房地產(chǎn)估價實務(wù)與案例分析第二章各種常見目的的估價課件

《房地產(chǎn)估價實務(wù)與案例

》第2章

常見目的的房地產(chǎn)估價本章講授各種目的估價的法律規(guī)定各種目的的估價特點各種目的的估價的難點各種目的的估價方法各種目的估價的基本概念學(xué)習(xí)目的與要求1．了解各種目的估價的概念各種目的估價的法律規(guī)定2．掌握各種目的估價的方法各種目的估價的難點3．重點掌握拆遷估價的運(yùn)用抵押估價的運(yùn)用轉(zhuǎn)讓估價的運(yùn)用項目融資咨詢評估房地產(chǎn)估價目的房地產(chǎn)估價目的，即房地產(chǎn)估價報告的期望用途，指的是委托方為了某種需要而聘請估價機(jī)構(gòu)估價。房地產(chǎn)估價時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種估價假設(shè)前提和何種價格類型。估價假設(shè)前提主要有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。價格類型則有交易價格、投資價格、出售價格、保險價格、課稅價格、拆遷補(bǔ)償價格等等。一種類型的價格通常只會有一種估價前提。由于估價前提和價格類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價值的實現(xiàn)形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產(chǎn)會有不同的交換價格。在考慮房地產(chǎn)估價目的時，首先要掌握與這種目的相關(guān)的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價所適用的價值標(biāo)準(zhǔn)。

2.1國有土地使用權(quán)出讓價格評估

出讓協(xié)議掛牌招標(biāo)拍賣劃撥補(bǔ)繳土地出讓金出讓底價

競買保證金起拍價

起始價評估2.1.2國有土地使用權(quán)出讓價格評估的特點

國有土地使用權(quán)出讓價格評估采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性要注意出讓土地使用權(quán)的價格有生地價、毛地價和熟地價之分2.1.3估價方法在國有土地使用權(quán)出讓價格評估中的應(yīng)用

方法市場法假設(shè)開發(fā)法成本法基準(zhǔn)地價修正法交易案例豐富規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)審批各種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和稅費(fèi)資料易獲取基準(zhǔn)地價資料齊備2.1.4案例分析與作業(yè)課堂討論：某制藥企業(yè)為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，準(zhǔn)備將位于W市城區(qū)的老工廠遷出。根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定，老廠區(qū)土地由政府按一定價格收購后，重新開發(fā)利用。該企業(yè)擬用政府收購老廠區(qū)的補(bǔ)償價格在郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)購置土地，建設(shè)新的現(xiàn)代化制藥廠。

經(jīng)調(diào)查，該企業(yè)老廠區(qū)土地為1987年以無償劃撥方式取得的國有土地，土地面積為3000平方米，重新開發(fā)后，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)辦公樓，規(guī)劃容積率為2．4。該辦公樓建成后，預(yù)計售價為11000元／平方米，開發(fā)期為兩年，建筑費(fèi)為4500元／平方米，專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)分別為建筑費(fèi)的5％和3％，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年內(nèi)均勻投入，建成后即可全部售出。該項目預(yù)計投資回報率為房地產(chǎn)售價的15％；稅金為房地產(chǎn)售價的6％，年貸款利率為8％，土地還原利率為6％。

W市郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為1800元／畝，因當(dāng)?shù)厝硕嗟厣?，故征地時土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的最高值。青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年產(chǎn)值補(bǔ)償。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，征地過程中的征地管理費(fèi)按照征地費(fèi)總額的4％征收；耕地占用稅按5元／平方米計收；耕地開墾費(fèi)按10元／平方米計收。開發(fā)區(qū)平均土地開發(fā)程度達(dá)到“五通一平”(通路、通水、通訊、通電、排水，場地平整)，土地開發(fā)費(fèi)為60元／平方米，開發(fā)周期為1年，開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入；土地開發(fā)的投資回報率為15％，經(jīng)調(diào)查，該市土地增值收益與當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)一致。根據(jù)該市規(guī)定，開發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于150元／平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于300元／平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于600元／平方米。市區(qū)老廠區(qū)所在區(qū)域工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于300元／平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于500元／平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于930元／平方米。

1.請測算老廠區(qū)用地在規(guī)劃用途條件下、法定最高年期的土地使用權(quán)單價和總價。

2.經(jīng)協(xié)商，當(dāng)?shù)卣鈱蠌S區(qū)按規(guī)劃用途條件下劃撥土地使用權(quán)價格的60％給予補(bǔ)償，試問，該企業(yè)最高可以得到多少補(bǔ)償。

