興文縣星光小區(qū)項目可行性研究

編號：四川農(nóng)業(yè)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計）編號：四川農(nóng)業(yè)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計）（2016屆）題目：興文縣星光小區(qū)項目可行性研究院別：建筑與城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)院專業(yè)：工程造價姓名：指導(dǎo)教師：（簽名）完成日期：2015年12月日興文縣星光小區(qū)項目可行性研究報告專業(yè)：工程造價學(xué)生姓名：李婧指導(dǎo)老師：呂彥明摘要隨著時代的不斷發(fā)展，縣城已經(jīng)逐步地城市化，不再局限于原有的規(guī)劃范圍，而是向外延伸發(fā)展新區(qū)，然而新區(qū)的發(fā)展無非是一個挑戰(zhàn)，不僅僅是政府，對于開發(fā)商來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資額巨大，影響的因素較多并且有著較高的投資風(fēng)險，一個全新的區(qū)域更是如此。因此在前期的可行性研究在決策階段成為不可或缺的一部分。根據(jù)項目的情況及可行性研究報告的基本編制內(nèi)容，對項目的可行性進(jìn)行各方面的分析。通過對項目的全面分析、調(diào)查及方案的比較和評價，論證其在經(jīng)濟(jì)方面合理、技術(shù)方面可行、環(huán)境方面準(zhǔn)許并且擁有一定的經(jīng)濟(jì)效益。在分析項目的建設(shè)地點(diǎn)時，結(jié)合周邊客觀分析項目發(fā)展的前景。在對項目的財務(wù)評價中對內(nèi)部收益率、靜態(tài)投資回收期等以及不確定性因素的分析，并且對環(huán)境進(jìn)行評價，從而論證該項目是否可行，為正確、有效的決策提供依據(jù)。關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；可行性研究；財務(wù)評價；風(fēng)險分析TheFeasibilityStudyReportontheXingGuangResidentialAreaAbstractWiththecontinuousdevelopmentofthetimes,countyurbanizationalreadystepbystep,insteadofbeinglimitedtotheoriginalareaplanning,thegovernmentprefertoextendoutwardnewdistrict.However,thedevelopmentofthenewdistrictisnothingmorethanachanllenge,notonlygovernment,fordevelopers,realestatedevelopmentprojectinvestmentishuge,threaremanyfactorsaffectingtheproject,andahighinvestmentrisk.Inparticularanewarea.Sothefeasibilitystudyisverynecessary.Accordingtothesituationoftheprojectandthebasiccontentoffeasibilitystudyreport,analysingthefeasibilityoftheproject.Throughcomprehensiveanalysisoftheproject,surveyandschemecomparisionandevaluation,demonstrateitseconomicisreasonable,thetechnologyisfeasibleandenvironmentalpermitandgaincertaineconomicbenefits.Analysisoftheconstructionoftheprojectsite,combinedwithenvironmentalanalysisprojectdevelopmentprospects.Theinternalrateinfinancialevalutionofproject,thestaticinvestmentpaybackperiodisanalyzed,andtoevaluatetheenvironment.Finally,demonstratetheprojectisfeasibleornot.Keywords:ResidentialArea;Financialevaluation;Feasibilitystudyreport;Riskanalysis.“星光天地”將成為集世界一流設(shè)計、建筑、管理、服務(wù)于一體的大型綜合性生活圈，必將為興文人民帶來全新的生活體驗(yàn)。力求人性化、科學(xué)化，無論是三口之家，或是三代同堂，均能滿足不同業(yè)主對居住空間的不同需求，并以經(jīng)典的建筑外觀、考究的戶型空間奠定樓盤的高品質(zhì)基調(diào)，與周圍環(huán)境形成了自然和諧的氛圍，讓建筑的每個細(xì)節(jié)與生活產(chǎn)生共鳴，以人性規(guī)劃演繹對生活的熱愛。融入僰苗文化元素的標(biāo)桿商業(yè)集群，鑄就興文新地標(biāo)，住宅中心建筑面積近12萬方，總套數(shù)836戶，集星級入戶挑高大堂、法式園林、大型水景、世界頂級電梯配備、超大綠化面積、兒童游樂區(qū)等硬件，同時享受尊崇和星級的港式物管服務(wù)為一體目錄第一章總論 61.1 項目建設(shè)概況 61.1.1 項目建設(shè)前言 61.1.2 報告編制依據(jù)及工作范圍 91.1.3 項目概況 91.2 項目可行性研究結(jié)論 10第二部分開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查 112.1 項目建設(shè)自然條件 112.2 項目建設(shè)用地條件 112.3 項目市政府配套條件及周邊設(shè)施 112.3.1 市政府配套條件： 112.3.2 周邊設(shè)施： 112.3.3 交通配套 12第三部分市場調(diào)查分析和建設(shè)規(guī)模的確定 133.1 投資環(huán)境分析 133.1.1 國內(nèi)投資環(huán)境的分析 133.1.2 成都市投資環(huán)境的分析 143.2 市場供求現(xiàn)狀分析和預(yù)測 153.2.1 市場供給分析 153.2.2 商圈消費(fèi)群分析 173.2.3 競爭環(huán)境分析 183.3 市場定位和建設(shè)規(guī)模 193.3.1 租金售價的分析 193.3.2 租售比例的分析 193.3.3 項目SWOT分析 193.3.4 目標(biāo)客戶群的選擇 203.3.5 市場定位 203.3.6 建設(shè)規(guī)模 20第四部分規(guī)劃設(shè)計方案構(gòu)建 214.1 建筑規(guī)劃方案 214.1.1 方案一 214.1.2 方案二 244.2 節(jié)能措施 284.2.1 建筑節(jié)能 284.2.2 電氣節(jié)能 28第五部分環(huán)境影響評價與勞動保護(hù) 305.1 環(huán)境影響評價 305.1.1 環(huán)境現(xiàn)狀條件 305.1.2 環(huán)境保護(hù)方案及措施 305.2 勞動保護(hù) 31第六部分開發(fā)建設(shè)計劃的編制 336.1 建設(shè)周期及進(jìn)度計劃 336.2 實(shí)施進(jìn)度安排 33第七部分項目經(jīng)濟(jì)社會效益分析 34及方案的比選 347.1 方案一 347.1.1 投資估算 347.1.2 資金籌集方案 377.1.3 項目收入測算 397.1.4 財務(wù)評價 427.1.5 不確定性分析 487.2 方案二 517.2.1 投資估算 517.2.2 資金籌集方案 547.2.3 項目收入測算 567.2.4 財務(wù)評價 607.2.5 項目不確定性分析 667.3 項目方案的比選 697.4 項目社會效益評價 71第八部分結(jié)論與建議 728.1 結(jié)論 728.2 建議 72參考文獻(xiàn) 73致謝 74第一章總論項目概況項目名稱：興文縣星光小區(qū)項目項目擬建地址：宜賓市興文縣光明新區(qū)，北為玉屏大道，南為光明大道，東為建武路，西為九絲路項目性質(zhì)：新建占地面積：63畝建筑面積：11.635萬平方米建設(shè)內(nèi)容：本工程項目共7棟，地下1層，地上最高18層，最低15層，地下一層為停車場開發(fā)單位簡介：粵華集團(tuán)?；浫A集團(tuán)是一家集重型裝備、機(jī)械、鑄造、紡織、餐飲、建材、房地產(chǎn)為一體的多元化大型企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)現(xiàn)有控股企業(yè)十余家粵華置地是集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資運(yùn)營、物業(yè)經(jīng)營管理為一體的綜合性地產(chǎn)企業(yè)，由宜賓粵華置地有限公司、宜賓粵華商業(yè)管理有限公司、宜賓粵華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川長隆置地有限公司、四川正嘉物業(yè)管理有限公司組成，總注冊資金近一億元?；浫A置地自2010年7月組建以來，有“半島大院”、“半島理工”、“星光天地”、“星光名城”、“粵華集團(tuán)總部”等多個項目正在建設(shè)和開發(fā)中。公司以鑄造百年品牌為核心，以打造高端住宅、城市休閑商業(yè)為導(dǎo)向，通過專業(yè)化、科學(xué)化的有效運(yùn)營，為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最大效能和價值。

