新收入準(zhǔn)則房產(chǎn)建筑行業(yè)

房產(chǎn)建筑業(yè)上億項目鎖定——新收入準(zhǔn)則下的合同制定陷阱1?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有在具體運(yùn)用方面產(chǎn)生的主要變化2新收入準(zhǔn)則的概述1目錄3結(jié)合房地產(chǎn)、建筑業(yè)行業(yè)背景看新舊收入準(zhǔn)則的區(qū)別4后續(xù)的一些指示2?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有新收入準(zhǔn)則的概述13?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有新收入準(zhǔn)則的概述2017年7月5日，財政部修訂發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號—收入》（以下簡稱“新收入準(zhǔn)則”CAS142017），這是我國企業(yè)會計準(zhǔn)則體系修訂完善、保持與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則持續(xù)全面趨同的重要成果。4?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有出臺背景：2006年2月，財政部發(fā)布《企業(yè)會計準(zhǔn)則14號--收入》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號--建造合同》。2014年5月，國際會計準(zhǔn)則理事會發(fā)布《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第15號--與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入》（IFRS15），自2018年1月1日起生效。2015年12月，財政部發(fā)布《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號--收入（征求意見稿）》。2017年7月19日，財政部發(fā)布《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號--收入》，廢止《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號--建造合同》。5?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有第一步：識別與客戶簽訂的合同第二步：識別合同中單獨(dú)的履約義務(wù)第三步：確定交易價格第四步：將交易價格分?jǐn)傊羻为?dú)的履約義務(wù)第五步：履行每一項履約義務(wù)時確認(rèn)收入新收入準(zhǔn)則的概述為切實解決我國現(xiàn)行準(zhǔn)則實施中存在的具體問題，進(jìn)一步規(guī)范收入確認(rèn)、計量和相關(guān)信息披露，并保持我國企業(yè)會計準(zhǔn)則與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則持續(xù)趨同，我們借鑒國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第15號（IFRS15），并結(jié)合我國實際情況，修訂形成了新收入準(zhǔn)則。?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有6新收入準(zhǔn)則的概述本次修訂的主要內(nèi)容1.將現(xiàn)行收入和建造合同兩項準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型?，F(xiàn)行收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則在某些情形下邊界不夠清晰，可能導(dǎo)致類似的交易采用不同的收入確認(rèn)方法，從而對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生重大影響。新收入準(zhǔn)則要求采用統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型來規(guī)范所有與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入，并且就“在某一時段內(nèi)”還是“在某一時點(diǎn)”確認(rèn)收入提供具體指引，有助于更好地解決目前收入確認(rèn)時點(diǎn)的問題，提高會計信息可比性。2.以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)行收入準(zhǔn)則要求區(qū)分銷售商品收入和提供勞務(wù)收入，并且強(qiáng)調(diào)在將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方時確認(rèn)銷售商品收入，實務(wù)中有時難以判斷。新收入準(zhǔn)則打破商品和勞務(wù)的界限，要求企業(yè)在履行合同中的履約義務(wù)，即客戶取得相關(guān)商品（或服務(wù)）控制權(quán)時確認(rèn)收入，從而能夠更加科學(xué)合理地反映企業(yè)的收入確認(rèn)過程。?