時(shí)尚文化城可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE35重慶解放碑時(shí)尚文化城可行性研究報(bào)告

目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目背景 11.1.1項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位 11.1.2項(xiàng)目編制單位 11.1.3編制依據(jù) 11.2項(xiàng)目概況 31.2.1項(xiàng)目選址 31.2.2建設(shè)規(guī)模 31.2.3項(xiàng)目投入總資金及資金籌措 31.2.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 4第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及理由 52.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 52.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 62.2.1項(xiàng)目的建設(shè)是提升城鎮(zhèn)綜合競爭力、推動(dòng)改革開放和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的現(xiàn)實(shí)需要 62.2.2項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)昭君鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會健康發(fā)展及移民安穩(wěn)致富的迫切需要 6第三章場址選擇 103.1項(xiàng)目位置 103.2建設(shè)條件 103.2.1自然條件 103.2.2氣象條件 123.2.3供電、給排水 13第四章建設(shè)條件 144.1地理?xiàng)l件 144.2氣候條件 144.3公用設(shè)施依托條件 154.4場地現(xiàn)狀 154.5綠化現(xiàn)狀 154.6城鎮(zhèn)綠化建設(shè)條件分析 16第五章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案 175.1建設(shè)規(guī)模 175.2設(shè)計(jì)目標(biāo) 175.3規(guī)劃原則 185.4規(guī)劃理念 195.4.1功能多元化 195.4.2綠地生態(tài)化 195.4.3景觀本土化 205.5總體建設(shè)方案 215.5.1功能定位和建設(shè)目標(biāo) 215.5.2指導(dǎo)思想與原則 235.6建設(shè)內(nèi)容 23第七章節(jié)能節(jié)水措施 337.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 337.1.1設(shè)計(jì)依據(jù) 337.1.2管理法規(guī) 337.1.3技術(shù)法規(guī) 337.2設(shè)計(jì)原則 347.3能源耗用分析 347.4節(jié)能措施 34第七章施工安全及環(huán)保 357.1施工安全 357.2施工期環(huán)境污染及相應(yīng)環(huán)保措施 357.3建成后主要污染源、污染物及治理方案 36第八章消防、安全與衛(wèi)生 388.1消防 388.2安全與衛(wèi)生 38第九章項(xiàng)目組織管理與定員 409.1項(xiàng)目組織 409.1.1項(xiàng)目建設(shè)期 409.1.2項(xiàng)目運(yùn)營期 409.2勞動(dòng)定員 419.3部門職責(zé) 429.4人員來源 439.5人員培訓(xùn) 44第十章實(shí)施進(jìn)度安排 4510.1項(xiàng)目建設(shè)工期 4510.2項(xiàng)目進(jìn)度安排 4510.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 45第十一章項(xiàng)目投資估算及資金籌措 4611.1編制依據(jù) 4611.2費(fèi)用說明 4611.3工程投資 4711.4投資估算和資金籌措 錯(cuò)誤!未定義書簽。第十二章工程招標(biāo) 112.1招標(biāo)依據(jù) 112.2招標(biāo)范圍 112.3招標(biāo)方式 112.4招標(biāo)組織形式 2第十三章效益及建議 413.1效益分析 413.2結(jié)論 413.3建議 5附表、附件、附圖 6第一章總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：重慶時(shí)尚文化城項(xiàng)目性質(zhì)：舊城改造項(xiàng)目建設(shè)地址:重慶市渝中區(qū)青年路、中華路和民權(quán)路建設(shè)規(guī)模：占地面積：3194㎡；建筑面積：64683.29㎡主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)面積：19152.42㎡；辦公寫字樓面積：38070.92㎡；地下建筑面積：7008.17㎡；其他建筑面積（避難層）：3008.63㎡；停車泊位（立體機(jī)械車庫）：265個(gè)。項(xiàng)目總投資及經(jīng)濟(jì)效益：總投資【21085】萬元，項(xiàng)目建成后，貨幣凈利潤總額【2462】萬元，投資回收期【4.02】年，借款償還期【2.15】年，投資利潤率【11.43】%，投資利稅率【19.19】%,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率【】%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值【3295】萬元。二、業(yè)主簡介項(xiàng)目業(yè)主：重慶渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司企業(yè)名稱：重慶渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：【】注冊資金：800萬元公司地址：重慶法人代表概況：法人代表【】，從事管理工作十多年，有著豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，開拓創(chuàng)新意識強(qiáng)，能吃苦耐勞，遵紀(jì)守法，合法經(jīng)營，社會信譽(yù)良好。

重慶渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司成立于1996年，注冊資本800萬元，是國家二級開發(fā)資質(zhì)的民營企業(yè)。

業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建筑材料銷售等。公司自1997年從事房地產(chǎn)開發(fā)以來，累計(jì)開發(fā)近100萬平方米。目前，渝世弟公司正準(zhǔn)備進(jìn)行增資擴(kuò)股，并將更名為：重慶北大青鳥投資發(fā)展有限公司。新進(jìn)駐股東情況：企業(yè)名稱：北大青鳥（香港）投資發(fā)展有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：【】注冊資金：5000萬美元公司地址：中國香港北大青鳥投資發(fā)展有限公司成立于2008年。由北大青鳥集團(tuán)獨(dú)資在香港設(shè)立。公司資金、技術(shù)實(shí)力雄厚，管理力量較強(qiáng)。三、編制依據(jù)（一）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；（二）、該項(xiàng)目所用土地的土地使用證、用地紅線圖；（三）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（四）、項(xiàng)目編制所簽訂的咨詢合同。四、可行性研究范圍該可研范圍包括辦公寫字樓、商業(yè)中心、城市CBD創(chuàng)意時(shí)尚文化核心。五、項(xiàng)目法人責(zé)任制（一）、根據(jù)重慶市人民政府渝府發(fā)[2000]50號文件規(guī)定，項(xiàng)目法人對項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值增值，實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。（二）、項(xiàng)目實(shí)施過程中涉及的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備，材料采購等活動(dòng)的招投標(biāo)工作按照《中華人民共和國招投標(biāo)法》的規(guī)定辦理。（三）、項(xiàng)目在建設(shè)期間至少有一名企業(yè)負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理常駐現(xiàn)場。（四）、項(xiàng)目總經(jīng)理具體行使職權(quán)按渝府發(fā)[2000]50號文件第九條規(guī)定執(zhí)行。（五）、建立對項(xiàng)目法人和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的考核和監(jiān)督制度，監(jiān)督考核內(nèi)容按渝府發(fā)[2000]50號文件第十三條規(guī)定辦理。（六）、對項(xiàng)目法人實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，對有功人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，因人為失誤給項(xiàng)目造成重大損失或弄虛作假，欺詐蒙瞞，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)追究法律責(zé)任。六、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注（一建筑指標(biāo)1總用地面積m231942建筑占地面積m23總建筑面積m264683.29其中商業(yè)用房m219152.42辦公寫字樓面積m238070.92地下建筑面積m27008.17（二總投資萬元21085（三融資方案萬元21085其中業(yè)主自籌萬元9085銀行貸款萬元12000（四經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元32953投資利潤率%11.434投資利稅率%19.195投資回收期年4.026借款償還期年2.157盈虧平衡點(diǎn)%12.71七、簡要結(jié)論“重慶時(shí)尚文化城”項(xiàng)目已列入重慶市2009年重點(diǎn)項(xiàng)目，其建設(shè)符合我國加快城市化進(jìn)程的政策導(dǎo)向及發(fā)展規(guī)劃，符合重慶市發(fā)展規(guī)劃。