客戶服務(wù)部前臺接待。

2.2.7值班工程師要常常檢查或抽查工作單的執(zhí)行狀況。

2.2.8工程部在核銷修理單時,如發(fā)覺缺漏時,工程部要追查緣由;凡因各種緣由一時完不成的項目,應(yīng)通知客戶服務(wù)部預(yù)料完成時間。當(dāng)狀況困難時,報請總經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。

2.2.9工程部每周、每月匯總一次,并將完成、未完成狀況及有償修理收費費用(每月統(tǒng)計)進行匯總,并轉(zhuǎn)交客服部復(fù)核。

2.2.10在發(fā)生運用部門對工程部的投訴時,可以報修單為依據(jù)。

2.2.11工程部一般狀況不接受電話請修,如有特別狀況,事后應(yīng)補《工程修理單》。

2.2.12全部正常的修理保養(yǎng)安排,應(yīng)依據(jù)總工程師的指示填寫工作單后方可進行。

2.2.13工程部各專業(yè)自檢出的問題由各專業(yè)工程師自行填寫《工程修理單》。

2.2

.14如有特別緣由需簽免費用,需總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。

2.2.15客戶服務(wù)部每日15:00前發(fā)出的《工程修理單》,工程部應(yīng)于每日17:30前將修理狀況反饋至客戶服務(wù)部;每日15:00之后發(fā)出的《工程修理單》工程部應(yīng)于次日11:00將修理狀況反饋至客戶服務(wù)部。

備注:夜間報修:工程部支配一名主管和若干技工負(fù)責(zé)夜間緊急值班。在接到報修電話后,對一般故障,要剛好修理,對一時難以修復(fù)的,應(yīng)在值班日記上記錄報修時間及修理內(nèi)容,其次天由值班工程師支配班組檢修;在必需夜間緊急檢修而人力不足時,可向值班經(jīng)理匯報,實行應(yīng)急措施,組織人力進行搶修。

2.3.進戶修理服務(wù)規(guī)范

業(yè)戶的每間房間都有設(shè)備,有設(shè)備就有檢查、保養(yǎng)和修理工作。員工如何根據(jù)服務(wù)規(guī)范進戶工作,這不僅是一個技術(shù)問題,而且有禮儀禮貌、勞動紀(jì)律等多方面問題,弄不好會引起業(yè)戶的反感,造成不好的影響。因此凡進戶工作的員工必需有較強的服務(wù)意識,要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程。

進戶工作的規(guī)范要求:

2.3.1.一般狀況下應(yīng)先預(yù)約,說清晰進戶工作內(nèi)容,得到業(yè)戶的同意。除非遇到緊急狀況,不能在未得到業(yè)戶同意的狀況下進戶工作。若在預(yù)約修理工作時,發(fā)覺業(yè)戶已全部外出;應(yīng)通過門縫留下修理到訪通知。

2.3.2.到達業(yè)戶門口應(yīng)輕輕敲門,得到業(yè)戶同意后方能進入業(yè)戶區(qū)域。

2.3.3.如進入電腦機房等非常整齊的房間,員工應(yīng)在進戶前穿上鞋套。進入室內(nèi)步伐要輕,工具袋背在肩上,如拿在手中應(yīng)高于地面肯定距離。

2.3.4.到達工作地點后,將干凈的愛護用品(舊床單、帆布或塑料布)鋪在地面,用于存放工具和須要拆卸的零件,不能將工具和拆卸下來的零件干脆放在地上。提示鄰近桌面物品的清理由業(yè)戶自行負(fù)責(zé),修理人員供應(yīng)白單子愛護桌面。

2.3.5.工作中手腳要輕,盡可能不發(fā)出噪音,實在無法避開時應(yīng)事先向業(yè)戶說明。

2.3.6.如工作中將會出現(xiàn)大量塵土(例如在墻壁上鉆孔掛畫)可以配備吸塵器,一邊鉆孔,一邊吸去塵土;或提前通知清潔人員到場協(xié)作,更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

2.3.7.工作結(jié)束,整理好工具,應(yīng)向業(yè)戶介紹修理保養(yǎng)狀況,并告知業(yè)戶正確運用設(shè)備的留意事項,并請客戶簽字驗收。如例行檢查應(yīng)告知用戶詳細狀況或有什么問題,須要怎么辦及應(yīng)留意事項等。

2.3.8.離開前應(yīng)將全部散落的工具、零件及雜物等整理干凈,如地面受污染,應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。

2.3.9.整個工作期間不得收受業(yè)戶送的物品,也不應(yīng)借用業(yè)戶的工具、抹布等。

2.4.處理困難故障

所謂困難故障是指難于立刻解決的設(shè)備問題,包括:

2.4.1.設(shè)備比較困難,一次或多次修復(fù)仍達不到原來的狀況,此時應(yīng)當(dāng)下大力氣仔細修復(fù),使業(yè)戶滿足。

2.4.2.設(shè)備本身的工作參數(shù)達不到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),一般是產(chǎn)品質(zhì)量問題,此時應(yīng)向業(yè)戶說明真情,表示歉意,并表示將盡快向生產(chǎn)廠商聯(lián)系,解決問題。

2.4.3.設(shè)備運轉(zhuǎn)正常,達到了設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)卻達不到業(yè)戶的要求,此狀況最難處理。遇到這種狀況應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù),進行友好的說明,切忌用生硬的口氣回答,如'沒有方法','就是這樣'等等。

2.5質(zhì)量記錄

《工作通知單》ed-tb-0309-130

3.緊急應(yīng)變措施

3.1.設(shè)備故障處理

3.1.1.物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故,現(xiàn)場人員馬上切斷電、煤氣等危急源,愛護事故現(xiàn)場,工程部人員或運用部門應(yīng)馬上通知工程部、客戶服務(wù)部及總經(jīng)理。工程部負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必需快速趕赴現(xiàn)場,分析檢查故障的緣由,實行堅決應(yīng)急措施。

3.1.2.總經(jīng)理、總工程師、保安部經(jīng)理查看后,依據(jù)現(xiàn)場狀況確定立即修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進行搶修。

3.1.3.找出緣由后,總工程師和主管工程師須馬上組織工程部人員進行搶修、解除故障、復(fù)原正常運行,匯報總經(jīng)理。

3.1.4.主管工程師寫出一份書面報告,說明發(fā)生故障的緣由,提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案,報總工程師,抄報總經(jīng)理。

3.1.5.假如故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故,由主管工程師依據(jù)狀況對責(zé)任者提出處理看法,報總工程師審批后賜予懲罰,并通知人事部備案;假如狀況較嚴(yán)峻,須要辭退者,需報人事部和總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.2.運行事故分析

3.2.1.不須要停止運行進行修理的事故,稱一般事故,由工程師調(diào)查與分析緣由,提出修理看法和事故責(zé)任緣由,吸取教訓(xùn),記錄在案,并匯報總工程師。

