集團物業(yè)維修管理辦法

集團物業(yè)維修管理辦法第一章總則第一條目的護集團品牌。第二條適用范圍：集團所開發(fā)的所有物業(yè)項目。第二章分則第三條物業(yè)管理公司或管理處（以下簡稱物管公司）職責(zé):一、物管公司應(yīng)該從物業(yè)管理、業(yè)主需求和社區(qū)服務(wù)角度，好。二、物管公司根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)應(yīng)制定集團物業(yè)接收標準，對特別容易引起業(yè)主投訴的質(zhì)量缺陷應(yīng)重點控制。三、物管公司應(yīng)提前至少2-3個月介入交房前的檢查驗收和分戶驗收，針對施工過程中待隱蔽的功能性試驗，如：外墻淋水試驗、廚廁關(guān)水試驗、管道試壓，通水、通球等，物管公司應(yīng)主動組織相關(guān)人員跟班檢查，并作好記錄；對分戶驗收中發(fā)現(xiàn)的問題及時督促地產(chǎn)公司進行整改；地產(chǎn)公司應(yīng)按50元/戶的標準向物管公司支付驗房費。四、交房前1個月模擬業(yè)主進行驗房，發(fā)現(xiàn)問題督促地產(chǎn)公司整改。理辦法,監(jiān)督和檢查維修工作的情況。六、負責(zé)施工單位質(zhì)保金的支付審查。設(shè)施完善、改造工程；ERP規(guī)范完整，如不完整的立即要求地產(chǎn)公司工程部配合完善。整規(guī)范。式等檔案，地產(chǎn)公司工程部配合。十二、物管公司接管驗收合格同意接管后，由物管處主任簽10項目工程部。應(yīng)予接管。第四條地產(chǎn)公司職責(zé):制度印發(fā)之日起的新項目在接房時一并完善并做好歸檔。10成所有合同范圍內(nèi)的工作，達到交房標準的要求，完成交房區(qū)域的圍合工作，并確保交房區(qū)域的安全及清潔、美觀；地產(chǎn)公司需提供滿足基本功能的物管用房（宿舍、食堂、接待前臺、辦公室等施工合同約定的質(zhì)保期存在一定時間差，在質(zhì)保期時間差內(nèi)需維修的部分報地產(chǎn)公司審核確認后由物管維修，地產(chǎn)公司承擔相關(guān)費用。三、所屬地產(chǎn)公司對物管公司所提交的物業(yè)必須滿足國家相要滿足集團相關(guān)交房物業(yè)的配臵要求和物管接收標準的要求。訂三方維修協(xié)議。程管理部和營銷管理部備案。計方面的問題進行總結(jié)討論。七、負責(zé)對補位維修費用的審定和及時支付，負責(zé)對施工單位質(zhì)保金的扣款處理，保證合理合法（由物管公司全權(quán)負責(zé)對施工單位質(zhì)保金的管理）八、負責(zé)重大或疑難質(zhì)量問題的界定并協(xié)助物管公司進行處理。第五條集團工程管理部、營銷管理部的職責(zé)一、在物業(yè)的交接過程中，由工程管理部進行協(xié)助和指導(dǎo)，與地產(chǎn)公司移交過程中的分岐仲裁。討論會，協(xié)助物管公司和地產(chǎn)公司總結(jié)和提高物業(yè)維保水平。第三章細則第六條物業(yè)接管與維修一、施工單位對其承包的工作范圍在維修期內(nèi)承擔維保責(zé)任（保修期按建筑工程施工合同約定執(zhí)行公司對工程承包人質(zhì)量保修事宜進行管理。二、項目（單位）6045最終驗收結(jié)果形成書面記錄，及時反饋給地產(chǎn)公司，由地產(chǎn)公司30有工作地產(chǎn)公司必須在集團驗收前完成整改。三、竣工物業(yè)的相關(guān)設(shè)備、設(shè)施應(yīng)在竣工綜合驗收前完成安裝工作（業(yè)主戶內(nèi)可視對講設(shè)備的安裝時間，可根據(jù)業(yè)主要求，靈活控制公司根據(jù)集團物業(yè)交付標準，驗收合格后，移交物管公司。