房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方式2

房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方法定價(jià)方法，是企業(yè)為了在目標(biāo)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定的一個(gè)基本價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法。雖然影響產(chǎn)品價(jià)格的因素很多，但是企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。產(chǎn)品成本規(guī)定了價(jià)格的最底基數(shù)，而競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格和替代品價(jià)格則提供了企業(yè)在制定其價(jià)格時(shí)必須考慮的參照系。在實(shí)際定價(jià)過(guò)程中企業(yè)往往側(cè)重于對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重要影響的一個(gè)或幾個(gè)因素來(lái)選定定價(jià)方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法三類。成本導(dǎo)向定價(jià)成本導(dǎo)向定價(jià)是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。其基本思路是：在定價(jià)時(shí)，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中投入的全部成本，然后加上一定的利潤(rùn)。成本導(dǎo)向定價(jià)主要由成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利率定價(jià)法和銷售加成定價(jià)法三種方法構(gòu)成。（一）、成本加成定價(jià)方法這是一種最簡(jiǎn)單的定價(jià)方法，就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。售價(jià)與成本之間的差額即為利潤(rùn)。這里所指的成本，包含了稅金。由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的，習(xí)慣上將這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價(jià)法。它的計(jì)算公司為：?jiǎn)挝划a(chǎn)品價(jià)格：?jiǎn)挝划a(chǎn)品成本X（1+加成率）加成率=由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的。列如，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為2000元，加成率為15%則該樓盤每平方米售價(jià)：2000X（1+15%）=2300（元）這種方法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算方便，因?yàn)榇_定成本要比確定需求容易得多，定價(jià)時(shí)著眼于成本，企業(yè)可以簡(jiǎn)化定價(jià)工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。在市場(chǎng)環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤(rùn)，從而可以保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行。（二）目標(biāo)收益定價(jià)法這種方法又稱目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法，或投資收益率定價(jià)法。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。其計(jì)算的步驟如下：1、確定目標(biāo)收益率。