紅山市場項(xiàng)目策劃方案

烏魯木齊紅山市場改造工程前期策劃方案主題概念：商機(jī)就在對生活創(chuàng)新思維中！人類社會前深入，物質(zhì)生產(chǎn)就會發(fā)展一大步！人類生活方式改變，必定促進(jìn)社會生產(chǎn)大改變！破解人類生活密碼，就會發(fā)覺無窮無盡商業(yè)信號！要尋找商業(yè)機(jī)會，首先從創(chuàng)新生活方式開始！紅山市場商業(yè)機(jī)會，就在對受眾生活創(chuàng)新思維中！用新經(jīng)營理念應(yīng)對老經(jīng)營模式！用新產(chǎn)品顛覆老概念！創(chuàng)新思維，是紅山市場重塑輝煌必由之路！方案主旨：1、經(jīng)過針對性市場調(diào)研和分析、找準(zhǔn)紅山市場目標(biāo)市場定位、形象定位、功效定位、價格定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)概念提醒、使紅山市場愈加符合市場需求，為紅山市場快速拉感人氣、提升形象、重塑輝煌奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2、經(jīng)過對紅山市場經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)提醒和分析，以此實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目規(guī)模、投入、開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行很好控制，并有效地回避市場風(fēng)險，力爭實(shí)現(xiàn)紅山市場效益最大化，為烏魯木齊軍民共建、社會發(fā)展作出更大貢獻(xiàn)！3、經(jīng)過招商策略、傳輸策略制訂，并科學(xué)開展整合營銷推廣、細(xì)分市場，有效挖掘和搜尋目標(biāo)客戶，為招商尋求最好通道、達(dá)成快速招商目標(biāo)及久遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

一、項(xiàng)目背景一、紅山市場改造已迫在眉睫紅山市場地處華凌商圈，地段優(yōu)越、人氣較旺，經(jīng)過多年培育，已進(jìn)入商業(yè)運(yùn)行成熟階段，快速提升項(xiàng)目品牌形象、應(yīng)對競爭對手打壓，重塑紅山市場輝煌已迫在眉睫！二、紅山市場重塑輝煌機(jī)會很多烏魯木齊家居、建材、家電、五金賣場較多、同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目定位和運(yùn)行極難擺脫同質(zhì)化，極難形成強(qiáng)大市場競爭力。各大賣場經(jīng)營“冰火兩重天”，有車水馬龍、生意興隆，有冷冷清清、經(jīng)營慘淡！在此情況下，紅山市場找準(zhǔn)市場定位、找準(zhǔn)發(fā)展方向，快速突圍、快速成長機(jī)會大增！三、烏魯木齊各種家居、建材、家電、五金賣場缺乏專業(yè)性，為紅山市場快速崛起提供了很好環(huán)境條件因?yàn)闉豸斈君R各種家居、建材、家電、五金賣場前期概念、形象、功效、策略、模式等定位缺乏專業(yè)性，各家居、建材、家電、五金賣場沒有形成自己獨(dú)特優(yōu)勢，極難參加市場競爭、更難實(shí)現(xiàn)久遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，為紅山市場快速崛起提供了很好環(huán)境條件。四、國務(wù)院32號文件出臺，為紅山市場快速崛起、重塑輝煌奠定了堅(jiān)實(shí)政策基礎(chǔ)確立四個主要地位——第一：是中國能源資源戰(zhàn)略基地第二：是西部地域經(jīng)濟(jì)增加主要支點(diǎn)第三：是中國向西開放主要門戶第四：是中國西北戰(zhàn)略屏障新疆在全國發(fā)展和穩(wěn)定大局中具備特殊主要戰(zhàn)略地位，新疆經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展將會晤臨前所未有機(jī)會，烏魯木齊作為新疆經(jīng)濟(jì)基點(diǎn)，發(fā)展機(jī)會更大，紅山市場機(jī)會就更多。