玫瑰灣·公寓營(yíng)銷推廣報(bào)告(收藏)課件

玫瑰公寓營(yíng)銷推廣報(bào)告在那一瞬間，讓玫瑰成為永恒！至祥地產(chǎn)對(duì)于本項(xiàng)目目標(biāo)的理解高銷售率較短的銷售周期較高的投資回報(bào)通過高銷售率形成市場(chǎng)熱點(diǎn)高利潤(rùn)率較低的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)理想的銷售價(jià)格項(xiàng)目可開發(fā)方向混合型功能純商務(wù)功能本項(xiàng)目可能功能界定純住宅功能居住型公寓酒店式公寓寫字樓項(xiàng)目資源因子分析與項(xiàng)目功能定位表影響因子酒店式公寓功能居住功能項(xiàng)目具備情況對(duì)地段及昭示性的要求外部因素高一般位于官南大道核心地段，昭示性良好對(duì)公共交通的要求高一般交通條件優(yōu)越對(duì)噪音控制的要求一般較高臨靠官南大道，會(huì)造成一定的噪音污染對(duì)自然景觀的要求一般較高項(xiàng)目東面為玫瑰灣，北面為康樂二期，西面為工廠對(duì)建筑質(zhì)量．硬件．裝修檔次的要求內(nèi)部因素高或較高較高或一般尚未動(dòng)工，伸縮性大對(duì)公共休閑空間的要求一般高或較高公共空間較少對(duì)物業(yè)管理的要求高較高或一般尚未確定，可靈活安排物業(yè)管理酒店式公寓功能＞居住功能項(xiàng)目定位的兩個(gè)方向多功能商務(wù)公寓寫字樓定位方向1定位方向2本項(xiàng)目項(xiàng)目特性比較表序號(hào)項(xiàng)目特性方案一酒店式公寓得分方案二寫字樓得分1位置：本項(xiàng)目位于官南大道核心地段。本項(xiàng)目處在南市區(qū)主要干道路邊，存在很大機(jī)會(huì)，且項(xiàng)目商業(yè)昭示性強(qiáng)，前景看好；3本項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)尚未啟動(dòng)，存在很大機(jī)會(huì)，且項(xiàng)目昭示性強(qiáng)，前景看好；32區(qū)域功能：住宅區(qū)、商業(yè)配套區(qū)本區(qū)域定位為高檔住宅區(qū)，生活配套逐步完善中，周邊商業(yè)的發(fā)展會(huì)使需求不斷放大3本區(qū)域內(nèi)未形成成熟的寫字樓市場(chǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大13交通：一般對(duì)交通要求一般2不利14昭示性：臨官南大道昭示性強(qiáng)，對(duì)商務(wù)公寓有利3強(qiáng)烈的昭示作用是寫字樓的必須35環(huán)境：東臨高檔住宅區(qū)、北臨康樂公寓對(duì)室外環(huán)境的舒適性要求較高，周邊商戶對(duì)商務(wù)公寓有較大需求2景觀對(duì)寫字樓也頗為重要廠房對(duì)寫字樓影響不大3序號(hào)項(xiàng)目特性方案一酒店式公寓得分方案二建寫字樓得分6景觀：南向八層以上可看到海景公寓對(duì)景觀要求較高，可以增加居住公寓的舒適性3景觀可作為寫字樓的吸引人的附加值27噪音：廠房與倉庫的噪音不大酒店式公寓對(duì)噪音的敏感度較低2寫字樓對(duì)噪音與環(huán)境不非常敏感28客戶：居住需求旺盛市場(chǎng)同類產(chǎn)品顯示，居住功能的高性價(jià)比產(chǎn)品銷售態(tài)勢(shì)良好3購買客戶都了解寫字樓的產(chǎn)權(quán)為50年，無心理障礙。29價(jià)格：片區(qū)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)尚未啟動(dòng)酒店式公寓價(jià)格較普通住宅高，較寫字樓低1寫字樓價(jià)格較高2合計(jì)2319