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率等多種不同的形式。2、確定目標(biāo)利潤(rùn)。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多種性，目標(biāo)利潤(rùn)的計(jì)算也不同，其計(jì)算公式有：曲目標(biāo)馬利罩潤(rùn)蝦=撿總投鋼資鄙額倡x虹目標(biāo)懶投資站利潤(rùn)挖率皆目標(biāo)臂利悟潤(rùn)餓=脖總成酬本扯x東目標(biāo)雕成本轎利潤(rùn)矮率捏目標(biāo)張利板潤(rùn)羞=嶺銷售漂收熄入住x懼目標(biāo)凱銷售辟利潤(rùn)脖率退目標(biāo)卻利玻潤(rùn)偷=體資金餡平均卷占用確額泉x俊目標(biāo)曠資金帆利潤(rùn)票率無(wú)3晉、計(jì)智算售側(cè)價(jià)HYPERLINK"http://www.**.cn"哀ww覺(jué)w.疼**報(bào).c老n亂"捎ww亂w.負(fù)**柄.c纏n裕捆中國(guó)止最大巡的資猶料庫(kù)抖下載什售她價(jià)軌=點(diǎn)（總巾成違本但+利目標(biāo)屢利潤(rùn)卻）巖/潛預(yù)計(jì)算銷售冷量賓例如輕：某甘房地秒產(chǎn)企冶業(yè)開隔發(fā)一邊總建評(píng)筑面比積逮為嫁2忙0青萬(wàn)平忌方米江的小智區(qū)，蹄估計(jì)米未來(lái)顆在市矛場(chǎng)上閃可實(shí)困現(xiàn)銷德售陣1消6躁萬(wàn)平轟方米展，其辰總開壟發(fā)成蜜本類為畜4愛(ài)億元奮，企獸業(yè)的講目標(biāo)綢收益統(tǒng)率為往成本男利潤(rùn)陶率廉的養(yǎng)15孕%飼，問(wèn)秋該小左區(qū)的苦售價(jià)館為多朗少？酷解：粒目標(biāo)貸利鴿潤(rùn)悔=秋總成攏本處x陪成本重利潤(rùn)窗率柄紡仍怒命雁=征相4協(xié)x鹽拳15繞%樣貸朽件移俘=盈嫩0.武6汗（億倘元）昏每平避方米船售肺價(jià)導(dǎo)=贏（總拼成焦本壺+首目標(biāo)青利潤(rùn)漲）另/郵預(yù)計(jì)臭銷售伯量雄獲棋聲閃陡才=境（訂4=手0.炸6倘）摧/1探60匙00慎0秋耐犬正壓窮=運(yùn)28胖7縱5隊(duì)（元幻）毅因此校，該撓企業(yè)柄的定程價(jià)應(yīng)尼為每捆平方孝米貌28糠7胳5個(gè)元鍬目標(biāo)耽收益他率定胃價(jià)法軟的優(yōu)擴(kuò)點(diǎn)是劈可以召保證煉企業(yè)英既定平目標(biāo)蜻利潤(rùn)孤的實(shí)歷現(xiàn)。岡這種丟方法辭一般俯適合捏用于犧在市次場(chǎng)上映具有怖一定幸影響有力的防企業(yè)礙，市水場(chǎng)占賢有率孤較高綠或具海有壟旨斷性許質(zhì)的株企業(yè)館。出（三哨）、際售價(jià)虹加成動(dòng)定價(jià)刃法緩這是剪一種打以產(chǎn)來(lái)品的煎最后細(xì)銷售恭為基嗚數(shù)，搭按銷嬌售價(jià)梳的一等定百虛分率御計(jì)算愁加成她率，疑最后外得出銷產(chǎn)品哨售價(jià)攤。計(jì)練算公劣式為查：是單位擊產(chǎn)品蹲售籌價(jià)恐=仍單位辛產(chǎn)品拔總成乎本怎/價(jià)（屋1溫—楊加成浸率）薪列如物，某她樓盤惡的開鄭發(fā)成備本為睛每平懸方齡米漠25零0崗0稈元，鍵加成療率斯20煉%來(lái)，則揭該樓問(wèn)盤的線售價(jià)類為：侵售初價(jià)認(rèn)=2牽50福0禮/州（搜1誼—刑20喜%該）追=3雅12患5博（元誦）押這種伶定價(jià)漠方法匆的優(yōu)答點(diǎn)對(duì)來(lái)于銷熟售者輩來(lái)說(shuō)推，容咽易計(jì)爽算出綢商品胖銷售果的毛支利率挪；而辦對(duì)于性消費(fèi)錦者來(lái)姨說(shuō)，匯在售概價(jià)相怖同的咳情況米下，創(chuàng)用這換種方拼法計(jì)迅算出健來(lái)的靜加成產(chǎn)率較櫻低，題更容錫易接拖受。蒸以上肌幾種浪成本筆定價(jià)硬方法羅的共老同點(diǎn)怨是：善均以靜產(chǎn)品獅成本慰為制肆定價(jià)薪格的險(xiǎn)基礎(chǔ)餅，在派成本萌的基扁礎(chǔ)上肉加一桃定的失利潤(rùn)昆來(lái)定板價(jià)。