城口縣黃安壩牧場度假區(qū)旅游畜牧業(yè)發(fā)展項目建議書

重慶市城口縣黃安壩牧場度假區(qū)旅游畜牧業(yè)發(fā)展項目建議書一、項目概況

項目名稱：城口縣黃安壩牧場度假區(qū)旅游畜牧業(yè)發(fā)展

項目承擔單位：重慶大巴山生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司

承擔單位負責人：袁虹（董事長）

項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：近期（2008年-2009年）發(fā)展餐位數(shù)500個，床位500張；中遠期（2010年-2015年），發(fā)展餐位數(shù)1500個，床位1500張；種植優(yōu)質(zhì)牧草2萬畝，建設(shè)優(yōu)質(zhì)牛羊小區(qū)，發(fā)展母牛500頭（實行冷凍精液人工授精），飼養(yǎng)商品肉牛500頭，年出欄肉牛500頭；發(fā)展山羊母羊2000只，種公羊200只，飼養(yǎng)商品羊4000只，年出欄商品羊4000只；飼養(yǎng)馬匹100匹；建牛羊馬圈舍20000㎡，建管理和生產(chǎn)用房2000㎡。發(fā)展休閑、觀光、運動健身、購物、美食、民俗、科考等旅游類項目7個。

項目總投資：項目投資金額3600萬元。

設(shè)期限：2年

二、項目背景、依據(jù)及現(xiàn)狀

（一）項目背景

1、城口為國家重點貧困縣之一，必須利用資源優(yōu)勢，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，增加農(nóng)民收入。

2、城口縣地處重慶市東北部，屬老、少、邊、窮地區(qū)。受到交通、經(jīng)濟、人力等諸多方面因素的限制，旅游業(yè)尚未起步。但境域內(nèi)旅游資源十分豐富，山巒重疊，群山聳立，山青水秀，蒼翠環(huán)照，一年四季景色俱佳，具有較高的開發(fā)價值。城口縣政府十分重視旅游業(yè)的發(fā)展，已決定把旅游業(yè)列為全縣的四大支柱產(chǎn)業(yè)之一來發(fā)展，并制定了相應(yīng)的政策，為旅游業(yè)的發(fā)展奠定了較好的基礎(chǔ)。

3、綜合開發(fā)旅游業(yè)和畜牧業(yè)具有明顯優(yōu)勢。進行種草、畜牧、林業(yè)、藥材、旅游等產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)，可以資源共享，統(tǒng)一規(guī)劃，相互利用，相互促進，形成“1+1>2”的開發(fā)模式。可形成種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和旅游業(yè)的共生關(guān)系，形成良性循環(huán)。

4、在“產(chǎn)業(yè)鏈”思想的指導(dǎo)下，以特色資源（大規(guī)模的草場、畜牧業(yè)，國家級大巴山自然保護區(qū)的森林、溪谷，畜牧業(yè)，藥材基地），生態(tài)環(huán)境和地方文化（邊地風情、紅色革命根據(jù)地）為依托，在保護的前提下，充分利用和精心整合高山草業(yè)資源；在全方位發(fā)展草業(yè)經(jīng)濟的同時，發(fā)展休閑旅游經(jīng)濟。把“黃安壩牧場度假”發(fā)展成為城口黃安壩草場綜合開發(fā)利用的“拳頭”，對外宣傳的窗口，聯(lián)系市場的媒介，資源充分利用的典型和項目開發(fā)利潤增長的新空間。

（二）項目依據(jù)

1、《中國旅游業(yè)發(fā)展第十個五年計劃和2020年遠景目標綱要》

2、《風景名勝區(qū)管理條例》

3、國家旅游局、國家技術(shù)監(jiān)督局《旅游規(guī)劃通則》

4、《重慶市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》

5、《重慶市旅游發(fā)展“十一五”計劃》

6、《重慶市城口縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃》

7、《城口縣農(nóng)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》

（三）現(xiàn)狀分析

1、城口縣自然地理及社會經(jīng)濟概況

城口縣地處重慶市東北邊緣，位于重慶、四川、陜西三省市的交匯處。境內(nèi)幅員面積3292平方公里，轄24個鎮(zhèn)鄉(xiāng)，188個行政村，1349個社，5.63萬戶總?cè)丝?3.07萬，其中農(nóng)業(yè)人口20.74萬人。城口縣是重慶市唯一成建制的老革命根據(jù)地，也是秦巴山區(qū)的一個國家級貧困縣。2007年，全縣農(nóng)村經(jīng)濟總收入達到8.71億元農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達到5.13億元，以城口山地雞為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的畜牧業(yè)總產(chǎn)值達到2.6億元，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的50.7%，肉類總產(chǎn)量1.75萬噸；農(nóng)民人均純收入達2380元。黃安壩牧場度假區(qū)位于城口縣東安鄉(xiāng)境內(nèi)，介于北緯31°37′－32°12′，東經(jīng)

108°15′－109°16′之間，處于重慶市大巴山國家級自然保護區(qū)b段的實驗區(qū)，度假區(qū)北、東至渝陜邊界，南、西至大巴山國家級自然保護區(qū)b段的緩沖區(qū)。

2、項目承擔單位基本情況

重慶大巴山生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司成立于２００３年，注冊資本：1000萬元。公司注冊地址：重慶市城口縣東安鄉(xiāng)黃安壩草場。公司總資產(chǎn)4890.5萬元，其中固定資產(chǎn)為3784.70萬元，流動資產(chǎn)為1037.80萬元，實現(xiàn)無形資產(chǎn)為68萬元。公司經(jīng)營范圍：草食牲畜養(yǎng)殖、牧草、中藥材種植，旅游服務(wù)等。公司經(jīng)營設(shè)施一應(yīng)俱全，在全縣建立了以“公司+農(nóng)戶”的優(yōu)質(zhì)中藥材基地5萬畝。公司現(xiàn)有從業(yè)人員19人，其中技術(shù)人員4人，管理人員15人，下設(shè)養(yǎng)殖、種殖、旅游、營銷分公司和財務(wù)部，實行現(xiàn)代管理模式，公司機構(gòu)健全，各項管理制度完善。

2002年7月，公司向縣政府租賃承包了黃安壩草場20年綜合開發(fā)權(quán)（國家級南方草山、草坡示范開發(fā)區(qū)、大巴山自然保護區(qū)實驗區(qū)），同年被列為重慶市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化市級龍頭企業(yè)，肩負著帶動全縣上萬戶農(nóng)民脫貧致富奔小康的光榮而艱巨的任務(wù)。公司在草食牲畜養(yǎng)殖、牧草種植、中藥材生產(chǎn)、生態(tài)旅游行業(yè)中在我縣獨占鰲頭，具有較強的實力。近幾年公司以市場為導(dǎo)向、不斷調(diào)整經(jīng)營范圍、依靠科技進步、因地制宜、統(tǒng)籌規(guī)劃、突出重點、綜合利用、多業(yè)并舉、分步實施，培育地域特色經(jīng)濟，拉動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，帶動農(nóng)民增收致富。

四、項目實施原則和發(fā)展思路

（一）實施原則

1、統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)利用；

2、資源整合，和諧共生；

3、產(chǎn)業(yè)互利，共享共榮；

4、依法管理，規(guī)范發(fā)展；

5、保護第一，生態(tài)為主；

6、市場主導(dǎo)，合理回報。

（二）發(fā)展思路

根據(jù)度假區(qū)位于自然保護區(qū)內(nèi)及大巴山草場、森林資源的優(yōu)勢及當前所面臨的主要問題，黃安壩牧場度假區(qū)旅游產(chǎn)品開發(fā)展要加強旅游業(yè)與自然保護區(qū)、草產(chǎn)業(yè)、畜牧業(yè)的協(xié)同發(fā)展。既要充分利用大巴山天然資源條件，省際邊界的邊地文化氛圍，又要充分利用草產(chǎn)業(yè)、畜牧業(yè)的示范基地建設(shè)的內(nèi)容，著力打造既具有生態(tài)資源特色，又具備完善功能設(shè)施的；產(chǎn)品豐富，特色凸現(xiàn)的高山度假基地。

