湖北省黃岡市英山縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

湖北省黃岡市英山縣房地產(chǎn)市場調(diào)研匯報

摘要：本研究匯報，經(jīng)過對英山縣深入調(diào)查，從宏觀經(jīng)濟到微觀市場，分析總結(jié)出英山縣整體投資環(huán)境：城市擁有較為豐富自然資源、旅游資源，整體宜居性較強；城市經(jīng)濟發(fā)展情況良好，城市發(fā)展有一定發(fā)展?jié)摿?；城市房地產(chǎn)發(fā)展較為健康，城市房地產(chǎn)銷售年去化量約20萬㎡，供需關(guān)系基本處于平衡狀態(tài)；城市房地產(chǎn)市場，主力戶型為三房100-120㎡，剛需戶型為主；主力客群主要來自于老城區(qū)及周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)有改進型住房需求人群。關(guān)鍵詞：英山縣市場調(diào)研；英山縣投資環(huán)境分析；英山縣房地產(chǎn)市場研究英山縣宏觀市場分析城市介紹城市概況英山位于湖北省東北部，大別山主峰天堂寨南麓。北接安徽金寨、霍山，東鄰岳西、太湖，南連湖北蘄春、浠水，西與羅田接壤，是鄂豫皖三省邊境腹地中心。英山古為皋陶部落，漢為英布封疆，宋為畢昇故里，今為溫泉名城、茶絲之鄉(xiāng)、休閑勝地，是一個集老區(qū)、山區(qū)、庫區(qū)為一體國家級扶貧開發(fā)工作重點縣。全縣版圖面積1449平方公里，轄3鄉(xiāng)8鎮(zhèn)，309個行政村，總?cè)丝?2萬，其中縣城溫泉鎮(zhèn)人口在12萬左右。工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到31家，增加值18.2億元，以建筑建材、蠶絲制品、農(nóng)產(chǎn)品加工等為支柱。特色農(nóng)業(yè)不停壯大，以茶葉為重點農(nóng)業(yè)占農(nóng)村經(jīng)濟比重連續(xù)提升，畜禽水產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展。旅游業(yè)發(fā)展成效顯著，創(chuàng)建2個國家4A級景區(qū)，2個省級旅游名村，溫泉旅游開發(fā)有了實質(zhì)性進展。城市區(qū)位黃岡市英山縣位于湖北省東部，大別山主峰—黃岡市英山縣位于湖北省東部，大別山主峰—天堂寨南麓，東與安徽省岳西、太湖交界；南與蘄春、浠水接壤；西與羅田相鄰，北與安徽省金寨、霍山毗連。地跨東經(jīng)115°31′53〃~116°04′02〃，北緯30°00′31〃~31°08′58〃。全縣東西寬43公里，南北長約70公里，總面積1449平方公里。版圖形狀象一個斗柄朝南、斗勺朝東北斗七星。城市交通英山西連武漢城市圈，東接皖江經(jīng)濟帶，交通便利。武（漢）合（肥）高速、318國道、201省道、大別山紅色旅游線路貫通全境，英浠公路與黃（石）黃（梅）、大廣高速連接，距京九鐵路浠水站60公里、長江陽邏港130公里，武漢天河機場160公里。城市經(jīng)濟全縣實現(xiàn)地域生產(chǎn)總值71.26億元，增加10%；工業(yè)總產(chǎn)值51.4億元，增加19.4%，規(guī)模以上工業(yè)增加值13.01億元，增加13％；財政總收入6.39億元，增加38.9%，其中公共財政預(yù)算收入2.83億元，增加28.6%，稅收收入占公共財政收入比重達成68.4%；全社會固定資產(chǎn)投資61.98億元，增加27.8%；社會消費品零售總額22.49億元，增加12.7%；農(nóng)民人均純收入5913元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17638元，同比分別增加13.25%和9.24%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增加7%，農(nóng)村居民人均純收入實際增加9.3%，農(nóng)村貧困人口降低1650萬人，城鎮(zhèn)居民收入差距繼續(xù)縮小。年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積40.54平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積50.43平方米。旅游資源英山境內(nèi)奇峰峻秀，溝谷幽深，森林茂密，植被豐富，綠色生態(tài)面積占英山版圖面積1/3以上，全縣森林覆蓋率高達70.3%。大別山主峰天堂寨巍峨挺拔，其東面龍?zhí)逗庸乳L12千米，上下落差800米，谷險潭深，雄奇險峻，被譽為“華中第一谷”。二峰大同尖（海拔1698米）東面桃花沖林區(qū)幽深秀美，其間十里桃花溪清泉流石、如詩如畫，如同世外桃源。境內(nèi)已建成大別山主峰風(fēng)景區(qū)和桃花沖風(fēng)景區(qū)2個國家4A級旅游景區(qū)，還有溫泉養(yǎng)生、峽谷漂流、溯溪探險、民俗風(fēng)情以及眾多紅色旅游景點，是華中地域著名旅游勝地。