書面提出質(zhì)量缺陷清單，交由地產(chǎn)公司項目工程部組織工程承包人及時整改和完善。物管公司在確認物業(yè)符合工程施工質(zhì)量驗收10管手續(xù)，并履行物業(yè)管理職責(zé)。不符合要求物管可以拒絕接管。五、物業(yè)移交前地產(chǎn)公司要組織物管公司、施工單位共同召返還程序、業(yè)主報事后維修的組織、維修管理辦法等。六、物業(yè)接管的必要條件：(一）地產(chǎn)公司、施工單位、物管公司完成三方協(xié)議的簽訂；（二）施工單位的專業(yè)維修隊必須成立。以確保交房后三個月內(nèi)維修人員的穩(wěn)定和專業(yè)性，同時為確保業(yè)主工程質(zhì)量投訴處（修隊逐漸應(yīng)形成具備獨立維修資質(zhì)的主體，為今后物管直接負責(zé)維保期的管理奠定基礎(chǔ)2業(yè)能力較強的維修管理人員。七、物管公司正式接管房屋建筑及附屬設(shè)施后，在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，遇緊急情況（如：給排水管爆裂、電器故障、業(yè)主強烈要求立即整改而施工單位無法按時到達現(xiàn)場處理等）由物管公司代替工程承包人立即實施處理；遇緊急情況，由物管公司通知工程承包人到場處理。承包人在接到物管公司的傳真或電12排，在合理時間內(nèi)維修完畢。承包人參加維修的人員應(yīng)該經(jīng)過必要的培訓(xùn)和相對固定，并遵守物管公司維修人員上門服務(wù)行為規(guī)范；維修處理的結(jié)果必須符合施工驗收規(guī)范和用戶正常使用的要求。八、承包人在接到物管公司的電話、傳真或電子郵件等通知12規(guī)定進行修理，或修理結(jié)果不符合施工驗收規(guī)范和用戶正常使用的要求時，物管公司或地產(chǎn)公司補位維修隊可代替工程承包人實施修理。九、如果同一部位質(zhì)量缺陷經(jīng)承包人修理后再次發(fā)生，物管12核實。且無論其是否在規(guī)定時限內(nèi)趕到現(xiàn)場，均由物管公司或地產(chǎn)公司補位維修隊代替工程承包人實施修理，以確保業(yè)主利益及品牌美譽度。十、對通知承包人方式的要求：（一）司。（二）銷毀。十一、為保證補位維修的正常工作和資金周轉(zhuǎn)，地產(chǎn)公司可預(yù)付一定啟動或周轉(zhuǎn)資金（每個項目不低于10萬元隊負責(zé)人憑預(yù)算表、確認書、相關(guān)票據(jù)和費用清單等到地產(chǎn)公司財務(wù)部報賬。第七條質(zhì)量缺陷責(zé)任劃分管公司、業(yè)主、和承包人共同明確責(zé)任。過訴訟途徑解決。三、共用設(shè)備、設(shè)施在質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量缺陷由供貨方或生產(chǎn)保證質(zhì)保金的正常使用。第八條補位維修隊的管理一、在時間允許的情況下，質(zhì)量缺陷處理前，必須由相關(guān)專再追補費用預(yù)算。三、每次維修完成應(yīng)有驗收記錄，應(yīng)有業(yè)主簽字認可的說明和對維修質(zhì)量、及時性評價的得分。物管公司維修負責(zé)人為維修及時性和維修質(zhì)量的第一責(zé)任人，維修各級管理人員的績效工資管予以簽字確認。五、補位維修隊應(yīng)引進專業(yè)骨干人員、配臵必要的維修設(shè)備和設(shè)施（如防水、疏通等方面用手冊。第九條維修及賠償費用結(jié)算一、在房屋建筑及附屬設(shè)施保修期間內(nèi)，物管公司或地產(chǎn)公司代替工程承包人實施質(zhì)量缺陷處理產(chǎn)生的人工、機械、材料及地產(chǎn)公司核價按零星采購、用工原則進行：單項/單次維修費[2（含）辦人填寫維修費用清單→維修隊負責(zé)人審核→項目物管處主任審（案）（由物管自行完善審批權(quán)責(zé)和流程，其費用審批接受審計）單項/單次維修費（2萬元以上）的審批流程為：維修經(jīng)辦人填寫維修費用清單→維修隊負責(zé)人審核→項目物管處主任審核→地產(chǎn)公司[工程部經(jīng)理→工程總監(jiān)→客戶部→財務(wù)部（備案）]→補位維修隊實施。