1、挖潛資源，深度開發(fā)。集中挖潛，抓好高山草原、森林、觀光畜牧業(yè)旅游產(chǎn)品的深度開發(fā)，豐富旅游項目和內(nèi)容；注重產(chǎn)品組合，配套開發(fā)包括餐飲、醫(yī)藥、健身、度假、民俗、民間技藝表演等廣義的旅游項目豐富度假旅游產(chǎn)品。

2、打造精品，培育名品。在旅游產(chǎn)品和項目的設(shè)計上，力避全面開花，集中精力打造具有市場號召力的一批

“重慶之最”、“西南之最”的精品。以天上牧場休閑度假旅游產(chǎn)品為重點，培育策劃意識前衛(wèi)，設(shè)計功能超前，主題風格獨具，環(huán)境氛圍濃郁的度假旅游名品。

3、主次兼顧，老少皆宜。在堅持度假區(qū)旅游產(chǎn)品開發(fā)主體方向——高山休閑度假的同時，為了兼顧普通大眾消費群體的需要，適應(yīng)“大眾觀光旅游”向“度假旅游”消費的轉(zhuǎn)化過程，也為了度假區(qū)開發(fā)前期積聚人氣，擴大影響，適當開發(fā)一批獵奇、觀光、游覽、娛樂性旅游產(chǎn)品，以豐富度假區(qū)的內(nèi)容。

4、擴大外延，產(chǎn)業(yè)互動。黃安壩開發(fā)是以草產(chǎn)業(yè)為主題的綜合性的大產(chǎn)業(yè)。旅游產(chǎn)品的開發(fā)既要充分利用草產(chǎn)業(yè)、畜牧業(yè)、藥材業(yè)、林業(yè)的資源優(yōu)勢，豐富產(chǎn)品內(nèi)容，也可以為其他行業(yè)積聚人氣，擴大宣傳，聯(lián)系市場，還可以激發(fā)商業(yè)貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)的活力，與旅游功能結(jié)合起來，形成一體化的“大旅游產(chǎn)品”的發(fā)展格局。

（三）發(fā)展方向

黃安壩牧場度假區(qū)旅游資源開發(fā)的方向是：在保護的前提下，以綜合開發(fā)為指導(dǎo)，以高山草原資源為基礎(chǔ)，積極發(fā)展旅游業(yè)，開展集休閑、度假、娛樂、觀光、健身為一體的旅游活動，以關(guān)聯(lián)性、帶動性極強的旅游業(yè)來帶動畜牧業(yè)的良性發(fā)展，并解決高山移民、退耕還林還草、中藥材基地建設(shè)等問題，將其資源優(yōu)勢變?yōu)榻?jīng)濟優(yōu)勢，形成區(qū)域內(nèi)合理的產(chǎn)業(yè)鏈。

4、項目注意事項

妥善處理度假區(qū)內(nèi)、外的各種矛盾。協(xié)調(diào)好旅游開發(fā)與自然保護區(qū)、畜牧業(yè)、草業(yè)、農(nóng)業(yè)的矛盾，處理好景點建設(shè)與環(huán)境保護、鄉(xiāng)村建設(shè)與度假區(qū)景觀協(xié)調(diào)和環(huán)境協(xié)調(diào)等的關(guān)系，注重度假區(qū)與周邊城鎮(zhèn)的相互依托關(guān)系，合理確定產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，妥善解決高山移民，積極發(fā)揮黃安壩牧場度假區(qū)在城口縣旅游業(yè)的帶頭作用。

五、項目可行性

1、特殊的地理環(huán)境，寶貴的自然資源，獨特的原始風貌，是黃安壩牧場度假區(qū)賴以生存的基礎(chǔ)。旅游開發(fā)行為必須樹立生態(tài)第一，保護第一的思想，在保護的前提下適度開發(fā)，確保度假區(qū)內(nèi)的自然資源、原始風貌，生態(tài)環(huán)境在開發(fā)的過程中得到有效保護。

2、項目區(qū)域自然資源和環(huán)境優(yōu)勢。項目區(qū)域山高氣清，天藍云白，視野遼闊；草場成片，碧野萬傾，南方異景；高山溪谷，草原森林，優(yōu)勢組合；渝陜邊地，省際交界，文化特奇。獨特的自然資源和環(huán)境優(yōu)勢適宜發(fā)展旅游畜牧業(yè)。

3、項目實施單位在度假區(qū)景點開發(fā)上的超前意識是保證度假區(qū)得到合理開發(fā)的前提，對度假區(qū)生態(tài)環(huán)境保護的超前認識是度假區(qū)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的保證。

4、旅游業(yè)和畜牧業(yè)綜合開發(fā)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。種草、畜牧、林業(yè)、藥材、旅游等產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)，可以資源共享，統(tǒng)一規(guī)劃；相互利用，相互促進；形成“1+1>2”的開發(fā)模式?？尚纬煞N植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和旅游業(yè)的共生關(guān)系，形成良性循環(huán)。

5、中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，是投資開發(fā)的良好機遇。

6、國內(nèi)越來越旺盛的旅游需求：2005年，國內(nèi)旅游出游人數(shù)達到12.12億人次，國內(nèi)旅游收入達到5286億元；預(yù)計到2020年，中國旅游人數(shù)將達到20億人次。重慶市——匯聚了中國西部最大的人群和最大的潛在消費力，在經(jīng)濟不斷發(fā)展的情況下，旅游已成為一種大眾消費，客源市場規(guī)模龐大，城鎮(zhèn)居民出游率已達到1.27，利用假期外出休閑、度假已成為時尚。

7、城口縣對旅游業(yè)的逐步重視和對旅游業(yè)的扶持。旅游業(yè)是城口縣第十個五年計劃中努力培育的四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，在《城口縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃》中，提出了“旅游興縣”的戰(zhàn)略構(gòu)想，城口縣縣委、縣政府對黃安壩牧場度假區(qū)的開發(fā)在政策上給予了極大的扶持。

8、交通格局的飛躍?！八男r重慶”工程的實施和城巫公路的建設(shè)使城口與相鄰地區(qū)的時間距離大為縮短，大大提高城口和外界交流的機會。

六、市場分析

由于黃安壩牧場度假區(qū)是新開發(fā)的度假區(qū)，缺乏相關(guān)的原始資料，而且由于旅游活動的特殊敏感性和廣泛關(guān)聯(lián)性，用任何一種預(yù)測模型都難以精確地預(yù)測游客的流量和流向，因此，項目主要是在客源市場分析的基礎(chǔ)上，采用經(jīng)驗估測法對黃安壩牧場度假區(qū)的客源市場進行預(yù)測。

（一）預(yù)測的主要依據(jù)

近年來本地接待人次數(shù)、人天數(shù)；本地接待游客數(shù)的增減態(tài)勢及原因；本地區(qū)旅游規(guī)劃中的有關(guān)預(yù)測指標；本地重大旅游項目和旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進展情況及對客源地居民的吸引力程度；主要客源地社會經(jīng)濟發(fā)展的趨勢等。

1、城口縣：城口縣有非農(nóng)業(yè)人口3萬余人，每年按0.10的出游率計算，為3000余人，再加上對口接待，每年按2000人計算，平均每人停留1天，共計5000人次/天。

2、開縣：開縣經(jīng)濟較為發(fā)達，距城口縣較近，每年按2000人次計算，平均停留2天，計4000人次/天。

3、萬州：萬州有60萬居民，經(jīng)濟發(fā)達，出游率較高，考慮距離較遠，按3000人次計算，平均停留2天，共計6000人次/天。

4、城口周邊地區(qū)：（包括四川宣漢、萬源、達川、陜西等地）按4000人次計算，停留2天，共計8000人次/天。

5、重慶市主城區(qū)：這里是度假區(qū)的主要客源市場，每年按10000人次計算，平均停留2天，為20000人次/天。

（二）旅游資源開發(fā)價值分析

通過對大巴山旅游資源的普查和綜合評估，大巴山黃安壩牧場度假區(qū)旅游資源有如下特色：

1、萬傾南方草原，海拔高度第一。黃安壩草場及其與其連片的周邊地區(qū)擁有草地面積達30.6萬畝，其中主草場20.8萬畝。平均海拔2300m到2400m之間，年均降雪期3個月以上，在全市首推第一。