從項(xiàng)目自身?xiàng)l件角度分析：酒店式公寓＞寫字樓項(xiàng)目特性比較表項(xiàng)目區(qū)域分析小結(jié)周邊專業(yè)市場(chǎng)眾多，有小面積辦公居住雙功能需求；對(duì)南市區(qū)內(nèi)商務(wù)配套設(shè)施需求較大；從區(qū)域市場(chǎng)空間分析：酒店式公寓＞寫字樓區(qū)域市場(chǎng)投資熱點(diǎn)分析小戶型商務(wù)公寓作為區(qū)域內(nèi)補(bǔ)充產(chǎn)品，將會(huì)成為區(qū)域市場(chǎng)投資熱點(diǎn)。市場(chǎng)投資方向集中在主打投資概念的精品物業(yè)上。從區(qū)域市場(chǎng)投資熱點(diǎn)分析：商務(wù)式公寓＞寫字樓定位雷達(dá)圖各項(xiàng)分析顯示：酒店式公寓定位方向優(yōu)勢(shì)明顯。企業(yè)需求酒店式公寓＞寫字樓定位市場(chǎng)空間酒店式公寓＞寫字樓資金投入酒店式公寓＞寫字樓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)酒店式公寓＞寫字樓自身?xiàng)l件酒店式公寓＞寫字樓

本項(xiàng)目定位為酒店式路線較為合適，為規(guī)避片區(qū)寫字樓市場(chǎng)空白的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，可走更為折中的道路，將項(xiàng)目打造成南市區(qū)內(nèi)第一座具備商務(wù)功能的可拼合式的公寓，這樣可增加項(xiàng)目產(chǎn)品的多元性，兼容多種類型客戶，使項(xiàng)目在最短銷售時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)，是確保項(xiàng)目開發(fā)成功的最佳途徑之一。結(jié)論南市區(qū)第一座高品質(zhì)的、地標(biāo)性的酒店式公寓項(xiàng)目定位玫瑰公寓的精神：實(shí)現(xiàn)社區(qū)最大限度的分享和參與四大價(jià)值點(diǎn)

功能延展；玫瑰公寓的的陽光生活；輕松、自由、浪漫，鄰里互助；最大限度的分享和參與。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源整合區(qū)域內(nèi)需求旺盛項(xiàng)目周邊商戶眾多區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱產(chǎn)品切合需求景觀資源豐厚官南大道物業(yè)優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)依附玫瑰灣社區(qū)品牌策

