商業(yè)街之深度剖析

商業(yè)街之深度剖析第一頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街，作為城市化進(jìn)程的產(chǎn)物，就好象名片一樣，是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀，是一個(gè)城市最引人注目的寫真。

2第二頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二目錄初識(shí)商業(yè)街一典型案例二商業(yè)街實(shí)操三3第三頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二1初識(shí)商業(yè)街一什么是商業(yè)街商業(yè)街的特點(diǎn)、分類及發(fā)展模式4第四頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二從廣義上講，北京王府井商業(yè)街、上海南京路都屬于商業(yè)街，但事實(shí)上，它們都是由多個(gè)規(guī)模不同的購(gòu)物中心、百貨大樓、體育用品商店、娛樂、餐飲等各類商業(yè)房地產(chǎn)組成。北京王府井南京湖南路上海南京路香港銅鑼灣成都春熙路廣州北京路廣義上的商業(yè)街5第五頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二世界上四大頂尖名牌的“朝圣地”：紐約第五街、巴黎香榭麗舍大道、倫敦牛津街和澳大利亞悉尼皮特街，云集著眾多名流和社交場(chǎng)所，擁有最多的頂尖名牌，如Chanel、Dior、Gucci、LV等，因而每天都吸引著大量品牌愛好者和觀光客前來“朝圣”。專業(yè)的數(shù)據(jù)公司對(duì)世界上名牌匯集的商業(yè)街做了一項(xiàng)調(diào)查，列出了全球租金最貴的前四條商業(yè)街。紐約第五街的商鋪以年租金每平方米7.4萬元人民幣名列第一，排名第二的是法國(guó)巴黎的香榭麗舍大道，每平方米年租金5.9萬元人民幣。這些街道歷史悠久、名店匯集、建筑卓越。在這些街道上，不凡的氣魄曾經(jīng)成就出經(jīng)典，無數(shù)的現(xiàn)代人又充盈著現(xiàn)代版的神話和故事。全球四大商業(yè)街紐約第五街巴黎香榭麗舍大道倫敦牛津街悉尼皮特街6第六頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。

7第七頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街商鋪與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系，其經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況以及人氣，運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營(yíng)者都面臨損失。8第八頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使人覺得親切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是單純的行走空間，人們?cè)谄渲辛鬟B的過程本身也是一種體驗(yàn)和休閑！

9第九頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街的特點(diǎn)

名稱特點(diǎn)規(guī)模特點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營(yíng)的商品的類型有關(guān)。比如，經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙?huì)有較大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)的商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境。沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長(zhǎng)度不能太長(zhǎng)，超過600米，消費(fèi)者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。一個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目到底如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，如何把握規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于開發(fā)商來講是一個(gè)重要的問題。專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。專業(yè)商業(yè)街會(huì)節(jié)省商鋪經(jīng)營(yíng)者的市場(chǎng)成本，例如北京三里屯酒吧街，消費(fèi)者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費(fèi)決策。10第十頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。商業(yè)街的分類按照商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復(fù)合形式，可將商業(yè)街分為專業(yè)商業(yè)街和復(fù)合商業(yè)街。復(fù)合商業(yè)街專業(yè)類別專業(yè)商業(yè)街11第十一頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街的分類按照商業(yè)街的建筑形式，也可將商業(yè)街分為單層商業(yè)街和多層商業(yè)街。單層商業(yè)街指采取單層建筑結(jié)構(gòu)的商業(yè)街，多層商業(yè)街商鋪?zhàn)匀恢附ㄖ问綖槎鄬咏ㄖ纳虡I(yè)街。多層商業(yè)街建筑形式單層商業(yè)街12第十二頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街的分類

另外也可以按商業(yè)街商鋪的劃分形式分為完全采取鋪位形式的商業(yè)街和采取鋪位、鋪面結(jié)合形式的商業(yè)街等。鋪位鋪面結(jié)合式商業(yè)街商鋪劃分純鋪面式商業(yè)街13第十三頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二現(xiàn)代商業(yè)街的功能從結(jié)構(gòu)上來說一般是綜合化的。過去以購(gòu)物為主，現(xiàn)在則注重提供消費(fèi)者所需要的綜合服務(wù)。比如，上海南京路商業(yè)街、北京王府井商業(yè)街，其綜合性都比較強(qiáng)。王府井商業(yè)街的新東安市場(chǎng)，建筑面積達(dá)到２２萬平方米，集購(gòu)物、餐飲、娛樂、旅游、寫字樓多種功能于一體。其中地下一層的“生活園地”，突出生活情調(diào)，以食品、家用電器、生活用品為主。北區(qū)的仿古街市、老店、茶社等店面，給人以回歸歷史的感受。中華老字號(hào)食品一條街內(nèi)，特色食品薈萃，令人留連忘返。商業(yè)街發(fā)展模式１．綜合商業(yè)街模式14第十四頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二適應(yīng)消費(fèi)者個(gè)性化、多樣化與差異化的要求，商業(yè)街最有競(jìng)爭(zhēng)力的還是“特色”。1999年，上海市首次命名衡山路休閑娛樂街、威海路汽車配件街、福州路文化街、雁蕩路休閑街、上海老街等１０條市級(jí)商業(yè)特色街，在中國(guó)形成比較大的沖擊波。其實(shí)，多年來上海的商業(yè)街都在探索自己的經(jīng)營(yíng)特色，形成了以四街包括南京路四城為中心的都市商業(yè)新格局。其中名牌商品薈萃的淮海路，最能體現(xiàn)上?，F(xiàn)代商業(yè)文化商品價(jià)格相對(duì)低廉的四川路，是許多國(guó)內(nèi)游客喜歡去的購(gòu)物天地旅游小商品集中的西藏路，成了中外旅游購(gòu)物中心，尤以銷售各類特色小商品而著名，等等。２．特色商業(yè)街模式商業(yè)街發(fā)展模式15第十五頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二