2、草場緊連溪谷，景觀組合極佳。山頂草場成片，莽原百里；山下溪谷深險，麗水相連。通過合理開發(fā)和組合，可以建成以高山草原、現(xiàn)代畜牧業(yè)、森林溪谷為依托的，集觀光、休閑、娛樂、健身于一體的度假觀光區(qū)，實現(xiàn)畜牧業(yè)和旅游業(yè)相互促進，帶動本地經(jīng)濟的快速發(fā)展。

3、渝陜邊地界梁，特殊區(qū)位魅力。黃安壩牧場度假區(qū)位于我國中心地區(qū)，處于川、渝、陜、鄂四省市交界處，四面輻射力極強，在連接大西南、大西北、東南發(fā)達地區(qū)的交匯處，旅游的潛在價值是極其巨大的，同時特殊的邊地區(qū)位，為黃安壩牧場度假區(qū)增加特色和魅力。

4、古樸山地民風，原滋原味原始。黃安壩牧場度假區(qū)位于邊遠山區(qū)，困于交通，極少受現(xiàn)代文明的熏染和影響，原滋原味的保留了傳統(tǒng)漢民族山地民風、民俗，其山歌、錢棍舞、薅草鑼鼓等民間藝術(shù)極具魅力。

5、大巴山知名度，提升景區(qū)名聲。大巴山為我國地理名山，大凡我國的地理名山，均具有獨特的吸引力，可以借以提升旅游地的名聲。

6、草業(yè)綜合開發(fā)，奠定旅業(yè)基礎(chǔ)。1998年8月，國家計委、農(nóng)業(yè)部把黃安壩草場列為國家南方高山草坡開發(fā)示范區(qū)，投入了大量的資金。目前黃安壩草產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)（包括草業(yè)、畜牧業(yè)、種植業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等）的規(guī)劃，為發(fā)展旅游業(yè)奠定了良好的資源基礎(chǔ)和豐富了旅游的內(nèi)容。

7、周邊景區(qū)眾多，易于聯(lián)合發(fā)展。黃安壩牧場度假區(qū)位于城口縣的東部，縣內(nèi)沿線有如青龍峽自然保護區(qū)、亢河等景區(qū)景點，周邊有著名的巫溪大寧河、湖北神農(nóng)架、長江三峽等，可以協(xié)同配合、互生共榮，共同打造中國的旅游黃金地帶。

8、開發(fā)程度低，發(fā)展?jié)摿Υ蟆｜S安壩旅游開發(fā)晚，破壞也較小，只要科學(xué)開發(fā)，綜合利用，揚長避短，充分發(fā)揮優(yōu)勢，以其獨特的山、草、林資源，開發(fā)成為全市乃至西南地區(qū)的山地樂園，其內(nèi)在潛力是無限的。

七、項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

（一）餐飲業(yè)

餐飲作為旅游“六要素”的重要一項，是度假區(qū)經(jīng)營主體之一，黃安壩牧場度假區(qū)發(fā)展旅游首先要搞好餐飲，以吃為重要吸引物，讓客人吃得好，吃得滿意，這也是旅游開發(fā)是否成功的重要標志。為了度假區(qū)旅游業(yè)的持續(xù)、快速發(fā)展，力爭在規(guī)劃期內(nèi)，建立布局合理，結(jié)構(gòu)得當?shù)牟惋嬻w系。具體目標如下表所示。

餐飲發(fā)展規(guī)模表（指標：餐位數(shù)）時

段草原巖堡寨合計近期建設(shè)（2008年-2009年）500

500中遠期建設(shè)（2010年-2015年）10005001500合

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餐飲在度假區(qū)的收入中占有相當比重，并且還是一種吸引游客的有效手段。度假區(qū)要將餐飲作為一項重要的旅游吸引物來抓，發(fā)揮資源優(yōu)勢和業(yè)主在醫(yī)藥、養(yǎng)身方面的技術(shù)優(yōu)勢，開發(fā)“大巴山”菜系，提高餐飲業(yè)的總體水平，因此旅游地的旅游飲食開發(fā)顯得非常必要。根據(jù)當?shù)氐馁Y源基礎(chǔ)，旅游地的主題，通過分析旅游者的心理，主要開發(fā)以下飲食：

（1）少數(shù)民族食品。大巴山草場為畜牧業(yè)提供了良好的基地，依托畜牧業(yè)可發(fā)展以下民族食品：

①肉食：包括手扒羊肉和烤全羊

②奶食品：奶食品里分食品和飲料兩大類。

③茶。

（2）地方特色菜。結(jié)合當?shù)氐馁Y源，開發(fā)出具有醫(yī)療保健性菜系列，著重推出污染少的綠色食品和野生菜，并創(chuàng)造出獨具特色的菜譜，發(fā)揚地方飲食文化，爭取創(chuàng)造出一流的品牌。

（3）西餐。充分利用當?shù)氐男竽翗I(yè)資源，開發(fā)出適合市場需求的西餐，著重推出天然綠色牛、羊肉、奶為原料的西餐菜品，滿足、引導(dǎo)消費者需求，爭取改變消費者飲食結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造新的需求。

（二）畜牧業(yè)

在黃安壩草場種植優(yōu)質(zhì)牧草2萬畝，建設(shè)優(yōu)質(zhì)牛羊小區(qū)，發(fā)展母牛500頭（實行冷凍精液人工授精），飼養(yǎng)商品肉牛500頭，年出欄肉牛500頭；發(fā)展山羊母羊2000只，種公羊200只，飼養(yǎng)商品羊4000只，年出欄商品羊4000只。飼養(yǎng)馬匹100匹。建牛羊馬圈舍20000㎡，建管理和生產(chǎn)用房2000㎡。牛羊飼養(yǎng)可采取“公司+基地＋農(nóng)戶”的運作模式，將牛羊和草場出租給當?shù)剞r(nóng)戶飼養(yǎng)，給當?shù)剞r(nóng)戶找一條增收門路。

（三）旅游項目

1、休閑旅游類項目：主要包括黃安壩天上牧場度假項目、牧場別墅項目、馬廄羊圈項目、牧馬人石（木）屋項目、牧場柵欄項目、家庭牧場（認養(yǎng)幼小動物）項目、牧場酒吧項目、“百草園”（名貴中藥材種養(yǎng)）項目、牧場別墅業(yè)主俱樂部項目、“我的牧場小屋”（第二居所）項目、“天上牧場是我家”（分時度假）項目。

2、觀光旅游類項目：主要包括山頂草場（藍藍的天上白云飄）觀光項目、天上牧場（白云下面馬兒跑）觀光項目、渝陜界梁邊地觀光項目、生態(tài)農(nóng)業(yè)綜合實驗基地觀光項目、橫道河森林河谷觀光項目、巖堡寨民俗觀光項目。

3、運動健身旅游類項目：主要包括楊柳坪戲雪項目、馬家埡口滑草、滑雪場項目、馬家埡口登山健身項目、十里坪溜馬項目、山頂滑翔傘、熱氣球項目、山地自行車項目、其他健身娛樂項目。

4、購物旅游類項目：主要包括牧場紀念品項目(帶有度假區(qū)名稱、標志的地方特色小商品)、牧場工藝品項目(用本地材料制作的賦予地方文化的工藝品)、旅游土特產(chǎn)品項目(珍貴藥材、農(nóng)副產(chǎn)品等)、旅游食品項目、旅游日用品項目。

5、美食旅游類項目：主要包括“綠色”牛、馬、羊肉、奶、蜂蜜、蔬菜、糧食美食項目、燒烤項目、藥膳、養(yǎng)生項目、西餐項目。

6、民俗旅游類項目：主要包括大巴山民間歌舞表演項目、大巴山民間飲食文化項目（如老臘肉制作等）、巖堡寨民俗觀光。

7、科考旅游類項目：主要包括大巴山自然保護區(qū)緩沖地帶野生動植物考察、山頂天文觀測。

（四）旅游住宿

近期（2008年-2009年），建設(shè)床位500張；

中遠期（2010年-2015年），建設(shè)床位1500張，并力爭在規(guī)劃期末使旅游服務(wù)文化內(nèi)涵進一步增強，管理手段日趨現(xiàn)代化，基本建立起一套完善的住宿接待系統(tǒng)。

