廣西別墅市場(chǎng)調(diào)查研究研究分析報(bào)告

廣西別墅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分廣西別墅市場(chǎng)總體調(diào)研區(qū)域，沿革，用地，價(jià)格，產(chǎn)品，戶型，需求，客戶，分工，發(fā)展趨勢(shì)第二部分南寧市別墅市場(chǎng)調(diào)研概況及規(guī)劃，熱點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)項(xiàng)目，別墅價(jià)格，建筑風(fēng)格，供應(yīng)量第三部分南寧市別墅項(xiàng)目個(gè)案一品尊府，嘉和城，楓林藍(lán)岸，麗水灣，錦龍?zhí)渡角f，龍胤花園，八桂綠城，邕江灣第四部分桂林市別墅項(xiàng)目個(gè)案山水?鳳凰城，九里香堤，靈湘半島，麒麟灣，江岸美蘆，奧林苑，漓江華府，麗景5號(hào)第五部分北海市別墅項(xiàng)目個(gè)案棕櫚泉花園，森海豪庭，嘉和麗景，怡景苑，碧海灣花園2廣西別墅市場(chǎng)總體調(diào)研3廣西壯族自治區(qū)簡(jiǎn)介

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廣西壯族自治區(qū)簡(jiǎn)稱(chēng)桂，南臨北部灣，毗鄰經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠江三角洲和港澳地區(qū)，西連大西南，是中國(guó)與東盟之間唯一既有陸地接壤又有海上通道的省區(qū)，是中國(guó)西南最便捷的出海通道，是華南通向西南的樞紐，是全國(guó)唯一的具有沿海、沿江、沿邊優(yōu)勢(shì)的少數(shù)民族自治區(qū)。廣西，美麗的八桂之地，亞熱帶雨林氣候，盛產(chǎn)水果，奇特的喀斯特地貌，燦爛的文物古跡，濃郁的民族風(fēng)情，使廣西的旅游資源獨(dú)具魅力！廣西現(xiàn)有人口四千九百多萬(wàn)人，壯族人口占三分之一，是一個(gè)多民族的地方，又是全國(guó)重要僑鄉(xiāng)。42007年廣西國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2007年統(tǒng)計(jì)數(shù)同比增減%廣西生產(chǎn)總值(億元)5885.8814.9壯族自治區(qū)財(cái)政收入(億元)703.8623.7規(guī)模以上工業(yè)增加值(億元)1430.8826.5社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)1897.8718.6城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資(億元)2627.5431.7外貿(mào)進(jìn)出口總額(億美元)92.839.2城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）1220023.2居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(%)106.16.1廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)均比去年同期明顯加快，總體好于去年同期！5廣西別墅發(fā)展沿革90年代初開(kāi)始起步，桂林以旅游啟動(dòng)。90年代中期，南寧、桂林項(xiàng)目。啟動(dòng)階段：將高端別墅納入旅游景區(qū)中，奠定了廣西旅游景觀房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。1998年后，廣西度假別墅產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)。2001年，廣西別墅格局形成，別墅開(kāi)發(fā)正式大規(guī)模啟動(dòng)。2002年開(kāi)始，隨著旅游戰(zhàn)略的實(shí)施，以及廣西連通東南亞的概念，廣西別墅產(chǎn)品逐漸被各類(lèi)客戶認(rèn)同。萌芽階段發(fā)展階段：別墅項(xiàng)目規(guī)模建設(shè)啟動(dòng)，區(qū)域概念形成。6廣西主要?jiǎng)e墅城市7城市中心區(qū)別墅用地枯竭，資源稀缺城市遠(yuǎn)郊區(qū)新興區(qū)域，市場(chǎng)追捧各地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域不斷涌現(xiàn)，相互之間競(jìng)爭(zhēng)激烈別墅所處區(qū)域

廣西別墅區(qū)域的開(kāi)發(fā)，相互之間形成一定梯度，由城市中心區(qū)→遠(yuǎn)郊居住區(qū)過(guò)渡。8別墅市場(chǎng)特征開(kāi)發(fā)規(guī)模大盤(pán)化；價(jià)格持續(xù)上漲，并保持堅(jiān)挺；別墅產(chǎn)品逐步走向成熟，供應(yīng)量減少；同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重；風(fēng)格呈現(xiàn)差異化；供應(yīng)量有限；政策影響，后市去化壓力增大；購(gòu)買(mǎi)客戶高端化；產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理化。9專(zhuān)業(yè)分工從項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)建設(shè)，到中期的銷(xiāo)售，后期的物業(yè)管理，多數(shù)廣西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)事必躬親，全部都做。由于人才儲(chǔ)備和精力所限，事事都管的結(jié)果，卻是事事都沒(méi)有做好。這種狀況，在目前廣西別墅項(xiàng)目中，已經(jīng)有較大變化，專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司在廣西開(kāi)始普及。這說(shuō)明廣西的發(fā)展商已經(jīng)意識(shí)到專(zhuān)業(yè)分工的必要性和外腦的重要性。

建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃以及后期銷(xiāo)售代理，發(fā)展商聘請(qǐng)各個(gè)專(zhuān)業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)，專(zhuān)業(yè)分工，開(kāi)始顯現(xiàn)。10別墅用地

廣西城市別墅用地已經(jīng)停止供應(yīng)；別墅用地目前集中在郊區(qū)；開(kāi)發(fā)商手里還保留不少別墅用地；土地調(diào)控力度加大，國(guó)家“土地政策”和影響，迫使開(kāi)發(fā)商將已囤積的土地加快開(kāi)發(fā)。由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策，明確規(guī)定停止審批別墅用地，土地升值速度很快，在這一市場(chǎng)契機(jī)下，廣西別墅用地前景被普遍看好。11產(chǎn)品分析隨著別墅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)越來(lái)越多元化，經(jīng)濟(jì)型別墅的開(kāi)發(fā)力度也在不斷加快，經(jīng)濟(jì)型別墅的發(fā)展，使中高收入者的別墅居住夢(mèng)想得以實(shí)現(xiàn)。別墅產(chǎn)品主要特點(diǎn)：1、生態(tài)化、園林式；2、高品質(zhì)的居住模式；3、稀缺的、具有第一性的。廣西別墅產(chǎn)品，多以江景、山景、坡地為特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)型別墅以它面積小，總價(jià)不高，居住功能齊全的高性價(jià)比而成為市場(chǎng)的寵兒。

未來(lái)幾年，小獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅逐漸成為廣西別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。121314別墅風(fēng)格建筑風(fēng)格各異，基本上各個(gè)類(lèi)型的都有了。歐式風(fēng)格、北美風(fēng)格，中式風(fēng)格，東南亞風(fēng)格比較普及。有明顯的地域特色，部分項(xiàng)目融入了廣西壯鄉(xiāng)建筑元素。15別墅類(lèi)型

廣西市場(chǎng)上的別墅產(chǎn)品眾多，從豪華型別墅到經(jīng)濟(jì)型別墅，別墅產(chǎn)品多元化，滿足了不同消費(fèi)者及投資者的需求。獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加別墅16主力戶型面積各種別墅類(lèi)型的主力面積控制如下：獨(dú)立別墅：主力戶型面積區(qū)間350㎡～500㎡，集中在400㎡以內(nèi)為多，而小獨(dú)棟的別墅集中在300㎡左右；雙拼別墅：區(qū)間面積200㎡～290㎡集中在220㎡左右戶型居多；聯(lián)排別墅：區(qū)間面積150㎡~250㎡，集中在200㎡左右的戶型占絕大多數(shù)；疊加別墅：區(qū)間面積為180㎡～250㎡，集中以200㎡為主。17各城市的別墅產(chǎn)品之間有比較明顯的價(jià)格差異；經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品，基本上遵循由城市中心向外部逐漸降低；各城市之間發(fā)展不平衡，離城市中心同樣的距離，價(jià)格有比較明顯的差異；自然資源優(yōu)勢(shì)型別墅產(chǎn)品，價(jià)格相對(duì)較高；遠(yuǎn)郊區(qū)價(jià)格上升變化穩(wěn)定，而城市邊緣價(jià)格有比較明顯的提升。產(chǎn)品差異，開(kāi)發(fā)商品牌差異，區(qū)域資源差異，別墅項(xiàng)目存在明顯價(jià)格差異。價(jià)格調(diào)研18需求分析追求高品質(zhì)生活以及投資需求的增加，別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)；股市風(fēng)險(xiǎn)在聚集，更多的資金轉(zhuǎn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步促進(jìn)別墅市場(chǎng)需求。別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決定了其目標(biāo)為高端客戶群體。19客戶群分類(lèi)別墅客戶群體，區(qū)域分類(lèi)：一是廣西本地客戶，二是廣西外地客戶。重要客戶：私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員、省外客戶、海外客戶?？蛻纛?lèi)型：自住型客戶、投資型客戶、旅游度假型客戶。20客戶群細(xì)分1.消費(fèi)者構(gòu)成從歷年來(lái)看,廣西別墅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者已經(jīng)逐漸分流成兩個(gè)主要群體：一種以購(gòu)買(mǎi)獨(dú)立別墅為主的企業(yè)主；另一種以購(gòu)買(mǎi)小型別墅、排屋為主城市中產(chǎn)階層；行業(yè)身份：政府官員、企業(yè)主、金融保險(xiǎn)業(yè)、高校教師、房地產(chǎn)相關(guān)人員、企業(yè)高級(jí)管理層、異地私營(yíng)業(yè)主等。2.購(gòu)買(mǎi)者的市場(chǎng)表現(xiàn)根據(jù)自己的承受力來(lái)設(shè)定物業(yè)的總價(jià)來(lái)選擇該價(jià)格區(qū)間的產(chǎn)品。對(duì)于景觀條件、配套設(shè)施、工程質(zhì)量給予較多關(guān)注。21

