成都萬達廣場工程項目可行性研究報告書

成都萬達廣場項目可行性研究報告PAGEPAGE1萬達集團成都萬達廣場項目可行性研究報告摘要總投資：133885萬元銷售收入：68490萬元年租金收入：10479萬元開發(fā)周期：3年（其中項目開工至項目竣工：2年）目錄TOC\o"1-1"\h\z\u第1章項目概況及公司介紹 1第2章市場調查分析 4第3章經濟技術指標 33第4章開發(fā)建設進度計劃 36第5章投資估算及效益分析 37第6章風險分析 46第7章綜述 50附件：附件一關于錦江區(qū)“萬達商業(yè)廣場”項目備忘錄附件二商業(yè)租賃確認函附件三規(guī)劃設計方案附件四關于成都萬達廣場項目相關問題的調研成果第1章項目概況及公司介紹1.1項目概況\o"附區(qū)位圖,標記出區(qū)域位置和標志性建筑物及其距離"宗地位置：該地塊位于成都市錦江區(qū)，是規(guī)劃中的區(qū)域商業(yè)中心，地塊四至范圍：北至二環(huán)路東五段，南至新規(guī)劃道路，東至錦華路，西至老成仁路。\o"用地面積,總建筑面積,建筑密度,容積率,控高,綠化率,公建及配套面積等"經濟技術指標:用地面積77788平方米，總建筑面積326140平方米，容積率3.74，覆蓋率49.98%，建筑限高150米。地塊所在位置示意圖宗地現狀鳥瞰照片土地狀況：項目用地位于二環(huán)路與新成仁路交匯處西南角,包括A、B、C三地塊。其中A地塊面積約105畝,曾由錦江區(qū)政府協(xié)議出讓給國內一家建材商并全部拆遷完畢，但因國家政策調整，該協(xié)議未繼續(xù)履行。后經成都市政府相關部門研究決定：由于A地塊屬歷史遺留問題，確定不再協(xié)議而采用掛牌方式出讓。現在，A地塊產權屬錦江區(qū)且已全部是凈地，B、C地塊屬川云商貿公司且C地塊為凈地。錦江區(qū)政府要求A、B、C三地塊統(tǒng)一規(guī)劃，整體開發(fā)，同時希望我司在該地塊上開發(fā)建設商業(yè)廣場。，錦江區(qū)已與我司簽訂備忘錄，一旦我司摘牌成功，錦江區(qū)政府承諾將全力支持我司項目的開發(fā)建設。目前，A、B、c三地塊整合已快完成，擬定于2005年11月整體掛牌，摘牌后政府將凈地（五通一平）交付。1.2大連萬達集團介紹大連萬達集團成立于1988年，1992年改制為股份有限公司，是東北首批股份制試點企業(yè)之一。經過十七年的發(fā)展，萬達集團已形成以住宅地產、商業(yè)房地產、電影院線、高星級酒店為四大支柱產業(yè)的大型企業(yè)集團，集團總資產約200億元。其中，住宅地產至今累計開發(fā)量超過800萬平方米。從1999年住宅地產開始實施跨區(qū)域、規(guī)模化發(fā)展戰(zhàn)略，目前已在北京、大連、長春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、寧波等城市進行規(guī)模開發(fā)，年開發(fā)量超過200萬平方米，年銷售額超過60億元。房地產公司的目標是到2010年，年開發(fā)量400萬平方米以上，年銷售收入達到100億元。商業(yè)房地產開發(fā)是萬達集團支柱產業(yè)之一，在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產”的全新模式。目前，已與沃爾瑪、時代華納、歐倍德等16家跨國商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國各大中城市投資建設“萬達商業(yè)廣場”項目。已開工建設16個“萬達商業(yè)廣場”，總面積約170萬平方米。計劃到2010年建設40個商業(yè)廣場，總建筑面積達到600萬平方米，年租金收入達到40億元。第2章市場調查分析2.1城市背景成都是四川省省會，具有2300多年悠久歷史，是中國西南地區(qū)的政治、經濟、文化、科技、商貿、金融中心和交通、通信樞紐。改革開放以來，成都的發(fā)展充滿了生機和活力，作為全國15個副省級城市之一，城市服務功能日臻完善。2004年，成都市繼續(xù)保持快速發(fā)展態(tài)勢，與其它副省級城市相比，其生產總值、固定資產投資、社會消費品零售總額等總量指標排位均靠前：成都市地區(qū)生產總值2185.7億元，居第四位；固定資產投資累計完成1085.2億元，居第六位；社會消費品零售總額875.28億元，居第四位；居民人均可支配收入10394元，居第九位，人均消費性支出8997元，居第七位。城市發(fā)展?jié)摿Ψ治觯撼啥际芯哂谐蔀槲鞑看箝_發(fā)戰(zhàn)略支撐點的條件和潛力在國務院最近批準的《成都市城市總體規(guī)劃》中，明確成都市為“西南地區(qū)重要中心城市”，以成都市現有的經濟實力和發(fā)展?jié)摿?，完全有條件、有能力、有責任承擔起西部大開發(fā)戰(zhàn)略支撐點的歷史重任。成都市與西部其他重要經濟中心城市相比獨具優(yōu)勢2003年成都與主要西部城市經濟指標對比主要西部城市年末總人口（萬人）國內生產總值（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）重慶3130．002250．118094成都1044．311870．899641西安716．58940．357748昆明500．79812．007979貴陽344．86380．927985數據來源：《成都統(tǒng)計年鑒2004》與重慶、昆明、西安、貴陽相比，成都優(yōu)勢明顯。作為特大型經濟中心城市，成都在西南地區(qū)經濟發(fā)展和結構調整中發(fā)揮著舉足輕重的作用，在國家西部大開發(fā)的進程中，成都也具有重要的戰(zhàn)略地位。成都市工業(yè)化水平整體高于西部其它中心城市成都是西南地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，是西南地區(qū)電子信息、生物與現代醫(yī)藥、新材料、光機電一體化、環(huán)保技術等高技術產業(yè)的生長點，在西南地區(qū)結構調整和升級過程中，將發(fā)揮帶動作用。成都市交通通信樞紐的功能不斷增強以鐵路、民航、公路為骨干的運輸網絡基本形成，成昆、寶成、成渝、成達四條鐵路干線交匯于此，南昆線的開通使其擁有出海通道，逐步具備貨物大進大出的條件；雙流國際機場是全國六大航空港之一和西南地區(qū)的樞紐港，客流量居西部第一。成都是全國七大交換中心和九大郵政通信一級處理中心之一。隨著在建基礎設施項目建成和新項目的興建，成都市的交通通信樞紐作用將日益凸顯。2..1.1成都市宏觀因素分析\o"GDP、產業(yè)結構、存款余額、通貨膨脹、家庭收支結構"經濟環(huán)境：2002年2003年2004年GDP（億元）1667．11870．92185．7年增幅（%）11．7%12．2%16．8%人均可支配收入（元）8972964110394年增幅（%）10．4%7．5%7．8%年末居民存款余額（億元）1226．01494．41726.4年增幅（%）23．2%21．9%15．5%年末全市金融機構存款余額（億元）2635．63240．83771.5年增幅（%）16．8%22．9%16．