商業(yè)項目方案及深化設計關注內容

方案及深化設計關注內容

★完成深化設計后兩周內向集團商務部提供主力店和步行街計租面積，并統(tǒng)一由商務部向商管企業(yè)提供，進行租賃經營決議文件編制（一）室內商業(yè)步行街設計：【關注點20】：關于步行街主入口1)

是否緊鄰交通主干道、主通道？2)

是否入口設計醒目、寬大、通透？3)

是否設計有入口外廣場，便于室外商業(yè)促銷活動？提議最少確保一處出入口能夠進出車輛（展示用）；4)

商業(yè)廣場主出入口門高不低于3米；5)

步行街主出入口兩側及上方立面應采取通透玻璃幕墻設計，以增強該區(qū)域商鋪通透性和良好采光，充分提升商鋪價值；【關注點21】：關于步行街主出入口商鋪步行街出入口處兩側商鋪商業(yè)價值最高，而步行街出入口處設置通往主力店通道距離出入口太近，考慮到各主力店是否都有獨立對外主出入口，提議調整此通道于步行街出入口到中庭區(qū)間內，調整后此通道處可作黃金商鋪；【關注點22】：關于避風閣設置商業(yè)廣場主出入口是否設置了“避風閣”（北方地域應設計卷簾門）？步行街出入口設雙層門，并設風幕，不宜設門簾；（規(guī)劃院強制條文已列）【關注點23】：關于步行街室內通道為確保步行街商鋪整體連貫性，提議各層與主力店通道應適當降低，主力店在步行街開口設置標準：主力店單邊與步行街相接開口為一處，雙邊與步行街相接不超出兩處，除萬千百貨外，標準上不在中庭設主力店開口，主力店開口位置盡可能設在步行街盡端部以帶動整個步行街人流，非零售型（如影院、KTV、網(wǎng)吧等）業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結合，開口尺寸為4~8米；（規(guī)劃院強制條文已列）【關注點24】：關于步行街次主力店依照肯德基、麥當勞、必勝客租賃條件要求，應確保步行街主出入口處店鋪面積不低于150平米，并在一二層增加樓梯設計或留口，詳細位置需在施工時另行確定；【關注點25】：關于步行街出入口交通為方便用戶購物需要，提議在步行街主出入口兩側規(guī)劃出租車等候區(qū)域；【關注點26】：關于步行街設置客流計數(shù)系統(tǒng)步行街出入口要設置客流計數(shù)系統(tǒng)；（集團文件要求）【關注點27】：關于步行街頂棚1）一定要加蓋封頂，一是保持室內步行街產品純粹性；二是防止冬季無法正常經營；步行街采光頂開口寬度，應較下層開口兩側各擴大800mm；（規(guī)劃院強制條文已列）2）一定要設計為玻璃采光頂，為便于后期經營管理，提升建筑品質，提議玻璃采光頂由連續(xù)設計方式改為分段設置；3）步行街采光廊和中庭采光天棚：步行街采光廊考慮廣告裝飾物安裝，需要預留一定數(shù)量吊掛件，中庭吊掛件預留最低4～6個（商管提議最好達成8個），采光廊按每跨預留一處吊掛件，宜考慮電動提升裝置。中庭采光天棚及步行街采光廊應進行節(jié)能設計，必須設置電動遮陽裝置。（規(guī)劃院強制條文已列）【關注點28】：關于LED1）是否設有步行街入口大標識系統(tǒng)、,LED規(guī)格應該多大，視距應保障多少?LED顯示器且視覺醒目程度?2）中庭采光天棚在設計中要考慮方便安裝LED電子屏，總荷載20KN。（規(guī)劃院強制條文已列）【關注點29】：關于商鋪裝修1)

室內商業(yè)步行街各商鋪，除餐飲類商鋪外，其余商鋪均為精裝標準交鋪；2)