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與國際化接軌，集時(shí)尚文化、購物中心、辦公人居、休閑娛樂為一體，對促進(jìn)重慶市社會經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，提高人民生活質(zhì)量，減輕當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧?dòng)力的就業(yè)壓力，加快城市化進(jìn)程，都起到明顯的作用。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)表明，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可行，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，環(huán)境效益亦良好，因此項(xiàng)目是可行的。在項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營過程中應(yīng)該切實(shí)加強(qiáng)規(guī)劃控制、緊扣重慶市發(fā)展規(guī)劃，緊隨時(shí)代脈博，領(lǐng)跑商業(yè)文化地產(chǎn)，以人無我有，人有我精的發(fā)展謀略，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性一、項(xiàng)目建設(shè)背景重慶直轄市位于我國中、西部結(jié)合帶，處于長江上游三峽庫區(qū)及四川盆地東南部，總面積8.2萬平方公里，轄43個(gè)區(qū)市縣，總?cè)丝?040萬，是我國西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟(jì)中心、交通樞紐。重慶是我國著名的“山城”，地形高低懸殊，地貌結(jié)構(gòu)復(fù)雜，而且主城各區(qū)被長江、嘉陵江分割，使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本以及房地產(chǎn)開發(fā)成本都必須較其他大中城市高。重慶是長江上游重要的交通樞紐，水、陸、空運(yùn)并向發(fā)展。公路已基本形成高速公路和一、二級公路相連的公路骨架網(wǎng)絡(luò)，國家干線重慶-武漢-上海、重慶-貴陽-湛江及國道210、212、319、318、326從境內(nèi)通過，并有16條呈放射線的公路網(wǎng)在重慶交匯；鐵路川黔、襄渝、成渝干線外，已開工或即將修建的有萬達(dá)、渝漢、渝遂、渝蘭、渝懷等；重慶江北國際機(jī)場已開辟了40多條國內(nèi)外航線，可直飛名古屋、曼谷、吉隆坡、香港等地；長江是得天獨(dú)厚的黃金水道，特別是長江三峽工程竣工后，萬噸級船隊(duì)可直達(dá)重慶，實(shí)現(xiàn)江海直運(yùn)。重慶主城區(qū)近年來增大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，交通條件以及城市環(huán)境質(zhì)量有了很大改善，并已初步形成水陸空管道立體綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)和光纖、微波、載波、衛(wèi)星通信相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)，成為長江上游和西南地區(qū)的交通樞紐和郵電通信樞紐。重慶是馳名中外的工業(yè)大城市，工業(yè)門類齊全，在重慶經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。重慶工業(yè)經(jīng)過近百年的發(fā)展，現(xiàn)已形成以汽車、機(jī)械、儀表、電子、冶金、化工、醫(yī)藥、紡織、食品行業(yè)為主體，輕重工業(yè)并舉，產(chǎn)業(yè)門類齊全，配套能力較強(qiáng)的綜合工業(yè)體系。直轄給重慶帶來了前所未有的機(jī)遇，作為長江上游最大的工商業(yè)城市，重慶正逐步成為中國乃至世界的最佳經(jīng)貿(mào)投資合作區(qū)域之一。重慶成為直轄市以來，重點(diǎn)培育汽車摩托車、醫(yī)藥化工、冶金三大支柱產(chǎn)業(yè)，已成為中國五大汽車生產(chǎn)基地和大型醫(yī)藥生產(chǎn)基地；房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。直轄后的重慶市人口由原來的1538萬增加到3042萬人,土地面積由原來的23114平方公里增加到現(xiàn)在的82403平方公里,隨著市政府“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略的實(shí)施，主城區(qū)中心商業(yè)城市的地域逐步擴(kuò)大,從而為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來極大的商機(jī)。本項(xiàng)目地處重慶中央商務(wù)區(qū)的中心——解放碑步行街最核心的位置，是重慶市最傳統(tǒng)的商圈，對整個(gè)重慶市各區(qū)域的居住人群均有著較強(qiáng)消費(fèi)吸引力。目前該片區(qū)域可供開發(fā)的土地已十分稀缺，物業(yè)的價(jià)值前景十分看好且符合市政府舊城改造方針。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）、本項(xiàng)目作為重慶中央商務(wù)區(qū)新地標(biāo)建筑，進(jìn)一步提升了該區(qū)域的商業(yè)氛圍，對重慶城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用。（二）、本項(xiàng)目為重慶市民提供了一個(gè)健康、環(huán)保、舒適的購物、休閑、娛樂新環(huán)境。（三）、本項(xiàng)目為國內(nèi)、外大型企業(yè)及機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)頂級商務(wù)辦公的新場所。（四）、本項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，是推動(dòng)重慶市舊城改造的需要。因此，該項(xiàng)目建設(shè)十分必要。三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性（一）、區(qū)位獨(dú)特，商業(yè)氛圍突顯本項(xiàng)目位于重慶市解放碑中心，購物消費(fèi)、商務(wù)辦公、旅游居住功能較強(qiáng)、商業(yè)氛圍濃郁，匯集大都會、美美百貨、洲際酒店、萬豪酒店、國貿(mào)中心等高檔物業(yè)，具備打造新地標(biāo)及新的商業(yè)綜合體項(xiàng)目的必備條件。（二）、文化產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)相融一體，引領(lǐng)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新解放碑交通條件優(yōu)越、人潮密集，創(chuàng)立各種中、外文化主題商店、餐館、展場、會所、休閑娛樂設(shè)施等時(shí)尚消費(fèi)綜合體是對傳統(tǒng)消費(fèi)模式的提升，將引領(lǐng)重慶地區(qū)新一輪時(shí)尚消費(fèi)潮流。（三）、本項(xiàng)目建設(shè)方案合理從市場看，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一種“質(zhì)”的發(fā)展，這個(gè)“質(zhì)”不是一種單純的建筑質(zhì)量，設(shè)計(jì)質(zhì)量等，而是一種創(chuàng)意組合后的質(zhì)量，這個(gè)質(zhì)量才是它的總體概念；透過建筑單體表象化背后的人文文化內(nèi)涵才是不動(dòng)產(chǎn)個(gè)性發(fā)展的體現(xiàn)，該項(xiàng)目是集時(shí)尚文化、購物休閑、商務(wù)辦公（居住）為一體的綜合體。是一個(gè)生態(tài)的、地標(biāo)性的、多種配套設(shè)施齊全，具有良好人文環(huán)境的高檔建筑體。本項(xiàng)目建設(shè)方案切實(shí)可行，符合市場所需。（四）、鉆石地王、增值潛力巨大本項(xiàng)目位于重慶商務(wù)區(qū)中心之中心，不可復(fù)制。隨著重慶市的建設(shè)和發(fā)展，城市人口的劇增，其升值潛力巨大。綜上所述，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，市場有保障，建設(shè)條件成熟，技術(shù)合理，資金有保證，是切實(shí)可行的。市場分析及預(yù)測項(xiàng)目所在地（重慶）宏觀經(jīng)濟(jì)概況重慶位于川渝城市群，是西部地區(qū)重要的增長極、也是長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、更是國家優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)布局的新興直轄市。（一）、平行城市宏觀經(jīng)濟(jì)對比分析1、中西部五城經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析2007年上海重慶成都長沙武漢西安人口（萬人）185828161258653829831城市居民人均可支配收入（元）236231371514849161531435812662城市居民人均消費(fèi)支出（元）172551087611703122881060010098社會消費(fèi)品零售總額（億元）38481661135710371518922通過前表對比分析我們可以看出，重慶市以上幾個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)尚不突出，表明重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在中西部城市中還處于中游水平，因此，我們做本項(xiàng)目分析時(shí)將以中等城市相應(yīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為依據(jù)。2、中西部五城市GDP對比分析為了能清晰的分析出重慶GDP增長速度，我們將對周邊臨近城市宏觀經(jīng)濟(jì)對比分析如上海、成都、武漢等各大中上等城市。首先，重慶GDP從2007—2008年的相速增長主要受人口和面積的拉高，可從人均消費(fèi)GDP統(tǒng)計(jì)分析現(xiàn)比上海、成都、武漢臨近城市較低，因此可以判定出重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還待進(jìn)一步加強(qiáng)。