五、新疆社會和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為紅山市場重新定位、重塑輝煌奠定了良好基礎(chǔ)初步統(tǒng)計(jì)，——新疆生產(chǎn)總值3400億元，較增加70.8％。完成固定資產(chǎn)投資1850億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10120元。社會消費(fèi)品零售總額846.5億元，增加91.1％。接待境外游客43.84萬人次、旅游外匯收入1.62億美元，增加59.2％和63.6％；接待國內(nèi)游客2126萬人次，國內(nèi)旅游收入192．92億元，增加1.2倍和1.3倍。外貿(mào)進(jìn)出口總額137.16億美元，其中：出口115.03億美元、進(jìn)口22.13億美元。金融機(jī)構(gòu)年末各項(xiàng)存款余額4615億元、各項(xiàng)貸款余額2685億元。六、烏魯木齊房地產(chǎn)快速發(fā)展，為紅山市場重新定位、重塑輝煌奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)1、烏魯木齊市房地產(chǎn)投資和消費(fèi)勢頭強(qiáng)勁、對紅山市場有很大拉動作用據(jù)烏市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—11月份，烏市房地產(chǎn)銷售額首次突破百億元大關(guān)，達(dá)成105.86億元，同比增加66.36%；累計(jì)售出商品房面積398.71萬平方米，同比增加27.15%，其中住宅銷售面積達(dá)379.02萬平方米，同比增加29.22%，銷售額達(dá)95.97億元，同比增加69.27。同時，更令人關(guān)注是，商品房銷售價格也一路飆升，繼9月份首府新建商品房銷售價格以21.1%同比漲幅位居全國房價漲幅首位后，10月份，首府房價再次以18.5%漲幅位居全國第二。2、烏魯木齊市房地產(chǎn)投資和消費(fèi)將連續(xù)增加，為紅山市場發(fā)展帶來機(jī)遇據(jù)調(diào)查分析，，預(yù)計(jì)烏魯木齊房地產(chǎn)施工和完工面積均比增加150萬㎡以上，同比增加40%以上。而住宅銷售均價將增加10%左右，達(dá)成3300元/㎡左右。1月份，首府商品房成交面積為28.26萬平方米，與去年同比增加了60.39%，其中商品住宅為24.82萬平方米，與去年同比增加54.45%。截止1月份，烏魯木齊市累計(jì)商品房可售面積為641.81萬平方米，市場供給與12月份基本持平，預(yù)計(jì)商品房總供給量為500多萬平方米。3、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整較大，投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向住宅投資，為紅山市場重新定位、重塑輝煌提供了寬廣市場空間，烏魯木齊市住宅投資占房地產(chǎn)投資總額比重由79.52%提升到89.73%，增加了10.21%。這一數(shù)據(jù)顯示，烏市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)正在發(fā)生著巨大改變，投資重點(diǎn)越發(fā)轉(zhuǎn)向住宅，而這一改變，必將會給首府房產(chǎn)市場帶來影響。4、烏魯木齊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中化特點(diǎn)，也為紅山市場發(fā)展帶來機(jī)遇烏魯木齊城市布局呈“雙中心、組團(tuán)式”形態(tài)。其中，市區(qū)南中心為大十字一帶，北中心為北京路衛(wèi)星廣場一帶。市區(qū)規(guī)劃為九個集團(tuán)片區(qū)，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)、東山卡子灣區(qū)、機(jī)場區(qū)、北站區(qū)、西站區(qū)、頭屯河區(qū)。城市中心區(qū)由天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)部分組成，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。城市周圍區(qū)由頭屯河區(qū)、東山區(qū)等組成，重點(diǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。