(講課稿)第二講：自我認(rèn)知(2學(xué)時(shí))（一）

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引入契稅，

納稅人。中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地，房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。（包括企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會團(tuán)體以及其他組織、個(gè)體經(jīng)營者及其它個(gè)人。）

契稅的特點(diǎn)：

一、契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅（契稅以發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)，即土地和房屋為征稅對象，具有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移課稅性質(zhì)。土地、房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅）；

二、契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納（一般稅種都確定銷售者為納稅人，即賣方納稅。契稅則屬于土地、房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易過程中的財(cái)產(chǎn)稅，由承受人納稅，即買方納稅。而對于買方征稅的目的，在于承認(rèn)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移生效，承受人納稅以后，便可擁有轉(zhuǎn)移過來的不動產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，法律保護(hù)納稅人的合法權(quán)益。）

契稅的征稅范圍。（契稅的征稅對象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。）

包括：

1、國有土地使用權(quán)出讓；（

1、國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓，國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓指國家以協(xié)議方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家繳納土地出讓金的行為；

2、國有土地使用權(quán)競價(jià)出讓；國有土地使用權(quán)競價(jià)出讓是指市、縣人民政府土地管理部門以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式將土地使用權(quán)出讓給土地使用者的行為；

3、一級市場作價(jià)出資；）

2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；（

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；

2、二級市場以作價(jià)出資；

3、土地使用權(quán)贈與；

4、土地使用權(quán)交換；

5、以法院判決方式承受土地使用權(quán)）

3、房屋買賣。

（視同買賣房屋的情況：

1、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋；應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人按照房屋現(xiàn)值繳納契稅；

2、以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這種交易業(yè)務(wù)屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)根據(jù)國家房地產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同買賣房屋，由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或房產(chǎn)買價(jià)繳納契稅；

3、買賣房拆料或翻建新房，只要是買來的，就要按買價(jià)繳納契稅。）

4、房屋贈與（房屋贈與是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無償轉(zhuǎn)讓給他人所有。其中將自己的房屋轉(zhuǎn)交給他人的法人和自然人，稱為受贈人。房屋贈與的前提，必須是產(chǎn)權(quán)無糾紛，贈與人和受贈人雙方自愿。以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈與房產(chǎn)，應(yīng)繳納契稅。）

5、房屋交換（房屋交換，是指房屋住戶、用戶、所有人為了生活工作方便，相互之間交換房屋的使用權(quán)或所有權(quán)的行為。行為的主體有公民、房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、以及企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體。

1、房屋使用權(quán)交換，必須經(jīng)房屋所有人同意，使用者可以通過變更租賃合同，辦理過戶手續(xù)，交換房屋使用權(quán)。交換房屋的價(jià)值相等的不征收契稅。

2、房屋所有權(quán)交換。1

交換雙方應(yīng)訂立交換契約，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)和契稅手續(xù)，交換房屋的價(jià)值相等的免征收契稅。其價(jià)值不等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。）契稅稅率

契稅實(shí)行的是比例稅率。

契稅的稅率為3%——5%。

陜西省契稅的稅率定為3%。（從2021年10月1日起，對個(gè)人購買90平方米及以下家庭唯一住房的普通住房，減按1%稅率征收契稅?！敦?cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》財(cái)稅字［1999］210號規(guī)定個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅1.5%，陜西省地方稅務(wù)局陜西省財(cái)政廳關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)個(gè)人購買自用普通住宅減半征收契稅的通知陜地稅〔2021〕138號）

計(jì)稅依據(jù)：

1、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。（對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施，包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅）

2、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定（這是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)贈與、房屋贈與屬于特殊轉(zhuǎn)移形式，無貨幣支付，在計(jì)征稅額時(shí)只能參照市場上同類土地、房屋價(jià)格計(jì)算應(yīng)納稅額。）（國稅發(fā)[2021]110號國家稅務(wù)總局關(guān)于農(nóng)業(yè)稅、牧業(yè)稅、耕地占用稅、契稅征收管理暫參照《中華人民共和國稅收征收管理法》執(zhí)行的通知。陜西省契稅實(shí)施辦法

第十七條契稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及本辦法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。）

3、土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)是所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。（對于成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，或者所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。）

4、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。（

1、以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為面交價(jià)格。包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可以依次按下列兩種方式確定，①評估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格；②土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。

2、以競價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

3、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。）

5、房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。（例如：精裝修房。）

契稅的納稅環(huán)節(jié)

契稅的納稅環(huán)節(jié)是指在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或者納稅人取得其他土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證之后，到辦理土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證之前的這段過程。契稅的納稅地點(diǎn)和納稅時(shí)間

1、納稅地點(diǎn)

契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。

2、納稅時(shí)間

納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。減免稅優(yōu)惠有關(guān)規(guī)定：（僅涉及本地）

1、國家機(jī)關(guān)，事業(yè)單位，社會團(tuán)體，軍事單位承受土地，房屋用于辦公，教學(xué)，醫(yī)療，科研和軍事設(shè)施的，免征；（所稱用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研的是指辦公室（樓）、教室（教學(xué)樓）以及其他直接用于辦公、教學(xué)的土地、房屋。門診部以及其他直接用于醫(yī)療的土地、房屋?？茖W(xué)試驗(yàn)的場所以及其他直接用于科研的土地、房屋。）