雖然GDP較高，但重慶市人均GDP較低，經(jīng)濟(jì)還有待進(jìn)一步發(fā)展（二）、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)從上圖統(tǒng)計(jì)分析可以看出，近年來重慶市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，2007年地區(qū)GDP突破4000億元大關(guān)，重慶市社會消費(fèi)品零售總額呈加速增長，雖然GDP和消費(fèi)零售額在飛速發(fā)展，可重慶第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重卻出現(xiàn)下滑趨勢，表明重慶服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然落后于制造業(yè)。2007年重慶市城市居民人均可支配收入達(dá)到13715.25元，4年內(nèi)增長幅度達(dá)到70%，2008年上半年同比上年增長了24.5%。（三）、重慶市主城九區(qū)GDP經(jīng)濟(jì)對比分析區(qū)域2007年GDP2007年人均GDP重慶市4111.8億元14622元主城九區(qū)1812億元27000元（合約3857美元）經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將對重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用。（四）、重慶未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測分析單位（人民幣）2000年2005年2012年GDP1603億元3070億元7500億元人均GDP5616元10982元25500元人均可支配收入6176元10244元23360元從上表可知：重慶未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^為可觀（五）、小結(jié)1、重慶位于川渝城市群，是西部地區(qū)重要的增長極、長江上游的經(jīng)濟(jì)中心帶、也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展重點(diǎn)布局的直轄市2、從以上數(shù)據(jù)分析得知，重慶宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，但人均消費(fèi)GDP較低，整體經(jīng)濟(jì)還有待進(jìn)一步發(fā)展3、經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展拉動(dòng)了重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，市場整體期待第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展4、重慶作為新興直轄市、又是西部城市中的龍頭，隨著三峽建設(shè)工作和移民安置工作的逐步開展，從長遠(yuǎn)分析考慮，重慶未來整體發(fā)展?jié)摿^大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景十分可觀。商業(yè)零售市場研究分析（一）、重慶市商業(yè)零售市場歷史進(jìn)程我國零售業(yè)的發(fā)展可分為三個(gè)階段，從1992年以前的政策保護(hù)階段，到1992.7至1998年的初步開放，走到1999年至今的深度開放發(fā)展。在這樣的政策和市場大背景下，重慶商業(yè)零售市場也走出了符合自身特征的四個(gè)階段：第一階段——單一中心/傳統(tǒng)百貨階段（1997年以前）此時(shí)的重慶只有解放碑一個(gè)商圈，商圈唯一的大型零售物業(yè)是歷史悠久的重百大樓。同在渝中區(qū)，九十年代初開業(yè)的新世紀(jì)百貨是另外一個(gè)大型零售物業(yè)。第二階段——百貨擴(kuò)張/新興業(yè)態(tài)階段（1997~2003年）隨著中國加入WTO，零售業(yè)不斷開放，便利店、專業(yè)店、大型超市等新興業(yè)態(tài)迅猛發(fā)展。臺資和外資百貨也紛紛打進(jìn)重慶市場，比如：太平洋百貨、富安百貨、百盛等。面對競爭，本土百貨公司一面加快擴(kuò)張步伐，一面不斷轉(zhuǎn)型升級。比如重百和新世紀(jì)百貨都把百貨業(yè)態(tài)和超市業(yè)態(tài)相結(jié)合，力圖打造自己的核心競爭力。同時(shí)，購物中心業(yè)態(tài)首次出現(xiàn)在重慶市場，大都會廣場至今還是重慶市最成功的商業(yè)零售物業(yè)之一。市場競爭在這個(gè)階段加劇，提升了重慶商業(yè)發(fā)展水平，形成了現(xiàn)今五大商圈的多中心格局發(fā)展雛形。第三階段——品牌升級/購物中心階段（2004~2008年）隨著美美百貨和遠(yuǎn)東百貨這樣的高端百貨和精品百貨出現(xiàn)在重慶市場，重慶的商業(yè)零售業(yè)的品牌檔次和商業(yè)形象被推向新的高度。以北城天街為代表的購物中心業(yè)態(tài)在經(jīng)歷前期幾番調(diào)整后迅速確立其主力業(yè)態(tài)的地位，成為最具潛力的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。但并非所有的商業(yè)物業(yè)都發(fā)展喜人，由于地域消費(fèi)差異和對異地百貨認(rèn)知度的局限，在重慶主要商圈布點(diǎn)的內(nèi)資連鎖百貨經(jīng)營都不十分理想：王府井百貨和北京華聯(lián)分別開設(shè)了兩家分店，北京華聯(lián)兩家都已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)。第四階段——商圈拓展/新興模式階段（2008年以后）出于市場需要以及空間限制的原因，傳統(tǒng)五大商圈都將有明顯的外擴(kuò)趨勢。未來綜合性項(xiàng)目將占有更大的比例，純商業(yè)的項(xiàng)目較少，商業(yè)將和寫字樓、公寓、住宅等其他房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行合理整合。在這些綜合性項(xiàng)目中，商業(yè)部分將以購物中心為主，在建的如上海城，萬達(dá)購物等項(xiàng)目的商業(yè)部分都是購物中心的形態(tài)。一些遠(yuǎn)離主要商圈的大體量項(xiàng)目力圖用大盤住宅與商業(yè)相結(jié)合的方式打造新興社區(qū)商圈。按目前形式預(yù)計(jì)，大渡口將會形成新的中心商圈。（二）、重慶市商業(yè)零售主要業(yè)態(tài)國家定義的8種零售業(yè)態(tài)包括：百貨店、超市、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲式商場。重慶市在兼具以上零售業(yè)態(tài)的同時(shí)并具有自身的地域特點(diǎn)：步行街成為重慶的消費(fèi)聚集地，主要商圈都以步行街的形式呈現(xiàn)：解放碑商業(yè)步行街、觀音橋步行街、南坪步行街、楊家坪步行街、大渡口步行街。居民消費(fèi)升級和長久以來的消費(fèi)和生活習(xí)慣，活躍了餐飲休閑市場，形成多條餐飲休閑街。如：南濱路、北濱路、直港大道、府前街（三）、重慶市商業(yè)零售市場供應(yīng)研究1、重慶市商業(yè)零售市場歷年供應(yīng)走勢2、重慶商業(yè)零售市場分區(qū)供應(yīng)情況重慶零售業(yè)分區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)量重慶零售物業(yè)分區(qū)未來三年供應(yīng)量1）、就重慶零售物業(yè)的現(xiàn)有供應(yīng)量來看，主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，合計(jì)占57%的市場比例，其中渝中區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)量為481，875平方米，占總供應(yīng)量的31%，江北通過近年來的高速發(fā)展，供應(yīng)總量也達(dá)到405，485平方米，占總供應(yīng)量的26%2）、而未來三年的供應(yīng)呈比較平均分散的趨勢，九龍坡和南岸由于城上城和萬達(dá)購物廣場兩個(gè)大型項(xiàng)目，供應(yīng)量最大。3、重慶市零售業(yè)各業(yè)態(tài)供應(yīng)情況重慶零售物業(yè)歷年分業(yè)態(tài)供應(yīng)圖重慶各區(qū)零售物業(yè)分業(yè)態(tài)供應(yīng)圖3）、從2004年開始，購物中心已經(jīng)成為市場主流，由于一般體量較大，各個(gè)商圈的供應(yīng)量都超過純百貨業(yè)態(tài)的供應(yīng)量。4）、當(dāng)然各購物中心都有百貨作為主力店，未來純百貨商場的形態(tài)基本不會再出現(xiàn)。4、重慶大型商業(yè)零售物業(yè)分區(qū)供應(yīng)總結(jié)5、重慶各大商圈具體分析1）、【解放碑商圈】★（本項(xiàng)目所在商圈）解放碑是重慶最重慶市歷史最悠久，最為知名的商圈，是游客的必游景點(diǎn)。作為重慶最核心的商圈，解放碑成為了所有零售商進(jìn)入重慶的首選之地。商圈中分布有購物中心、百貨公司、專業(yè)店、小商品市場、大賣場、街鋪等多種類型的業(yè)態(tài)，購物中心只有一個(gè)。主要大型零售物業(yè)如美美時(shí)代百貨、太平洋百貨、王府井百貨、重慶百貨大樓、新世紀(jì)百貨、茂業(yè)百貨等。解放碑商圈內(nèi)的供應(yīng)量較大，商業(yè)的聚集使得各商場之間競爭激烈。一些沒有明確定位的商場都被市場所淘汰?！窘夥疟倘Χㄎ弧苛闶巯M(fèi)品主要?jiǎng)澐譃槿齻€(gè)類別：日常消費(fèi)品：滿足日常需求的生鮮，食品，日化產(chǎn)品等。相對規(guī)模較大，隨著生活水平的提高首先提出的是專業(yè)化要求耐用消費(fèi)品：滿足長期需求的家電、通訊、汽車、房屋等。其規(guī)模隨著消費(fèi)水平的提升而放大，在不同階段會形成不同的購買熱點(diǎn)主要是滿足時(shí)尚需求的服裝服飾，皮具等，需求規(guī)模較小，主要針對中高端消費(fèi)人群的個(gè)性化需求。從零售消費(fèi)品三個(gè)類別來看解放碑商圈的商家定位解放碑歷史的積淀也在經(jīng)營產(chǎn)品的多樣化上有所反映從消費(fèi)類別上看，解放碑商圈的消費(fèi)品囊括了日常消費(fèi)品、耐用消費(fèi)品、時(shí)尚消費(fèi)品經(jīng)營產(chǎn)品的復(fù)雜影響了商圈升級的速度解放碑主要商業(yè)零售項(xiàng)目分布2）、【觀音橋商圈】觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。該商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，曾為上世紀(jì)90年代第二大商圈，自2003年起一些新的項(xiàng)目入市，觀音橋商業(yè)有了巨大的發(fā)展。觀音橋商圈匯集了遠(yuǎn)東百貨、新世界百貨、重百、新世紀(jì)百貨、茂業(yè)百貨五家較為知名的百貨公司，競爭激烈。