“扎堆”的概念是武漢商場(chǎng)提出的?；疽馑际且?guī)模擴(kuò)張，職能擴(kuò)大（形成購(gòu)物中心、價(jià)格中心、信息中心、休閑中心、旅游中心），產(chǎn)生向心力、凝聚力、輻射力效應(yīng)，達(dá)到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武漢已經(jīng)有多種形式的“扎堆”商業(yè)街：一是“單體企業(yè)扎堆”，如武漢廣場(chǎng)、世界貿(mào)易中心和武漢商場(chǎng)購(gòu)物中心，營(yíng)業(yè)面積接近２０萬平方米。二是“群體企業(yè)扎堆”，如在武漢商場(chǎng)旁邊，又有協(xié)和廣場(chǎng)、游子鄉(xiāng)商廈、五洲商城以及大規(guī)模的展覽館改建工程。三是“跨區(qū)企業(yè)扎堆”，如民意廣場(chǎng)周邊10平方公里范圍內(nèi)集中了武商、武廣、利濟(jì)商場(chǎng)、上海商城、六渡橋、王府井、佳麗廣場(chǎng)、中心百貨等１０多家大型商場(chǎng)及燈具、家電等小型專業(yè)市場(chǎng)。３．“扎堆”商業(yè)街模式商業(yè)街發(fā)展模式16第十六頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二1999年9月20日，上海南京路步行街開街。在此前后，北京、廣州、武漢都建設(shè)了各具特色的步行街。它的核心是培養(yǎng)了人文環(huán)境，減少了交通干擾，使消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)得到舒適、便利。但是，搞步行街不能“一窩蜂”。巴黎的香榭麗舍大街、奧斯曼大街和美國(guó)紐約第五大街，都不是步行街。４．步行街模式商業(yè)街發(fā)展模式17第十七頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二

“銷品茂”取自英文shoppingmall，俗稱“帶蓋子的商業(yè)街”，商城中除傳統(tǒng)的商品零售、餐飲外，還將容納電信、郵政、美發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)中服務(wù)業(yè)的一切內(nèi)容，是一種集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、文化等多功能于一體的大型購(gòu)物中心。從1999年起，上海、武漢就開始建設(shè)“銷品茂”這種新業(yè)態(tài)。據(jù)了解，在“銷品茂”的故鄉(xiāng)——美國(guó)，也才剛剛創(chuàng)立幾年時(shí)間。毫無疑問，“銷品茂”是與世界市場(chǎng)接軌最快速的新興業(yè)態(tài)。５．“銷品茂”模式商業(yè)街發(fā)展模式18第十八頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二避免目的地路程的一覽無余，更要避免可見目的地而不得不繞行。可見目的的時(shí)要遵從簡(jiǎn)捷的原則。規(guī)劃的直角使用功能是不方便的。這個(gè)聚集包括購(gòu)物，娛樂休閑和享受生活！入口廣場(chǎng)除了應(yīng)該烘托建筑的特色與氣勢(shì)，更應(yīng)該是一個(gè)適合人們停留的、開放的，水與綠地交融的公共休憩場(chǎng)所。商業(yè)街入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)原則19第十九頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街的主要特點(diǎn)是因商業(yè)店鋪的集中而形成了室外購(gòu)物、休閑、餐飲等功能空間，基于商業(yè)街的店鋪特色，決定了其設(shè)計(jì)的核心就是讓空間有用而舒適。根據(jù)調(diào)查，一般商業(yè)街的進(jìn)深尺度，都控制在8－12m左右，而這又是針對(duì)兩側(cè)都是店鋪的商業(yè)街，在商業(yè)建筑前約19m寬的范圍內(nèi)，要滿足停車，行車，還有步行的功能，所以商業(yè)街前面的步行街尺度定為5m寬，又考慮到車行對(duì)人流的影響，利用豎向高差的變化將其劃分成兩個(gè)不同的空間。在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點(diǎn)上設(shè)置種植壇形成景觀序列，根據(jù)建筑的收放控制臺(tái)階的收放?？臻g分析20第二十頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二典型案例二上海新天地北京東方新天地重慶龍湖北城天街21第二十一頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二

項(xiàng)目概況

上海新天地物業(yè)地址上海盧灣區(qū)太倉(cāng)路181弄占地面積30000平方米建筑面積60000平方米容積率1.8開發(fā)商香港瑞安集團(tuán)開盤上海新天地于1999年初開工建設(shè)，第一期工程新天地廣場(chǎng)2000年6月全部建成，2001年9月對(duì)外營(yíng)業(yè)。規(guī)劃顧問：本杰明?伍德（WoodandZapataInc.）建筑顧問新加坡日建設(shè)計(jì)事務(wù)所、上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院項(xiàng)目投資金額14億元22第二十二頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二區(qū)位：上海市淮海路中段南面，新天地太倉(cāng)路的主入口離淮海路最繁榮的地區(qū)和地鐵出入口僅170米定位：由石庫(kù)門建筑與現(xiàn)代建筑組成的時(shí)尚休閑步行街；具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)；上海文化旅游名片基本信息：建筑面積約6萬m2，從興業(yè)路可分為南、北兩里兩部分功能業(yè)態(tài)：餐飲、商業(yè)、娛樂、文化功能主題的休閑步行街，包括廣場(chǎng)表演及露天茶吧等特色設(shè)施湖濱路自忠路太平橋人工湖企業(yè)天地北里南里黃坡南路中共一大會(huì)址上海新天地項(xiàng)目介紹23第二十三頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑D企業(yè)天地，甲級(jí)寫字樓區(qū)，總建面50萬C翠湖天地，高級(jí)住宅小區(qū)，總建面68萬總體規(guī)劃上海新天地24第二十四頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二新天地現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)定位是在開發(fā)過程中，在開發(fā)的不同階段，逐漸深化而最終確定的，這一深化的過程經(jīng)歷了三個(gè)階段：層層深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了時(shí)尚文化炫目的外衣，抓住了人們的眼球，脫穎而出。第一階段：綜合性時(shí)尚場(chǎng)所第二階段：都市旅游景點(diǎn)第三階段：順應(yīng)潮流與國(guó)際接軌第一階段由于認(rèn)識(shí)上的局限性，主要強(qiáng)調(diào)綜合性，目標(biāo)是作成上海第一個(gè)將餐飲、娛樂、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場(chǎng)所。這一目標(biāo)的參照物是衡山路，衡山路以特色著稱，但是由很多不同的個(gè)體組成，沒有一個(gè)整體的投資者和管理者。對(duì)比之下，瑞安認(rèn)為新天地應(yīng)該有一個(gè)明卻的吸引力。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用石庫(kù)門的歷史價(jià)值，但至少明確了一個(gè)大方向，即做一個(gè)綜合性的商業(yè)場(chǎng)所。

