房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接用度核算

房地產(chǎn)開發(fā)間接費用核算開發(fā)間接費的概念開發(fā)間接費用是指\o"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算部門在開發(fā)現(xiàn)場組織管理\o"開發(fā)產(chǎn)品"開發(fā)項目而發(fā)生的各項\o"費用"費用。當(dāng)開發(fā)項目分兩期及以上期數(shù)開發(fā)或不同建筑類型時，開發(fā)間接費用雖是直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能直接確定其為哪期哪種建筑類型產(chǎn)品所應(yīng)負擔(dān)，需要先在“開發(fā)間接費”科目進行歸集，然后再采用一定方法，分配至哪期哪種建筑類型產(chǎn)品開發(fā)成本。開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理的部門主要有：前期管理部門、成本管理部門、工程管理部門、材料設(shè)備采購管理部門、設(shè)計管理部門等。各企業(yè)因項目大小等原因，現(xiàn)場管理部門的設(shè)置和名稱各有不同。現(xiàn)場管理部門的公司分管領(lǐng)導(dǎo)發(fā)生的費用可以劃歸至各部門核算，可不在管理費用科目核算，這樣可以加大土地增值稅扣除成本。開發(fā)間接費的明細科目及核算當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算對象為兩個及以上時（一般是分兩期及以上期數(shù)或不同建筑類型），應(yīng)當(dāng)將“開發(fā)間接費用”作為一級會計科目設(shè)置，期末再將一級科目“開發(fā)間接費用”金額轉(zhuǎn)至“開發(fā)成本—開發(fā)間接費”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目無余額。如果只有一個成本核算對象，可直接在“開發(fā)成本”一級科目下設(shè)置“開發(fā)間接費用”科目進行核算，區(qū)別是“開發(fā)成本”及明細科目都設(shè)有輔助核算（比如：期數(shù)或不同建筑類型等），一級科目“開發(fā)間接費用”一般不設(shè)期數(shù)核算?！伴_發(fā)成本—開發(fā)間接費”輔助核算項一般為**期數(shù)和**建筑類型產(chǎn)品等。開發(fā)項目中可能會存在不同的建筑類型產(chǎn)品有：住宅、商業(yè)、別墅、酒店、公寓、公共配套等。對核算要求不高的企業(yè)，可以只設(shè)“期數(shù)”輔助核算項（也有稱作“組團”），不設(shè)建筑類型等其他輔助核算項。期數(shù)設(shè)置一般根據(jù)竣工交付時間來確定，同一時間段內(nèi)（一般是指一個月內(nèi)或季度內(nèi)）交付的劃為一期，主要是考慮到交付當(dāng)月或當(dāng)季收入與成本費用等能同步結(jié)轉(zhuǎn)，且對企業(yè)所得稅的計算不產(chǎn)生影響?？缒甓鹊徑膬蓚€月應(yīng)分為兩期。當(dāng)然，期數(shù)也不宜分得太細（比如每幢分為一期），太細會增加核算工作量，效果也不明顯。期數(shù)也不宜分得太粗，這樣會造成在企業(yè)所得稅清算、土地增值稅清算時無法劃清各期各建筑類型產(chǎn)品開發(fā)成本。當(dāng)期數(shù)劃分確定后，公司各項開發(fā)行為，也應(yīng)按設(shè)定的期數(shù)去操作，不要在各期數(shù)之間或各建筑產(chǎn)品之間混淆不清，包括：報批報建、招投標、合同、發(fā)票等。舉例：2012年1月開工住宅1幢，交付時間為2013年11月，2012年3月開工商業(yè)1幢，交付時間為2013年12月，那么這2幢可歸為一期核算。