銷(xiāo)售趨勢(shì)別墅市場(chǎng)在廣西發(fā)展目前比較穩(wěn)定，2007年別墅價(jià)格較2006年，漲幅基本在10％左右，銷(xiāo)售情況持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，山水資源較好的別墅漲幅在20％－30％之間。別墅銷(xiāo)售平和，2007銷(xiāo)售情況較2006年有了較大幅度的改善。整個(gè)廣西別墅以及類(lèi)別墅市場(chǎng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量，目前較大，但銷(xiāo)售放量程度不是太大，主要是各開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)制定。客戶對(duì)別墅產(chǎn)品形象要求在提高，促使開(kāi)發(fā)商注重內(nèi)功，產(chǎn)品面市時(shí)間相對(duì)延緩。以整個(gè)廣西別墅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前投資需求以及供銷(xiāo)，正邁向良性發(fā)展。22價(jià)值趨勢(shì)別墅規(guī)模的增大是一個(gè)趨勢(shì)，但別墅規(guī)模的增大，必須以相應(yīng)的小區(qū)環(huán)境規(guī)劃作為輔助，以后別墅的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將主要集中在價(jià)值觀念和內(nèi)部環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)上，價(jià)格反而會(huì)退居第二。注重環(huán)境的綠色設(shè)計(jì)，將成為諸多別墅項(xiàng)目的第一位因素?！耙匀藶楸尽钡囊?guī)劃，在建筑內(nèi)部環(huán)境中充分體現(xiàn)氣候特征、行為方式、視覺(jué)心理及現(xiàn)代技術(shù)，走可持續(xù)發(fā)展之路應(yīng)是另一趨勢(shì)。營(yíng)造具有個(gè)性化色彩的社區(qū)文化，提高文化品味，增強(qiáng)居住者的歸屬感將是未來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段。23別墅發(fā)展趨勢(shì)一經(jīng)濟(jì)型別墅、排屋成市場(chǎng)主角；住上一套前有院、后有園的有天有地的別墅是很多人心中的夢(mèng)，隨著社會(huì)的發(fā)展，別墅不再是十分稀缺的奢侈品，而已逐漸走進(jìn)平常中產(chǎn)階級(jí)家庭，經(jīng)濟(jì)型別墅和排屋是目前及未來(lái)階段別墅市場(chǎng)消費(fèi)的主流產(chǎn)品。漸入精裝修時(shí)代；當(dāng)精裝修高檔公寓開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)在廣西市場(chǎng)，并取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售戰(zhàn)績(jī)之后，“精裝修別墅”這個(gè)對(duì)廣西樓市而言還是新名詞的概念，進(jìn)入我們的視野。多種材質(zhì)的運(yùn)用，木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu)別墅；24真正的經(jīng)濟(jì)型別墅受期待；目前為止，無(wú)論是城市近郊別墅還是遠(yuǎn)郊別墅，無(wú)論大別墅還是小別墅，無(wú)論是度假別墅還是旅游別墅，戶型設(shè)計(jì)偏“豪華”，戶型功能“求大求全”是通病，許多別墅的內(nèi)部功能空間的使用率非常低。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，將出現(xiàn)一些與眾不同的二居別墅產(chǎn)品，例如150平方米的小別墅、三五好友同居度假的別墅、面向企業(yè)會(huì)所市場(chǎng)的別墅等等廣西區(qū)域特色的別墅嶄露頭角空間與尺度營(yíng)造多樣化；別墅發(fā)展趨勢(shì)二25獨(dú)占資源的產(chǎn)品走俏市場(chǎng)在市場(chǎng)上相關(guān)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，后天的東西可以簡(jiǎn)單的復(fù)制，先天資源將成為相互之間區(qū)別的重要因素。一些具有優(yōu)越的外部自然景觀，而且部分景觀是具有獨(dú)占性以及稀缺性，其周邊的土地不可再生，決定了相關(guān)項(xiàng)目的發(fā)展前景。別墅發(fā)展趨勢(shì)三26南寧市別墅市場(chǎng)調(diào)研27南寧市概況南寧市是廣西壯族自治區(qū)的首府，位于廣西南部，地處亞熱帶，北回歸線以南，介于北緯22°12′～24°02′，東經(jīng)107°19′～109°38′之間。土地面積22112平方公里，市區(qū)面積1799平方公里，建城區(qū)面積125平方公里。南寧地理位置優(yōu)越，處于華南、西南和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸重要經(jīng)濟(jì)中心；面向東南亞，背靠大西南，東鄰粵港澳，西接印度半島，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，是新崛起的大西南出海通道樞紐城市。28南寧城市規(guī)劃根據(jù)南寧市城市近期建設(shè)規(guī)劃(2006年至2010年),中心城區(qū)發(fā)展方向?yàn)橐早呓瓰檩S線,兩翼拓展,重點(diǎn)向南發(fā)展，形成東、西、南三個(gè)方向拓展的空間格局。1、向東——完善鳳嶺新區(qū)、仙葫區(qū)，加快建設(shè)龍崗新區(qū)，鳳嶺新區(qū)重點(diǎn)是向兩側(cè)縱深拓寬，并進(jìn)一步建設(shè)完善綜合服務(wù)配套設(shè)施，突出其作為大型商貿(mào)會(huì)展基地、區(qū)域交通樞紐、山地型居住區(qū)的職能；仙葫區(qū)重點(diǎn)進(jìn)行功能完善；龍崗新區(qū)要與中心城區(qū)在功能、結(jié)構(gòu)上進(jìn)行匹配銜接。2、向西——加快相思湖新區(qū)建設(shè)步伐，通過(guò)道路建設(shè)、市政配套，變生地為熟地，同時(shí)動(dòng)遷一部分行政辦公、大型綜合服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目入駐，盡快積聚人氣，營(yíng)造商機(jī)。3、向南——提升江南片區(qū)，啟動(dòng)建設(shè)五象新區(qū),江南片區(qū)作為大型制造業(yè)基地、區(qū)域交通樞紐與物流中心、城市化新增人口的聚集地，近期建設(shè)將加快片區(qū)內(nèi)污染嚴(yán)重工業(yè)的搬遷改造，重點(diǎn)建設(shè)服務(wù)區(qū)域的重大基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施，以此帶動(dòng)片區(qū)其他項(xiàng)目的陸續(xù)啟動(dòng)，逐步全面建設(shè)整個(gè)區(qū)域；近期建設(shè)將選擇區(qū)位條件較好的蟠龍區(qū)集中建設(shè)，發(fā)展新型居住及辦公服務(wù)職能。

29別墅項(xiàng)目多位于郊區(qū)

鳳嶺片區(qū)、瑯東片區(qū)、南湖區(qū)，是南寧高檔住宅區(qū)的集中地；別墅項(xiàng)目，主要位于南寧市的近郊和遠(yuǎn)郊。30南寧重點(diǎn)別墅項(xiàng)目

1、目前南寧市的別墅項(xiàng)目都處于城市近郊區(qū)域，占地規(guī)模多數(shù)為300畝以上。2、在南寧，大規(guī)模的別墅項(xiàng)目有八桂綠城（3000畝）、榮和山水（約3000畝）和嘉和城（約3000畝），產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)的別墅項(xiàng)目還沒(méi)有形成。31南寧別墅價(jià)格目前南寧市場(chǎng)上的別墅單價(jià)（含聯(lián)排，疊拼，雙拼，獨(dú)棟），價(jià)格主要集中在6500～14000元/㎡之間。從市場(chǎng)狀況來(lái)分析，總價(jià)在180萬(wàn)左右的產(chǎn)品占多數(shù)，總價(jià)在80萬(wàn)到130萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)別墅產(chǎn)品因其綜合性價(jià)較高，備受消費(fèi)者青睞，銷(xiāo)售狀況良好。32南寧別墅建筑風(fēng)格南寧別墅建筑風(fēng)格各異，代表性項(xiàng)目:既有歐式風(fēng)格的龍胤花園，也有北美風(fēng)格的麗水灣，還有具有東方古典的中式風(fēng)格八桂綠城，以及還有融入了廣西壯鄉(xiāng)建筑元素的邕江灣別墅。33南寧別墅供應(yīng)量仙葫區(qū)域，1500畝的龍頭山莊、400畝的雅源閣別墅、1000畝的桂林集琪藥業(yè)的項(xiàng)目等等；八桂綠城首期開(kāi)發(fā)的600畝，嘉和上城的2800畝等等。