3.2.2.設(shè)備因非正常緣由,造成物業(yè)停電、停汽、停水、停冷、停暖、停煤氣、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營業(yè),造成惡劣影響的均屬重大事故,應(yīng)馬上上報工程部和保安部(影響治安時)。由工程部組織人員緊急搶修和協(xié)作有關(guān)主管部門進行事故調(diào)查。對重大事故應(yīng)在沒有查清晰,肇事者和員工沒有受到教化和沒有實行有效防范措施以前,決不放過。事故處理結(jié)果應(yīng)上報總經(jīng)理批示。對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人,應(yīng)追究行政和經(jīng)濟、直至刑事責(zé)任。

3.3.當(dāng)發(fā)覺物業(yè)內(nèi)發(fā)生緊急狀況時,工程部各級員工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,快速通知有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo),嚴(yán)守崗位、各司其職,主動實行有效措施阻擋災(zāi)難的擴大,盡力搶救物業(yè)內(nèi)的人員生命財產(chǎn)及物質(zhì)財產(chǎn),將損失降至最低。當(dāng)緊急狀況解除后,應(yīng)做好現(xiàn)場愛護措施,并出具事務(wù)過程及緣由分析、改進方法的報告,以備日后參考及要求保險時運用。詳細行動可參見以下指示。

3.4.水浸之處理程序:

3.4.1.如發(fā)覺大廈范圍內(nèi)水浸,應(yīng)馬上將狀況報告當(dāng)值主管,同時盡快采納就近的防水設(shè)施愛護好受浸樓層各電梯槽口,以免電梯受損。

3.4.2.采納有效的措施,攔截和疏泄積水,防止水浸之?dāng)U散,盡可能削減水浸所致的損失。包括:

將電梯上升離開受浸之范圍;

關(guān)閉受浸區(qū)域之電掣,以防人員觸電;

在水?dāng)U散的通道上擺放攔水沙包,防止水浸擴散到其他樓層;

用布、沙包或其他材料塞住漏洞;

疏通排水地漏、排水渠;

開啟排水泵;

用吸水機吸水;

其他一切經(jīng)濟有效的措施。

3.4.3.設(shè)法查明浸水之來源并實行有效的措施加以截斷:

如水浸起自大廈機管設(shè)施之損壞和故障,應(yīng)當(dāng)關(guān)閉限制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。

如洪水來自大廈外,應(yīng)當(dāng)在大廈各低于室外水位的出入口安上擋水閘板。

如水浸來自市政地下水反溢,應(yīng)當(dāng)短暫將有關(guān)反溢的地下水道通往大廈的入口封閉,并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外。

3.4.4.水源中斷后應(yīng)修復(fù)受損的設(shè)施,盡快回復(fù)大廈的正常運用。

3.4.5.如有單位受浸,應(yīng)盡快通知管理部處理。

3.4.6.如有任何公共設(shè)施的正常運用受到影響,通知管理部在大廈各主要出入口設(shè)置告示,知會用戶,如有任何區(qū)域存在危急性,應(yīng)在該處范圍外設(shè)置警示標(biāo)記或警告牌。

在發(fā)生以下所列的狀況時,除實行上述一般性措外,還應(yīng)實行以下相應(yīng)的針對性措施:

3.4.7.大廈的供水管道發(fā)生裂開,應(yīng)盡快找到并關(guān)上能夠限制裂開部位的閥門。

3.4.8.大廈內(nèi)的噴淋頭受損噴水失控時,應(yīng)當(dāng)盡快用該處的消防栓內(nèi)的軟水管套住受損噴水的噴淋頭,用了消防軟水管將所噴出的水引導(dǎo)到衛(wèi)生間的排水地漏排出,如水勢太大,地漏無法剛好疏通時,則可將水從走火梯排到街外。

3.4.9.如大廈的空調(diào)設(shè)施出現(xiàn)漏水現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)在漏水處擺放桶接水,同時用沙包愛護好旁邊可能受影響的電梯槽和用戶的單位。

3.4.10.在進行防火噴淋頭檢修操作前,應(yīng)先關(guān)上有關(guān)閥門,并把有關(guān)部位的積水放出,然后才可以對噴淋頭進行操作。

3.5.燃氣泄漏的處理程序:

3.5.1.保持冷靜。

3.5.2.盡快關(guān)閉泄漏處以前的燃氣管路閘摯。

3.5.3.在氣體泄漏的現(xiàn)場嚴(yán)格禁止任何人運用明火,開閉電筒、運用無線電對講機以及開關(guān)任何電掣開關(guān),以免電火花引燃泄漏的氣體。

3.5.4.將事務(wù)通知大廈消防中心,并說明事發(fā)地點和程度,以便消防人員依據(jù)狀況作出處理(如通知消防局、煤氣公司等等)。在匯報狀況時不行在燃氣泄漏范圍內(nèi)運用電話、對講機等設(shè)備。

3.5.5.打開泄漏范圍的有關(guān)門窗,加快氣體擴散,阻擋現(xiàn)場范圍的非有關(guān)工作人員圍觀。并依據(jù)實際狀況和消防人員的指示,實行有效的措施和指導(dǎo)現(xiàn)場有關(guān)人員疏散。

3.6.電梯故障困人的處理程序:

3.6.1.員工接獲投訴或巡查發(fā)覺電梯故障有人被困時,應(yīng)

立刻通知大廈保安監(jiān)控中心,并記錄發(fā)覺或接報的時間,報知監(jiān)控中心的時間。

3.6.2.監(jiān)控中心接報后應(yīng)盡快通過電梯內(nèi)部電話等工具與被困者取得聯(lián)系,勸慰被困者保持鎮(zhèn)靜,說明大廈消防中心已獲知他們被困,并已在主動實行有效的措施,同時向被困者了解梯內(nèi)人員數(shù)量和健康狀況。接報后應(yīng)記錄接報的時間、被困人員數(shù)量。

3.6.3.監(jiān)控中心盡快確定電梯停頓的所在樓層位置。由大廈工程部電梯技工及保養(yǎng)公司到場檢修。

3.6.4.通知保安員或管理員盡快到場查看該電梯門有無被物件阻擋而未能完全關(guān)妥,并設(shè)法實行措施解決,直到電梯技工到場。

3.6.5.假如大廈本身無實力解除故障,或電梯內(nèi)有孕婦或健康狀況惡劣的人仕,而大廈技工又沒有于短時間內(nèi)解除故障,則應(yīng)視狀況考慮向公安部門求助(如向消防局求助,應(yīng)向消防人員具體說明求助的緣由和狀況)。

3.6.6.監(jiān)控中心記錄好發(fā)覺或接報的時間,電梯技工到場的時間、被困人員獲得解困的時間、電梯,復(fù)原正常運作的時間。

3.7.停電的處理程序:

3.7.1.由工程部盡快實行措施復(fù)原供電。

3.7.2.運用緊急照明,保證各主要公共地方及通道的照明。

3.7.3.如未預(yù)知的狀況下大廈突然發(fā)生停電,通知客戶服務(wù)部盡快派員工到大廈各主要電梯廳及大廈出入口維持秩序,并通知保安中心實行必要措施,嚴(yán)防有人制造混亂,混水摸魚。