瑞安的出發(fā)點(diǎn)是做綜合性的商業(yè)場(chǎng)所，后漸漸明確為做“SHOPPINGMALL”,要把新天地打造成一個(gè)平面的MALL。但是SHOPPINGMALL不同于SHOPPINGCENTER，不但要求綜合，更要求有明確的主題定位和獨(dú)特的魅力。石庫(kù)門與生俱來的獨(dú)特魅力，自然就為項(xiàng)目鎖定了一個(gè)理所當(dāng)然的主題，“都市旅游”。瑞安設(shè)想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。上海不僅僅是中國(guó)的上海，將來更會(huì)是國(guó)際的上海。石庫(kù)門的建筑本身也散發(fā)著一股西方的氣質(zhì)。這樣的選址讓新天地自誕生起就與國(guó)際緊密的聯(lián)系著。到了定位的第三階段，瑞安決定把新天地設(shè)計(jì)成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)，比如二十幾年見面的朋友可以在這個(gè)地方聚會(huì)。層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，最終脫穎而出。深化深化規(guī)劃定位上海新天地25第二十五頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二業(yè)態(tài)商家占比餐飲類中式風(fēng)味8家49%日本及東南亞5家歐美風(fēng)味13家Tusion風(fēng)格3家咖啡店/茶居7家甜品店6家合計(jì)：45家零售/服裝類共32家34%藝術(shù)及文化類共5家5%酒吧娛樂類共11家12%上海歷史受過很多不同國(guó)家的文化影響，新天地希望能真正體現(xiàn)老上海的歷史原貌，營(yíng)造出一個(gè)國(guó)際化的氣氛。因此在租戶的選擇方面以國(guó)際化為標(biāo)準(zhǔn)，例如法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、意大利、日本等。在招商階段，新天地做了眾多深入調(diào)查，精心挑選對(duì)新天地感興趣的潛在目標(biāo)商戶，進(jìn)行深入了解，調(diào)查他們的經(jīng)營(yíng)情況、出品和服務(wù)。對(duì)于餐飲商家，有關(guān)負(fù)責(zé)人還會(huì)親自去試菜，質(zhì)量符合要求才會(huì)開始具體談開展業(yè)務(wù)的相關(guān)事宜。新天地對(duì)挑選租戶制定了一套很嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。要求租戶與新天地有相近的思維，結(jié)合有創(chuàng)意和特色的服務(wù)。很多商家在初期并不完全了解新天地的設(shè)計(jì)概念，為此，瑞安特地在建筑工地修建了一個(gè)樣板房，組織租戶參觀，了解設(shè)計(jì)理念，以逐漸磨合到理念一致或接近。這被認(rèn)為是新天地市場(chǎng)推廣中的重要步驟。