4%三產業(yè)產值比重8.6:45.5:45.98.0:45.9:46.17.7:46.8:45.5數據來源：《成都統(tǒng)計年鑒—2004》、《成都市統(tǒng)計局關于2004年國民經濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報》\o"人口總量、年齡結構、戶籍結構、知識結構、家庭結構以及人口的遷移特征等"人口環(huán)境：2002年2003年2004年全市城市人口總量(含流動人口和戶籍人口）（萬人)1028.481044.311124.42年增幅0．8%1．5%7．7%數據來源：《成都統(tǒng)計年鑒—2004》、《成都市統(tǒng)計局關于2004年國民經濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報》\o"人口總量、年齡結構、戶籍結構、知識結構、家庭結構以及人口的遷移特征等"政策環(huán)境：近年來，成都市政府明確提出：緊緊抓住第一要務，大力推進“三個轉變”，實現工業(yè)新跨越，增創(chuàng)服務業(yè)新優(yōu)勢，開拓現代農業(yè)新局面，加快城市化進程，增強城市綜合競爭力，努力建設中國西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強的現代特大中心城市。圍繞“三新”、“三最”目標，成都市大力推進舊城改造，城鄉(xiāng)一體化，創(chuàng)模范環(huán)保城市，強化城市經營，整頓房地產開發(fā)建設秩序，購房辦戶口，從而迅速改變了城市面貌，改善了百姓居住環(huán)境，推動房地產持續(xù)健康發(fā)展。目前，為保證城市經濟持續(xù)快速發(fā)展，對舊城改造、重大招商引資，東調企業(yè)外遷，爛尾樓的處置等均有政策扶持和優(yōu)惠措施，對本項目的扶持和優(yōu)惠，政府將采取一事一議的方式處理。2.1.2城市規(guī)劃\o"圖示城市各功能規(guī)劃的區(qū)域分布,如商業(yè),居住,工業(yè),物流等功能分布情況"城市功能規(guī)劃與布局:按照成都市城市總體規(guī)劃，未來“大成都”的城市布局將由單中心圈層式向多中心組團式轉變。城市結構由單一的特大城市向城鄉(xiāng)一體化都市圈轉變。新成都的城市圈，將由“攤大餅”(從一個中心向外擴張)式的擴張，變成按“發(fā)展軸”向東、向南發(fā)展，形成兩個城市副中心，同時通過路網的建設，打造成都半小時都市圈、一小時城市圈和3小時城市群。本項目所在區(qū)域正是東部副中心的起步區(qū)，連接二環(huán)內的成熟區(qū)和三環(huán)內的新興區(qū)，同時，也是東部副中心和南部副中心的聯(lián)結點。本項目所在區(qū)域將配套規(guī)劃建設大型綜合性服務中心，大型金融設施、綜合性體育中心、大型綜合醫(yī)院如省醫(yī)科附院等。目前，項目輻射區(qū)域人口（含常住和流動人口）為50余萬人，五年內預計會增加到70余萬人，中遠期將突破100萬余人。現在，項目所在區(qū)域已建中高擋小區(qū)有：萬達河濱印象、華潤斐翠城一期、萬科城市花園、國信花園、望江嘉苑、朝陽名宅、南府錦等，在建的有：中海格林威治、新加坡吉寶嶙江峰閣、新加坡盛吉立卓錦城、華潤斐翠城二、三期、北京萬基康郡、育才都市花園、天津融創(chuàng)藍谷地等。城市交通現狀與規(guī)劃:市政道路："井"字加環(huán)狀加放射"井"字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網）；環(huán)狀道路：內環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路；放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝。成都萬達商業(yè)廣場項目地處二環(huán)路東五段與錦華路交界處，緊臨兩個十字路口，市政交通非常發(fā)達，出入方便。既得一、二、三環(huán)線之便，又得成洛、成渝、老成渝、成龍、新成仁、老成仁放射道路之利。除主干道外，區(qū)域內還有順江路、九三路、錦華路、雙桂路、華潤大道等次主干道。目前，共有11路公交車從本項目經過。地鐵：成都市地鐵初步規(guī)劃中，地鐵一號線北起動物園，南到華陽；二號線起于成灌客運站，止于成渝客運站；三號線起于柳家碾，止于琉璃場；四號線起于城南客運中心，止于竹子橋；五號線起于成雅客運站，止于成大。最高行車速度為80公里/小時。預計高峰小時單向最大斷面客流量為4.10萬人次。規(guī)劃中的地鐵3號線路經本項目并設有站點。輕軌：成都將在2005年開始著手大豐－廣漢、五桂橋－龍泉、成灌客運站－郫縣3條輕軌快速交通項目的前期準備工作。五桂橋距離本項目有三公里多。基礎設施狀況：市政基礎設施：城市東部新區(qū)規(guī)劃有3座污水處理廠、兩座220KV的變電站、12座天然氣配氣站、12個電信交換局等。本項目因處于二環(huán)路和錦華路之間，水、電、氣、視訊網絡等市政基礎設施配套齊全，均可從項目紅線外直接接入。區(qū)域配套設施：本項目緊臨二環(huán)路，屬東部副中心的起步區(qū)，公用配套設施較多，在本項目五公里半徑內，分布多所大、中、小學校和醫(yī)院，學校有四川大學、四川師范大學、信息工程學院、四川省藝術學校、四川音樂學院、四川航校、四川紡織學校、樹德中學、七中育才學校、川師、川大附中、附小等。醫(yī)院有空軍醫(yī)院、市第十人民醫(yī)院、市第七人民醫(yī)院、市傳染病醫(yī)院、錦江區(qū)婦幼保健院等成都萬達廣場項目位于成都市東南部，按照成都市城市總體發(fā)展規(guī)劃，建設東、南新城將是城市總體規(guī)劃的發(fā)展重點，一方面其發(fā)展?jié)摿薮?，另一方面與政府發(fā)展方向一致，得天時地利人和之優(yōu)勢。2.2商業(yè)市場調查2.2.1商貿業(yè)發(fā)展綜述成都市是傳統(tǒng)的商貿城市，近年來，隨著成都市經濟的發(fā)展、城市建設重心的轉移以及社會消費水平的提高，促進了商貿業(yè)的快速發(fā)展，并帶動商業(yè)業(yè)態(tài)不斷升級，商業(yè)環(huán)境進一步提升，以及沿二環(huán)線形成眾多區(qū)域性商業(yè)中心。隨著成都市城填居民可支配性收入的穩(wěn)定增長，成都的整體消費力及購買力發(fā)展趨勢良好。2004年社會消費品總額明顯增速。目前，商品消費能力名列大中城市前列，商品交易市場發(fā)展良好。2004年末共有商品交易市場902個，年成交額上億元的商品交易市場有31個，其中上10億元的市場有8個。商業(yè)網點不斷完善，擴張速度進一步加快，沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、歐倍德、歐尚等一批國內外商業(yè)巨頭紛紛在蓉設點和擴建新的分場。除中心區(qū)域傳統(tǒng)商圈改造升級，錦上添花之外，在二環(huán)路沿線出現了眾多區(qū)域性商貿中心。目前，這些區(qū)域性商貿中心生機勃勃，后勁十足，共同推動成都市商業(yè)的迅猛發(fā)展。