3.7.4.如突然接獲通知大廈將在短時間內(nèi)停電,工程部應(yīng)支配電梯工,在停電前非常鐘將電梯停在大廈首層并通知客戶服務(wù)部提前非常鐘派管理員到各主要電梯廳維持秩序,阻擋客人運用電梯,以免停電期間有客人在電梯內(nèi)受困,并盡力通知客戶即將停電,請客戶做好打算。

3.7.5.如有人被困于電梯內(nèi),馬上聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門做好解救工作。

3.7.6.客戶服務(wù)部應(yīng)馬上通知客戶有關(guān)停電狀況,防止偷盜和搶掠,必要時可考慮關(guān)閉大門。

3.8.火警之處理程序:

3.8.1.第一個發(fā)覺起火的人應(yīng)當(dāng)立刻用消防電話、對講機或其他最快的方式通知大廈消防中心,說明起火的的確地點和起火的性質(zhì),通知客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部知會火災(zāi)現(xiàn)場一帶的業(yè)主和員工疏散。然后視狀況確定是否打破就近的消防玻璃報警器,以便發(fā)出火警警報,然后視狀況運用就近的消防器材如公共地方設(shè)置的消防滅火器、消防栓、沙袋、水龍頭等盡快將火焰撲滅,或限制火勢發(fā)展,等待消防人員到來。對電器發(fā)生的火災(zāi),需用氣體滅火器、投擲沙袋或干粉滅火器等,而不行運用水性滅火用具。

3.8.2.接報后應(yīng)立刻通知以下人員:

消防限制中心。

當(dāng)值保安主任。

物業(yè)總經(jīng)理

工程部總工程師

如獲得總工程師賜予的指示后,通知消防局。

3.8.3.工程部總工程師/系統(tǒng)工程師無論誰先到達起火地點,都有權(quán)有責(zé)任用最快的時間作出是否向消防隊報警的確定,因為火災(zāi)的擴散大都是因為忽視了剛好通知消防部門而造成的。

3.8.4.由管理部利用大廈之傳訊系統(tǒng)如消防廣播等知會全部用戶疏散,并告知用戶切勿運用電梯應(yīng)由走火通道撤離。

3.8.5.如火勢擴大,大廈員工要各司其職,幫助大廈人士撤離現(xiàn)場,使其有秩序地撤離及集中在平安的指定地點。管理員要留意維持大廈各主要公共地方秩序,指導(dǎo)和幫助大廈內(nèi)人員從正確的途徑疏散。而保安人員要限制好大廈的出入口,保證其通暢,并提防壞人'趁火打劫'。工程部則應(yīng)關(guān)閉有關(guān)區(qū)域的電源、將有關(guān)電梯鎖停在首層,只留消防電梯由消防中心限制。

3.8.6.如已通知消防局,則客戶服務(wù)部派人在約定的大廈門口或路口接應(yīng)消防員,引其到場。消防員到場后將滅火工作交給消防員,工程部應(yīng)保持與消防員方面的聯(lián)系,為其工作供應(yīng)可能的幫助。

3.8.7.如有人員損傷,應(yīng)通知醫(yī)療部門,應(yīng)主動組織救援。

3.8.8.火災(zāi)撲滅后要愛護現(xiàn)場,直到消防局的消防調(diào)查完畢,并盡快將火災(zāi)有關(guān)狀況的報告送交有關(guān)負(fù)責(zé)人。

3.9.消防應(yīng)急方案

3.9.1.目的:本方案制定的目的在于大廈有關(guān)消防設(shè)備未投入自動運行時,制定在火災(zāi)狀態(tài)下的應(yīng)急操作要點,以備有關(guān)人員熟識、駕馭。

3.9.2.本運行要點亦為今后工程部人員在工作巡察中,對設(shè)備保證重點的參考。

3.9.3.當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時,全體員工要保持醒悟、冷靜,支配指導(dǎo)人員有秩序的疏散,盡到本崗位應(yīng)盡的職責(zé)與義務(wù)。

3.9.4.消防中控室職責(zé)

消防中控室在確認(rèn)火災(zāi)發(fā)生后,除按有關(guān)規(guī)程執(zhí)行外,快速在操作臺上操作有關(guān)消防設(shè)備,同時與工程部聯(lián)系,報告火災(zāi)發(fā)生地點、位置、火情,要求工程部快速開啟相關(guān)消防設(shè)備。

在中控室手動操作大廈全部電梯迫降,并視察反信指示燈是否亮啟。

電話通知總配電室,要求在保證大廈供電(尤其是應(yīng)急供電系統(tǒng))的同時切除空調(diào)系統(tǒng)的供電。

打開消防事故廣播系統(tǒng),通知相關(guān)樓層人員疏散。

迎接相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員參與消防指揮,同時介紹有關(guān)狀況。

為消防隊員打算好消防電梯的鑰匙。

負(fù)責(zé)維護中控室及周邊地帶。

3.9.5.工程部職責(zé)

當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時,工程部全體人員馬上放下其它工作,全體投入火災(zāi)救險工作,同時關(guān)掉自己近旁與消防系統(tǒng)無關(guān)的用電設(shè)備,提高供電系統(tǒng)的牢靠性。

總工程師和弱電主管快速到達消防中控室,參加消防工作的指揮和參謀。

工程部人員在到達指定位置時,應(yīng)帶好通訊設(shè)備,包括對講機、消防電話或一般電話。

總工程師負(fù)責(zé)支配并確認(rèn)工程部消防崗位的到位狀況。

弱電主管負(fù)責(zé)確認(rèn)電梯的消防狀態(tài),消防泵、噴淋泵的開啟,空調(diào)電源及相關(guān)風(fēng)機等設(shè)備的運行狀態(tài)。

強電主管帶領(lǐng)一名運行電工盡量到達總變電站,等候吩咐,負(fù)責(zé)指揮相關(guān)停送電操作,確定空調(diào)電源切除,并根據(jù)總工程師吩咐組織全部各層地下室人員撤離。

強電修理技工帶領(lǐng)一名電工盡可能到達火災(zāi)相關(guān)安排電室,等候工程師或總工程師的吩咐,執(zhí)行有關(guān)停送電操作,監(jiān)視相應(yīng)防火門、防火卷簾門的正確工作,并根據(jù)總工程師吩咐組織相關(guān)人員撤離。

強電運行技工帶領(lǐng)一名電工盡可能到達消防水泵房,與消防中心取得聯(lián)系,依據(jù)消防中心指示要求保證消火栓泵、噴淋泵、補水泵的正常工作,必要時應(yīng)急搶修,視狀況手動啟動消防設(shè)備。按消防中心指揮人員吩咐組織撤離,撤離前將消火栓泵、噴淋泵轉(zhuǎn)入自動狀態(tài),并與消防中心確認(rèn)遠控工作狀態(tài)。