商業(yè)業(yè)態(tài)上海新天地26第二十六頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二布局：源自歷史、圍繞理念、強(qiáng)化特色新天地分為南里和北里兩個(gè)部分。南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫(kù)門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫(kù)門舊建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。在南里和北里的分水嶺--興業(yè)路--是中共“一大”會(huì)址的所在地，沿街的石庫(kù)門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。新天地中部的興業(yè)路為中國(guó)共產(chǎn)黨第一次代表大會(huì)（「一大」）會(huì)址所在，辟為步行街。高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求挑選出來的實(shí)力組合，有機(jī)得分布在新天地的南北兩里。兩部分的業(yè)態(tài)招商都顧及到了國(guó)際交流和聚會(huì)的主題，招租的對(duì)象均是來自世界各地的知名品牌。在現(xiàn)有的98家租戶中，85％來自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。品種豐富多樣，消費(fèi)者選擇余地大，可以有效的抓住目標(biāo)客戶群的消費(fèi)興趣。對(duì)應(yīng)都市旅游文化景點(diǎn)的主題，藝術(shù)文化類的商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例也不小，恰當(dāng)比例的業(yè)態(tài)組合保證了主題得到最大化的實(shí)現(xiàn)。超前的經(jīng)營(yíng)搭配，使得上海新天地成了全國(guó)時(shí)尚消費(fèi)的“橋頭堡”，不僅吸引了上海的小資和居住上海的外籍人士，還吸引了國(guó)內(nèi)其它城市的時(shí)尚消費(fèi)群。新天地南里廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)新天地北里廣場(chǎng)上海新天地27第二十七頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二A、北里業(yè)態(tài)組合北里由多幢石庫(kù)門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充分展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。新天地北里廣場(chǎng)四周鄰接精致典雅的名品店及餐廳酒吧。石庫(kù)門老房子與時(shí)尚的裝潢相結(jié)合，詮釋著新天地“新舊交融、中西合璧”的經(jīng)典理念，使北里廣場(chǎng)成為眾多媒體的焦點(diǎn)。同時(shí)，青磚鋪墊出的北里廣場(chǎng)還成為品牌設(shè)計(jì)師爭(zhēng)相展現(xiàn)自我的舞臺(tái)－－北里廣場(chǎng)占地250平方米，適合做時(shí)尚演出、主題展覽等活動(dòng)。商業(yè)業(yè)態(tài)上海新天地28第二十八頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二B、南里業(yè)態(tài)組合南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購(gòu)物、娛樂、休閑中心，于2002年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除來自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。南里中庭位于廣場(chǎng)上的購(gòu)物中心的一層內(nèi)。寬敞明亮的空間，簡(jiǎn)約淡雅的布局，配有良好的背景音響及空調(diào)設(shè)施。中庭占地面積625平方米，可容納700人左右。適合做大型時(shí)尚演出、產(chǎn)品展示、主題展覽、新聞發(fā)布等。南里部分除了來自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和極具品位的休閑娛樂熱點(diǎn)。上海新天地29第二十九頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二N→S北里南里餐飲類49%零售服裝34%藝術(shù)文化5%酒吧娛樂12%新天地一號(hào)會(huì)所上海組合PAUL丹瑪鐘表店88酒店（五星級(jí)）新吉士酒樓印泰餐飲上海安梨家居飾品璐娜西餐廳酒吧奶酪美食店雷門九歌慧思創(chuàng)智上海錦江拉丁餐廳寶萊納餐廳上海灘凱博希餐廳夜上海意大利餐廳藏博堂吳誼工作室中共一大會(huì)址維納斯冰激凌店透明思考餐廳伯嘉利熱巧克力吧豐泉一茶一坐鍋德火鍋UME國(guó)際影城TheGLOSS貝納通瑪士高酷圣石藍(lán)鰭亭上海郵政博物館鴻禧茶居中央美術(shù)學(xué)院油畫廊上海國(guó)際訪問者中心采蝶軒百草傳奇餐廳真的好海鮮餐廳福林堂新一代樹德里上海革命歷史博物館籌備處雨田小藝瓊耳唯品雅木軒中共一大會(huì)址紀(jì)念館領(lǐng)票處逸居生活用品店上海三愛廣告公司里思南法風(fēng)情餐廳老第坊香啡繽梧桐餐廳新天地35號(hào)樓第三十頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二整個(gè)新天地60000平米，承租率100%，沒有一間空置。目前擁有業(yè)主80家左右，以下是抽樣調(diào)查的幾家情況：北里店名位置租金visage甜品咖啡店北里1號(hào)樓單元33.3美元/天/平米VABENEVaVaRoom意大利餐廳北里7號(hào)樓3.1美元/天/平米藏博堂北里9號(hào)樓單元23.2美元/天/平米璐娜西餐廳酒吧北里16號(hào)樓單元13.8美元/天/平米沙宣專業(yè)發(fā)廊北里16號(hào)樓單元23.6美元/天/平米上海錦江拉丁餐廳北里18號(hào)樓單元23.5美元/天/平米上海寶萊納餐廳新天地北里19,20,21號(hào)樓3.2美元/天/平米樂美頌法國(guó)歌舞餐廳北里23號(hào)樓單元13.8美元/天/平米雅木軒北里25號(hào)樓單元43.7美元/天/平米天泰泰國(guó)餐廳27號(hào)樓一樓單元12.8美元/天/平米平均租金3.4美元/天/平米商業(yè)租金上海新天地31第三十一頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二南里店名位置租金真的好海鮮餐廳南里1號(hào)樓3美元/天/平米福林堂南里1號(hào)樓1A3.6美元/天/平米中央美術(shù)學(xué)院油畫廊南里2號(hào)樓3.4美元/天/平米星際餐廳南里2號(hào)樓單元43.4美元/天/平米朝安東尼絲綢精品店南里5號(hào)樓105室3美元/天/平米樂園酒吧南里5號(hào)樓一樓單元53.5美元/天/平米落腳點(diǎn)東南亞風(fēng)味餐廳南里5號(hào)樓108座2.8美元/天/平米好地方酒吧6號(hào)樓一樓單元22.4美元/天/平米McCafe咖啡屋南里6,7號(hào)樓一樓單元283.6美元/天/平米哈根達(dá)斯南里6,7號(hào)樓一樓單元24美元/天/平米亞歷山大會(huì)館南里6,7號(hào)樓三樓2.5美元/天/平米翡翠酒家南里6,7號(hào)樓二樓單元12A,12B2.2美元/天/平米平均租金3.1美元/天/平米商業(yè)租金上海新天地32第三十二頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，通過強(qiáng)大的招商運(yùn)營(yíng)能力，吸納國(guó)際頂級(jí)品牌入駐。新天地不僅對(duì)入駐品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一個(gè)自身的宣傳推廣計(jì)劃，而且月月都要有，這樣新天地幾乎天天都有推廣活動(dòng)。租金節(jié)節(jié)攀升：2003年15美元/平米·月2007年25-35美元/平米·月……現(xiàn)有的98家租戶中，85%來自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。只租不賣，管理與經(jīng)營(yíng)分離運(yùn)營(yíng)模式上海新天地33第三十三頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，對(duì)羅康瑞而言，改造石庫(kù)門只不過是他的一樁生意。投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊區(qū)域價(jià)值的提升：地價(jià)提升：從1999年的每平方米8000元～10000元，到2004年的每平方米20000元。房?jī)r(jià)攀升：上海新天地未建之前，周邊房?jī)r(jià)只有7000元；新天地在建之際，房?jī)r(jià)升至15000元；新天地建成，周邊房?jī)r(jià)已升至20000元；而到新天地商圈成熟之后，周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)攀升至40000元。短短幾年，從建設(shè)初期到最終商圈成熟，上海新天地的房?jī)r(jià)盡升5倍以上。

以翠湖天地為例：2002年翠湖天地一期雅苑推向市場(chǎng)時(shí)，售價(jià)僅16000元/平方米左右。2006年二期御苑推出時(shí)，售價(jià)已達(dá)60000元/平方米左右，其中有三幢樓房以40000元/平方米左右的價(jià)格被整體收購(gòu)。2008年的第三期嘉苑，售價(jià)又再次上漲，其中13萬元/平米的最高價(jià)較一期16000元/平方米的價(jià)格已上漲達(dá)8倍左右，歷時(shí)6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售價(jià)計(jì)算，其上漲幅度仍超過4倍。