項目提出的背景興文縣位于四川盆地南緣，川滇黔結(jié)合部，東南與瀘州市敘永縣、南與云南省威信縣接壤，西鄰宜賓市珙縣、西北接長寧縣，北與江安縣、瀘州市納溪區(qū)共界。縣城距宜賓市、瀘州市均為105公里。全縣轄8鎮(zhèn)7鄉(xiāng)（其中5個苗族鄉(xiāng)，2006年鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)整前為11鎮(zhèn)10鄉(xiāng)），縣內(nèi)多民族雜居，以漢族為主，有苗、回、藏、滿等17個少數(shù)民族；其中苗族同胞4.5萬人，占總?cè)丝诘?1%。縣城中城鎮(zhèn)，城區(qū)人口5萬人，面積4平方公里。光明壩新城開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）位于興文縣城城市中心區(qū)西側(cè)，與城市舊城區(qū)以望城坡城市通道相連，以老城區(qū)為發(fā)展基礎(chǔ)、向西拓展城市發(fā)展空間的區(qū)域形成的城市行政、文化中心。開發(fā)區(qū)南至青杠林求雨山腳現(xiàn)狀過境公路S309外側(cè)，北至規(guī)劃新過境公路S309南側(cè)，東至望城坡東坡腳轉(zhuǎn)盤處，西至新舊過境公路交叉口。規(guī)劃區(qū)東西長約2.2-3.5公里，南北寬約0.5-0.8公里，總面積約1.8平方公里。開發(fā)區(qū)四周群山環(huán)抱，地勢較為平坦略呈南北高，中部低；西部高，東部低，海拔最低高程347米，用地建設(shè)條件較好。興文縣境內(nèi)名勝古跡較多，國家級風(fēng)景名勝區(qū)興文縣石海洞鄉(xiāng)和幽雅靜謐的省級博望山風(fēng)光。位于縣城南部30公里的石林鎮(zhèn)內(nèi)的天泉洞中心風(fēng)景區(qū)，蜚聲中外。開發(fā)區(qū)定性為集行政文化辦公的生態(tài)居住區(qū)，人口規(guī)模2萬。其一是為部分在新區(qū)工作的行政、文化和醫(yī)療等工作的白領(lǐng)人士提供高層次的居??；其二是滿足中心城少量外遷居住需求，提供高品質(zhì)高檔次的居住地；其三是提供原有村莊居民的安置居住區(qū)，原則上就近安置，提供統(tǒng)一規(guī)劃的農(nóng)民新村。居住小區(qū)配套設(shè)施根據(jù)規(guī)范設(shè)置，同時兼顧有效利用規(guī)劃區(qū)外的配套設(shè)施，規(guī)劃包括中學(xué)1所、小學(xué)1所、幼兒園3所、農(nóng)貿(mào)市場2處等，且對其用地位置與規(guī)模進(jìn)行了明確規(guī)定。居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，同時考慮充分利用規(guī)劃區(qū)外的居住配套設(shè)施，有效利用城市資源，保證合理的服務(wù)半徑。規(guī)劃包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、市政公用和社區(qū)服務(wù)等八大類?；谝陨系慕ㄔO(shè)背景，項目將為消費(fèi)者提供舒適的生活環(huán)境，便利的生活條件和豐富的文化活動。項目開發(fā)建設(shè)條件1）位置和地形星光小區(qū)項目位于興文縣光明新區(qū)，北為玉屏大道，南為光明大道，東為建武路，西為九絲路，場地為典型的溶蝕槽谷地貌。2）氣候?qū)儆趤啛釒Ъ撅L(fēng)氣候，常年平均氣溫18℃，一年內(nèi)無霜期長達(dá)340~360天，每年平均降雨量1082.9mm；年平均日照時數(shù)1140.5小時，年相對濕度81~85%，秋節(jié)最高達(dá)86%；主導(dǎo)風(fēng)向：西北風(fēng)，風(fēng)速1.20m/s。3）地層場地內(nèi)地層主要由第四系人工填土、耕土、粉質(zhì)粘土、紅粘土，三疊系下統(tǒng)嘉陵江組石灰?guī)r組成。4）構(gòu)造場地位于四川盆地邊緣弧形構(gòu)造帶——華夏式構(gòu)造帶，表現(xiàn)為舒緩寬展的褶皺，斷裂極少。構(gòu)造呈現(xiàn)為由北東逐漸向東偏轉(zhuǎn)的弧形褶皺，總的趨勢為北東東向。5）水文地質(zhì)工程區(qū)位于四川盆地亞熱帶氣候西部邊緣區(qū)，并受四川盆地氣候影響，熱而多雨，降雨集中。場地為典型的溶蝕槽谷地貌，下伏石灰?guī)r巖溶弱-中等發(fā)育，場地四周無地表水體。場地地勢較低，地表水排泄不暢，洪期易匯集大量地表水，地表水對基礎(chǔ)施工影響較大。場地環(huán)境為Ⅲ類。水文地質(zhì)條件較簡單。6）地震效應(yīng)抗震設(shè)防度為6度，設(shè)計基本地震加速度值為0.5g，屬設(shè)計地第一組。7）場地的穩(wěn)定性與適宜性場地內(nèi)及其附近無滑坡、危巖和崩塌、泥石流、采空區(qū)、地面沉降、活動斷裂等不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害，場地穩(wěn)定，適宜該工程建設(shè)。8）地基的均勻性該場地內(nèi)土層結(jié)構(gòu)較簡單，基巖埋藏深度差異大，為不均勻巖土地基。項目建設(shè)的必要性項目建設(shè)符合國家政策國務(wù)院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》。規(guī)劃提出，未來，我國將推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，并提出到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右、城鎮(zhèn)化格局更加優(yōu)化、城市發(fā)展模式科學(xué)合理等具體目標(biāo)。住建部政策研究中心主任秦虹曾經(jīng)分析認(rèn)為，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》可能會給房地產(chǎn)業(yè)帶來3個新變化：其一，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現(xiàn)一段時間內(nèi)的低迷甚至是負(fù)增長；其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；其三，商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產(chǎn)，將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。有鑒于此，她大膽預(yù)測，新規(guī)劃將會帶來60%的新增住房需求。但預(yù)測能否實(shí)現(xiàn)還要打上一個問號，因?yàn)檗r(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能否在城市買得起房是個問題，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能給哪些城市帶來住房需求也還有待觀察。新型城鎮(zhèn)化對樓市來說是個巨大的利好，那是一定的。根據(jù)宜賓市房管局官網(wǎng)公布信息及本站不完全統(tǒng)計，2015年第14周（4月6日-4月12日），宜賓市商品房總簽約量為453套，環(huán)比上升5.84%；總面積為41452.76平方米，環(huán)比上升3.02%；翠屏區(qū)住宅建筑均價為5488.25元/㎡，環(huán)比上升0.33%,其他區(qū)縣住宅建筑均價為3789.4元/㎡，環(huán)比上升0.97%。項目建設(shè)響應(yīng)宜賓市政策大力推進(jìn)危舊房棚戶區(qū)改造貨幣安置；加大征地拆遷安置還房中的貨幣安置力度，鼓勵開發(fā)企業(yè)讓利等措施，推動利用存量商品住房作為棚戶區(qū)改造和征地拆遷安置房工作，逐步實(shí)行收儲、采購商品住房作為公共盤貨住房等保障性住房。落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，棚戶區(qū)改造居民通過政府服務(wù)平臺個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅費(fèi)計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅費(fèi)減半計征契稅。對個人通過政府服務(wù)平臺購買存量商品住房的，按有關(guān)規(guī)定享受契稅優(yōu)惠。發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)的支持作用。對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%；對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通自住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按首套房貸款政策執(zhí)行；金融機(jī)構(gòu)對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為40%；對擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買普通自住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素確定首付款比例和貸款利率水平。