2023年買受人合同（3份范本）

2023年買受人合同（3份范本）

書目

第1篇買受人有違約行為出賣人是否可延期交房

第2篇以房抵債買受人在過戶前，不享有物權及優(yōu)先利益

第3篇商品房買賣合同（買受人角度）

買受人有違約行為出賣人是否可延期交房

導讀：在房產糾紛中經常涉及到關于買受人有違約行為，出賣人是否可延期交房，那么這種情形應當如何處理呢？本文將從以下案例中具體解讀。

案情簡介：買受人有違約行為，出賣人是否可延期交房

鄒一、鄒二與c公司簽訂《商品房買賣合同》及《合同附件》，合同及附件均無簽訂時間?；磩?chuàng)公司述稱，其與c公司是包銷關系，淮創(chuàng)公司已完全履行了義務，與本案糾紛無關。鄒一、鄒二懇求：c公司馬上向鄒一、鄒二交付已購房屋；c公司向鄒一、鄒二支付已付房款974.75萬元每日萬分之五的違約金；訴訟費由c公司擔當。

法院判決：應當支付違約金

雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，出賣人逾期交房超過10日的，買受人不選擇解除合同的，出賣人應每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金。依據《商品房買賣合同說明》第十六條的規(guī)定，當事人以約定的違約金過高為由懇求削減的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當削減；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由懇求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。因鄒一、鄒二未提交任何證據證明因c公司逾期交房行為造成其實際損失的數額，故鄒一、鄒二的實際損失應認定為：鄒一、鄒二已付房款被c公司逾期交房期間占用的貸款利息（按中國人民銀行發(fā)布的同期一年期一般流淌資金貸款基準利率計息）。因違約金為以補償實際損失為主、以懲處性為輔的基本性質，違約金調整為c公司逾期交房期間占用鄒一、鄒二已付房款貸款利息的130%。

律師說法：如何認定本案的違約責任

《商品房買賣合同》第八條規(guī)定，買受人有違約行為的，出賣人可以延期交付商品房，且無需擔當逾期交房的違約責任。依據《商品房買賣合同》的約定，c公司應于2023年12月31日交付房屋?！逗贤a充協(xié)議》第三條3.2約定買受人應在商品房交付時向出賣人付清全部購房款，而鄒一、鄒二于2023年3月26日才付清全部購房款。因此，c公司可延期至2023年3月26日交付房屋。但是，鄒一、鄒二于2023年3月26日才付清全部購房款是因其拖延申請辦理貸款所致。就商品房買賣合同而言，鄒一、鄒二的主要義務是交付房款，c公司的主要義務是交付房屋?！渡唐贩抠I賣合同》第九條第2項約定，“（2）逾期超過10日后……買受人不行使合同解除權的，出賣人應每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金，并于實付當日向買受人支付違約金，合同接著履行”。鄒一、鄒二于2023年1月15日已收取案涉房屋，因此，c公司應支付鄒一、鄒二相應違約金自2023年11月23日起計至2023年1月14日止。

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以房抵債買受人在過戶前，不享有物權及優(yōu)先利益

以房抵債買受人在過戶前，不享有物權及優(yōu)先利益

——基于以房抵債而擬受讓不動產的受讓人，在過戶前，并不能依該以房抵債協(xié)議產生針對交易不動產的物權期盼權。

標簽：以房抵債｜物權效力｜執(zhí)行｜以物抵債｜民間借貸｜以房抵債

案情簡介：2023年6月，銀行依生效判決申請執(zhí)行劉某名下房產。賈某以其2023年8月與劉某簽訂500萬元借款合同、劉某以名下房產頂抵所欠劉某債務、2023年10月生效法院判決劉某幫助賈某辦理抵頂房屋全部權轉移登記手續(xù)及抵頂土地運用權變更登記手續(xù)為由提出案外人執(zhí)行異議。