弱電主管帶領(lǐng)程控交換機機務(wù)人員到達總機機房,負(fù)責(zé)保證電話系統(tǒng)暢通,依據(jù)消防中心指示組織人員撤離。

給排水專業(yè)工程師負(fù)責(zé)消防用水系統(tǒng)的牢靠工作,保證全部水箱供水,盡量保證水箱的高水位和各層供水泵的正常運轉(zhuǎn),并與消防中心保持聯(lián)系,依據(jù)消防中心指示組織人員撤離,撤離前將各水泵轉(zhuǎn)入自動,盡可能保證自動工作有效。

給排水水專業(yè)運行主管帶領(lǐng)水工到達各水箱間,全部開啟水箱入口水閥,手動開啟向高位消防水箱供水水泵,同時監(jiān)視水箱水位、供水狀況,同消防中心取得聯(lián)系,聽從消防中心指揮。

給排水專業(yè)修理主管負(fù)責(zé)正確指引消防隊員在院內(nèi)的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置,并協(xié)作消防隊工作。

空調(diào)設(shè)備工程師負(fù)責(zé)指揮本專業(yè)人員關(guān)斷煤氣入口閥,火災(zāi)相關(guān)區(qū)域的排煙風(fēng)機、正壓送風(fēng)機的正確工作,組織相關(guān)人員撤離,并與消防中心保持聯(lián)系。(風(fēng)機操作點分散,相對困難,人員地點應(yīng)依據(jù)本大廈實際狀況支配)

3.9.6.關(guān)于通訊

在火災(zāi)發(fā)生時,任何人有責(zé)任盡可能保證通訊系統(tǒng)和指揮系統(tǒng)的通暢,與救火無關(guān)的事情不得占用通訊及信道。

在運用通訊設(shè)備時,講話力求簡樸、明確,少占用通訊時間。

運用對講機時請留意,在信道無空閑時,不要按放射按鈕講話,講完話后馬上放開放射按鈕。

運用消防專用電話時請留意,在與消防中心講完話后,肯定要掛好電話,否則其他人無法與消防中心通話。

目前各設(shè)備層的水箱間、空調(diào)機房內(nèi)的電話插孔已調(diào)好線,插入一般電話后即可為內(nèi)線電話,可干脆撥叫消防中心(內(nèi)線****)。如要證明本機號碼,請撥叫總機詢問(撥叫**)。

3.10.地震的應(yīng)急措施

3.10.1.當(dāng)感覺到地震發(fā)生時,各級員工不行驚惶失措,要保持鎮(zhèn)靜。在確保人身平安的前提下,關(guān)閉可能發(fā)生危急的設(shè)備,如冷水機組等。

3.10.2.在地震來臨時,不行盲目亂跑,試圖離開大廈。應(yīng)找尋平安的地方躲蔽可能發(fā)生的危急,直至地震暫告一段落。

3.10.3.當(dāng)?shù)卣鹜Ｖ箷r,在確保人身平安的前提下,配電室、中控室員工視狀況將供電設(shè)備切換為緊急供電,保證人員撤離大廈時的照明。

3.10.4.在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的組織下,各級員工幫助

大廈內(nèi)的業(yè)戶進行疏散,有秩序的撤離至平安地點,撤離過程中切記不要運用電梯。

3.11.雷暴及颶風(fēng)的緊急處理

3.11.1.當(dāng)雷暴及颶風(fēng)來臨前,應(yīng)留意收聽天氣預(yù)報,親密留意其動向。各級員工應(yīng)做好防風(fēng)、防雨的打算工作,檢查各排污泵、下水道、門窗玻璃、插銷及防雷裝置,確保它們有效暢通。

3.11.2.固定或搬離放置在圍墻頂或其他高處的可移動物品,如花盆、燈罩、指示牌等,加固樹木、門窗玻璃等物品。

3.11.3.應(yīng)打算好各種工具以備運用,如防水手電筒,雨衣雨鞋、潛水泵等。

3.11.4.通知物業(yè)內(nèi)各住戶雷暴及颶風(fēng)即將到來,請他們幫助管理好自己區(qū)域內(nèi)的物品,避開損失。

3.11.5.當(dāng)雷暴及颶風(fēng)來臨時,各級領(lǐng)導(dǎo)、員工須堅守崗位。應(yīng)加強對各敏感部位的巡察,如各雨水口、雨污水泵房、天臺、防雷裝置、衛(wèi)星天線、大面積門窗等部位,一旦發(fā)覺異樣馬上處理,確保物業(yè)內(nèi)不進水、不漏風(fēng)、不跑電。

3.11.6.雷暴及颶風(fēng)結(jié)束后,應(yīng)即時進行檢查及填報損毀報告,以便支配保險賠償事宜。

4.設(shè)備保養(yǎng)制度的組織實施

4.1.修理保養(yǎng)組織流程

4.1.1.工程部各專業(yè)工程師分別制定設(shè)備修理保養(yǎng)安排,修理保養(yǎng)安排經(jīng)總工程師審批后,統(tǒng)一支配,形成整個大廈的設(shè)備修理保養(yǎng)安排。

4.1.2.各專業(yè)工程師依據(jù)設(shè)備修理保養(yǎng)安排的要求,將任務(wù)分別落實到各專業(yè)班組或人員,支配好時間、器材、工具。

4.1.3.修理保養(yǎng)人員依據(jù)主管的支配,打算好工具、材料、根據(jù)修理保養(yǎng)的要求,修理保養(yǎng)設(shè)備。

4.1.4.修理保養(yǎng)完成后仔細填寫修理保養(yǎng)記錄,上報存檔。

4.1.5.專業(yè)工程師要檢查修理保養(yǎng)結(jié)果,總工程師亦應(yīng)抽查。

4.1.6.在正常進行修理保養(yǎng)時遇到有緊急狀況發(fā)生,應(yīng)先支配解除故障,后將修理保養(yǎng)內(nèi)容補上。

4.1.7.一般狀況下不得拖延修理保養(yǎng)的時間。

4.1.8.由專業(yè)工程師跟進修理保養(yǎng)的落實狀況,依據(jù)完成狀況對保養(yǎng)安排進行消項處理。

4.2.預(yù)防性維護保養(yǎng)

4.2.1.全部設(shè)備必需依據(jù)修理保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程,進行定期檢修及保養(yǎng),并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)安排及保養(yǎng)項目。

4.2.2.相關(guān)工程人員必需仔細執(zhí)行保養(yǎng)安排及保養(yǎng)檢修項目,以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常運用之壽命,并削減緊急修理之機會。

4.2.3.保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必需完整、真實,并須由系統(tǒng)工程師建立設(shè)備修理檔案,以便分析故障緣由,確定責(zé)任。

4.2.4.各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)安排及保養(yǎng)檢修項目之制訂由系統(tǒng)工程師負(fù)責(zé),并提交總工程師批閱;保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由主管負(fù)責(zé),并提交系統(tǒng)工程師及總工程師批閱。

4.2.5.進行正常系統(tǒng)修理保養(yǎng)及檢修時,如對客戶運用產(chǎn)生影響,必需提前三天通知管理部,由管理部發(fā)出通告,確定檢修起止日期剛好間(須盡可能削減對客戶之影響范圍),以便使受影響之客戶做好充分打算。