歷年社會消費品零售總額分類表（單位：億元）時間社會消費品零售總額市區(qū)消費品零售額縣及縣以下消費品零售額2001年6284012272002年7104592502003年7715052662004年875578297數據來源：《成都統(tǒng)計年鑒—2004》、《成都市統(tǒng)計局關于2004年國民經濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報》2.2.2城市商業(yè)總體市場調查城市主要商圈及特點：商圈名稱春熙路鹽市口-天府廣場騾馬市規(guī)模級別（特級、一級、二級）特級一級一級發(fā)展進程（傳統(tǒng)、新興）傳統(tǒng)傳統(tǒng)傳統(tǒng)核心區(qū)域北至總府路,南到東大街,東至紅星路步行街順城大道，上東大街交匯處西大街與人民中路交匯處主要影響區(qū)域范圍全成都市以及周邊縣市、外來旅游全成都市以及周邊縣市成都市主要影響消費人口規(guī)模和構成描述（萬人）消費人口規(guī)模覆蓋成都及其周邊縣市/時尚人士，白領階層等100萬消費人口規(guī)模，城市中低收入者和以批發(fā)業(yè)為主的個體經營者50萬常住人口/成都市本土居民為主主要商業(yè)點名稱購物中心無熊貓城（部分營業(yè)）新城市廣場，錢江鉑金時代（均在建）百貨王府井百貨，太平洋百貨，百盛，伊騰洋華堂，名嘉SHOP北京華聯(lián)，人民商場，泰華，摩爾百盛，仁和春天，大業(yè)百貨，百貨大樓太平洋全興店，羅馬國際，時代-凱越，錦城麗都（均在建）超市屈臣氏、伊藤洋華堂好又多超市家樂福影院王府井影院，太平洋影院西南影都華協(xié)影城娛樂好樂迪KTV，良木緣咖啡，必勝客美高美國際娛樂中心銅鑼灣KTV，熱舞會所，單行道娛樂中心其他賓洛咖啡，西南書城，龍抄手，鐘水餃，必勝客，哈根達斯，假日酒店，四川賓館，紫薇酒店，第二醫(yī)院，新中興商業(yè)廣場，染房街，必勝客，歐洲房子，仁和春天咖啡，銀河王朝酒店三醫(yī)院，全興大酒店，新龍洋大酒店商圈成熟程度（改造或發(fā)展的余地）此商圈為成都市傳統(tǒng)商業(yè)圈，具有最廣泛的影響力，是成都市最繁華的商業(yè)商圈。在整個成都市乃至西南地區(qū)，具有極高的知名度?？拷t星路步行街一側，有待進行改造完善。此商圈為成都市傳統(tǒng)商業(yè)圈，具有較廣泛的知名度，是成都市比較繁華的商業(yè)商圈。有待進行較大規(guī)模的改造升級，以提升檔次和品牌形象。該商圈為成都市傳統(tǒng)商業(yè)圈，曾經在成都市商業(yè)扮演重要角色，后因城市和交通改造逐漸衰落，現市政府正在對其進行重新設計和規(guī)劃。力圖重新打造使其成為黃金商圈。繁華地段專賣店的平均租金水平和租金分布特點（元／月.使用面積）600-1200400-800400-600商圈規(guī)劃打造紅星路步行街與東大街一側與鹽市口商圈連成一片。與天府廣場周邊商圈連成一片，打造新興的成都中央商務區(qū)擬建成城市中央商務區(qū)（CBD）目前存在的主要問題商業(yè)經營無超大規(guī)模的購物中心，產品檔次參差不齊。檔次較低，品種太雜，周邊有待改造該區(qū)域由于前些年道路交通和城市改造而受到一定影響，新一輪的騾馬市商圈重整計劃正在實施當中交通周邊停車場數量不足，比較擁擠。交通擁擠，交通限制較多，停車場不足交通限制較多（單行線路居多），在一定程度上造成人流量和商氣的不足。其他///備注：*特級：其影響力不僅限于本市，其消費人口主要還含有大量的跨城市消費者。一級：市級商圈。 二級：區(qū)級商圈。商圈位置分布圖示主要大型商業(yè)網點匯總統(tǒng)計：購物中心類（建成或在建）名稱個數位置面積層數開業(yè)時間經營情況描述特點描述金沙時代國際商城1成都市二環(huán)路西二

段73號總建筑面積13萬余平方米，62005年1月經營情況一般該項目含2.2萬平米OBI歐倍德建材超市，西單商場1.8萬平米，近6萬平米創(chuàng)美家居，近4萬平米的娛樂等集休閑，娛樂，辦公、商住為一體，環(huán)境配套服務十分完善齊備。精心打造出極具品牌價值的休閑娛樂場所。天府匯城1武侯區(qū)科華中路與二環(huán)路交匯處５萬平方米，主要包括百聯(lián)集團屬下購物中心、世紀聯(lián)華超市2.5萬平方米、友誼百貨2.5萬平方米。4層2004年4月經營情況較差業(yè)態(tài)布局為：一樓主要是友誼百貨賣場、社區(qū)服務（銀行、郵局、電視演播廳）以及必勝客、肯德基等西式快餐；二樓主要是世紀聯(lián)華超市、百貨賣場；三樓主要是各類專賣店、專業(yè)店等；四樓主要是餐飲娛樂、健身中心。一家旗艦店。集購物、休閑、服務、娛樂、辦公于一體熊貓城1成都市順城大街289號熊貓城總建筑面積50萬平方米，目前已開發(fā)完成30萬平方米的一期。地上7層，地下2層2004年12月部分開業(yè)熊貓城內規(guī)劃設計有三至五家大型主力百貨公司和上千家的品牌店、若干主題賣場、CBD餐飲中心、酒吧街、文化廣場、熊貓主題樂園、環(huán)球影院、大型會議展覽中心等經營主體。但目前熊貓城商業(yè)氛圍不濃，人氣不佳，經營狀況不理想。熊貓城具有不可復制的龐大規(guī)模，僅一期工程的裙樓商業(yè)面積就相當于如今成都春熙路商圈商業(yè)面積的總和。一期已建成，二期金融中心項目將于2006年正式啟動。新城市廣場1成都市西大街1號10萬平方米。6層在建在建18000平方米百佳超市，23000平方米百盛百貨，6000平方米數碼影城，1100個停車位，83部電梯，12條主題街區(qū)，26條空中走廊。錢江鉑金時代1成都市青龍街27號4萬平方米地上5層，地下一層在建在建采用代表國際商業(yè)發(fā)展趨勢的室內步行街規(guī)劃設計，以特色商品賣場和獨立店相結合，充分體現休閑購物消費模式。匯龍灣商業(yè)廣場1成都市沙灣路與一環(huán)路交匯處58000平方米的商業(yè)面積，20000平方米的易初蓮花購物中心。5層2004年12月11日開盤。預計2005年10月開業(yè)招商中第一個雙首層—四維純立體街鋪：首上層：米蘭精品百貨，統(tǒng)一經營產權鋪面。首層下：第一條室內景觀商業(yè)步行街——獨立經營產權鋪面。2-3層易初蓮花購物中心，4層數碼家電家居廣場——國內知名家電商家爭相入駐。5層天下美食坊數據來源：市場調查和樓盤資料百貨類名稱個數位置面積層數開業(yè)時間經營情況描述特點描述太平洋百貨2成都市總府路12號（春熙店）18000平方米地下1層，地面6層1993良好太平洋百貨一九九三年落戶于蓉城最繁華的商業(yè)區(qū)-春熙路，是最早進入成都的外資百貨。公司無論從商品組合、服務方式還是環(huán)境規(guī)劃、經營風格逐步邁向國際化；成為集購物、餐飲、娛樂、一體的大型多元化商場。成都市人民中路二段68號（全興店）30000平方米4層1996年一般王府井百貨1成都市總府路15號28000平方米6層1999年12月良好成都王府井百貨是王府井百貨集團對外投資項目中最大的一個，位于成都市繁華的中心商業(yè)區(qū)春熙路段，集酒店、商務公寓、百貨商場、電影院、餐飲等多項設施于一身。