北城商街經(jīng)過幾輪的商業(yè)調(diào)整，已經(jīng)成為觀音橋，乃至重慶市的標(biāo)志性項(xiàng)目，各類時(shí)尚流行品牌的進(jìn)駐也大大提升了商圈的品牌檔次。觀音橋商圈業(yè)態(tài)眾多，各業(yè)態(tài)間相互配合補(bǔ)充，完善了商圈中的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生了更大的聚集效應(yīng)，成為解放碑商圈的有力競爭者。觀音橋商圈的零售物業(yè)項(xiàng)目分布3）、【南坪商圈】南坪商圈主要以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，北起國際會展中心，南至重慶渝能汽配城、重慶機(jī)動(dòng)車交易市場、四公里學(xué)府大道，東到海棠曉月、南坪體育館（在建），西至融僑半島，方圓約兩平方公里。隨著國際會展中心的落成，南坪逐漸成為重慶經(jīng)濟(jì)的窗口，會展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了南坪商圈的快速發(fā)展。隨著菜園壩大橋的建成，未來的渝中區(qū)到南坪會更加方便，便利交通將促進(jìn)商圈的發(fā)展，甚至增強(qiáng)商圈的輻射能力。該處區(qū)域商業(yè)檔次不高，主要以周邊消費(fèi)為主，商圈中家居建材商家比較集中，如：美克美家、帝景mall、百安居、建瑪特等，影響了商圈檔次的提升。南坪商圈新建商業(yè)供應(yīng)量較大，主要在建項(xiàng)目有萬達(dá)廣場（商業(yè)15萬平方米），上海城項(xiàng)目（商業(yè)13萬平方米）等，未來市場競爭極為激烈。南坪步行街規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，南坪步行街將擴(kuò)容為五條·一號步行街：在現(xiàn)有南坪步行街的基礎(chǔ)上，向東延伸至珊瑚村，將著重打造綜合性商場，如新世紀(jì)百貨，元旦購物廣場等大型超市商場百貨。·二號步行街：與一號步行街僅一街之隔，位于雙石街至南桐路之間，其中包括上海城等業(yè)態(tài)。·三號步行街：位于響水路到人民醫(yī)院片區(qū)，目前尚在規(guī)劃之中。·四號步行街：布局在即將改造的南城大道和南坪南路圍合城區(qū)，定位于休閑娛樂?！の逄柌叫薪郑何挥陂L江村片區(qū)，規(guī)劃將以餐飲為主打。南坪商圈主要零售物業(yè)項(xiàng)目分布4）、【楊家坪商圈】楊家坪商圈發(fā)展起步較晚，但其在設(shè)計(jì)上非常人性化，在街上安置了更多的休憩和景觀，方便消費(fèi)者。由于周邊為重慶原住居民，少有高收入人群進(jìn)入，所以楊家坪商圈內(nèi)商業(yè)普遍檔次較低。區(qū)域中較好的商場只有重百和新世紀(jì)百貨，定位中檔和中檔偏低。而立丹百貨和富安百貨的檔次和品牌則更為雜亂。相比其他商圈，楊家坪商圈規(guī)模相對較小，且檔次較低，進(jìn)入的外來零售商以超市和家電賣場為主，如沃爾瑪和家樂福、國美電器、蘇寧電器，這些零售商以滿足區(qū)域消費(fèi)為主，商圈主要輻射九龍坡區(qū)域。楊家坪的交通便利是很強(qiáng)的競爭力，沃爾瑪進(jìn)駐重慶的首家分店就選址楊家坪說明其對楊家坪的未來發(fā)展趨勢十分看好。楊家坪的新項(xiàng)目供應(yīng)主要包括龍湖地產(chǎn)的西城天街項(xiàng)目（7.8萬平方米）以及輕軌旁邊的正升百老匯項(xiàng)目（6.5萬平方米）楊家坪主要零售物業(yè)項(xiàng)目分布5）、【沙坪壩商圈】沙坪壩商圈以三峽廣場為中心，有效輻射區(qū)域包括北碚方向至井口、往渝中區(qū)方向至紅巖村、往江北方向至大石壩、南至上橋、西至高新區(qū)。該商圈在三線廣場的設(shè)計(jì)中包括了很多水景噴泉，更添步行街的情趣，并為商鋪創(chuàng)造了更多的價(jià)值。沙坪壩是重慶的高校區(qū)，如重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外語學(xué)院等高校都集中在該區(qū)域。盡管學(xué)生屬于無收入或低收入群體，但消費(fèi)力強(qiáng)，能為商業(yè)提供很大的支持。所以很多商家進(jìn)入重慶時(shí)首選沙坪壩，星巴克就把自己的重慶首家分店設(shè)立在這里。沙坪壩商圈中各商家競爭非常激烈,以華聯(lián)超市為例，其不到一百米的距離就開設(shè)了一家家樂福超市，競爭殘酷，最終以華聯(lián)的失敗退出沙坪壩告終。此外，新世紀(jì)百貨、新世界百貨、立洋百貨、重百等也采用多種形式競爭消費(fèi)者。沙坪壩主要零售物業(yè)項(xiàng)目分布（四）、重慶市商業(yè)零售物業(yè)市場研究重慶大型零售物業(yè)空置率分析重慶大型零售物業(yè)租金分析重慶大型零售物業(yè)分區(qū)租金分析重慶代表型零售物業(yè)歷年租金分析重慶大型零售物業(yè)售價(jià)及投資收益分析（五）、重慶市典型商業(yè)項(xiàng)目案例分析1、大都會廣場大都會是重慶最早的購物中心，是經(jīng)營最好的零售物業(yè)之一，也是重慶最好的商業(yè)地表性項(xiàng)目。作為主力店的太平洋百貨的檔次較高，樹立了項(xiàng)目的中高端形象。項(xiàng)目通過融入休閑娛樂類業(yè)態(tài)來吸引人群，如電影院、冰場、電子游戲、餐飲、咖啡、保齡球場等。項(xiàng)目在商業(yè)布局上較為合理，在一些空間死角上巧妙安排了一些非常業(yè)態(tài)來提升其商業(yè)價(jià)值。如在二層進(jìn)深過大的地方安排影音花園等。同時(shí)，項(xiàng)目采用多首層概念，即在不同層次上安排首層，讓L1和LG層都有了更高的商業(yè)價(jià)值。極大地提升了自身的商業(yè)價(jià)值。大都會高質(zhì)量的物業(yè)管理和超前的建筑設(shè)計(jì)理念，讓這座歷時(shí)10年的物業(yè)依然能保持較好的購物環(huán)境，帶給消費(fèi)者較高層次的購物體驗(yàn)。購物中心品牌組合太平洋百貨品牌組合2、美美百貨由于眾多國際一線品牌的進(jìn)駐，造就了美美百貨重慶最高檔次百貨的形象。重慶美美百貨的經(jīng)營面積過大，一般美美百貨的營業(yè)面積在5，000~20，000平方米左右，而解放碑的美美百貨的面積高達(dá)50，000平方米左右，商業(yè)面積過大使美美百貨不得不使用大量中等品牌充實(shí)商業(yè)面積，L2~L5的品牌檔次與L1不夠統(tǒng)一。雖然一些國際一線品牌經(jīng)營狀況較好，但很多消費(fèi)者在看到一樓較高價(jià)格的商品后，就打消了在美美購物的想法，使得L2以上的中檔品牌經(jīng)營出現(xiàn)了一定的困難。美美百貨品牌組合3、北城天街北城天街經(jīng)過三年的不斷調(diào)整終于成為重慶的又一商業(yè)地標(biāo)。遠(yuǎn)東百貨以及眾多諸如i.t之類的品牌進(jìn)駐明確了項(xiàng)目年輕時(shí)尚的定位特征，因此也吸引了大量的年輕的時(shí)尚消費(fèi)群體和都市白領(lǐng)。哈根達(dá)斯冰激凌也落戶天街，在情人節(jié)或其他節(jié)假日，很多消費(fèi)者都驅(qū)車來到這里，不難看出一定的特有品牌是聚集消費(fèi)者的重要因素之一。北城天街在布局規(guī)劃上比較合理，在三個(gè)出入口處安排了三個(gè)極具空間感的的廣場，不僅有良好的視覺效果，而且可以在廣場上安排各式的活動(dòng)來聚集人氣。項(xiàng)目中設(shè)有四個(gè)以上首層，加大了臨街商鋪和展示面，增大商業(yè)價(jià)值。北城天街采用半封閉式以創(chuàng)造更自然的購物環(huán)境，是該項(xiàng)目的一大特色，但主力百貨之一的北京華聯(lián)的退出一定程度上影響了項(xiàng)目的整體形象。北城天街業(yè)態(tài)布局北城天街品牌組合4、嘉茂購物中心嘉茂購物廣場位于沙坪壩三峽廣場內(nèi)，地理位置優(yōu)越，周邊人口密度高，且臨近大學(xué)城，消費(fèi)潛力巨大，此項(xiàng)目由凱得置地投資開發(fā)，以學(xué)生等年輕消費(fèi)群體為主要客戶，商場主要裝修以明快的線條鮮艷的色彩為主要基調(diào)，營造出一個(gè)適合年輕人休閑娛樂的輕松購物環(huán)境。在業(yè)態(tài)組合上，商場仍以零售類商家為主，引入廣受年輕人歡迎的流行時(shí)尚品牌，吸引大量學(xué)生前來購物。但是商場在餐飲上的配置仍顯不足，餐飲商家類型主要集中在大型餐飲類，缺乏年輕人喜歡的咖啡、甜品、快餐等，這也與購物中心年輕時(shí)尚的定位不符合。另外商場內(nèi)除了一家電玩以為沒有任何娛樂類商鋪，顯然也是一大敗筆。嘉茂購物中心業(yè)態(tài)布局嘉茂購物中心品牌組合（六）、小結(jié)1、重慶市商業(yè)零售市場發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入第四階段。2、本項(xiàng)目所在地之解放碑商圈做為重慶最有歷史、最具影響力的商圈，重新整合破局勢在必行。3、本項(xiàng)目之綜合性購物中心將是解放碑商圈破局發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。4、未來購物中心部分將符合商業(yè)零售市場整體發(fā)展的要求，租售預(yù)期較好。寫字樓市場分析（一）、渝中半島未來構(gòu)架1、CBD未來規(guī)劃根據(jù)渝中區(qū)政府規(guī)劃，未來5年解放碑將建成一個(gè)占地面積約7萬平方米，總規(guī)模達(dá)到90萬平方米的金融核心區(qū)。同時(shí)解放碑還將通過修建城市公共綠地、鄒容路景觀大道、五一路陽光中庭、羅漢寺公園等拓寬城市立體空間，營造綠色人文景觀。渝中區(qū)政府規(guī)劃在城市景觀中還將修建地下車行隧道，南北向空中走廊和二層室內(nèi)步行道，組成貫穿各大建筑的“空中步行走廊”。渝中區(qū)政府將把解放碑打造成中國“西部的華爾街”，計(jì)劃預(yù)計(jì)將在2012年建成，同時(shí)解放碑也將成為重慶“長江上游金融中心”的新地標(biāo)。2、渝中區(qū)寫字樓的特征分化1）、地區(qū)商務(wù)市場比較成熟2）、具備高端寫字樓需要3）、服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀影響了市場吸納量4）、除了大都會商廈，基本沒有持有型項(xiàng)目，散賣影響了寫字樓整體檔次，高端寫字樓市場需求較大（二）、重慶市場寫字樓現(xiàn)狀1、重慶甲、乙級寫字樓評定標(biāo)準(zhǔn)級別位置物業(yè)質(zhì)量配套設(shè)施裝修質(zhì)量物業(yè)管理甲級位于主要的商業(yè)區(qū)，周邊交通發(fā)達(dá)，可及性和沿街面較好外立面美觀單層面積大于1500-1800平米實(shí)用率大于65%裝飾層高不低于2.4電梯充足停車位充足現(xiàn)代化通訊系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配備后備電源大堂和公用設(shè)施裝修華麗舒適可靈活分割配備中央空調(diào)由知名的專業(yè)的物業(yè)管理公司提供管理乙級臨近主要商業(yè)區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)較好的外立面單層面積不小于700平米停車位充足現(xiàn)代化的通信系統(tǒng)大堂和公用設(shè)施裝修舒適可靈活分割有專門的物業(yè)管理公司提供服務(wù)2、重慶辦公物業(yè)定位標(biāo)準(zhǔn)位置物業(yè)質(zhì)量配套設(shè)施裝修質(zhì)量物業(yè)管理商業(yè)氛圍交通、可及性建筑質(zhì)量外觀層高實(shí)用率車位電梯餐飲中央空調(diào)電梯通信設(shè)施物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)（三）、重慶寫字樓供應(yīng)研究重慶甲級和乙級寫字樓在2004年開始放量，從2004—2008年之后的4年中，每年有超過10萬平方米的寫字樓物業(yè)投放于市場，目前總投放量超過64萬平米。