4.3.緊急修理

4.3.1.必需進行緊急修理時,須馬上通知總工程師,支配有關(guān)人員馬上赴現(xiàn)場檢查狀況,并按實際狀況進行處理。

4.3.2.如因緊急修理,必需對客戶運用產(chǎn)生影響時,須馬上通知管理部,并由管理部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告,同時,需考慮盡量削減影響范圍。

4.3.3.如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi),應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理,以盡量削減對客戶之影響,并馬上通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。

4.3.4.緊急修理結(jié)束后,須由主管填寫修理記錄及更換零配件記錄,并以書面形式將故障緣由、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時間、復(fù)原正常時間等向工程師報告,并提交總工程師批閱。此報告由工程師存入設(shè)備修理檔案,備查。

4.4.人員調(diào)配

4.4.1.正常狀況下,各班組按工程部的組織結(jié)構(gòu)圖,負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍,完成自身的工作。

4.4.2.總工程師有權(quán)依據(jù)工作狀況,臨時調(diào)配人力、工具。各專業(yè)工程師均應(yīng)聽從。

4.4.3.當(dāng)發(fā)生突發(fā)事務(wù)時,須要班組之間幫助解決,各工程師可協(xié)商調(diào)配人力、工具,解決問題。當(dāng)發(fā)生危及人身平安、危及設(shè)備平安時,工程部的每一位員工應(yīng)依據(jù)自己的實力,首先處理問題,可不顧工種、專業(yè)的限制。

4.5.設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造

4.5.1.出于技術(shù)更新、提高效率、平安運行、削減污染及降低能耗等方面考慮,工程部有責(zé)任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。

4.5.2.設(shè)備更新及改造建議,必需向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析報告,并須考慮總體系統(tǒng)運行之平安性及牢靠性,待批準(zhǔn)后方可進行。

4.5.3.由于此類工作通常沒有迫切性,故須盡量支配在最有利及對客戶影響最小之時間進行。

4.6.質(zhì)量記錄

《保養(yǎng)通知單》ed-tb-0309-127

5.設(shè)備保養(yǎng)安排的編制

5.1.設(shè)備修理安排包括按時間進度編制的安排和按修理類別編制的安排兩大類。按時間進度編制的安排有年度和季度安排、月份安排表,安排中包括大修、項修(中修)、小修、更新設(shè)備的安裝和技術(shù)改造等;按修理類別編制的安排通常為年度大修理安排表,以便于大修理費用的管理。而安排編制的主要依據(jù)是設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和產(chǎn)品對設(shè)備的要求。

5.1.1.年度修理安排

它是設(shè)備修理工作的大綱,是企業(yè)貫徹執(zhí)行安排修理和檢查執(zhí)行修理狀況的基礎(chǔ)。它的內(nèi)容包括:修理的設(shè)備名稱、修理類別、修理日期、停留時間、修理工作量(含經(jīng)費、所需備品、備件及材料等)。

5.1.2.季度修理安排

它是年度修理安排的實施安排,必需在落實停修時間、修理技術(shù)、打算工作及勞動組織的基礎(chǔ)上編制。

5.1.3.月份修理安排

它是季度安排的分解,在月份修理安排中,應(yīng)列出應(yīng)修項目的詳細開工、竣工日期,對跨月項目可分階段考核。應(yīng)留意與生產(chǎn)任務(wù)的平衡,要合理利用修理資源。

5.2.在編制修理安排時,應(yīng)留意實行多方面的措施,盡量削減停機損失,如充分利用節(jié)假日,采納工藝迂回、替代等;同型號設(shè)備盡可能支配同時或連續(xù)修理,這對修前打算有利;考慮修前打算工作量和進度,尤其是對關(guān)鍵配件、鑄鍛件的供應(yīng)、特別工檢研具的制造等;留意勞動力的合理利用和工作量的平衡支配。

5.3.質(zhì)量記錄

《電梯定期保養(yǎng)記錄表》ed-tb-0309-313

6.影響正常營業(yè)的施工及設(shè)備保養(yǎng)工作的進行

6.1.對須要停機修理保養(yǎng)且會影響正常營業(yè)的設(shè)備,由工程部制訂修理保養(yǎng)安排,報總經(jīng)理審批。

6.2.對會影響營業(yè)的消防設(shè)備的修理,由工程部會同保安部制定修理安排,報總經(jīng)理審批后統(tǒng)一實施。

6.3.經(jīng)總經(jīng)理審批后的修理安排,實施前由工程部書面通報有關(guān)運用部門。需停電、停水、停氣和暫停空調(diào)時,工程部須提前實行應(yīng)急措施,并通知有關(guān)部門。必要時由物業(yè)部發(fā)通知給用戶。在可能的狀況下,正式停機前實行應(yīng)急措施,盡可能不影響正常營業(yè)和用戶須要。

6.4.停機前,根據(jù)修理方案提前打算好器材、零件、工具和須要更換的部件。專業(yè)工程師和主管應(yīng)親自到場,做好組織和平安工作,根據(jù)停修規(guī)程快速檢修,更換零件和調(diào)試,保證在盡可能短的時間內(nèi)完成任務(wù)。

6.5.修理保養(yǎng)結(jié)束時作好記錄,填寫修理項目、時間、更換零件名稱型號,主要故障緣由,修理后的運行效果檢查等內(nèi)容,交工程部備案。

6.6.設(shè)備復(fù)原正常運行,中斷臨時應(yīng)急措施,并報告總經(jīng)理,通報有關(guān)運用部門,復(fù)原正常營業(yè)。

6.7.質(zhì)量記錄

《工程任務(wù)單》ed-tb-0309-126

7.設(shè)備保養(yǎng)安排的變更、檢查與考核

保養(yǎng)安排是按科學(xué)程序制定的,是物業(yè)公司組織設(shè)備管理與修理的指導(dǎo)性文件,也是物業(yè)經(jīng)營安排的重要組成部分,具有肅穆性,必需加強調(diào)度,仔細執(zhí)行,努力完成。當(dāng)確因特別狀況須要對安排進行變更修改時,應(yīng)按原審批程序,經(jīng)申請批準(zhǔn)后,方可執(zhí)行變更的安排。申請調(diào)整修改時,可考慮以下狀況:

7.1.設(shè)備技術(shù)狀態(tài)急劇下降、突發(fā)故障或出現(xiàn)設(shè)備事故而影響設(shè)備性能和生產(chǎn)正常進行時,可提前修理或增補項目。

7.2.設(shè)備技術(shù)狀態(tài)