法院認為：①賈某與劉某民間借貸糾紛一案，業(yè)經法院判決并生效，該案件案由系民間借貸糾紛而非物權確認糾紛，判決并未確認案涉房產全部權歸屬于賈某，只是判決劉某幫助賈某辦理抵頂房屋全部權轉移登記手續(xù)及抵頂土地運用權變更登記手續(xù)，該判決不能干脆引起物權變動法律效果。因案涉房產始終登記在劉某名下，物權變動并未完成，賈某對劉某只享有債權懇求權。②最高人民法院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定》第28條規(guī)定，“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠解除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已根據合同約定支付部分價款且將剩余價款根據人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身緣由未辦理過戶登記?！鄙鲜鲆?guī)定適用的主體是不動產買賣合同中的買受人，愛護的是基于買賣不動產而產生的物權期盼權。本案涉及的是以房抵債協(xié)議，以房抵債協(xié)議首先以殲滅金錢債務為目的，而房產交付僅系以房抵債的實際履行方式，基于以房抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以房抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期盼權。判決駁回賈某訴請。

實務要點：基于以房抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以房抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期盼權。

案例索引：最高人民法院（2023）最高法民申1769號“某銀行與賈某等案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案”，見《再審申請人招商銀行股份有限公司包頭分行與被申請人賈建軍、姜亥軍機原審第三人劉濤案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案》（審判長賈勁松，代理審判員吳曉芳、高櫸），載《民事審判指導與參考·執(zhí)行異議之訴案例選登》（202303/71:104）。

商品房買賣合同（買受人角度）

房屋買賣合同

出賣人：籍貫：性別：

住址：郵編：

身份證號碼：聯(lián)系電話：

共有人：性別：身份證號碼：

買受人：籍貫：性別：

住址：郵編：

身份證號碼：聯(lián)系電話：

依據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和買受人在同等、自愿、協(xié)商一樣的基礎上就買賣經濟適用房達成如下協(xié)議：

第一條房屋狀況

1.1買受人所購房屋為位于第棟

單元層號房。

1.2如無特殊約定，該房屋在建筑材料、設計、防火、給排水、隔音、照明、節(jié)能、環(huán)境等方面均應當符合有關的國家強制性標準的規(guī)定。

其次條房屋價款及支付方式

2.1出賣人與買受人約定按套計算房屋價格，雙方約定房屋總價款為人民幣元整（大寫：元整）。

2.2雙方一樣同意，本合同實行分期付款的方式，詳細支付時間及支付比例如下：

第一期：本合同簽訂生效且出賣人向買受人交付房屋后，買受人向出賣人支付定金人民幣（大寫：元整）；

其次期：年月日前，買受人向出賣人支付購房款人民幣（大寫：元整）。該房屋包括已付定金人民幣（大寫：元整）；

第三期：待房屋產權過戶辦理完畢后，出賣人向買受人支付剩余購房款元（大寫：元整）。

2.3出賣人出具相關收款的證明字據，買受人出具已簽收出賣人購房全部相關文件原件的證明字據。

第三條面積確認及面積差異處理

該房屋目前尚未取得房屋全部權證書，無法確定房屋的實際面積。由于雙方約定按套計算房屋總價款，故在出賣人取得該房屋全部權證書后因產權登記面積與現有面積發(fā)生差異產生的面積差部分房價款，由出賣人擔當。

第四條產權登記過戶

4.1雙方約定：由于目前房屋不具備過戶條件，短暫無法辦理房屋過戶手續(xù)。待過戶條件具備后，出賣人應當根據約定主動協(xié)作并幫助買受人在房屋產權登記機關辦理權屬變更登記事宜，將房屋的全部權變更至買受人名下。

4.2雙方約定：如國家相關政策發(fā)生變動（關于安置房、經濟適用房產權變更登記等相關政策）或其他非雙方個人緣由致使該房屋最終無法完成房屋產權變更登記時，雙方協(xié)商解除本合同。合同解除時，出賣人向買受人返還已付全部購房款并根據同期貸款利率支付利息，買受人向出賣人返還全部購房相關文件，其他損失由雙方各自擔當。

第五條房屋交付

目前該房屋已由買受人實際承租運用，因此出賣人不再向買受人交付房屋，但應當在年月日前將與房屋相關的文件原件等全部移交給買受人。

第六條產權過戶、稅費等費用負擔

6.1在該房屋能夠辦理房屋產權過戶手續(xù)時，出賣人應當自取得房屋全部權證書之日起月內，將該房屋產權過戶給買受人。辦理房屋產權過戶手續(xù)所需繳納的交易稅費由雙方各自負擔。