在優(yōu)化天山區(qū)、沙依巴克區(qū)等中心城區(qū)內(nèi)部布局基礎(chǔ)上，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、頭屯河區(qū)、東山區(qū)。形成城市中心區(qū)表現(xiàn)繁榮，城市邊緣區(qū)表現(xiàn)實(shí)力布局結(jié)構(gòu)。而在這么總體布局基礎(chǔ)上，烏市商業(yè)形成了一個關(guān)鍵商圈、六大中心商圈及在此基礎(chǔ)上十二條主要商業(yè)街。其中，一個關(guān)鍵商圈指以中山路為關(guān)鍵商圈；六大中心商圈指火車南站、二道橋、小西門、鐵路局、西虹路華凌、友好路等六大商圈；十二條商業(yè)街包含初具規(guī)?；蛘诎l(fā)展商業(yè)街、金融街、建材家俱、美食文化街、機(jī)電產(chǎn)品街、民族商貿(mào)旅游街、科技街、時裝鞋帽街、通信電子街、電腦軟件街、婦幼用具街等特色商業(yè)或?qū)I(yè)街。5、—烏魯木齊市房地產(chǎn)開發(fā)向“規(guī)模化”發(fā)展、為紅山市場發(fā)展提供了參考和市場支撐點(diǎn)，烏魯木齊開發(fā)規(guī)模在10萬平方米樓盤有25個，其中超出30萬平方米項(xiàng)目共10個。據(jù)調(diào)查，，開發(fā)規(guī)模在10萬平方米樓盤將有28個，其中超出30萬平方米項(xiàng)目共15個，還有3個項(xiàng)目總規(guī)模將超出100萬平方米。烏市房產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)狀況及激烈競爭態(tài)勢都決定了其未來開發(fā)必將向“規(guī)?；卑l(fā)展，這么，現(xiàn)有為紅山市場提供了參考，又為紅山市場提供了更多終端市場支撐。6、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展快速、規(guī)模化優(yōu)勢逐步形成新疆區(qū)商業(yè)用房施工面積298萬平方米，施工面積358萬平方米，商業(yè)用房施工面積298萬平方米，其中新開工面積119萬平方米，商業(yè)施工面積306.68萬平方米，商業(yè)施工面積256萬平方米，—商業(yè)用房開發(fā)總量突破近1000萬平方米，烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)向規(guī)?；?jīng)營形態(tài)發(fā)展，大賣場經(jīng)營優(yōu)勢已經(jīng)逐步形成，綜合買場如華凌、美居物流園、天山百貨、國貿(mào)、匯佳時代、友好百盛。大型超市如家樂福、好故鄉(xiāng)、專業(yè)市場如賽博特汽車城、友好汽車城、天興氣配城、亞中機(jī)電市場、王家梁鋼材市場。餐飲如江南王子飯店、全聚德。7、大商圈特征日趨顯著、紅山市場再鑄輝煌指日可待！烏魯木齊市政府提出了首府“建設(shè)當(dāng)代化國際商貿(mào)城戰(zhàn)略規(guī)劃?！卑凑铡按蠼?jīng)貿(mào)，專業(yè)化”發(fā)展思緒后，商業(yè)得到長足發(fā)展,從大商圈（一個關(guān)鍵商圈及輻射幾個小商圈）角度思索，烏魯木齊市可劃分為兩大主力商圈和四大次主力商圈：兩大主力商圈即中山路商圈（輻射大小十字、大小西門）和火車南站商圈（輻射長江路，黃河路等）；三大次主力商圈即二道橋商圈，友好華凌商圈和鐵路局商圈。紅山市場地處友好華凌商圈交通關(guān)鍵點(diǎn)上，加上多年經(jīng)營基礎(chǔ)，商業(yè)地位越來越突出，只要主動對應(yīng)市場格局改變，加大前期策劃、招商及改造力度，加強(qiáng)運(yùn)行管理，紅山市場再造輝煌指日可待！七、項(xiàng)目地塊商業(yè)發(fā)展態(tài)勢——華凌片區(qū)市場情況烏魯木齊華凌綜合批發(fā)市場概況

烏魯木齊華凌綜合批發(fā)市場位于烏魯木齊市水磨溝區(qū)，占地面積1500畝，已投入營運(yùn)建筑面積100多萬平方米，以各類建筑裝飾材料、家俱、家電、日用百貨批發(fā)零售為主，內(nèi)設(shè)12大類、50多個專業(yè)類別市場。市場內(nèi)有工商、稅務(wù)、質(zhì)量監(jiān)督、二類口岸、銀行、郵電、通信、信息網(wǎng)絡(luò)、貨運(yùn)搬運(yùn)、治安、消防等全方位為經(jīng)營廠商服務(wù)，并有抵達(dá)市內(nèi)各處公交車在市場內(nèi)始發(fā)或經(jīng)過市場，交通十分便利，來自全國近萬家著名廠商在市場內(nèi)直銷。