餐飲區(qū)應預留廚房點位位置和排油煙位置；【關注點30】：關于商鋪面積零售和服務類商鋪面積通常為100㎡以下，餐飲類商鋪面積通常為單間100㎡左右。全部商鋪單元進深宜8米～16米（商管提議不宜超出12米），面寬8.4米（規(guī)劃院強制條文已列），盡可能降低不符合設計要求商鋪數(shù)量，降低招商難度；【關注點31】：關于商鋪開門1)

室內商業(yè)步行街各商鋪不能有門對門式設計，一則影響商鋪引客便利性，再則做店招形象也不方便，同時有些商戶門對門比較犯忌諱，全部商鋪門應全部正對步行街；2)

室內商業(yè)步行街各商鋪主立面，除預留店招位置外，應全部采取通透白玻璃到頂設計；次立面也應盡可能設計為玻璃墻（包含部分商鋪與主力店通道次立面）；【關注點32】：關于商鋪層高室內商業(yè)步行街剖面：步行街通常以二至三層為最好。步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米；（規(guī)劃院強制條文已列）【關注點33】：關于商鋪天棚應充分考慮步行街商鋪內以及公共區(qū)域內天花檢修口設計和預留?！娟P注點34】：關于商鋪調整1)

商戶提出特殊詳細設計要求是否和規(guī)劃沖突問題處理；2)

應考慮商戶升級換代預留性，提議自有物業(yè)商業(yè)區(qū)域考慮設置百變租區(qū)，以適應后期招商調鋪面積需要和房產技術需要（如衣飾改為餐飲）；3)

提議步行街商鋪盡可能按柱距進行分割，以方便日后商鋪布局調整；4)

提議設計合理動線，將墻體改為防盜卷簾和防火卷簾，使同層不一樣業(yè)態(tài)經營場所聯(lián)通，充分調動客流?！娟P注點35】：關于扶梯1)

依照步行街面積及空間距離，為防止前期投資增大，后期維護成本過高，提議配置數(shù)量適當扶梯；2)

步行街人流主要以電動扶梯和觀光梯來組織人流垂直交通，設置通常標準是，在步行街主入口10米左右距離設第一組扶梯，扶梯間距控制在45米～70米之間，也就是在樓板開洞兩個洞口至三個洞口之間設，步行街內扶梯必須有一部通地下停車場方便將人流直接引入步行街。扶梯應靠洞口一側并平行布置；（規(guī)劃院強制條文已列）3)

設置位置應防止對商鋪經營造成影響，尤其是不宜設置在步行街主入口處；4)

為使步行街客流動線生動，方便用戶目標性購物，提議各層扶梯由平行布局調整為交叉布局；5)

扶梯應設置光感、變頻裝置；【關注點36】：關于垂直梯1)

步行街內全部垂直電梯應具備三方通話功效2)

主力店各樓層客梯是否能夠相互抵達，且不會造成相互管理影響或干擾；【關注點37】：關于地下電梯廳1)

提議在電梯廳不設計排水槽，以預防排水槽排水不暢造成外溢，回灌進電梯底坑，損壞電氣設備；2)

鑒于冬季地下車庫溫度較低，預防管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設備安全考慮，提議將觀光電梯門外沿口略微墊高，形成一個向外緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時間內也不致影響到電梯運行安全?！娟P注點38】：關于觀光梯1)

步行街中庭觀光電梯數(shù)量和位置是否適宜并滿足使用，且與中廳面積匹配（橢圓型中庭，其位置在短邊所在弧邊上為宜）；2)

觀光梯在中庭設置，以2～3部為一組，觀光梯轎廂要做成玻璃通透，井道為鋼結構。觀光梯應通到地下停車場。在停車場設置通透玻璃候梯廳，候梯廳需設計空調及安全欄桿；（規(guī)劃院強制條文已列）【關注點39】：關于中庭中庭設置位置：通常中庭設在步行街轉折處、入口處；中庭平面尺度：兩個中庭要分主次，大500~700平米（開洞面積），小300~400平方米（開洞面積）；中庭間距：80～100米；（規(guī)劃院強制條文已列）【關注點40】：關于公共衛(wèi)生間1)