鼓勵農(nóng)村居民進(jìn)城鎮(zhèn)購房。農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)有固定生活來源的，允許本人及其共同生活的配偶、子女、父母登記為城鎮(zhèn)居民，已在城鎮(zhèn)購房但戶籍暫未遷出的，其農(nóng)村居民權(quán)益不變，到城鎮(zhèn)購房入戶的，其子女享受購買居住小區(qū)所在招生片區(qū)居民子女同等教育權(quán)利，享受城鎮(zhèn)居民基本公共衛(wèi)生服務(wù)的同等待遇。本項目的建設(shè)，有利于提高光明新區(qū)的人口容積率，同時加快起城城市化的發(fā)展進(jìn)程，進(jìn)一步的優(yōu)化新區(qū)的居住環(huán)境，符合國家及宜賓市的政策要求。光明新區(qū)城市化發(fā)展的需要光明新區(qū)開發(fā)于2010年6月正式開工建設(shè)，宜賓市委、市政府把新型城鎮(zhèn)化建設(shè)作為擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要依托，按照“全域宜賓”的思路，全力實(shí)施大開放、大開發(fā)和大發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新城市經(jīng)營機(jī)制，加快城市建設(shè)進(jìn)程。全市各區(qū)縣大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，統(tǒng)籌推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，有力促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)發(fā)展。光明新城土地開發(fā)是興文縣的重大招商引資項目。新區(qū)的開發(fā)標(biāo)志著興文縣在城市建設(shè)和城市經(jīng)營方面邁出了新的步伐，更為宜賓市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)注入了新的生機(jī)和活力。由此推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)城市功能，提升城市品位，彰顯城市形象，光明新城將會被打造成宜賓新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的精品工程，為加快宜賓新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程再立新功。新城呈“三縱六橫”城市形態(tài)，將打造一條由“體育中心及多層社區(qū)-風(fēng)情旅游街-文化主題公園-市民中心”組成的“Z”字形開放空間廊道；構(gòu)建三大商業(yè)文化板塊：新老城區(qū)幾何中心位置商業(yè)綜合體、文化主題公園以西的風(fēng)情旅游街和500米商業(yè)步行街；配套三到四座酒店及光明大道以北、圍繞文化主題公園的僰苗文化區(qū)及風(fēng)情旅游街等旅游集散接待設(shè)施；設(shè)置中小學(xué)校、醫(yī)院、文體中心等公共設(shè)施；充分融合現(xiàn)代和僰苗文化元素。而星光小區(qū)項目的建成，是興文縣新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的有益補(bǔ)充，同時也對光明新區(qū)城市化建設(shè)起著積極促進(jìn)的作用，并且項目的建成也會為興文縣帶來經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)縣城經(jīng)濟(jì)旅游的發(fā)展?？尚行匝芯烤幹埔罁?jù)及范圍1．編制依據(jù)：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)項目選址意見書》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《宜賓市建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書》；《宜賓市消防局建設(shè)工程消防設(shè)計的審核意見書》；《國家節(jié)能技術(shù)大綱》；《投資項目可行性研究指南》已批準(zhǔn)的《項目建議書》市規(guī)劃局已批準(zhǔn)的《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》2015年《四川省宜賓市建設(shè)工程綜合基價表》2015年《四川省宜賓市安裝工程單位基價表》宜賓市工程造價信息相關(guān)資料國家及四川省有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策及長遠(yuǎn)規(guī)劃政府主管部門批準(zhǔn)的資源報告，國土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃可靠的自然、地理、氣象、水文和地質(zhì)等資料2．工作范圍：本報告通過對本項目進(jìn)行必要的論證，通過市場調(diào)查分析以及對區(qū)域內(nèi)相應(yīng)資源狀況進(jìn)行分析后，確定該建設(shè)項目的建設(shè)規(guī)模以及相應(yīng)的銷售方案，從而研究該項目方案的技術(shù)可行性以及經(jīng)濟(jì)可行性，進(jìn)過調(diào)查分析，對該項目的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益及社會效益進(jìn)行評價，從而得出可行性研究的結(jié)論與建議。項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)論目前，光明新區(qū)正處于發(fā)展建設(shè)階段，能否在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的時期迅速發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)興文縣經(jīng)濟(jì)，旅游的進(jìn)一步跨越，需要政府及各行各業(yè)的配合協(xié)調(diào)發(fā)展。項目所處位置1路、3路公交及通往市內(nèi)和其余各縣的汽車均有經(jīng)過，車次較為頻繁，并且在建設(shè)項目的周圍有規(guī)劃建設(shè)中的高鐵線路，交通便利，出行方便。規(guī)劃中包括興文縣文體中心建設(shè)項目、中學(xué)1所、小學(xué)1所、幼兒園3所、農(nóng)貿(mào)市場2處等。項目所位于的光明新區(qū)處于發(fā)展初期，周邊有建設(shè)中龍騰錦城、苗城印象、中央領(lǐng)地等樓盤，都將為光明新城帶來眾多的娛樂、休閑的場所。將有機(jī)會為當(dāng)?shù)氐穆糜伟l(fā)展事業(yè)起很大的推動作用。通過技術(shù)上以及經(jīng)濟(jì)上的論證，該項目在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上可行。下表為可行方案的財務(wù)數(shù)據(jù)匯總。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（萬元）財務(wù)評價指標(biāo)不確定性分析結(jié)論建設(shè)期成本85286.70內(nèi)部收益率13%盈虧平衡百分比63.68%經(jīng)營期成本32646.28凈現(xiàn)值（萬元）6333.32銷售收入?yún)R總518229.84動態(tài)投資回收期（年）8.23敏感性分析結(jié)論根據(jù)敏感性分析數(shù)據(jù)分析得到，本方案財務(wù)對建安工程費(fèi)的變化相對敏感，但尚在承受范圍內(nèi)。銀行貸款47499.28靜態(tài)投資回收期（年）14.04經(jīng)營稅金及附加29020.87投資利潤率13.14%土地增值稅155709.07資本金利潤率26.93%所得稅45734.96稅后利潤122332.68