劣化比預(yù)期的慢,與安排投修期沖突,則可酌情推遲修理時間或變更修理類別。

7.3.已投修的設(shè)備,經(jīng)解體鑒定后發(fā)覺,實際須要修理的內(nèi)容與安排差別過大,則可酌情變更修理類別和停修時間。

7.4.設(shè)備已達到安排投修期,但修前打算不足,會導(dǎo)致修理不能按原安排如期開工和完工,此時可酌情推遲修理時間。

7.5.在安排執(zhí)行過程中,要做好檢查、鑒定、驗收和考核工作。除按季、月檢查安排執(zhí)行狀況外,年中還應(yīng)進行半年安排執(zhí)行狀況小結(jié),分析總結(jié)并調(diào)整下半年安排。抓好設(shè)備修理質(zhì)量的鑒定、驗收工作,對不合格者要支配安排,剛好加以返修。

7.6.主管部門對設(shè)備修理安排執(zhí)行狀況進行考核、評比和獎懲。各項安排指標(biāo)要按級落實、考核安排檢修完成率、設(shè)備完好率、事故率、返修率、工時利用率以及設(shè)備停修限額和修理成本等。

7.7.質(zhì)量記錄

《專業(yè)維保工單統(tǒng)計表》ed-tb-0309-111

《安排檢修(暫停服務(wù))通知》ed-tb-0309-120

《維保項目通知單》ed-tb-0309-124

《垂直電梯設(shè)備檢查表》ed-tb-0309-314

《空調(diào)設(shè)備維保歷史記錄表》ed-tb-0309-504

《消防設(shè)備月檢查記錄表》ed-tb-0309-507

8.年度修理安排

8.1.年度修理安排應(yīng)按各專業(yè)制定,將須修理的項目列出,明確指出修理進行的時間。

8.2.安排應(yīng)以周為單位進行設(shè)定,按周考核各項目的完成狀況。

8.3.制定安排應(yīng)留有肯定的機動時間處理可能未預(yù)見到的延誤,同時要考慮到法定假期等狀況,預(yù)先作出合理的檢修支配。

8.4.質(zhì)量記錄

《修理通知單》ed-tb-0309-108

《保養(yǎng)工作單》ed-tb-0309-131

《暫停正常服務(wù)工程通知》ed-tb-0309-132

《修理工作安排表》ed-tb-0309-116

《強電設(shè)備缺陷記錄單》ed-tb-0309-309

物業(yè)工程部工作管理制度

項目物業(yè)工程部工作管理制度

1、上班時間不得看與本業(yè)務(wù)無關(guān)的書藉。

2、上班時間不得睡崗。

3、上班期間不準(zhǔn)洗澡。

4、上班期間嚴(yán)禁干私活。

5、不準(zhǔn)在設(shè)備樓內(nèi)大聲喧嘩、唱歌、吹口哨等。

6、下班后不要無故在工作場所內(nèi)逗留、閑逛。

7、不準(zhǔn)遲到、早退。

8、不準(zhǔn)在設(shè)備樓內(nèi)吃零食。

9、上班時間堅守崗位,不得閑逛商業(yè)區(qū)。

10、上班必需提前到崗,工裝穿戴整齊,不得穿便服。

11、要主動參與工程部、公司組織的各種活動。

12、嚴(yán)格遵守《工作手冊》規(guī)定的各項制度。

新城物業(yè)工程部測量設(shè)備管理規(guī)程

物業(yè)工程部測量設(shè)備管理規(guī)程

為確保測量設(shè)備的實力滿意運用要求,特制訂本規(guī)程。

1.0程序要點:

1.1測量設(shè)備的范圍:

維護和檢修設(shè)備用的。

1.2測量設(shè)備配置的要求。

1.3數(shù)量滿意運用須要。

1.4最大量程、最小分度值和精度等級滿意被測對象精密度、精確度的要求。

2.0測量設(shè)備的選購

2.1工程部主管應(yīng)依據(jù)測量設(shè)備的現(xiàn)狀和須要,提出選購 安排或申請,經(jīng)管理處經(jīng)理審核,500元以上總經(jīng)理批準(zhǔn)后按規(guī)定進行選購 。

2.2選購 安排或申請應(yīng)詳列所需選購 測量設(shè)備的下列資料:

a)名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級;

b)數(shù)量、該產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)代號(盡可能做到)、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商名稱。

2.3行政人事部應(yīng)嚴(yán)格按選購 資料進行選購 ,如有變動,應(yīng)事先征詢管理處經(jīng)理的看法。

2.4測量設(shè)備選購 進公司后,應(yīng)按公司相關(guān)規(guī)定辦理交接手續(xù)。工程部主管應(yīng)核對實物是否與所申報選購 資料相符,并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。

3.0測量設(shè)備的管理

3.1工程部主管負(fù)責(zé)管理測量設(shè)備,其職責(zé)為:

a)建立測量設(shè)備臺帳,其內(nèi)容包括;出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數(shù)、精度等級、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、運用部門或運用人、起先運用日期等唯一性標(biāo)識和可追溯性資料,并隨測量設(shè)備的改變而保持臺帳的可用性和可追溯性;

b)對測量設(shè)備逐一進行編號標(biāo)識,其要求為:

--采納符號和依次進行編號,示例如下:

ch-01

該類測試設(shè)備的依次號,用阿拉伯整數(shù)

移動運用測量設(shè)備(裝置符號)

測量尺寸用(類型符號)

--符號規(guī)則如表一:

裝置符號h移動運用測量設(shè)備

g固定裝置上的測量設(shè)備

類型符號c測量尺寸的測量設(shè)備

d測量電參數(shù)(如電壓、電流、電阻、電功率)

z測量重量用測量設(shè)備

p測量壓力、真空度用測量設(shè)備

本表未作規(guī)定的,由專職管理人員依據(jù)上述原則予以規(guī)定;

--標(biāo)識方法應(yīng)按便利、適用、可行、易于視察的原則進行,一般采納色調(diào)(如紅、黃色)的不干膠編號后粘貼于測量設(shè)備相宜部位的方法實施。

c)規(guī)定測量設(shè)備的校準(zhǔn)周期。測量設(shè)備的校準(zhǔn)周期依據(jù)其運用頻率及測量設(shè)備精度等級確定,如表二:

測量尺寸的校準(zhǔn)周期為二年

測量電參數(shù)的校準(zhǔn)周期為二年

測量重量的校準(zhǔn)周期為二年

測量壓力的校準(zhǔn)周期為一年

裝于設(shè)備上,但不能拆卸的測量設(shè)備隨設(shè)備大修時進行校準(zhǔn)

法規(guī)或國家行政主管部門另有規(guī)定的測量設(shè)備

按法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定校準(zhǔn)周期進行校準(zhǔn)

d)按確定或規(guī)定的校準(zhǔn)周期將測量設(shè)備托付國家授權(quán)的計量監(jiān)督檢測單位進行校準(zhǔn),并辦理相關(guān)托付手續(xù);

e)對測量設(shè)備的運用、停用、報廢及校準(zhǔn)標(biāo)識的保持進行檢查、監(jiān)督或辦理相關(guān)手續(xù)。

4.0測量設(shè)備的運用

4.1工程部主管應(yīng)確保測量設(shè)備(原安裝于機械、電氣設(shè)備上的除外)在運用前(含選購 進入公司的)均經(jīng)過了校準(zhǔn),且校準(zhǔn)結(jié)論滿意運用要求。