3.該企業(yè)如以該補(bǔ)償價購置開發(fā)區(qū)的土地，可以最多購買多少面積的土地。

問題分析(1)明確問題要求。本問題涉及兩個估價對象，三種價格類型。一是求取老廠區(qū)用地在規(guī)劃條件下，法定最高年期的出讓土地使用權(quán)價格；二是求取老廠區(qū)用地在規(guī)劃條件下的劃撥土地使用權(quán)價格，進(jìn)而確定企業(yè)可以得到的補(bǔ)償金額；三是求取工業(yè)開發(fā)區(qū)土地的市場價格，進(jìn)而確定企業(yè)可購置的土地面積。(2)梳理有關(guān)資料。①估價對象資料，分析案例時需針對不同估價對象，明確土地用途，尤其對老廠區(qū)用地，要弄清其規(guī)劃用途和規(guī)劃容積率；②市場調(diào)查資料，該類資料是確定解題思路和選擇估價方法的主要依據(jù)，本題提供了老廠區(qū)用地未來開發(fā)完成后的價值、開發(fā)費(fèi)用及相關(guān)參數(shù)資料；工業(yè)開發(fā)區(qū)的開發(fā)費(fèi)用、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)、周邊地區(qū)的征地費(fèi)用等資料。審題時要特別留意開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用的投人情況及各項參數(shù)的內(nèi)涵。另外，還要特別注意題目中對老廠區(qū)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的說明。(3)考慮資料取舍，明確估價技術(shù)思路。針對不同估價對象，選取相應(yīng)的市場調(diào)查資料，確定估價技術(shù)思路與方法。1）技術(shù)路線

(1)根據(jù)資料，老廠區(qū)土地屬于待開發(fā)土地，且有明確的規(guī)劃條件和不動產(chǎn)售價、建筑成本等資料，適用于剩余法。具體思路為：①根據(jù)待估宗地的土地面積、規(guī)劃容積率及辦公樓的預(yù)期售價測算不動產(chǎn)開發(fā)完成后價值；②計算建造成本、利息、利潤及銷售稅費(fèi)；③用不動產(chǎn)開發(fā)完成后價值扣除建造成本、利息、利潤及銷售稅費(fèi)，得到老廠區(qū)規(guī)劃條件下的出讓土地使用權(quán)價格。

(2)用老廠區(qū)規(guī)劃條件下的出讓土地使用權(quán)價格，扣除商業(yè)用地土地出讓金，得到其規(guī)劃條件下的劃撥土地使用權(quán)價格；再乘以補(bǔ)償比例即可得到對企業(yè)的補(bǔ)償價格。

(3)根據(jù)征地費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用、出讓金等資料，用成本逼近法測算工業(yè)開發(fā)區(qū)單位面積地價；再用企業(yè)可獲得的補(bǔ)償金額除以開發(fā)區(qū)單位面積地價，得到企業(yè)可購置的土地面積。

2）方法選擇

根據(jù)要求和所提供的資料，老廠區(qū)土地宜采用剩余法評估，工業(yè)開發(fā)區(qū)土地宜采用成本逼近法評估。技術(shù)路線與方法選擇適用公式

(1)老廠區(qū)規(guī)劃條件下，出讓土地使用權(quán)價格評估公式：

土地價格=開發(fā)完成后的樓價—建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—不可預(yù)見費(fèi)—利息—利潤—銷售稅費(fèi)

(因題目中未給出購地稅費(fèi)比率，在此不考慮購地稅費(fèi))

(2)老廠區(qū)規(guī)劃條件下，劃撥土地使用權(quán)價格評估公式：

劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格—土地出讓金

(3)工業(yè)開發(fā)區(qū)土地市場價格評估公式：

土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)十稅費(fèi)+利息+利潤十土地增值

計算步驟

(1)測算老廠區(qū)用地在規(guī)劃條件下的出讓土地使用權(quán)價格。老廠區(qū)用地屬待開發(fā)土地，適用于剩余法評估。

1)確定最有效利用方式。根據(jù)規(guī)劃，老廠區(qū)規(guī)劃用途為商務(wù)辦公，即為最有效利用方式。

2)計算開發(fā)后的不動產(chǎn)總價

不動產(chǎn)總價=11000×2．4×3000=7920(萬元)

3)計算建造成本

建筑費(fèi)用=4500×2．4×3000=3240(萬元)

專業(yè)費(fèi)=3240×5％=162(萬元)

不可預(yù)見費(fèi)=3240×3％=97．2(萬元)

建造成本合計=3240+162+97．2=3499．2(萬元)

4)計算開發(fā)利潤

利潤=7920×15％=1188(萬元)

5)計算投資利息

投資利息=地價×[(1+8％)2-1]+3499．2×45％×[(1+8％)1.5-1]+3499．2×55％×[(1+8％)0.5-1]=0．1664×地價+192．69十75．5=0．1664×地價+268．19

