2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理高分易錯題庫附答案

2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理高分易錯題庫附答案

單選題（共54題）1、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格【答案】C2、某承租人的基礎租金為15萬元/月，其營業(yè)額的8%作為百分比租金，如果其在一個月內(nèi)的營業(yè)額為250萬元，則其應支付的租金為()萬元。A.20B.21C.35D.50【答案】A3、根據(jù)馬克思的利潤理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤率D.社會折現(xiàn)率【答案】C4、投資決策分析主要包括市場分析、（）和投資決策三部分工作。A.風險控制B.項目調(diào)研C.項目財務評價D.資金管理【答案】C5、一般來說，對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為（）。A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%【答案】C6、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在（）中，將確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據(jù)項目情況提出規(guī)劃設計要求。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設用地規(guī)劃許可證》C.《建設工程規(guī)劃許可證》D.《建設工程施工許可證》【答案】A7、項目投資現(xiàn)金流量表中在運營費用中不應該扣除下列哪項費用（）A.財務費用B.折舊費C.攤銷費D.修理費【答案】D8、張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A9、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為()。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標定價法D.認知價值定價法【答案】B10、管理費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理合法經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括管理人員的工資和()。A.前期費用B.房屋開發(fā)費C.財務費用D.辦公費【答案】D11、在房地產(chǎn)投資的“購買-持有出租-出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.購買成本B.土地取得費用C.裝修費用D.運營成本【答案】B12、《傷寒明理論》的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王燾D.成無己【答案】D13、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金是()萬元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B14、先近似匡算工程量，再配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】C15、在利用期望值法進行項目風險分析時，各不確定性因素發(fā)生的概率Pi的取值范圍是（）。A.Pi＞0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1D.Pi≥1【答案】C16、以出讓方式獲得城市毛地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和（）構成。A.基礎設施建設費B.城市建設配套費C.公共配套設施建設費D.不可預見費【答案】B17、假設某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%時，其對應的凈現(xiàn)值分別為NPV1＝300萬元、NPV2＝100萬元、NPV3＝－50萬元、NPV4＝－150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A18、下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是()。A.變現(xiàn)風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險【答案】A19、隨著政府土地儲備制度的建立，（）劃撥土地使用權，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減少。A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】A20、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B21、賣方物業(yè)代理從()收取傭金。A.買方B.賣方C.買賣雙方D.協(xié)議中規(guī)定的一方【答案】B22、在房地產(chǎn)定價方法中，名牌策略屬于（）。A.成本加成定價法B.目標定價法C.認知價值定價法D.領導定價法【答案】C23、下列關于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素的說法中，錯誤的是（）。A.權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿B.當短期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率C.空置率是指準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例D.通過與物業(yè)服務企業(yè)簽署長期合約可以減少物業(yè)維護管理費用的變動，但不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響【答案】B24、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C25、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的直接誘因是()。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.過度放貸【答案】C26、房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營收入【答案】C27、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】B28、關于房地產(chǎn)面積測算的說法，錯誤的是（）。A.房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D29、開發(fā)項目的內(nèi)部收益率表明了（）。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比【答案】A30、在收益性物業(yè)管理中，資金來自物業(yè)收益的大修基金通常由（）直接管理。A.業(yè)主B.租戶C.物業(yè)服務企業(yè)D.物業(yè)管理協(xié)會【答案】C31、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟增長率【答案】B32、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價盈利能力指標的是（）。A.成本利潤率B.投資利潤率C.償債備付率D.資本金利潤率【答案】C33、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法【答案】B34、企業(yè)資產(chǎn)扣除負債后由所有者享有的剩余權益，為（）。A.資產(chǎn)B.負債C.所有者權益D.收入【答案】C35、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D36、“三項預測值”分析方法是（）中的一種。A.概率分析方法B.盈虧平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.單因素敏感性分析方法【答案】C37、進行單因素敏感性分析時，首先假定各因素之間（）。A.相互排斥B.相互獨立C.相互關聯(lián)D.互補【答案】B38、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C39、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇的是（）。A.地域分析與選擇B.具體地點的分析與選擇C.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇【答案】B40、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B41、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應首先用于（）。