（五）建設(shè)要求

1、度假區(qū)廊道建設(shè)。利用有關(guān)政策引導(dǎo)李家壩至今六合沿途農(nóng)民種植生態(tài)型經(jīng)濟作物；利用有關(guān)政策和幫助六合至采石場農(nóng)民退耕還草，開展家庭畜牧業(yè)養(yǎng)殖，并建設(shè)衛(wèi)生科學(xué)的畜牧業(yè)設(shè)施。

2、建筑要求。度假區(qū)旅游建筑、觀景建筑、民居建筑必須突出以川東民居為主題的建筑景觀設(shè)計方針進行嚴格控制，嚴格審批，并結(jié)合環(huán)境進行精心設(shè)計，增加度假區(qū)景觀特色。

3、景觀建設(shè)。度假區(qū)內(nèi)觀景建筑盡可能簡潔，度假區(qū)內(nèi)修建生態(tài)公廁、休息亭、橋梁、柵欄、道路等建筑物應(yīng)結(jié)合環(huán)境特點，用木材、石材等地方材料進行建設(shè)。

4、接待設(shè)施。草場度假區(qū)按傳統(tǒng)民居風格建設(shè)接待中心及山地、草原民居；巖堡寨接待中心為川東風格，結(jié)合當?shù)貍鹘y(tǒng)民居，體現(xiàn)大巴山特色。

（六）項目建設(shè)保護措施

1、規(guī)范畜牧業(yè)養(yǎng)殖，劃定養(yǎng)殖區(qū)域。

2、保護好橫道河溪河、巴山神泉及其他水源補給區(qū)，在其周邊嚴禁放牧、修路、建房。

3、規(guī)范建設(shè)廁所嚴格執(zhí)行中華人民共和國國家標準《旅游廁所質(zhì)量等級的劃分與評定》

(gb/t

18973－2003

)。

4、建立完整的森林防火規(guī)章制度，配置滅火器具，設(shè)置消防通訊設(shè)備，開展防火宣傳活動，杜絕火災(zāi)隱患。

5、減少自然性破壞，植樹造林，減少水土流失，改善樹種搭配，增強植物抗蟲災(zāi)能力。

6、減少開發(fā)性破壞，在保護的前提下進行合理的旅游項目開發(fā)，但必須按規(guī)劃定點，由管理機構(gòu)統(tǒng)一批準，統(tǒng)一安排，按程序?qū)徟?。度假區(qū)內(nèi)嚴禁開山取石，不準隨意砍伐樹木。

7、合理控度假區(qū)內(nèi)機動車的數(shù)量，防止噪音、廢氣、油污污染。

八、項目投資預(yù)算及效益分析

（一）投資總額

本項目直接投資總額為3600萬元。黃安壩牧場的藥材種植、生態(tài)蔬菜均為非直接旅游業(yè)項目，其投資和收益未納入本規(guī)劃。游樂設(shè)施投資采用招商的方式，引進有經(jīng)驗、技術(shù)、資質(zhì)的企業(yè)來開發(fā)，本企業(yè)收取場地租金，本項目建議書未對游樂設(shè)施投資進行效益測算（投資總額詳見附表）。

黃安壩牧場度假區(qū)投資項目及投資額匯總表

單位：萬元

序號投資項目2008年1月—2009年12月2009年1—2015年12月合計1住宿建房及基礎(chǔ)設(shè)施100030013002接待設(shè)施100401403廚房設(shè)備2010304景區(qū)設(shè)施2010305、種植牧草2萬畝80020010006引調(diào)母牛10001007引調(diào)種羊900908引調(diào)馬300309建牛羊馬圈舍2萬㎡600060010建管理生產(chǎn)房2000㎡20002009交通車30306010其它10102011合計30006003600

（二）資金籌集

本項目運作采用開發(fā)商投資和招商引資的方式進行，項目所需總投資3600萬元。其中，項目實施單位前期已投入600萬元（未測算度假區(qū)公路投資），還需要再投入2400萬，然后，通過近期運行滾動開發(fā)和招商引資進行后期投入600萬元。

（三）經(jīng)濟效益分析

1、客源產(chǎn)出地每年旅游人次及收入預(yù)測（詳見附表）

客源地出游總數(shù)（人）停留時間（天）出游人次消費/元收入/萬元城口縣50001500014070開縣20002400016064萬州30002600016096周邊地區(qū)400028000160128重慶市主城區(qū)10000220000180360合計24000

45000

718

2、可旅游天數(shù)的旅游人次及旅游收入預(yù)測（詳見附表）旅游時間人數(shù)人天數(shù)人均天次消費（元/天.人）小計（萬元）周末600012000160192黃金周500010000180180暑假40008000150120其他時間900013500160216合計2400043500

704

3、度假區(qū)旅游效益分析

項

目經(jīng)營收入經(jīng)營費用門

票2.4萬人×40元＝96萬元96萬元×20％＝19.2萬元餐飲4.3萬人×50元＝215萬元215萬元×50％＝107.5萬元住宿2.4萬人×80元＝192萬元192萬元×30％＝57.6萬元旅游商品1.5萬人×30元＝45萬元45萬元×70％＝31.5萬元游樂場地收入2萬人×40元＝80萬元80萬元×30％＝24萬元燒烤等消費收入2萬人×50元＝100萬元100萬元×40％＝40萬元工作人員工資及福利

50萬元管理及維護費用

30萬元合計728萬元359.8萬元項目建成后，年收入368.2萬元，經(jīng)濟效益顯著。

九、結(jié)論

項目建成后，旅游區(qū)域內(nèi)草場成片，牛馬成群，幽谷清流，茂林修竹，珍禽異卉，奇石游魚，美不勝收；高山湖泊，跑馬場、環(huán)山牛馬車道、民俗文化廣場、滑雪場，具有歐式風格的高山別墅和民族特色的四合院、三合院讓您感受度假天堂、天然氧吧的情趣。度假區(qū)將集休閑、度假、科普、觀光、娛樂、健身、購物為一體，已形成種植、養(yǎng)殖、旅游、加工相互促進，互為發(fā)展的產(chǎn)業(yè)化鏈條，其經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、社會效益明顯，可行性高?！拔湟纳絿H花園養(yǎng)老度假酒店項目”招商合作

一、武夷山國際花園養(yǎng)老度假酒店的基本情況

（一）地理位置

武夷山國際花園養(yǎng)老度假酒店坐落于武夷山風景名勝區(qū)，面臨武夷山市中心大道—武夷大道，背靠崇陽溪，與市政公園—武夷魂公園隔街相望。位于武夷山市金盤亭，緊鄰武夷大道，背靠崇陽溪，酒店南距飛機場4公里、度假村景區(qū)13公里；北距火車站2公里、市區(qū)3公里，酒店處于市區(qū)與度假村景區(qū)相接的核心地帶，緊鄰市政府規(guī)劃新址和高教區(qū)，且周邊并無其他酒店，是距離機場最近的酒店之一；優(yōu)越地理位置使得公司在未來市場競爭中具有明顯的優(yōu)勢。

（二）養(yǎng)老度假酒店簡介與項目優(yōu)勢

武夷山國際花園養(yǎng)老度假酒店原來是按照四星級酒店標準規(guī)劃設(shè)計，占地面積32711平方米，建筑面積15266平米，設(shè)計客房125套，附屬配套設(shè)施一應(yīng)俱全，現(xiàn)根據(jù)形勢發(fā)展欲招商合作建立養(yǎng)老度假項目。

項目優(yōu)勢：武夷山是我國十大名山之一，也是我國僅有的四個“世界文化和自然遺產(chǎn)”之一，保存了地球同緯度最完整、最典型、面積最大的中亞熱帶原生性森林生態(tài)系統(tǒng)，旅游資源非常豐富。1999年12月1日，被聯(lián)合國教科文組織批準列入《世界遺產(chǎn)名錄》，成為世界第23處、中國第4處“世界文化與自然雙遺產(chǎn)地”。境內(nèi)擁有首批國家重點自然保護區(qū)、首批國家重點風景名勝區(qū)、首批國家旅游度假區(qū)、中國首批優(yōu)秀旅游城市、全國首批5a級旅游區(qū)、全國十大文明景區(qū)、中華十大名山。