品所不炊同的漫是它姐們對(duì)罵利潤(rùn)忙的確掙定方類法略啟有差火異。豆雖然旁較容檔易計(jì)叔算，寸但它拖們存典在共污同的辣缺點(diǎn)眠，即謠沒(méi)有計(jì)考慮致市場(chǎng)失需求蓄和市垂場(chǎng)競(jìng)鄉(xiāng)爭(zhēng)情性況。糊二、敞需求摩導(dǎo)向?qū)俣▋r(jià)雀所謂盤需求慣導(dǎo)向州定價(jià)蓋是指花以需米求為堵中心酬，依透據(jù)買撿方對(duì)妖產(chǎn)品潛價(jià)值固的理洲解和已需求抱強(qiáng)度戲來(lái)定身價(jià)，們而非去依據(jù)傲賣方紐的成欺本定壽價(jià)。暈其主疏要方縣法是膽理解逝值定設(shè)法和帆區(qū)分織需求簡(jiǎn)定價(jià)焰法。享（一悔）理番解值寺定價(jià)脆法總理解身值也儲(chǔ)稱駕“性感受宣價(jià)勿值豐”能或插“彎認(rèn)識(shí)搞價(jià)黃值濤”葬，是欄消費(fèi)俘者對(duì)己于商壤品的丹一種幫價(jià)值弟觀念羅，這昂種價(jià)狠值觀蒙念實(shí)姜際上莫是消誰(shuí)費(fèi)者嘉對(duì)商舊品的銜質(zhì)量資、用積途、郊款式纖以及儲(chǔ)服務(wù)濁質(zhì)量偷的評(píng)蜂估。慘理解素值定惰價(jià)法料的基堤本指獎(jiǎng)導(dǎo)思稿想是裂認(rèn)為位決定闖商品傷價(jià)格盯的關(guān)塌鍵因號(hào)素是社消費(fèi)穩(wěn)者對(duì)皆商品病價(jià)值稼的認(rèn)有識(shí)水誕平，蜓而非根賣方蝕的成誠(chéng)本。灶房地例產(chǎn)企澇業(yè)在城運(yùn)用片理解部值定賓價(jià)法私定價(jià)編時(shí)，有企業(yè)湊首先壇要估尊計(jì)和壤測(cè)量啞在營(yíng)攀銷組縮合中所的非我價(jià)格孟因素復(fù)變量巾在消門費(fèi)者皂心目惰中建園立起研來(lái)的尋認(rèn)識(shí)贊價(jià)值夠，然稠后按譯消費(fèi)勿者的界可接款受程糠度來(lái)暴確定廊樓盤旅的售型價(jià)，核由于章理解蒙值定樂(lè)價(jià)法繞可以綠與現(xiàn)銅代產(chǎn)包品定喬位思永路很因好地掏結(jié)合愁起來(lái)統(tǒng)，成韻為市欠場(chǎng)經(jīng)帖濟(jì)條賄件下爭(zhēng)的一教種全申新的男定價(jià)警方法崖，因蘆此為牢越來(lái)蹄越多竊的企句業(yè)所胸接受匯。其斥步驟巧是邁（繁1昏）、認(rèn)確定依顧客齡的認(rèn)亡識(shí)價(jià)膊值；穿（政2劈）、項(xiàng)根據(jù)皮確定辱的認(rèn)專識(shí)價(jià)王值，獻(xiàn)決定俱商品孔的初就始價(jià)患格；挨（都3共）、歌預(yù)測(cè)眨商品練的銷惹售量剖；部（慮4甲）、哥預(yù)測(cè)跑目標(biāo)星成本根，蔑（摧5激）、襪決策土。旋理解拌值定妄價(jià)法彈的關(guān)奶鍵是街準(zhǔn)確閃地掌豪握消直費(fèi)者呼對(duì)商范品價(jià)憐值的葵認(rèn)知肆程度也。對(duì)白自身迫產(chǎn)品噴價(jià)值關(guān)估計(jì)睛過(guò)高裳的賣消主，冷會(huì)令年他們碰的產(chǎn)尸品定搞價(jià)過(guò)賺高；漲而對(duì)績(jī)自身棒產(chǎn)品憤的消欄費(fèi)者郊認(rèn)識(shí)累價(jià)值悄估計(jì)斬過(guò)低腰的企執(zhí)業(yè)，鈔定的寧價(jià)格攝就可翅能低肢于他叢們能慧夠達(dá)吹到的攝價(jià)值賴。因缺此，宿為了彈建立鳥起市恰場(chǎng)的田認(rèn)識(shí)按價(jià)值戴，進(jìn)剃行市兼場(chǎng)調(diào)更查是忍必不弄可少棍的。蜻曾在淡上海降房產(chǎn)固界聞比名一晨時(shí)錦的雪“臣某花險(xiǎn)苑客間戶開泥價(jià)銷大售饑”佛就是堆理解餃值定吩價(jià)法伙運(yùn)用協(xié)的典政范之掉一。碑某實(shí)糾業(yè)集瘋團(tuán)公醋司與船某區(qū)屯建設(shè)舟發(fā)展加總公唱司開本發(fā)的干某花艷苑，幼坐落機(jī)于上逃海市舍區(qū)，挎占地梢面夫積則13慰26糊5茄平方墨米，式由一蒼棟珠3姥0隨層商瓦住樓世和錯(cuò)3教棟鍛3縣0棚層住亭宅樓霧組成干。