6)計算稅費(fèi)

稅費(fèi)=7920×6％=475．20(萬元)

7)計算地價

地價=7920-3499．20-1188-0．1664×地價-268．19-475．2

地價=2134．30萬元

單位面積地價=2134．3／3000=7114．30(元／平方米)

計算步驟（2)測算該企業(yè)可得到的補(bǔ)償。根據(jù)題意，應(yīng)按規(guī)劃條件下劃撥土地使用權(quán)價格的60％對企業(yè)給予補(bǔ)償，W市商業(yè)用地的最低出讓金為930元／平方米，其劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價格扣減出讓金，即：

劃撥土地使用權(quán)價格=7114.3-930=6184.30(元／平方米)

補(bǔ)償金額=60％×6184.30×3000=1113.17(萬元)

該企業(yè)最高可以得到1113.17萬元的補(bǔ)償。

計算步驟(3)計算可以購置的開發(fā)區(qū)土地面積。

1)用成本逼近法測算開發(fā)區(qū)的單位面積地價。

·計算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的法定最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為年產(chǎn)值的30倍，即為：

最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；1800元／畝×30=54000元／畝=81(元／平方米)

青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償=1800／66．67=2．70(元／平方米)

征地費(fèi)合計=81+2．70=83．70(元／平方米)

征地管理費(fèi)=83．70X4％=3．35(元／平方米)

耕地占用稅=5(元／平方米)

耕地開墾費(fèi)=10(元／平方米)

合計土地取得費(fèi)及稅費(fèi)=83．7+3．35+5+10=102．05(元／平方米)

．土地開發(fā)費(fèi)：土地開發(fā)費(fèi)=60(元／平方米)

．投資利息：投資利息=102．05×8％+60×1／2×8％=10．56(元／平方米)

·投資利潤：投資利潤=(102．05+60)×15％=24．31(元／平方米)

·計算50年期成本價格：

50年期價格=(102．05+60+10．56+24．31)×(1—1／(1+6％)50)=186．23(元／平方米)

·計算土地增值：

根據(jù)題意，這里土地增值收益取50年期土地出讓金，最低為150元／平方米。

·計算單位面積地價：

單位面積地價=186．23+150=336．23(元／平方米)

即開發(fā)區(qū)50年期的工業(yè)用地土地使用權(quán)價格為336．23元／平方米。

2)計算可以購置的土地面積：

可購置土地面積=1113．174／336．23=33107．52(平方米)

換算成畝=33107．52／666．67=49．66(畝)

即該企業(yè)獲得的補(bǔ)償款可以購置49．66畝的工業(yè)開發(fā)區(qū)土地。

難點分析

(1)評估思路的確定。本案例涉及老廠區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)兩類用地，要求應(yīng)試者能通過分析各問題之間的內(nèi)在聯(lián)系，理出其中的關(guān)鍵點，即：求取老廠區(qū)規(guī)劃條件下地價和工業(yè)開發(fā)區(qū)地價。有了這兩種地價，結(jié)合土地出讓金資料，則不難求出企業(yè)的最高補(bǔ)償金額和可購置的開發(fā)區(qū)土地面積。

(2)剩余法評估中利息的計算，尤其是計息項目和計息期的確定。除各項建造成本需要計算利息外，待估地價也應(yīng)計息。只是這兩項費(fèi)用由于投入時間不同，計息期存在差異。根據(jù)題意，項目開發(fā)期為兩年，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年內(nèi)均勻投入，則第一年投入建造成本的計息期為1．5年，第二年投入建造成本的計息期為0．5年；而土地取得費(fèi)用(地價款)通常在項目開發(fā)前一次性投入，待估地價的計息期應(yīng)為整個開發(fā)期2．0年。

(3)成本逼近法評估中土地取得費(fèi)的計算。本案例并未直接給出土地取得費(fèi)數(shù)值，而是給出了農(nóng)作物年產(chǎn)值和各項費(fèi)用的取值標(biāo)準(zhǔn)，需根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，按相應(yīng)補(bǔ)償倍數(shù)計算確定。

常見錯誤分析

(1)缺少評估思路或敘述不清。說明評估思路是估價計算的重要步驟，也是進(jìn)行具體測算的基礎(chǔ)，估價人員不容忽視。

(2)剩余法測算中易出現(xiàn)的錯誤：①利潤計算錯誤。誤將銷售利潤率當(dāng)作成本利潤率，造成利潤計算基數(shù)錯誤；②利息計算錯誤。未計算待估地價利息，或計息期有誤。

(3)成本逼近法測算中易出現(xiàn)的錯誤：①未統(tǒng)一費(fèi)用單位或換算錯誤；②利息計算錯誤。未計算征地稅費(fèi)利息，或計息期有誤；③缺少土地使用年期修正或修正有誤。