商業(yè)先期提升區(qū)域價(jià)值盈利模式上海新天地34第三十四頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二項(xiàng)目?jī)?nèi)容基本情況總占地面積52萬㎡，分四大功能區(qū)，以住宅、商貿(mào)、娛樂、辦公為主運(yùn)作方式完全市場(chǎng)化運(yùn)作改造主體由香港瑞安集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)，涉及到拆遷改造的新天地部分，由股份公司協(xié)助拆遷并占有新天地項(xiàng)目3%的權(quán)益容積率變化原容積率1左右，改造后提升到3拆賠比采用現(xiàn)金補(bǔ)償，折算成拆賠比在1:1左右安置方式全部作價(jià)補(bǔ)償，原居民不返遷社會(huì)效益啟動(dòng)項(xiàng)目成為上海新地標(biāo)，明顯提升區(qū)域地位、完善區(qū)域功能經(jīng)濟(jì)效益采用先經(jīng)營(yíng)后盈利的思路，通過啟動(dòng)項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)，使區(qū)域增值明顯，經(jīng)濟(jì)效益已從住宅、寫字樓的銷售中得到體現(xiàn)；開發(fā)商瑞安集團(tuán)獲利頗豐，本來在香港公司還排名20幾名，如今揚(yáng)眉吐氣，己經(jīng)躍居前10名了。綜合分析上海新天地35第三十五頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二湖心綠地商業(yè)寫字樓住宅規(guī)模時(shí)間開發(fā)步驟填補(bǔ)綠脈空缺，提升居住環(huán)境價(jià)值。羅康瑞以公益性質(zhì)的人工湖、綠地為代價(jià)從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)土地01.1-01.600初02.9開街4.4萬平米6萬平米50萬平米68萬平米對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值抬升的貢獻(xiàn)回收投資，賺取利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)以建筑為載體傳承上海歷史文化風(fēng)貌中西交匯鑄就特色商業(yè)，帶動(dòng)房地產(chǎn)地價(jià)提升節(jié)省后期營(yíng)銷費(fèi)用02.06發(fā)售20.12入住03.10建成地段成熟具備高端商務(wù)形成的條件淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展進(jìn)一步抬升后期住宅的投資價(jià)值最終把新天地拉進(jìn)上海的核心文脈、地脈環(huán)境改造入手，商業(yè)提升區(qū)域價(jià)值；高檔住宅獲取溢價(jià)，區(qū)域成熟后，實(shí)現(xiàn)寫字樓價(jià)值最大化。能夠形成溢價(jià)的產(chǎn)品與較高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品后期開發(fā)開發(fā)模式總結(jié)上海新天地36第三十六頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二上海新天地成功的14個(gè)因素◆上海經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)：香港貿(mào)易發(fā)展局03年3月總結(jié)的報(bào)告說，上海和香港的生產(chǎn)總值（GDP）在過去十年的基礎(chǔ)上保持增長(zhǎng)，到2015年上海的總額會(huì)超過香港，2020年上海的人均GDP也會(huì)超過香港。◆選址時(shí)，周邊有高檔居住區(qū)作為購(gòu)買力、消費(fèi)能力的支撐。◆歐美建筑存在的基礎(chǔ)。◆危舊房改造（歷史價(jià)值很高的石庫(kù)門建筑區(qū)）?！舭盐樟耸瘞?kù)門這一海派文化的精髓?！艚ㄖ幕谋Ａ襞c傳承?！衄F(xiàn)代化的內(nèi)部設(shè)施?！糁放频拇罅恳?、優(yōu)秀的主題店面?！羧碌捏w驗(yàn)型商業(yè)形式：流行、休閑、時(shí)尚、藝術(shù)等概念的詮釋。◆持續(xù)推廣，整體公關(guān)，樹立起熱情、健康、活躍、時(shí)尚、有活力的形象?！舨捎弥形鹘Y(jié)合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使經(jīng)營(yíng)寓于文化中，所以得到上海本地人的認(rèn)可。◆與城市背景、生活消費(fèi)習(xí)慣緊密相連?！粢灾形魑幕娜诤蠟橘u點(diǎn)，開拓旅游市場(chǎng)。與外灘、城隍廟、玉佛寺、豫園、上海老街、東方明珠電視塔、人民廣場(chǎng)、金貿(mào)大廈、上海博物館等并列成為旅行社的固定推介景點(diǎn)和外地人到上海的必到之處?！艄芾碚吲c經(jīng)營(yíng)者相分離的經(jīng)營(yíng)模式：開發(fā)商沒有將建筑出售，而是留在自己的手里統(tǒng)一管理。物業(yè)所有者同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，完全可以控制街區(qū)未來的發(fā)展方向。（注，此做法可以變通的做法是，將物業(yè)出售給各個(gè)分散的業(yè)主，但是需要有合同保證業(yè)主需將物業(yè)委托給開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以利于發(fā)展方向的控制，避免經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)過多造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的混亂，以至于失去特色和目標(biāo)客戶群的忠誠(chéng)度）。上海新天地37第三十七頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二項(xiàng)目概況北京東方新天地項(xiàng)目地址京市東城區(qū)東長(zhǎng)安街1號(hào)東方廣場(chǎng)，臨近王府井商業(yè)街定位集購(gòu)物、餐飲、娛樂、文化功能主題的綜合性購(gòu)物中心開盤時(shí)間1999年1月項(xiàng)目特色旅游地產(chǎn)，地鐵沿線建筑面積12萬平米車位1800個(gè)車位的室內(nèi)停車場(chǎng)開間面積40-2000平米概況包括6個(gè)主題購(gòu)物區(qū)–繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃時(shí)光別館，花壇以及音樂噴泉。38第三十八頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二項(xiàng)目介紹東方新天地1993年啟動(dòng)，截至2010年8月，東方新天地?fù)碛凶鈶粲?00家，其中經(jīng)營(yíng)面積在1000平米以上的主力店鋪超過12家。高端商品所占的比例越來越大，尤其在庭苑新天地、寰宇新天地這兩個(gè)區(qū)域，匯聚著世界各地的頂級(jí)品牌，如E.Zegna、Dunhill、Kenzo、PaulSmith、PalZileri、Givenchy等。北京東方新天地39第三十九頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二繽紛新天地臨近王府井商業(yè)街,裝飾風(fēng)格熱鬧而明快，主要商鋪有晨曦百貨、華潤(rùn)超市、ESPRIT及精彩無限音像數(shù)碼廣場(chǎng)等。都市新天地強(qiáng)調(diào)大都市的繁華，吸引都市消費(fèi)主力軍–青年人，主要經(jīng)營(yíng)休閑品牌及珠寶飾品。整體色調(diào)為簡(jiǎn)潔的銀灰色，擁恒信鉆石宮殿,以及知名品牌NE.TIGER、Tom、Tailor、Cerruti1881和寶姿1961等?？蛇M(jìn)入美食街。庭苑新天地位于商場(chǎng)中部，與北京東方君悅大酒店相連。典雅的裝飾風(fēng)格，匯聚著世界各地的頂級(jí)品牌，如E.Zegna,Dunhill,Kenzo,PaulSmith,PalZileri,Givenchy,Burberry等。寰宇新天地集中了國(guó)際品牌的服裝服飾，另外還有飾品精品店，如琉璃工房、施華洛世奇等。部分商場(chǎng)裝修豪華尊貴，格調(diào)高雅時(shí)尚，聚集的國(guó)際品牌BallyMaxMara、Ports及Shiseido等?；盍π绿斓鼐o鄰東單北大街，擁有北京最大、種類最齊全的體育用品中心運(yùn)動(dòng)100，大眾汽車品味車苑、奧迪品味車苑汽車展示廳及東方新世紀(jì)影院、時(shí)尚基地等主力店，展示現(xiàn)代生活便利新元素。天空大道位于東方廣場(chǎng)平臺(tái)層，是連接商場(chǎng)東方新天地及商務(wù)區(qū)東方經(jīng)貿(mào)城的紐帶。入駐此區(qū)域的商戶有多家特色餐飲店鋪如東方寒室、家合私房菜、道樂、星巴克等。另有高級(jí)廚具店博德寶、頂級(jí)家俱店易簡(jiǎn)極家、尼康陳列室等。主題購(gòu)物區(qū)詳情繽紛新天地都市新天地庭苑新天地寰宇新天地活力新天地天空大道北京東方新天地40第四十頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二主要業(yè)態(tài)女士服裝店45個(gè)快餐店27個(gè)男士服裝店25個(gè)鐘表店17個(gè)皮鞋店12個(gè)咖啡店12個(gè)珠寶店11個(gè)餐廳11個(gè)飾品店8個(gè)帽店8個(gè)個(gè)人護(hù)理店9個(gè)眼鏡店6個(gè)銀行6個(gè)其他展廳5個(gè)影音店4個(gè)娛樂產(chǎn)品店4個(gè)ATM4個(gè)婚紗攝影店2個(gè)汽車展廳2個(gè)奧運(yùn)產(chǎn)品專賣店1個(gè)沖洗店1個(gè)商學(xué)院1個(gè)洗衣店1個(gè)音像店1個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)配比北京東方新天地41第四十一頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二場(chǎng)地租金第一區(qū)繽紛新天地：130平方米場(chǎng)地費(fèi)：4萬元/天（周六及周日）3萬元/天（周五）3萬元/天（周一及周四）第三區(qū)庭苑新天地：200平方米場(chǎng)地費(fèi)：5萬元/天（周六及周日）4萬元/天（周五）2.5萬元/天（周一及周四）圍擋費(fèi)：人民幣3600元/次第五區(qū)活力新天地：130平方米場(chǎng)地費(fèi)：3萬元/天（周六及周日）2萬元/天（周五）1.5萬元/天（周一及周四）商鋪?zhàn)饨穑?60美元/月/平方米北京東方新天地42第四十二頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二消費(fèi)者分析青年和中年消費(fèi)者持平，高檔寫字樓職員為東方新天地消費(fèi)中堅(jiān)。據(jù)了解，開業(yè)第一年，東方新天地的本地消費(fèi)者和游客的比例是50：50，第二年變?yōu)?5：25，第三年80：20，目前這種比例已經(jīng)穩(wěn)定下來。目前日客流量達(dá)10萬人次，節(jié)假日期間超過了20萬人次。北京東方新天地43第四十三頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二綜合分析