2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；（城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，是指經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)購買的公有住房。城鎮(zhèn)職工享受免征契稅，僅限于第一次購買的公有住房。超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，仍應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。）

3、納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

4、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；

5、承受土地、房屋用于敬老院、孤兒院、幼兒園、托兒所、監(jiān)獄、勞改勞教所的，免征契稅；

6經(jīng)批準(zhǔn)減征或者免征契稅的納稅人因改變有關(guān)土地、房屋的用途，不再屬于本辦法第八條規(guī)定減征或者免征范圍的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征或者免征的契稅。

具體涉稅問題：

1、關(guān)于城鎮(zhèn)居民委托代建房屋契稅征免問題（通過與房屋開發(fā)商簽定“雙包代建”合同，由開發(fā)商承辦規(guī)劃許可證、準(zhǔn)建證、土地使用證等手續(xù)，并由委托方按地價(jià)與房價(jià)之和向開發(fā)商付款的方式取得房屋所有權(quán)，實(shí)質(zhì)上是一種以預(yù)付款方式購買商品房的行為，應(yīng)照章征收契稅。）

2、離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅、房屋土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策（根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫妻共有房屋屬共同共有財(cái)產(chǎn)。因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原3

共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅）

3、出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅（房屋使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩種不同性質(zhì)的權(quán)屬。根據(jù)現(xiàn)行契稅法規(guī)的規(guī)定，房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移行為不屬于契稅征收范圍，不應(yīng)征收契稅。）

4、抵押貸款購買商品房征收契稅（購房人以按揭、抵押貸款方式購買房屋，當(dāng)其從銀行取得抵押憑證時(shí)，購房人與原產(chǎn)權(quán)人之間的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成，契稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，必須依法繳納契稅。）

5、以補(bǔ)償征地款方式取得的房產(chǎn)征收契稅（此種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式實(shí)質(zhì)上是一種以征地款購買房產(chǎn)的行為，應(yīng)依法繳納契稅）

6、購買安居房，經(jīng)濟(jì)適用住房的減免稅問題。（依據(jù)財(cái)稅字［1998］096號規(guī)定，第二條條例沒有對這種情況給予減征或者免征契稅的規(guī)定。因此，應(yīng)對購買安居房，經(jīng)濟(jì)適用住房者照章征收契稅。）

7、甲乙單位合作建房契稅問題

（甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，對乙單位應(yīng)征收契稅，其計(jì)稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權(quán)的成交價(jià)格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。）

8、為解決本單位職工住房問題，采取由單位提供土地、向購房職工收取建房資金的方式建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房并向職工個(gè)人出售，（國稅函[2021]167號規(guī)定，此種行為屬于《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第八條中規(guī)定的“以預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬”行為。按照《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》和《關(guān)于公有制單位職工首次購買住房免征契稅的通知》（財(cái)稅[2021]130號）規(guī)定，凡2021年11月29日以前已簽訂協(xié)議購買上述經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)照章征收契稅；2021年11月29日以后簽訂購房協(xié)議的，如屬職工首次購買住房，免征契稅。）

9、承受綜合人防工程產(chǎn)權(quán)用于商業(yè)服務(wù)業(yè)

（國稅函[2021]803號，根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，軍事單位承受土地、房屋用于軍事設(shè)施的，免征契稅。產(chǎn)權(quán)出售給個(gè)體經(jīng)營者從事商業(yè)服務(wù)業(yè)，不屬于免稅范圍，應(yīng)對其產(chǎn)權(quán)承受者照章征收契稅。）

10、以土地?fù)Q資金以土地?fù)Q項(xiàng)目方式承受土地使用權(quán)是否應(yīng)征收契稅

（國稅函[2021]1094號，根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲取低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍，其計(jì)稅價(jià)格由征收機(jī)關(guān)參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格核定。）

11、地方自行制定違規(guī)契稅政策問題

（財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于糾正地方自行制定違規(guī)契稅政策的通知財(cái)稅[2021]89號在執(zhí)行契稅政策方面存在一些問題：有的地區(qū)以減征或免征購房人應(yīng)納契稅的方式，對個(gè)人購房實(shí)行所謂“財(cái)政貼費(fèi)”政策；有的擅自變通計(jì)稅方式，變相降低契稅的法定稅率。這些做法不僅擾亂了稅收秩序，破壞了稅收政策的統(tǒng)一性與嚴(yán)肅性，也不利于國務(wù)院提出的財(cái)政增收節(jié)支方針的貫徹實(shí)施，必須采取有力措施，堅(jiān)決予以制止。為了維護(hù)國家稅收法律、法規(guī)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，加強(qiáng)依法治稅，現(xiàn)通知如下：

一、各地財(cái)政、稅務(wù)部門必須嚴(yán)格按照《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)依法治稅嚴(yán)格稅收管理權(quán)限的通知》（國發(fā)〔1998〕4號）、以及《國務(wù)院關(guān)于糾正地方自行制定稅收先征后返政策的通知》（國發(fā)〔2021〕2號）文件精神，嚴(yán)格執(zhí)行稅法和稅收管理權(quán)限的有關(guān)規(guī)定，不得在稅法明確授予的管理權(quán)限之外，擅自更改、調(diào)整、變通國家有關(guān)契稅的政策法規(guī)。）

12、繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題

（對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。）

13、未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題（國稅函[2021]645號規(guī)定，

（土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營