上表統(tǒng)計(jì)08年一二季度的投放量已經(jīng)超過了10萬平米。目前重慶甲級和乙級寫字樓總供應(yīng)量約為82萬平方米。1、重慶唯一的甲級寫字樓重慶目前寫字樓供應(yīng)總體檔次不高，乙級寫字樓占據(jù)絕大多數(shù)，達(dá)到總量的94%，甲級寫字樓只占6%。渝中區(qū)解放碑大都會商廈是重慶目前唯一的甲級寫字樓，建成于1997年，之后至今重慶再沒有甲級寫字樓誕生。2、重慶寫字樓未來供應(yīng)量預(yù)測重慶主要商務(wù)區(qū)未來4年寫字樓供應(yīng)面積供應(yīng)量達(dá)到135萬平方米，總量將超過現(xiàn)有存量。區(qū)域供應(yīng)量（2009—2012年）渝中區(qū)61.8萬平方米南岸區(qū)28.8萬平方米江北區(qū)39.6萬平方米九龍坡4.3萬平方米渝北區(qū)0新區(qū)7萬平方米總計(jì)141.4萬平方米、重慶寫字樓未來供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域包括渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，其中渝中區(qū)的供應(yīng)量達(dá)到61.8萬平方米，占總供應(yīng)量的44%、渝中區(qū)和南岸區(qū)的供應(yīng)相對分散在各年份，而江北區(qū)則集中在2011年、其他區(qū)域供應(yīng)量較少，多為零星的項(xiàng)目各區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析【渝中區(qū)】渝中區(qū)作為重慶傳統(tǒng)的商務(wù)和商業(yè)中心，是寫字樓最為集中的區(qū)域，2008年的寫字樓總供應(yīng)量將超過42萬平方米，超過總供應(yīng)量一半。【江北區(qū)】2004年以前，江北區(qū)寫字樓項(xiàng)目較分散，檔次一般。只有紅旗河溝板塊略有影響力，隨著同聚遠(yuǎn)景、未來國際、嘉年華大廈三棟寫字樓的建成才正式形成了觀音橋商務(wù)板塊，成為重慶第二大商務(wù)區(qū)?！灸习秴^(qū)】南岸區(qū)寫字樓項(xiàng)目發(fā)展較早，但供應(yīng)量不大【九龍坡區(qū)】九龍坡區(qū)和渝北區(qū)直到去年才出現(xiàn)乙級寫字樓項(xiàng)目4、小結(jié)分析：1）、重慶寫字樓近年來總體供應(yīng)呈明顯放量的趨勢，預(yù)計(jì)未來供應(yīng)量較更大2）、渝中區(qū)現(xiàn)在和未來都將是重慶市寫字樓供應(yīng)量最為集中的一個(gè)區(qū)域，江北和南岸未來供應(yīng)也將值得關(guān)注3）、重慶寫字樓總體品質(zhì)偏低，目前只有一個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目，這種狀況在未來3年得到改觀；未來甲級寫字樓供應(yīng)仍將集中在渝中區(qū)，江北和南岸分別有一個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目4）、經(jīng)濟(jì)的快速增長和外資企業(yè)的不斷進(jìn)駐，使得市場有限的高品質(zhì)寫字樓供給非常搶手，目前這部分寫字樓良好的租賃表現(xiàn)便可證明。（四）、重慶寫字樓市場需求研究1、寫字樓市場預(yù)測1）、重慶市第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員始終保持著2%以上的持續(xù)增長，預(yù)計(jì)2008年將達(dá)到550萬人、在所有第三產(chǎn)業(yè)中，租賃與商務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員增長最快，其次是金融業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、按照國家標(biāo)準(zhǔn)，重慶市服務(wù)行業(yè)2008年對于商務(wù)辦公面積的需求將達(dá)到4500萬平方米左右4）、據(jù)統(tǒng)計(jì)，渝中區(qū)集聚了全是90%以上的市級以上金融機(jī)構(gòu)，而其中的70%云集于解放碑、解放碑商務(wù)區(qū)僅金融業(yè)一項(xiàng)就需要商務(wù)辦公面積58.4萬平方米，2088年統(tǒng)計(jì)市場存量為42萬平方米2005—2007年均吸納量為12萬平方米左右，但近幾年重慶市總體供應(yīng)量較大，空置率依然維持在較高水平。2、渝中區(qū)對高檔寫字樓需求1）、商務(wù)氛圍濃厚項(xiàng)目所在地周邊商務(wù)樓、酒店眾多，渝中CBD又被政府規(guī)劃的新金融街作為未來發(fā)展的向?qū)В貐^(qū)商務(wù)氛圍較好，已經(jīng)在市場上形成較好的口碑，為項(xiàng)目發(fā)展做出良好的鋪墊。2）、需求市場旺盛根據(jù)規(guī)劃，解放碑商務(wù)區(qū)將打造成為中國“西部的華爾街”，以金融業(yè)為主導(dǎo)的總部經(jīng)濟(jì)策略將為本地區(qū)帶來大量高端商務(wù)樓的消費(fèi)需求；而目前寫字樓市場的高端消費(fèi)群始終沒有得到有效滿足。3）、缺乏高端項(xiàng)目現(xiàn)有寫字樓項(xiàng)目普通沒有達(dá)到國際公認(rèn)的甲A標(biāo)準(zhǔn)，且部分物業(yè)硬件陳舊，品質(zhì)檔次低，具有地標(biāo)性質(zhì)的高品質(zhì)寫字樓將具有較為廣闊的市場發(fā)展前景。3、市場歷年吸納分析1）、從季度數(shù)據(jù)分析，去年至今，每季度都有相當(dāng)?shù)奈{量，比如2006年4季度有81030平米、當(dāng)季的吸納量和供應(yīng)量沒有太強(qiáng)的相關(guān)性，原因是市場在消化之前的空置面積4、市場空置率1）、甲乙級寫字樓的平均空置率為32.4%，空置情況比較嚴(yán)重2）、甲級寫字樓大都會商廈的空置率3%，幾乎全部出租3）、乙級寫字樓的平均空置率為34.2%，原因是近幾年來供應(yīng)集中投放市場，需要相當(dāng)?shù)南瘯r(shí)間4）、從2005年到至今走勢觀看，空置率一直在下降，但面對未來較大的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)空置率還將維持在較高的水平市場租金分析1）、目前中國所有的辦公樓市場中以上海的甲級辦公樓租金最高，上海甲級辦公樓平均租金為255元/米/月、重慶實(shí)際上只有一個(gè)甲級寫字樓，雖然租金較高，但無法代表整個(gè)市場水平、整體而言，在西部地區(qū)，重慶的寫字樓市場仍落后成都重慶市區(qū)甲乙級辦公物業(yè)的平均租金為65每平方米每月甲級寫字樓的平均租金為120元每平方米每月，由于只有一個(gè)項(xiàng)目，不能代表市場整體水平乙級寫字樓的平均租金為64元每平方米每月，基本只有甲級寫字樓租金水平的一半從區(qū)域上分析，渝中區(qū)租金最高為81元/㎡/每月，和其他區(qū)域拉開了較大差距，位居第二的江北區(qū)為53元/㎡/每月，相差28元其他區(qū)域租金差別不大，范圍在45—55之間渝中區(qū)大都會商廈成交價(jià)最高為137元，其他成交價(jià)在100元以上的只有渝中區(qū)國際貿(mào)易中心乙級寫字樓的租金漲幅呈現(xiàn)出較快的速度，2007年較之2006年上漲了15.34%，原因是隨著品質(zhì)較高的乙級寫字樓不斷面世，拉高了乙級寫字樓的總體租金水平由于重慶只有一個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目，其去年的租金漲幅為7.55%也說明不了重慶寫字樓市場甲級寫字樓的租金增長水平6、市場售價(jià)分析鑒于目前重慶唯一的甲級寫字樓項(xiàng)目只租不售，沒有售價(jià)數(shù)據(jù)，我們分析了乙級寫字樓的售價(jià)從2005—2007年乙級寫字樓售價(jià)的年平均增長率保持在14.5%，2008年二季度達(dá)到9299元/平方米（五）、重慶市典型寫字樓項(xiàng)目案例分析1、【大都會商廈】開發(fā)商和記黃埔主要租戶國家發(fā)展銀行，英國領(lǐng)事館，各大知名公司物業(yè)管理和記黃埔建成年份1998年寫字樓層數(shù)37寫字樓總建面33500㎡標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500㎡辦公樓層10—37標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積1400㎡車位數(shù)450層高3.6米地面公共精裝，室內(nèi)地毯電梯10部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：和記黃埔開發(fā)的老牌寫字樓，具有非一般的品牌效應(yīng)寫字樓、商場、酒店綜合性項(xiàng)目，配套業(yè)態(tài)豐富，為寫字樓整體形象提升了檔次物業(yè)不對外出售，保證了物業(yè)的完整性，便于管理和協(xié)調(diào)劣勢分析：由于建造年代較舊，建筑裝修陳舊，裝修老化項(xiàng)目微觀區(qū)位一般，在解放碑的地標(biāo)性質(zhì)不明顯項(xiàng)目借鑒點(diǎn)對品質(zhì)的堅(jiān)持是大都會成功的關(guān)鍵出色的物業(yè)管理可以令項(xiàng)目十余年來始終是解放碑乃至重慶最好的寫字樓2、【重慶世界貿(mào)易中心】開發(fā)商鑫隆達(dá)主要租戶中石油等物業(yè)管理第一太平維斯臨近酒店萬豪、大世界建成年份2005年寫字樓層數(shù)51寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層12-51層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500㎡標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積800㎡平均單價(jià)11000/㎡車位數(shù)360層高3.6米地面水泥地面電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：渝中區(qū)乃至整個(gè)西部第一高樓，地標(biāo)性建筑地位自2004年建成以來保持至今物業(yè)一二層設(shè)輕軌出入口，交通便捷劣勢分析：項(xiàng)目裙房商業(yè)檔次低，與寫字樓定位不一致寫字樓“外強(qiáng)中干”硬件條件未達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)由于寫字樓分割散賣，因此寫字樓空置率較高項(xiàng)目借鑒點(diǎn)：以地標(biāo)性建筑提升形象，以獲得高額收益加強(qiáng)裙樓與寫字樓的聯(lián)動(dòng)作用，互相提升形象3【重慶國際貿(mào)易中心】開發(fā)商聚富房產(chǎn)主要租戶——物業(yè)管理HOWARDJONHSON臨近酒店萬豪建成年份2005年寫字樓層數(shù)38寫字樓總建面36556㎡辦公室樓層10-38層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1300㎡標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積800㎡平均單價(jià)8700/㎡車位數(shù)450層高3.6米地面水泥地面電梯6部客梯，1部貨梯優(yōu)勢分析：位于解放碑北側(cè)，緊鄰商務(wù)核心區(qū)目前算是渝中區(qū)硬件環(huán)境較好的寫字樓之一購物中心、五星級酒店的配套，提升的項(xiàng)目整體形象劣勢分析：項(xiàng)目裙房商業(yè)經(jīng)營無序，沒有起到提高品質(zhì)的效果項(xiàng)目缺乏吸引人的足夠亮點(diǎn)借鑒點(diǎn)：注重品質(zhì)，用質(zhì)量吸引客戶是云渝中區(qū)檔次最接近大都會商廈的寫字樓4【未來國際】開發(fā)商重慶英利房地產(chǎn)主要租戶——物業(yè)管理未定臨近酒店世紀(jì)金源大酒店建成年份2006年寫字樓層數(shù)43寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層7-49層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1300㎡標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積700㎡平均單價(jià)7000/㎡車位數(shù)800層高3.8米地面花崗石地磚電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：位于江北核心地段——觀音橋步行街目前是整個(gè)江北地區(qū)最好的寫字樓之一全玻璃幕墻立面，夜晚LED彩燈設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目增色不少劣勢分析：項(xiàng)目內(nèi)部裝修和硬件配置仍然距國際5A標(biāo)準(zhǔn)有一定距離項(xiàng)目物業(yè)管理不善，對整體形象造成不良影響借鑒點(diǎn)：注重品質(zhì)打造，內(nèi)部硬件和外部裝修都高于區(qū)域平均水平備注：通過以前寫字樓區(qū)域環(huán)境、交通條件、硬件配置、建筑外觀等綜合評定要想在重慶建造一個(gè)A級、高檔次的寫字樓必須從硬件配置、建筑外觀上進(jìn)行突破。（六）、寫字樓市場的機(jī)會點(diǎn)（代小結(jié)）通過對重慶市寫字樓市場深入研究，我們認(rèn)為重慶現(xiàn)有寫字樓市場供應(yīng)尚不能滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，特別是高檔寫字樓產(chǎn)品，其市場缺口很大。本項(xiàng)目所在之解放碑區(qū)域是全市商務(wù)企業(yè)的集中地，市場急需品質(zhì)高檔、具有地標(biāo)性的辦公空間，這充分表明本項(xiàng)目發(fā)展高品質(zhì)寫字樓具備良好的市場機(jī)會。四、文化產(chǎn)業(yè)研究（一）、文化產(chǎn)業(yè)定義2004年國家統(tǒng)計(jì)局在與中宣部及國務(wù)院有關(guān)部門共同研究的基礎(chǔ)上，制定了《文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)分類》，從國家有關(guān)政策方針和課題組的研究宗旨出發(fā)，結(jié)合我國的實(shí)際情況，將文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)界定為——為社會公共提供文化、娛樂產(chǎn)品和服務(wù)活動(dòng)，以及與這些活動(dòng)有關(guān)聯(lián)的活動(dòng)聯(lián)合。傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的定義是為社會公眾提供文化、娛樂產(chǎn)品和服務(wù)的活動(dòng)，以及與這些活動(dòng)有關(guān)聯(lián)的活動(dòng)的集合。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的興起是對傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的延伸和拓展，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)融合、社會繁榮的新產(chǎn)物。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場類別（二）、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況1、國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)國家相比中國的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)還處在起步期，發(fā)展最好的北京市距國際發(fā)達(dá)城市仍有差距。在英國、美國、日本等國家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，增加值超過GDP8%。目前，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國市場中比例較小僅為3%我國2006年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值只是2001年倫敦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的1/4全世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造220億美元，并以5%的速度在遞增。在一些文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早的國家，增長的速度更快，例如美國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增長速度達(dá)到14%，英國為12%2、國際創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)標(biāo)志性建筑1）、紐約蘇荷區(qū)經(jīng)過50余年發(fā)展，蘇荷區(qū)已經(jīng)成為紐約市重要的藝術(shù)區(qū)、時(shí)尚區(qū)、休閑區(qū)、旅游區(qū)。目前蘇荷區(qū)主要由以上五部分功能比例分區(qū)組合創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。、上海8號橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)在政府的扶持下。八號橋上海時(shí)尚創(chuàng)意中心經(jīng)過兩年多的迅速發(fā)展，已成為上海著名的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)區(qū)上的核心，吸引了大量時(shí)尚類企業(yè)和機(jī)構(gòu)，同時(shí)也帶動(dòng)周邊區(qū)域整體發(fā)展。大型展覽（“瓷緣”展覽，申凡畫展）創(chuàng)意辦公（上海開發(fā)區(qū)協(xié)會、倫敦藝術(shù)大學(xué)上海辦事處）商業(yè)活動(dòng)（香奈兒男表發(fā)布會、寶馬汽車發(fā)布會等……）娛樂總匯（潮流運(yùn)動(dòng)館等……）配套餐飲（咖啡、餐廳）八號橋以創(chuàng)意公司、店鋪和大型商業(yè)活動(dòng)為主，輔之以相關(guān)的餐飲娛樂配套功能。八號橋區(qū)域條件成熟，圍繞核心園區(qū)，功能綜合發(fā)展，其中居住約占50%、產(chǎn)業(yè)占30%、商業(yè)占20%。、首爾數(shù)字傳媒城首爾數(shù)字產(chǎn)業(yè)區(qū)主要集中在媒體娛樂、如廣播、游戲、電影、動(dòng)畫制作、音樂和遠(yuǎn)程教育為主。同時(shí)以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)的數(shù)字媒體城將成為千禧城的中心產(chǎn)業(yè)區(qū)，除了IT商務(wù)和研發(fā)區(qū)，還將融入商業(yè)、居住、酒店會展區(qū)。整個(gè)千禧城分為四大區(qū)：數(shù)字媒體城、生態(tài)居住村、世界杯體育公園、千禧公園、規(guī)模比例為4：4：1：15東京六本木新城——總體規(guī)劃東京六本木新城——建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)外立面設(shè)計(jì)變化比較豐富，采用空間向上退臺方式露天廣場舞臺上設(shè)置圓形頂棚，具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向作用園林設(shè)計(jì)與藝術(shù)設(shè)計(jì)露天廣場東京六本木新城——產(chǎn)品組合東京六本木新城——?jiǎng)泳€規(guī)劃不僅可以通過高速電梯到達(dá)頂層，而且在購物中心內(nèi)設(shè)置扶梯到達(dá)購物中心各層由于開車前來購物的顧客可以直接停在不同層的停車場東京六本木新城——運(yùn)營管理開業(yè)前預(yù)熱成功全年的營銷推廣計(jì)劃開展大手筆文化活動(dòng)與旅游業(yè)合作北京第三極文化中心第三極文化中心是北京首家文化主題商場，是北京最大新生代書店“第三極書局”為旗艦店，集歡樂、圖書、教育、健體、旅游、商務(wù)為一體的大型“產(chǎn)權(quán)式”文化主題商場2、中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從全國范圍來看，北京的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)始終位居首位，重慶還處于相對落后的地位。