第二章市場分析與預(yù)測房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析與預(yù)測全國房地產(chǎn)市場分析1）房地產(chǎn)白銀時代告別野蠻生長中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別黃金時代，步入白銀時代。那么，白銀時代將會持續(xù)多久?“可能會有十五、六年以上的周期?！睒I(yè)界人士說，白銀時代是一個長周期，中國的房地產(chǎn)從青少年步入了中青年。青少年時代是野蠻生長，進(jìn)入中青年之后這些毛病會克服，以后會呈現(xiàn)慢牛行情。而眼下，房地產(chǎn)正通過集體轉(zhuǎn)型告別野蠻生長。2）房地產(chǎn)業(yè)悲觀的時間已經(jīng)過去目前的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一系列轉(zhuǎn)型，包括從注重投資開發(fā)轉(zhuǎn)型為注重管理運(yùn)營、從追求加杠桿轉(zhuǎn)型為泛金融化、從重資產(chǎn)拼規(guī)模轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)多業(yè)態(tài)、從買地賣房轉(zhuǎn)型為客群推服務(wù)等，“以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眼睛里只有賣房子，沒有賣服務(wù)，根本不關(guān)注他們所服務(wù)的客群是怎么生活在這個社區(qū)、怎么服務(wù)好他們居住在社區(qū)的各種需求等，而一個小區(qū)房屋維護(hù)、社區(qū)環(huán)境的維護(hù)完全可以多功能轉(zhuǎn)型，任何一項如果做好，都可以帶來巨大的估值提升。3）拿地、蓋房子，那是傳統(tǒng)思維以往房地產(chǎn)開發(fā)商通過做加法、不斷擴(kuò)大規(guī)模來實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長，如今萬達(dá)、萬科等龍頭房企都相繼提出轉(zhuǎn)型走輕資產(chǎn)道路;在互聯(lián)網(wǎng)+大肆流行下，遠(yuǎn)洋、華遠(yuǎn)等多家房企也紛紛觸網(wǎng)，提出與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)戰(zhàn)略合作。中國市場已經(jīng)由過去賣方市場變成買方市場，由過去的壓房價到去庫存，從忽悠消費(fèi)者的時代變成了考驗(yàn)供應(yīng)者的時代，我們的企業(yè)要轉(zhuǎn)型，就要符合市場和政策的要求。房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以人為核心，滿足各種人的不同需求，真正內(nèi)涵的轉(zhuǎn)型，是增值提效，開發(fā)出適銷對路的、讓客戶滿意的產(chǎn)品。中南建設(shè)集團(tuán)董事、中南地產(chǎn)集團(tuán)總裁陳小平也認(rèn)為，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)站在顧客的角度判斷突圍的方向，最終活下去的，必然是迎合消費(fèi)者需求，不斷注重產(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)。花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍結(jié)合企業(yè)近幾年的轉(zhuǎn)型之路指出，要轉(zhuǎn)型，企業(yè)人員結(jié)構(gòu)比例的調(diào)整很重要，在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，要注重用戶體驗(yàn)。4）用房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)已經(jīng)很難一線和部分二線城市房價迅速反彈，引發(fā)人們對房價過快上漲的擔(dān)憂。在房地產(chǎn)過熱的年份，房價快速上漲，許多城市的居民收入出現(xiàn)過“跑輸”房價和GDP。2015年GDP的增長目標(biāo)是7%左右，2015年年底中國大中城市房價同比漲幅不會超過5%到6%，預(yù)計2015年房價增速不會高于GDP增速，也不會高于人均可支配收入的同比漲幅。根據(jù)中國房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析報告的數(shù)據(jù)，二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。對于三季度房地產(chǎn)表現(xiàn)，預(yù)計仍然以去庫存為主。2014年出現(xiàn)了40萬結(jié)婚對數(shù)的下降，結(jié)束了2006年以來較快上漲的態(tài)勢，意味著住房剛性需求的放緩，會加大去庫存的壓力和延續(xù)去庫存的過程。目前依舊存在不少催生房地產(chǎn)需求的因素，中國的離婚率逐年上升，每年增加20到30萬個離婚家庭，這也是對住房需求的壓力。人們的平均壽命延長，老齡化程度不斷提高會增加人們對住宅的需求，中國城鄉(xiāng)住房的比例仍然很低，還需要進(jìn)行大量的改善，這些因素都會使得房地產(chǎn)在未來保持一定的速度增長，但是要想用房地產(chǎn)投資拉動中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)很難。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景2016年，一、二線城市的改善型住房需求有望占主導(dǎo)地位。首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較?。ㄆ骄娣e80平米，三居或以上的戶型占比不到40%），20%左右的住房質(zhì)量很差。加上二孩政策的全面放開，預(yù)計2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。城鎮(zhèn)城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)總量存量房面積（億平米）20911890存量房套數(shù)（億套）平均值人均住房面積（平米）32.3831.4533.66戶均住房套數(shù)1.141.091.22套均住房面積（平米）79.9977.0584.2套均住房間數(shù)2.392.242.6約有45%的住房存量是1999年以前建造的，當(dāng)時房地產(chǎn)市場并沒有商業(yè)化，這些住房的居住者很有可能還從未購買過住房，因此將有更強(qiáng)的動力去改善居住條件。此外，已擁有一套住房的改善型購房者的住房負(fù)擔(dān)能力要比首次購房者高得多。其次，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求（首次置業(yè)需求和投資性需求）正趨于弱勢。結(jié)婚首次購房的人數(shù)正在小幅下降。首次購房者的一大群體是正要或剛剛結(jié)婚的年輕夫婦。隨著新婚夫婦數(shù)量增速持續(xù)放緩，結(jié)婚購房的高峰期將會過去。從整體來看，2016年的房地產(chǎn)市場仍將以穩(wěn)為主，且分化明顯。一二線重點(diǎn)城市今年市場較為火熱，2016年預(yù)計政策放松空間有限，市場局面主要由庫存降低后的供求相對平來決定。大部分三四線城市庫存壓力大，且2015年表現(xiàn)低迷，預(yù)計寬松的政策將繼續(xù)加碼。去庫存是2016年房地產(chǎn)市場的重要任務(wù)。高層近期頻繁表露刺激住房需求、緩解房地產(chǎn)高庫存壓力的意愿，預(yù)計政策將繼續(xù)寬松，成為地產(chǎn)股的催化劑；2015年持續(xù)大幅度負(fù)增長的新開工對于2016年的樓市來說也是從另一個角度“降庫存”；房企相對充裕的資金儲備，以及房企自身的轉(zhuǎn)變等成為迷霧中的曙光，為行業(yè)帶來光明和希望。宜賓市房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測宜賓市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀按照我國城市發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)要求，至2020年，把宜賓建設(shè)成為融合歷史精華與現(xiàn)代文明為一體的文化名城和以世界級綜合能源服務(wù)基地為特色的經(jīng)濟(jì)繁榮、社會安定、布局合理、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的宜居城市和現(xiàn)代化大城市。1.政策支撐2015年對宜賓市房地產(chǎn)市場有所影響的政策，包含了：1）金融信貸政策：央行年內(nèi)四次降息，利率低至歷史低水平，而四次降準(zhǔn)則釋放了資金流動性，進(jìn)一步改善了房企融資環(huán)境，保證房地產(chǎn)投資額穩(wěn)中有升。4月13日，四川放寬公積金提取、貸款條件，提高公積金貸款額度。而后又出臺了子女可提取父母公積金用于購房政策，提高公積金使用率已成為了主旋律。2）首付政策：3.30新政針對二套房首付比例放寬，進(jìn)一步刺激住房需求。8月31日，公積金貸款首付比例下調(diào)至20%。9月22日，公積金異地貸款政策出臺。3）補(bǔ)貼政策：5月25日，出臺宜賓戶口在中心城區(qū)買房每平米補(bǔ)貼200元政策，緊接著，宜賓縣出臺補(bǔ)貼200元/㎡政策，筠連縣對符合相關(guān)條件的補(bǔ)貼100元/㎡。但是宜賓人民對密集出臺的政策并不買賬，除直接補(bǔ)貼是看得見摸得著以外，其余政策刺激并不是那么強(qiáng)烈。但可以對比下08-09年，央行也是五次降息、四次降準(zhǔn)，09年宜賓樓市十分火爆。而縱觀今年，樓市雖較去年有所回暖，但是政策落地時間偏長，見效更慢，而購房者對政策的理解也有缺陷。不是政策不給力，而是大家還需要一個觀望的時間。2.土地爆冷2015年以來，商品房銷售持續(xù)回暖，但房企對土地開發(fā)投資卻越來越謹(jǐn)慎，今年以來，宜賓八縣兩區(qū)商住用地出讓成功32宗，成交面積662000.16㎡。而且翠屏區(qū)僅成功出讓3宗，宜賓縣成功出讓5宗，成功出讓宗數(shù)最多的居然是長寧縣（8宗）。另據(jù)宜賓市政府信息公開電子政務(wù)辦公布數(shù)據(jù)顯示。