該廟樓盤告于忽19析9襖4搞年北1邪2貪月底御開工嗽，敞19豆9慕5瞞年燕4司月開濱始預(yù)水售。舒當(dāng)時(shí)盒上海姑的房建地產(chǎn)律市場(chǎng)從銷售筍狀況攤低迷資，為私了更急好地招銷售際樓盤杏，開饅發(fā)商熄經(jīng)過(guò)它精心察策劃舊，推豆出爆“賽客戶醋開鐮價(jià)贈(zèng)”你銷售且活動(dòng)掏?？驮摶顫B動(dòng)的吹具體慢操作愉方式行是：老開發(fā)連商拿龜出護(hù)3悠—果7命層喬共助3足0祥套房罵源，筆在確鏈定其機(jī)底價(jià)輩為每直平方胡米印59從0炒0挨元后烈，顧碰客可按以以罷高于雖此價(jià)蛋的任靜何價(jià)庫(kù)格報(bào)樸價(jià)，梯不另蛙加層朝次和桑朝向志費(fèi)用待。該房活動(dòng)險(xiǎn)推出鑰后，等立即歌在社倒會(huì)上閘引起吸了一坦個(gè)泡“怒客戶盞開蕩價(jià)太”往熱潮準(zhǔn)，僅疼僅半趟個(gè)多蛙月時(shí)厚間，斯參與效報(bào)價(jià)龜?shù)目脱潙艟湍沁_(dá)石6獻(xiàn)3益名。傲報(bào)價(jià)蛛高的扎前詠1梳2呆名客鳴戶按濕報(bào)價(jià)減購(gòu)買教了該到花苑質(zhì)的商認(rèn)品房競(jìng)，而生其余跳客戶抵在認(rèn)醋識(shí)到懶該花至苑的期優(yōu)良怨品質(zhì)鴨后，鑄愿意毛出磁比情“葬客戶肢開抗價(jià)順”坐更高壤的價(jià)棟格購(gòu)輩買更河好的弟樓層嗓。疫從春19殺9舌5嶼年殲8慘月愧3受1閣日房至涌19示9菜5臥年底勤，該頭花苑鉗共售壽出綱10步2攻套住堵宅，總占第穗一期錘推出蜘樓盤市的貢70垮%行，取律得了洗巨大朋的經(jīng)畜濟(jì)效拘益和魔社會(huì)置效益扛。該鋤活動(dòng)發(fā)使購(gòu)床房者灰感受始到了妨買房偵由自半己定建價(jià)的乖全新擾體驗(yàn)塑，為蹤上海嘉房地儲(chǔ)產(chǎn)更返合理自定價(jià)嬸提供舟了一少條新岔思路今。辛（二鑒）區(qū)黑分需軋求定智價(jià)法亡區(qū)分籍需求枯定價(jià)沙法又泊稱差輛別定遼價(jià)法加，是軟指某德一產(chǎn)鼻品可宰根據(jù)嘗不同拌需求巧強(qiáng)度湯、不梁同購(gòu)嘩買力央，不么同購(gòu)課買地康點(diǎn)和產(chǎn)不同押購(gòu)買束時(shí)間粗等因斗素，爐采取堅(jiān)不同翻的售走價(jià)。敬列如鐮消費(fèi)縫者在衡商店照的小根賣部用喝一慌杯咖撕啡和挖吃一惱塊點(diǎn)毒心要啄付悼1攻0標(biāo)元，蜜在一漁個(gè)小要餐廳呢則要躲付乞1拿2丑元，翼而在暖大旅僅店的金咖啡圍廳就料要絨付涉1逼4展元，繡如果置要送管到旅坐店的程房間烤內(nèi)食記用則季要斥付疲2領(lǐng)0彩元。斗價(jià)格帖一級(jí)借比一霞級(jí)高輛并非躺產(chǎn)品解的成朝本所毀決定棟的，睡而是渡附加曠服務(wù)接和環(huán)更境氣纖氛為形產(chǎn)品手增添嘆了價(jià)役值。仿同樣騎，對(duì)奴于房渣地產(chǎn)赴來(lái)說(shuō)部，同蛇一種尚標(biāo)準(zhǔn)貞、同斯一種耍規(guī)格侮、同廉一種兩外部繞環(huán)境況的商校品房榮，可教以根拳據(jù)樓遭層數(shù)蕉的相終應(yīng)變暫化而銅使銷乖售價(jià)撇相應(yīng)疤變化虧。區(qū)嗚分需嚇求定柔價(jià)法夾的主候要形箭式有秘：以資消費(fèi)觀群體垮的差肢異為氧基礎(chǔ)程的差獵別定押價(jià)，郵以數(shù)桃量差纖異為喬基礎(chǔ)壽的差麗別定藥價(jià)，賢以產(chǎn)致品外報(bào)觀、簡(jiǎn)式樣揚(yáng)、花依色等窯差異貝為基鑼礎(chǔ)的友差別擔(dān)定價(jià)血，以睛地域令差異鏟或時(shí)只間差外異為備基礎(chǔ)越的差餃別定片價(jià)等鋤。陷三、蘆競(jìng)爭(zhēng)戀導(dǎo)向帆定價(jià)渡競(jìng)爭(zhēng)倍導(dǎo)向躲定價(jià)襪是企叢業(yè)為饅了應(yīng)遞付市偵場(chǎng)競(jìng)謹(jǐn)爭(zhēng)的預(yù)需要跨而采浪取的貪特殊貴定價(jià)平方法鋪。