衛(wèi)生間不宜設置在黃金位置，應設計在較隱蔽位置，衛(wèi)生間出入口應設計在步行街與其余業(yè)態(tài)連接通道內，而不能直接對步行街開口，不然對周圍商鋪都有較大負面影響，百貨一樓能夠不設衛(wèi)生間；2)

每層步行街最少應設置一處專用衛(wèi)生間，以確保步行街與主力店錯時營業(yè)時使用需要；3)

步行街衛(wèi)生間設置：依照步行街長度不一樣通常設3～5處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間間距80～100米，面積70～100平方米，每處衛(wèi)生間蹲位；男廁不少于3個；女廁不少于6個；男衛(wèi)生間小便池不少于3個；公用洗手盆不少于3個。應與主力店適用并作無障礙設計并應考慮設母嬰室，以方便帶小孩用戶使用。（規(guī)劃院強制條文已列）4)

為防止出現(xiàn)員工與用戶爭搶使用衛(wèi)生間現(xiàn)象（尤其是餐飲區(qū)域員工），提議在步行街增設“員工專用衛(wèi)生間”；5)

步行街設計洗手間應充分考慮設置有保潔用水點；6)

提議在步行街、超市、百貨、影院等區(qū)域增設殘疾人衛(wèi)生間專用設施，以滿足不一樣人群需要；7)

因為各設備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳實際需要，提議在地下室適宜位置增設衛(wèi)生間；8)

衛(wèi)生間內梳妝鏡離梳妝臺高度為400公分為宜?！娟P注點41】：關于用戶通道1)

在步行街主力店入口做客流緩沖區(qū)設計；2)

步行街兩側店面之間寬度：首層10～11米，二、三層16～17米，步行街樓板開口尺度：層數(shù)為2層步行街，開口寬度宜8米；層數(shù)為3層步行街，開口寬度宜9米；開口長度：為16~25米。步行街走道凈寬宜4米，“橋”凈寬度宜3.5米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至5～6米；規(guī)劃院強制條文已列）3)

2層以上廊橋不宜過密（間隔在30~50米）；4)

主力店與步行街連通口最少有兩處，其寬度應為一個柱距；（規(guī)劃院強制條文已列）5)

各主力店與步行街通道接口處應設置防盜卷簾，而且控制權在步行街一側；6)

設計中應考慮公共區(qū)域通道運行安全問題（如KTV場所），提議不采取玻璃等易碎材料做墻面。7)

因影城、KTV、餐飲等租戶營業(yè)時間與步行街營業(yè)時間不一樣，影城、KTV、大餐飲租戶應設置單獨用戶進出通道，以方便用戶在步行街關門后進出?！娟P注點42】：關于夜間通道餐飲和娛樂區(qū)域需設計專用夜間通道，并貫通商場、機動車停車場、非機動車停車場，出入口可直接通往建筑體外；【關注點43】：關于貨物通道1)

通道寬度大于2.5米，應設計位于大租戶貨物倉庫附近，并與貨運電梯相聯(lián)通；2)

因為貨梯可兼顧消防梯緣故，各層均可抵達，由此對百貨、影院夜間安防工作帶來了不便，為此提議對以上區(qū)域增加門禁設計；3)

貨梯不宜安置在步行街主入口顯著位置；4)

步行街貨梯（客貨梯）通常間隔80～100m設一組，噸位為1.6～2噸，貨梯可與主力店適用（百貨宜單獨設置）；（規(guī)劃院強制條文已列）5)

應步行街較長，為方便步行街客戶運貨尤其是餐飲租戶，提議設置專門泔水或貨運通道；6)

餐飲區(qū)域應規(guī)劃設計專用垃圾清運通道?！娟P注點44】：關于地下設施1)

提議考慮步行街、各主力店業(yè)態(tài)設計，完善步行街卸貨區(qū)、貨運通道和專用貨梯；2)