（三）、重慶文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著《重慶市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)十一五發(fā)展規(guī)劃》出臺，政府明確了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在重慶國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。重慶市政府已將解放碑定位為時(shí)尚文化消費(fèi)圈，重點(diǎn)發(fā)展時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。1、重慶市政府重點(diǎn)建設(shè)的11個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（1）、視美動(dòng)漫基地（2）、天?。ㄆ矫婷襟w）動(dòng)漫基地（3）、軟件設(shè)計(jì)創(chuàng)意園（4）、文化（傳媒）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（5）、大足石刻影視旅游文化區(qū)（6）、出版?zhèn)髅絼?chuàng)意中心（7）、凱恩國際家居名都（8）、黃桷坪藝術(shù)街（9）、時(shí)尚文化消費(fèi)圈（10）、江北嘴現(xiàn)代文化體驗(yàn)區(qū)（11）、磁器口、洪崖洞、巴國城民俗文化體驗(yàn)區(qū)2、渝中區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)圈的概述1）、【CBD規(guī)劃】根據(jù)渝中區(qū)政府規(guī)劃，未來5年解放碑將成為一個(gè)占地面積約7萬平方米、總規(guī)模將達(dá)到90萬平方米的金融核心區(qū)。2）、【渝中區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)】渝中區(qū)的文化氛圍已相當(dāng)成熟，成為重慶市的標(biāo)志，但作為歷史積淀最深厚的區(qū)域，渝中區(qū)的時(shí)尚元素和氛圍還不十分充足。3）、【解放碑創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)】解放碑優(yōu)良的資源環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢、強(qiáng)大消費(fèi)能力都為發(fā)展時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)奠定了良好基礎(chǔ)。（四）、小結(jié)1、文化產(chǎn)業(yè)要想成功運(yùn)營，其中政府支持是前提，高消費(fèi)人群是基礎(chǔ)，商業(yè)轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。2、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)杜絕孤立單一，規(guī)劃上需突出多功能復(fù)合，圍繞核心產(chǎn)業(yè)區(qū)應(yīng)形成具有會展、酒店、居住、文化娛樂等各項(xiàng)功能的、集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中展示和經(jīng)濟(jì)文化交流于一體的城市功能區(qū)域。第四章地址選擇及建設(shè)條件一、地址選擇（一）選擇原則1、應(yīng)符合重慶市城市建設(shè)總體規(guī)劃要求；2、具有主體工程和環(huán)境工程建設(shè)的足夠場地，又有發(fā)展余地；3、交通條件良好；4、有利于環(huán)境保護(hù)，減少對生態(tài)和環(huán)境的影響；5、能滿足項(xiàng)目建設(shè)期中原材料、能源等供應(yīng)，保證項(xiàng)目正常實(shí)施；6、項(xiàng)目投入使用時(shí)，水、電、氣、訊、電視等易解決。（二）地址選擇根據(jù)本項(xiàng)目選址原則，結(jié)合重慶市城市規(guī)劃部門的要求，“中北新華投資有限公司（重慶）”《重慶時(shí)尚文化城》項(xiàng)目建設(shè)地址選定在重慶市渝中區(qū)青年路、中華路及民權(quán)路交匯處,占地3194m二、場地工程地質(zhì)條件（一）地形地貌場地位于青年路、中華路及民權(quán)路交匯處，地處平緩斜坡與平臺交接部，場地后緣為坡角1-2度較緩斜坡，前緣為平臺，地面坡角約1度，地勢總體自北西向南東微斜。場區(qū)內(nèi)地面高程248-249米，相對高差約1米。（二）地質(zhì)構(gòu)造渝中區(qū)地處渝中褶皺向北東，褶皺形態(tài)為梳狀高背斜與寬闊平緩向斜相間排列，構(gòu)成隔檔式構(gòu)造。向斜為不對稱屜形向斜，軸向走向約N60度E，斜穿重慶市區(qū)，地極平緩，南岸較徒、北岸緩至水平。根據(jù)區(qū)域地質(zhì)條件，區(qū)內(nèi)新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)不強(qiáng)烈，表現(xiàn)為大面積慢間歇性抬升，區(qū)內(nèi)無斷層、構(gòu)造破碎帶通過。擬建場向南東向傾斜，場區(qū)內(nèi)巖層產(chǎn)狀155°＜5°。（三）地層結(jié)構(gòu)在鉆探深度內(nèi)，地層由第四系崩滑堆積層及侏羅系中統(tǒng)上沙溪組泥巖組成，現(xiàn)將場地地層自新至老分述發(fā)下：第一層第四系崩滑堆積層（Q4C01+DEL本層為堆積體，組成成分主要為含塊碎石粉質(zhì)粘土，局部見碎裂巖體及少量砂巖孤石，只見少量泥巖碎裂巖。含塊碎石粉質(zhì)粘土：主要呈紫紅色，局部呈灰黃色，表層少量呈灰色，可塑—硬塑，稍有光滑，韌性及干強(qiáng)度中等，無搖振反應(yīng)，夾5-10%砂巖塊碎石，一般粒徑5-45cm，呈強(qiáng)風(fēng)化—中風(fēng)化，巖質(zhì)較軟—較硬，含少量泥巖角礫，局部夾砂巖孤石，泣徑0.8—2.8m，呈中等風(fēng)化，巖質(zhì)堅(jiān)硬。本層土質(zhì)均勻性較差，采取巖芯較完整，一般呈柱狀，部分呈散狀。碎裂巖：本場地巖性主要紫紅色泥巖，局部夾灰色、灰白色砂巖薄層及中厚層，原生巖呈中厚—厚層狀，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，由于滑移應(yīng)力作用及風(fēng)化影響，巖體裂隙很發(fā)育—發(fā)育，采取巖芯多呈碎塊、短柱，少量呈柱狀，部分呈粘性土，巖質(zhì)軟，呈強(qiáng)風(fēng)化。本層分布于整個(gè)場地，由于地處平臺地帶，本層厚度變化不大，土層厚度均勻，層厚0.3—2.0米。第二層侏羅系中統(tǒng)上沙溪廟組巖層（J2S）在揭示深度內(nèi)，基巖主要為泥巖，局部夾砂巖中厚層、厚層、砂巖多呈透鏡體形式產(chǎn)出。泥巖呈紫紅色，由粘土質(zhì)礦物成分組成，局部夾灰色砂質(zhì)斑團(tuán)，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，中厚——厚層狀構(gòu)造；砂巖呈灰色、灰白色，主要由長石、石英礦物組成，粉細(xì)粒結(jié)構(gòu)，中厚—厚層狀構(gòu)造，鈣泥質(zhì)膠結(jié)。依據(jù)風(fēng)化程度不同，基巖可劃分強(qiáng)同化及中風(fēng)化巖層。強(qiáng)風(fēng)化巖層：風(fēng)化裂縫發(fā)育—發(fā)育，多見灰黑色鐵猛質(zhì)渲染面，巖體破碎，采取巖芯多呈碎塊，少量呈短柱、柱狀，巖體完整性差，巖質(zhì)軟，易擊碎，巖體基本質(zhì)量等級為V級。強(qiáng)風(fēng)化厚1.1—12.2米中等風(fēng)化巖層：本層裂縫較發(fā)育—不發(fā)育，巖體較完整，采取巖芯多呈柱狀，一般節(jié)長5-30cm，少量呈碎塊狀，巖質(zhì)較新鮮，中風(fēng)化泥巖軟—較軟，所夾砂巖較硬，巖體基本質(zhì)量等級為IV級，本層最大揭露厚度12.2米（四）氣象條件重慶市屬于亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫暖，四季分明，雨量充沛，具有“冬暖、春早、夏伏旱、秋綿雨、多云霧、少霜雪”的氣候特點(diǎn)，據(jù)重慶市氣象局提供的有關(guān)資料：重慶市多年平均氣溫18.1度，元月最冷，平均6.7度，7-8月最熱，平均30-32度，最高溫度43度，最低溫度-3.7度；本地多年平均降雨量1181.2mm，降雨多集中在5-9月，占年降雨量的70%，夏季多大雨和暴雨，最大年降雨量為1635.2mm，最大月降雨量711.8mm，最大日降雨量175mm，歷年最長連綿降雨日143.8天，歷年最大積雪厚度5cm，最大瞬時(shí)風(fēng)速33.3m/s，風(fēng)向多呈ESE和ENE，歷年最高氣壓1010.3毫巴。（五）水文地質(zhì)條件本場地地下水以局部性孔隙水形式賦存于土層中，由于土層主要為含塊碎石粉質(zhì)粘土，土層滲透性弱，地下水貧乏，土體多處于可塑—硬塑狀。在基巖內(nèi)強(qiáng)風(fēng)化層內(nèi)存在少量裂隙水，中風(fēng)化巖層為相對隔水層。地下水受大氣降水、上部區(qū)域地及水及地下滲透補(bǔ)給，順坡向排泄。根據(jù)鉆孔水位觀測，部分鉆孔干涸，部分鉆孔有少量地下水，地下水位埋深變化大，無統(tǒng)一地下水位線，水力聯(lián)系弱，地下水貧乏。根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)資料，本區(qū)地下水水質(zhì)為HC03-Ca型，PH=7.2，屬于無結(jié)晶性、分解性侵蝕地下水，對砼無腐蝕性，對鋼材不具侵蝕性。三、場地穩(wěn)定性及建筑適宜性。從地質(zhì)構(gòu)造上分析，場地內(nèi)及周邊基巖無斷層、構(gòu)造破碎帶通過，處于穩(wěn)定狀態(tài)。四、場地地震效應(yīng)評價(jià)依據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）相關(guān)條款分析，本場地地形條件較簡單，地基條件較復(fù)雜，判斷本場地為可進(jìn)行建設(shè)的一般場地。判定場地內(nèi)第1層中的含塊碎石粉質(zhì)粘土為中軟土，碎裂巖為中硬土，基巖屬巖石。依據(jù)規(guī)范經(jīng)驗(yàn)值，建議各地層剪切速波速為：第（1）層VS=190（M/S），第（2）層強(qiáng)風(fēng)化巖層VS=600(M/S)，中風(fēng)化巖層VS=1100（M/S）。依據(jù)附錄A中確定抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，場地類別為II類，設(shè)計(jì)特征周期為0.35S。場地在區(qū)域構(gòu)造上無斷層、破碎帶通過，構(gòu)造地質(zhì)及地震地質(zhì)穩(wěn)定性良好，采取合理的基礎(chǔ)形式及工程措施，地質(zhì)條件適宜本項(xiàng)目建設(shè)。五、基礎(chǔ)設(shè)施（一）交通本項(xiàng)目位于重慶市位于渝中區(qū)，交通方便。緊接輕軌一號線，公交車幅射本市各區(qū)。本項(xiàng)目據(jù)江北國際機(jī)場僅20分鐘車程，距江北10分鐘，南坪10分鐘，沙坪壩20分鐘，九龍坡區(qū)20分鐘。