南寧市未來(lái)供應(yīng)量有較大增長(zhǎng)，南寧別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。34南寧市別墅項(xiàng)目個(gè)案35物業(yè)地址：青秀英華路中段開(kāi)發(fā)商：南寧昊壯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司售樓電話：0771-557711155761112008年1月一期售完，樣板間開(kāi)放。2007年10月二期將于年內(nèi)上市2007年9月國(guó)慶開(kāi)盤(pán)占地面積：139998.60平方米容積率：1總戶數(shù)：998該項(xiàng)目的建筑類(lèi)型有：東面主要以聯(lián)排別墅為主、少量情景洋房，西面有精致的小高層住宅樓。首期中式別墅容積率0.45，建筑密度20.17%，綠地率57%。南寧昊壯一品尊府36南寧嘉和城建筑類(lèi)別：獨(dú)體別墅、連體別墅物業(yè)地址：南寧市昆侖大道995號(hào)嘉和城環(huán)線位置：南寧市二環(huán)以內(nèi)，從國(guó)際會(huì)展中心、五象廣場(chǎng)、朝陽(yáng)商圈和明秀路進(jìn)入快速環(huán)道十幾分鐘車(chē)程便可直抵嘉和城。開(kāi)發(fā)商：廣西嘉和置業(yè)集團(tuán)有限公司售樓處地址：南寧市昆侖大道995號(hào)嘉和城售樓電話低價(jià)：70萬(wàn)元/套，95萬(wàn)元/套（四房二廳+負(fù)一層+前庭+陽(yáng)光中庭花園+多景觀露臺(tái)）2008年1月嘉和城溫泉谷2周年真情回饋。2008年1月西班牙疊墅洋樓將于1月19日開(kāi)盤(pán)2008年1月嘉和城溫泉谷開(kāi)業(yè)2周年華誕感恩活動(dòng)，送多重驚喜禮37南寧楓林藍(lán)岸物業(yè)地址：青秀楓林路11號(hào)(寧匯新天地東側(cè))交通狀況：25、52、6、206、45、213路等公車(chē)榮和山水美地下，從新天地別墅路口右轉(zhuǎn)大約步行十分鐘開(kāi)發(fā)商：南寧市柏辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司售樓處地址：楓林路11號(hào)（民族大道寧匯新天地別墅東側(cè)售樓電話：0771-55550015555002最低價(jià)：140萬(wàn)元/套最高價(jià)：250萬(wàn)元/套2008年1月即將推出全新至尊景觀單位，加推經(jīng)典250-350平方米TOWNHOUSE2007-11-30全新四期23席登場(chǎng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006-7-9占地面積：117333平方米容積率：1.27總戶數(shù)：207入住時(shí)間：2008-6-1建筑面積：120000平方米樓層狀況：7棟11層小高層，別墅為3層38南寧麗水灣物業(yè)地址：青秀南寧市仙葫大道中85號(hào)麗水灣小區(qū)交通狀況：87路、701、704路公交車(chē)到達(dá)開(kāi)發(fā)商：廣西合誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)周期：一期已入住，二期接近完工售樓處地址：南寧市仙葫大道中85號(hào)麗水灣小區(qū)售樓電話：0771-41880008085000付款方式：獨(dú)棟均價(jià)11500-14000元，雙拼均價(jià)8500-9500元，疊式均價(jià)6500-7800元均價(jià)：11500元/平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004-11-28占地面積：173331.60平方米容積率：0.52總戶數(shù)：215停車(chē)位：203（每戶配有私家車(chē)庫(kù)）物業(yè)管理費(fèi)：1.50元/平方米·月39南寧錦龍?zhí)渡角f裝修狀況：全裝修物業(yè)地址：南寧市良慶區(qū)那馬高速公路入口處開(kāi)發(fā)商：廣西萬(wàn)頃房地產(chǎn)有限公司售樓處地址：南寧市良慶區(qū)那馬南北高速公路入口處售樓電話售狀況：2007年10月僅剩15棟開(kāi)盤(pán)日期：2007年9月16日占地面積：1999.80平方米總戶數(shù)：50

40南寧龍胤花園物業(yè)地址：青秀仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)商：南寧金胤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)周期：分四期售樓處地址：南寧市仙葫開(kāi)發(fā)西區(qū)龍胤會(huì)所一層售樓電話：(0771)47819994781555最低價(jià)：230萬(wàn)元/套開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005-5-1建筑面積：15685.90平方米樓層狀況：3層“龍胤花園――山水園林別墅”占地23.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)223幢別墅，容積率0.383，綠化率70％，戶均占地一千平方米。沿江一千米岸線，規(guī)劃建設(shè)成寬30－50米的綠化廣場(chǎng)。41南寧八桂綠城建筑類(lèi)別：包括獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅等物業(yè)地址：江南壯錦大道31號(hào)(原機(jī)場(chǎng)高速路）開(kāi)發(fā)商：南寧市城市建設(shè)投資發(fā)展總公司開(kāi)發(fā)周期：5年售樓電話：0771-48887384888758最低價(jià)：180萬(wàn)元/套均價(jià)：680萬(wàn)元/套2008年1月1月16日湖景新苑、麗水箐峰、凌峰疊翠、綠城美墅組團(tuán)交付使用。2008年1月1月15日，馬修·連恩中國(guó)巡回音樂(lè)會(huì)新聞發(fā)布會(huì)將在天鵝湖畔召開(kāi)。9棟稀缺親水別開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004-10-16占地面積：390000平方米容積率：0.50總戶數(shù)：29942南寧邕江灣建筑類(lèi)別：129棟獨(dú)體別墅物業(yè)地址：青秀仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)下洲村段南面交通狀況：于廣西南寧市南郊，西瀕清澈的邕江，東鄰交通干道42、87路公交車(chē)直達(dá)開(kāi)發(fā)商：廣西中大股份有限公司售樓處地址：南寧嘉賓路佳和大廈18樓售樓電話：0771-479221847922085537218最高價(jià)：280萬(wàn)元/套開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005-5-1入住時(shí)間：2007-8-1占地面積：43210平方米/160畝總戶數(shù)：142容積率：0.41綠化率：65%本項(xiàng)目是典型的坡地水景別墅，并獲國(guó)家住宅工程中心批準(zhǔn)成為國(guó)內(nèi)首個(gè)健康型別墅試點(diǎn)項(xiàng)目。小區(qū)運(yùn)用原生手法，把小區(qū)分成五個(gè)流體式組團(tuán)，合理的布局使幢幢別墅都能觀邕江之美景。流線型的小區(qū)道路蜿蜒起伏，曲徑通幽，勾勒出小區(qū)回歸自然之神韻。別墅組團(tuán)間那潺潺溪流、層層疊瀑，匯入明鏡似的人工生態(tài)湖，江邊的漫步回廊、時(shí)尚游艇碼頭以及四季分明園林景觀，形成了完善的健康生態(tài)鏈。匠心獨(dú)運(yùn)的新自然主義建筑風(fēng)格，使得建筑與自然環(huán)境相隨相生，渾然一體，像從地底下生長(zhǎng)出來(lái)的一樣。達(dá)到了人、建筑與環(huán)境三者完美結(jié)合的至高境界。在邕江灣文化內(nèi)涵的滲透中，充分張揚(yáng)了大理石、原木所表現(xiàn)出的古典和簡(jiǎn)約、明快手法表現(xiàn)出的現(xiàn)代美，使整個(gè)小區(qū)在徐徐江風(fēng)、萋萋芳草中昭示著住宅過(guò)去與未來(lái)的最高境界。

43桂林市別墅項(xiàng)目個(gè)案44桂林山水?鳳凰城物業(yè)地址：桂林市西城區(qū)臨桂縣大學(xué)北路西側(cè)開(kāi)發(fā)商：桂林山水鳳凰城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓電話地面積：880000平方米物業(yè)管理公司：桂林柏森國(guó)際物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：深圳宗灝設(shè)計(jì)公司桂林山水?鳳凰城占地面積1320畝，項(xiàng)目北距機(jī)場(chǎng)路約500米，南靠大學(xué)路，距桂林市區(qū)僅15分鐘車(chē)程。山水?鳳凰城以國(guó)際建筑視野、扎實(shí)的本土經(jīng)驗(yàn)、雄厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力，傾力打造的桂林首個(gè)超大型國(guó)際品質(zhì)生活社區(qū)，巧妙運(yùn)用藝術(shù)和技術(shù)的手段來(lái)選景、借景，建筑與環(huán)境自然融合，渾然天成。挑選上等建筑材質(zhì)，古樸大氣自然流露尊貴質(zhì)感。山水?鳳凰城內(nèi)設(shè)區(qū)配套成熟，設(shè)有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、醫(yī)院等多個(gè)配套設(shè)施。5000平米超大豪華鳳凰生活館，內(nèi)有咖啡吧、VIP會(huì)客室、視聽(tīng)室、小型會(huì)議室等，可為業(yè)主提供尊貴周全的服務(wù)。山水?鳳凰城聘請(qǐng)桂林柏森國(guó)際物業(yè)管理有限公司全面負(fù)擔(dān)起項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)，并指定香港戴德梁行作為柏森國(guó)際物管的全程顧問(wèn)公司，以人為本的“人性化物業(yè)管理模式”，為業(yè)主提供真正私人化、尊貴化、全面化的五星級(jí)酒店式的物業(yè)管理服務(wù)。45桂林九里香堤物業(yè)地址：桂林市西城區(qū)機(jī)場(chǎng)路收費(fèi)站南側(cè)投資發(fā)展：桂林市興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交通狀況：交通便利，27路公車(chē)在魯山工業(yè)園總站下可到達(dá)[點(diǎn)評(píng)交通]開(kāi)發(fā)商：桂林市興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)周期：分四期共五年售樓處地址：桂林市機(jī)場(chǎng)路收費(fèi)站南側(cè)(現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部)售樓電話低價(jià)：64萬(wàn)元/套最高價(jià)：500萬(wàn)元/套占地面積：251359平方米容積率：0.43總戶數(shù)：約400戶停車(chē)位：入戶車(chē)位+20會(huì)所車(chē)位，一棟一價(jià)物業(yè)管理費(fèi)：1元/平方米·月建筑單位：桂林市二建公司,建筑設(shè)計(jì)單位：上海含章建筑設(shè)計(jì)公司景觀設(shè)計(jì)單位：英國(guó)切爾斯公司46桂林靈湘半島物業(yè)地址：桂林疊彩區(qū)興安縣湘江大橋橋頭交通狀況：興安專(zhuān)線班車(chē)可到達(dá)[點(diǎn)評(píng)交通]開(kāi)發(fā)商：廣西柏宇建設(shè)投資有限公司售樓處地址：桂林市興安縣湘江大橋橋頭，桂林市臺(tái)聯(lián)酒店(中山中路102號(hào))售樓電話：0773-62581112582999容積率：0.92綠化率：53%靈湘半島六合苑位于桂林市區(qū)以北58公里的興安縣，項(xiàng)目地處湘江與靈渠北渠交匯處，規(guī)劃建設(shè)5萬(wàn)平米中式古典（現(xiàn)代中式）園林庭院風(fēng)情區(qū)。社區(qū)內(nèi)引靈渠水系，使戶戶親水而居，社區(qū)全智能化獨(dú)立島嶼管理系統(tǒng)、國(guó)際管家式物業(yè)管理，傾力打造最高品質(zhì)的高尚中式庭院生活社區(qū)。該項(xiàng)目聘請(qǐng)著名建筑公司擔(dān)綱總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，以中式園林建筑風(fēng)格與現(xiàn)代建筑造型藝術(shù)相結(jié)合。本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)，用簡(jiǎn)潔流暢的中國(guó)傳統(tǒng)建筑元素，表達(dá)重視現(xiàn)代空間的塑造和空間體驗(yàn)。47桂林麒麟灣建筑類(lèi)別：獨(dú)體別墅、雙聯(lián)體別墅物業(yè)地址：象山區(qū)機(jī)場(chǎng)路交通狀況：27路公交車(chē)直達(dá)小區(qū)開(kāi)發(fā)商：桂林市海林經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)周期：5售樓處地址：桂林市西城區(qū)機(jī)場(chǎng)路售樓電話：0773-55880705589618付款方式：雙聯(lián)體的建筑面積價(jià)格，售價(jià)80-90萬(wàn)；獨(dú)棟別墅的建筑面積均價(jià)為3850元/平米，售價(jià)118-140萬(wàn)。均價(jià)：3250元/平方米2008-02-01四期售完，五期正式接受預(yù)約。麒麟灣總占地面積約為34萬(wàn)平方米,總建筑面積達(dá)11.4萬(wàn)平方米，共建近400多棟風(fēng)格各異的別墅，其中90%為獨(dú)體，10%為雙體。建筑風(fēng)格有北美休閑別墅、東方經(jīng)典大宅、西班牙浪漫風(fēng)情、歐陸世家城堡，主力戶型為獨(dú)體別墅。48桂林江岸美蘆物業(yè)地址：秀峰區(qū)蘆笛巖風(fēng)景區(qū)桃花江岸交通狀況：3路公車(chē)蘆笛巖站下[點(diǎn)評(píng)交通]售樓處地址：桂林市七星區(qū)蘆笛巖風(fēng)景區(qū)桃花江岸售樓電話：0773-26955202695521最低價(jià)：2500元/平方米占地面積：41056平方米容積率：0.50建筑面積：20528平方米綠化率：40.20%樓層狀況：一期由102套三層獨(dú)立別墅及TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）組成該項(xiàng)目是座落于桂林蘆笛巖風(fēng)景區(qū)桃花江岸的都市別墅群,其別墅構(gòu)成為:一期由102套獨(dú)立別墅及TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）組成.其中一期的占地面積為41056平方米,總建筑面積為20528平方米,住宅建筑面積為16585.5平方米,公建建筑面積為3942.5平方米.一期TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）有76戶,獨(dú)立別墅10戶,復(fù)式公寓樓16戶49漓江奧林苑物業(yè)地址：疊彩區(qū)距桂林市區(qū)9公里的漓江與黃沙河交匯處約800米地段開(kāi)發(fā)商：桂林潤(rùn)松休閑健身有限公司桂林市松杉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓處地址：桂林市三里店大圓盤(pán)（市區(qū)接待中心)售樓電話：0773-58438885843999付款方式：套均價(jià),價(jià)格一百多萬(wàn)——兩百多萬(wàn)都有開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005-1-1容積率：0.28總戶數(shù)：368物業(yè)管理費(fèi)：1元/平方米·月漓江奧林苑位于距桂林市區(qū)約9公里的漓江與黃沙河交匯處，小區(qū)東臨黃沙河。南面是黃沙河與漓江交匯口。西面則是桂磨旅游快速通道與奧林山。該項(xiàng)目占地面積404404平方米，總建筑面積184752平方米，總戶數(shù)為368戶，容積率為0.28，綠化率為62%。50桂林漓江華府物業(yè)地址：七星區(qū)臨江路帝苑酒店南側(cè)交通狀況：10路，11路，14路，18路，24路公車(chē)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：桂林泰華置業(yè)有限公司售樓處地址：臨江路帝苑酒店南側(cè)售樓電話排別墅均價(jià)：6528元疊加別墅均價(jià)：6888元主力戶型：三房聯(lián)排別墅，二層疊加別墅，頂層復(fù)式樓，三層二廳二衛(wèi)躍層式住宅內(nèi)環(huán)境特征：規(guī)劃小區(qū)用地面積6788平方米規(guī)劃建筑面積17095平方米其中計(jì)入容積率部分13260平方米A住宅10756平方米B商業(yè)2504平方米