作業(yè)教材：本章練習(xí)題2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的法律規(guī)定《城市房地產(chǎn)管理法》第36條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對此概念中的其他合法方式作了進(jìn)一步細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；2)一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；4)以房地產(chǎn)抵債的；

5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點和方法

從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機(jī)構(gòu)評估，委托人既可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的方法

方法市場法假設(shè)開發(fā)法成本法收益法市場成熟、交易案例豐富待開發(fā)的房地產(chǎn)各種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、建造成本和稅費(fèi)資料易獲取出租性的房地產(chǎn)（有收益）2.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估案例分析與作業(yè)

案例分析作業(yè)：教材中本章練習(xí)題2.3房地產(chǎn)抵押價值評估

1.依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值；2.首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值；3.再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)外后的余額部分為抵押價值；4.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所的價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額；5.以具有土地使用權(quán)年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮剩余年限對價值的影響；6.以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值；7.以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值；8.以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。2.3.1房地產(chǎn)抵押價值評估的法律規(guī)定

2.3.2房地產(chǎn)抵押價值評估的特點與風(fēng)險分析1）房地產(chǎn)抵押價值評估的特點①房地產(chǎn)抵押價值評估的服務(wù)對象主要是金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)需要的是安全、穩(wěn)定、謹(jǐn)慎；②房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價人員處于中介的位置，應(yīng)當(dāng)規(guī)避抵貸雙方的風(fēng)險和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及估價人員的風(fēng)險；③在抵押房地產(chǎn)價值評估中要嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)抵押估價知道意見》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，切記不實估價，切記高（虛）估冒算。2）房地產(chǎn)抵押價值評估的風(fēng)險分析

房地產(chǎn)抵押價值評估的風(fēng)險抵押房地產(chǎn)本身風(fēng)險

抵押貸款總風(fēng)險折扣

房地產(chǎn)抵押估價的風(fēng)險

預(yù)期風(fēng)險

適宜性風(fēng)險

市場變現(xiàn)風(fēng)險

抵押期間的耗損風(fēng)險

20%-60%（或以上）的折扣風(fēng)險要承擔(dān)相應(yīng)的損失責(zé)任風(fēng)險

價值高估的風(fēng)險2.3.3房地產(chǎn)抵押價值評估的常見類型與方法

①以獲得土地使用權(quán)和房屋具有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)作為抵押物

房地產(chǎn)類型商品房自建自營的飯店賓館寫字樓廠房高爾夫球場成本法市場法收益法基準(zhǔn)地價修正法

市場法

假設(shè)開發(fā)法

土地使用權(quán)2.3.3房地產(chǎn)抵押價值評估的常見類型與方法②對出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物同土地估價2.3.3房地產(chǎn)抵押價值評估的常見類型與方法③行政劃撥土地上的建成使用房產(chǎn)作為抵押物房地產(chǎn)類型原國有企業(yè)事業(yè)單位各類房地產(chǎn)廉租房經(jīng)濟(jì)適用房房改房社會團(tuán)體的各類房地產(chǎn)成本法市場法收益法合作建房市場交易性較強(qiáng)的

市場性較差的土地房產(chǎn)估價結(jié)果中不含土地出讓金或出讓毛地價2.3.3房地產(chǎn)抵押價值評估的常見類型與方法④已建或使用的部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物

有部分棟號、層、單元、綜合物業(yè)中某部分用途物業(yè)成本法房地產(chǎn)類型市場法收益法注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)益，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)

注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、人流、公共部分的合理享用問題

2.3.3房地產(chǎn)抵押價值評估的常見類型與方法⑤鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)成本法房地產(chǎn)類型市場法收益法注意到其占地面積的土地征用批準(zhǔn)權(quán)限和政府規(guī)劃管理部門對該用地的規(guī)劃限制條件應(yīng)考慮補(bǔ)交土地征用補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓金等因素，扣減與國有土地價值的差異2.3.3房地產(chǎn)抵押價值評估的常見類型與方法⑥在建工程已完工部分作為抵押物或連同以合法取得的土地使用權(quán)一起抵押

在建工程已完工部分或連同以合法取得的土地使用權(quán)

成本法房地產(chǎn)類型假設(shè)開發(fā)法應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費(fèi)用

要全面掌握估價對象狀況、注意實際進(jìn)度和形象進(jìn)度以及相應(yīng)可以實現(xiàn)的權(quán)益確定開發(fā)成本中開發(fā)商利潤的取值時，因其利潤在完全竣工時才可能全部體現(xiàn)，應(yīng)采取保守原則2.3.3房地產(chǎn)抵押價值評估的常見類型與方法⑦預(yù)購商品房貸款抵押中抵押物