首先，近年來中國旅游市場持續(xù)升溫，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟中的亮點。相對而言，武夷山旅游還處于開發(fā)初期，蘊藏著巨大增長潛力。

據(jù)武夷山市旅游局統(tǒng)計，2005年武夷山旅游人數(shù)375.12萬人次，旅游收入15.51億元，2006年武夷山旅游人數(shù)443萬人次，武夷山共接待入境旅游者16.54萬人次，旅游直接創(chuàng)匯2.48億元；2007年武夷山接待游客達到543萬人次，同比增長22.6%；實現(xiàn)旅游收入23.35億元，同比增長24.31%；境外游客達21.9萬人次，同比增長20%；旅游專列開行131對；旅游包機達747架次；2007年武夷山旅游人數(shù)543萬人次，其中境外人數(shù)21.9萬人次，旅游收入23.35億元；2008年武夷山旅游人數(shù)567萬人次，其中境外人數(shù)23.63萬人次，旅游收入23.35億元；高速增長的多日游游客為公司未來發(fā)展提供難得的機遇。

2008年在上海的中國國際旅游交易會上，國家旅游局旅游促進與國際聯(lián)絡(luò)司司長祝善忠在滬透露：國家旅游局已向有關(guān)部門提出“國民休閑計劃”，以進一步拉動國內(nèi)旅游市場，以促使更多市民參與到國內(nèi)旅游活動中，促進國內(nèi)旅游市場獲得更大提升。

第二：中國目前的人口有老齡化趨勢，根據(jù)形勢的轉(zhuǎn)換，我們提出建立以健康管理為核心的候鳥式養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機構(gòu)，啟動候鳥式養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目是未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的新模式，這是旅游產(chǎn)業(yè)與人口老齡化和未來養(yǎng)老模式的新的創(chuàng)新。

冬天選擇到溫暖舒適的南方養(yǎng)老，夏天選擇清爽宜人的北方避暑?？梢员M情享受自由巡回的候鳥式養(yǎng)老服務(wù)。同時配合天然無傷害的各種自然療法，以健康管理技術(shù)為核心，變“養(yǎng)老”為“養(yǎng)生”，為老年朋友的健康長壽提供全面、全程的保駕護航。

中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會會長李寶庫說：我國現(xiàn)在的養(yǎng)老模式仍以居家養(yǎng)老為主，機構(gòu)養(yǎng)老和其他養(yǎng)老模式的服務(wù)能力和社會認同還有待提高，我國老齡事業(yè)是一項具有巨大發(fā)展前景的朝陽產(chǎn)業(yè)，大有作為。

（三）武夷山養(yǎng)老度假酒店投資方及主要資產(chǎn)情況

武夷山國際花園養(yǎng)老度假酒店累計投資額近5400萬元。目前，酒店主要資產(chǎn)情況如下:

1.

50畝土地的國有土地使用權(quán)，由于土地升值因素，現(xiàn)在價值在5000萬元以上；

2.

建筑面積15266平方米的4星級酒店，主體結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，六度抗震設(shè)防。

3.

兩棟小別墅，建筑面積共600平方米，已基本完工；

4.

酒店運營所需的主要機器設(shè)備及車輛。

二、酒店工程建設(shè)情況

（一）酒店規(guī)劃設(shè)計方案

武夷山國際花園養(yǎng)老度假酒店的主體結(jié)構(gòu)由福建省建筑設(shè)計研究院與東南大學(xué)科技研究院聯(lián)合設(shè)計，強調(diào)與自然協(xié)調(diào)，充分考慮居住的舒適性。

在平面結(jié)構(gòu)上，根據(jù)功能劃分為三部分；中部三層為門廳、咖啡廳、會議室用房；西側(cè)三層為客房區(qū)；東側(cè)地下一層、地面兩層為娛樂區(qū)，有餐廳、桑拿房、歌舞廳等。

1.西側(cè)客房區(qū)

客房總數(shù)為155套，其中標準間135套，雙套間10套，三套間6套，單間4套，客房總面積為8655平米。

2.東側(cè)娛樂區(qū)

東側(cè)娛樂區(qū)地下一層桑拿房面積為400平米；其他休閑娛樂設(shè)施800平米。

地上一層中餐廳總面積320平米；地上一層西餐廳總面積192平米。

地上二層舞廳總面積96平米；卡拉ok包間8間；棋牌室5間；臺球室1間。

3.中部區(qū)：

酒店中部一層為大堂總面積500平米；二、三層為會議室。

（二）酒店工程進度：目前，酒店的工程進度及狀況如下表所示：

項

目

內(nèi)

容

已完工程

土建工程、別墅工程、防水工程、

綠化工程、自來水工程

待完工程

室內(nèi)裝飾工程（完成50%）；

消防工程（完成50%）；

變配電、發(fā)電機組工程（完成90%）；

空調(diào)工程（完成80%）；

電話通訊工程（完成60%）；

游泳池工程（完成20%）；

電氣工程（完成60%）；

給排水工程（50%）

三、后續(xù)投入估算

按照建立療養(yǎng)度假型酒店，建立養(yǎng)老療養(yǎng)休閑度假培訓(xùn)中心等也是目前當?shù)厥袌龅陌l(fā)展空缺與發(fā)揮巨大的潛力。這里比鄰著名旅游景區(qū)，具備一定接待能力，交通便利、環(huán)境優(yōu)美、康復(fù)娛樂設(shè)施完備、服務(wù)質(zhì)量高。附近都有醫(yī)院，便于老人緊急就診，完全可以滿足老人邊旅游邊養(yǎng)老的需求。

在酒店現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)上，后續(xù)只需再投入約2000萬元左右，主要用于裝飾工程（約1000萬元）、電氣工程（約300萬元）及其他輔助設(shè)施等，即可正常運營。

四、合作方式

公司希望引入資金雄厚的戰(zhàn)略伙伴，合作方式有以下幾種，具體協(xié)商，實現(xiàn)共贏：

1.

項目轉(zhuǎn)讓：合作方買斷項目，產(chǎn)權(quán)過戶，自己經(jīng)營運作；

2.

借貸：合作方提供資金并取得穩(wěn)定的收益回報；

3.

合作開發(fā)：我方提供已建項目，合作方提供后續(xù)資金作為后續(xù)資金、追加投資，保證項目順利完成。雙方共同做好項目的運營。

4.合作租賃：使用方在一定年限內(nèi)租賃。“天堂驛站”產(chǎn)權(quán)式度假養(yǎng)老酒店項目建議書[目錄]