（二）通訊在項(xiàng)目地塊四邊人行道敷設(shè)有電信、鐵通、網(wǎng)通、聯(lián)通、有線電視各運(yùn)營商的網(wǎng)絡(luò)線路，項(xiàng)目內(nèi)設(shè)交換機(jī)房進(jìn)行語音與數(shù)據(jù)的線路分配。（三）供水本項(xiàng)目消防、生活用水采用渝中區(qū)水廠沿項(xiàng)目地塊前后干道上敷設(shè)的DN700市政供水主管上取水，在項(xiàng)目內(nèi)形成DN250的環(huán)形供水管網(wǎng)。低區(qū)用水安裝總表向各商業(yè)用水點(diǎn)計(jì)量供水；高區(qū)設(shè)自動(dòng)變頻供水；項(xiàng)目內(nèi)設(shè)有700噸的消防水池，能滿足消防用水。項(xiàng)目所處的步行街道上，已有市政敷設(shè)的800×1000的市政主排水管，市政污水已進(jìn)入污水處理廠凈化后排放。項(xiàng)目的生活污水經(jīng)處理后排入市政排水管網(wǎng)，雨水經(jīng)有組織的收集后也排入市政管網(wǎng)。（四）供電由于小區(qū)建面達(dá)64683.29平方米，供電部門要求設(shè)電力開閉所一座，電源從臨江門變電站用電纜溝的方式引來。項(xiàng)目用電全為商業(yè)用電。擬建專用配電房2座。（五）原材料供應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)所需鋼材、水泥、砂、石、磚，幕墻玻璃、電梯、扶梯、消防設(shè)備、智能器材、供水設(shè)備等當(dāng)?shù)啬軡M足供應(yīng)或組織市外供應(yīng)。建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容一、依據(jù)和原則（一）依據(jù)1、重慶市城市主體規(guī)劃。2、項(xiàng)目區(qū)房產(chǎn)市場幅射范圍內(nèi)人口增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度及消費(fèi)水平。3、中共重慶市委辦公廳關(guān)于《解放碑時(shí)尚文化城項(xiàng)目建設(shè)專題會議紀(jì)要》（2008、8、25）。4、項(xiàng)目建設(shè)的用地地形圖。（二）原則1、符合重慶市渝中區(qū)城市規(guī)劃，在滿足設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的前提下，充分利用土地面積的原則。2、既要滿足高起點(diǎn)，現(xiàn)代化，達(dá)到重慶地標(biāo)式建筑的要求，又要盡量減少投資，提高項(xiàng)目的綜合效益的原則。3、方便居住、消費(fèi)人流的通行和消防疏散安全的原則。4、與工程區(qū)周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的原則。二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目擬在重慶市渝中區(qū)青年路、民權(quán)路和中華路交匯處，總建筑面積64683.29m三、主要建設(shè)內(nèi)容1、商業(yè)面積19152.42平方米，辦公寫字樓面積38070.92平方米，地下面積7008.17平方米，避難層面積3008.63平方米。2、建設(shè)含寫字樓、商業(yè)百貨、地下立體機(jī)械停車庫等的商業(yè)樓宇。3、建設(shè)綠化、給排水、強(qiáng)、弱電、天然氣、消防、智能化系統(tǒng)等配套設(shè)施。第六章總圖工程設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)和原則（一）總圖設(shè)計(jì)依據(jù)1、依據(jù)所確定的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容。2、工程地質(zhì)勘察報(bào)告。3、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JGJ37-87）和《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）》。4、其它有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和法規(guī)。5、工程用地地形圖。6、業(yè)主的建設(shè)要求。（二）總圖設(shè)計(jì)原則1、符合重慶市城市總體規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)時(shí)其建筑覆蓋率和建筑容積率應(yīng)符合城市規(guī)劃部門的要求。2、充分利用地形，合理進(jìn)行總平面布局。平面布置時(shí)應(yīng)順應(yīng)城市的架構(gòu)，充分照顧與城市道路的關(guān)系，結(jié)合地形，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)共生。體現(xiàn)超高建筑獨(dú)具的格調(diào)。功能分區(qū)明確，使用方便，建筑物結(jié)合地形布局，滿足城市規(guī)劃與自身功能要求。3、建筑布局和間距應(yīng)綜合考慮防火、日照、防噪、衛(wèi)生等要求，并應(yīng)符合以下需求：（1）建筑物之間的距離，應(yīng)滿足防火要求。（2）建筑物日照空間距應(yīng)符合規(guī)劃部門的要求。（3）建筑物布局應(yīng)有利于夏季獲得良好的自然通風(fēng)，并避免形成高壓風(fēng)帶和風(fēng)上。（4）根據(jù)噪聲源的位置、方向和強(qiáng)度，在建筑功能分區(qū)、道路布置、建筑朝向、距離及地形、綠化和建筑物的屏障作用等方面采取綜合措施，以防止或減少環(huán)境噪聲。二、總圖方案（一）總圖布置時(shí)尚文化城位于重慶市渝中區(qū)青年路、民權(quán)路及中華路交匯處，周邊有學(xué)校、醫(yī)院、銀行等配套設(shè)施，建設(shè)用地面積3194m根據(jù)建設(shè)單位要求和城市規(guī)劃要求，結(jié)合地形、考慮豎向、道路、綠化環(huán)境等進(jìn)行設(shè)計(jì)。詳見總平面布置圖。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1項(xiàng)目用地面積m231942建筑占地面積m23總建筑面積m264683.29(1)商業(yè)用房建筑面積m219152.42(2)寫字樓建筑面積m238070.92(3)地下建筑面積m27008.174停車位個(gè)265(1)地面停車位個(gè)(2)地下停車位個(gè)2655綠化面積m26綠地率%7容積率8建筑密度%第七章建筑工程設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JGJ37-87）。2、工程地質(zhì)勘察報(bào)告。3、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）。4、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2002）。5、《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3-2002）。6、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007-2002）。7、《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JGJ94-94）。8、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）。9、《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50017-2003）。10、《高聳結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）。11、《建筑幕墻》（GB/T21086-2007）。12、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）。13、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ16-2008）。其它國家和有關(guān)專業(yè)部門頒發(fā)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定。二、設(shè)計(jì)原則1、以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，以樹立重慶市地標(biāo)建筑為目標(biāo)，融匯文化意蘊(yùn)，創(chuàng)造優(yōu)美的商業(yè)及文化交流環(huán)境。并結(jié)合規(guī)劃區(qū)的實(shí)際情況，統(tǒng)籌安排，合理布局，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的統(tǒng)一。2、根據(jù)重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房產(chǎn)市場需求，使其具有較強(qiáng)的時(shí)代感并且成為重慶市的經(jīng)典建筑。3、建筑和環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震等安全措施，消防、疏散設(shè)計(jì)應(yīng)滿足《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045—95)要求、《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ48—88)等有關(guān)規(guī)范要求。4、注重環(huán)境保護(hù)，控制污染，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。三、主要建筑物主要建筑物一覽表序號項(xiàng)目名稱結(jié)構(gòu)類型單位數(shù)量備注一建筑占地面積鋼混m2二總建筑面積鋼混m264683.2911幢鋼混m264683.292車庫面積鋼混m27008.17四、商業(yè)樓宇建設(shè)方案（一）建設(shè)總體要求商業(yè)樓宇在建設(shè)中應(yīng)精心考慮場地布置，功能要求，建筑結(jié)構(gòu)、外型、材料的選擇等具體問題，設(shè)計(jì)、施工過程中應(yīng)充分考慮生態(tài)、環(huán)保及可持續(xù)發(fā)展問題，利用現(xiàn)代建造技術(shù)，為整個(gè)重慶市民打造極致的購物、辦公、觀景、休閑娛樂空間，為重慶市創(chuàng)意時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的平臺。（二）建筑平面設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)按規(guī)劃部門所定