預(yù)售商品房成本法房地產(chǎn)類型假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行合法性核查估價時點的確定建筑面積核實工程形象進(jìn)度和完成投資額進(jìn)行審查

商品房買賣合同

國有土地使用建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建設(shè)工程施工許可證

商品房預(yù)售許可證

2.3.4房地產(chǎn)抵押價值評估的注意事項

1.抵押估價報告需要注明《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》出臺背景，以及房地產(chǎn)抵押估價報告的法律法規(guī)的依據(jù)；2.各類房地產(chǎn)抵押估價活動指相關(guān)的土地、建筑物、構(gòu)筑物以及以房地產(chǎn)為主體的整體資產(chǎn)評估；3.房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價人員知悉的法定優(yōu)先受償款；4.房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價人員知悉的法定優(yōu)先受償款;5.從事房地產(chǎn)抵押估價的房地產(chǎn)估價人員，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力;2.3.4房地產(chǎn)抵押價值評估的注意事項6.房地產(chǎn)估價人員應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時，應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查;7.房地產(chǎn)抵押估價目的，應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”;8.房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外;9.遇上法定用途與實際用途等相差較大的情況，各種情況都做一遍;10.法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件;11.房地產(chǎn)估價人員應(yīng)當(dāng)對估價對象進(jìn)行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照，全面、細(xì)致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片;12.在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價人員作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風(fēng)險提示;2.3.4房地產(chǎn)抵押價值評估的注意事項13.房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明理由;14.估價對象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價值：(1)直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價值；(2）評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價款;15.評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額;16.房地產(chǎn)估價人員知悉估價對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況;17.房地產(chǎn)抵押估價報告中的估價結(jié)果必須包括三項內(nèi)容：A--未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值;B--各項法定優(yōu)先受償款;C--估價對象的抵押價值;C＝A-B;

2.3.4房地產(chǎn)抵押價值評估的注意事項18.房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)解釋房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明;19.房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包括估價對象的變現(xiàn)能力分析;20.在處置房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由;21.在實際估價工作中，要核查產(chǎn)權(quán)真實性、面積是否一致；22.房地產(chǎn)抵押估價報告的名稱，應(yīng)當(dāng)為“房地產(chǎn)抵押估價報告”，由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價人員簽字；23.估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價人員預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價報告應(yīng)用有效期。2.3.5案例分析與作業(yè)1.案例分析2.作業(yè)：本章練習(xí)題2.4征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價

1）《中華人民共和國憲法修正案》；2）《中華人民共和國物權(quán)法》；3）《中華人民共和國土地管理法》；4）國土資源部《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》；5）建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》；6）建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》；7）國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》；8）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》；9）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》；10）財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》；2.4.1征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價使用的法律規(guī)定2.4征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價1）拆遷戶數(shù)多、估價量大；2）涉及面廣，社會影響大；3）補(bǔ)償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)；4）估價方法的選用既不能簡單了事，也不宜復(fù)雜難行。

2.4.2征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價的特點

2.4征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價2.4.3征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價的分類

征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的補(bǔ)償估價征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上房屋及附著物的拆遷補(bǔ)償估價城市房屋拆遷估價

工業(yè)廠房的拆遷評估店鋪拆遷評估公益性房屋拆遷評估宅基地上無任何建筑物和構(gòu)造物或者很少情況下的拆遷評估違法房屋拆遷評估

2.4.4征地補(bǔ)償估價

農(nóng)業(yè)用地

農(nóng)地地上附著物

①

估價對象宅基地、菜地、糧田地、魚塘地、藕塘地

果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地

林地、積肥場地、場院地、牧場地、草原地等

房屋、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施

樹木、青苗

墳?zāi)沟?/p>

2.4.4征地補(bǔ)償估價征地補(bǔ)償估價②內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)年產(chǎn)值青苗補(bǔ)償費(fèi)

安置補(bǔ)助費(fèi)

土地補(bǔ)償費(fèi)

地上附著物補(bǔ)償費(fèi)

6-10倍

4-6倍

由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)

2.4.5拆遷集體所有土地上的房屋補(bǔ)償估價

宅基地的確定被拆遷房屋使用性質(zhì)的認(rèn)定被拆房屋補(bǔ)償對象的認(rèn)定集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償與安置通過征收將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地集體土地沒有轉(zhuǎn)為國有土地按照征地方式進(jìn)行評估

通過協(xié)商確定具體的補(bǔ)償與安置數(shù)額和標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)事人可以參考國家和省規(guī)定的征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

如果在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，還可以參考城市房屋拆遷補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)