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：西邊位于“金街”之稱的王府井大街，東邊是“銀街”東單北大街。

前瞻的規(guī)劃：項(xiàng)目從1993年啟動(dòng)時(shí)即提出了“一站式”購(gòu)物的模式，設(shè)計(jì)規(guī)劃超前。

業(yè)態(tài)豐富：東方新天地分為六大主題購(gòu)物中心，滿足了各個(gè)消費(fèi)層次的消費(fèi)需求。

國(guó)際品牌加盟：E.Zegna,Dunhill,Kenzo,PaulSmith,PalZileri,Givenchy,Burberry等國(guó)際頂級(jí)品牌的加盟提升了商場(chǎng)的檔次。北京東方新天地44第四十四頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二項(xiàng)目概況龍湖北城天街項(xiàng)目地址金牛五塊石蓉北商貿(mào)大道(五塊石機(jī)電市場(chǎng)500米)定位集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型購(gòu)物中心占地面積199800平方米建筑面積700000平方米開盤時(shí)間2003年11月1日商用面積14萬平方米，華聯(lián)超市及百貨4.5萬米；遠(yuǎn)東百貨4.5萬米，2004年?duì)I業(yè)；好萊塢國(guó)際影城、米羅咖啡、金融街等。概況包含天街系大型商業(yè)、格調(diào)精裝公寓、龍湖旗艦soho產(chǎn)品星座系列等多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品。45第四十五頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二項(xiàng)目介紹購(gòu)物廣場(chǎng)建筑面積約為14萬平方米，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂為一體。擁有3座休閑景觀廣場(chǎng)、2家大型生活超市、1家主力百貨，300余家國(guó)際一線潮流品牌專賣店、1個(gè)專業(yè)體育用品連鎖賣場(chǎng)、1座星級(jí)電影院、近千個(gè)泊車位的大型停車場(chǎng)。經(jīng)過8年時(shí)間的運(yùn)營(yíng)管理，北城天街已經(jīng)引進(jìn)了遠(yuǎn)東百貨、UME國(guó)際影院、星巴克、哈根達(dá)斯、BMWLifestyle、SISLEY、勞力士、帝舵、GUESS、MANGO、MINICOOPER、I.T等國(guó)際級(jí)知名品牌，成為了匯聚國(guó)際時(shí)尚潮流的聚集地。龍湖北城天街46第四十六頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二業(yè)態(tài)分布北城天街商業(yè)中心以一條開放式線型內(nèi)街為主線索，形成四大主題廣場(chǎng)，商業(yè)橫式涵蓋主力店、品牌店、專賣店等多種形式，形成了購(gòu)物、觀光、餐飲、休閑、娛樂、電影等全方位一體化的ShoppingMall，彌補(bǔ)了江北城市公共空間不足、商業(yè)內(nèi)涵不足的現(xiàn)狀。A區(qū)B區(qū)潮流時(shí)尚服飾為主，輕便餐飲，運(yùn)動(dòng)專賣為輔。主力客群為年輕人，時(shí)尚為主。以品牌服飾為主，高樓層為電影院，大型餐飲。主力客群為高收入人群和商務(wù)人士。國(guó)際知名品牌服飾為主，高樓層以大型餐飲為主。主力客群為金領(lǐng)人士。每個(gè)區(qū)域分布有特色專賣店、美體美容等，吸引大量目標(biāo)性消費(fèi)者。精品百貨和精品超市。主力客群為三北地區(qū)高收入家庭。龍湖北城天街47第四十七頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二主要業(yè)態(tài)龍湖北城天街48第四十八頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二現(xiàn)有部分品牌龍湖北城天街49第四十九頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二綜合分析

