隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和城鎮(zhèn)化程度的不斷提高

隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和城鎮(zhèn)化程度的不斷提高，大量的農(nóng)村住宅被拆遷。近年來，依據(jù)土地節(jié)約集約利用的原則及其本身的特點(diǎn)，調(diào)產(chǎn)安置逐漸成為當(dāng)前農(nóng)村住宅拆遷安置的主要模式。認(rèn)真研究和分析調(diào)產(chǎn)安置的優(yōu)點(diǎn)和弊端，對(duì)于進(jìn)一步做好今后的農(nóng)村住宅用房的拆遷安置工作與提升土地利用效率具有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。筆者結(jié)合自身工作實(shí)際，就農(nóng)村住宅用房拆遷調(diào)產(chǎn)安置談些自己的看法。一、調(diào)產(chǎn)安置的優(yōu)點(diǎn)住宅用房拆遷中的調(diào)產(chǎn)安置，是指拆遷人根據(jù)被拆遷人的舊房建筑面積以及相關(guān)的補(bǔ)償安置規(guī)定向被拆遷人提供安置房，并按照被拆遷房屋的重置價(jià)結(jié)合成新與安置房重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算差價(jià)的安置方式，相當(dāng)于新舊住宅用房的產(chǎn)權(quán)調(diào)換。相比較貨幣安置和遷建安置，調(diào)產(chǎn)安置有如下四個(gè)優(yōu)點(diǎn)：1、 有效促進(jìn)農(nóng)村土地節(jié)約集約利用。我國(guó)農(nóng)村的住宅用房，多是年代較久的木結(jié)構(gòu)房屋或是村民個(gè)人建于上世紀(jì)八、九十年代的磚混結(jié)構(gòu)房屋，這些房屋多為二至三層，由主房、附屬用房、天井、明堂和使用場(chǎng)地等組成，房屋的建筑容積率相對(duì)較低。以鄞州區(qū)為例，農(nóng)村住宅用房的建筑容積率一般在O.6至0.8左右。最多不超過1。而調(diào)產(chǎn)安置建造的住宅小區(qū)，一般以多層、小高層或高層的形式出現(xiàn)，容積率在1_25以上，有的甚至達(dá)到2以上。調(diào)產(chǎn)安置有效提升農(nóng)村土地的利用效率，有力推動(dòng)節(jié)約集約用地。2、 有效降低拆遷安置成本。實(shí)踐中，調(diào)產(chǎn)安置的拆遷成本明顯低于貨幣安置的拆遷成本。從目前我區(qū)的的拆遷安置情況來看，采用調(diào)產(chǎn)安置的，多層住宅每平方米建筑面積的建造成本一般在1500元?J2500元之間，配套好一些的一般在3000元左右；小高層或高層住宅每平方米建筑面積的建造威本一般也不會(huì)超過4000元。相比較而言。采用貨幣安置的，每平方米建筑面積的安置價(jià)格則根據(jù)地段好壞在7000元到10000元之間不等。所以，與貨幣安置相比，調(diào)產(chǎn)安置可大大節(jié)省拆遷安置成本，具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。3、 有效實(shí)現(xiàn)安置房的保值增值。與貨幣安置相比。調(diào)產(chǎn)安置受市場(chǎng)波動(dòng)的影響較小，尤其在近幾年房比。調(diào)產(chǎn)安置受市場(chǎng)波動(dòng)的影響較小，尤其在近幾年房有吸引力。在調(diào)產(chǎn)安置模式下，房屋面積的確定一般以從寬從優(yōu)于被拆遷人為政策導(dǎo)向，安置房面積一般要超過原房屋面積15%至25%。以近幾年的情況來看，被拆遷人即便以相同面積獲得安置房，其價(jià)值也大大超過原房屋價(jià)值的幾倍乃至于十幾倍。并且安置房的土地性質(zhì)為國(guó)有，房屋在符合相關(guān)政策要求后可以進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)自由流通。