它咐是以警競(jìng)爭(zhēng)鍋者的勺價(jià)格這為基獄礎(chǔ)，透根據(jù)簡(jiǎn)競(jìng)爭(zhēng)嚼雙方稅的力賢量等烤情況描，制找定較央競(jìng)爭(zhēng)駛者價(jià)毅格為誦低、萬(wàn)高或戶相同賢的價(jià)糕格，廁以達(dá)蠶到增比加利爸潤(rùn)，活擴(kuò)大月銷售仔量或斜提高刷市場(chǎng)欣占有陳率等鏟目標(biāo)呢的定宇價(jià)方戶法。演對(duì)于鳳房地竄產(chǎn)企桑業(yè)而呈言，料當(dāng)本掛企業(yè)順?biāo)_捷發(fā)的敢項(xiàng)目封在市悉場(chǎng)上糊有較彼多的銹競(jìng)爭(zhēng)攜者時(shí)征，適跡宜采偏用競(jìng)閉爭(zhēng)導(dǎo)榆向定聰價(jià)確范定樓腎盤售究?jī)r(jià)，芝以促旅進(jìn)銷吹售，瑞盡快苦收回玻投資酒，減毯少風(fēng)刻險(xiǎn)。轟競(jìng)爭(zhēng)國(guó)導(dǎo)向蒙定價(jià)經(jīng)有隨鑒行就堂市定類價(jià)法艱，追糖隨領(lǐng)移導(dǎo)者鼠企業(yè)臥定價(jià)拋法兩牧種。吸（一頭）隨徐行就薄市定盾價(jià)法絨隨行悠就市縫定價(jià)孤法就黎是企促業(yè)使省自己明的商踩品價(jià)宵格跟辣上同外行的缸平均死水平狀。一代般來(lái)消說(shuō)，菌在基流于產(chǎn)悉品成四本預(yù)愈測(cè)比呼較困孤難，登競(jìng)爭(zhēng)獄對(duì)手報(bào)不確幅定，領(lǐng)以及氣企業(yè)坐希望要得到鉆一種鼠公平籃的報(bào)叼酬和除不愿必打亂釀市場(chǎng)些現(xiàn)有沉正常萌次序憐的情澆況下決，這床種定撤價(jià)方杜法較北為行蠶之有槳效。閑在競(jìng)頓爭(zhēng)激旅烈而播產(chǎn)品洋彈性賠較小咸或供洗需基置本平騙衡的頸市場(chǎng)倉(cāng)上，佳這是設(shè)一種圣比較的穩(wěn)妥毒的定刮價(jià)方旺法，浸在房沃地產(chǎn)嘴業(yè)應(yīng)吹用比刮較普日遍。陜因?yàn)樽栽诟?jìng)舅爭(zhēng)的斧現(xiàn)代忽市場(chǎng)東條件絞下，握銷售瀉同樣咸商品挽房的戴各個(gè)垃房地歐產(chǎn)企項(xiàng)業(yè)在戒定價(jià)店時(shí)實(shí)醬際上哨沒(méi)有悄選擇悉的余寒地，梳只能功按現(xiàn)宵行市喪場(chǎng)價(jià)勁格來(lái)效定價(jià)臥。若反價(jià)格淹定得朵太高翁，其狂商品錦房將縣難以談售出膜，而裁價(jià)格荒定得視過(guò)低摟，一技方面愈企業(yè)闖自己牛的目惹標(biāo)利難潤(rùn)難警以實(shí)嚼現(xiàn)，蘋另一袋方面隸會(huì)促嚷使其努他房驅(qū)地產(chǎn)油企業(yè)賀降價(jià)紙，從自而引總發(fā)價(jià)燃格戰(zhàn)說(shuō)。因倍此，叔這種婚定價(jià)夫方法立比較夫受一駐些中巡、小腳房地乘產(chǎn)企扎業(yè)的浪歡迎比。富（二斃）追弓隨領(lǐng)頁(yè)導(dǎo)者水企業(yè)以定價(jià)慰使用麻這種幅定價(jià)障方法密的房終地產(chǎn)缸企業(yè)齊一般誰(shuí)擁有六較為協(xié)豐富寸的后聽備資認(rèn)料，難為了疤應(yīng)付職或避不免競(jìng)?cè)魻?zhēng)，站或?yàn)橥ち朔€(wěn)居定市費(fèi)場(chǎng)以領(lǐng)利其苗長(zhǎng)期乖經(jīng)營(yíng)叮，往錢往以類同行脈中對(duì)郊市場(chǎng)割影響鋒最大磚的房標(biāo)地產(chǎn)芹企業(yè)梳的價(jià)耕格為喚標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)，來(lái)朵制定禍本企艱業(yè)的幫商品小房?jī)r(jià)卵格。鈴四、前可比容樓盤偷量化撇定價(jià)掙法攤針對(duì)感許多宋樓盤伶均傾培向于拔定性及描述討的現(xiàn)極狀，鹽我們妄嘗試拿對(duì)樓比盤進(jìn)莊行定殲量描墨述。賽進(jìn)行宵量化殺統(tǒng)計(jì)瑞的樓勸盤應(yīng)葛為可突比性坐較強(qiáng)截的、價(jià)地段敗、價(jià)造格、猛功能術(shù)、用茫途、集檔次蜘都相承近的秘現(xiàn)樓煩、準(zhǔn)糾現(xiàn)樓轟或樓窩花。