為方便超市送、卸貨需要，提議增加卸貨平臺規(guī)劃，并提議在超市區(qū)域增加獨立貨梯設計；3)

為便于觀察配電室設備運行情況，提議將配電室與值班室之間隔墻改為防暴玻璃窗；4)

為方便對各主機設備管控，提議增設運行值班室；5)

提議將開閉所與其它變電所規(guī)劃在同一層，以方便安裝施工及運行管理，節(jié)約投資；6)

地下各設備用房門口通道寬度是否適宜？，是否利于設備運輸安裝和日后維修？7)

為滿足步行街商戶貨物存放需要，提議在地下適當位置增加步行街倉庫用房規(guī)劃，面積大于200平米；8)

若超市設置于地下區(qū)域，其暫時推車停放區(qū)周圍不宜設置有設備間門口?！娟P注點45】：關于配套設施1)

整個步行街總體量、單層面積和長度是否適宜？貨梯、扶梯、觀光梯、衛(wèi)生間、消防通道等配套設施是否匹配得當？2)

不宜將消防控制中心設置在一樓黃金臨街位置，應改在其它低價值位置；3)

區(qū)域面積設置消防樓梯數(shù)量是否過密？提議在消防要求允許情況降低該樓梯設計，以增大可租賃面積；【關注點46】：關于吸煙室提議在步行街各層適當位置設置一處吸煙室，面積在10平米左右，并加設排煙設施?！娟P注點47】：關于員工休息室應設在B1層靠近員工專用通道附近，面積大于60㎡（約為步行街建面0.5%）；【關注點48】：關于垃圾房建造1)

垃圾房位置應設在靠近地下停車場出入口，并兼顧貨梯及卸貨區(qū)，充分考慮垃圾運輸通道應注意當?shù)乩嚫叨?，盡可能靠近主通道標高最高區(qū)域；3400多個住宅戶型cad圖庫盡在.cn《特賴戶型寶典》2)

垃圾房應區(qū)分設置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險品垃圾房；3)

考慮到步行街將設置較多餐飲商鋪，提議在地下停車場設置各主力店及步行街小商戶相對獨立4-5個卸貨區(qū)域，卸貨區(qū)域應靠近各業(yè)態(tài)入口處，并與貨梯區(qū)、垃圾房組合設計，垃圾房應相對獨立，分設干、濕垃圾房，每組面積各大于60㎡為宜，不提議主力店共用垃圾房；4)

關于濕垃圾房建造標準補充提議墻面、地面統(tǒng)一鋪瓷磚，墻面到頂、排污溝亦應鋪磚，并配置上下水、照明、滅蠅燈等設施；其中危險品垃圾房還應配置防暴燈、防潮燈及泄暴口5)

適當增大垃圾房面積，且一定要設計排風系統(tǒng)，尤其是危險品垃圾房應設置可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統(tǒng)，確保廣場消費環(huán)境品質。【關注點49】：關于步行街油煙排放（另附內容）

(二)關于機電系統(tǒng)配置及計量【關注點50】：關于空調系統(tǒng)1.

鑒于第四代綜合體建筑體量大、業(yè)態(tài)復雜、綜合性強、當代化程度高特點，提議在空調、照明、小動力等方面采取“自動控制系統(tǒng)”設計，兼具手、自動切換功效；其中空調主機采取廠家自主控制系統(tǒng)（制冷機組聯(lián)動控制、冷凍泵、冷卻塔聯(lián)動控制），“樓宇自控系統(tǒng)”只采集數(shù)據(jù)不進行控制，各家商鋪支路空調水閥獨立控制；照明系統(tǒng)采取“回路控制“設計方式；小動力（插座）部分采取整層控制；2.

中央空調系統(tǒng)設計應盡可能將需要深夜服務業(yè)戶（如電玩、KTV、影院、酒吧等）系統(tǒng)合并空調機組相關運行參數(shù)可與樓宇自控系統(tǒng)共享，以達成樓宇自控系統(tǒng)對末端設備適時調整作用；3.