今年1-9月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成122.4億元，同比下降15.5%，增幅居全省第19位。商品房施工面積為1371.9萬平方米、同比下降2.3%，銷售面積232.1萬平方米、同比增長42.9%。一切跡象均表明，開發(fā)商拿地愈加謹(jǐn)慎，投資熱情逐漸減退。3.供求逆轉(zhuǎn)2015年1-9月，宜賓各區(qū)縣取得預(yù)售許可量23920套，許可面積2174041.2㎡。成交量23558套，成交面積2225560.3㎡。從供求關(guān)系來看，2015年前三季度總體呈現(xiàn)供求平衡的態(tài)勢。翠屏區(qū)預(yù)售許可數(shù)據(jù)小于成交數(shù)據(jù)，是由于2014年存量房較多,開發(fā)商有意去庫存而放緩報建。整個宜賓樓市從過去的供應(yīng)量“總體偏緊”，發(fā)展到目前的“總體偏松，部分過?！?。在這樣一個態(tài)勢下，整個市場仍會延續(xù)前三季度“去庫存”主基調(diào)。4.價穩(wěn)量升縱觀今年住宅成交價格走勢，翠屏區(qū)、宜賓縣一直穩(wěn)中有升，其余區(qū)縣價格雖偶有波動，但整體平穩(wěn)。今年的各區(qū)縣住宅成交量大幅波動，年初的低迷在3月得到緩解。但在3.30新政刺激后反而連續(xù)兩個月下滑，直到6月才又強(qiáng)勢反彈。而近期密集新政出臺后，翠屏區(qū)、宜賓縣住宅成交量持續(xù)下滑，購房者持觀望態(tài)勢。預(yù)計一旦引爆購房熱情，四季度成交量環(huán)比有望上升。目前，雖然市場環(huán)境比去年有所寬松，但是大批投資性購房者重回樓市的可能性并不大，購房需求仍然是以剛需和改善型客戶為主。開發(fā)商也深知樓市黃金十年已經(jīng)遠(yuǎn)去，現(xiàn)在交易量走低恰恰預(yù)示著四季度會有大幅回升空間。而走量降低庫存、回籠資金才是開發(fā)商的最終目的，大幅漲價只會是自掘墳?zāi)埂Ｒ速e市房地產(chǎn)發(fā)展形勢預(yù)測當(dāng)前宜賓房地產(chǎn)市場購房需求旺盛，也將主導(dǎo)四季度市場走勢。從供應(yīng)來看，前三季度供應(yīng)基數(shù)較高，預(yù)計今年四季度新增供應(yīng)有所上升。需求上，降準(zhǔn)降息、放寬公積金政策、取消“限購令”等一系列房地產(chǎn)政策營造了寬松的購房環(huán)境，供應(yīng)回升也有利于促進(jìn)銷售的持續(xù)釋放。預(yù)計今年四季度房地產(chǎn)銷售量會有較大上升，有望創(chuàng)全年新高。價格上，各房企在年末必會加大優(yōu)惠力度沖刺業(yè)績，預(yù)計四季度銷供狀況有望雙雙穩(wěn)重有升，價格在銷售壓力下將保持穩(wěn)定。興文縣房地產(chǎn)市場研究項目目標(biāo)市場分析消費(fèi)者需求分析調(diào)查方法和內(nèi)容調(diào)查結(jié)果及結(jié)論國內(nèi)投資環(huán)境的分析全國政策分析目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)大多處于資金不足的狀態(tài)，負(fù)債率很高，常常達(dá)到70%~80%甚至更高，償債能力弱。受種種條件的限制，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道非常狹窄，更多地還是依靠銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金基本在總投資額的30%左右，其余部分基本來自銀行貸款，不管是直接和間接方式。因此，金融政策和融資渠道的變化強(qiáng)烈影響著房地產(chǎn)開發(fā)活動。2003年央行頒布了121號文件，文件核心內(nèi)容是：房地產(chǎn)開發(fā)商自持有資金（指所有者權(quán)益）不得低于項目開發(fā)總投資額的30%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款的額度不得超過所收購的土地評估值的70%，貸款期限最長不得超過2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建設(shè)施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建設(shè)施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。[1]在121號文件的基礎(chǔ)上，2010年4月，住建部規(guī)定開發(fā)商買地不得貸款。經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，政府為保證宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展出臺了一系列的調(diào)控政策。在這樣的政策作用下，更加促進(jìn)了房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。國民經(jīng)濟(jì)快速增長為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)烈動力。中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)多年保持高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展必然帶來城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動性過剩，中國居民的收入每4年就會提升一倍，人民購房和投資的能力也隨之增加。城市化進(jìn)程推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。美國城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”，曲線展示了城市化與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的某種聯(lián)系：當(dāng)城市化率達(dá)到30%時，房地產(chǎn)投資開始加速增長；當(dāng)城市化率達(dá)到50%時，房地產(chǎn)投資達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá)到70%，這種投資會一直保持這樣高增長率。2010年中國城市化率達(dá)到47.5%，預(yù)計2050年前后將達(dá)到70%，房地產(chǎn)業(yè)會持續(xù)30~40年的繁榮。通脹壓力大，房地產(chǎn)市場依然是最佳的投資渠道。由于缺少更好的投資渠道，財富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場依然是最佳的投資渠道成都市投資環(huán)境的分析旅游資源四川風(fēng)景名勝區(qū)眾多，是我國擁有世界自然文化遺產(chǎn)和國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)最多的省區(qū)，獨(dú)特的地理環(huán)境造就了四川得天獨(dú)厚的旅游資源，全省擁有眾多高品味的自然景觀和文化景觀。其中2處世界自然遺產(chǎn)："童話世界"九寨溝、"人間瑤池"黃龍；1處世界文化和自然雙重遺產(chǎn)："佛教圣地"峨眉山-樂山大佛；1處世界文化遺產(chǎn)：都江堰-青城山。共有國家4A、3A級旅游區(qū)（點(diǎn)）21處，國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)15處，省級風(fēng)景名勝區(qū)73處，國家級自然保護(hù)區(qū)15處，省級自然保護(hù)區(qū)45處，國家級森林公園28處，省級森林公園46處，國家級地質(zhì)公園12處。中國優(yōu)秀旅游城市8座，中國歷史文化名城7座，全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位128處，國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)27處，中國歷史文化名城7座，中國優(yōu)秀旅游城市21座，全國農(nóng)業(yè)旅游示范28處，全國工業(yè)旅游示范點(diǎn)8處。如馳名中外的三星堆、金沙遺址等古蜀文化遺跡和蜀南竹海、海螺溝、臥龍大熊貓自然保護(hù)區(qū)、四姑娘山、自貢恐龍博物館等知名景區(qū)（點(diǎn)）等。九寨溝、黃龍、樂山大佛--峨嵋山和臥龍4處被聯(lián)合國教科文組織納入《世界自然文化遺產(chǎn)名錄》和“人與生物圈”保護(hù)網(wǎng)絡(luò)，從高原、山地、峽谷到盆地、丘陵、平原，從江河湖泊到溫泉瀑布，從巖溶地區(qū)到丹霞地貌，一應(yīng)俱全，素有"風(fēng)景省"的美稱。尤其是我國三大林區(qū)、五大牧場之一的川西橫斷山區(qū)，雪峰卓立，林海蒼茫，金沙江、雅礱江、大渡河、岷江洶涌澎湃，奔流其間，形成了許多神秘、險峻的曠世奇觀，吸引了無數(shù)中外游客。歷史文化四川，歷史悠久，文化燦爛。自蠶叢、魚鳧以來至今已有4500余年文明史，水旱從人，物華天寶，號稱"天府之國"。現(xiàn)有國家歷史文化名城成都、自貢、樂山、宜賓、瀘州、閬中、都江堰7座、全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位40處，有省級歷史文化名城（鎮(zhèn)）24座從古代水利工程、古鎮(zhèn)民居到名人故居，從寺廟道觀、石刻壁畫到現(xiàn)代藝術(shù)博物館，從史前遺址到現(xiàn)代建設(shè)風(fēng)貌，應(yīng)有盡有。