奔每一蛇樓盤鑄定級(jí)拒因素盲的具陡體指色標(biāo)及暗等級(jí)熱劃分尋只有爛落實(shí)勵(lì)到具巾體樓籌盤所應(yīng)在片譜區(qū)才嘗能清蝕楚描沿述。密我們?nèi)驴偣怖橇胁汲隹?帖8防個(gè)定蝕級(jí)因交素，勁分別租為位否置、似價(jià)格壁、配各套、抬物業(yè)陵管理駛、建孔筑質(zhì)圾量、誕交通標(biāo)、城有市規(guī)擺劃、敘樓盤此規(guī)模朱、朝羅向、踐外觀移、室煌內(nèi)裝羅飾、拔環(huán)保膝、發(fā)浪展商件信譽(yù)握、付討款方包式、復(fù)戶型冠設(shè)計(jì)弊、銷預(yù)售情鏡況、浙廣告星、停兇車位曉數(shù)量艦。慌此鑼1高8診個(gè)因飽素，毒共分瀉五等休級(jí)，泄分值衣為沖1蒜、添2貫、搞3悶、身4甜、擾5桂分。跑分值舟越大姨，表功示等國(guó)次越亭高。低1長(zhǎng)、行1商8瘦個(gè)定軋級(jí)因是素。遺表弱1-霜1指駐誰(shuí)春詳皇坑裙定級(jí)晶因素額、指福標(biāo)與擠分值嫂定級(jí)例因素犧指末坦晝?yōu)醺?jìng)標(biāo)紙分結(jié)賊愈繼值釀位置燒A哈、距框離在默片區(qū)僵中心育區(qū)的誰(shuí)遠(yuǎn)近沒(méi)；炮B牌、商著業(yè)為左臨街阿或背叛街?jǐn)z；姐C蔬、寫猾字樓澇為臨則街或沒(méi)背街觸；牙D賽、住榴宅為豐距所批在片除區(qū)中低心區(qū)珠的遠(yuǎn)槍近說(shuō)A昂.寨最差尺（遠(yuǎn)筑）辭1醒；貝B疤.蘆很差殲（遠(yuǎn)禿）甲2午；嗚C家.來(lái)一祥般盲3綿；懼D堡.細(xì)很好冊(cè)（近釀）壟4吳；壓E關(guān).榨最好驗(yàn)（近蛇）夾5縣價(jià)格吸A底、百甚元以臨上為錦等級(jí)撈劃分掙基礎(chǔ)苗；責(zé)B船、商毫鋪、岔寫字姜樓、蔥豪宅露、普兵通住器宅等念級(jí)依齊次減氧少社；搭C嫁價(jià)格醒是否挺有優(yōu)帆勢(shì)娘A閃.廳最艙高莖1甲；秘B揮.禿很姿高薪2皂；鑒C溜.姑一暴般廉3英；械D影.積很逃低鄰4石；傳E獻(xiàn).洞最典低伏5坐配套荒A渠、城唯鎮(zhèn)基觸礎(chǔ)設(shè)跳施：界供水紀(jì)、排及水、袍供氣刃、供的電建；忽B毛、社玩會(huì)服誓務(wù)設(shè)角施：貓文化關(guān)教育傍、醫(yī)閥療衛(wèi)粉生、嗚文娛死體育值、郵獨(dú)電、差公園醒綠地槳A兇.超最不禿完川善只1煙；紅B嫩.仇不完尾善濟(jì)2壁；雄C廚.墊一轉(zhuǎn)般亂3沖；堡D凍.循很完?duì)斏萍?態(tài)；曾E全.分最完灑善首5限物業(yè)悉管理芽A燭、保伏安虜；勸B談、清兔潔衛(wèi)孩生污；圾C址、機(jī)仗電釋；史D劑、綠披化率桃及養(yǎng)泳護(hù)狀括況多；靜E叨、物黃業(yè)管嬸理費(fèi)宰（沸元窗/絨月）早；趕F雷、是蘋否人蠶車分政流統(tǒng)；死G沃、物爆業(yè)管尋理商食資質(zhì)朵A兆.原最乳差漸1糾；貴B倒.雖很粗差墨2泥；棵C玉.別一傲般誦3國(guó)；乞D逐.慮很時(shí)好仙4隊(duì)；供E負(fù).潮最潮好宮5縱建筑軟質(zhì)量靜A奸、是譜否漏畝水錢；夾B鹿、門癥窗封趁閉情巡況便；報(bào)C竄、內(nèi)努墻妥；找D兩、地冒板馳、知E幕、排片水管晌道車A搞.淘最邀差嘉1糕；飼B疼.駝很蘿差收2誘；逗C今.某一基般責(zé)3淚；忘D困.術(shù)很顆好輕4繁；始E肆.選最蠅好淡5艷交通胞A漸、大獵中小飛巴士他路線沃?jǐn)?shù)量聰；茶B跌、距批工交籃站遠(yuǎn)喜近貧；喝C把、站鍋點(diǎn)數(shù)射量梨；拴D加、大西中小券巴士乖舒適丙程度徒A刺.祝最少漂（遠(yuǎn)振）遇1叛；奶B趁.定很少雷（遠(yuǎn)氏）遙2融；粗C熟.英一與般換3并；上D聚.沖很多劍（近腹）犧4時(shí)；繭E賽.獨(dú)最多爛（近禮）星5浸城市解規(guī)劃算A童、規(guī)淋劃期召限（殲遠(yuǎn)中陜近期倒）煮；糟B鳳、規(guī)頸劃完棄善程版度谷；敞C層、規(guī)蜓劃所皂在區(qū)種域重安要性激程度味；掩D買、規(guī)聚劃現(xiàn)萬(wàn)狀搭A(yù)克.島最不攝完虎善重1慶；泛B刷.每不完押善鴉2笑；啊C怒.聾一燥般貧3判；機(jī)D儀.起很完前善奴4憂；滑E墨.震最完片善指5欄樓盤蛛規(guī)模釀A棒、總唉建筑趁面積膠（在講建及幅未建粗）捧；個(gè)B膛、總附占地恨面積嶼；渾C駕、戶搏數(shù)匆A倍.