因為步行街通道為全部開敞式設計，每層中間有天井，提議在一層頂部增設側出風空調設備，分別在冬季供暖和夏季供冷使用，確保步行街內不出現(xiàn)溫度分層現(xiàn)象；4.

提議增加衛(wèi)生間內、通往各主力店通道部位空調風口設計?！娟P注點51】：關于用電系統(tǒng)1.

是否給供電局預留了（通常為10KV）開閉站位置并標明？2.

全部強弱電間門應向外開；【關注點52】：關于屋頂設施1.

屋頂設備層設施安裝位置，提議統(tǒng)一規(guī)劃、排列全部排油煙風機、油煙凈化器安裝位置，包含出風口方向，以免影響塔樓客戶、管理企業(yè)和公寓樓辦公、居住環(huán)境；2.

應充分考慮群樓風機等設備降噪問題，煙氣異味問題以及全部同類設備相關噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟影響和預防處理；3.

除考慮到“步行街”頂部排油煙風機或室外機設備基礎預留及室內機與室外機冷媒管、控制線、電源路徑設計外，應將“主題餐廳”屋面設計一并考慮；【關注點53】：關于系統(tǒng)計量1.

各主力店、公寓樓設備系統(tǒng)應相互獨立，實現(xiàn)獨立計量管理；2.

提議不一樣業(yè)態(tài)機電系統(tǒng)設計應相對獨立，防止造成運行后期界面分割困難，給設施設備維護保養(yǎng)工作出現(xiàn)糾紛和扯皮；【關注點54】：關于設備房1.

相同業(yè)態(tài)變電所和制冷機房緊鄰設置，各自變電所與制冷機房中間應設置值班室，亦可同時照看運行，并設置值班用衛(wèi)生間。2.

充分考慮設備房通風和散熱問題。（一）

關于地下室及停車場【關注點55】：關于地下停車場1、

人行走道與車行通道之間提議有明確區(qū)分，防止人車混行；2、

進出口設計合理性，實現(xiàn)“單進單出”；3、

車場內部應設計為“單循環(huán)”交通形式，盡可能防止交叉口；4、

針對個別大型車輛無法進入地下車庫，以及鑒于今后百貨上換貨、內部調改需要，提議增加大型、重型車輛停車位設計，以供其及整座萬達廣場日后使用；5、

地下車庫必須預留機械停車（規(guī)劃院強制條文已列），因為機械式停車位后期維護、保養(yǎng)投入較高，管理難度較大，用戶認可度不高，在地下平面停車位能夠滿足情況下，提議不采取該種停車方式；6、

IC卡智能收費管理系統(tǒng)，具備自動發(fā)卡、辦理長久卡等功效；收費軟件應具備停車收費、已停車輛數(shù)量統(tǒng)計、空余車位統(tǒng)計、停車區(qū)域信息顯示板“空”與“滿”自動調整等功效；7、

為防止今后自行車亂停亂亂放，影響到廣場整體形象，增加自行車存車處規(guī)劃；非機動車停車位：1000~2500輛（規(guī)劃院強制條文已列）；8、收費亭面積×mm，高2500mm，并安裝分體空調；9、、車庫出入口道閘應盡可能設置在水平路段位置；10、車道地面增加指導方向形狀減速帶，按出入方向分別按>>>>或<<<<紋路設置。【關注點56】：關于地下室廣告1、地下停車場應在適宜位置設計按裝一定數(shù)量燈箱廣告并分區(qū)設置。廣告位主要位于以下各處：內墻面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道墻面廣告；轉角出口處以燈箱為主；部分位置可考慮集中長條燈箱；2、車場施工同時，必需預留管線和廣告所需取電點；【關注點57】：關于地下餐廳設置在地下室設置600至1000平左右員工餐廳（含廚房）；（規(guī)劃院強制條文已列）【關注點58】：關于地下室隸屬功效1、

地下出入口是否設計安裝門禁、監(jiān)控？2、

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