新收入準則房產(chǎn)建筑行業(yè)

房產(chǎn)建筑業(yè)上億項目鎖定——新收入準則下的合同制定陷阱1?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有在具體運用方面產(chǎn)生的主要變化2新收入準則的概述1目錄3結(jié)合房地產(chǎn)、建筑業(yè)行業(yè)背景看新舊收入準則的區(qū)別4后續(xù)的一些指示2?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有新收入準則的概述13?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有新收入準則的概述2017年7月5日，財政部修訂發(fā)布了《企業(yè)會計準則第14號—收入》（以下簡稱“新收入準則”CAS142017），這是我國企業(yè)會計準則體系修訂完善、保持與國際財務(wù)報告準則持續(xù)全面趨同的重要成果。4?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有出臺背景：2006年2月，財政部發(fā)布《企業(yè)會計準則14號--收入》和《企業(yè)會計準則第15號--建造合同》。2014年5月，國際會計準則理事會發(fā)布《國際財務(wù)報告準則第15號--與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入》（IFRS15），自2018年1月1日起生效。2015年12月，財政部發(fā)布《企業(yè)會計準則第14號--收入（征求意見稿）》。2017年7月19日，財政部發(fā)布《企業(yè)會計準則第14號--收入》，廢止《企業(yè)會計準則第15號--建造合同》。5?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有第一步：識別與客戶簽訂的合同第二步：識別合同中單獨的履約義務(wù)第三步：確定交易價格第四步：將交易價格分攤至單獨的履約義務(wù)第五步：履行每一項履約義務(wù)時確認收入新收入準則的概述為切實解決我國現(xiàn)行準則實施中存在的具體問題，進一步規(guī)范收入確認、計量和相關(guān)信息披露，并保持我國企業(yè)會計準則與國際財務(wù)報告準則持續(xù)趨同，我們借鑒國際財務(wù)報告準則第15號（IFRS15），并結(jié)合我國實際情況，修訂形成了新收入準則。?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有6新收入準則的概述本次修訂的主要內(nèi)容1.將現(xiàn)行收入和建造合同兩項準則納入統(tǒng)一的收入確認模型?，F(xiàn)行收入準則和建造合同準則在某些情形下邊界不夠清晰，可能導(dǎo)致類似的交易采用不同的收入確認方法，從而對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生重大影響。新收入準則要求采用統(tǒng)一的收入確認模型來規(guī)范所有與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入，并且就“在某一時段內(nèi)”還是“在某一時點”確認收入提供具體指引，有助于更好地解決目前收入確認時點的問題，提高會計信息可比性。2.以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移作為收入確認時點的判斷標準?，F(xiàn)行收入準則要求區(qū)分銷售商品收入和提供勞務(wù)收入，并且強調(diào)在將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方時確認銷售商品收入，實務(wù)中有時難以判斷。新收入準則打破商品和勞務(wù)的界限，要求企業(yè)在履行合同中的履約義務(wù)，即客戶取得相關(guān)商品（或服務(wù)）控制權(quán)時確認收入，從而能夠更加科學(xué)合理地反映企業(yè)的收入確認過程。?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有73.對于包含多重交易安排的合同的會計處理提供更明確的指引?，F(xiàn)行收入準則對于包含多重交易安排的合同僅提供了非常有限的指引，具體體現(xiàn)在收入準則第十五條以及企業(yè)會計準則講解中有關(guān)獎勵積分的會計處理規(guī)定。