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅【答案】A42、公共配套設施建設費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構成中屬于（）。A.土地費用B.前期工程費C.房屋開發(fā)費D.管理費用【答案】C43、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。A.預期通貨膨脹B.非預期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹【答案】A44、對于施工中可能發(fā)生的臨時占用規(guī)劃批準范圍外的場地，可能損壞道路、需要爆破作業(yè)等情況，()應該按國家規(guī)定辦理申請批準手續(xù)。A.建造商B.總監(jiān)理師C.開發(fā)商D.監(jiān)理工程師【答案】C45、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力【答案】A46、下列房地產(chǎn)經(jīng)營模式中，現(xiàn)金流出不包括“運營成本”的是（）。A.購買-更新改造-出售B.購買-持有出租-出售C.開發(fā)-持有出租-出售D.購買-更新改造-出租-出售【答案】A47、對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法【答案】A48、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟增長率【答案】B49、按房地產(chǎn)用途對房地產(chǎn)市場進行細分時，倉儲用房市場屬于（）。A.居住物業(yè)市場B.商業(yè)物業(yè)市場C.工業(yè)物業(yè)市場D.特殊物業(yè)市場【答案】C50、對于相同的兩個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關系是（）。A.Pb＜Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb＞Pb＇【答案】D51、對于能承受較低風險及相應收益水平的長期投資者來說，通常以（）作為其投資對象。A.剛剛竣工的收益性物業(yè)B.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)C.未進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)D.機會型房地產(chǎn)投資【答案】B52、隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C53、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A54、當所有的運營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式為（）。A.毛租B.凈租C.潛租D.直租【答案】B多選題（共14題）1、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心又可以稱為STP營銷，具體包括（）。A.市場分析B.目標市場選擇C.市場細分D.市場定位E.市場調(diào)查【答案】BCD2、預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風險，資本價值的風險表現(xiàn)有以下幾種情況()。A.房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求，物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用，報酬率不變B.房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流超出預期目標要求，物業(yè)實際運營費用支出低于預期運營費用，報酬率不變C.房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求，運營費用不變，報酬率升高了D.房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流超出預期目標要求，運營費用不變，報酬率降低了E物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用，實際收益現(xiàn)金流與預期收益現(xiàn)金流一樣，報酬率升高了【答案】AC3、有關房地產(chǎn)投資的描述中屬于房地產(chǎn)特性的有（）。A.不可移動性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個特性B.房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響D.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收優(yōu)惠E.房地產(chǎn)投資可獲得相當高的利潤【答案】ABC4、政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要有()。A.加大城市基礎設施建設投入B.調(diào)整銀行貸款利率C.調(diào)整公共住房政策D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進程【答案】BCD5、關于房屋施工面積的說法中，正確的有（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中C.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積E.多層建筑的施工面積應為各層建筑面積之和【答案】BC6、經(jīng)濟評價中的基礎參數(shù)中的時間類參數(shù)包括（）。A.開發(fā)期B.開發(fā)經(jīng)營期C.建設期D.出租率E.出租經(jīng)營期的起始點【答案】ABC7、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段E.招標階段【答案】ABCD8、房地產(chǎn)權益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉換債券【答案】AB9、關于名義利率和實際利率關系的說法，正確的有（）。A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大B.當每年計息周期數(shù)m＝1時，名義利率等于實際利率C.當每年計息周期數(shù)m＞1時，名義利率小于實際利率D.當每年計息周期數(shù)m→∞時，名義利率r與實際利率i的關系為：i＝er－1E.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值【答案】ACD10、下列關于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房地產(chǎn)經(jīng)紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行物業(yè)租售C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的代理形式可以分為首席代理和分代理D.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，提供服務并獲取收益E.無論采用哪種代理形式，都應在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及早介入【答案】AD11、資金時間價值的大小，從投資的角度來看，主要的取決因素包括（）。A.投資利潤率B.風險因素C.經(jīng)濟發(fā)達度D.通貨膨脹率E.投資結構【答案】ABD12、以下說法中，錯誤的是（）。A.張某和王某合作完成一款軟件，他們可以約定申請專利的權利只屬于張某B.張某和王某共同完成了一項發(fā)明創(chuàng)造，在沒有約定的情況下，如果張某要對其單獨申請專利就必須征得王某的同意C.張某臨時借調(diào)到某軟件公司工作，在執(zhí)行該公司交付的任務的過程中，張某完成的發(fā)明創(chuàng)造屬于職務發(fā)明D.甲委托乙開發(fā)了款軟件，在沒有約定的情況下，由于甲提供了全部的資金和設備，因此該軟件著作權屬于甲【答案】D13、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有（）。A.文案法B.觀察法C.訪問法D.問卷法E.實驗法【答案】BCD14、下列關于柱、梁、板，說法正確的是（）。A.柱、梁和板，只能是預制的，不可在工地現(xiàn)制B.梁是跨過空間的橫向構件C.板是直接承擔其上面的平面荷載的平面構件D.柱子在建筑中承受梁和板這兩種構件傳來的荷載E.柱子是獨立支承結構的豎向構件【答案】BCD大題（共2題）一、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F(xiàn)澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間20