即使華凌市場已經(jīng)有了一定市場規(guī)模優(yōu)勢，近幾年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展也取得了一定進(jìn)步，但相對微弱市場規(guī)劃管理、混亂市場排放、老化和落后基礎(chǔ)設(shè)施等問題，使華凌市場發(fā)展水平和內(nèi)地同類城市在市場總體上還有一定差距。伴隨市場進(jìn)步，人們生活水平提升，競爭壓力不停加大，一個專業(yè)化、當(dāng)代化、科技化市場更能適應(yīng)市場需要。華凌市場業(yè)態(tài)分布情況（1）平面規(guī)劃圖（2）各業(yè)態(tài)百分比各業(yè)態(tài)占地面積百分比（總計(jì)100單位）業(yè)態(tài)分布（按照占地面積）租金情況區(qū)域租金情況平均租金華凌家俱城租金－1F7元/平米/天2F18元/平米/天3F8.5元/平米/天6F3.75元/平米/天9.6元/平米/天燈具市場外斜坡租金(油漆店)8平米3.5萬/年11.98元/天/平米華凌商場門口特賣場平均租金：8.76-10.95元/平米/天華凌商貿(mào)城1F14元/平米/天4F5元/平米/天9.5元/平米/天建材市場租金3.7元/㎡/天寵物市場租金市場入口處5.5元/㎡/天，但據(jù)店主所講，當(dāng)初轉(zhuǎn)讓者從華凌市場租過明年租金僅為元，折合1.4元/㎡/天；平房內(nèi)商鋪，一樓租金約為6元/㎡/天，二樓租金約為4.5元/㎡/天；4.38元/㎡/天總平均租金：8.15元/平米/天（4）經(jīng)營情況華凌市場人氣旺盛，發(fā)展勢頭良好，逐步發(fā)揮著新疆批發(fā)零售市場領(lǐng)頭羊作用，政府對華凌市場也比較重視，對其有政策上照料，華凌市場逐步發(fā)揮著新疆對中西亞和內(nèi)地物資流通樞紐作用。即使華凌市場已經(jīng)有了一定市場規(guī)模優(yōu)勢，近幾年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展也取得了一定進(jìn)步，但相對微弱市場規(guī)劃管理、混亂市場排放、老化和落后基礎(chǔ)設(shè)施等問題，使華凌市場發(fā)展水平和內(nèi)地同類城市市場總體上還有一定差距。伴隨市場進(jìn)步，人們生活水平提升，競爭壓力加大，市場迫切需要一個專業(yè)化、當(dāng)代化、科技化市場。八、同類物業(yè)片區(qū)商業(yè)態(tài)勢——廣匯美居物流園市場情況1、總體規(guī)劃“廣匯美居物流園”工程由新疆廣匯實(shí)業(yè)有限企業(yè)控股子企業(yè)“新疆亞中物流商務(wù)網(wǎng)絡(luò)有限責(zé)任企業(yè)”自開始投資建設(shè)。一、二期工程于12月正式投入運(yùn)行，主要以商鋪?zhàn)赓U為主，現(xiàn)出租率已達(dá)可租面積93%。三期工程于4月開始開工，主要以建設(shè)與一、二期工程相配套商品房住宅小區(qū)為主，其中，“美林閣”小區(qū)已全部建成并基本銷售完成，“美林花源”小區(qū)于5月業(yè)已開工，5月開始開工，計(jì)劃用兩年時間完成，總建筑面積約31.7萬平方米。A區(qū)—1F辦公家俱鋼木家俱文件柜1F中等家俱2F中高檔家俱3F精品家俱4F窗簾布藝B區(qū)—1F庫房1F墻磚地磚2F潔具衛(wèi)浴高檔水暖高檔五金櫥柜3F精品家俱4F會展中心C區(qū)—1F庫房1F木地板實(shí)木門防盜門2F地毯墻紙壁紙酒店用具3F鞋帽箱包服裝文體家居飾品4F百貨工藝品化裝品絹花D區(qū)—1F民用家俱地產(chǎn)家俱1F家電2F家電音響3F豪華家俱4F房產(chǎn)超市家裝企業(yè)樣板間E區(qū)—1F休閑區(qū)燈飾1F銀行2F銀行2、建設(shè)規(guī)模