商業(yè)規(guī)劃：天街模式避免了開敞式步行街導(dǎo)致的冬冷夏熱，風(fēng)雨無避的狀態(tài)。對(duì)老館的人流動(dòng)線調(diào)整，形成四個(gè)主題廣場(chǎng)。

業(yè)態(tài)豐富：集大型購(gòu)物商場(chǎng)、超市、餐飲、茶樓、咖啡館、酒吧、影院等集購(gòu)物、休閑、娛樂一體。

循序漸進(jìn)，逐年調(diào)整：借助龍湖住宅地產(chǎn)帶來的充足的資金與現(xiàn)流為基礎(chǔ)，持續(xù)的硬件改造及營(yíng)銷推廣資金投入，提升商業(yè)的檔次。品牌商家加盟：星巴克、UME、北京華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨、哈根達(dá)斯等著名品牌商家的入住，進(jìn)一步讓北城天街的中心地位得以建立與鞏固。龍湖北城天街50第五十頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二從全國(guó)商業(yè)街發(fā)展的趨勢(shì)來看，商業(yè)街正在呈現(xiàn)出集購(gòu)物街、餐飲街、休閑街、特色街、體驗(yàn)街于一體“五街合一”的發(fā)展趨勢(shì)，正在呈現(xiàn)出與Shoppingmall等大型商業(yè)街、mall合一的趨勢(shì)，正在體現(xiàn)出商業(yè)、旅游、文化這樣“商旅文”一體化的發(fā)展趨勢(shì)，正在呈現(xiàn)出名街、名店、名品于一體“三名合一”的發(fā)展趨勢(shì)。衡量商業(yè)街是否成功的因素可以從四個(gè)方面來衡量：第一，是否具有高客流量。第二，是否具有高經(jīng)營(yíng)額。第三，是否具有高回報(bào)率。第四，是否具有高知名度。小結(jié)51第五十一頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用

一般來講，以一條著名的品牌商業(yè)街為核心，往往會(huì)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域成為一個(gè)城市的商業(yè)中心，商務(wù)中心，形象中心，展示中心，服務(wù)中心和社會(huì)活動(dòng)中心。