略

總

綱包裝攻略活動(dòng)攻略模型樣板房園林看樓通道形象墻售樓處物業(yè)管理燈光工程宣傳渠道樓體條幅原則：根據(jù)客戶行走路線，全面鋪開。目的：擴(kuò)大知名度+展示形象路線：昆明市區(qū)及南市區(qū)時(shí)間：7月中旬-10月中旬內(nèi)容：南市區(qū)精致酒店式公寓包裝攻略－－宣傳渠道－－外區(qū)域車體廣告玫瑰公寓南市區(qū)精致酒店式公寓玫瑰公寓南市區(qū)精致酒店式公寓包裝攻略－－宣傳渠道－－截流路牌階段目的:傳播項(xiàng)目信息，樹立市場(chǎng)印象，挖掘潛在客戶地點(diǎn)：官南大道公交車站（建議在項(xiàng)目處設(shè)立“玫瑰灣”獨(dú)立站點(diǎn)，并將公交車終點(diǎn)站設(shè)在項(xiàng)目處）時(shí)間：5月-10月官南大道目的：迅速建立知名度和形象時(shí)間：認(rèn)籌期及開盤強(qiáng)銷期的某個(gè)周六、周日位置：柏盛中庭包裝攻略－－宣傳渠道－－人氣展場(chǎng)階段目的：信息傳遞+樹立形象方式：硬廣告＋軟文建議：認(rèn)籌期2次（云信、都市報(bào)1/2版）開盤期2次（云信、都市報(bào)1/2版）包裝攻略－－宣傳渠道－－形象報(bào)廣DM＋短信目的：階段性地、有針對(duì)地傳遞信息時(shí)間：認(rèn)籌期+開盤前+其它特殊活動(dòng)前包裝攻略－－宣傳渠道－－輔助DM短信包裝攻略－－宣傳渠道－－熱銷路旗目的：信息傳遞+營(yíng)造熱銷氛圍地點(diǎn)：官南大道時(shí)間：4月中旬-10月官南大道廣福路本項(xiàng)目目的：信息傳遞+熱銷氛圍更換關(guān)鍵點(diǎn)：認(rèn)籌期、開盤期、強(qiáng)銷期、尾盤期形式：玫瑰公寓形象噴繪+信息條幅包裝攻略－－宣傳渠道－－特別條幅玫瑰公寓風(fēng)情展示現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購火爆進(jìn)行中南市區(qū)惟一特色小戶型時(shí)間：4月---10月目的：推廣項(xiàng)目的形象，遮擋施工現(xiàn)場(chǎng)位置：臨官南大道展示要求：高度2.5-3米，以表達(dá)形象為主。包裝攻略－－宣傳渠道－－特色形象墻包裝攻略－－讓人想要但限量的樓書禮盒目的：特色形式：禮盒包裝，內(nèi)附樓書、戶型單張、玫瑰公寓T恤、玫瑰為主題的音樂CD等對(duì)象：認(rèn)籌客戶完成時(shí)間：5月12日前玫瑰公寓包裝攻略－－外立面提前做一部分外立面展示，實(shí)實(shí)在在的感官感受比畫餅充饑更有說服力。目的：加強(qiáng)夜間樓體的形象效果位置：樓體、樓頂展示要求：彩色燈光字時(shí)間：7月中旬至銷售結(jié)束包裝攻略－－燈光工程裙樓外打燈，照亮樓體玫瑰公寓引進(jìn)品牌物管顧問（建議酒店公寓物管）目的：提升項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)推廣主題：酒店物管顧問+銀海物管配套：24小時(shí)商務(wù)中心引進(jìn)酒店公寓物業(yè)管理增加保安包裝攻略－－品牌物業(yè)管理房間部位墻面地面屋頂窗臥室客廳粉刷涂料強(qiáng)化木地板粉刷涂料，局部吊頂鋁合金窗餐廳粉刷涂料強(qiáng)化木地板粉刷涂料，局部吊頂無衛(wèi)生間墻面貼面磚地面防滑地磚吊頂無外墻現(xiàn)有外立面墻門主入戶門為防盜門，室內(nèi)門為木門廚房設(shè)施配務(wù)廚房操作臺(tái)、吊柜家具配備衣柜、書桌、電視柜衛(wèi)生間設(shè)施三件套（洗手盆、馬桶、花灑）供配電每戶一表，集中安裝抄表，戶內(nèi)設(shè)暗裝電源控制箱，配基本照明弱電系統(tǒng)每戶設(shè)弱電箱，安裝有線電視、電話、寬帶接口消防系統(tǒng)每戶室內(nèi)安裝電子感煙探測(cè)器，噴淋頭給排水給排水采用PP-R管，排水管采用PVC管采暖通風(fēng)公寓吊頂內(nèi)預(yù)留廚房排油煙接口，衛(wèi)生間及浴室裝排氣扇贈(zèng)送家電抽油煙機(jī)、電磁爐、熱水器等其它配有電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)：500元/平方米注：如客戶不需要精裝修，可按照此裝修標(biāo)準(zhǔn)退款物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)策