亭最疲小查1煙；靈B己.屋很蕩小影2練；諒C完.黑一訴般惰3型；哈D砍.期很窯大開4調(diào)；胖E系.修最漿大督5誤朝向哈A竄、按琴方向廟；彎B緒、按奇山景并；忌C協(xié)、按咐海景味；術(shù)D梁、視臉野全A柏.吧西（先西北漆、西迅南另）賤1穗；陵B熔.哈東（制東南庸、東竟北芳）漲2閘；剛C霧北（焦東北絮、西柜北攜）刮3撥；烘D板.稼南（濫東南魔、西括南窗）捏5簽外觀婆A匯、是濟(jì)否醒著目發(fā)；缺B星、是購(gòu)否新南穎量；很C霜、是清否高鳥檔狐；格D陣、感射官舒石適程喊度校A造.扛最測(cè)差遣1織；倆B徒.高很歐差旁2樹；葛C帥.左一豪般堵3遣；喚D壩.魚很榮好吹4昨；截E拉.逃最固好紀(jì)5籠室內(nèi)憐裝釋修松A洪、高炊檔駐；揉B榨、實(shí)溪用插；虎C拳、功畢能是記否完?duì)N善診；頑D封、質(zhì)堵量是誕否可具靠斗A麥.接最差隱（遠(yuǎn)稻）洪1領(lǐng)；免B糠.紀(jì)很差洗（遠(yuǎn)多）品2獨(dú)；皺C(jī)吼.伯一閥般傻3喝；匪D碗.效很好昆（近征）按4布；禁E晉.遼最好蛋（近觸）療5賤環(huán)保亡A懂、空棍氣葛；信B密、噪辟音編；香C挽、廢鳥物雞；致D臘、廢匠水睜A蔥.含最膠差飛1心；網(wǎng)B醋.管很末差袖2電；筑C駛.冤一倡般鐘3突；奪D納.考很險(xiǎn)好典4頭；搞E鄉(xiāng).揭最好充（遠(yuǎn)饒）變5度發(fā)展屠商實(shí)鐘力及擾信譽(yù)雀A德、資甘產(chǎn)及兄資質(zhì)汽；帖B橫、開挎發(fā)樓裂盤多污少斤；面C巨、樓脂盤質(zhì)日量毒；須D園、品素牌男A高.梢最差激（少妥）扒1借；帖B搭.鋸很差眠（少高）茫2葡；顫C偽.憑一弊般扎3爬；番D靜.嫂很好耽（多渡）報(bào)4工；鏟E尤.給最好輕（多聰）陸5蕩付款棉方式布A弊、一摧次性政付款穩(wěn)；予B毅、分狀期付盡款簽；盡C炕、按互揭付鴿款畏；推D冬、其捕他怒A店.卸最掘差梨1城；氏B淡.肝很據(jù)差菌2番；標(biāo)C穩(wěn).牛一宴般拒3辭；搏D踩.竭很樂(lè)好袖4最；桐E軟.課最聽好州5蠻戶型貞設(shè)計(jì)持A賠、客杏廳和墳臥室俱的結(jié)覽構(gòu)關(guān)匠系膀；笑B懶、廚虧房和刺廁所拼的結(jié)冊(cè)構(gòu)關(guān)脆系鵝；像C餅、是拋否有棕暗房洽；書D絡(luò)、實(shí)攪用率本大小劇A詳.耍最愚差眼1銅；冬B蚊.燒很資差遣2幅；忍C豆.邁一追般曬3濤；永D椅.臣很敞好舉4腸；妨E糧.衰最芹好她5編銷售麥情況壘A規(guī)、銷阻售進(jìn)丘度恰；框B倘、銷橋售率壘；莖C息、尾隨盤現(xiàn)宣狀墳A據(jù).澇最惡差兆1默；解B捕.遮很蜻差扣2刑；鋪C織.講一蠟般朽3黨；裂D仰.味很誠(chéng)好紡4李；顫E妹.子最苗好腹5述廣告較A州、版織面大意小型；孤B毛、廣攤告頻侄率循；舉C弟、廣奇告創(chuàng)除意受A俘.不最差堆（小菠）越1撿；牌B閃.速很差奉（小挑）犧2子；陣C艦.框一性般估3什；封D拆.般很好京（大闖）懂4癢；帆E姓.賓最好艱（大庸）濕5駝停車師位數(shù)譯量保A蔽、停腥車位份數(shù)量桂；罷B本、住但戶方糠便程剛度陶A隸.閑最差太（少潑）耳1販；套B低.魯很差滿（少畢）滴2地；知C儉.飲一顏般都3乘；結(jié)D遍.錄很好脅（多擦）企4束；腸E搬.么最好落（多傅）竭5自2判、定濟(jì)級(jí)因夏素權(quán)懼重確目定偉權(quán)重鹽是一蘆個(gè)因意素對(duì)理樓盤茶等級(jí)達(dá)高低抖影響凈程度活的體誰(shuí)現(xiàn)。稼由于竊影響貓樓盤屑的因暮素很烘多，結(jié)不可寧能都門被選勒擇為繼樓盤泥定級(jí)窄因素勺，只曠有在叼進(jìn)行決了重室要性危排序眼和差鞠異性兩選擇付后確半定的風(fēng)因素番，才炸能確萌定為碗樓盤師定級(jí)能因素州。上下述篩舊選抖出吵1糕8稅個(gè)因成素，委按重萌要性目及影刑響力我的高但低，倍確定烏每一承因素季的權(quán)抽重分床別為煤位株置津0.液5羊、價(jià)悲格嶄0.哪5方、配叉套吩0.米4有、物慧業(yè)管漂理比0.銀3經(jīng)、建筆筑質(zhì)淺量柿0.項(xiàng)3敢、交助通餡0.詢3錯(cuò)、城筒市規(guī)活劃照0.墾3賽、樓文盤規(guī)迎模倍0.圾3貝、朝輩向漲0.樓3肢、外龜觀恐0.芒1腐、室稍內(nèi)裝惱飾奪0.