4.2運用人員應(yīng)熟識測量設(shè)備的運用,正確、合理、按規(guī)定選擇和運用測量設(shè)備,并確保在校準(zhǔn)的有效期內(nèi)運用。

4.3運用人員在調(diào)整測量設(shè)備時,應(yīng)防止由于調(diào)整不當(dāng),而使校準(zhǔn)狀態(tài)失準(zhǔn)。

4.4當(dāng)發(fā)覺測量設(shè)備失準(zhǔn)時,應(yīng)對已測量或計量的結(jié)果進行復(fù)查,消退由于失準(zhǔn)可能造成的影響。

4.5測量設(shè)備的保管防靜電環(huán)境應(yīng)適當(dāng),不應(yīng)與工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丟失、碰磕、損失、失準(zhǔn)、銹蝕。

5.0測量設(shè)備的限制運用和報廢

測量設(shè)備經(jīng)校準(zhǔn)后判定為不合格的區(qū)段或范圍,工程部主管應(yīng)限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內(nèi)運用,這種限制應(yīng)以適當(dāng)?shù)男问酵ㄖ饺窟\用該測量設(shè)備的人員,并在設(shè)備的適當(dāng)部位或存放處或包裝物上明確予以標(biāo)識。無法限定區(qū)段和范圍的,可送有關(guān)單位檢修,檢修后經(jīng)校準(zhǔn)合格方允許運用,無檢修價值的予以報廢。報廢應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù),500元以下由工程部主管批準(zhǔn),500元以上報總經(jīng)理批準(zhǔn)。

6.0校準(zhǔn)的托付

6.1如公司無校準(zhǔn)設(shè)備、標(biāo)準(zhǔn)物及專業(yè)人員,即無實力進行校準(zhǔn),凡需校準(zhǔn)的測量設(shè)備一律托付國家授權(quán)校準(zhǔn)單位進行校準(zhǔn)。

6.2工程部主管在托付校準(zhǔn)時,應(yīng)將送交校準(zhǔn)設(shè)備的運用量值范圍列入托付中,并請校準(zhǔn)單位在校準(zhǔn)報告/記錄中列出所運用校準(zhǔn)設(shè)備型號、環(huán)境溫度、校準(zhǔn)判定依據(jù)的國家標(biāo)準(zhǔn)代號。

7.0工程部主管應(yīng)長期保存測量設(shè)備臺帳、校準(zhǔn)記錄、限制運用或報廢測量設(shè)備的審批單。

zx醫(yī)院項目物業(yè)工程部管理目標(biāo)

醫(yī)院項目物業(yè)工程部管理目標(biāo)

e物業(yè)工程部憑借自身的技術(shù)優(yōu)勢,閱歷豐富管理隊伍,熱忱周到的服務(wù),變被動修理為主動維護工作特點,定能管好、用好**市其次醫(yī)院項目的設(shè)備設(shè)施。使物業(yè)保值、升值。

序號項目指標(biāo)管理指標(biāo)實施措施

1修理

剛好率99%以上派工后5-15分鐘到現(xiàn)場,剛好修理解除故障

院方人員簽字確認(rèn)后返回檔案記錄

2修理質(zhì)量

合格率100%分項檢查,一步到位,仔細修理,建立回訪制

度,確保修理質(zhì)量合格

3設(shè)備設(shè)施

完好率99%按專項管理,落實責(zé)任人,定期檢查維護保養(yǎng)記錄

4消防設(shè)備、設(shè)施

完好率100%消防設(shè)備、設(shè)施由專項責(zé)任人負(fù)責(zé)巡檢,發(fā)覺問題,隨時予以整改修理,故障不過夜。

5修理服務(wù)

回訪率100%以上建立回訪制度,征求院方人員看法,改進服務(wù)作風(fēng),提高服務(wù)質(zhì)量

6修理服務(wù)

滿足率99%以上做到剛好、快捷、解除故障快速有效,服務(wù)誠肯,看法親善。待人接物有禮有節(jié),服務(wù)場所剛好清掃

物業(yè)工程部上墻宿舍管理規(guī)定

物業(yè)工程部上墻制度:宿舍管理規(guī)定

工程部宿舍管理規(guī)定

1.0宿舍內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,如有違規(guī)者處以兩百元罰款整。

2.0工程宿舍內(nèi)嚴(yán)禁非工程人員留宿,如有違規(guī)者罰款一百元整。

3.0工程留宿人員床鋪干凈整齊,如有違規(guī)者罰款五十元整。

4.0當(dāng)值宿舍衛(wèi)生負(fù)責(zé)人,必需保證宿舍公共區(qū)域內(nèi)干凈,如有違者罰款五十元整。

5.0嚴(yán)禁在工程宿舍接待非本公司人員,如有違規(guī)懲罰當(dāng)事人一百元整。

6.0宿舍內(nèi)實行門禁制度,最終離開者負(fù)責(zé)鎖門,如有違規(guī)者罰款一百元整。

7.0工程全體人員簽字確認(rèn):

物業(yè)工程部上墻平安防火管理規(guī)定

物業(yè)工程部上墻制度:平安防火管理規(guī)定

工程部平安防火管理規(guī)定

1.0加強對全體員工治安防范意識,執(zhí)行公司制訂的治安管理制度,協(xié)同保安部門仔細做好公司動力系統(tǒng)的治安保衛(wèi)工作。

2.0各崗位人員必需嚴(yán)守崗位責(zé)任,發(fā)生事故或發(fā)覺可疑狀況應(yīng)快速處理并按程序上報,并保持好現(xiàn)場。

3.0未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),外來人員(包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工等)禁止進入配電房、電梯機房、空調(diào)機房、水泵房等場所。經(jīng)批準(zhǔn)進入人員必需辦理登記手續(xù),由值班人員負(fù)責(zé)執(zhí)行。4.0各崗位值班人員除負(fù)責(zé)設(shè)備平安運行外,必需對所屬機房范圍進行平安檢查。各級管理人員必需定期對所屬范圍進行平安檢查,如發(fā)覺有擔(dān)心全因素,剛好進行整改。

5.0不得隨意配制各機房鑰匙,無人時各機房、班組工作場地門窗必需鎖好。由水系統(tǒng)當(dāng)值人員負(fù)責(zé)檢查各水池蓋是否鎖好,無關(guān)人員不得借用鑰匙,除水系統(tǒng)當(dāng)班人員外,必需經(jīng)該系統(tǒng)主管批準(zhǔn),才能打開水池蓋。

6.0設(shè)備機房禁止吸煙。

7.0修理工作中需運用易燃材料時,應(yīng)特殊當(dāng)心。工作所需易燃品、油料必需由庫房保管,隨用隨領(lǐng)。

8.0須要動火作業(yè)時,要辦妥動火證后方能施工,施工前盡可能解除易燃物品,施工中應(yīng)有專人持滅火器監(jiān)護,施工后仔細檢查,確無火種時方能離開。

