房屋產(chǎn)權(quán)置換

房屋產(chǎn)權(quán)置換經(jīng)濟學術(shù)語01補償會計處理營業(yè)稅稅務處理目錄030204基本信息房屋產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進行置換的一種業(yè)務。一般是在中介的撮合下進行，并可由中介代辦置換手續(xù)。補償補償根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷補償?shù)姆绞接胸泿叛a償和房屋產(chǎn)權(quán)置換兩種。貨幣補償就是房屋評估機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素對被拆遷人(單位或個人)即將被拆除房屋的價值進行評估，然后開發(fā)商按照評估值確定對被拆遷人補償?shù)慕痤~后以貨幣方式結(jié)算，同時將被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證收回到政府房產(chǎn)、國土部門注銷。產(chǎn)權(quán)置換就是房屋評估機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素對被拆遷人即將被拆除房屋的價值進行評估，然后開發(fā)商用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換，并按照拆遷房屋的評估價和置換房屋的市場價(以簽訂拆遷補償協(xié)議時的房屋市場價格為準)或優(yōu)惠價結(jié)算置換差價的行為。在產(chǎn)權(quán)置換方式下，被拆遷人土地使用證收回到政府國土部門注銷，被拆遷人的原房屋產(chǎn)權(quán)證在其辦理置換房屋的新房屋產(chǎn)權(quán)證時由房管部門注銷。

營業(yè)稅營業(yè)稅產(chǎn)權(quán)置換根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。上述產(chǎn)權(quán)置換中，由于負責補償?shù)膯挝粚⒆约旱姆课莸謧鶕Q出，按照稅法規(guī)定，其置換出去的房產(chǎn)應繳納營業(yè)稅。會計處理會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從被拆遷人手中取得拆遷房，購置成本為回遷房的市場價，計人開發(fā)成本，并按以下步驟進行：一是簽訂拆遷補償協(xié)議，拆遷房交付拆遷人時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對產(chǎn)權(quán)置換面積部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價確定成本，計入“開發(fā)成本”，由于此時尚不符合收入確認條件，對應科目應確認為一項“預收賬款”；二是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予被拆遷人優(yōu)惠購買超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的權(quán)利，該部分優(yōu)惠(即超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的市場價與優(yōu)惠價款的差額)也應計人購入拆遷房的成本，即調(diào)整增加“開發(fā)成本”及“預收賬款”；三是如根據(jù)拆遷補償協(xié)議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需額外支付被拆遷人差價款，支付被拆遷人差價款時，因已在上述步驟1中按市場價計入成本，此時應調(diào)減“預收賬款”；四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到被拆遷人優(yōu)惠購買超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分價款或市場價購房款時，應確認為一項“預收賬款”；五是拆遷房交付拆遷人及回遷房達到預售條件后的月末計算預繳營業(yè)稅稅金及附加，其會計處理同正常房地產(chǎn)業(yè)務處理。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司準備分期開發(fā)，需將拆遷房的成本按建筑面積的比例在各期之間分配，而不能僅由回遷房承擔，或其中的某期承擔?；剡w房交付使用，應視同將回遷房以市場價出售給被拆遷人，在符合商品銷售收入確認條件時確認為“營業(yè)收入”，在轉(zhuǎn)回之前確認為“預收賬款”。稅務處理稅務處理根據(jù)相關(guān)稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務主要涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等稅種及相應發(fā)票開具等問題。具體稅務處理如下：。根據(jù)深地稅發(fā)462號《深圳市地方稅務局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，“對開發(fā)商根據(jù)當?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征‘轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)’的營業(yè)稅。以房產(chǎn)補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征‘銷售不動產(chǎn)’的營業(yè)稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征‘銷售不動產(chǎn)’的營業(yè)稅”。關(guān)于營業(yè)稅計繳的時間，主要有以下三個時點：一是因房地產(chǎn)在達到預售條件，取得預售許可證后，方可對外銷售。所以只有在達到預售條件時，為產(chǎn)權(quán)置換面積及超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的市場價與優(yōu)惠價款的差額部分預繳營業(yè)稅的時點。二是在達到預售條件，并收取超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的房款時，為超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的房款的預繳營業(yè)稅時點；三是將回遷房交付被拆遷人時，以上預繳的稅款需轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加。根據(jù)國稅發(fā)31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定，“企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、