南絲綢之路經(jīng)過四川往南延伸；三國豪杰在蜀道上演繹了無數(shù)故事；舉世矚目的紅軍長征在川西走過了最艱苦的一段，留下了光輝的足跡。另外，在巴蜀美麗的大地上，還聚居著藏、彝、羌、納西等15個少數(shù)民族，燈會、花會、轉(zhuǎn)山會、賽馬會、火把節(jié)，民風(fēng)民俗豐富多彩，川酒川菜享譽(yù)中外，傾倒了無數(shù)海內(nèi)外游客。經(jīng)濟(jì)分析2012年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值8138.9億元，比上年增長13.0%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值348.1億元，增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3790.6億元，增長15.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4000.3億元，增長11.5%。按常住人口計算人均生產(chǎn)總值57624元，增長12.5%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為4.3∶46.6∶49.1。全年地方公共財政收入781.0億元，比上年增長18.9%；其中稅收收入571.6億元，增長17.3%。全年公共財政支出982.3億元，增長15.8%。全年居民消費(fèi)價格總水平比上年上漲3.0%。其中，食品類價格上漲3.9%，醫(yī)療保健和個人用品上漲1.9%，煙酒及用品上漲3.4%，衣著類上漲11.6%，交通與通信下降0.7%，居住類價格上漲2.0%，娛樂教育文化用品及服務(wù)上漲0.7%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類價格上漲1.6%。商品零售價格總指數(shù)上漲1.4%。固定資產(chǎn)投資價格上漲1.6%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格下降0.7%。工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格上漲0.2%。[2]市場供求現(xiàn)狀分析和預(yù)測市場供給分析供給情況和投資量分析圖表SEQ圖表\*ARABIC1成都市2008年~2012年商業(yè)用地供求情況（單位：畝）縱觀近5年成都市商業(yè)用地的供求情況來看，商業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)需求與政府供應(yīng)的情況走勢一致，在2008年到2011年呈上升趨勢，在2011年達(dá)到峰值。地震為成都的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一個十分重要的契機(jī)，在城市修復(fù)和加速建設(shè)的大背景下商業(yè)房地產(chǎn)也逐步擴(kuò)大建設(shè)的規(guī)模。這樣的趨勢使商業(yè)房地產(chǎn)在成都像雨后春筍般出現(xiàn)，為使產(chǎn)業(yè)得到可持續(xù)的發(fā)展，政府在2012年減少對商業(yè)用地的供應(yīng)量，有效控制商業(yè)地產(chǎn)在成都的飽和。研究商業(yè)用地的供求比可得到，成都市對商業(yè)用地的需求在逐漸降低。但對成都商業(yè)用地在城市的分布（詳細(xì)數(shù)據(jù)見下圖）可得到商業(yè)地產(chǎn)在城市分布不均，以城南發(fā)展最為繁榮，因近年成都開始對城北的老舊建筑進(jìn)行大規(guī)模的拆遷和改造，城北的商業(yè)發(fā)展緊隨城南之后。從2011年開始，城北的商業(yè)用地成交量開始最低，預(yù)計到2013年商業(yè)用地在城北依然還有小幅度的回升，不會停止供應(yīng)。（相關(guān)數(shù)據(jù)來自《2012年成都商業(yè)地產(chǎn)報告》[3]、《2011年成都土地市場分析報告》[4]以及《2009年成都物業(yè)市場回顧》[5]）圖表SEQ圖表\*ARABIC2成都2008~2012已成交商業(yè)用地在城市分布情況對比（單位：畝）空置情況分析圖表SEQ圖表\*ARABIC32008~2012成都商業(yè)中心空置率從成都零售物業(yè)地產(chǎn)近5年的空置率來看，總體是呈下降趨勢，在2012年空置率的走勢開始上漲，截止2013年第一季度，空置率已達(dá)11.4%。結(jié)合成交面積可見，成都市中心城區(qū)的零售物業(yè)的市場呈現(xiàn)供給總量增加，同時開發(fā)商的投資力度大于市場供給增量。按照仲量聯(lián)行的預(yù)期，這樣的高空置率會在2013年第四個季度結(jié)束時有所下降[]。2012年全年零售市場累計的吸納量為82.4萬平方米，較去年同期增長182.30%。總體看來零售物業(yè)市場仍處于良性發(fā)展的軌道上。（相關(guān)數(shù)據(jù)來自《2012年成都商業(yè)地產(chǎn)報告》[3]、《2011年成都土地市場分析報告》[4]以及《2009年成都物業(yè)市場回顧》[5]）租金及售價波動情況根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2011年第三季度成都核心商圈的購物中心租金為510元/平方米，2012年第三季度的租金攀升至647元/平方米，同比增幅為26.9%。同期，非核心商圈零售地產(chǎn)首層租金均值為356元/平方米，同比增幅也達(dá)到了7.02%[6]。截至2013年第一季度末成都優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均月凈租金為376元/平方米，核心商圈優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均凈租金達(dá)669元/平米。相比之下租金的增幅在減少，但租金依然會在短期之內(nèi)呈現(xiàn)上升的趨勢。根據(jù)2013年成都寫字樓市場分析報告的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2012年成都超甲級寫字樓的平均租金為153元/平方米/月，甲級寫字樓平均租金為116元/平方米/月，近兩年甲級寫字樓已成為市場主力。商圈消費(fèi)群分析市場需求容量分析根據(jù)過去5年的商業(yè)銷售數(shù)據(jù)：自2008年起，成都亨得利的年銷售額就在全國鐘表單店中排名第一，浪琴專柜的銷量更沖到了全球第一；2010年，成都王府井百貨雅詩蘭黛專柜以全年銷售6500萬元，位列全球?qū)９竦谝幻?；ARMANIJEANS、BOSSOrange，成都店全國銷量第一；LV成都直營店的年度銷售業(yè)績一直穩(wěn)居全國三甲；2011年，迪奧香水、彩妝在成都的銷量居全球第一，護(hù)膚產(chǎn)品銷量居全球第二……成都已成為中國奢侈品消費(fèi)成長速度最快的地方之一。

《福布斯》稱，成都已經(jīng)成為全國最主要的時尚奢侈品消費(fèi)中心，消費(fèi)額僅次于北京、上海，居全國第三。成都的商業(yè)地產(chǎn)容量十分可觀。截至2012年年底，成都各級各類國際品牌共引入199個，占全球國際品牌總數(shù)252個的79.0%。中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為成都帶來的前所未有的機(jī)遇，2013年財富論壇選址證明了成都的商業(yè)投資價值潛力。消費(fèi)者群體分析消費(fèi)者年齡層次消費(fèi)群體顯然以年輕人居多，其中16-20歲之間的被訪者占2%，年齡在21-25歲的被訪者占17%，34%的被訪者年齡在25-30歲之間，27%的被訪者年齡在30-35歲之間，14%的被訪者年齡在36-40歲之間，5%的被訪者年齡在40-45歲之間。因此本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)適應(yīng)年輕人的消費(fèi)喜好。消費(fèi)者工作地點(diǎn)序號區(qū)域百分比1府青立交282馬鞍路233建設(shè)路174八里莊/二仙橋145紅星路96五塊石片區(qū)67萬年場3消費(fèi)者購買能力成都市社會消費(fèi)品零售總額在全國僅次于北京和上海，根據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計得到的數(shù)據(jù)來看：2012年12月，成都市居民消費(fèi)價格總水平環(huán)比上漲0.8%，環(huán)比指數(shù)較上月大幅回升1.0個百分點(diǎn)；同比上漲3.1%；2012年1-12月成都市CPI累計上漲3.0%。2012年1~12月居民消費(fèi)價格指數(shù)143.2。競爭環(huán)境分析右圖為截止2012年成都各已開業(yè)商業(yè)中心在中心城區(qū)的分布圖。由圖中可得到商業(yè)中心集中分布在城中，而在本項目擬建的城北地區(qū)交通便利，但商業(yè)中心稀缺。左圖為未來新增商業(yè)項目在成都市中心城區(qū)的分布圖。由圖中我們可得到地鐵沿線的商業(yè)中心增多，且規(guī)模更大，這一現(xiàn)象在本項目所在的城北區(qū)域表現(xiàn)明顯。