2012年1月開工住宅1幢，交付時間為2013年12月，2012年3月開工商業(yè)1幢，交付時間為2014年1月，那么這2幢應(yīng)分為兩期核算?！伴_發(fā)間接費”日常明細科目與管理費用一致，這里不再贅述。主要細述那些不一致的明細科目：周轉(zhuǎn)房攤銷：指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的各種房屋。包括在開發(fā)過程中已明確其為安置被遷居民使用的房屋，開發(fā)的商品房竣工后且在未銷售前用于安置拆遷居民使用的房屋，以及搭建用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時性簡易房屋等。周轉(zhuǎn)房隨著使用和自然力的侵蝕，會逐漸發(fā)生損耗而減少其價值，但由于使用周期不長，它又不同于固定資產(chǎn)核算。它應(yīng)根據(jù)使用期限計算其攤銷額，方法類似于折舊計提。為了核算周轉(zhuǎn)房的使用、攤銷及其增減變動情況，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”賬戶，并在其下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個二級科目。本明細科目一般房地產(chǎn)企業(yè)很少碰到。施利息何支出構(gòu)：械指開焦發(fā)企衛(wèi)業(yè)為險開發(fā)丸房地愿產(chǎn)皂過程芬中豬借入報資金慶所發(fā)旅生的與利息勾支出治。與賤借入范資金拿業(yè)務(wù)減相關(guān)街聯(lián)的依手續(xù)丙費、慮評估薯費、徐擔(dān)保紋費、材財務(wù)元顧問過費等香支出薯也郵應(yīng)蝦包含燈在內(nèi)支（以建財務(wù)劑顧問訊費等蘋名義真收取鋼的類落似于室利息趴的費漿用雖泉然從持手續(xù)霞上看漏不是直利息拼，但賽事實揭上就族是利聞息的您一部殲分）怕。與窄項目碼開發(fā)鬼無關(guān)慣的借山入資龜金所虛發(fā)生筐的利嚇息支拾出應(yīng)氣在“虎財務(wù)儲費用蔥”科匪目核侵算，怠比如源：借紫入資滋金又貧轉(zhuǎn)借沙給其潤他企廊業(yè)使斯用死的琴發(fā)生陶的利隊息支徒出，脂不應(yīng)未將其擱資本貢化躲。源開發(fā)央項目父竣工球交付茄后發(fā)紐生的馬利息廈支出用應(yīng)在售“財犁務(wù)費豎用”壇科目秘核算羨。質(zhì)一般蔥房地題產(chǎn)開丙發(fā)貸層款，紋用途婚都是滾確定綢的，液有明古確的渴工程次對象餐，乞其發(fā)嘉生的散利息瞇支出緩，在課期末炊可以覽直接嗓轉(zhuǎn)入案相應(yīng)路的期芒數(shù)及密開發(fā)模對象歡的開霉發(fā)成額本。疲集團禮借款凱等其仔他借鳥款，蛇用途鏈可能蠻不確赴定是乒哪局期項安目志哪種茫建筑承產(chǎn)品休，售就毯需要穴先在聯(lián)“利勁息支術(shù)出”致科目魯核算伸，期壟末再蝕采用越一定遣方法君分配便至各忘期成往本及燙各運建筑驕產(chǎn)品氣。蓬考慮狹到土滑地增她值稅攀清算塊等控對利臘息的慈核算暢要求搞，需父要在診“開胃發(fā)成征本”作下設(shè)組置二鉤級明樹細科會目“足利息鋪支出稿”（勻或塘稱枕“資燃本化興利息紹”）彈，對奪利息錯單獨燙進行慰核算緞，二補級明蹦細科旱目的仿輔助占核算盾項一育般怒為*功*期改數(shù)和娘**狠建筑翁類型郊等乏。減工程母管理撕費：帶聘用貢專業(yè)潤的工奮程管彈理公泉司代造為管幕理施敬工現(xiàn)扎場發(fā)敵生的弱費用供。榜類似湊于監(jiān)毯理費陪，比借如：析聘請年專業(yè)懼公司寫負責(zé)嗚項目傍開發(fā)旬發(fā)生益的遠代建積費用錦或工薪程管咳理費貫用權(quán)。銅監(jiān)理煉費：話聘用念專業(yè)誦的監(jiān)宮理公婆司發(fā)兄生的伯費用乓。離監(jiān)理喚合同貝條款鋪如根浪據(jù)建中筑面仰積收痛費的愈，可距以直工接記無入對諷應(yīng)的柿成本臘核算柄對象鋼。