仁和春天2人民東路59號12000平方米4層1998年9月良好成都市最早的高檔百貨商場之一，匯集高檔次的品牌商品。四川省成都市人民南路四段19號10000平方米4層2004年好摩爾百盛1成都市東御街55-223號33000平方米5層地下2層2002年2月良好北京華聯(lián)2成都市鹽市口廣場30000平方米52002年良好北京華聯(lián)集團是國內規(guī)模最大的商業(yè)零售企業(yè)之一，成立于1997年。目前，集團旗下有兩家上市公司，北京華聯(lián)商廈股份有限公司和北京華聯(lián)綜合超市股份有限公司，主要經營業(yè)態(tài)有城市購物中心、百貨商廈、大型綜合超市和大型綜合商場。集流行百貨、綜合超市、美食街為一體的社區(qū)型百貨商廈人民商場1成都市東御街19號33226平方米61993年12月良好是成都營業(yè)面積最大、銷售額最多的綜合商業(yè)企業(yè)。百貨大樓1成都市東御街18號20000余平方米6良好始終按照“經營品牌、經營商品、經營項目、經營人才”的新經營思路，以經營家電類商品提升公司的銷售規(guī)模，以穿著類商品提高公司的經營效益。美美力誠百貨1成都市人民南路二段18號川信大廈4000平方米2層2001年12月良好美美力誠百貨是與具有百年歷史的香港著名高檔百貨公司--香港連卡佛百貨公司合作所開設的西南地區(qū)最高檔的精品百貨商場。美美力誠百貨由香港連卡佛的全資公司--華鐙商管集團直接管理，以經營國際頂級品牌服飾系列為主體的精品百貨公司。伊藤洋華堂2成都市大科甲巷8號30000平方米6層，地下三層1996年12月良好以日本株式會社伊藤洋華堂為主要股東，合作伙伴有中國華孚貿易發(fā)展集團公司、日本伊藤忠商事株式會社、伊藤忠（中國）集團有限公司及邱永漢集團中國永利都（成都）房產開發(fā)有限公司。成都市置信路32000平方米5層2003年9月良好超市類名稱個數位置面積層數開業(yè)時間經營情況描述特點描述好又多6成都市科華北路58號亞太廣場5000——8000平方米1999年良好是最早進入成都市的大型連鎖外資超市，目前已開6店。家樂福4成都市雙橋子立交橋9300平方米32005年1月好家樂福是世界第二大國際化零售連鎖集團，是大型超級市場(Hyper-mart）概念的創(chuàng)始者。家樂福集團的主導經營產品分為食品類和非食品類兩大類，食品類由店內生鮮處、雜貨處進行管理；非食品類主要由日用百貨處、家電處、紡織處進行管理成都市八寶街一號8000平方米21999年好成都新光路大世界廣場10000平方米32003年6月良好光華村路口2003年9月好世紀聯(lián)華1四川省成都市科華中路19號25000平方米12004年4月一般人人樂1成都市雙楠小區(qū)22500平方米32001年一般歐尚1成都市金牛區(qū)金沙路39號48000平方米22003年11月好麥德龍1成都市清江中路1號12000平方米2層2003年8月一般與其他百貨業(yè)態(tài)不同的是,麥德龍以倉儲會員制為經營模式,只有持有營業(yè)執(zhí)照的法人和企業(yè)才能成為麥德龍的會員。數據來源：成都購物網和消費成都網以及市場調查走訪影院和娛樂類名稱位置面積層數開業(yè)時間經營情況描述特點描述太平洋文藝成都市暑襪南街29號6815平方米。24個影視廳3層3000余座1991年良好成都市較大規(guī)模的電影院，配套設施齊全，消費大眾化。紫荊電影院成都市二環(huán)路南三段紫荊北路6000平方米，7個影視廳，1000余座位3層2003年12月良好成都市第一個五星級概念的影城王府井電影院成都市總府路15號12個影視廳，1964個座位4層2000年9月良好是屹立在成都市的第一座國際水準的標志性影城。融娛樂，休閑，購物一體。影院可播放數字電影，膠片電影，3D電影，天地數碼電影，是國內電影種類最多的影院花園電影院成都市一環(huán)路南三段18號9個電影廳，9個電影自選廳3層1991年好主要針對學生觀眾，對學生5-8折優(yōu)惠。西南影都成都市下順城街75號9400平方米。7個放映廳，1602個坐位3層1992年好其環(huán)境優(yōu)雅舒適,藝術氛圍濃郁?？膳c國際先進影院的高品質視聽設備媲美,是影都卓爾不群的亮點之一。在這里，三套全球頂級數碼立體聲系統(tǒng)——DTS、SDDS、SR.D及超大銀幕讓影迷沉浸其間，加上原裝引進的德國SHCNEIDER高清晰度鏡頭，讓您充分領略21世紀電影的迷人魅力。文化宮電影院成都市提督街61號6個電影廳，4個影視廳，4個自選廳1000座4層1985差是成都市最早的電影院之一，現設施設備落后。東方世紀電影院成都市一環(huán)路南三段世紀電影城4樓16個放映廳，2000余座1層2003年好影廳全部采用進口高級座椅，人性化設計，減少坐姿疲勞，座椅安排采用美國體育場無遮擋間隔式，不會因前排座位阻礙視線。位于電影廣場大廳，展現多幅令人懷念的精彩電影海報及明星巨照，并配合新片上映舉辦相關活動，讓觀眾如同走進星光大道。旁邊設有開放式咖啡座。華協(xié)影城成都市青龍街青龍巷28號14000平方米。2000余座。15個電影廳3層1989好華協(xié)影城地處成都市中心騾馬市金融商貿圈內，西臨家樂福超市，東靠太平洋全興店，是一座綜合性娛樂城。2002年下半年華協(xié)影城對各個影廳進行了重新裝修，對座椅進行了更換，對放映設備進行了升級更新。使觀眾在溫馨典雅的氣氛中欣賞中外電影。是成都市休閑娛樂的好去處。數據來源：“峨嵋院線”和“太平洋院線”2005年成都大型商業(yè)零售企業(yè)開店計劃 名稱位置面積預計開業(yè)時間特點描述泰國正大易初蓮花成都市沙灣路與一環(huán)路交匯處20000平方米預計2005年5月1日開業(yè)第一個雙首層——四維純立體街鋪：首層上：米蘭精品百貨，統(tǒng)一經營產權鋪面。首層下：第一條室內景觀商業(yè)步行街——獨立經營產權鋪面。2-3層易初蓮花購物中心，4層數碼家電家居廣場——國內知名家電商家爭相入駐。5層天下美食坊。宜家成都商場城南25000平方米2006年初宜家成都商場共有3層，一樓為停車場，二、三樓為商場部分，包括宜家自選倉庫、展示室、客商倉庫和餐廳等。歐尚待定單層8000平方米以上2005年開店計劃1-2家百佳超市成都市西大街1號18000平方米2005年年底百聯(lián)集團待定單層4000平方米以上2005年3家開設在城市主干道，社區(qū)人口密集區(qū)人人樂商業(yè)集團待定單層面積4000平方米以上，四層以內2005年2-3家選址要求社區(qū)人口密集區(qū)，交通便利五星電器成都八寶街6000多平方米2005年5月6家以上西單商場待定單層面積4000平方米左右2005年開店計劃：2家左右。要求位于城市一類商圈內，社區(qū)居民密集區(qū)，交通便利。成百永樂待定總租賃面積2500平方米以上不等。2005年計劃：6～8家總租賃面積2500平方米以上不等，層高不低于3米。伊藤洋華堂待定單層面積4000平方米以上2005年計劃：1-2家單層面積4000平方米以上，有足夠的停車場，居民密集，交通便利數據來源：成都商報在線新聞中心城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃簡述：上世紀90年代中期，成都市商業(yè)格局是順應單核心城市布局而自發(fā)形成，即以鹽市口——春熙路商圈為城市中心商圈，向外強力輻射、擴散。