6.2在該房屋產權過戶時，除了第6.1款約定稅費外，根據屆時同地段一般商品房與經濟適用住房差價的肯定比例向政府交納的土地收益款、土地出讓金、補繳的房屋價差等全部由出賣人擔當，其他雙方因履行本合同產生的費用（差旅費、交通費等）由雙方各自擔當。

第七條房屋運用費用

雙方協(xié)商確定，本合同簽訂前有關房屋運用的全部費用（包括但不限于物業(yè)費、水、電、燃氣、有線電視、電話等）全部由買受人繳納，之后產生的費用由買受人擔當。過戶前出賣人具名、買受人繳納，因運用產生的費用或糾紛由買受人負責，房屋過戶后變更為買受人名稱。房屋過戶之前，假如買受人遇到繳費等須要與有關部門協(xié)調的事宜，出賣人應當主動幫助買受人解決相關事宜。

第八條權利義務

8.1出賣人保證本合同所涉房屋產權清楚，出賣人擁有房屋完全的全部權及處分權，且不存在抵押等其他權利瑕疵事項。本合同簽訂后如因出賣人緣由引發(fā)的與標的房屋產權、運用權或債權債務糾紛，均由出賣人擔當并處理。由此導致房屋無法辦理過戶的，則出賣人返還買受人已付全部款項，同時按全部款項的%支付違約金并賠償出賣人裝飾裝修所支出的全部費用。

8.2出賣人及共有人、合法繼承人在合同執(zhí)行期間和買賣交易完成之后，不再享有該房產的財產全部權，不得將該房屋轉賣第三方或做抵押。若房屋共有人、繼承人與其他第三方發(fā)生涉及此房屋的產權糾紛，致使買受人無法獲得合同約定的房屋全部權證，則視為出賣人違約，出賣人應按第8.1款擔當違約責任。

8.3出賣人承諾并保證其合法繼承人知悉且同意出賣人將該房屋按本合同約定出售給買受人，不得反悔并阻撓，并按本合同約定履行相關義務。對此，出賣人應當在本合同簽訂之日起日內向買受人出具由公證機關作出的關于其合法繼承人就本合同內容作出承諾的公證書（未以公證書作出承諾的繼承人同樣視為完全知悉且同意出賣人將該房屋按本合同約定出售給買受人）。

8.4若出賣人因意外身故或行動不便無法辦理房屋過戶事宜，出賣人共有人、合法繼承人有義務協(xié)作買受人辦理房屋過戶事宜。

8.5本合同履行期間，買受人有權將該房屋出售給第三人。出賣人應當根據本合同第四條約定向受讓人辦理產權登記過戶手續(xù)。

8.6買受人取得本合同項下房屋的運用權后，不得從事國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定禁止從事的任何活動。否則，因此產生的法律責任和給出賣人造成的經濟損失，均由買受人負責擔當及賠償。

8.7買受人保證在本合同簽訂且獲得房屋運用權后，在未辦理過戶手續(xù)之前，房屋運用中的一切收益和風險均由買受人獨立享有及擔當，與出賣人無關。

8.8出賣人及共有人、合法繼承人承諾并保證不論房價漲跌，本合同確定的房屋單價及總價不作變更。

第九條違約責任

9.1出賣人未按約定向買受人交付房屋或者辦理過戶手續(xù)的，每逾期一日，應當按房屋價款總額的%支付違約金；逾期超過天的，買受人有權單方解除本合同，雙倍退還已付款項，并就由此造成的損失要求出賣人依法賠償。

9.2若出賣人因意外身故或行動不便無法辦理房屋過戶事宜，出賣人共有人、合法繼承人不協(xié)作買受人辦理房屋過戶事宜或將房屋出售、抵押第三人的，應向買受人連帶一次性退還全部購房款并支付資金占用費（按年利率%計算）以及買受人主見權利時房屋市值與購房全款的差價、房屋裝修款等。

9.3買受人違反本合同約定不按期給出賣人支付房屋價款的，除接著支付應付價款外，還應當按應付房款的%支付違約金；逾期超過

天的，出賣人有權單方解除本合同，不退還已付價款，并就由此造成的損失要求買受人依法賠償。

9.4本合同任何一方不履行或履行內容不符合約定的，均構成違約，除本合同另有約定外，違約方應向守約方按房款總額的%支付違約金，造成守約方損失的，違約方還應當依法賠償。

第十條爭議的處理