1)拆遷補(bǔ)償估價對象

2.4.6城市房屋拆遷補(bǔ)償估價

土地建筑物構(gòu)筑物依托在其實體上的權(quán)益

2.4城市房屋拆遷補(bǔ)償估價房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的選定

房屋實地查勘

具體拆遷評估初步評估結(jié)果公示

啟動階段的標(biāo)志估價方法選用建筑物重置價格具體估價過程評估分類

評估價格的平衡與確定2)城市房屋拆遷估價基本程序2.4.7房屋拆遷補(bǔ)償估價糾紛的解決

原機(jī)構(gòu)復(fù)核估價

新機(jī)構(gòu)重評

評估報告爭議

有異議且協(xié)商達(dá)不成一致意見的專家鑒定

2.4.8房屋拆遷補(bǔ)償估價其他相關(guān)問題

1)評估費(fèi)用問題（評估及專家鑒定費(fèi)）2)需要拆遷人配合的工作3)評估中的幾個特別問題（1）用途、面積的爭議解決。（2）成新率確定問題。（3)裝修評估問題。（4）初評與復(fù)評的關(guān)系問題。（5）公示期滿后拆遷工作的協(xié)調(diào)問題。（6）評估補(bǔ)償費(fèi)用不足以購買住房問題。（7）突擊建房及裝修問題：原則不予補(bǔ)償；特殊情況適當(dāng)補(bǔ)償。

2.4.9本節(jié)案例分析作業(yè)2.5房地產(chǎn)課稅估價

需要確定房地產(chǎn)原值的，比如土地增值稅中扣除項目的確定、房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅中對房產(chǎn)原值進(jìn)行確定；隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估；扣除金額無法獲得的，如所得稅、土地增值稅中需要對房地產(chǎn)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行扣除，但又無法獲得的情形；交易價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，如契稅條例規(guī)定這種情形由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定；未來房地產(chǎn)稅制改革要開征的物業(yè)稅。2.5.1房地產(chǎn)課稅估價的法律規(guī)定2.5.2房地產(chǎn)課稅估價的特點

1）課稅價格評估數(shù)量巨大，時間跨度小。

2）個案和批量評估相結(jié)合，逐步到批量評估為主。

3）房地產(chǎn)課稅價格評估一般都有規(guī)范性的折扣規(guī)定。

4）海量數(shù)據(jù)為支撐的信息庫及其完備的管理制度。

5）公權(quán)力的介入和申訴制度。

2.5.3房地產(chǎn)課稅估價的方法確定估價主體搜集相關(guān)房地產(chǎn)評估信息

明確每次課稅價格估價基本事項估價目的

估價對象

估價時點

擬定課稅價格評估作業(yè)方案并進(jìn)行初步評估

實地查勘估價對象確定估價結(jié)果撰寫估價報告2.5.4案例分析作業(yè)2.6房地產(chǎn)拍賣底價評估

2.6.1房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國擔(dān)保法中華人民共和國拍賣法2.6.2房地產(chǎn)拍賣保留價評估的特點

1）強(qiáng)制處分2）快速變現(xiàn)3）市場需求面窄、推廣力度小4）消費(fèi)者心理因素5）購買者的額外支出2.6.3房地產(chǎn)拍賣保留價格評估的原則

1）貼近市場的原則2）注重交易情況的原則3）考慮稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的原則4）穩(wěn)健原則2.6.4房地產(chǎn)拍賣保留價評估的技術(shù)路線

深入的了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)拍賣市場情況比較同類房地產(chǎn)在正常市場的價格水平和拍賣場的價格水平確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度按正常市場價格對估價對象進(jìn)行估價

按照偏低的幅度對估價結(jié)果調(diào)減2.6.5房地產(chǎn)拍賣保留價評估的類型與方法

評估拍賣標(biāo)的的最低標(biāo)準(zhǔn)V0確定變現(xiàn)系數(shù)r估計拍賣傭金V11）程序委托拍賣房地產(chǎn)保留價格評估評估拍賣標(biāo)的的最低標(biāo)準(zhǔn)V0確定變現(xiàn)系數(shù)r2）司法委托拍賣房地產(chǎn)保留價格評估確定變現(xiàn)系數(shù)r確定排斥心理因素2.6.6房地產(chǎn)拍賣保留價評估工作中應(yīng)注意的問題1）只重視勘估現(xiàn)場，不深入了解委托人心態(tài)2）以扣除排斥因素代替競買人必要的調(diào)查3）過分強(qiáng)調(diào)拍賣成功而大幅度降低保留價2.6.7案例分析與作業(yè)案例分析作業(yè)2.7房屋租賃價格評估

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定……租賃價格……”《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策，租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！眹鴦?wù)院頒布的《城市私有房屋管理條例》(1983年)第15條規(guī)定，租賃城市私有房屋“房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。”