布2遷、環(huán)管保醒0.紛2使、發(fā)娃展商瘡信距譽(yù)捐0.津1富、付潤(rùn)寬方犯式禍0.膠2曲、戶并型設(shè)爆計(jì)弱0.申1夕、銷池售情唐況泊0.籮1葛、廣廣告蝴0.砍1傅、停含車位作數(shù)洲量誓0.懷1逃。權(quán)夢(mèng)重越地大，倉(cāng)重要撞性及虛影響夸力就殼越高駛，反未之亦暫然。才可比糧樓盤膠綜合柴因素陰量化鞠統(tǒng)計(jì)令表（鋸示范后表）障F錯(cuò)再綿朽霜食烈宗擾W喚權(quán)重錦序號(hào)瞧樓盤婚名稱痛樓盤描名稱近樓盤敢名稱址備注紗位丸置宿0.奉5艱1勁價(jià)病格便0.烤5窄2暑配結(jié)套裂0.差4遭3訊物業(yè)群管位理惕0.瞎3彈4踢建筑兆質(zhì)霸量討0.蹤3猜5劇交較通辨0.答3造6等城市蟲規(guī)蠻劃盒0.蓬3醋7偷樓盤攪規(guī)胳模敏0.華3倍8生朝斤向矮0.滿3竄9瑞外泰觀鮮0.屯1喬10畢室內(nèi)么裝料飾國(guó)0.相2啞11銅環(huán)悟保域0.酷2糠12裁發(fā)展毅商信灣譽(yù)膊0.摘1尖13避付款思方興式饑0.景2辰14涼戶型誓設(shè)燦計(jì)主0.罰1餐15晨銷售嬸情寫況諸0.增1希16筐廣蛛告促0.削1掘17膠停車山位數(shù)圣量增0.跌1藏18坦（攪3肌）樓規(guī)盤定迎級(jí)因祖素定例級(jí)公欣式。毒P住=樣∑畝Wi弦*篩F葬i鐵=候W1椒×F諷1擁+之W2墾×F著2乞+豆W3腹×F賽3別+惜W4舉×F渴4仆+揀W5薦×F哲5久+再W6差×F聞6慨+織邊…班W皺n×反Fn鍵公式蘇中未，叛P萬(wàn)—恒—松總分速（諸練因素架在片寇區(qū)內(nèi)嚼尋樓研盤優(yōu)戴劣的密綜合壁反映犯）率n粉—永—?jiǎng)?wù)樓盤也定級(jí)凳因素內(nèi)的總史數(shù)攪W嫌i江—含—澇權(quán)重半（某捏定級(jí)胡因素片對(duì)樓五盤優(yōu)績(jī)劣的村影響聞度）譽(yù)；擔(dān)F費(fèi)i尋—宮—檔分值鏟（某田定級(jí)秘因素曠對(duì)片搖區(qū)所康表現(xiàn)桐出的蹦優(yōu)劣熄度）及。粱注：熟下述錦調(diào)研誤數(shù)據(jù)沫均量為瘋19映9柔9曠年禮7愚月統(tǒng)嚷計(jì)所該得。扎可比口樓盤扎綜合綱因素贈(zèng)量化斤統(tǒng)計(jì)噴表（盟一）種表暫7僑—獎(jiǎng)4砍項(xiàng)目在名躲稱去/寺因素進(jìn)及權(quán)霉數(shù)宰序號(hào)顯大地預(yù)花園價(jià)松泉絲山莊狀百仕絡(luò)達(dá)花攜園二摧期啄備注朱位鋸置公0.累5卻1撈4便4條4剃三樓周盤地治段價(jià)鞠值相雨近圣價(jià)鼓格勞0.碗5茂2晨3親4群5競(jìng)百仕澆達(dá)最辦高虜配賞套太0.匆4松3躲3蹤4耳5河百仕旱達(dá)最音完善離物業(yè)象管焰理婆0.靠3徐4暑3神4吊5躲建筑賊質(zhì)團(tuán)量刪0.鳳3忍5晶3差4蒜4將交燭通喘0.逮3堅(jiān)6戶4陰4揉4沙城市犬規(guī)蕩劃歉0.光3碌7沉3威3肝4塑樓盤示規(guī)哭模間0.寫3尼8急2念4唇5砌朝湯向錫0.臘3車9斥4駐4妥4拴外屠觀項(xiàng)0.款1食10欺3爛4酬5堪室內(nèi)動(dòng)裝斥飾鵲0.品2淺11攤2早4倘4掌環(huán)裳保怨0.婦2墓12菌2奪5西4索大地?cái)n花園村南朝遞工廠女發(fā)展顧商信鳴譽(yù)辟0.捧1半13編4睜4然5定付款陰方厲式盆0.曉2崗14該4佛4猾4普戶型謙設(shè)仍計(jì)專0.衫1莫15獄3映4殿5穿銷售塘情驢況倍0.滲1拒16況4蜓4橡3忌廣梁告姜0.減1山17挎1敞3鴨5封停車挺位數(shù)頓量緞0.萬(wàn)1笨18碑1猾4筒5財(cái)可比慎樓盤隔綜合哪因素冰量化疫統(tǒng)計(jì)垮表（懷二）且表夜7海—掉5穿項(xiàng)目田名辜稱北/灣因素冠及權(quán)良數(shù)市序陣號(hào)急東湖史大廈德景園淋大廈愿景竹蓬園筆備注占位蓋置掘0.遲5對(duì)1已4哭4鳳4嗓價(jià)宰格哲0.勞5厘2納4群4掙5痕配釀套夠0.屯4膛3暗4橡3擋5應(yīng)物業(yè)暢管殿理穴0.約3塘4片3辮3通4滲建筑芒質(zhì)太量成0.就3票5狀4察4椒4請(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