二、由于房屋建筑及附屬設(shè)施質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的業(yè)主索賠，不5000（含）以內(nèi)的，由物管公司代替所轄地產(chǎn)公司處理賠償事務(wù)，賠償處理結(jié)果交所轄地產(chǎn)公司5000賠償金額度由地產(chǎn)客服部（組）和物管公司在承包人和業(yè)主之間協(xié)調(diào)解決。當協(xié)調(diào)不能達成一致時，以客戶服務(wù)部的意見為準，由地產(chǎn)公司直接在承包人質(zhì)量保證金中扣除實際賠償金額。三、因房屋建筑及附屬設(shè)施的質(zhì)量缺陷與業(yè)主產(chǎn)生糾紛，由用由地產(chǎn)公司（已簽訂三方協(xié)議的項目由物管公司）（簽訂三方協(xié)議的項目由物管公司）向承包人索賠。代替工程承包人實施質(zhì)量缺陷處理的費用：（一）1.5（二）屬于承包人在接到物管公司的傳真和（或）電話通知12規(guī)定進行修理、或修理結(jié)果不符合施工驗收規(guī)范和用戶正常使用2由地產(chǎn)公司（新開工項目由物管公司）（已簽訂三方協(xié)議的項目由物管公司）但物管公司應(yīng)該積極協(xié)助用戶處理，也可以接受用戶委托實施處理，并按物管公司制定的標準實施有償服務(wù)。七、物管公司可對維修服務(wù)好、費用低、返修率低于2%、業(yè)主因維修投訴小于10%的物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理人員和維修人員進行適當獎勵。八、業(yè)主關(guān)于房屋質(zhì)量有效投訴的在當年的二次整改率達到10％（設(shè)計缺陷、質(zhì)量通病除外，處罰物管公司承擔超出1010％的維修費用，對維修質(zhì)量驗收把關(guān)不嚴承擔責(zé)任。第十條維修實施原則一、對于已過質(zhì)保期的老項目，原則上由物管公司督促業(yè)主委員會啟動大修基金；若由于歷史遺留問題，至今未得到解決且對業(yè)主生活影響較大的，本著維護品牌的角度，由地產(chǎn)公司負責(zé)一次性處理到位二、對于已交房還處于質(zhì)保期的項目，由物管公司成立維修隊，負責(zé)補位維修，維修費用由地產(chǎn)公司進行墊付。（一）進行臨時調(diào)度。（二）理細則確保維修質(zhì)量和維修的及時性率。（三）維修隊伍的穩(wěn)定性。（四）（申請?zhí)厥鈫栴}蓋章程序）（五）司工程部參加，對仍達不成一致的啟動補位維修程序，已簽訂三方協(xié)議的項目由物管發(fā)函給施工單位；未簽訂的由地產(chǎn)公司發(fā)函未見發(fā)施工單位的確認函或告知函不予結(jié)算補位維修款。三、對于正在施工未交房項目，地產(chǎn)公司、物管公司和施工單位爭取在預(yù)驗收前按原施工合同要求簽訂三方協(xié)議后才能辦理結(jié)算，物管公司才接管簽字。流程，明確質(zhì)量責(zé)任界定中爭議問題的處理程序和原則。四、對于新招標或簽合同的項目在今后質(zhì)保期維修工作管理中逐漸實現(xiàn)物管公司直接管理。即主體責(zé)任由原來的地產(chǎn)公司與施工單位直接對口管理，轉(zhuǎn)為物管公司與施工單位（共同參與確定。在施工招標文件和施工合同中應(yīng)明確：施工單位完成竣工驗施工單位和物管公司直接履行質(zhì)保期的責(zé)權(quán)利，減少建設(shè)方中間環(huán)節(jié)