成都商業(yè)地產(chǎn)市場日益著重打造帶給消費(fèi)者集娛樂和購物為一體的多功能商業(yè)中心，項目互相抄襲的現(xiàn)象較少，由于引進(jìn)的品牌采用統(tǒng)一售價所以價格戰(zhàn)等低競爭手段也不太多見。相反，開發(fā)商力求打造品牌，在策劃過程中更注重展示項目特點(diǎn)，以此來吸引消費(fèi)者。在這樣的競爭環(huán)境中，購物中心要在同類競爭者中脫穎而出必須要找準(zhǔn)定位，為目標(biāo)消費(fèi)人群帶來獨(dú)特的購物體驗(yàn)。市場定位和建設(shè)規(guī)模租金售價的分析根據(jù)上述的市場調(diào)查內(nèi)容，成都的商業(yè)地產(chǎn)中，截止2013年第一季度核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)的購物中心租金達(dá)到平均669元/㎡/月，縱觀近兩年的租金情況是呈上升趨勢；非核心區(qū)域的購物中心首層租金也達(dá)到了平均367元/㎡/月。寫字樓方面，根據(jù)2013年成都地區(qū)寫字樓市場調(diào)研報告的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，成都地區(qū)超甲級寫字樓的租金可達(dá)平均xxx元/㎡/月，甲級寫字樓的租金為85~131元/㎡/月。本項目地處成都北一環(huán)，地理優(yōu)勢不及城中核心商圈，但定位為優(yōu)質(zhì)購物中心和甲級寫字樓，租金應(yīng)根據(jù)市場調(diào)研報告的平均租金合理擬定，暫擬定購物中心和寫字樓租金分別為380元/㎡/月、120元/㎡/月。根據(jù)同檔次的購物中心和寫字樓售價，暫定本項目兩者售價分別為2.65萬元/㎡、1.6萬元/㎡。租售比例的分析在過去，大量的購物中心采用的一種只租不售的經(jīng)營模式，對于購物中心這種回收期較長的商業(yè)地產(chǎn)，只租不售的方式更加增加了開發(fā)商資金長期得不到回收的狀況，為保證購物中心有合理的收益，根據(jù)文章《中國購物中心的經(jīng)營模式和發(fā)展》，購物中心的出售比例最好不高于18%。項目SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）劣勢(Weakness)項目所在地周圍已建成的住宅小區(qū)和成都高校較多，對提升項目價值有不可限量的作用；項目所在地交通便利，距離春熙路商圈直線距離僅5分鐘車程。（1）項目附近老舊建筑目前尚未拆除，地段環(huán)境尚未得到很好改善，影響項目在消費(fèi)者心中的地位；（2）項目地理位置欠妥，門口立交橋可能會遮擋且影響企業(yè)形象。機(jī)會（Opportunities）威脅（Threats）“北改”項目的實(shí)施將使項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍將逐步成熟；由于近年房產(chǎn)的發(fā)展和品牌開發(fā)商的涌入，區(qū)域形象提升，客戶認(rèn)同加強(qiáng)。大區(qū)域內(nèi)競爭對手較多，消費(fèi)群體定位比較一致；目標(biāo)客戶群的選擇根據(jù)市場調(diào)查內(nèi)容，項目所在地周圍的潛在消費(fèi)群體以26歲~35歲年齡段為主，消費(fèi)者大多是生活在項目用地周圍的住戶。通過對住宅區(qū)的考察，得到區(qū)域內(nèi)商品房多為中檔偏高檔，還有部分上世紀(jì)建設(shè)的小區(qū)以及高校。我們將項目的目標(biāo)消費(fèi)群體設(shè)定在以家庭為主的青年消費(fèi)人群。市場定位通過對項目所在地周圍情況的實(shí)地考察，我們了解到該項目所在區(qū)域內(nèi)為住宅區(qū)和電子科技大學(xué)的校園，住宅包括中高檔小區(qū)及普通的老住宅區(qū)；范圍內(nèi)娛樂設(shè)施較為匱乏，因此項目將定位為滿足住戶生活需求的集購物和休閑娛樂為一體的綜合載體。項目以購物為主打，輔助餐飲和娛樂，為住戶帶來生活一站式服務(wù)。項目的租金暫定為購物中心380元/㎡/月，寫字樓120元/㎡/月；售價為購物中心2.65萬元/㎡，寫字樓1.6萬元/㎡。購物中心出售面積為購物中心總面積的10%，寫字樓出售面積為寫字樓總面積的20%。建設(shè)規(guī)模序號項目指標(biāo)1總用地面積13333平方米2建筑占地面積10700平方米3總建筑面積70700平方米4容積率3.85建筑密度20%6綠地率25%

第四部分規(guī)劃設(shè)計方案構(gòu)建建筑規(guī)劃方案方案一建設(shè)內(nèi)容購物中心主樓為項目主體，包括地下負(fù)一樓、負(fù)二樓共7層，滿足周邊住戶對生活用品的采購和娛樂的需求。機(jī)動車、非機(jī)動車停車場設(shè)計機(jī)動車和非機(jī)動車停車場，滿足周邊住戶和消費(fèi)者的停車需求。綠化為商業(yè)中心營造優(yōu)美的購物環(huán)境，項目綠化部分為入口處的特色綠化生態(tài)廣場，為消費(fèi)者帶來舒適的購物體驗(yàn)。規(guī)劃布局購物中心模塊布局物業(yè)條件假設(shè)建筑類型：封閉式，負(fù)一樓與下沉式廣場相連；入口位置：主入口1個，次入口4個（一層2個，負(fù)一層2個），負(fù)一層下沉式廣場處設(shè)置2個入口；中庭：1個不規(guī)則形中庭；商業(yè)體量：建筑面積70700平方米，包括地下兩層，商業(yè)中心主樓共7層；停車場：10000平方米。業(yè)態(tài)樓層分布圖通過對租金水平、店鋪面積、消費(fèi)頻率和消費(fèi)類型的調(diào)查與分析，得到了各業(yè)態(tài)的合理落位樓層圖：專業(yè)百貨專業(yè)百貨機(jī)動車、非機(jī)動車停車場電影城綜合百貨綜合百貨綜合百貨培訓(xùn)中心快速餐飲超級市場食品雜貨專業(yè)店藥妝店家庭餐飲書店&休閑餐飲快速時尚品牌店個人時尚購物零售業(yè)B2B1L1L2L3L4L5KTV購物中心動線設(shè)計人流動線空間形式：采用封閉式動線設(shè)計，保證在嚴(yán)酷的天氣條件下使消費(fèi)者和零售商能享受到舒適的環(huán)境，同時也為展覽、娛樂、表演和促銷提供場所，增加商業(yè)機(jī)會，能延長營業(yè)時間；水平動線設(shè)計模式：采用環(huán)形布局，使店鋪能夠得到均等的被瀏覽的幾率，提高交易率；垂直交通系統(tǒng)：采用交叉式排列，消費(fèi)者流動升降兩方向均為連續(xù)，不會發(fā)生混亂，結(jié)合不規(guī)則形中庭，營造一步一景的豐富感；中庭的垂直動線：中庭自上而下沒有變化，消費(fèi)者在任何樓層都能不被遮擋地觀察中庭的活動。物流消防動線物流動線：負(fù)二層為庫房，購物中心的背立面設(shè)置專門的卸貨通道；消防動線：①購物中心防火等級為一級，營業(yè)區(qū)防火分區(qū)最大面積為4000平方米，每個區(qū)域設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，地下室分區(qū)面積為500平方米；②每層消防疏散通道寬度按照每層疏散人數(shù)×寬度指數(shù)制定；③每個防火分區(qū)設(shè)置不少于兩個出口。建筑造型建筑形態(tài)：采用簇形中的Y形結(jié)構(gòu)，在適應(yīng)建筑用地地塊的同時用新穎的造型吸引消費(fèi)者。入口外觀設(shè)計入口設(shè)計：采用焦點(diǎn)式的入口設(shè)計，個性鮮明，簡潔大氣，輔以夜景照明以及其他裝飾方式，營造出一目了然的商業(yè)氛圍。外觀設(shè)計：以簡單明快為主，入口處外墻設(shè)置為通透的玻璃幕墻，白天可以增強(qiáng)室內(nèi)通透感，夜晚市內(nèi)的燈光可以使入口更加吸引人，同時為部分租戶增大了展示的機(jī)會；外觀采用時尚新穎的外墻設(shè)計，戶外設(shè)置大型廣告牌，吸引消費(fèi)者眼球的同時也可以增加廣告費(fèi)的收入。廣場及景觀設(shè)計廣場設(shè)計：廣場設(shè)計旨在為消費(fèi)者提供休閑場所，廣場以綠化、人造景觀和休息區(qū)組成，起到吸引潛在消費(fèi)者的作用；景觀設(shè)計：購物中心內(nèi)恰當(dāng)布置綠植和季節(jié)性花卉，室外廣場采用草坪和低矮灌木避免干擾消費(fèi)者視線，輔以水景為消費(fèi)者帶來舒適的感官感受。店鋪外觀店鋪外觀無統(tǒng)一風(fēng)格，每家租戶為彰顯各自特點(diǎn)可以自行設(shè)計，但在施工前必須建立審批機(jī)制。銷售支持區(qū)設(shè)計洗手間：為殘障人士設(shè)置專門的衛(wèi)生設(shè)施，衛(wèi)生間外設(shè)立等候區(qū)。休息區(qū)：每層樓的中庭周圍設(shè)置休息區(qū)，固定座位可滿足至少一家三口的家庭式或三人以上購物人群。停車場：動線流暢，鮮明的色彩分區(qū)便于消費(fèi)者記憶。廣告：設(shè)置戶外廣告牌、LED廣告和商場櫥窗廣告其他服務(wù)：設(shè)置專門的殘疾人通道，提供無障礙購物環(huán)境；休閑飲食區(qū)提供無線WIFI服務(wù)；設(shè)置吸煙區(qū)。結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目為大型商業(yè)中心，屬于商業(yè)類公共建筑，建筑耐久年限為二級；建筑使用年限為50年；本工程抗震設(shè)防烈度為8度，抗震設(shè)防分類為乙級?？?fàn)幗Y(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)抗震等級為一級，抗震墻抗震等級為一級；屋面防水等級為二級；本工程B1及地上5層，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土筏板，采用天然地基。