51桂林麗景5號(hào)公館建筑類(lèi)別：別墅級(jí)洋房、獨(dú)棟別墅物業(yè)地址：秀峰區(qū)桃花江路5號(hào)交通狀況：3路、25路公交車(chē)甲山站下開(kāi)發(fā)商：桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)售樓處地址：桂林市桃花江路5號(hào)售樓電話：0773-25556662555788

別墅建面均價(jià)：12000元/平方米占地面積：93332.40平方米總戶數(shù)：140物業(yè)管理費(fèi)：2元/平方米·月52北海市別墅項(xiàng)目個(gè)案53北海棕櫚泉花園建筑類(lèi)別：179棟別墅物業(yè)地址：北海市廣西北海市云南南路棕櫚泉花園內(nèi)開(kāi)發(fā)商：北海南沙漁業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓處地址：廣西北海市云南南路棕櫚泉花園內(nèi)售樓電話13307797113樓盤(pán)均價(jià)：4350元/平方米價(jià)格時(shí)間：2008-1-10占地面積：168649.80平方米容積率：0.49物業(yè)管理費(fèi)：0.98元/平方米·月棕櫚泉花園別墅總用地面積為253畝，規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)179棟獨(dú)特的具有亞熱帶風(fēng)情的豪華別墅，每棟別墅占地（包括花園）從300平方米至1200平方米。

54北海市森海豪庭建筑類(lèi)別：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、高層物業(yè)地址：北海市銀灘中區(qū)四川路與濱海大道交匯東南面開(kāi)發(fā)商：北海市金昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)周期：正開(kāi)發(fā)第二期售樓處地址：北海銀灘中區(qū)四川路與濱海大道交匯東南面售樓電話：0779-30391883038288占地面積：476667平方米總戶數(shù)：2500建筑面積：500000平方米項(xiàng)目總占地715畝，可建設(shè)用地約567畝，總建筑面積近50萬(wàn)平方米，建筑密度僅17%，容積率僅1.20，綠化率達(dá)52%以上55北海嘉和麗景物業(yè)地址：北海市廣西北海市西南大道以北、云南路以西開(kāi)發(fā)商：北海市源瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓處地址：廣西北海市西南大道以北、云南路以西售樓電話6852955均價(jià)：3000元/平方米價(jià)格時(shí)間：2008-1-10開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007-3-1占地面積：20175平方米容積率：0.91物業(yè)管理費(fèi)：0.50元/平方米·月建筑面積：11757平方米嘉和麗景別墅位于北海市最為成熟的集中的高級(jí)住宅社區(qū)云南路。小區(qū)的綠化系統(tǒng)采用別墅私人花園及中心開(kāi)敞花園、綠廊相結(jié)合的規(guī)劃手法。中心花園以步行為主，設(shè)立健康步道，主入口鋪地景觀帶，主體調(diào)塑、花架、涼亭、休息林蔭場(chǎng)、小品，充分體現(xiàn)21世紀(jì)高尚人居環(huán)境、居住生態(tài)化的特點(diǎn)。56北海怡景苑物業(yè)地址：北海市北海市四川南路（過(guò)新世紀(jì)大道路口向南150米左側(cè)）開(kāi)發(fā)商：北海盛世恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓處地址：北海市四川南路（過(guò)新世紀(jì)大道路口向南150米左側(cè)）售樓電話3882156均價(jià)：2980元/平方米價(jià)格時(shí)間：2008-1-10占地面積：17486.50平方米容積率：1.15建筑面積：19905.85平方米小區(qū)2幢臨街棉12層商住樓、6幢單體、6幢雙聯(lián)體、8幢三聯(lián)體和2幢四聯(lián)體別墅組成。項(xiàng)目分兩期實(shí)施，第一期建小區(qū)內(nèi)別墅，第二期建臨街商住樓。57北海碧海灣花園物業(yè)地址：北海市廣東路與浙江路交匯東南角開(kāi)發(fā)商：北海中寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司售樓處地址：廣西北海市廣東路與浙江路交匯東南角售樓電話3218837積率：0.98總戶數(shù)：90物業(yè)管理費(fèi)：0.50元/平方米·月碧海灣花園占地面積43841.14平方米，總建筑面積為42969.24平方米，建筑密度為27.3%，容積率為0.98，綠地率為37%，總停車(chē)位260個(gè)本項(xiàng)目距銀灘僅2500米，是一個(gè)以別墅為主的時(shí)尚精品小區(qū)，戶型多樣，簡(jiǎn)潔大方，合理實(shí)用，休閑舒適。一期已售完，二期2007年7月動(dòng)工。58未盡之處，請(qǐng)補(bǔ)充指正！謝謝59整合細(xì)分更上層樓