廣匯美居物流園坐落于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，東接河灘高速公路，南臨蘇州快速路，西臨天津路，北京路近在咫尺，距阿勒泰路僅一公里。占地1400余畝，建筑總面積約134.39萬平方米，總投資25.88億元人民幣，是大型當(dāng)代化綜合性商品交易中心。。一期已開發(fā)土地面積600余畝，建成經(jīng)營面積71.36萬平方米，是新疆維吾爾自治區(qū)和烏魯木齊市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，被國家"863"計(jì)劃列為引導(dǎo)項(xiàng)目。是現(xiàn)在全國單體建筑面積最大，市場規(guī)模第一、軟硬件環(huán)境最好、商品種類最為齊全以建材產(chǎn)品為主，集物流、信息流、資金流于一體大型當(dāng)代化物流交易平臺，內(nèi)設(shè)30大類專業(yè)市場。廣匯美居物流園可容納商戶總量為5000至6000家。3、經(jīng)營業(yè)態(tài)廣匯美居物流園是現(xiàn)在全國單體建筑面積最大，市場規(guī)模第一、軟硬件環(huán)境最好、商品種類最為齊全以建材產(chǎn)品為主，集物流、信息流、資金流于一體大型當(dāng)代化物流交易平臺，內(nèi)設(shè)30大類專業(yè)市場，囊括全球高品質(zhì)建筑材料、裝飾材料、陶瓷衛(wèi)浴、家俱、家居用具、建筑機(jī)械、墻地面飾材、油漆化工、五金機(jī)電、燈具電料以及配送中心、倉儲式大賣場、托運(yùn)市場等。4、商業(yè)設(shè)施（1）基礎(chǔ)設(shè)施庫區(qū)面積300000㎡配套住宅150000㎡餐飲休閑26000㎡暫時貨物周轉(zhuǎn)庫0㎡二類口岸15000㎡停車位8000個招投標(biāo)大廳㎡出入口144個自動扶梯128部洗手間38個貨梯21部觀光電梯4部會展中心1個商務(wù)中心1個（2）硬件設(shè)施廣匯美居物流園定位于高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高要求招商、高水平管理、高端服務(wù)。高空間、大跨度全鋼結(jié)構(gòu)建筑給商戶和消費(fèi)者提供了人性化經(jīng)營和購物環(huán)境；超大型室內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)堪稱一流；168部自動扶梯和垂直電梯組成園區(qū)內(nèi)通暢立體交通網(wǎng)絡(luò)；19800個數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)結(jié)點(diǎn)構(gòu)建了網(wǎng)上購物信息平臺，寬帶極速之旅達(dá)成國內(nèi)領(lǐng)先水平。以對外貿(mào)易為發(fā)展平臺，針對中亞五國，建立了外商貿(mào)易商務(wù)中心并以開始運(yùn)作。園區(qū)內(nèi)外交通寬暢便利，3600個泊車位進(jìn)出自由；5輛電瓶車招手即停，在園區(qū)循環(huán)無償接送消費(fèi)者；近30萬平方米超大型倉儲場地為廠商設(shè)置倉庫，專業(yè)化倉儲管理、配送服務(wù)、裝卸服務(wù)、貨運(yùn)服務(wù)，組成了方便、迅捷物流系統(tǒng)。配置300輛無償配送貨車輻射全市，將美居人性化服務(wù)送到每位消費(fèi)者家中。

會展中心--軟硬件設(shè)施齊全、功效完善會展中心，具備舉行各種國際、國內(nèi)大型會展要求。另外，專門為新疆周圍八個國家及全疆86個縣市建立名、優(yōu)、特、新產(chǎn)品展廳，已成功舉行各種形式國際博覽會和組織采購交易團(tuán)體洽談會，為拓展進(jìn)出口貿(mào)易，為國內(nèi)外商品成功搭建了商品交易平臺，以形成立足新疆、服務(wù)全國、輻射國外主要物資集散地。

特色產(chǎn)品展示區(qū)――搭建有10萬平米對外貿(mào)易商品展示平臺，建立了俄羅斯等中亞五國國際名優(yōu)品牌及國內(nèi)包含上海、浙江、廣州、福建等民用特色產(chǎn)品展示區(qū)。5、租金水平廣匯美居物流園各個經(jīng)營園區(qū)，因其地理位置、樓層和經(jīng)營品種不一樣，租金也稍有區(qū)分，但總體上來看，差異不大，依照市調(diào)結(jié)果能夠算出平均租金為2.20元/天/平方米。抽樣市調(diào)表（以C棟為例）樓層租金情況1F25平米，一年租金2.5萬。租金2.74元/平米/天2F2.55元/平米/天4F過道25平米，一年租金5000塊。