目前，成都市政府已提出向東向南發(fā)展，在城南和城東建立兩個城市副中心，逐步由現在的密集‘餅’狀布局轉變?yōu)槭杳芙Y合的扇葉式布局，城市結構逐步由單核心模式發(fā)展轉變?yōu)槎嗪诵哪Ｊ?。綜述：成都市是我國西部地區(qū)最大的經濟中心城市之一，是綜合性的工業(yè)基地，西南地區(qū)的科技、商貿、金融中心和交通通信樞紐。改革開放以來，成都市發(fā)展?jié)摿χ鸩桨l(fā)揮，經濟增長迅速，經濟實力和輻射與擴散能力進一步增強，作為西部地區(qū)經濟中心城市的地位更加突出。成都市商業(yè)服務網點、商業(yè)從業(yè)人數在西部大商貿圈中優(yōu)勢明顯，大商貿、大流通、大市場的格局初步形成。隨著商品市場的擴大和完善，資金、技術、信息、勞務、房地產等要素市場的迅速發(fā)展，以及在城區(qū)建立若干中心商業(yè)區(qū)，成都將不斷增強西部商貿中心的功能，進一步擴大輻射范圍和增強擴散能力。作為西南商貿中心，在糖酒會、電腦節(jié)等各種國際性、全國性商貿、文化活動的推動下，成都對周邊省市乃至整個西部地區(qū)的市場影響力也越來越大，輻射范圍已從四川擴展到全國，甚至輻射到東南亞一些國家和地區(qū)，市場規(guī)模及容量均位居西部城市之首。目前，成都已初步形成四大物流基地，五大區(qū)域性配送中心。2005年的成都商業(yè)將迎來更大的機遇。2004年12月，中國零售業(yè)對外資的限制已取消，跨國零售企業(yè)大舉進入中國內地，成都作為西部的焦點城市，也吸引了眾多商家聚于此地搶占市場和有利口岸。2.2.3地塊區(qū)域商業(yè)分析地塊區(qū)域商業(yè)發(fā)展現狀：成都商業(yè)的環(huán)域分布商業(yè)項目分布最多的區(qū)域還是一環(huán)內和二環(huán)至三環(huán)之間，占到了整體的86%，其中一環(huán)路內屬城中心區(qū)域，歷年來都是商業(yè)項目集中的地段，而二環(huán)至三環(huán)區(qū)域所占的比例則大大超過一至二環(huán)區(qū)域，說明目前成都商業(yè)發(fā)展的新興熱點在二環(huán)至三環(huán)之間。成都商業(yè)方位分布 在各方位中以城中和城南的商業(yè)項目數量最多，其次才是城西和城北，項目數量最少的是城東方位。隨著成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃的實施，大量新興住宅和大規(guī)模社區(qū)的建成，城東方位目前商業(yè)的稀缺帶來的是極大的市場潛力和發(fā)展空間。主要商業(yè)網點（百貨、超市、購物中心等）、競爭程度和特點目前，城東板塊內，特別是二環(huán)路——三環(huán)路范圍內商業(yè)較少，主要網點分布如下名稱位置面積層數開業(yè)時間經營情況描述特點描述家樂福雙橋店成都市錦江區(qū)大田坎街162號蜀都花園31200平方米4層2005年1月31日該店采用了低價促銷政策，大量商品售價甚低，開張前即吸引了為數不少的顧客，開業(yè)當天因市民蜂擁搶購而發(fā)生安全事故，目前每日客流量巨大，經營十分火爆。與其他門店不同，雙橋子店除日常生活用品經營外,將主要立足于服務周邊2.5公里范圍內的顧客，并針對城東顧客群，推出“1元特賣專區(qū)”，強化家庭日常用品的銷售，同時在蔬菜、豬肉制品上大做文章，進一步凸顯“農貿市場”的氛圍。北京華聯(lián)雙橋子店經華北路2號(蜀都花園對面)25000平方米5層2003年底開業(yè)，2004年11月24日重新開業(yè)打出“城東第一商廈”的旗號，以新興的家庭百貨店出現，采用多層布局、多業(yè)態(tài)的組合方式，經營品牌較貼近該區(qū)域消費者的實際需求，經營情況較好，但品牌專柜分布較雜亂，裝修簡單，布局也不夠合理。1-5層為流行百貨，經營品牌匯集國際國內知名品牌，同時更貼近居民的實際需求；一層、二層部分賣場為超市，包括生鮮、食品及百貨，并新增許多地方名優(yōu)特商品；負一層為美食城和特賣場；負二層為大型停車場。天府匯城購物中心二環(huán)南路與科華路的交叉路口旁10萬平方米4層2004年4月天府匯城因體量大、定位不準，開業(yè)時間短、缺乏人氣支撐，經營情況不太好。集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、康體于一體的大型購物中心，包括世紀聯(lián)華超市（２．５萬平方米）、友誼百貨（２．５萬平方米）及各類知名品牌專賣店、專業(yè)店等。國美萬年場店二環(huán)路東三段40號12000平方米3層2004年6月19日以低價策略、和各種經常性的促銷活動為主要營銷手段，經營情況很好。專業(yè)經營空調、彩電、冰箱、洗衣機、日用小商品、數碼產品等各類電器。成百永樂萬年場店二環(huán)路東三段40號10000平方米3層以低價策略、和各種經常性的促銷活動為主要營銷手段，經營情況很好。與國美競爭經營空調、彩電、冰箱、洗衣機、日用小商品、數碼產品等各類電器。成百永樂成仁路店錦華路1號9000平方米3層2004年12月18日以低價策略、和各種經常性的促銷活動為主要營銷手段，經營情況很好。專業(yè)經營空調、彩電、冰箱、洗衣機、日用小商品、數碼產品等各類電器。地塊區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃簡述：概況根據最新的《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》，成都市向東發(fā)展規(guī)劃控制區(qū)范圍一共226平方公里，其中外環(huán)路以內是76平方公里，外環(huán)路以外是150平方公里，范圍是西至沙河成仁公路，南至三環(huán)路成龍路南側用地控制界，東至龍泉驛區(qū)東側成環(huán)路，北至城南高速公路。因而城東區(qū)域可劃分為城東市區(qū)和城東新區(qū)兩大區(qū)域，以沙河為紐帶，依托“五橫五縱”的交通網絡將整個城東區(qū)域有機的聯(lián)系起來。按照政府的規(guī)劃，建成后的城東副中心規(guī)劃面積７６平方公里，規(guī)劃人口７３．５萬人，人均城市建設用地８４．６１平方米，是以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)，功能定位按照政府的規(guī)劃，建成后的東部新區(qū)，將成為我市以生活居住、旅游休閑、教育科研和辦公等功能為主，具有歷史、人文特色的生態(tài)型城市新區(qū)。政府在規(guī)劃中明確的將“生活居住”排在了第一的位置。規(guī)劃特點生活新城新城東共占地76平方公里，東部新區(qū)將建設成都平原上最具有特色的綠色“坡地新城區(qū)”，給久居平原的成都人在居住理念上帶來新的沖擊。旅游新城新城東將被全力打造成歷史文化旅游之城，依托明十陵，建成萬畝十陵文化風景區(qū)，周邊還有成都最大的城市湖泊———占地千畝的青龍湖。