腦靈通整合營(yíng)銷(xiāo)推廣策略單擊此處添加副標(biāo)題內(nèi)容內(nèi)容提要合作伙伴介紹方案評(píng)估系統(tǒng)及合作建議0102市場(chǎng)分析單擊此處添加文本具體內(nèi)容03半年工作總結(jié)單擊此處添加文本具體內(nèi)容04推廣策略及活動(dòng)方案單擊此處添加文本具體內(nèi)容05媒介策略單擊此處添加文本具體內(nèi)容06媒介排期單擊此處添加文本具體內(nèi)容重慶開(kāi)易廣告有限公司重慶開(kāi)易廣告有限公司是致力于品牌整合傳播的綜合型廣告公司。公司以影視廣告為基礎(chǔ)，以整合行銷(xiāo)為理念，不斷融匯行業(yè)智慧，巧妙貫通地方思維。從產(chǎn)品上市到終端支持，從媒體執(zhí)行到品牌管理，以專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)心的職業(yè)操守，360度無(wú)縫服務(wù)于眾多國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。開(kāi)易廣告憑借其獨(dú)占重慶影視媒體市場(chǎng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大完善的行銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、專(zhuān)業(yè)科學(xué)的行銷(xiāo)、推廣理念，成為西南地區(qū)最優(yōu)秀的廣告公司之一,5年來(lái)，成功協(xié)助十余個(gè)品牌傲立西南市場(chǎng).現(xiàn)已與和平藥房簽定了品牌整合傳播代理合同，并全面設(shè)計(jì)其終端VIS.重慶恒宇保健用品有限公司簡(jiǎn)介重慶恒宇保健用品有限公司系重慶開(kāi)易廣告有限公司的全資子公司，注冊(cè)資本100萬(wàn)元。公司擁有:完善的醫(yī)藥銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和售后服務(wù)體系；精干、優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)化營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍和促銷(xiāo)隊(duì)伍；合理的、切實(shí)可行的現(xiàn)代醫(yī)藥營(yíng)銷(xiāo)推廣模式；優(yōu)秀的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)制度及人力資源管理體系。公司一直致力于重慶市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，同時(shí)帶動(dòng)周邊地區(qū),輻射西南市場(chǎng)。腦靈通全面代理專(zhuān)業(yè)推廣恒宇保健品有限公司產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)渠道建設(shè)終端推廣促銷(xiāo)管理開(kāi)易廣告有限公司市場(chǎng)分析研究品牌推廣策劃廣告創(chuàng)意制作強(qiáng)勢(shì)媒介傳播強(qiáng)勢(shì)終端運(yùn)作渠道終端其它細(xì)分市場(chǎng)消費(fèi)者一站式解決問(wèn)題保姆式服務(wù)品牌市場(chǎng)調(diào)研：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題專(zhuān)業(yè)整合傳播能力消費(fèi)者良好的OTC運(yùn)作平臺(tái)及豐富保健品市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)大媒介運(yùn)作能力營(yíng)銷(xiāo)整合深度傳播面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，我們的方向洞悉市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)看清自己，剖析對(duì)手提煉一個(gè)拉動(dòng)性的銷(xiāo)售主張老產(chǎn)品，新市場(chǎng)，更有針對(duì)性的推廣策略知彼知己百戰(zhàn)不殆

精準(zhǔn)的市場(chǎng)分析重慶市場(chǎng)格局2001年市場(chǎng)銷(xiāo)量排名:一.生命一號(hào)二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫(kù)及重慶開(kāi)易廣告市調(diào)部）重慶市場(chǎng)格局2001年市場(chǎng)銷(xiāo)量排名:一.生命一號(hào)二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫(kù)及重慶開(kāi)易廣告市調(diào)部）重慶健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品

市場(chǎng)特點(diǎn)概述A重點(diǎn)市場(chǎng)集中全國(guó)主要健腦補(bǔ)腦保健品，是該類(lèi)廠家爭(zhēng)奪的重點(diǎn)市場(chǎng)之一B外地產(chǎn)品占主角外地品牌占市場(chǎng)份額84%以上，本地“枕中健腦液”占有一定的市場(chǎng)份額C成熟期市場(chǎng)，兩極分化明顯各類(lèi)健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品的生命周期有明顯的區(qū)別，既有“曇花一現(xiàn)”的“科曼欣比蓋次”，也有“青春長(zhǎng)在”的“三勒漿”等D淡旺季明顯明顯的淡旺季區(qū)分，以中國(guó)傳統(tǒng)的考試3-6月為重點(diǎn)月份E主要推廣手段——電視，公關(guān)推廣及SP在營(yíng)銷(xiāo)整合運(yùn)作中，電視媒體占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的地位，其次為公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)，而對(duì)報(bào)紙媒體為此類(lèi)產(chǎn)品的弱勢(shì)媒體2002年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)A市場(chǎng)總量縮?。号c去年同期比較，總體市場(chǎng)容量減小，需求呈下滑趨勢(shì)；B市場(chǎng)集中度繼續(xù)增強(qiáng)：市場(chǎng)集中度繼續(xù)增強(qiáng)，主打產(chǎn)品以老品牌為主；C終端競(jìng)爭(zhēng)趨強(qiáng)：商家在市場(chǎng)爭(zhēng)奪中，均加強(qiáng)了在銷(xiāo)售終端包裝的投入比重；D周邊市場(chǎng)開(kāi)始成熟：市區(qū)與邊沿城區(qū)的銷(xiāo)售差距縮小，周邊地區(qū)的銷(xiāo)售呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)；E產(chǎn)品挖潛：部分主打產(chǎn)品有意擴(kuò)大產(chǎn)品外延，擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)人群，以期延長(zhǎng)產(chǎn)品的生命周期。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析生命一號(hào)：銷(xiāo)售：成熟產(chǎn)品無(wú)明顯淡旺季，指名購(gòu)買(mǎi)率高，銷(xiāo)量最高。核心賣(mài)點(diǎn)：促進(jìn)骨骼生長(zhǎng)，提高記憶力。渠道：網(wǎng)絡(luò)健全。終端基本無(wú)投入。公關(guān)推廣：依靠央視和地方媒體強(qiáng)勢(shì)廣告拉動(dòng)，少量報(bào)版。SP：低價(jià)策略，少數(shù)點(diǎn)大包裝大面積堆碼，店員無(wú)返利。歐德活腦素：銷(xiāo)售比2001年同期呈下滑之勢(shì)，在各大商場(chǎng)的促銷(xiāo)員達(dá)百人以上（重慶市），藥房無(wú)包裝宣傳品。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析三勒漿銷(xiāo)售：4—6月銷(xiāo)量占全年80%推廣方式：4月底2-3天突擊在全市各大藥房POP包裝達(dá)100余家；核心賣(mài)點(diǎn)：樹(shù)立信心，強(qiáng)力抗疲勞渠道：重點(diǎn)各家代理，逐級(jí)分銷(xiāo)，無(wú)促銷(xiāo)包裝公關(guān)推廣：與市教委合作展開(kāi)招生咨詢活動(dòng)；教師節(jié)前后針對(duì)教師公關(guān)，通過(guò)教師口碑傳播；通過(guò)贊助高考狀元，貧困學(xué)生贊助，送學(xué)校宣傳品等；通過(guò)贊助義務(wù)交通遮陽(yáng)傘等活動(dòng)增加戶外品牌爆光頻次。SP：促銷(xiāo)員8—10個(gè)。有少量堆碼，無(wú)陳列展示，買(mǎi)五送一，買(mǎi)贈(zèng)——背包，筆記本等。無(wú)店員返利。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析腦輕松銷(xiāo)售：緊跟腦靈通運(yùn)作方式核心賣(mài)點(diǎn)：讀書(shū)輕松一點(diǎn)，考試勝人一籌。渠道：由幾家供貨，少量包裝堆碼，以專(zhuān)柜為主。進(jìn)入超市銷(xiāo)售公關(guān)推廣：大量貼片，插播廣告，作感性訴求。主要商場(chǎng)易拉寶展示今年在國(guó)營(yíng)藥房推廣力度較大，和平藥房全部采用吊旗，桐君閣主要是易拉寶，私人藥房有少量橫幅。SP：促銷(xiāo)員60個(gè)。有少量堆碼，店員返利盒裝5%（約2.5元/盒），瓶裝5元/瓶。借助康福來(lái)洋參含片進(jìn)行品牌聯(lián)惠。問(wèn)題點(diǎn)：2001年被媒體曝光后（因夸大功效），銷(xiāo)量大幅度下滑主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析歐德活腦素：銷(xiāo)售：銷(xiāo)售比2001年同期呈下滑之勢(shì)，呈自然銷(xiāo)售狀態(tài)。渠道：依靠全市各大商場(chǎng)，超市的萬(wàn)基洋參含片140個(gè)促銷(xiāo)點(diǎn)拉動(dòng)銷(xiāo)售。公關(guān)推廣：少量車(chē)身廣告，終端基本無(wú)投入。SP：低價(jià)策略，少數(shù)點(diǎn)大包裝大面積堆碼，店員無(wú)返利。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析比蓋茨本地企業(yè)，以專(zhuān)柜銷(xiāo)售為主，OTC連鎖藥店鋪貨率低。少量車(chē)身廣告。枕中健腦液本地企業(yè)，電視媒體有一定投入，利用中藥保護(hù)概念進(jìn)行差異化營(yíng)銷(xiāo)，占據(jù)一小塊市場(chǎng)份額。廣告分析

(以下數(shù)據(jù)由重慶開(kāi)易廣告有限公司市場(chǎng)調(diào)查部提供，所涉及廣告投放費(fèi)用數(shù)據(jù)按刊例價(jià)結(jié)算）

2001年3-6月重慶地區(qū)電視廣告投放概述2001年3-6月各健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品在重慶主要的CQTV-1、CQTV-4和重慶衛(wèi)視三個(gè)頻道上投播了廣告，共計(jì)播出2272次，廣告總長(zhǎng)度達(dá)到59596秒，估計(jì)這些廠家為此投入廣告費(fèi)用上千萬(wàn)元。“生命一號(hào)”、“腦靈通”成為廣告排行榜的前兩位，兩品牌廣告約占同類(lèi)產(chǎn)品廣告費(fèi)用的75%。（注：廣告費(fèi)用均按刊例價(jià)計(jì)算）品牌2001年銷(xiāo)售額所占比例2001年3-6月廣告費(fèi)用總額（元）所占比例生命一號(hào)1800萬(wàn)元28.100%485604538.65%三勒漿1500萬(wàn)元23.40%7362995.86%腦靈通800萬(wàn)元12.50%435110034.63%歐德活腦素800萬(wàn)元12.50%11146618.87%腦靈素500萬(wàn)元7.80%11950999.51%枕中健腦液300萬(wàn)元5.00%