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有73.對于包含多重交易安排的合同的會計處理提供更明確的指引?，F(xiàn)行收入準(zhǔn)則對于包含多重交易安排的合同僅提供了非常有限的指引，具體體現(xiàn)在收入準(zhǔn)則第十五條以及企業(yè)會計準(zhǔn)則講解中有關(guān)獎勵積分的會計處理規(guī)定。這些規(guī)定遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足當(dāng)前實務(wù)需要。新收入準(zhǔn)則對包含多重交易安排的合同的會計處理提供了更明確的指引，要求企業(yè)在合同開始日對合同進(jìn)行評估，識別合同所包含的各單項履約義務(wù)，按照各單項履約義務(wù)所承諾商品（或服務(wù)）的單獨(dú)售價的相對比例將交易價格分?jǐn)傊粮鲉雾椔募s義務(wù)，進(jìn)而在履行各單項履約義務(wù)時確認(rèn)相應(yīng)的收入，有助于解決此類合同的收入確認(rèn)問題。4.對于某些特定交易（或事項）的收入確認(rèn)和計量給出了明確規(guī)定。新收入準(zhǔn)則對于某些特定交易（或事項）的收入確認(rèn)和計量給出了明確規(guī)定。例如，區(qū)分總額和凈額確認(rèn)收入、附有質(zhì)量保證條款的銷售、附有客戶額外購買選擇權(quán)的銷售、向客戶授予知識產(chǎn)權(quán)許可、售后回購、無需退還的初始費(fèi)等，這些規(guī)定將有助于更好的指導(dǎo)實務(wù)操作，從而提高會計信息的可比性。新收入準(zhǔn)則的概述?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有8新收入準(zhǔn)則的概述本次修訂的意義有助于企業(yè)增強(qiáng)合同意識、規(guī)范合同管理，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場主體之間的交易主要依據(jù)合同，合同約定了交易各方的權(quán)利和義務(wù)，且這些權(quán)利和義務(wù)受到法律保護(hù)。有助于提升企業(yè)收入信息的質(zhì)量和透明度，并提高企業(yè)間收入信息的可比性。新收入準(zhǔn)則要求采用統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型確認(rèn)收入，以控制權(quán)轉(zhuǎn)移代替風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。有助于促進(jìn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理與會計管理的有機(jī)融合，全面提升企業(yè)的管理水平。與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第15號一致，新收入準(zhǔn)則突出強(qiáng)調(diào)了企業(yè)確認(rèn)收入的方式應(yīng)當(dāng)反映其向客戶轉(zhuǎn)讓商品或服務(wù)的模式，確認(rèn)金額應(yīng)當(dāng)反映企業(yè)因交付該商品或服務(wù)而預(yù)期有權(quán)獲得的金額。需要利用職業(yè)判斷的地方越來越多。?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有9在具體運(yùn)用方面產(chǎn)生的主要變化2?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有10具體運(yùn)用方面產(chǎn)生的主要變化1.多重交易安排，即“捆綁銷售”、“套餐”及類似安排。2.收入確認(rèn)是在一個時點(diǎn)、還是在一段期間內(nèi)確認(rèn)。3.履約進(jìn)度的計量。4.交易價格的確定。?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有11具體運(yùn)用方面產(chǎn)生的主要變化1.多重交易安排，即“捆綁銷售”、“套餐”及類似安排。新準(zhǔn)則引入了“履約義務(wù)”的概念，明確了如何識別是否存在多個“履約義務(wù)”，以及如何將交易價格分?jǐn)偟蕉鄠€“履約義務(wù)”。比現(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定更加具體，且分?jǐn)偡椒ㄒ舶l(fā)生了變化。2.收入確認(rèn)是在一個時點(diǎn)、還是在一段期間內(nèi)確認(rèn)。新準(zhǔn)則規(guī)定了三個條件，滿足其中任意一個條件則應(yīng)該在一段期間內(nèi)進(jìn)行收入的確認(rèn)，否則就應(yīng)該在一個時點(diǎn)確認(rèn)。比較多的影響可能會出現(xiàn)在第三個條件，即是否創(chuàng)建了具有不可替代用途的資產(chǎn)且企業(yè)有合格收款權(quán)，是否有合格收款權(quán)，將在很大程度上取決于相關(guān)合同條款及所在國家和地區(qū)的法律規(guī)定。?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有123.履約進(jìn)度的計量。對于在某一段期間履行的履約義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮商品的性質(zhì)，采用“產(chǎn)出法”或“投入法”確定恰當(dāng)?shù)穆募s進(jìn)度，并且按照該履約進(jìn)度確認(rèn)收入。