監(jiān)烈理合蘭同條狐款如押根據(jù)鉗時間肯或人誼員等吊收費吩的，峰應(yīng)分花配記掃入各普期各企建筑益產(chǎn)品退開發(fā)亭成本贊。顆臨時煤設(shè)施喉建造蓋費：賀現(xiàn)場勸管理駁部門請辦公仁用房封所需疊建造撒費用粥。飛臨時再設(shè)施華如與毅銷售深、行槳政等棗部門顧合用起的，末應(yīng)采識用一寨定方歪法，羞分別送在“抱管理亮費用靜”、宵“銷相售費攤用”加和“佛開發(fā)木間接歲費”豈核算賽。盈有的網(wǎng)企業(yè)禍將現(xiàn)漏場管猜理部許門辦絲公用浪房廁直接驕放在挨“開府發(fā)成其本-謠-前文期工伸程費攀”科量目核煩算，行但由科于辦好公用群房桐一般貢會在家多個貴開發(fā)豎期數(shù)宿中存狡在及并甩使用存，槐在問會計炎核算妨上，季還是辣先登放在拐“開吼發(fā)間暈接費弟”核垮算廊然后湖再分執(zhí)配，夢這樣側(cè)更加轉(zhuǎn)合理跌。休水電千費：番現(xiàn)場單管理姻部門旁辦公寄所用闊水電系費用饅。汪有的些公司匆是全將其巷與施亭工用族水電洗混在杰一起齒在“今開發(fā)依成本軌--如建安先工程隨費”鄭核算徑，對搞納稅庭雖無危影響瓶，但聲從內(nèi)倦部管滋理來廈看，裝略有琴不足演。怨業(yè)務(wù)貨招待嶼費：孟現(xiàn)場橡管理動部門鏟發(fā)生臥的業(yè)證務(wù)費脹用。陰有人塊認為肝應(yīng)將量其放蓬在管依理費劃用核閥算，油主要孝是考協(xié)慮到質(zhì)納稅慘調(diào)整歡因素隨，這爹是稅太收影時響會旱計核咐算的睬做法養(yǎng)。從諒內(nèi)部松會計納核算支角度法，為搶了核喝算蛇現(xiàn)場統(tǒng)管理辱部門鞭發(fā)生艘的業(yè)滿務(wù)費翠用，產(chǎn)放在假開發(fā)遣間接乒費科防目核童算適疾宜。把開發(fā)要間接尾費的匪明細災(zāi)費用貓，如樹果能賴直接僑確定方歸屬范于哪通一期疊哪種炮建筑濫產(chǎn)品打，也賤可以拌直接指在“扒開發(fā)蝕成本后”下尤二級且明細畝進行局核算奇，輔柿助核稱算找項一梅般州為*院*期械數(shù)和衰**模建慨筑類瞎型邊產(chǎn)品鉤等懇。負開發(fā)追間接氣費的第分配主方法眉每月匪終了僻，應(yīng)剩對開窯發(fā)間錘接費鮮用進柜行分蒙配，汗將慨實際武發(fā)生刑數(shù)計挑入有前關(guān)的外成本須核算控對象搞。企礙業(yè)可向根據(jù)腐開發(fā)霞經(jīng)營士的特仗點自價行確習(xí)定肢開發(fā)紡間接禽費用泄的分叔配方怖法察，一栽經(jīng)確董定，患不得千隨意秘改變霸。慚公共惰配套剖設(shè)施摸一般跟不分惑配開它發(fā)間已接費摟用臨，硬公共僅配套喚設(shè)施魔一般運只核扛算建歐造成陷本傍。牧方法鑼如下理：勿1哭、建這筑面煎積法斧。指視按已牛動工療成本泊核算達對象標建筑贊面積箭占開投發(fā)用獨地總處建筑番面積擴的比吧例進敵行分追配。僚此種劣方法鋸簡單弱，但蛇是如碑果建跨筑類梯型成騾本差躁異較脹大，乓就會膝有點脊不財太格合理含。房（1獸）一骨次性擠開發(fā)妹的，規(guī)按某虎一成勁本然對象率建筑分面積宰占全肉部成押本對僵象建倚筑面多積的按比例邁進行寨分配恨。地（婦2疲）分索期開戒發(fā)的嬸，首渾先按逢期蓄內(nèi)成掌本薦對象題建筑立面積掠占開薪發(fā)用真地計郊劃建泡筑面奉積的鵝比例滔進行說分配咽，然益后再預(yù)按某民一成懇本篇對象遣建筑舉面積哭占期欺內(nèi)成招本揮對象愧總建誠筑面濟積的蓄比例裹進行決分配才。欲舉例輩：A宴項目忌分三博期開酷發(fā)，虛總建瘡筑面衰積5繪0萬蕩平方叛米，薄一期謀20掏萬平掃方米掠，二騰期1奔5萬圣平方袖米，廈三期浙15纖萬平煎方米丈。目爹前，戀已一防期已德開工降面積擦10尤萬平屆方米這（其千中：仗住宅粱5萬摧平方陜米，圍商業(yè)理5萬短平方拌米）供，歐二期網(wǎng)已開掙工1霉0萬磚平方聞米（碗全部諷為酒哀店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