0.00%其他800萬(wàn)元12.50%3115402.48%總計(jì)6400萬(wàn)元100.00%12564745100.00%2001年三頻道3-6月廣告分布重慶CQTV-1、CQTV、CQTV-4為健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品重慶地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)媒體，在此三頻道投播的廣告占重慶市廣告投播總量的80%；在三頻道中，CQTV-1的優(yōu)勢(shì)地位比較突出。頻道長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合計(jì)59596125647452272生命一號(hào)2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第一（45.86%），廣告費(fèi)用排名第一（38.65%），廣告頻次排名第一（37.02%）；媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均勻投放，6月密集投放。生命壹號(hào)月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合計(jì)272214856045841維特健腦靈通軟膠囊2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第二（28.69%），廣告費(fèi)用排名第二（34.63%），廣告頻次排名第二（23.20%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，3、5月做鋪墊，6月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）31418514578471864衛(wèi)視7124955802119513540120758114761225072986975合計(jì)170994351100527三勒漿口服液2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第四（9.22%），廣告費(fèi)用排名第四（5.86%），廣告頻次排名第四（5.15%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1和CQTV-4為主，3、4、5月多次數(shù)小費(fèi)用投放，6月密集投放。三勒漿口服液月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）341414538894115019920104衛(wèi)視450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合計(jì)5496736299117生命一號(hào)2002年3-6月廣告分布生命一號(hào)月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合計(jì)2810355305202019媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4為主，CQTV為輔，于4、5月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊2002年3-6月廣告分布維特健腦靈通膠囊月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）T廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合計(jì)2489038329101071媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，CQTV-4為輔，3、4、5月密集投放，6月有少量廣告投放。枕中健腦液2002年3-6月廣告投放枕中健腦液月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合計(jì)145032202963722媒體發(fā)布策略：選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，側(cè)重于CQTV-1，3月份作為鋪墊投入較少，4月投入量最大，5、6月逐漸遞減。康富來(lái)腦輕松2002年3-6月廣告分布腦輕松月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合計(jì)123451707540489媒體發(fā)布策略：只在CQTV-4投放，3—6月廣告分布較為平均。三勒漿2002年3-6月廣告投放媒體發(fā)布策略：廣告集中在4、5月份，同樣選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重點(diǎn)在于CQTV-1，5月中心轉(zhuǎn)椅到CQTV-4，與去年相比收縮較大。三勒漿月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合計(jì)1088162720162補(bǔ)腦保健品2002年3-6月廣告投放比較結(jié)合前面各品牌廣告投放表來(lái)看，今年補(bǔ)腦保健品廣告投放更多的集中于4、5月份，6月廣告投放量與去年同期相比下降幅度較大。品牌頻道分布廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）生命一號(hào)1、4、衛(wèi)視2746355305201987腦靈通1、4217353832910889枕中健腦液1、490312098060322腦輕松493451707540364三勒漿1、41088162720162合計(jì)686621333175037242002年3-6月補(bǔ)腦保健品廣告費(fèi)用比較生命一號(hào)無(wú)論是廣告費(fèi)用還是長(zhǎng)度、頻次均居于第一位，其后依次為腦靈通—枕中健腦液—腦輕松—三勒漿。且與去年同期相比生命一號(hào)廣告投放比例提高了2.83個(gè)百分點(diǎn)，而腦靈通則較同期下降了5.88個(gè)百分點(diǎn)。2001年與2002年頻道選擇比較2002年CQTV-1仍然占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，但和CQTV-4的差距在縮小。與去年相比，補(bǔ)腦健腦類(lèi)產(chǎn)品廣告投放長(zhǎng)度、費(fèi)用和頻次均有不同程度的增長(zhǎng)。CQTV-1投播長(zhǎng)度雖然上升，但費(fèi)用反而下降；CQTV-4的長(zhǎng)度也有小幅上升，費(fèi)用增長(zhǎng)最多；CQTV與CQTV-1恰好相反，廣告投放長(zhǎng)度減少，費(fèi)用增多。頻道長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）200120022001200220012002CQTV-129331521759274975749354016832784CQTV7574419111310511520760145280CQTV-42269124563215871943174504441399合計(jì)59596809291256474513331750227244632001年與2002年各品牌廣告投放比較品牌長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）200120022001200220012002生命一號(hào)2722128103485604555305208412019腦靈通1709924890435110038329105271071枕中健腦液—14503—2202963—722腦輕松—12345—1707540—489三勒漿54961088736299162720117162腦靈通——唯一達(dá)到世界衛(wèi)生組織（WHO）推薦DHA的產(chǎn)品核心概念：增強(qiáng)記憶力我們的產(chǎn)品成年人型有效消除腦疲勞，改善記憶，提高工作效率。青少年型有助于增強(qiáng)記憶，提高智商，有效提高學(xué)習(xí)效力。SWOT分析優(yōu)勢(shì)○著名企業(yè),和黃背景○唯一達(dá)到世界衛(wèi)生組織推薦DHA的產(chǎn)品○中國(guó)保健品信譽(yù)保證標(biāo)識(shí)○代理商良好的運(yùn)作平臺(tái)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)○DHA在消費(fèi)者心目中概念性不強(qiáng)○前期的廣告片針對(duì)性不強(qiáng)○沒(méi)有針對(duì)性的學(xué)校推廣○成年型產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)較少，對(duì)大眾傳遍無(wú)有利支持（如很難切入團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)）機(jī)會(huì)○成年消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分○針對(duì)重點(diǎn)學(xué)校學(xué)生的針對(duì)性促銷(xiāo)○開(kāi)發(fā)周邊市場(chǎng)威脅○三勒漿對(duì)學(xué)校及教育機(jī)關(guān)的壟斷宣傳與合作○生命一號(hào)的價(jià)位偏低○社會(huì)對(duì)保健食品的負(fù)面宣傳，引得消費(fèi)者對(duì)保健食品效果的懷疑我們?cè)谀睦铩?/p>

腦靈通市場(chǎng)格局概述補(bǔ)腦類(lèi)市場(chǎng)銷(xiāo)量總體下降。市場(chǎng)挑戰(zhàn)者。市場(chǎng)排名第3。前有堵截，后有追兵。渠道順暢，溝通良好。終端建設(shè)（陳列，人員公關(guān)）較好。沒(méi)有進(jìn)行差異化營(yíng)銷(xiāo)，基本SP活動(dòng)（刮刮卡）執(zhí)行效果欠佳。專(zhuān)有通路（學(xué)校教育系統(tǒng)）無(wú)良好的運(yùn)作方案。Part01上半年工作總結(jié)上半年工作總結(jié)啟動(dòng)日期：2002年2月18號(hào)銷(xiāo)量及回款：6，879，624元。5，567，784元銷(xiāo)售區(qū)域及網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)：主城區(qū)：國(guó)營(yíng)連鎖343家，私營(yíng)藥房729家，合計(jì)1072家外埠市場(chǎng)：萬(wàn)州、涪陵、長(zhǎng)壽、墊江、江津、永川、銅梁、潼南合川等全部縣級(jí)城市。鋪貨率：詳見(jiàn)后表。終端包裝及陳列：涉及400余家，專(zhuān)層60余家，國(guó)營(yíng)連鎖陳列面合計(jì)747個(gè)，平均2.17個(gè)/店。包裝選項(xiàng)：“橫幅-堆碼-展示盒-張貼畫(huà)-展示架-部分非藥房包裝”。促銷(xiāo)：最多39名派員促銷(xiāo)，詳細(xì)銷(xiāo)量見(jiàn)附表。上半年工作總結(jié)重慶主要OTC藥房鋪貨率統(tǒng)計(jì)特別說(shuō)明：6天裝受到藥房強(qiáng)烈抵，因產(chǎn)品規(guī)格規(guī)劃用量小，銷(xiāo)量小，擠占陳列面）備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自恒宇保健品公司市場(chǎng)部6月份報(bào)表。和平藥房Q6Q15Q30C6C15C308.2%100%42．2%21．8%46%47%桐君閣大藥房Q6Q15Q30C6C15C30無(wú)100%68．6%42．8%59．2%44．8%腦靈通銷(xiāo)量比較分析2002年上半年整體銷(xiāo)售狀況與2000年和2001年相似。2002年4月銷(xiāo)量上升和5月銷(xiāo)量下滑較上兩年度同期波動(dòng)較大，主要為在四月對(duì)渠道促銷(xiāo)政策影響。腦靈通（2001年VS2002.3至6月）

投入產(chǎn)出比分析(萬(wàn)元)結(jié)論：2001全年投入產(chǎn)出比為62.1%，2002年3至6月的投入產(chǎn)出比為30%,由此可見(jiàn)，恒宇公司在代理“腦靈通”產(chǎn)品后營(yíng)銷(xiāo)推廣工作有了較大優(yōu)化。注：營(yíng)銷(xiāo)投入包括：電視、軟文、終端、人工、促銷(xiāo)等。存在問(wèn)題總結(jié)1.POP包裝物料、經(jīng)費(fèi)到位太遲，加之AAPP會(huì)議影響，啟動(dòng)進(jìn)展緩慢，未能營(yíng)造出較好的營(yíng)銷(xiāo)氛圍，缺乏整體連貫性，包裝后的鋪貨、溝通工作未能跟進(jìn)。2.終端工作整體推進(jìn)計(jì)劃實(shí)施不到位，多次出現(xiàn)空白區(qū)域及盲點(diǎn)，高空廣告、地面推進(jìn)、公關(guān)活動(dòng)缺乏整合。3.POP宣傳品單一、缺乏新意及強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊效果，不適應(yīng)重慶本土要求。4.POP包裝缺乏特色及針對(duì)性，日常維護(hù)工作職責(zé)不到位，5.渠道供貨問(wèn)題影響了終端鋪貨及銷(xiāo)售。（主要指和平藥房）6.對(duì)藥房終端政策使用不當(dāng)，遭店員抵制，對(duì)店員的產(chǎn)品知識(shí)教育不夠深入。7.藥房促銷(xiāo)活動(dòng)缺乏計(jì)劃性、層次性，沒(méi)有相應(yīng)主題。8.公關(guān)活動(dòng)單一，缺乏創(chuàng)意，影響力有限，促銷(xiāo)禮品缺乏新意，吸引力有限。9.周邊區(qū)縣市場(chǎng)啟動(dòng)太晚，力度也不夠。10.規(guī)格太多，市場(chǎng)對(duì)15，30天裝反應(yīng)較好，對(duì)6天裝的接受度較低。1．獎(jiǎng)勵(lì)范圍之內(nèi)的藥房有空白點(diǎn)。2．獎(jiǎng)勵(lì)手續(xù)過(guò)于繁瑣，引起店員反感，甚至拒絕獎(jiǎng)勵(lì)。3．終端代表不能充分利用獎(jiǎng)勵(lì)作好與店員的溝通工作。4．