很多有著自然山地園林風貌和歷史人文景觀旅游設施以及旅游景點也將一一開放。人居新城四川師范大學、成都大學、信息工程學院等大專院校的先后入駐，使新城東在文化底蘊上成為未來成都的最佳居住區(qū)，同時也會給這里的房產帶來投資價值。生態(tài)新城新城東水體資源極為豐富，水庫、河塘星羅棋布，與蜿蜒流經的東風渠相映相襯，占總用地33.1%；36%的綠地覆蓋率使這里成為成都綠地最為集中的區(qū)域。配套設施基礎設施：3座污水處理廠、兩座220KV的變電站、12座天然氣配氣站、12個電信交換局等。學校：四川大學、四川師范大學、信息工程學院、成都大學、四川音樂學院、樹德中學等。公園綠地：青龍湖公園、十陵歷史文化風景區(qū)、市政公園。其他配套：根據規(guī)劃，副中心作為新區(qū)核心將規(guī)劃建設大型綜合性服務中心，大型金融設施、綜合性體育中心、大型綜合醫(yī)院如省醫(yī)科附院等。區(qū)域交通環(huán)境①五橫五縱的交通系統(tǒng)②車站：五桂橋汽車總站、城東客運中心。以上車站距本項目4-10分鐘車程③地鐵：規(guī)劃中的地鐵2號線、地鐵4號線、地鐵5號線橫穿新區(qū)而過，連接南北、東西的1、2號地鐵線力爭在2010年底建成投入使用。3號地鐵線與本項目相接。到2035年，成都將建成以三角形為核心的放射狀地鐵網線。④輕軌:規(guī)劃中的輕軌也將從五桂橋一直延伸到龍泉。距本項目十分鐘車程。發(fā)達的交通體系，使得無論是走進市中心還是出行遠郊，城東道路皆是一路綠燈。道路通暢，環(huán)境改觀，居住城東優(yōu)勢顯現。區(qū)域人口分布情況目前項目周邊五公里范圍內人口情況表片區(qū)名稱總人口常住人口流動人口東光片區(qū)5萬3萬2萬龍舟路片區(qū)3.8萬2萬1.8萬雙桂片區(qū)1萬余1萬較少成龍路片區(qū)4.5萬2.4萬2.1萬蓮新片區(qū)7萬6萬1萬牛市口片區(qū)4.5萬3.5萬1萬沙河片區(qū)4.8萬3.7萬1.1萬獅子山片區(qū)5萬3.8萬1.2萬(學生)水井坊片區(qū)3.6萬3.2萬0.4萬望江路片區(qū)8萬3萬5萬(學生)火車南站片區(qū)10萬5萬5萬總計57.2萬37.6萬19.6萬(注:以上數據由各片區(qū)街道辦提供，2005年7月調查)區(qū)域消費水平自去年以來，政府提出“中產城東”的口號，要把新城東建設成為以都市白領為主的中產階級的聚居地。隨著城東新區(qū)規(guī)劃的出臺，政府對新區(qū)投資建設力度加大，以及國內外大開發(fā)商的進入，樓盤品質大幅提高，地價節(jié)節(jié)攀升，城東房價也迅速飆升。城東新供樓盤的均價已與有西貴南富之稱的城西城南縮小差距，“中產城東”的概念已深入人心，萬達河濱印象、萬科城市花園、魅力城市、華潤翡翠城、融創(chuàng)藍谷地、康郡、雅郡等等樓盤行情一路看漲！城東的中高端住宅開始吸納和聚集西南各地的成功人士和白領精英，新城東的消費格局將發(fā)生從量到質的轉變，消費人群以城市中產階級為主。其消費層次與消費能力都將帶來整個城東區(qū)域消費水平的極大提高，使新城東具有了極大的可供挖掘的消費市場潛力。區(qū)域商業(yè)發(fā)展前景根據規(guī)劃，中產城東生態(tài)居住區(qū)未來的商業(yè)網絡以集中商業(yè)商務區(qū)為中心，商業(yè)用地面積將占到整個起步區(qū)的32%，達到490萬平方米。商業(yè)區(qū)域規(guī)劃由沿著居住區(qū)域周邊的傳統(tǒng)商業(yè)街，逐漸向區(qū)域中心地段的中央商務區(qū)及大型購物中心過渡。目前城東的餐飲娛樂、休閑生活方面的配套服務網點不足，檔次相對較低，餐飲休閑消費還僅限于一環(huán)路以內市區(qū)范圍，二環(huán)路周邊及二環(huán)至三環(huán)路區(qū)域范圍內商業(yè)配套落后，大型購物網點極其匱乏，而二環(huán)、三環(huán)周邊大量高品質樓盤的興建，大量中產消費人群的入住，使得生活配套為主的大型購物中心、大型超市的出現已迫在眉睫，呼之欲出！地塊周邊及區(qū)域代表性的商業(yè)物業(yè)租金水平和分布特點：調查點類型經營情況租金（元／月.平方米建筑面積）其他費用說明家樂福雙橋店大型超市購物流線設計較好，導購系統(tǒng)明確，裝飾現代大氣，客流量很大，經營情況非常好20/一樓為散鋪，經營中檔品牌專賣，二、三樓為家樂福超市賣場，四樓為停車場。北京華聯(lián)雙橋子店百貨專柜分布較雜亂，裝修簡單，經營情況較好以商場抽成提點銷售額的25-30%的方式收取2%的廣告宣傳費，清潔費，質檢費，入場費等。一樓為日化用品與超市，二樓為女妝和超市，三樓為女裝，四樓男裝，五樓童裝。天府匯城購物中心購物中心體量較大，周邊缺少成熟住宅區(qū)，經營情況一般33-38物管費等一樓主要是友誼百貨賣場,以及必勝客、肯德基等西式快餐；二樓主要是世紀聯(lián)華超市、百貨賣場；三樓主要是各類專賣店、專業(yè)店等；四樓主要是餐飲娛樂、健身中心。國美萬年場店電器專賣經營情況好//一樓為手機、電腦，二樓為白色家電，三樓為中高檔影音設備專賣。成百永樂萬年場店電器專賣經營情況好//與國美競爭經營空調、彩電、冰箱、洗衣機、日用小商品、數碼產品等各類電器。成百永樂成仁路店電器專賣經營情況好//一樓為小家電和數碼產品,二樓為白色家電,三樓為影音設備.綜述：成都已開發(fā)商業(yè)地產項目多由本土開發(fā)商建設，但總體規(guī)模小，缺乏商業(yè)規(guī)劃，先建設后招商。國內外先進商業(yè)地產模式正逐漸對成都本土產生影響。像萬達的“訂單式商業(yè)地產開發(fā)模式”給業(yè)內帶來巨大沖擊波，并競相被本地開發(fā)商在形式上所效仿、復制。目前商業(yè)地產項目多集中分布在城西、城中、城南。在城東，雖住宅地產方興未艾，但商業(yè)地產、生活配套設施較為稀缺，因此，錦華路商業(yè)項目的開發(fā)必將填補城東大型商業(yè)配套的空白，極大提升成都東南二環(huán)路區(qū)域的生活品質和地段價值。錦華路商業(yè)項目應以更貼合周邊區(qū)域的屬性和定位來占領市場，以完善城東南的生活配套為目標，在產品類型上改變單一的產品結構，合理考慮各類業(yè)態(tài)的比例調配、業(yè)態(tài)融合以及本地消費心理和行為模式，并注重后期經營的競爭特色問題，將其打造為城東集餐飲、娛樂、體閑、購物、生活服務為一體的商業(yè)中心。2.3住宅、商住樓（40或50年產權、可用于居住或辦公的物業(yè)）、底商及其它可售物業(yè)市場調查2.3.1近三年來成都市房地產市場相關數據2002年2003年2004年2005年（預測）房地產投資額（億元）203．3245．4291．4335．1年增幅（%）19．0%20．7%18.7％15%房地產銷售額（億元）161．7202．6306.3459．5年增幅（%）24．7%25．3%51.2％50%住宅竣工面積（萬平方米）790．29897．96700.49910．63年增幅（%）10．3%13．6%-22.0%30%住宅銷售面積（萬平方米）743．58897．261019.631158．30年增幅（%）16．5%20．7%13.6%13.6%市區(qū)住宅銷售均價（元/平方米）2797292332413594年增幅（%）3．5%4．5%10．9%10%數據來源：《成都統(tǒng)計年鑒—2004》、《成都市統(tǒng)計局關于2004年國民經濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報》、成都房地產信息中心《成都房地產市場報告》城市住宅供需情況發(fā)展態(tài)勢圖成都萬達廣場項目可行性研究報告2.3.2區(qū)域具有可比性物業(yè)的租售水平本項目位置和可比性物業(yè)的相對位置關系圖 圖中編號樓盤為:1、華潤斐翠城 6、仁禾商務樓 2、望江嘉苑 7、望江嘉苑底商 3、靜居嘉苑 8、EAST校園廣場 4、銀河商業(yè)廣場 9、成龍花園底商 5、瑞華大廈成都萬達廣場項目可行性研究報告