這些規(guī)定遠遠不能滿足當前實務(wù)需要。新收入準則對包含多重交易安排的合同的會計處理提供了更明確的指引，要求企業(yè)在合同開始日對合同進行評估，識別合同所包含的各單項履約義務(wù)，按照各單項履約義務(wù)所承諾商品（或服務(wù)）的單獨售價的相對比例將交易價格分攤至各單項履約義務(wù)，進而在履行各單項履約義務(wù)時確認相應(yīng)的收入，有助于解決此類合同的收入確認問題。4.對于某些特定交易（或事項）的收入確認和計量給出了明確規(guī)定。新收入準則對于某些特定交易（或事項）的收入確認和計量給出了明確規(guī)定。例如，區(qū)分總額和凈額確認收入、附有質(zhì)量保證條款的銷售、附有客戶額外購買選擇權(quán)的銷售、向客戶授予知識產(chǎn)權(quán)許可、售后回購、無需退還的初始費等，這些規(guī)定將有助于更好的指導(dǎo)實務(wù)操作，從而提高會計信息的可比性。新收入準則的概述?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有8新收入準則的概述本次修訂的意義有助于企業(yè)增強合同意識、規(guī)范合同管理，在市場經(jīng)濟條件下，市場主體之間的交易主要依據(jù)合同，合同約定了交易各方的權(quán)利和義務(wù)，且這些權(quán)利和義務(wù)受到法律保護。有助于提升企業(yè)收入信息的質(zhì)量和透明度，并提高企業(yè)間收入信息的可比性。新收入準則要求采用統(tǒng)一的收入確認模型確認收入，以控制權(quán)轉(zhuǎn)移代替風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準。有助于促進企業(yè)業(yè)務(wù)管理與會計管理的有機融合，全面提升企業(yè)的管理水平。與國際財務(wù)報告準則第15號一致，新收入準則突出強調(diào)了企業(yè)確認收入的方式應(yīng)當反映其向客戶轉(zhuǎn)讓商品或服務(wù)的模式，確認金額應(yīng)當反映企業(yè)因交付該商品或服務(wù)而預(yù)期有權(quán)獲得的金額。需要利用職業(yè)判斷的地方越來越多。?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有9在具體運用方面產(chǎn)生的主要變化2?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有10具體運用方面產(chǎn)生的主要變化1.多重交易安排，即“捆綁銷售”、“套餐”及類似安排。2.收入確認是在一個時點、還是在一段期間內(nèi)確認。3.履約進度的計量。4.交易價格的確定。?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有11具體運用方面產(chǎn)生的主要變化1.多重交易安排，即“捆綁銷售”、“套餐”及類似安排。新準則引入了“履約義務(wù)”的概念，明確了如何識別是否存在多個“履約義務(wù)”，以及如何將交易價格分攤到多個“履約義務(wù)”。比現(xiàn)行準則規(guī)定更加具體，且分攤方法也發(fā)生了變化。2.收入確認是在一個時點、還是在一段期間內(nèi)確認。新準則規(guī)定了三個條件，滿足其中任意一個條件則應(yīng)該在一段期間內(nèi)進行收入的確認，否則就應(yīng)該在一個時點確認。比較多的影響可能會出現(xiàn)在第三個條件，即是否創(chuàng)建了具有不可替代用途的資產(chǎn)且企業(yè)有合格收款權(quán)，是否有合格收款權(quán)，將在很大程度上取決于相關(guān)合同條款及所在國家和地區(qū)的法律規(guī)定。?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有123.履約進度的計量。對于在某一段期間履行的履約義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當考慮商品的性質(zhì)，采用“產(chǎn)出法”或“投入法”確定恰當?shù)穆募s進度，并且按照該履約進度確認收入。4.交易價格的確定。新準則對交易價格進行了詳細的規(guī)定，尤其是存在可變對價、重大融資成分、非現(xiàn)金對價、支付給客戶的價款等情形。具體運用方面產(chǎn)生的主要變化?