租金0.55元/平米/天非過道鋪位租金約1.1—1.65元/平米/天總平均：2.22元/平米/天九、紅山市場市場情況烏魯木齊紅山市場概況與華凌市場僅一路之隔紅山市場片區(qū)主要由玻璃市場、窗簾市場以及廣告牌匾制作、日雜用具及各種小商品商鋪等組成，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括玻璃、塑料制品、各種格調(diào)窗簾、日雜用具、不銹鋼加工、廣告牌匾等眾多方面。在此次市調(diào)過程中，采取宏觀把控、抽樣調(diào)查相結(jié)合方式，在宏觀了解整個市場經(jīng)營情況同時，重點(diǎn)選取有代表性市場走訪，力爭所得數(shù)據(jù)全方面、準(zhǔn)確、有參考價值。業(yè)態(tài)分布情況主要業(yè)態(tài)：玻璃加工、塑料制品、窗簾布藝、日雜用具、廣告牌匾、不銹鋼加工等業(yè)態(tài)組成表經(jīng)營種類占整個商圈百分比玻璃加工20%塑料制品8%窗簾布藝15%不銹鋼加工30%日雜用具10%廣告牌匾15%其它2%租金水平市場名稱業(yè)態(tài)類型鋪位名稱位置面積抽樣租金平均租金水平玻璃市場主營各種類型玻璃制品超美玻璃市場入口處60—70㎡（兩間門面）4萬/年（1.8元/㎡/天）租金在1.8—3.2元/平方米/天，平均租金2.4元/平方米/天。太陽人特種玻璃市場內(nèi)部90—100㎡（三間門面）6—7萬/年（1.8元/㎡/天）惠源窗簾市場主營各種格調(diào)窗簾、布藝曉薇麗布藝名店負(fù)一層90—100㎡13萬/年（3.3元/㎡/天）5.7元/㎡/天經(jīng)典布藝一層90—100㎡（三間門面）40萬/年（9元/㎡/天）轉(zhuǎn)讓鋪面二層80—90㎡電話問詢價格為16萬。（4.7元/㎡/天）紅山窗簾市場主營各種格調(diào)窗簾、布藝順達(dá)布藝市場入口處40㎡4萬/年（2.8元/㎡/天）2.15元/㎡/天陽光布藝市場內(nèi)部10㎡1．5元/㎡/天部隊(duì)地塊庫房0.6—0.8元/平方米/天、靠庫房附近1.2—1.6元/平方米/天、窗簾、日雜用具2.5—2.8元/平方米/天。平均租金1.4元/平方米/天?；菰词袌鲎饨鹪?—3.5元/平方米/天，平均租金2.7元/平方米/天經(jīng)營情況調(diào)研市場均為老經(jīng)營商戶，因?yàn)樾陆厥獯箨懶詺夂?，冬季異常干冷，造成房地產(chǎn)業(yè)有顯著季節(jié)性特征，所以，與之相關(guān)裝飾裝修，如窗簾布藝、玻璃塑鋼等都有比較顯著淡旺季改變。在此經(jīng)營商戶大部分已經(jīng)在此經(jīng)營很多年，對此處相當(dāng)熟悉，而且有很大部分有大量老客戶，所以，假如舊市場拆遷，他們絕大部分會選擇就近選鋪。十、推論基于以上分析，我們能夠得出以下推論：華凌已經(jīng)有了很大規(guī)模效應(yīng)，紅山市場假如沒有全新定位、獨(dú)特經(jīng)營模式和完善管理，想在短期內(nèi)趕超華凌市場有很大難度。本項(xiàng)目地處華凌市場對面，巧妙利用華凌規(guī)模效應(yīng)和人氣效應(yīng)輻射下，將很有市場潛力。烏魯木齊“壓縮”商業(yè)用房樓盤開發(fā)，投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型住宅，所以，像紅山市場這么位置好、設(shè)計(jì)合理、價位適宜商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將有很大機(jī)會。因本項(xiàng)目有低投資和適當(dāng)市場預(yù)期兩大優(yōu)勢，在短時間內(nèi)，本項(xiàng)目標(biāo)租金將低于華凌市場，方可凸顯項(xiàng)目吸引力。本項(xiàng)目要想愈加好吸引消費(fèi)者，抗衡華凌市場，躲避華凌市場現(xiàn)在所面臨缺點(diǎn)，作出自己特色，作出自己和華凌市場差異化、學(xué)習(xí)內(nèi)地和世界上成功市場經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)定位，并引進(jìn)當(dāng)代化、科技化營銷和經(jīng)營理念是首選要考慮。尤其是對于經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇和規(guī)劃上可能在很大程度上決定了本項(xiàng)目未來發(fā)展。本項(xiàng)目要做好現(xiàn)在紅山商戶工作，爭取全部吸入這些商戶，以給項(xiàng)目開啟造勢，而且經(jīng)過口碑傳輸從而帶動項(xiàng)目標(biāo)招商。