大多數(shù)被拆遷人在安置后可以分得多套安置房，滿足自身居住需求后，還可通過出租、出售等方式獲得收益，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的增值。因此，調(diào)產(chǎn)安置受到被拆遷人的普遍歡迎。對(duì)拆遷工作有利進(jìn)行4、 有效滿足被拆遷人的生產(chǎn)、生活需求。對(duì)于農(nóng)村被拆遷人而言，土地是其重要的生產(chǎn)資料和生活來源。多數(shù)村民之間有著親密的親屬關(guān)系，并與村集體經(jīng)濟(jì)組織保持著依賴性的經(jīng)濟(jì)、生活關(guān)系。他們希望能保持拆遷前的生產(chǎn)、生活習(xí)慣。不愿分散居住，也不愿意離開土地。調(diào)產(chǎn)、遷建、貨幣三種安置方式中，調(diào)產(chǎn)安離開土地。調(diào)產(chǎn)、遷建、貨幣三種安置方式中，調(diào)產(chǎn)安動(dòng)的。遷建安置是在被拆遷區(qū)域就地建造，雖然也能較好的滿足被拆遷人需求。但由于規(guī)劃的嚴(yán)控和土地集約利用的要求，遷建安置的適用范圍較小，也不符合我國(guó)當(dāng)前土地利用的嚴(yán)峻形勢(shì)。貨幣安置則不能滿足被拆遷人的上述需求。而調(diào)產(chǎn)安置既能保證土地的節(jié)約集約利用，又能最大限度的還原被拆遷人拆遷前的生活狀況。是當(dāng)前比較合適農(nóng)村房屋拆遷形勢(shì)的，也是符合農(nóng)村安置需求與鄉(xiāng)土傳統(tǒng)的。調(diào)產(chǎn)安置模式存在的弊端雖然調(diào)產(chǎn)安置已成為當(dāng)前農(nóng)村住宅拆遷的主要安置方式，農(nóng)村安置房建設(shè)也已經(jīng)成為當(dāng)前新農(nóng)村建設(shè)的主要內(nèi)容。但與其他安置模式相比，調(diào)產(chǎn)安置模式也存在一定的弊端。（一）調(diào)產(chǎn)安置工作量大調(diào)產(chǎn)安置的安置工作比其他安置模式要復(fù)雜得多。調(diào)產(chǎn)安置工作包括安置小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、臨時(shí)過渡房建設(shè)、安置小區(qū)建設(shè)、安置房分配各個(gè)方面，不僅涉及房屋建造等技術(shù)性問題更涉及利益分配等管理方面的問題。可見其工作量之繁重。1前期規(guī)劃設(shè)計(jì)工作量大。目前的安置小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作包括：小區(qū)的管線布置設(shè)計(jì)、綠化配套設(shè)施布置、智能化系統(tǒng)、公建設(shè)施布置、安置房的套型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、立面外觀設(shè)計(jì)等，安置房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不得低于國(guó)家規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)要求。與普通商品房建設(shè)相比。安置小區(qū)設(shè)計(jì)尤要更多的考慮被拆遷人原住宅用房面積匹配程度、安置居住需求、房屋套型申報(bào)與實(shí)際情況差異等額外因素。以滿足廣大被拆遷人的多樣化需求，還要兼顧拆遷雙方的意見，才能在確保滿足不同被拆遷家庭的需求的同時(shí)，保障拆遷工作的順利進(jìn)行。安置房套型設(shè)計(jì)在整個(gè)安置工程規(guī)劃設(shè)計(jì)中顯得尤為重要。安置房建造目的是為了安置，如果被拆遷戶對(duì)安置房套型不滿意，將直接影響到安置房能否最終順利分配給被拆遷戶。所以安置房的套型設(shè)計(jì)一定要滿足被拆遷戶的需要。由于被拆遷戶原住宅用房的土地面積和建筑面積大小不一、需安置的家庭人口數(shù)不等，所以不同的被拆遷戶置房對(duì)安置房套型設(shè)計(jì)的需求不盡相同，單一的套型設(shè)計(jì)勢(shì)必不能滿足安置戶的需求。安置房套型設(shè)計(jì)唯有考慮各個(gè)因素、兼顧各方意見，才能確保滿足不同被拆遷家庭的需求。