1.項目特性分析1.1.產(chǎn)權(quán)式酒店的起源1.2產(chǎn)權(quán)式酒店的類型1.3產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢1.4產(chǎn)權(quán)式酒店在我國的發(fā)展基礎(chǔ)2項目提出的背景及建設(shè)必要性2.1海南市場背景2.2產(chǎn)品銷售主體分析2.3產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資方式的比較3.養(yǎng)老產(chǎn)權(quán)酒店的特性運營管理構(gòu)想3.1產(chǎn)品配套服務(wù)3.2酒店運營客戶結(jié)構(gòu)分析3.3在國內(nèi)其他地區(qū)建立連鎖養(yǎng)老基地4.項目定位以下(略）天堂草原國際(私人)度假牧場項目建議書私人度假牧場模式最早源自二十世紀五十年代的美國Kantucky（肯塔基州），當時住在紐約等大城市的中產(chǎn)階級為躲避都市的擁擠與喧囂。緩解因緊張工作帶來的壓力。找尋一種往返回自然的生活。紛紛選擇距紐約以西數(shù)百公里Kantucky購買土地建設(shè)個性化的GentlemanFaym（名流農(nóng)莊）。成為城市住所以外設(shè)在鄉(xiāng)村的第二個家。其主要功能有休閑度假、娛樂聚會、騎馬漁獵和從事簡單的農(nóng)牧生產(chǎn)。私人度假牧場開發(fā)，目前在我國還是一項具有前瞻性的產(chǎn)業(yè)，其涵蓋的內(nèi)容與目的還屬于旅游度假地產(chǎn)的范疇。為有效開發(fā)正鑲白旗的旅游度假產(chǎn)業(yè)。本著經(jīng)濟發(fā)展生態(tài)先行的原則開發(fā)度假牧場，會起到拉動正鑲白旗社會經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。建議書將本著理論與實際相結(jié)合指導(dǎo)方針?？茖W(xué)審慎的論證方法。就度假牧場開發(fā)的目的與意義加以論述。隨著人們收滲透水平的進步，可自由支配時間的增多。一個休閑時代正在來臨。52的生活工作方式。三個黃金假期，不同程度的帶薪休假。私人車的普及。高速公路網(wǎng)的建設(shè)，時尚的假日消費。人們的休閑需求不斷膨脹。旅游作為休閑的一種方式。也在從單純的觀光向度假轉(zhuǎn)變，結(jié)合了旅游休閑度假與房地產(chǎn)開發(fā)的旅游房地產(chǎn)正蘊釀著新一輪旅游和地產(chǎn)經(jīng)濟的興奮點，成為中國休閑市場和房地產(chǎn)市場消費的新時尚。度假房地產(chǎn)主要是滿足城市居民短期居住。作為置業(yè)者第二居所的可售物業(yè)，它以滿足客戶休閑、度假或部分商務(wù)活動需求為主要功能。從休閑、度假、旅游三者的關(guān)系來觀，休閑是一個大概念，旅游是休閑的一種方式，而度假又是旅游的一種形式，同時也是休閑的一種形式。“休閑房地產(chǎn)”的概念應(yīng)該大于“旅游房地產(chǎn)”。它包括休閑度假村、旅游（休閑）培訓(xùn)基地、會議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村、養(yǎng)老型酒店公寓、海景住宅、景區(qū)住宅（風格別墅）、民俗度假村、國際休閑度假中心、酒店公寓、私人牧場等旅游置業(yè)項目。休閑度假區(qū)住宅(別墅、度假村)，主要是房地產(chǎn)商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目。如景區(qū)住宅、海景住宅、風景名勝度假村(風格別墅)、民俗度假村、私人牧場等旅游置業(yè)項目。時權(quán)酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間份(如：一年51周)，出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間(或一周)的居住權(quán)。私人度假牧場是將牧場的每一個單元面積分別出售給投資人，同時投資人委托牧場治理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)治理。獲取一定的投資往返報。一般情況下，投資人均擁有該牧場的產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老型酒店是投資人(往往是終極消費者)。在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位。委托治理公司經(jīng)營治理直至退休后自用。治理期間將獲取一定的投資回報，一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人往世后由治理公司往返購再出售，收益回其家人所有。高爾夫、滑雪運動度假村是在高爾夫球場、登山、滑雪等運動地四周開發(fā)的度假別墅項目。旅游(休閑)培訓(xùn)基地、國際休閑度假中心是具有集旅游、觀光、休閑、度假、運動健身、會議、培訓(xùn)等多功能的房地產(chǎn)開發(fā)項目。2006年將成為“中國旅游地產(chǎn)元年”，其行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)如下特征：第一，2006年將是中國旅游地產(chǎn)開發(fā)熱潮的啟動年，城市房地產(chǎn)開發(fā)重心開始“上山下鄉(xiāng)”、“依山傍水”，向以休閑度假為主題的旅游房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；第二，旅游地產(chǎn)項目開始走向整合，日益注重其流通性，由“居家型”向“旅居型”過渡，逐步形成規(guī)?；a(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)；第三，以產(chǎn)權(quán)酒店為主體的投資型模式開始向分時共享產(chǎn)權(quán)的消費模式轉(zhuǎn)換，使旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式發(fā)生根本性變革；第四，旅游房地產(chǎn)金融證券化模式初顯端倪，交換平臺、交易系統(tǒng)成為旅游地產(chǎn)發(fā)展的動力引擎。全世界在過往20年的時間內(nèi)，有1000萬家庭和個人購買了旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益。目前中國經(jīng)濟高速增長，人均收滲透和生活水平迅速進步，預(yù)計在未來10年的時間里，中國將有500萬家庭或個人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益，若僅按每個家庭出資10萬元人民幣購買旅游房產(chǎn)。將會產(chǎn)生5000億元的市場份額。因此。自2006年開始。以2008-2010年奧運會、世博會為動力契機，中國各色山水景看地產(chǎn)、度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會館等以房地產(chǎn)與旅游有機結(jié)合的旅游房地產(chǎn)進進一個嶄新的發(fā)展階段。至2020年將持續(xù)走強15年。旅游加地產(chǎn)兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型領(lǐng)域，兼具消費和投資雙重特性的旅游房地產(chǎn)將成為中國旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個新經(jīng)濟增長點。度假地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)治理等各個環(huán)節(jié)。把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個全新產(chǎn)業(yè)模式。通常意義上旅游地產(chǎn)劃分為四個大類：旅游景點地產(chǎn)主要是指在風景旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動營造的各種觀光、休閑、娛樂、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。旅游商務(wù)地產(chǎn)主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。旅游度假地產(chǎn)主要是指為游客或度假者提供的直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關(guān)聯(lián)空間。旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物空間。而這四大類產(chǎn)品的開發(fā)與經(jīng)營。