2.7.1房屋租賃價格管理法律規(guī)定

2.7.2房屋租賃價格評估的特點

住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型;租約對租金估價有一定的影響;劃拔土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，以營利為目的出租劃撥土地使用權(quán)的房屋，其租賃價格評估應(yīng)同時給出租金中所含的土地收益值;房地產(chǎn)承租權(quán)作為一項權(quán)利，在評估中必須充分了解其價格形成的過程，才能通過科學(xué)的估價途徑得到其合理的價格。

2.7.3主要估價方法在房屋租賃價格評估中的應(yīng)用市場法收益法成本法

在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法

市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不便準(zhǔn)確預(yù)測凈收益時，易于計算、把握房屋租賃價格基本標(biāo)準(zhǔn)的方法首選關(guān)鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定先求取建筑物的重置價格

2.7.4案例分析與作業(yè)案例分析作業(yè)2.8房地產(chǎn)保險估價

2.8.1房地產(chǎn)保險房屋財產(chǎn)保險房屋利益保險責(zé)任保險信用保險

綜合保險建筑工程保險

2.8.2房地產(chǎn)保險估價的特點

1.保險價值又稱為保險價額，是指保險標(biāo)的在訂立保險合同時估定的實際價值或者在發(fā)生保險事故時所具有的價值。2.保險價值為確定保險金額的基礎(chǔ)。3.保險金額是保險雙方當(dāng)事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標(biāo)的實際投保的金額，又簡稱“保額”，也是在保險事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。1）保險價值和保險金額的區(qū)別

2.8.2房地產(chǎn)保險估價的特點

當(dāng)財產(chǎn)因自然風(fēng)險和社會風(fēng)險的作用導(dǎo)致財產(chǎn)本身直接損壞或消失，財產(chǎn)即受到直接損失。例如：房屋被大火燒毀，室內(nèi)墻壁被人破壞等就屬于直接損失。間接損失指的是由于財產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財產(chǎn)價值的降低或收益的下降。例如，當(dāng)一座建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失。

2）直接損失和間接損失

3）房地產(chǎn)投保時的估價

房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應(yīng)包含土地價值。

成本法

市場比較法

2.8.2房地產(chǎn)保險估價的特點4）保險事故發(fā)生后的評估

保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價值或損失程度。

成本法2.8.2房地產(chǎn)保險估價的特點2.8.3案例分析與作業(yè)案例分析作業(yè)2.9房地產(chǎn)分割、合并估價

2.9.1房地產(chǎn)分割、合并估價的特點

房地產(chǎn)分割、合并估價，除需遵循一般房地產(chǎn)估價的原則與方法外，還要從影響房地產(chǎn)合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等的角度，分析估價對象在分割或合并前后的可能變化；對于合并或分割后導(dǎo)致的房地產(chǎn)增值或價值損失，需要在分割后或合并前的兩個個體之間合理分配，分配的比例不僅要看每一部分所占的面積比例，還要看每一部分對房地產(chǎn)增值或減值的影響程度。2.9.2房地產(chǎn)合并相關(guān)法律規(guī)定

1）房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。國家和地方房地產(chǎn)管理法規(guī)對各類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行了明確的規(guī)定，如果待合并的房地產(chǎn)不符合規(guī)定，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)合并預(yù)期價值無法實現(xiàn)，或由于要支付額外費(fèi)用使待合并房地產(chǎn)達(dá)到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價值減損，這在估價過程中必須考慮和說明。

2）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條對土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓做出明確規(guī)定，要求補(bǔ)繳土地出讓金或上繳土地使用權(quán)收益，這也會影響到房地產(chǎn)合并價值。

3）待合并房地產(chǎn)的土地用途。房地產(chǎn)合并預(yù)期價值的實現(xiàn)有賴于合并后的房地產(chǎn)實現(xiàn)最高最佳使用，但有可能待合并房地產(chǎn)的土地用途與房地產(chǎn)合并后的最高最佳使用用途并不一致，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十三條規(guī)定這種情況下必須進(jìn)行用途變更，這一因素對房地產(chǎn)合并價值的影響也要考慮。

4）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定，出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其土地使用權(quán)剩余年限為合同約定總年限減已使用年限，要注意其對房地產(chǎn)合并價值的影響。2.9.3房地產(chǎn)合并估價方法要點

1）房地產(chǎn)合并前后價格的計算要客觀、準(zhǔn)確房地產(chǎn)合并前后價格的計算，一定要注意合并前后各項因素的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格水平的差異，并嚴(yán)格按《規(guī)范》要求選取合適的估價方法計算合并前后的價格