由此，其設(shè)計(jì)工作量尤其大2、臨時(shí)過渡房建造工作量大。貨幣安置模式由被拆遷人自行解決安置用房。不存在臨時(shí)過渡房的問題，但調(diào)產(chǎn)安置則涉及到臨時(shí)過渡房問題。根據(jù)拆遷法規(guī)的規(guī)定。被拆遷人選擇調(diào)產(chǎn)安置需要臨時(shí)過渡的，應(yīng)當(dāng)明確過渡期限和過渡方式，并由拆遷人提供過渡用房或臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)。被拆遷人選擇的過渡方式，拆遷人不得拒絕。因此，被拆遷人如果要求拆遷人提供臨時(shí)用房，則被拆遷人還需建建造過渡房屋。由于臨時(shí)房屋建造一般以二層為主，因此其所需的土地面積相當(dāng)于被拆遷房屋所占土地面積，對(duì)于大面積的過渡用房建設(shè)用地的審批是其面臨的一大難題。此外，過渡用房的建設(shè)還會(huì)涉及到建設(shè)資金的籌集、建造地點(diǎn)的選擇、建筑標(biāo)準(zhǔn)以及配套設(shè)施的建設(shè)等問題，而且建造臨時(shí)房屋在沒有多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)必須要拆遷，是對(duì)政府財(cái)力資金的浪費(fèi)。3、安置房建造及分配工作量大。首先關(guān)于安置房的建造，根據(jù)安置房屋面積增擴(kuò)等各項(xiàng)對(duì)被拆遷人的優(yōu)惠政策。同時(shí)也為了改善被拆遷人的居住條件、維護(hù)被拆遷人的利益，新建安置房的建筑面積一般都比原被拆遷面積大；而且現(xiàn)在的安置小區(qū)建設(shè)不僅包括房屋主體工程，還包括小區(qū)配套設(shè)施、公用部位建設(shè)等，所以安置房建造的工作量比較大，有些安置小區(qū)建造工作量甚至比商品房小區(qū)都要大。其次是安置房分配，其工作量較大。第一，分配前的準(zhǔn)備工作復(fù)雜。要做好戶主代表的產(chǎn)生、抽簽程序的制定、抽簽場(chǎng)所的確定、會(huì)場(chǎng)秩序維持等大量準(zhǔn)備工作，這些工作必須嚴(yán)謹(jǐn)有序，不容有半點(diǎn)失誤，否則會(huì)產(chǎn)生較嚴(yán)重的后果。第二，安置房套型的復(fù)雜多樣，也加大了分配工作量和分配難度。從農(nóng)村拆行安置的實(shí)際需要來說，一般拆遷安置小區(qū)的安置房套型有5到6種，較大的安置小區(qū)其套型則在10種左右。另外，在一戶被拆遷家庭能安置多套小套型房屋的情況下，一戶申報(bào)幾種套型的情況也加大了安置房分配的工作量。最后，安置房套型往往眾口難調(diào)。盡管安置房的具體套型是在多次征求被拆遷人意見的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，但在實(shí)際分配時(shí)，由于拆遷與安置分配的時(shí)間較長(zhǎng)，常常會(huì)出現(xiàn)被拆遷戶違背當(dāng)初簽訂的安置協(xié)議求調(diào)整安置套型的情況，由此造成安置套型的供需矛盾，增加了安置分配難度二）調(diào)產(chǎn)安置所需時(shí)間長(zhǎng)如上述，調(diào)產(chǎn)安置涉及到安置土地審批、安置小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、安置房屋的建造安置房的分配等一系列工作等，耗時(shí)較長(zhǎng)。從各地具體情況分析，一般的多層安置住宅，從調(diào)產(chǎn)安置前期準(zhǔn)備工作開始到安置房竣工直至實(shí)際交付被拆遷人使用年。其所需時(shí)間至少二年多，最長(zhǎng)的三年左右，而小高層和高層安置住宅則需要二至三年。安置房屋的建設(shè)時(shí)間還與安置面積有關(guān)，安置面積越多建設(shè)時(shí)間越長(zhǎng)。