公用設(shè)備方案給排水系統(tǒng)設(shè)計設(shè)計范圍：本工程為多層建筑，屬于重要人流高密度公共建筑，建筑物耐火等級為地上一級。給排水部分包括給水、熱水、中水、排水、雨水等分類。電氣系統(tǒng)設(shè)計設(shè)計范圍：本項目擬設(shè)計建設(shè)以下電氣系統(tǒng)。強(qiáng)電系統(tǒng)：10/0.4kV變配電系統(tǒng)；電力及其配電系統(tǒng)；照明及其配電系統(tǒng)；建筑防雷保護(hù)、接地系統(tǒng)及安全措施。智能化系統(tǒng)：信息設(shè)施系統(tǒng)ITSI（包括信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)）；公共安全系統(tǒng)PSS（包括火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)和安全技術(shù)防范系統(tǒng)兩部分；其中安全技術(shù)防范系統(tǒng)包括視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)和車庫管理系統(tǒng)）。暖通、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計設(shè)計范圍：綜合購物中心的暖通空調(diào)系統(tǒng)，包括建筑物采暖、通風(fēng)、排煙、空調(diào)、制冷制熱、自控等內(nèi)容。方案二建設(shè)內(nèi)容商業(yè)寫字樓寫字樓與購物中心緊鄰，同為項目的主體部分，形成全套商業(yè)區(qū)域。購物中心包括地下負(fù)一樓、負(fù)二樓共7層，滿足周邊住戶對生活用品的采購和娛樂的需求。下沉式生活廣場下沉式生活廣場與商業(yè)中心主樓的負(fù)一樓連接，用于設(shè)置餐飲及咖啡館，為消費(fèi)者帶來休閑享受。機(jī)動車、非機(jī)動車停車場設(shè)計機(jī)動車和非機(jī)動車停車場，滿足周邊住戶和消費(fèi)者的停車需求。綠化為商業(yè)中心營造優(yōu)美的購物環(huán)境，項目綠化部分為入口處的特色綠化生態(tài)廣場，為消費(fèi)者帶來舒適的購物體驗(yàn)。規(guī)劃布局項目物業(yè)條件假設(shè)寫字樓購物中心建筑類型甲級寫字樓封閉式，負(fù)一樓與下沉式廣場相連；入口位置一個入口主入口1個，次入口3個（一層2個，負(fù)一層1個），負(fù)一層下沉式廣場處設(shè)置1個入口中庭無中庭1個三角形中庭商業(yè)體量總建筑面積32500平方米，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1300平方米，共25層?？偨ㄖ娣e為38200平方米，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積為5500平方米，包括地下兩層一共7層。停車場10000平方米購物中心業(yè)態(tài)樓層分布圖通過對租金水平、店鋪面積、消費(fèi)頻率和消費(fèi)類型的調(diào)查與分析，得到了各業(yè)態(tài)的合理落位樓層圖：專業(yè)百貨專業(yè)百貨機(jī)動車、非機(jī)動車停車場電影城綜合百貨綜合百貨綜合百貨培訓(xùn)中心快速餐飲超級市場食品雜貨專業(yè)店藥妝店家庭餐飲書店&休閑餐飲快速時尚品牌店個人時尚購物零售業(yè)B2B1L1L2L3L4L5寫字樓平面布置平面布置形式采用筒形布置，節(jié)省空間，布置簡潔，分區(qū)一目了然。垂直交通設(shè)施：設(shè)置升降電梯6部。消防布置每層的安全出口分散布置，安全疏散樓梯應(yīng)不止2個。購物中心動線設(shè)計人流動線空間形式：采用封閉式動線設(shè)計，保證在嚴(yán)酷的天氣條件下使消費(fèi)者和零售商能享受到舒適的環(huán)境，同時也為展覽、娛樂、表演和促銷提供場所，增加商業(yè)機(jī)會，能延長營業(yè)時間；水平動線設(shè)計模式：采用環(huán)形布局，使店鋪能夠得到均等的被瀏覽的幾率，提高交易率；垂直交通系統(tǒng)：采用自動扶梯分離排列的模式，引導(dǎo)人流方向，圍繞中庭設(shè)置休息空間和展示空間，為消費(fèi)者帶來人性化服務(wù)；中庭的垂直動線：中庭自上而下沒有變化的設(shè)計，使任何樓層都能不被遮擋地觀察中庭的活動。物流消防動線物流動線：負(fù)二層為庫房，購物中心的背立面設(shè)置專門的卸貨通道；消防動線：①購物中心防火等級為一級，營業(yè)區(qū)防火分區(qū)最大面積為3500平方米，每個區(qū)域設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，地下室分區(qū)面積為500平方米；②每層消防疏散通道寬度按照每層疏散人數(shù)×寬度指數(shù)制定；③每個防火分區(qū)設(shè)置不少于兩個出口。建筑造型寫字樓建筑形態(tài)：采用矩形結(jié)構(gòu)，中規(guī)中矩的矩形結(jié)構(gòu)給人帶來嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)整、純凈簡潔的印象。外觀設(shè)計：選取簡潔現(xiàn)代的立面性格，整體色調(diào)定為深灰色，沉穩(wěn)內(nèi)斂，外墻采用玻璃幕墻無需過多裝飾。購物中心建筑形態(tài)：采用弧形結(jié)構(gòu)，使購物中心與寫字樓更緊密地結(jié)合為一體，同時購物中心面向多方位展示產(chǎn)品。入口外觀設(shè)計入口設(shè)計：采用焦點(diǎn)式的入口設(shè)計，個性鮮明，簡潔大氣，輔以夜景照明以及其他裝飾方式，營造出一目了然的商業(yè)氛圍。外觀設(shè)計：以簡單明快為主，入口處外墻設(shè)置為通透的玻璃幕墻，白天可以增強(qiáng)室內(nèi)通透感，夜晚市內(nèi)的燈光可以使入口更加吸引人，同時為部分租戶增大了展示的機(jī)會；外觀采用時尚新穎的外墻設(shè)計，戶外設(shè)置大型廣告牌，吸引消費(fèi)者眼球的同時也可以增加廣告費(fèi)的收入。廣場及景觀設(shè)計廣場設(shè)計：廣場設(shè)計旨在為消費(fèi)者提供休閑場所，廣場以綠化、人造景觀和休息區(qū)組成，起到吸引潛在消費(fèi)者的作用；景觀設(shè)計：購物中心內(nèi)恰當(dāng)布置綠植和季節(jié)性花卉，室外廣場采用草坪和低矮灌木避免干擾消費(fèi)者視線，輔以水景為消費(fèi)者帶來舒適的感官感受。店鋪外觀店鋪外觀無統(tǒng)一風(fēng)格，每家租戶為彰顯各自特點(diǎn)可以自行設(shè)計，但在施工前必須建立審批機(jī)制。銷售支持區(qū)設(shè)計洗手間：為殘障人士設(shè)置專門的衛(wèi)生設(shè)施，衛(wèi)生間外設(shè)立等候區(qū)。休息區(qū)：每層樓的中庭周圍設(shè)置休息區(qū)，固定座位可滿足至少一家三口的家庭式或三人以上購物人群。停車場：動線流暢，鮮明的色彩分區(qū)便于消費(fèi)者記憶。廣告：設(shè)置戶外廣告牌、LED廣告和商場櫥窗廣告其他服務(wù)：設(shè)置專門的殘疾人通道，提供無障礙購物環(huán)境；休閑飲食區(qū)提供無線WIFI服務(wù)；設(shè)置吸煙區(qū)。結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目為大型商業(yè)中心，屬于商業(yè)類公共建筑，建筑耐久年限為二級；建筑使用年限為50年；本工程抗震設(shè)防烈度為8度，抗震設(shè)防分類為乙級?？?fàn)幗Y(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)抗震等級為一級，抗震墻抗震等級為一級；屋面防水等級為二級；本工程B1及地上5層（寫字樓為地上25層），樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土筏板，采用天然地基。公用設(shè)備方案給排水系統(tǒng)設(shè)計設(shè)計范圍：本工程為多層建筑，屬于重要人流高密度公共建筑，建筑物耐火等級為地上一級。給排水部分包括給水、熱水、中水、排水、雨水等分類。電氣系統(tǒng)設(shè)計設(shè)計范圍：本項目擬設(shè)計建設(shè)以下電氣系統(tǒng)。強(qiáng)電系統(tǒng)：10/0.4kV變配電系統(tǒng)；電力及其配電系統(tǒng)；照明及其配電系統(tǒng)；建筑防雷保護(hù)、接地系統(tǒng)及安全措施。智能化系統(tǒng)：信息設(shè)施系統(tǒng)ITSI（包括信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)）；公共安全系統(tǒng)PSS（包括火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)和安全技術(shù)防范系統(tǒng)兩部分；其中安全技術(shù)防范系統(tǒng)包括視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)和車庫管理系統(tǒng)）。暖通、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計設(shè)計范圍：綜合購物中心的暖通空調(diào)系統(tǒng)，包括建筑物采