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有13結(jié)合房地產(chǎn)、建筑業(yè)行業(yè)背景看新舊收入準則的區(qū)別2?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有14收入確認原則的變化對建筑施工行業(yè)的影響對房地產(chǎn)行業(yè)的影響舊準則：完工百分比法新準則：仍然按時間段確認；需考慮合同變更及修改、獎勵或激勵性付款、客戶提供物料、索賠對收入確認的影響；是否具有就目前已經(jīng)完成的工作收取報酬的權(quán)利。舊準則：房屋交付時確認收入新準則：建造的房屋是否是不具備替代用途的資產(chǎn)；是否具有就目前已經(jīng)完成的工作收取報酬的權(quán)利；當住宅銷售合同包括大修服務(wù)及鄰近配套設(shè)施時可能需要延遲確認收入時點?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有15?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有16案例某房地產(chǎn)開發(fā)商主體與客戶訂立一項合同，以1000000出售一棟建筑物。客戶計劃在該建筑物內(nèi)開設(shè)一家餐館。在該建筑物所在的地區(qū)，新餐館面臨激烈競爭且該客戶缺乏餐飲行業(yè)的經(jīng)營經(jīng)驗?？蛻粼诤贤_始時支付了不可返還的保證金50000，并就剩余95%的已承諾對價與主體簽訂長期融資協(xié)議。融資安排在無追索權(quán)的基礎(chǔ)上提供，這意味著如果客戶違約，則主體可重新?lián)碛性摻ㄖ?，但不能向客戶索取進一步賠償，即使抵押物不能涵蓋所欠款項的總值。主體就該建筑物發(fā)生的成本為600000?？蛻粼诤贤_始時獲得對該建筑物的控制。如何處理收入？?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有17一.對合同情況進行詳細的評估，以確定對價可收回性的影響客戶計劃主要以其餐飲業(yè)務(wù)（該業(yè)務(wù)因行業(yè)內(nèi)競爭激烈和客戶的經(jīng)驗有限而面臨重大風(fēng)險）產(chǎn)生的收益來償還貸款（貸款余額重大）?？蛻羧狈捎靡詢斶€貸款的其他收益或資產(chǎn)。由于貸款不附追索權(quán)，因此客戶對該貸款承擔(dān)的負債有限。鑒于上述原因，不能確認收入，50000作為負債處理。但需要對合同后續(xù)情況持續(xù)評估。參照準則第5條。二.有關(guān)合同的變更及單向履約義務(wù)，可明確區(qū)分商品案例未指示合同有變更，整個合同屬于一項單獨履約業(yè)務(wù)（出售建筑物），商品可明確區(qū)分。參照準則8，9。案例?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有18三.是屬于一段時期履約還是屬于某個時點履約？是屬于一段時期的履約義務(wù)，準則第11條（一）。四.如果客戶信用出現(xiàn)積極變化，有足夠信息顯示客戶履約有保證，該如何處理?可以作為收入處理，控制權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，對價很可能收回。之前的負債需要分攤到單獨履約合同，此處只有一個單獨的履約義務(wù)，5萬直接分攤，在收入中。在確認銷售時點時，還需評估是否存在重大融資，此處明顯存在，需要估算總價中的融資收益。按實際利率攤銷。案例?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有19后續(xù)的一些指示4?版權(quán)歸高頓財稅學(xué)院所有20新準則對于職業(yè)判斷的要求較高，存在大量的估計，促使企業(yè)的管理尤其是在控制、信息化、財務(wù)、會計等方面提出了更高的要求，由于收入的影響較大，相關(guān)的準則就需要財務(wù)人員具備更專業(yè)的職業(yè)判斷能力，其實職業(yè)判斷的能力需要具備二個方面的能力：誠實+專業(yè)，而誠實更重要，它是會計的基礎(chǔ)。相關(guān)的資料及課件的出處請參考財政部相關(guān)的準則及后續(xù)發(fā)布的準則解釋或指南。也可參考各大型事務(wù)所的最新研究，本課件大量參考致同會計師事務(wù)所的CAS142017的最新研究，在此表示由衷感謝。課件中的舉例是為了幫助理解準則的相關(guān)意圖，不構(gòu)成具體業(yè)務(wù)的實際知道，和以往的課件有重大區(qū)別，敬請注意。具體還