商業(yè)街由于其本身的產(chǎn)權(quán)清晰、可分割銷售、客群廣、門檻低、銷售比例高等特點(diǎn)，有利于開發(fā)商現(xiàn)金回流。52第五十二頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街實(shí)操三商業(yè)街產(chǎn)品形態(tài)的優(yōu)劣勢(shì)分析商業(yè)街的應(yīng)用——商業(yè)街形態(tài)適合什么樣的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)街在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)關(guān)注的問題商業(yè)街經(jīng)營(yíng)策略及相應(yīng)環(huán)節(jié)要點(diǎn)解析53第五十三頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、城市綜合體、專業(yè)市場(chǎng)等，僅以購(gòu)物中心為例與商業(yè)街做簡(jiǎn)單對(duì)比：對(duì)比要素商業(yè)街購(gòu)物中心商場(chǎng)設(shè)施規(guī)模商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街、多條副街，商業(yè)街規(guī)模一般不大規(guī)模大，商業(yè)設(shè)施現(xiàn)代化業(yè)態(tài)種類包含購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)包含購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)，更為豐富，綜合性更強(qiáng)服務(wù)整合度各種服務(wù)內(nèi)容或項(xiàng)目較豐富，生活服務(wù)整合度高精神文化娛樂服務(wù)較為豐富，集購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑于一體，一站式消費(fèi)銷售產(chǎn)權(quán)清晰，客群廣、門檻低，可分割銷售，銷售比例高不宜銷售運(yùn)營(yíng)管理受運(yùn)營(yíng)管理制約大，后期管理難度較大統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，利于管理土地利用率項(xiàng)目容積率不高，土地利用率較低項(xiàng)目容積率相對(duì)較高，土地利用率高用地成本考慮到土地利用率的因素，用地成本相對(duì)較高相對(duì)較低建設(shè)成本體量相對(duì)較小，物業(yè)條件要求較低，建設(shè)成本相對(duì)較低體量相對(duì)較大，物業(yè)條件要求較高，建設(shè)成本相對(duì)更高運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較低較高投資額度相對(duì)較小投資額相對(duì)較大商業(yè)街產(chǎn)品形態(tài)54第五十四頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)體量較小，商業(yè)街一般產(chǎn)權(quán)明晰，可分割銷售，利于開發(fā)商快速回籠資金；投資門檻低，目標(biāo)客戶廣泛；物業(yè)得房率較高；商業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用相對(duì)較低；經(jīng)營(yíng)相對(duì)靈活，有別于購(gòu)物中心統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間。后期的運(yùn)營(yíng)管理較難控制。55第五十五頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街形態(tài)適合什么樣的開發(fā)項(xiàng)目？商業(yè)街最主要的特點(diǎn)——產(chǎn)權(quán)清晰，客群廣、門檻低，可分割銷售，銷售比例高。一般用于土地利用率較低、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金回流的地產(chǎn)項(xiàng)目，投資相對(duì)較小。56第五十六頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街首先應(yīng)有明確的主題定位，定位需與自身情況和周邊環(huán)境相呼應(yīng)。通過合理的商業(yè)定位，滿足目標(biāo)消費(fèi)客群的消費(fèi)需求。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)準(zhǔn)確定位57第五十七頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)業(yè)態(tài)的構(gòu)成、比例、分布是商業(yè)街設(shè)計(jì)的核心。處理好零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)的檔次和相互關(guān)系決定了商業(yè)街日后的發(fā)展趨勢(shì)。一般消費(fèi)檔次越高、休閑氛圍越濃的商業(yè)街餐飲、娛樂的比重越高，有時(shí)甚至?xí)^50%。餐飲還要盡量靠近景觀最優(yōu)區(qū)域。豎向劃分盡量不用在商業(yè)的店鋪劃分上。零售業(yè)態(tài)主要規(guī)劃安排在一層或展示面較好的有利位置。餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)屬于目的性消費(fèi)，一般安排在樓上或相對(duì)較差的位置。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)58第五十八頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二動(dòng)線設(shè)計(jì)總體遵循多入口，少出口的原則；網(wǎng)狀商業(yè)街商業(yè)價(jià)值的均好性較好，但容易引起導(dǎo)向性的混亂，因此需要增加廣場(chǎng)和標(biāo)志物加強(qiáng)引導(dǎo)；當(dāng)商業(yè)街的外部交通流向偏于一側(cè)時(shí)，為了不引起人流的原路折返，采用環(huán)形模式比較適宜。無論采用何種街道模式，其主街長(zhǎng)度都要進(jìn)行控制，一般300米長(zhǎng)的商業(yè)街令人愉悅，超過500米就會(huì)令人感到疲勞和乏味；規(guī)劃人行動(dòng)線的同時(shí)，還需合理設(shè)計(jì)車行動(dòng)線；消費(fèi)者自地下車庫(kù)至地上商業(yè)的動(dòng)線也需要做到合理引導(dǎo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)動(dòng)線59第五十九頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街的尺度應(yīng)該以客戶的步行活動(dòng)為參照；客戶所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑首層，對(duì)二層以上的感覺是非常不敏感的。而橫向關(guān)注范圍一般在20米之內(nèi)，超過20米寬的商業(yè)街，客戶很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會(huì)在超20米寬的街道內(nèi)“之”字前行。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/2-1之間。街寬60第六十頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二建筑外觀造型的設(shè)計(jì)可以分為三個(gè)層面。第一層面是建筑的宏觀造型，也就是天際線。第二層面是人在中距離上對(duì)建筑的感知，也就是建筑外觀的中觀元素，包括建筑開窗與實(shí)墻面的虛實(shí)對(duì)比，立面橫豎線條的劃分等。第三層面則是人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。因此，在商業(yè)街外部造型上著重第一、二層面的設(shè)計(jì)，而在商業(yè)街內(nèi)部要將第二、三層面做為設(shè)計(jì)重點(diǎn)。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)有意識(shí)地尋求造型設(shè)計(jì)的多樣化，將不同風(fēng)格的建筑單元拼接在一起。此外，成熟的商鋪外觀設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮改造外裝的可能，預(yù)留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。造型設(shè)計(jì)61第六十一頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街越來越多地應(yīng)用軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木外裝、懸掛旗幟和其它織物、招牌等飾件。這一趨勢(shì)使得建筑立面設(shè)計(jì)更趨近室內(nèi)裝修裝飾設(shè)計(jì)。這要求設(shè)計(jì)師不能停留在一般意義的設(shè)計(jì)深度上，必須以裝修的精度來做商業(yè)街立面設(shè)計(jì)。軟性面材62第六十二頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街室外空間與氣氛的形成，還取決于景觀、小品等元素的運(yùn)用，如室外餐飲座、涼亭等功能設(shè)施，花臺(tái)、噴泉、雕塑等，燈具、指示牌、電話亭等器材，燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。這些元素是商業(yè)街與人發(fā)生親密接觸的界面。若想使這一界面更具親和力，就需要從景觀、小品的角度深化商業(yè)街的設(shè)計(jì)。景觀小品63第六十三頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二優(yōu)秀的標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)能大大提升商業(yè)街的品牌效應(yīng)和文化內(nèi)涵，強(qiáng)化客戶的視覺感受和行為體驗(yàn)。它與商業(yè)街所要體現(xiàn)的主題相輔相成。同時(shí)，標(biāo)識(shí)還能將功能性和趣味性融于一身，增加客戶的愉悅感。標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)64第六十四頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二目前商鋪的銷售模式主要有直接銷售、帶租約銷售、返租約銷售等形式。根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、位置、鋪位類型、經(jīng)營(yíng)管理等各種因素的不同，開發(fā)商會(huì)采取不同的銷售模式。商業(yè)街經(jīng)營(yíng)策略及相應(yīng)環(huán)節(jié)要點(diǎn)解析65第六十五頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二特點(diǎn)描述：直接銷售即開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，不干涉項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)和管理，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營(yíng)方式。優(yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商可以進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營(yíng)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。劣勢(shì)分析：產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，缺乏統(tǒng)一的招商和運(yùn)營(yíng)管理，存在較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目品質(zhì)難以提升，持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力欠缺，不利于開發(fā)商企業(yè)形象和品牌的塑造。模式一——直接銷售66第六十六頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二面積分割工程設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位操作環(huán)節(jié)直接銷售模式下，開發(fā)商需制定出項(xiàng)目的整體定位，并從盡可能利于銷售的角度分割商鋪，分割的同時(shí)兼顧餐飲等業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積要求及上下水、排煙、排污等工程要求；隨后制定銷售價(jià)格體系和銷售策略，實(shí)施產(chǎn)品銷售；銷售完成后，開發(fā)商無需考慮后期招商運(yùn)營(yíng)等問題。制定銷售策略實(shí)施銷售67第六十七頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二特點(diǎn)描述：返租銷售是指開發(fā)商在出售商鋪時(shí)與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。根據(jù)包租或承租年限的長(zhǎng)短，可分為長(zhǎng)期包租和短期返租兩種方式，其中長(zhǎng)期包租的年限往往根據(jù)大商家的承租年限，一般以十年、十五年為常見。優(yōu)勢(shì)分析：商業(yè)規(guī)劃與招商運(yùn)營(yíng)在返租期內(nèi)宜于統(tǒng)一；統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)有利于項(xiàng)目成長(zhǎng)和品質(zhì)提升；銷售部分可以獲得較高的銷售價(jià)格，利于資金快速回籠；劣勢(shì)分析：返租情況下開發(fā)商獲得的租金與給小業(yè)主的銷售返點(diǎn)無法實(shí)現(xiàn)平衡；返租期后項(xiàng)目整體性難以保持。模式二——返租銷售68第六十八頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二制定銷售策略租金評(píng)估操作環(huán)節(jié)返租銷售模式下，開發(fā)商需預(yù)先對(duì)項(xiàng)目的租金水平實(shí)施評(píng)估，結(jié)合評(píng)估結(jié)果制定返租比例與年限；銷售完成后，開發(fā)商需進(jìn)一步論證落實(shí)項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)組合，返租期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商和運(yùn)營(yíng)管理；返租期內(nèi)項(xiàng)