略

總

綱包裝攻略活動(dòng)攻略主題營(yíng)銷營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排原則：根據(jù)目標(biāo)客戶，組織有參與性的社區(qū)活動(dòng)，增加產(chǎn)品文化品味開盤認(rèn)籌期2006.04.152006.05.12開盤強(qiáng)銷期2005.05.132006.07.08持續(xù)期2006.07.092006.09.09尾盤期2006.09.102006.10.3130%30%25%15%營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷費(fèi)用比例推廣時(shí)間/50%35%15%銷售比例營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)玫瑰公寓認(rèn)籌：時(shí)間：4月15---5月12日地點(diǎn)：玫瑰灣售樓處配合：銷售人員培訓(xùn)到位、玫瑰公寓宣傳樓書到位、模型到位（1：250）、戶外廣告、報(bào)紙宣傳發(fā)布認(rèn)籌信息認(rèn)籌金：5000元/個(gè)認(rèn)籌優(yōu)惠：可優(yōu)先選房、可獲得認(rèn)籌禮盒（即T恤、CD等）認(rèn)籌目標(biāo)：300個(gè)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)玫瑰公寓開盤：時(shí)間：5月13日地點(diǎn)：玫瑰灣售樓處配合：戶外廣告、報(bào)版（前一周）電話通知認(rèn)籌客戶/短信（前一周）相關(guān)人員及物料準(zhǔn)備到位（前一周）活動(dòng)：現(xiàn)場(chǎng)開盤活動(dòng)、買房即抽獎(jiǎng)推出單位：全部推出開盤銷售政策：首付兩萬買一房，三萬買兩房開盤銷售目標(biāo)：30%開盤銷售政策★首付兩萬買一房，三萬買兩房說明:1、只限開盤當(dāng)天享受此優(yōu)惠政策。2、首付尾款在一年內(nèi)免息分兩次（12月和入伙前）繳清。開盤銷售政策總價(jià)3300×50=165000元應(yīng)首付2成165000元×0.2=33000元實(shí)際首付20000元首付尾款33000－20000=13000元一年內(nèi)分兩次繳清13000÷2=6500元案例：以均價(jià)3300元/平方米，

一房建筑面積為50平米演示玫瑰公寓營(yíng)銷活動(dòng)－－五月時(shí)間：5月主題：玫瑰公寓冰窖節(jié)內(nèi)容：刨冰節(jié)水果節(jié)紅酒節(jié)配合：相關(guān)活動(dòng)單位確定，物料準(zhǔn)備時(shí)間：6月主題：玫瑰公寓澳洲風(fēng)情節(jié)目的：定期舉行活動(dòng)，讓客戶感知玫瑰公寓的魅力內(nèi)容：經(jīng)典電影展個(gè)性時(shí)裝秀配合：相關(guān)物料準(zhǔn)備玫瑰公寓營(yíng)銷活動(dòng)－－六月時(shí)間：7月玫瑰灣疊加樣板房暨園林盛情開放目的：充分展示玫瑰灣高品質(zhì)的項(xiàng)目特點(diǎn)，促進(jìn)為玫瑰公寓銷售。相關(guān)配合：戶外廣告/網(wǎng)絡(luò)等媒體炒做（前一周）樣板房、園林、看樓通道等工程完工現(xiàn)場(chǎng)茶點(diǎn)玫瑰公寓營(yíng)銷活動(dòng)－－七月玫瑰公寓營(yíng)銷活動(dòng)－－八月時(shí)間：8月主題：玫瑰一族內(nèi)容：燒烤野餐會(huì)美容講座文化休閑節(jié)有資有味沙龍配合：相關(guān)公司及個(gè)人確認(rèn)，物料準(zhǔn)備關(guān)于商業(yè)的思考消防控制中心/值班室規(guī)劃路（西）官南大道住宅入口商業(yè)面積：78---224平方米左右（復(fù)式）業(yè)態(tài)規(guī)劃：1、茶葉的外延市場(chǎng)2、銀行、咖啡吧等224㎡78㎡100㎡176㎡178㎡50㎡140㎡224㎡130㎡78㎡公寓：3500元/平米×15000=52,500,000元商業(yè)：8000元/平方米×2200=17,600,000元整盤收益估算：70,100,000元注:開盤以3300元/平米入市,之后漲至3500元/平米