此外，如果安置地塊的前期政策處理不到位，也會(huì)延長(zhǎng)安置時(shí)間，影響拆遷安置進(jìn)度，增加拆遷安置成本（三）調(diào)產(chǎn)安置房的經(jīng)濟(jì)價(jià)值差異性大每一個(gè)安置房的層高、朝向、套型結(jié)構(gòu)都各不相同，雖然每一層每一套之間有一定的層高和房屋的朝調(diào)節(jié)系數(shù)來平衡相互間的經(jīng)濟(jì)價(jià)值差，但實(shí)際分配時(shí)仍然存在著不同程度的經(jīng)濟(jì)價(jià)值差異，而且有的差異性更大。雖然安置房的分配一般通過抽簽產(chǎn)生，但同一安置小區(qū)、每一幢之間、同一幢內(nèi)的每一套之間、同一層內(nèi)的同套型之間仍存在著利益差。另外也存在一戶多套的家庭，一旦每套的安置房都抽得很理想，其得到的經(jīng)濟(jì)價(jià)值將會(huì)明顯高于其他的家庭，由此呈現(xiàn)了拆遷安置中的被拆遷家庭之間的安置房得到的經(jīng)濟(jì)價(jià)值極不平衡的情況。由于安置房分配中的經(jīng)濟(jì)價(jià)值差異性較大。導(dǎo)致安置房分配工作難度增加和工作量增大。（四）安置后續(xù)問題突出1、安置房質(zhì)量對(duì)拆遷安置影響大。由于拆遷安置房建設(shè)時(shí)間緊迫、建設(shè)資金有限等原因，較多的安置房建設(shè)都存在一些質(zhì)量問題，如房屋漏水等。若質(zhì)量問題發(fā)生在安置房交付之時(shí)，被拆遷戶從心理上對(duì)安置房產(chǎn)生疑問從而拒絕安置，影響安置的成功；若質(zhì)量問題發(fā)生在安置房交付之后。則會(huì)導(dǎo)致大量被拆遷戶就房屋質(zhì)量問題上訪，從而影響社會(huì)穩(wěn)定，甚至影響今后的拆遷工作。所以調(diào)產(chǎn)安置并不是安置房分配完就大功告成，其還會(huì)面臨安置房質(zhì)量不過關(guān)的問題。2、安置小區(qū)物業(yè)管理與資金落實(shí)難。調(diào)產(chǎn)安置還涉及到對(duì)安置小區(qū)的物業(yè)管理問題。農(nóng)村住宅被拆遷前，并沒有物業(yè)管理。但安置后，則涉及到安置小區(qū)的物業(yè)管理問題。物業(yè)管理包括管理人員的產(chǎn)生、管理水平的、管理資金的來源和使用以及具體的物業(yè)管理事務(wù)的處理等問題三、調(diào)產(chǎn)安置需把握的四個(gè)主要環(huán)節(jié)安置是整個(gè)拆遷工作的關(guān)鍵，事關(guān)拆遷工作的順利完成。做好調(diào)產(chǎn)安置工作應(yīng)把握如下四個(gè)環(huán)節(jié)（一）安置用地可行問題把握落實(shí)安置用地是做好安置工作的基礎(chǔ)1、安置地選址可行。安置地的選擇應(yīng)符合大多數(shù)安置對(duì)象的意愿。從農(nóng)村房屋拆遷的情況來看，安置地的選址應(yīng)確保當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)村民的生活、生產(chǎn)需要，盡可能與原拆遷地塊、與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民生產(chǎn)生活的距離保持最小，盡可能就地安置或者就近安置。另外，安置地塊的地段應(yīng)等于或者優(yōu)于被拆遷地塊的地段。但是，考慮到與今后其他拆遷項(xiàng)目的平衡，安置地塊的地段也不能過分優(yōu)于原拆遷地塊，否則會(huì)加大今后其他拆遷項(xiàng)目的安置難度2、安置用地面積合理。安置用地面積應(yīng)依照當(dāng)?shù)匦罗r(nóng)村建設(shè)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理規(guī)劃，安置用房的間距應(yīng)達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，安置小區(qū)的公共用地面積、公建設(shè)施用地面積和相關(guān)的配套用地面積不得低于新農(nóng)村建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)。此外，安置用地面積核定時(shí)還應(yīng)留有今后農(nóng)村農(nóng)民的居住用地。主要是解決農(nóng)民今后住房困難戶問題，其目的是有利于房屋拆遷工作順利進(jìn)行。