二、項(xiàng)目定位（一）定位流程市場分析市場分析競爭分析開發(fā)商目標(biāo)可利用資源項(xiàng)目分析客戶定位形象定位終端客戶定位：日常百姓人家市場之大、勝過全部產(chǎn)業(yè)商機(jī)之多、在百姓生活每個步驟他們是：1、城市居民2、企業(yè)職員3、農(nóng)民、牧民、團(tuán)場職員……4、社會各個階層終端客戶心理特征1、創(chuàng)新生活理念帶來震撼！2、對幸福生活渴望3、平凡而溫馨生活需求4、人性化服務(wù)滿足經(jīng)營戶定位：家居、生活用具連鎖企業(yè)競爭力之強(qiáng)、勝過無數(shù)小店商機(jī)之多、沿自獨(dú)一無二模式和管理他們是：1、家居、生活用具連鎖企業(yè)2、特色飾品經(jīng)銷企業(yè)經(jīng)營戶特征1、有創(chuàng)新經(jīng)營模式2、有很好經(jīng)營業(yè)績3、愿意引領(lǐng)生活時尚4、有較強(qiáng)人性化服務(wù)意識形象定位：“創(chuàng)新生活館、當(dāng)代人居博覽會”——定義新生活概念，360度人居博覽會帶給人們感受：生活天天都能夠創(chuàng)新生活必須不停創(chuàng)新——平凡生活、卓越創(chuàng)意服務(wù)應(yīng)該是全方位——從接待、洽談、購置、售后都是貼心服務(wù)應(yīng)該是不間斷——能夠無需求，但不能沒有服務(wù)，365天，服務(wù)在你身邊項(xiàng)目命名命名一：愛尚.家居城釋義：愛尚：喜歡時尚、追趕時尚，寓意推崇新生活方式！家居城：對項(xiàng)目功效、規(guī)模介定，寓意規(guī)模宏大家居購物廣場。愛尚.家居城：引導(dǎo)新生活方式，引領(lǐng)家居時尚，扮亮精彩生活家居廣場。命名二：上優(yōu).家居廣場釋義：上優(yōu)：非常好，很優(yōu)異！家居城：對項(xiàng)目功效、規(guī)模介定，寓意規(guī)模宏大家居購物廣場。上優(yōu).家居城：理念新、品質(zhì)優(yōu)、服務(wù)好家居生活廣場命名三：領(lǐng)秀.家居城釋義：領(lǐng)秀：大氣、漂亮，寓意引領(lǐng)時代風(fēng)潮，構(gòu)筑漂亮生活家居城：對項(xiàng)目功效、規(guī)模介定，寓意規(guī)模宏大家居購物廣場。領(lǐng)秀.家居城：引領(lǐng)時代風(fēng)潮，構(gòu)筑漂亮生活家居購物廣場2、定位依據(jù)（1）家居文化情結(jié)——紅山市場多年市場培育，潤育了難以割舍家居文化情結(jié)，以上定位很輕易產(chǎn)生聯(lián)想和共鳴?。?）項(xiàng)目位處烏魯木齊中心區(qū)，土地成本較高，只有經(jīng)過運(yùn)作高附加值商業(yè)項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)地段價值；（3）片區(qū)內(nèi)建材、家居賣場云集，市場競爭異常激烈，只有差異化定位才能擺脫對手打壓，才能實(shí)現(xiàn)快速招商，快速繁榮，并保持強(qiáng)勁生命力，也才能真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可連續(xù)發(fā)展；（4）烏魯木齊家居賣場理念和模式落后，給家居創(chuàng)新生活理念、經(jīng)營模式預(yù)留了大量空間和機(jī)會；（5）全新家居理念、經(jīng)營模式導(dǎo)入，符合USP營銷策略，為項(xiàng)目快速招商和崛起奠定了基礎(chǔ)。（五）功效定位：復(fù)合型商業(yè)模式1、新型家居連鎖經(jīng)營模式——周到、完善、全方面經(jīng)營理念整體滿足+細(xì)節(jié)滿足——按照家庭單位、四季改變整體滿足——按照休閑購物不一樣需求滿足（兒童游樂、男士休閑、餐飲、配送等等）——市場需求細(xì)分到上萬種商品第一從百姓人家對家居“需要、品位、夢想、渴望和收入”需要入手，研制產(chǎn)品；第二是只要花錢和用戶付錢，即可辦到，沙發(fā)、床、桌子、椅子、紡織品、廚房餐具、地板、地毯、廚房家俱、浴室用具、燈具及植物應(yīng)有盡有；第三是低價格供給美觀、堅(jiān)固耐用家俱；第四是產(chǎn)品系列種類繁多、從植物和客廳家居用具，到玩具和整個廚房；你能夠找到布置你家所需要一切；第五是產(chǎn)品系列在格調(diào)上種類繁多?