遺留問(wèn)題未能解決，年初未結(jié)獎(jiǎng)勵(lì)涉及金額1000余元，但造成的影響很大，也很壞，并造成了連鎖反應(yīng)。

特別指出：營(yíng)業(yè)員獎(jiǎng)勵(lì)問(wèn)題2002年目標(biāo)達(dá)成預(yù)估及構(gòu)成Part02我們要去哪里

——2003年的任務(wù)業(yè)務(wù)計(jì)劃的實(shí)施目標(biāo)總目標(biāo)：1200萬(wàn)/年淡季：總銷(xiāo)量30%（360萬(wàn)/7個(gè)月）;旺季：總銷(xiāo)量70%（840萬(wàn)/5個(gè)月）青少年類(lèi)產(chǎn)品：1000萬(wàn)/年;成年類(lèi)產(chǎn)品：200萬(wàn)/年市區(qū)：700萬(wàn)/年;周邊：500萬(wàn)/年2002年8月——2003年7月預(yù)計(jì)銷(xiāo)售金額暨任務(wù)2002年8月---2002年12月180萬(wàn)元2003年1月---2003年2月350萬(wàn)元2003年3月---2003年5月570萬(wàn)元2003年6月---2003年7月100萬(wàn)元總計(jì)：1200萬(wàn)元Part03我們應(yīng)該怎么做——新年度營(yíng)銷(xiāo)推廣綱要市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略A.保持現(xiàn)有OTC藥品零售市場(chǎng)份額。B.針對(duì)主要目標(biāo)客戶群---中學(xué)生這一主要目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)。C.通過(guò)系列的SP/RP活動(dòng)的市場(chǎng)推廣,對(duì)重要目標(biāo)客戶群—成人教育消費(fèi)群進(jìn)行針對(duì)性訴求。D.主城區(qū)以外的周邊市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。E.通路挖潛。F.終端促銷(xiāo)出實(shí)效。渠道策略1.保持良好的渠道架構(gòu),不斷優(yōu)化分銷(xiāo)商的組合.2.分銷(xiāo)區(qū)域的重新劃分和區(qū)域保護(hù),防止區(qū)域間竄貨和外來(lái)竄貨.3.維持穩(wěn)定的價(jià)格結(jié)構(gòu).4.強(qiáng)化批發(fā)市場(chǎng)終端包裝,重新樹(shù)立分銷(xiāo)商信心.5.加大對(duì)分銷(xiāo)商的促銷(xiāo)獎(jiǎng)勵(lì)力度,提升其經(jīng)銷(xiāo)積極性.6.加大對(duì)外埠市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和促銷(xiāo)力度.7.逐步開(kāi)發(fā)消費(fèi)品（食品）通路和集團(tuán)購(gòu)買(mǎi).營(yíng)銷(xiāo)組織結(jié)構(gòu)2002年—2003年腦靈通營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)組織結(jié)構(gòu)如右圖所示。（因和黃終端人員同時(shí)做兩個(gè)品牌的促銷(xiāo)，故我司建議由恒宇另行成立“腦靈通”促銷(xiāo)隊(duì)伍。）2002年—2003年腦靈通整合傳播推廣由重慶開(kāi)易廣告有限公司“腦靈通”專(zhuān)案組負(fù)責(zé)。銷(xiāo)售經(jīng)理渠道主管促銷(xiāo)主管終端主管主城區(qū)終端代表10人周邊終端代表5人促銷(xiāo)員30-40人業(yè)務(wù)員2-4人推廣執(zhí)行策略淡季：保持適度廣告投放和SP活動(dòng)，針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)精耕，通過(guò)口碑及系列公關(guān)活動(dòng)影響目標(biāo)顧客。2002年8月----2003年1月；2003年6----7月；準(zhǔn)備期：針對(duì)渠道運(yùn)作特點(diǎn)，以通路促銷(xiāo)促使渠道大量備貨，同時(shí)做好終端準(zhǔn)備。兼顧禮品市場(chǎng)。2002年12月----2003年1月旺季：高密度，高頻率廣告宣傳和SP活動(dòng)2003年2月----5月；消費(fèi)者選擇保健品的考慮因素資料來(lái)源：IMI資料來(lái)源：IMI消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)保健品的來(lái)源

Insight----腦靈通傳播推廣要點(diǎn)我們要求消費(fèi)者認(rèn)知及記憶“腦靈通”相關(guān)傳播過(guò)程是：記憶好——聰明——成就高——腦靈通。以下方式均能引起消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的有利性聯(lián)想：“腦靈通”CF在益智類(lèi)版塊中的投放；以“腦靈通”冠名的“智力競(jìng)賽”，“辯論賽”及其過(guò)程對(duì)消費(fèi)者的效果見(jiàn)證和有利性聯(lián)想。其它SP/RP/NP活動(dòng)。對(duì)非旺季學(xué)生消費(fèi)和成年人消費(fèi)都有拉動(dòng)作用。腦靈通整合營(yíng)銷(xiāo)推廣方案空中打擊公關(guān)造勢(shì)行銷(xiāo)推廣售后服務(wù)細(xì)分&整合階段性廣告投放（含益智類(lèi)節(jié)目插播）新專(zhuān)題片NP、廣播系列軟新聞活動(dòng)專(zhuān)題報(bào)道腦靈通杯中學(xué)生辯論賽營(yíng)養(yǎng)大腦系列RP活動(dòng)腦靈通金榜提名大行動(dòng)終端陳列基本SP經(jīng)銷(xiāo)商定貨暨答謝會(huì)明星營(yíng)業(yè)員評(píng)選建立消費(fèi)者熱線建立消費(fèi)者服務(wù)卡更上層樓A“營(yíng)養(yǎng)大腦”系列活動(dòng)B“腦靈通”專(zhuān)題辯論會(huì)“記憶更好，成就更高”系列針對(duì)性宣傳活動(dòng)A加強(qiáng)渠道分銷(xiāo)B基本SP活動(dòng)及終端建設(shè)A“明星營(yíng)業(yè)員”B綜端陳列“經(jīng)銷(xiāo)商訂貨答謝會(huì)”A“腦靈通”助學(xué)金B(yǎng)基本SP活動(dòng)主要細(xì)分市場(chǎng)—中學(xué)細(xì)分市場(chǎng)—成人教育重要細(xì)分市場(chǎng)—周邊渠道促銷(xiāo)終端建設(shè)OTC零售腦靈通推廣目的：SP活動(dòng)時(shí)間：8月中開(kāi)始運(yùn)作。對(duì)象：針對(duì)經(jīng)濟(jì)條件較好的學(xué)校、學(xué)生。方式：與學(xué)校生活部門(mén)聯(lián)系，讓其針對(duì)上述人群統(tǒng)一派發(fā)（自愿），每日服用。與學(xué)校后勤部門(mén)達(dá)成訂貨協(xié)議；可針對(duì)學(xué)生心理做系列SP/RP活動(dòng)（如贈(zèng)品，郊游，等）；取得相關(guān)人群支持，如教委，班級(jí)授課老師?？裳睦韺?zhuān)家或權(quán)威人士做公益性的心理講座，心理咨詢等?！澳X靈通營(yíng)養(yǎng)大腦計(jì)劃”“腦靈通”杯重慶市首屆中學(xué)生辯論大賽預(yù)賽：主城九大區(qū)各區(qū)一支參賽隊(duì)預(yù)賽，預(yù)賽采用淘汰制，勝者進(jìn)入決賽時(shí)間：12月---1月開(kāi)始運(yùn)作評(píng)獎(jiǎng)：優(yōu)勝獎(jiǎng)（選手）和組織獎(jiǎng)（學(xué)校）“腦靈通”辯論大賽時(shí)間：12月目的：配合渠道建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃以完成預(yù)定的銷(xiāo)售目標(biāo)，為銷(xiāo)售旺季的到來(lái)做好鋪墊方式：“經(jīng)銷(xiāo)商訂貨暨答謝會(huì)”，訂貨折扣。通路促銷(xiāo)腦靈通金榜題名大行動(dòng)

——終端有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)時(shí)間：03年3月1日——03年5月31日范圍：重慶主城區(qū)和各郊縣區(qū)流程：凡于活動(dòng)期間購(gòu)買(mǎi)腦靈通一盒，即可獲得抽獎(jiǎng)卡一張，多買(mǎi)多得。抽獎(jiǎng)：16名幸運(yùn)者腦靈通助學(xué)金5000元。基本SP主題：“明星營(yíng)業(yè)員評(píng)選”活動(dòng)時(shí)間：02年9月——03年7月范圍：完成月度銷(xiāo)售任務(wù)的營(yíng)業(yè)員或促銷(xiāo)員中評(píng)選從業(yè)人員（營(yíng)業(yè)員）腦力競(jìng)賽類(lèi)電視節(jié)目記憶力好——聰明——成就高——腦靈通利用開(kāi)易在電視媒體上的優(yōu)勢(shì)，以有限的投入換取更大的收益腦力競(jìng)賽類(lèi)的電視節(jié)目深厚廣大消費(fèi)者歡迎，收視率頗高。在此類(lèi)節(jié)目中采取冠名或插播的宣傳形式，能夠令受眾產(chǎn)生相關(guān)的聯(lián)想。SP生動(dòng)化要點(diǎn)

產(chǎn)品陳列標(biāo)準(zhǔn)“腦靈通”產(chǎn)品陳列由“橫幅＋看板＋張貼畫(huà)＋最佳產(chǎn)品陳列方式（產(chǎn)品清潔整理上下排面對(duì)齊，主推產(chǎn)品正中，與目光平行處）＋導(dǎo)購(gòu)員（營(yíng)業(yè)員）＋POP組成。