項目名稱位置規(guī)模（m2）建筑層數銷售期銷售均價（元/m2）租金（元/m2·月）銷售率車位銷售均價（萬元/個）車位租賃價格（元/個·月）物業(yè)管理費（元/m2·月）抽樣理由備注住宅華潤翡翠城二環(huán)路東五段占地：1245畝，總建筑面積近100萬平米疊拼別墅、5層多層，小高層、高層2003年1月一期開盤，開盤三天售罄。一期均價330020一期100%微型車位：7萬，標準車位：9萬，豪華車位：11萬，子母車位：15萬300電梯1.1，花園洋房1.3，二期電梯1.7。本項目商業(yè)輻射區(qū)域內望江嘉苑三官堂16號占地67040.34平米，總建筑面積118603平米，總戶數935戶多層、電梯公寓2002.7.6開盤，2003年初售罄開盤均價2800，2003年330010-15100%10——11地下:200-300地上:100-200多層:0.8小高層:1本項目商業(yè)輻射區(qū)域內靜居嘉苑錦華路5號占地56669平方米，建筑面積：99288平方米多層：6、182004.7至今2005.1均價：2800，2005.3至今均價：3300/99%可租可售，價未定，可辦產權/0.8本項目商業(yè)輻射區(qū)域內戶數：796個商住樓銀河商業(yè)廣場成華二環(huán)路東三段40號附5號15000平米商業(yè):32003.4開盤至今商業(yè)12000對本項目有參考性瑞華大廈萬年場路口35000平米7不對外銷售/26（含物管費/不售露天110/對本項目有參考性仁禾商務萬年場路口25000平米8/一樓目前轉售價900024（含物管）100%不售露天180對本項目有參考性租金按使用面積計底商望江嘉苑底商三官堂街16號8000平米12002.7開盤至今1000040元10-11露天1000.8對本項目有參考性EAST校園廣場成龍路占地2.6萬平米商業(yè)面積:1920052002.11開盤760030-50100%2對本項目有參考性成龍花園底商成龍路18000平方米12002年開盤870020-30100%0.8對本項目有參考性成都萬達廣場項目可行性研究報告2.3.3本項目產品定位通過前期的市場調查，鑒于中產城東的形成及項目與城南中高檔社區(qū)近鄰，本項目的目標客戶定位主要為中、高端消費群體。該群體職業(yè)穩(wěn)定，收入較高，消費能力較強。故產品定位主要為中、高端產品。從業(yè)態(tài)定位上，項目區(qū)域5公里范圍內中高檔樓盤大量興建，居住人口急劇增加。雖新建樓盤有一定社區(qū)商業(yè)，但綜合性、區(qū)域性商業(yè)中心嚴重缺乏，大型超市、百貨、家居、中高檔影院、餐飲、娛樂休閑、書城幾乎均是空白，已遠不能滿足城市建設和社區(qū)發(fā)展的需要。因此，項目產品的業(yè)態(tài)定位應包含以上方面，以便及時填補該區(qū)域的空白，同時，各業(yè)態(tài)要互補，商氣、人氣要融合。2.3.4本項目租售價格預測序號項目清水房售價（元/m2）租金（元/m2·月）備注1住宅4５0020—25按建筑面積計算、不含物管費及稅2底商2003車位500元/個?月成都萬達廣場項目可行性研究報告第3章經濟技術指標該項目規(guī)劃經濟指標為同政府及有關部門溝通后確定的，因沒有取得土地證，政府有關部門審批時，可能有適當調整，與目前方案差別不大，最終指標以獲取土地證后為準。3.1項目規(guī)劃情況簡述成都萬達商業(yè)廣場項目是集大型商業(yè)、商務于一體的綜合性大型商業(yè)廣場，項目規(guī)劃用地面積77788m2，總戶數約1200戶，規(guī)劃人口3300人。其中規(guī)劃住宅9棟、層數27-28層、層高3米；商業(yè)5棟、層數3-6層、層高4.8-10米，業(yè)態(tài)分別為大型超市、百貨、影院、餐飲娛樂休閑、家居、書城等；地下停車位1400個。3.2經濟技術指標項目名稱項目明細單位數量備注一、規(guī)劃用地面積m277788117二、總建筑面積m2326140三、地上總建筑面積m22909201、商業(yè)m21387202、住宅m2152200四、地下建筑面積m2352201、滿足商業(yè)需求m245002、其它m230720車庫、設備用房等五、停車位個1400考慮二層機械停車位的數量六、容積率3.74七、覆蓋率49.98%八、總戶數戶12003.2商業(yè)建筑面積分布明細商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)明細樓層分布面積（m2）備注1、大型百貨地下一層至地上六層31500各層面積相同2、超市數碼廣場地上一層5280超市地上二層至地上四層15840各層面積相同3、建材超市地上一層至三層24600各層面積相同4、酒樓健身大型酒樓地上一層至二層4680各層面積相同健身地上三層至四層4680各層面積相同5、娛樂廣場主題餐廳地上一層4130KTV地上二層4130影城地上三層59405、室內步行街地上一層15720地上二層13360地上三層133606、合計143220第4章開發(fā)建設進度計劃 目前，A、B、c三地塊整合已快完成，擬定于2005年11月整體掛牌。開發(fā)周期：簽訂土地出讓合同起3年（其中項目開工至項目竣工：2年）第5章投資估算及效益分析5.1開發(fā)成本分析5.1.1各項開發(fā)成本構成：開發(fā)成本由土地成本、建造成本、財務費用、管理費用、營銷費用、各項稅費組成。5.1.2各項開發(fā)成本包含內容：土地成本：土地出讓金、土地契稅、土地交易費、拆遷補償費、大市政配套費等建造成本前期開發(fā)準備費：地質勘察費、規(guī)劃設計費、報批報建費、臨時設施費、三通一平費、增容費等；主體建安工程費：建筑工程、安裝費用；社區(qū)管網工程費：紅線內給排水、高低壓供電、燃氣等管網的費用；園林環(huán)境工程費：環(huán)境設計費、區(qū)內綠化建造費、道路廣場建造費、室外照明及零星設施費；配套設施費：不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產按規(guī)定需建設的配套設施建造費用；其他工程支出：監(jiān)理費、工程造價咨詢費、物業(yè)管理費（前期物業(yè)咨詢、建設期的正常物業(yè)虧損）等；預備費：在估算時難以預料的工程費用和建設期間不可預見的支出，建設期材料設備漲價的支出。