均需以下五個方面為依托：◆天生的資質(zhì)旅游地產(chǎn)多在旅游風景區(qū)或運動、度假的勝地，基地四周有青山綠水等優(yōu)良的自然環(huán)境，能夠吸引人到此旅游度假，這樣給項目的開發(fā)帶來了先天上風。有的地方環(huán)境的價值特征可能很明顯。如山區(qū)景看或海邊景看；有的地方則比較微妙。如田園風光、古老村鎮(zhèn)的建筑肌理等。有特色的自然環(huán)境實際上也就決定了旅游地產(chǎn)項目的特征，幾乎所有成功的旅游度假區(qū)都是在保護和加強自然和社會環(huán)境方面獲得了最佳狀態(tài)。◆良好的題材旅游度假區(qū)多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣味。吸引人們到此看光游覽。進而帶來地產(chǎn)開發(fā)的契機。文化和傳說有利于形成新的主題。易于創(chuàng)造好的故事來營造引人滲透勝的旅游娛樂項目。而且旅游地產(chǎn)還可利用這些文化傳說較高的著名度來促進項目的宣傳和推廣。目前，國內(nèi)的開發(fā)商有一種傾向，就是一定要做出文化來，一定要夸大項目的文化底蘊，試圖以文化這張牌來提升項目的品味和檔次。這種出發(fā)點是好的，但是對于旅游地產(chǎn)來講，切忌硬做文化、為做文化而做文化。旅游地產(chǎn)非常需要做主題性的東西，但是文化一定要做得很輕松、很吸引人。旅游地產(chǎn)究竟不是歷史文化名城保護規(guī)劃或者考古復(fù)原項目。在旅游地產(chǎn)里面文化傳說是可以發(fā)揮的，不是特別夸大真實性。而是夸大趣味性?！敉晟频囊?guī)劃旅游地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域應(yīng)該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設(shè)施以及購物、休閑、娛樂、運動場所，使得消費者在旅游度假的同時也不會感覺到生活不方便。旅游地產(chǎn)項目的用地可以是從未開發(fā)過。也可以是基礎(chǔ)設(shè)施完備的用地。國外曾總結(jié)出六種常見的用地形式。即未開發(fā)、剛開發(fā)、正在開發(fā)、成熟的、密集的和飽和的用地。多數(shù)成功的旅游地產(chǎn)項目都是位于較大的風景旅游區(qū)范圍之內(nèi)，由于相對于在基礎(chǔ)設(shè)施較完善的區(qū)域開發(fā)。開辟一個新區(qū)域無疑意味著要承擔更大的風險。◆持續(xù)的投資旅游地產(chǎn)的特點是用地范圍大。在已有的自然景觀上需要擴展新的景觀。如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設(shè)施。這種形式的開發(fā)用度非常高。需要開發(fā)者建設(shè)所有的服務(wù)設(shè)施并采用大規(guī)模營銷手段來宣傳產(chǎn)品。然而新開發(fā)區(qū)的土地用度一般會相對較低。旅游地產(chǎn)開發(fā)建成以后持續(xù)創(chuàng)造價值的潛能會很大。題目在于從投資建設(shè)到獲得收益的過程會相對較長?！敉陚渚W(wǎng)絡(luò)旅游地產(chǎn)的經(jīng)營不同于住宅房地產(chǎn)經(jīng)營，假如說住宅房地產(chǎn)是"管家"型的經(jīng)營模式，那么旅游地產(chǎn)就應(yīng)該是"經(jīng)理人"式的經(jīng)營模式。住宅房地產(chǎn)可以通過優(yōu)美的環(huán)境品質(zhì)，完善的設(shè)備體系。周到的物業(yè)治理來感動消費者，而旅游地產(chǎn)則是在此基礎(chǔ)上。還要有一個已建立好完備的再營銷的網(wǎng)絡(luò)。讓消費者觀到長期的投資回報和不斷地有現(xiàn)錢落滲透袋中的遠景,才能吸引消費者的投資。所以，本輪旅游地產(chǎn)興起之初，有經(jīng)驗的發(fā)展商或是先期與國際治理網(wǎng)建立了合約關(guān)系。或是全面收購國內(nèi)現(xiàn)有的治理網(wǎng)絡(luò)。造成布局之初始已計算到收官之后的全盤棋局。如此，方能成落子不敗的局面。以上五大方面，就是一個旅游地產(chǎn)項目的成功基礎(chǔ)。有關(guān)機構(gòu)在實際操縱中應(yīng)該對這幾方面持更多關(guān)注旅游度假產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。是對土地及其地上的景看文化資源的開發(fā)利用，回根結(jié)底，還是土地開發(fā)的一個分支。一、開發(fā)前的規(guī)劃：度假牧場開發(fā)者在著手進行開發(fā)過程時，首先必須考慮各種選擇的可能，并界定整個計劃的概念。最適合的開發(fā)概念之產(chǎn)生，往往需要經(jīng)過很多變數(shù)的考慮。才能做最后的決定。專業(yè)的開發(fā)者，他所感愛好的是開拓潛伏的市場。其所需要的是適合該市場的計劃用地。就一項有計劃的度假牧場開發(fā)過程而言。從計劃開始到成功這段期間，最重要的是反復(fù)思考開發(fā)概念、一再評估有用的資訊，并不斷修改整個計劃的內(nèi)容。在此同時還需要研究最有遠景的市場所在，乃至于開發(fā)產(chǎn)物的形態(tài)、計劃密度及興建期限也要加以概念化，屆時再以開發(fā)過程中可能涉及的不動產(chǎn)開發(fā)限制。檢驗這些概念的可行性。倘若沒有經(jīng)過這種謹慎的調(diào)整過程。度假牧場開發(fā)計劃很可能在一開始的時候，就得宣告失敗了。設(shè)計概念形成的基礎(chǔ)在于：確定開發(fā)性質(zhì)或設(shè)計意象。心理上的目標（Psychologicalgoal）界定。有助于選定計劃的特殊意象或預(yù)計完成的范圍。并進而到設(shè)施形態(tài)之選定、安排與品質(zhì)、經(jīng)營上的需求、影響交易方法以及其他各項細節(jié)。度假牧場的開發(fā)者并且需要考慮本身在整個開發(fā)過程，從計劃開始到成熟，一連串活動中的角色扮演。這些角色包括度假牧場內(nèi)相關(guān)物業(yè)的經(jīng)營，計劃初期的交易、土地與房地產(chǎn)的交易等。二、開發(fā)策略（1）土地買賣在歷史上，土地買賣一直被人為是最大宗也最輕易獲利的度假區(qū)開發(fā)形態(tài)。（2）旅游地產(chǎn)項目在這項交易里，度假牧場開發(fā)不僅從土地買賣獲利，并且也可以從建設(shè)和交易開發(fā)產(chǎn)物等過程中賺取不少利潤。（3）經(jīng)營開發(fā)策略中另一項重要策略在于度假牧場者自行經(jīng)營度假區(qū)的設(shè)備，舉凡出租貿(mào)易空間、治理旅館、經(jīng)營別墅單元的租借合資計劃、提供維修服務(wù)或轉(zhuǎn)售計劃。或經(jīng)營高爾夫球場、健身中心等，都可以在開發(fā)者的控制之下，為計劃帶來以下的益處：*可長期獲利*在計劃已告完成，或區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)買賣進度緩慢的時候，有現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的潛力*促進開發(fā)產(chǎn)物（旅館、別墅、公寓）的交易價，能夠有階段性的增值*有助于計劃標準之維護必須夸大的是，一件成功的經(jīng)營計劃也是非常需要廣泛的治理技術(shù)，以及足夠的財力支援。（4）不同策略之組合成熟的度假牧場開發(fā)會運用不同策略的彈性組合汲取個中利益。而這些策略的組合，有一項條件是，新開發(fā)地區(qū)的建造委托必須是長期的。最理想的狀況是開發(fā)商取得該區(qū)域的獨家壟斷開發(fā)權(quán)。三、開發(fā)小組度假牧場的開發(fā)事業(yè)，是一項錯綜復(fù)雜、涵蓋各門學(xué)問的過程。它需要集結(jié)很多專門知識，在不同一個時間內(nèi)進行。其影響變數(shù)不勝枚舉。開發(fā)過程中的每個步驟都需要仔細斟酌，稍有疏忽就會出現(xiàn)新的題目。因此，需要來自不同領(lǐng)域的專家，組成開發(fā)小組，共同針對開發(fā)者的目標，進行規(guī)劃、設(shè)計和施工。組織和治理，是致勝的關(guān)鍵。為了能夠有效治理，開發(fā)者需要有一群執(zhí)行治理的核心幕僚。開發(fā)小組的責任在于確保開發(fā)小組內(nèi)各組成部分間的良好溝通，包括負責市場研究、財務(wù)分析、規(guī)劃、設(shè)計、工程、交易以及經(jīng)營等各方面專家之間的意見協(xié)調(diào)。小組審核和協(xié)調(diào)會議，對于開發(fā)效率的把握非常重要，并且可以借此確保所有開發(fā)進度的正常運作。四、可行性研究與規(guī)劃（暫略）當開發(fā)的構(gòu)想確定，并界定好計劃用地之后，具體的可行性研究即可以根據(jù)這些資料完成。包括：1、分析具體的市場研究，應(yīng)該能夠指出潛伏的市場吸收率，以及可能隨著下列諸項設(shè)施而來的收進。