9.0不得隨意挪動消防設(shè)施,發(fā)覺消防設(shè)施損壞或泄漏應(yīng)剛好告知消防中心。

10.0發(fā)覺火警剛好報告,盡力和消防隊員一道撲滅火災(zāi)。一旦大廈發(fā)生火災(zāi),工程部的首要任務(wù)是保證供水、供電,保證消防水泵、正壓送風(fēng)機、排煙風(fēng)機等正常工作,并組織重要設(shè)備的愛護、人員疏散工作。

物業(yè)工程部上墻空調(diào)機房管理規(guī)定

物業(yè)工程部上墻制度:空調(diào)機房管理規(guī)定

空調(diào)機房管理規(guī)定

1.0大廈供冷及末端設(shè)備修理人員必需持證上崗,空調(diào)機房內(nèi)的值班人員必需熟識主機及水泵系統(tǒng)狀況、熟識相關(guān)規(guī)程規(guī)定。

2.0空調(diào)機房建立24小時運行值班制度及門禁制度,當(dāng)班人員按規(guī)定對機房內(nèi)設(shè)備進行巡檢,根據(jù)《空調(diào)機組作業(yè)指導(dǎo)書》的規(guī)定做好記錄,發(fā)覺問題剛好上報值班工程師/領(lǐng)班。

3.0嚴(yán)格遵守《空調(diào)機組操作規(guī)程》中的全部條款操作機組。

4.0空調(diào)機房內(nèi)設(shè)備由專人值守、管理,主機的投送及水溫設(shè)定由值班工程師/領(lǐng)班支配空調(diào)工操作執(zhí)行,值班人員必需做好值班記錄,仔細執(zhí)行工程部《交接班制度》。

5.0值班人員在機組運行過程中發(fā)覺主機及水泵出現(xiàn)狀況時,首先要查明緣由,如無法查明故障緣由,可停止運用故障機組,改用備用設(shè)備,以確保大廈空調(diào)及生活熱水的正常供應(yīng),并剛好向領(lǐng)導(dǎo)匯報。

6.0空調(diào)機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)格執(zhí)行《工程部平安防火管理規(guī)定》。

7.0加強設(shè)備的日常維護、保養(yǎng),保證空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的完好。

8.0當(dāng)值人員須保持空調(diào)機房內(nèi)清潔衛(wèi)生,在每班交接班時應(yīng)做好機房清理工作。

物業(yè)工程部上墻配電室管理規(guī)定

物業(yè)工程部上墻制度:配電室管理規(guī)定

配電室管理規(guī)定

為了貫徹平安第一的方針,確保園區(qū)供電系統(tǒng)平安正常運行,特制定配電室管理制度:

1.0負(fù)責(zé)供電動作和修理的人員必需持證上崗。配電室的值班員必需熟識電氣設(shè)備狀況和有關(guān)平安措施。

2.0配送電建立24小時運行值班制度,對配電裝置及高壓室常常進行巡查,做好每日巡察記錄;發(fā)覺問題剛好上報工程部工程師及工程部經(jīng)理。

3.0配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班,配電設(shè)備的停送電由值班電工操作,非值班電工禁止操作。值班員必需做好值班記錄,仔細執(zhí)行交接班制度。

4.0供電線路嚴(yán)禁超載供電,配電室內(nèi)禁止亂拉亂接線路,在夏季供電高峰時,應(yīng)按負(fù)荷的需求,有安排的調(diào)整系統(tǒng)運行方式。

5.0停電時,應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知;復(fù)原送電時,在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。

6.0配電室內(nèi)設(shè)備及線路變更以及重大變改,要上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

7.0配電室消防設(shè)施應(yīng)確保完好,并有手持式氣體滅火器。留意防止小動物進入;無關(guān)人員禁止進入,外部人員需經(jīng)工程部辦公室許可方可進入,并做好外來人員登記工作。

8.0加強日常維護、檢修,保證配電室內(nèi)公共照明、顯示燈等設(shè)備的完好。

9.0市電停電時值班人員應(yīng)馬上檢查發(fā)電機組是否已啟動,沒有啟動則應(yīng)馬上啟動,保證消防系統(tǒng)等重要設(shè)備供電,同時與供電部門取得聯(lián)系。

10.0運行過程中,分路開關(guān)跳閘,先查明緣由,如一時查不出可試送一次,若不勝利不能再送并報告專業(yè)領(lǐng)班查明緣由解除故障后才能送電。

11.0系統(tǒng)和設(shè)備在運行或檢修時,應(yīng)掛上相應(yīng)的警示牌,嚴(yán)防誤操作。

12.0保持配電室的清潔衛(wèi)生和干燥。

物業(yè)工程部上墻水泵房管理規(guī)定

物業(yè)工程部上墻制度:水泵房管理規(guī)定

水泵房管理規(guī)定

1.0水泵房由工程部領(lǐng)班及運行操作人員負(fù)責(zé)運行操作維護保養(yǎng)。

2.0運行班運行操作人員必需每天24小時保證大廈用水需求。

3.0運行操作人員必需定時巡察檢查泵房內(nèi)的全部機電設(shè)備設(shè)施運行狀況,并做記錄。

4.0運行操作人員必需每班保持水泵房內(nèi)及機電設(shè)備清潔衛(wèi)生,并保持室內(nèi)干燥無雜物,無關(guān)人員禁止進入。

5.0運行操作人員必需保證設(shè)備正常運行所必需進行的保養(yǎng)工作,剛好加潤滑油,處理盤根漏水,緊固松動螺栓,更換磨損接手彈性膠圈等工作。

6.0運行操作人員對發(fā)覺設(shè)備存在的不正?，F(xiàn)象,如軸承溫度過高,泵體振動劇烈或產(chǎn)生不正常噪音,電機溫升過高,運行電流超過額定電流,水泵供水間隔時間超過正常間隔時間,應(yīng)剛好報告專業(yè)領(lǐng)班及部門經(jīng)理,派修理工人檢查修理。

7.0運行操作人員對不常常運用的水泵,如消防栓泵、噴淋消防泵等機電設(shè)備應(yīng)定期點動,視察是否正常牢靠并做記錄。

8.0運行操作人員必需做好交接班工作,沒有交接班不準(zhǔn)離崗,交接班時應(yīng)做好交接記錄并簽字。

物業(yè)工程部上墻發(fā)電機房管理規(guī)定

物業(yè)工程部上墻制度:發(fā)電機房管理規(guī)定

發(fā)電機房管理規(guī)定

1.0發(fā)電機房重地,禁止非工作人員進入;平常機房門應(yīng)加鎖。

2.0發(fā)電機應(yīng)處于隨時投入運行狀態(tài),市電停電時,確保發(fā)電機快速投入發(fā)電和送電。

3.0每月試開發(fā)電機一次,開機前應(yīng)檢查水、機油、柴油等,試機時間為10分鐘。試機時,要檢查電氣部件、接觸器、繼電器、連接螺絲以及發(fā)電機、柴油機的主要部件,并按要求填寫保養(yǎng)檢查記錄。

4.0柴油機啟動用蓄電池,應(yīng)剛好充電保證足