財務費用：貸款利息（或工程融資成本）、金融機構手續(xù)費等(按照貸款3億元，年利率5.76%，貸款期限2年計算)；管理費用：人員工資、辦公費用、房屋租賃費等(按照每月80萬元，開發(fā)期3年估算)；營銷費用：廣告費、銷售人員的底薪及提成、銷售中心及樣板房建造費等(按照銷售收入的2％進行估算)；商業(yè)轉讓基金的交易費用按折合收購價的3.5‰考慮各項稅費：營業(yè)稅按銷售收入5%、印花稅等按銷售收入0.05%考慮；所得稅：按照成本分攤法確定商業(yè)部分的成本，即商業(yè)部分成本（不含稅金）＝總成本（不含稅金)÷總建筑面積×商業(yè)部分建筑面積，所得稅＝（銷售收入－（總成本（含稅金）－商業(yè)部分成本））×33％；土地增值稅：可售物業(yè)按銷售收入的1％計征。利潤總額＝可售物業(yè)銷售收入－可售物業(yè)成本，或＝銷售收入－（總成本－商業(yè)分攤成本）；凈利潤為可售物業(yè)實現的凈利潤；商業(yè)部分作為自留物業(yè)，出租收取租金。5.2投資估算5.2.1投資估算表非商業(yè)部分不含土地開發(fā)成本的投資估算各業(yè)態(tài)單體綜合單價（單位：元/m2）總成本（單位：萬元）序號項目名稱住宅地下室1建安成本14773600335452前期準備23623643143社區(qū)管網11511521044園林綠化416295配套設施44736工程其他26264767預備費9519920578管理費用888816159財務費用106106193810銷售費用900137011營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅2720414412綜合單價2551437452265商業(yè)部分不含土地開發(fā)成本的投資估算各業(yè)態(tài)單體綜合單價（單位：元/m2）總成本（單位：萬元）序號項目名稱大型百貨超市酒樓健身娛樂廣場建材超市室內步行街商業(yè)部分地下室1建安成本2858243122483262245831283498404852前期準備23623623623623623623633783社區(qū)管網11511511511511511511516474園林綠化4141414141415745配套設施4444444576工程其他262626262626263727預備費16414313418414417819423268管理費用8888888888888812659財務費用106106106106106106106151810營銷費用2525252525252536511綜合單價366432153024408832443948429351986項目整體投資估算（含土地成本）序號項目名稱計劃總投資（萬元）按總建筑面積攤（元/平方米）占計劃總投資比例（％）一計劃總投資133,8854,105100.00%1土地成本29,63490922.13%2建造成本92,0372,82268.74%2.1前期開發(fā)準備費7,6922365.75%2.2主體建筑工程費54,3511,66740.60%2.3主體安裝工程費19,67960314.70%2.4社區(qū)管網工程費3,7511152.80%2.5園林環(huán)境工程費1,203370.90%2.6配套設施費13040.10%2.7其他建設工程支出848260.63%2.8預備費4,3831343.27%3營銷費用1,735531.30%4管理費用2,880882.15%5財務費用3,4561062.58%6營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅4,1441273.09%具體詳見《成都萬達廣場項目成本計劃表》5.2.2說明：5.2.1建造標準非商業(yè)序號內容住宅地下室1結構類型框剪框剪2基礎形式片筏基礎3外立面面磚為主4大堂地面國產花崗巖墻面國產拋光磚或花崗巖天棚石膏板吊頂6樓梯間地面水泥砂漿壓光墻面乳膠漆天棚乳膠漆7電梯廳地面國產拋光磚墻面乳膠漆天棚乳膠漆8窗單層塑鋼窗9室內清水房地面水泥砂漿、墻面天棚乳膠漆10電氣除燈具外，其他全做燈具安裝到位11空調不設消防、通風12電梯合資電梯商業(yè)序號內容大型百貨建材超市和酒樓健身室內步行街娛樂廣場超市地下室1結構類型框架框架剪力墻2基礎形式片筏基礎3外立面單層夾膠鋼化玻璃幕墻氟碳噴涂鋁板幕墻結合石材涂料不銹鋼包邊廣告燈箱。同左同左同左同左4室內地面玻化磚600*600，墻面乳膠漆（部分墻面按仿理石玻化磚，天花輕鋼龍骨石膏板吊頂（乳膠漆）只考慮公共部位裝修店內清水房，其他同大型百貨公共部位裝修,KTV精裝修，其他層清水房一層數碼廣場公共部位裝修，超市部分地面水磨石地坪，墻、柱、天花面乳膠漆地面水泥砂漿壓光；墻面乳膠漆，棚頂及吊掛設備噴黑漆或本色交付5電氣燈具安裝到位6空調中央空調安裝到位7消防安裝到位8電梯合資電梯5.2.2主要材料價格序號材料名稱單位價格（元）1鋼筋噸38002水泥噸3205.3收入可售物業(yè)的銷售收入項目總金額

（萬元）可售面積

（Ｍ２）按可售面積（元／Ｍ２）備注銷售總收入68,490152,2004,500.001住宅收入68,490152,2004,500.00自留物業(yè)的租金收入商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)明細樓層分布建筑面積（m2）使用面積（m2）租金（元/m2·年）小計（萬元）1、大型百貨地下一層至地上六層3150060018902、超市數碼首層5280720380超市二－四層158403605703、建材超市地上一層至三層246003608864、大型酒樓、健身大型酒樓地上一層至二層4680600281健身地上三層至四層46804201975、娛樂廣場主題餐廳地上一層4130600248KTV地上二層4130600248影城（含夾層1810)地上三層59402006、室內步行街一層15720880024002112二層13360804018001447三層133608140150012217、車位1400個8008、總售物業(yè)的凈利潤單位：萬元一銷售總收入68,490二計劃總投資133,885三減商業(yè)分攤成本69,195四利潤總額3,800五所得稅1,254六凈利潤2,546第6章風險分析6.1土地、拆遷風險及應對措施此次掛牌地塊是A、B、C三塊地整合完成后凈地出讓，故無拆遷風險。成都市土地市場目前管理很規(guī)范、很嚴格，且是凈地出讓，故政府能夠按期交地和辦理相關土地手續(xù)，風險較小。6.2規(guī)劃風險及應對措施為完善投資環(huán)境，強調政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，避免人為因素干擾，成都市近幾屆政府一直致力于打造誠信政府，推進政府規(guī)范化管理和服務，并成立了規(guī)范化服務建設領導小組。在城市建設當中，率先嚴格執(zhí)行土地陽光政策，非常注重城市規(guī)劃的科學性和嚴謹性，任何正式規(guī)劃方案的變更，都必須嚴格按程序審批。因此，政府換屆所帶來的風險，如規(guī)劃變更風險已大為減少。6.3市場風險及應對措施金融政策