2.9.3房地產(chǎn)合并估價方法要點

2）增值額的分配要準(zhǔn)確、合理

（1）以合并前地塊各自的單價為基礎(chǔ)進(jìn)行分配各自所占增值額的分配比例分別為a1／(al+a2)×100％和a2／(a1+a2)×100％，a1、a2為合并前地塊各自的單價。（2）以合并前地塊各自的面積為基礎(chǔ)進(jìn)行分配各自所占增值額分配比例分別為S1／(S1+S2)×100％和S2／(Sl+S2)×100％，S1、S2為合并前地塊各自的面積。（3）以合并前地塊各自的總價為基礎(chǔ)進(jìn)行分配各自所占增值額分配比例分別為Al／(A1+A2)X100％和A2／(A1+A2)X100％，A1、A：為合并前地塊各自的總價。2.9.3房地產(chǎn)合并估價方法要點

對三種方法計算的結(jié)果根據(jù)影響程度大小不同，取加權(quán)平均值即可綜合得出最終的增值分配率，計算出鄰地合并產(chǎn)生的增值額。以上三種計算方法中，第一種方法的計算結(jié)果應(yīng)占有較大權(quán)重比例。

2.9.4案例分析作業(yè)

2.10房地產(chǎn)糾紛估價

房地產(chǎn)糾紛估價是指對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)糾紛估價

估價結(jié)果糾紛

房地產(chǎn)價格(價值)類糾紛

由專門的估價仲裁部門或組織(如估價專家委員會)出面對估價結(jié)果做出鑒定和裁決

由法院、仲裁機(jī)構(gòu)聘請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)完成2.10.1房地產(chǎn)價格(價值)類糾紛及其特點

當(dāng)房地產(chǎn)糾紛涉及房地產(chǎn)的價格(或價值)的確定而需要聘請專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價時，這樣的糾紛為房地產(chǎn)價格(價值)類糾紛。1)房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復(fù)雜。2)房地產(chǎn)糾紛爭議標(biāo)的價值一般較大。3)房地產(chǎn)糾紛涉及面廣。4)房地產(chǎn)糾紛政策性強(qiáng)，適用法律的難度較大。房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛是指當(dāng)事人因?qū)纼r結(jié)果有不同看法而引致的糾紛。

①房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛是針對估價機(jī)構(gòu)已經(jīng)做出的估價結(jié)論的，與一般的房地產(chǎn)糾紛而引發(fā)的房地產(chǎn)價格(價值)糾紛不同，房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛不是針對未確定的房地產(chǎn)價格(或價值)，而是針對已經(jīng)做出的房地產(chǎn)估價結(jié)論，并且這種結(jié)論必然是由有專業(yè)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)做出的。

②房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛的調(diào)處必須由專門的估價仲裁機(jī)構(gòu)(或鑒定組織)進(jìn)行，否則無法讓原來提供估價結(jié)果報告的估價機(jī)構(gòu)信服，也無法讓糾紛的其他當(dāng)事人接受。

2.10.2房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛及其特點

2.10.3房地產(chǎn)糾紛估價類型及其特點

房地產(chǎn)糾紛估價類型

房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑承包商之間對在建工程已投入成本的糾紛

寫字樓租賃雙方就租金調(diào)整幅度的糾紛

金融機(jī)構(gòu)與貸款人就作為抵押擔(dān)保品的房地產(chǎn)處置價格的糾紛

房屋被拆遷人與開發(fā)商或政府之間就拆遷補(bǔ)償金額的糾紛

政府稅務(wù)部門為了征收房地產(chǎn)稅費(fèi)與房地產(chǎn)購買者之間在購買價格方面的糾紛

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)爭議的價格糾紛

房地產(chǎn)糾紛估價的特點

①除為抵押貸款目的評定房地產(chǎn)的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當(dāng)前或未來某一時間，而是過去某一時間。

②價格評估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。

③不能以當(dāng)前房地產(chǎn)市場實際價格作為判斷原估價結(jié)論是否真實、客觀、合理的標(biāo)準(zhǔn)。

2.10.4案例分析作業(yè)2.11企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價

2.11.1企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中房地產(chǎn)估價的類型

1）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

2）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動

企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算

企業(yè)聯(lián)營

2.11企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價

2.11.3企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中房地產(chǎn)估價的方法的選用

1）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

2）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

假設(shè)開發(fā)法和收益法

成本法否用途是否發(fā)上轉(zhuǎn)變是市場比較法和成本法收益法

市場法2.11企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價2.11.4案例分析作業(yè)2.12房地產(chǎn)項目融資評估1）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2）中華人民共和國土地管理法；3）中華人民共和國城市規(guī)劃法；4）中華人民共和國擔(dān)保法；5）中華人民共和國會計法；6）中華人民共和國稅收征收管