*度假別墅：不同的價位、出租率、所有權(quán)形態(tài)、地皮或建筑單元、獨戶住宅或多戶住宅、持所有權(quán)的居住者或純粹度假的使用者*產(chǎn)生收滲透的游樂設(shè)施：如高爾夫球場、網(wǎng)球場、馬場、主題公園等等*零售貿(mào)易區(qū)：所有權(quán)形態(tài)以及可能的出租率等至于市場分析的內(nèi)容。應(yīng)該包括下列三項：*以預(yù)期中的購買者和游客，界定初步的市場范圍*預(yù)估既定市場范圍。各種開發(fā)形態(tài)的可能需求*在初步市場范圍內(nèi)，界定并研究出比較具有競爭力的計劃案2.實質(zhì)環(huán)境的分析有關(guān)實質(zhì)環(huán)境的分析研究，必須涵蓋下列各類領(lǐng)域的評估細節(jié)：*地形地勢*水文――主要及次要的排水系統(tǒng)、水源特征和水資源*地理――地表與地層狀況*植物――主要的植被、森林以及農(nóng)業(yè)*野生動物*氣象――風、溫度、濕度、降雨以及日射角*生態(tài)及環(huán)境因素――視野、聲音或其他特殊條件*公用設(shè)施――能源、給水、澆灌、以及通訊設(shè)施*動線及其他有關(guān)的下部結(jié)構(gòu)――公路與道路、鐵路、機場、橋梁與小壩*歷史文化保護物與獨特地表*目前的土地使用狀況，及未來計劃中的變更或開發(fā)批準程序與資格的限制――適用于該計劃的土地使用分區(qū)管制、建筑法規(guī)與建筑限制3、開發(fā)概念之設(shè)計此一評估工作的內(nèi)容大致如下：*概念圖標（Conceptualdiagrams）*理想的功能關(guān)系圖*有關(guān)基地的功能示意圖*初步的土地使用圖*可供開發(fā)的總面積，以及必須予以保存的地區(qū)*不同土地使用方案的適用性研究*不同密度與產(chǎn)值評估*其他用來顯示該計劃獨特之處或重要性的圖解和透視圖*每個計劃階段的初步計劃4、財務(wù)分析若要成功地執(zhí)行度假牧場開發(fā)計劃，一定要有幾項重要的分析內(nèi)容：評估預(yù)定計劃的財務(wù)可行性；協(xié)助修正開發(fā)的階段和內(nèi)容，使之達到資金回收的開發(fā)目標；提供計劃執(zhí)行階段所需的基本資料，以及治理和維護財務(wù)控制的適當手段。為了達成以上這些目標，可依下列分析程序作為參考：*沒有任何例外的市場分析中必會產(chǎn)生投進變數(shù)*通貨膨脹對計劃案的收滲透和支出之影響分析*籌備假定性的年度資產(chǎn)負債表、收進概況、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)概況，并且以具體的土地使用內(nèi)容分析獲利的能力*解說財務(wù)分析的結(jié)果以及有關(guān)開發(fā)進度、開發(fā)策略、交易計劃、聯(lián)合開發(fā)或大量銷售的可能性等各項建議之說明。5、初步計劃之籌備根據(jù)度假牧場開發(fā)計劃中，初步設(shè)計出來的土地使用計劃和設(shè)施計劃。開發(fā)小組可以預(yù)備全部設(shè)施的經(jīng)費預(yù)估。由市場規(guī)劃方面的規(guī)劃師負責審核與修正。研究擬定具體的土地使用計劃。研究擬定開發(fā)密度與產(chǎn)值的替選方案。擬定初步計劃的設(shè)計準則。五、資金來源（暫略）位置：東接正藍旗，南連太仆寺旗，西南與河北康寶縣，西鄰鑲黃旗、化德縣，北接蘇尼特左旗。東經(jīng)114.18度—115.37度，北緯42.05度—43.02度。東西寬80公里。南北長100公里，總面積6229平方公里（其中沙地面積1650平方公里。耕地面積200平方公里）。下轄2鎮(zhèn)12蘇木（鄉(xiāng)），總?cè)丝?.3萬人。民族有蒙、漢、回、滿、躲等。地形：南高北低，中南部為丘陵，北部為沙地，海拔900—1400米，最高峰為汗海日罕山海拔1763米。天氣：北溫帶大陸性干旱天氣。冬季長達5、6個月。春季多風沙，氣溫上升快。夏季涼爽，秋季氣溫下降快。年均溫2—4度。最低氣溫零下34.9度。最高氣溫34.9度，年均無霜期110天。年均降水360毫米，多集中在6、7、8月，年均日照2888小時，日照時間長，多風少雨，空氣清新。水文：河流為間歇河，雨后有水。平時干枯。水滲滲透地下。湖泊為季節(jié)性湖泊。礦化度高的鹽堿湖。湖泊四周有低濕鹽化低地。地下水深度隨地層不同。有明顯差別，除湖盆、河流四周外，一般地下水的位置都較深。.土壤：以栗鈣土為主，上層為栗色或灰棕色腐殖質(zhì)層，下層為緊實的灰白色碳酸鈣淀積層。腐殖質(zhì)層厚度25—45厘米。下急劇轉(zhuǎn)淡。表層有機質(zhì)含量1.5—4.5%，腐殖質(zhì)儲量為40—130噸/公頃。沙地主要是棕鈣土，腐殖質(zhì)積累少，顏色較淡，厚度也較薄。表層有機質(zhì)含量1.0—1.8%，腐殖質(zhì)儲量30—60噸/公頃。非主流的樂園_QQ粉絲吧植被：栗鈣土上植被是大針茅（Stipagrandis）草原?？耸厢樏⊿tipaCrylouii）草原，此外還有冰草(AgropyronCristatum)草原與羊茅(Festucaspp)草原。棕鈣土上的植被是草原半灌木植被，還有沙地小葉錦雞兒（Caraganamicrophylla）灌叢、沙蒿（Artemisiaspp）、半灌木群落等。在低濕地上有芨芨草（Achnatherumsplendesn）鹽化草甸。南部耕地上有旱作的春小麥、莜麥、土豆、胡麻等農(nóng)作物。此外還有散見的自然次生林（以灌木為主），人工林（以喬木為主）。礦產(chǎn)：以知有40多種。蘊躲量大的有石灰石、芒硝和鹽等。要使正鑲白旗的經(jīng)濟向前發(fā)展，可供選擇的方法多種多樣，執(zhí)行的結(jié)果也各有千秋，快慢不同，效果大小也不同，有的只圖短期效益，貽害無窮。選擇開發(fā)度假牧場的方法，對正鑲白旗來說。既有實際的可行性，又有長遠的效益。并且時間越長，效益越大。不但使正鑲白旗受益。還會惠及錫盟其他旗縣。一、可操縱性1、從5月到9月，外來客人憑借方便的交通來到度假牧場，明媚的陽光。清新的空氣，適宜的天氣。清澈的水質(zhì)。迎風搖曳的青翠的草原風光，闊別喧囂的城市。使人感到與大自然融為一體。心曠神怡。對美的欣賞感受。愉悅的心態(tài)非常有利于人的健康。這一切對客人產(chǎn)生巨大的吸引力，尤其對南方人來說，吸引力更大。他們非常?？吹竭@樣的地方游憩度假。內(nèi)蒙的干旱、涼爽、永日照與南方的過分濕潤、炎熱、陰雨天相反，很適合南方人休閑度假的需要。2、內(nèi)蒙古干旱生態(tài)保護好異常重要，一旦遭到破壞，恢復(fù)是相當困難的。因此，正鑲白旗發(fā)展工礦業(yè)或者過分搞種植業(yè)及過分放牧都是不適宜的，而開發(fā)度假牧場，面向的是一段時間，一部分人居住、休閑、度假，只要治理得當，不搞大規(guī)模的旅游，既可以得到經(jīng)濟效益，又不會破壞生態(tài)，是可以做到的。二、度假牧場帶來的結(jié)果度假牧場的市場主要面向國內(nèi)外中高端經(jīng)濟收進人群，度假牧場的風光及經(jīng)歷將為他們帶來健康與高品質(zhì)的生活，他們也了解并熟悉了草原的地理環(huán)境。草原成了他們的“第二個故鄉(xiāng)”，他們會關(guān)注草原，給草原帶來新的文化與信息并參與草原的經(jīng)濟和文化建設(shè)。這就為當?shù)刎斦愂?、農(nóng)牧民就業(yè)、文化教育、新牧村建設(shè)等方方面面帶來新的活力?？梢哉f：度假牧場的開發(fā)將成為客人進滲透內(nèi)蒙古牧區(qū)的橋頭堡。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第1部分項目概論 11.1項目名稱 11.2項目性質(zhì) 11.3建設(shè)地點 11.4項目建設(shè)目的 21.5建設(shè)業(yè)主 21.6可行性研究報告編制依據(jù)與范圍 21.7項目背景及建設(shè)的必要性 41.8建設(shè)工期 61.9項目建設(shè)方案 61.10項目總投資及資金來源 71.11結(jié)論 7第2部分項目業(yè)主 92.1項目業(yè)主概況 9第3部分項目所在地概況及其相關(guān)發(fā)展規(guī)劃 103.1項目所在地概況 103.2成都市食用農(nóng)產(chǎn)品市場發(fā)展規(guī)劃（2006—2020）簡介 133.3錦江區(qū)菜市場標準化建設(shè)及提升改造情況 14第4部分項目背景及建設(shè)的必要性 164.1項目背景 164.2項目建設(shè)的必要性 19第5部分項目建設(shè)的條件 245.1項目建設(shè)的條件 24第6部分項目建設(shè)方案 276.1總體建設(shè)思路 276.2設(shè)計依據(jù) 276.3設(shè)計指導(dǎo)原則 286.4建筑原則 286.5工程概況 286.6綜合技術(shù)指標 296.7總平面布置 306.8建筑設(shè)計 316.9平面設(shè)計 326.10剖面設(shè)計 336.11立面設(shè)計 336.12道路及綠化 33第7部分項目運作模式 357.1開發(fā)模式 357.2建設(shè)管理模式 35HYPERLINK\l"_Toc238