（二）安置房套型的合理把握安置房套型應(yīng)盡可能滿足大多數(shù)被拆遷戶的需要。安置房的套型設(shè)計(jì)應(yīng)從滿足被拆遷戶實(shí)際需要出發(fā)，并嚴(yán)格遵守相關(guān)程序。1、一般家庭套型面積的確定。安置房屋建造的目的是用于被拆遷家庭的安置，而這些家庭大多數(shù)用于自身的居住，因此安置房的套型面積應(yīng)符合農(nóng)村村民的居住需要。近年來由于我國(guó)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)較好，農(nóng)村居民的居住標(biāo)準(zhǔn)提高較大。農(nóng)村村民的居住條件應(yīng)該予以適當(dāng)?shù)母纳?，在原居住面積基礎(chǔ)上有一定的提高，再加上計(jì)劃生育的限制，因此安置房的主要套型面積一般以三口家庭為主體，結(jié)合本地來說一般每套80到11O平方米左右相對(duì)比較合理。此類套型一般也作為拆遷安置的主要套型。2、特殊家庭套型面積的確定及其他問題處置。安置套型設(shè)計(jì)中除了考慮農(nóng)村一般家庭外，還必須考慮到其他類型的安置家庭。其一是大戶及小戶家庭的安置套型設(shè)計(jì)，用于安置三口以下或單人戶和四到六口大戶，一般控制在總套型的30%左右。小戶型的建筑面積一般為60到70平方米左右，大戶型在11o：N120平方米左右。其二是老年人房屋安置面積的確定，被拆遷人中老年人占有一定比例，其套型面積一般控制在50平方左右較為恰當(dāng)。并且其樓層應(yīng)低，最好能安排在第一層。此外，還有附屬用房的設(shè)計(jì)把握。應(yīng)綜合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村情況和被拆遷人的需求情況予以綜合考慮附屬用房及特殊情況的設(shè)計(jì)，如車庫(kù)及自行車房的設(shè)計(jì)，頂層房屋的設(shè)計(jì)，房屋的閣樓面積的確定以及其它用房的設(shè)計(jì)等。3、安置房套型確定的程序。由于安置房的設(shè)計(jì)來自于每戶申報(bào)和核定的房屋的套型，房屋套型申報(bào)情況的提供真實(shí)與否、合理性與否對(duì)整個(gè)安置房的設(shè)計(jì)有著較為重要。做法上應(yīng)先由拆遷戶家庭結(jié)合各自的原房屋情況，申報(bào)可安置的總面積。其次根據(jù)申報(bào)的安置用房的套型，正確核定可以安置的總建筑面積情況。再次按總安置用房建筑面積情況，根據(jù)安置小區(qū)已提供的初步設(shè)計(jì)方案核定每一戶的各種套型數(shù)量。最后根據(jù)每戶的套型情況，平衡整個(gè)安置小區(qū)的套型總數(shù)，將核定的每一戶套型情況反饋給每一戶拆遷家庭，通過再次核對(duì)，簽署拆遷戶姓名后的套型情況才算是最終的安置小區(qū)套型設(shè)計(jì)。對(duì)于老年人的安置問題，可以在普通性房屋的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，對(duì)于住宅一層的另外根據(jù)需要另行設(shè)計(jì)面積較小的房屋。關(guān)于房屋的層次差異性較大問題的處理，一般可以對(duì)于可以在設(shè)計(jì)上保證相對(duì)合理性（三）合理確定調(diào)產(chǎn)安置的面積增擴(kuò)與價(jià)格結(jié)算1、合理把握調(diào)產(chǎn)安置的面積增擴(kuò)。由于安置用房套型設(shè)計(jì)的限制以及保護(hù)被拆遷人利益等因素。農(nóng)村住宅調(diào)產(chǎn)安置必定會(huì)出現(xiàn)安置用房面積超過原房屋面積的情況，結(jié)合實(shí)際來看，一般一個(gè)拆遷項(xiàng)目的拆遷安置用房面積要超過原房屋面積20%左右。在安置總面積擴(kuò)大的情況下，我們應(yīng)著力把握好每一戶的安置面積增擴(kuò)在實(shí)際操作中，每戶安置面積一般分為二個(gè)增加檔次，特殊情況的分為三個(gè)增加檔次。第一個(gè)檔次為每戶增擴(kuò)10平方，即享受增擴(kuò)面積部分；第二個(gè)檔次為每戶增擴(kuò)不超過20平方，即超增擴(kuò)面積