生動(dòng)化演練如產(chǎn)品落地陳列執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品可見(jiàn)度與動(dòng)線，店頭管理及導(dǎo)購(gòu)員導(dǎo)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等

SP活動(dòng)過(guò)程圖

制定方案促銷(xiāo)過(guò)程效果評(píng)估時(shí)間：節(jié)假日地點(diǎn)：城區(qū)中心開(kāi)闊地，以靠近該區(qū)域重點(diǎn)經(jīng)銷(xiāo)部為宜參加人：業(yè)務(wù)員，促銷(xiāo)員，商家，特邀專(zhuān)家活動(dòng)內(nèi)容：系列化主題宣傳，產(chǎn)品咨詢，產(chǎn)品導(dǎo)購(gòu)等。準(zhǔn)備物品：DM單，橫幅，易拉寶，展板，擴(kuò)音器等前期準(zhǔn)備：活動(dòng)告知，場(chǎng)地聯(lián)系，經(jīng)銷(xiāo)商業(yè)務(wù)聯(lián)系，貨品，贈(zèng)品準(zhǔn)備，人員培訓(xùn)，工作分解等。參加人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，帳務(wù)總計(jì)。

場(chǎng)地聯(lián)系，活動(dòng)告知。到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行場(chǎng)地布置。發(fā)言說(shuō)明：公司介紹，本次活動(dòng)主題，市場(chǎng)背景說(shuō)明，產(chǎn)品功效，組方說(shuō)明。促銷(xiāo)內(nèi)容。醫(yī)務(wù)咨詢，回答觀眾提問(wèn)產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)演示（資料散發(fā)）針對(duì)不同的銷(xiāo)售主題周期開(kāi)展活動(dòng)（一）2002-2003年?duì)I銷(xiāo)公關(guān)執(zhí)行及費(fèi)用表項(xiàng)目推廣活動(dòng)主題891011121234567費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)元）備注青少年市場(chǎng)“營(yíng)養(yǎng)大腦”系列活動(dòng)8“腦靈通”杯中學(xué)生辯論賽7.6腦靈通金榜題名大行動(dòng)——終端有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)8渠道“經(jīng)銷(xiāo)商訂貨暨答謝會(huì)”4終端“明星營(yíng)業(yè)員評(píng)選”2.4合計(jì)30費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用構(gòu)成合計(jì)（元）遮陽(yáng)傘（免費(fèi)贈(zèng)送）主城區(qū)120把24000周邊80把促銷(xiāo)禮品（消費(fèi)者促銷(xiāo)）贈(zèng)藥6天裝（100件）98440禮品50000促銷(xiāo)元工資（藥店促銷(xiāo)）旺季35X4個(gè)月X1000元140000淡季15X6個(gè)月X800元72000POP物料費(fèi)（終端廣宣）

橫幅、易拉寶、樣品盒、展示盒98400公關(guān)費(fèi)用：

80000總計(jì)：56.284萬(wàn)元終端活動(dòng)及費(fèi)用預(yù)算一覽（二）終端活動(dòng)及費(fèi)用預(yù)算（三）終端活動(dòng)及費(fèi)用預(yù)算構(gòu)成一覽費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用構(gòu)成合計(jì)（元）藥店促銷(xiāo)活動(dòng)主城區(qū)100次（8-10月10次）30000周邊50次10000終端廣宣主城區(qū)800個(gè)點(diǎn)338000周邊500個(gè)點(diǎn)藥房返利：48000總計(jì)：42.6萬(wàn)元（四）另：專(zhuān)題片拍攝費(fèi)用預(yù)計(jì)8-10萬(wàn)元。合計(jì)：（一）~（四）項(xiàng)合計(jì)費(fèi)用138.884萬(wàn)元。終端作業(yè)模式建議代理模式的改變后，建議終端管理工作作如下調(diào)整：A.管理模式:終端的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作全部由恒宇管理。包括POP包裝、店員溝通及獎(jiǎng)勵(lì)、藥房促銷(xiāo)活動(dòng)、促銷(xiāo)員及促銷(xiāo)宣傳品管理等.B.終端推廣費(fèi)用由和黃辦事處過(guò)帳，由恒宇支付和管理。終端推廣活動(dòng)由和黃銷(xiāo)售部派專(zhuān)員監(jiān)督執(zhí)行，每月初恒宇報(bào)和黃一份終端費(fèi)用支出明細(xì)報(bào)。利益點(diǎn)：

A.目標(biāo)明確，保證營(yíng)銷(xiāo)推廣工作的計(jì)劃性，層次性和連貫性。

B.責(zé)，權(quán)，利明確，便于管理監(jiān)控。C.效率更高，市場(chǎng)工作反應(yīng)更快。D.整合人力資源，創(chuàng)造更大收益。重慶華宇廣告有限公司腦靈通重慶地區(qū)

媒體投放建議目錄媒體建議案說(shuō)明目標(biāo)受眾分析所選媒體分析媒體投放策略媒體投放策略分析媒體投放行程表媒體建議案說(shuō)明本媒體建議適用于2002年8月至2003年7月媒體建議需與投放實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)評(píng)，經(jīng)與和黃健寶保健品有限公司媒介部商議后，根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整投放計(jì)劃中媒體價(jià)格以現(xiàn)行執(zhí)行價(jià)格為準(zhǔn)媒體資料來(lái)源：央視-索福瑞收視調(diào)查報(bào)告、2001年IMI消費(fèi)行為與生活形態(tài)年鑒廣告到達(dá)率為預(yù)估百分比目標(biāo)受眾分析目標(biāo)群體特征-年齡界定：12-18歲（使用者）35-55歲（購(gòu)買(mǎi)者）-目標(biāo)人群主要針對(duì)學(xué)生及白領(lǐng)階層-性別、文化程度、婚姻無(wú)明顯偏向-月收入在中等以上的家庭-負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的家庭成員多為母親

目標(biāo)受眾分析目標(biāo)群體接觸媒體行為目標(biāo)受眾獲取信息的來(lái)源是多渠道，統(tǒng)計(jì)表明，在多種信息傳播媒介中，受眾首先選擇的是電視媒體，其次是報(bào)紙媒體目標(biāo)受眾分析不同年齡層對(duì)電視頻道不同時(shí)段節(jié)目的收視偏好（12—18歲）

CQTV-1：20：00-21：30段是目標(biāo)受眾的收視高峰，為《巴山劇場(chǎng)》播出時(shí)間CQTV-5：18：30-19：30段是該頻道全天收視最高峰，收視率到達(dá)10%以上，此為《娛樂(lè)場(chǎng)》播出時(shí)間CQTV-2：22：00播出的《930感動(dòng)劇場(chǎng)》為又一收視小高峰CQTV-7：22：00-23：00播出的《黃金劇場(chǎng)》的收視率平均保持在4%目標(biāo)受眾分析不同年齡層對(duì)電視頻道不同時(shí)段節(jié)目的收視偏好（35—44歲）

CQTV-1：20：00-21：30段是目標(biāo)受眾全天的收視最高峰，收視率保持在11%以上，為《巴山劇場(chǎng)》播出時(shí)間CQTV-5：18：30-19：30段是該頻道全天收視最高峰，此為《娛樂(lè)場(chǎng)》播出時(shí)間CQTV-2：22：00播出的《930感動(dòng)劇場(chǎng)》出現(xiàn)又一收視小高峰CQTV-4：20：00-22：00播出的《天視劇場(chǎng)》的收視率平均保持在5-6%所選媒體分析針對(duì)產(chǎn)品的銷(xiāo)售對(duì)象，結(jié)合媒體的目標(biāo)觀眾群，主要選擇以下媒體組合-電視媒體：CQTV—1、CQTV—2、CQTV—4、CQTV—5、CQTV—7-報(bào)紙媒體：重慶晨報(bào)、重慶商報(bào)-廣播媒體：重慶音樂(lè)臺(tái)、重慶交通廣播電臺(tái)所選媒體分析（電視部分）重慶電視臺(tái)綜合頻道（CQTV—1）-重慶地區(qū)收視率最高、市場(chǎng)份額最大的頻道-收視率的最高值出現(xiàn)在19：30—21：30這個(gè)時(shí)段，平均收視率保持在12%以上-《巴山劇場(chǎng)》是重慶地區(qū)的龍頭收視劇場(chǎng)，吸引了絕大多數(shù)25-54歲年齡段的中青年觀眾和絕大多數(shù)的女性觀眾。該劇場(chǎng)的高收視率和較大的覆蓋面，輻射地區(qū)大范圍收視人口，潛力發(fā)掘基礎(chǔ)消費(fèi)者-分布全天多檔時(shí)間段的《導(dǎo)視預(yù)告》欄目，采用滾動(dòng)播出的形式，暴露頻次極高，接觸受眾面廣-欄目選擇：《巴山劇場(chǎng)》15〞或30〞插播廣告；《導(dǎo)視預(yù)告》5〞標(biāo)版廣告所選媒體分析（電視部分）重慶電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道（CQTV—2）-重慶電視臺(tái)經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)整合后，CQTV—2從頻道定位、欄目設(shè)置及劇場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面都有了一定的改進(jìn)。-CQTV—2的年齡結(jié)構(gòu)相對(duì)年輕化，平均老年觀眾的比例僅23%，21：30之后更是只有21.8%-21：30前后的觀眾性別變化較大，21：30以后，女性觀眾高出男性觀眾1%-《930感動(dòng)劇場(chǎng)》是重慶電視臺(tái)同時(shí)段電視劇收視率最高的頻道之一，贏得了較好的市場(chǎng)份額。收視率持續(xù)穩(wěn)定，受眾到達(dá)率高，固定擁有一批20-40歲的中青年觀眾，其收入群體收入普遍較高-欄目選擇：《930感動(dòng)劇場(chǎng)》15〞插播廣告所選媒體分析（電