4.交易價格的確定。新準(zhǔn)則對交易價格進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，尤其是存在可變對價、重大融資成分、非現(xiàn)金對價、支付給客戶的價款等情形。具體運(yùn)用方面產(chǎn)生的主要變化?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有13結(jié)合房地產(chǎn)、建筑業(yè)行業(yè)背景看新舊收入準(zhǔn)則的區(qū)別2?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有14收入確認(rèn)原則的變化對建筑施工行業(yè)的影響對房地產(chǎn)行業(yè)的影響舊準(zhǔn)則：完工百分比法新準(zhǔn)則：仍然按時間段確認(rèn)；需考慮合同變更及修改、獎勵或激勵性付款、客戶提供物料、索賠對收入確認(rèn)的影響；是否具有就目前已經(jīng)完成的工作收取報酬的權(quán)利。舊準(zhǔn)則：房屋交付時確認(rèn)收入新準(zhǔn)則：建造的房屋是否是不具備替代用途的資產(chǎn)；是否具有就目前已經(jīng)完成的工作收取報酬的權(quán)利；當(dāng)住宅銷售合同包括大修服務(wù)及鄰近配套設(shè)施時可能需要延遲確認(rèn)收入時點(diǎn)?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有15?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有16案例某房地產(chǎn)開發(fā)商主體與客戶訂立一項合同，以1000000出售一棟建筑物?？蛻粲媱澰谠摻ㄖ飪?nèi)開設(shè)一家餐館。在該建筑物所在的地區(qū)，新餐館面臨激烈競爭且該客戶缺乏餐飲行業(yè)的經(jīng)營經(jīng)驗?？蛻粼诤贤_始時支付了不可返還的保證金50000，并就剩余95%的已承諾對價與主體簽訂長期融資協(xié)議。融資安排在無追索權(quán)的基礎(chǔ)上提供，這意味著如果客戶違約，則主體可重新?lián)碛性摻ㄖ铮荒芟蚩蛻羲魅∵M(jìn)一步賠償，即使抵押物不能涵蓋所欠款項的總值。主體就該建筑物發(fā)生的成本為600000。客戶在合同開始時獲得對該建筑物的控制。如何處理收入？?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有17一.對合同情況進(jìn)行詳細(xì)的評估，以確定對價可收回性的影響客戶計劃主要以其餐飲業(yè)務(wù)（該業(yè)務(wù)因行業(yè)內(nèi)競爭激烈和客戶的經(jīng)驗有限而面臨重大風(fēng)險）產(chǎn)生的收益來償還貸款（貸款余額重大）?？蛻羧狈捎靡詢斶€貸款的其他收益或資產(chǎn)。由于貸款不附追索權(quán)，因此客戶對該貸款承擔(dān)的負(fù)債有限。鑒于上述原因，不能確認(rèn)收入，50000作為負(fù)債處理。但需要對合同后續(xù)情況持續(xù)評估。參照準(zhǔn)則第5條。二.有關(guān)合同的變更及單向履約義務(wù)，可明確區(qū)分商品案例未指示合同有變更，整個合同屬于一項單獨(dú)履約業(yè)務(wù)（出售建筑物），商品可明確區(qū)分。參照準(zhǔn)則8，9。案例?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有18三.是屬于一段時期履約還是屬于某個時點(diǎn)履約？是屬于一段時期的履約義務(wù)，準(zhǔn)則第11條（一）。四.如果客戶信用出現(xiàn)積極變化，有足夠信息顯示客戶履約有保證，該如何處理?可以作為收入處理，控制權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，對價很可能收回。之前的負(fù)債需要分?jǐn)偟絾为?dú)履約合同，此處只有一個單獨(dú)的履約義務(wù)，5萬直接分?jǐn)?，在收入中。在確認(rèn)銷售時點(diǎn)時，還需評估是否存在重大融資，此處明顯存在，需要估算總價中的融資收益。按實際利率攤銷。案例?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有19后續(xù)的一些指示4?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有20新準(zhǔn)則對于職業(yè)判斷的要求較高，存在大量的估計，促使企業(yè)的管理尤其是在控制、信息化、財務(wù)、會計等方面提出了更高的要求，由于收入的影響較大，相關(guān)的準(zhǔn)則就需要財務(wù)人員具備更專業(yè)的職業(yè)判斷能力，其實職業(yè)判斷的能力需要具備二個方面的能力：誠實+專業(yè)，而誠實更重要，它是會計的基礎(chǔ)。相關(guān)的資料及課件的出處請參考財政部相關(guān)的準(zhǔn)則及后續(xù)發(fā)布的準(zhǔn)則解釋或指南。也可參考各大型事務(wù)所的最新研究，本課件大量參考致同會計師事務(wù)所的CAS142017的最新研究，在此表示由衷感謝。課件中的舉例是為了幫助理解準(zhǔn)則的相關(guān)意圖，不構(gòu)成具體業(yè)務(wù)的實際知道，和以往的課件有重大區(qū)別，敬請注意。具體還