；蚶寺髁x、或簡約主義、或古典主義、或后當(dāng)代主義，不論哪種格調(diào)，都樣找到自己需要東西；第六是互為友好產(chǎn)品系列，在功效和格調(diào)上同時和一直保持種類繁多。不論你喜愛哪一個格調(diào)，都能滿足成功經(jīng)典：瑞典宜家、德國麥德龍模式2、建筑裝飾裝修符合經(jīng)營模式——周到、完善、全方面服務(wù)經(jīng)營理念——建筑裝修裝飾設(shè)計(jì)廣場，以設(shè)計(jì)為龍頭，以全方面服務(wù)為關(guān)鍵——建筑裝修裝飾材料廣場，以材料源頭降成本——建筑裝修裝飾成型材料廣場，以成品組裝提升工藝——建筑裝修裝飾示范廣場，以效果展示吸眼球以此形成強(qiáng)大終端市場吸引力，形成強(qiáng)大市場競爭力。成功經(jīng)典：英國百安居、美國家得寶3、規(guī)?？刂啤皟纱笠恍　薄皟纱蟆奔匆皇墙?jīng)營面積大，總建筑面積不得低于5萬平方米，其中經(jīng)營面積不得低于3萬平方米；二是停車場要大，總面積不得低于1.5萬平方米，停車位不得低于500個?！耙恍　奔磫为?dú)門店面積要小，總價不宜太高。（六）銷售模式定位——招商1、大賣場整體招商——連鎖企業(yè)整體租賃，提升形象，拉感人氣，推進(jìn)項(xiàng)目快速繁榮2、獨(dú)立門店——單獨(dú)招商，以“聚合效應(yīng)”發(fā)揮其優(yōu)勢（七）價格定位：1、價格定位流程估量成本和需求確定最終價格考慮影響定價原因分析競爭者產(chǎn)品和價格選擇定價目標(biāo)估量成本和需求確定最終價格考慮影響定價原因分析競爭者產(chǎn)品和價格選擇定價目標(biāo)2、確定本項(xiàng)目價格需考慮主要原因 整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場供需情況物業(yè)地理位置物業(yè)整體定位、物業(yè)質(zhì)素、包裝、宣傳推廣效果、建筑工程進(jìn)度項(xiàng)目標(biāo)建造成本和宣傳推廣成本發(fā)展商期望銷售率和期望利潤我們經(jīng)過對同地段樓盤進(jìn)行調(diào)查分析，結(jié)合多年定價實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，對樓盤定價權(quán)重進(jìn)行比對以下：項(xiàng)目權(quán)重項(xiàng)樓盤權(quán)重本樓項(xiàng)目權(quán)重項(xiàng)項(xiàng)目地段、位置3025（烏魯木齊城市中心、華凌商圈）交通條件158（多條公交車途經(jīng)、但不能直達(dá)）周圍綜合配套107（吃、住、購、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、休閑、娛樂、健身場所齊全）項(xiàng)目規(guī)模85（5萬平方米，規(guī)模適中但略微偏小）內(nèi)部配套設(shè)施128（復(fù)合型經(jīng)營完善配套）項(xiàng)目品質(zhì)、形象86（高級建材、高科技產(chǎn)品、品牌設(shè)施、新工藝?yán)茫粜徒Y(jié)構(gòu)74（框架結(jié)構(gòu)、能夠任意組合）管理團(tuán)體實(shí)力形象108（引進(jìn)國際著名連鎖品牌、影響力很大）共計(jì)10071（綜合對比，本項(xiàng)目可謂烏魯木齊高端產(chǎn)品）經(jīng)過對當(dāng)前市場比較可知，提議本項(xiàng)目租賃均價為按照烏魯木齊商鋪一層和二層平均價格3.99元/平方米/天71%計(jì)算，應(yīng)該定位在2.8元/平方米/天左右（參看上面市場調(diào)查分析內(nèi)容）。既平均租金在2.5—3元/平方米/天較為合理，即：商業(yè)一層租金：4元/平方米/天左右；商業(yè)二層租金：1.5元/平方米/天左右（八）規(guī)劃設(shè)計(jì)提醒依照本項(xiàng)目地塊，為了充分表現(xiàn)檔次及形象，而且使地塊確保完整性，又應(yīng)充分利用土地資源，提議項(xiàng)目以建筑面積約為5萬平方米。為了滿足以上規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時力爭降低建筑密度和空間飽和度，詳細(xì)建筑布局提醒以下：1、總體布局兩個大賣場、一條商業(yè)街——在江蘇辦事處及后面庫房區(qū)，建兩棟單體