英山物產(chǎn)豐饒，擁有名泉（地?zé)釡厝?、名產(chǎn)（茶葉、絲綢、藥材、板栗），是中國溫泉之鄉(xiāng)、茶絲之鄉(xiāng)、藥材之鄉(xiāng)?？h城周圍擁有方圓十里東、南、西、北四處溫泉，晝夜出水量1.2萬噸，平均水溫63°C。早在上世紀(jì)八十年代，這里就建有全國第一座溫泉游泳跳水館，周繼紅、伏明霞、肖海亮等十幾位世界冠軍都曾在此訓(xùn)練，被譽為“跳水冠軍搖籃”。英山茶葉歷史悠久，早在唐代，英山出產(chǎn)“團黃”就與“圻門“、“黃芽”并稱“淮南三茗”，作為貢品送往長安。如今，全縣茶園面積已超出22.3萬畝，是全國重點產(chǎn)茶縣、全國無公害茶葉生產(chǎn)基地示范縣，湖北第一茶業(yè)大縣；“英山云霧”茶被認定為“大別山生態(tài)名茶”和“湖北十大名茶”。英山絲綢產(chǎn)品享譽海內(nèi)外，是國家“東桑西移”重點項目區(qū)和大別山最大蠶桑生產(chǎn)基地，“夢絲家”牌蠶絲被榮膺“中國名牌產(chǎn)品”、“國家免檢產(chǎn)品”。英山物種資源十分豐富，共有維管植物172科697屬1421種，動物種類334種。其中國家二級保護野生動物11種，省級保護野生動物41種，已成為大別山動植物種質(zhì)資源主體和關(guān)鍵，特有珍稀瀕危植物集中分布區(qū)。英山縣宏觀經(jīng)濟分析英山縣-生產(chǎn)總值情況（數(shù)據(jù)起源：政府統(tǒng)計公報）英山縣國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。，整年實現(xiàn)英山生產(chǎn)總值712624.41萬元（總量為現(xiàn)價，增速為可比價，下同），比上年（635716.19萬元）增加10.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值306617萬元，比上年（276702萬元）增加5.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值208822.59萬元，比上年（179596.82萬元）增加16.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值197184.82萬元，比上年（179417.37萬元）增加10.6%?？杀葍r英山生產(chǎn)總值627110.24萬元，人均現(xiàn)價英山生產(chǎn)總值達成4元（按常住人口計算），比上年增加2167元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由上年43.5:28.3:28.2調(diào)整為今年43.0:29.3:27.7。自以來，全縣生產(chǎn)總值一直保持超出10%較快增加速度，且均高于全市增速平均水平。全縣經(jīng)濟保持穩(wěn)定快速增加，總體展現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢。英山縣-城鎮(zhèn)人均可支配收入情況（數(shù)據(jù)起源：政府統(tǒng)計公報）城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)定增加，居民生活水平逐步提升。據(jù)統(tǒng)計，全市城鎮(zhèn)可支配收入增加幅度基本在10%以上。城鎮(zhèn)居民消費能力可觀，人均可支配收入達成17638元，城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量較高。側(cè)面反應(yīng)客戶購置力在逐步增強。英山縣-固定資產(chǎn)投資情況（數(shù)據(jù)起源：政府統(tǒng)計公報）近年來，英山縣固定資產(chǎn)投資規(guī)模日益擴大，固定資產(chǎn)投資年增加率基本維持在20%以上，城市化建設(shè)將會日益完善，預(yù)示著城市經(jīng)濟發(fā)展形勢良好。側(cè)面反應(yīng)客戶生活水平質(zhì)量及投資理念提升，房地產(chǎn)投資增加快速。黃岡市地域各縣市GDP排名情況縣市名稱GDP（億元）GDP位次增速增速位次總計1332.55/10.5/黃州區(qū)157.61511.13團風(fēng)縣64.351010.47紅安縣107.67711.42麻城市203.4111.81羅田縣95.75810.28英山縣71.26910.010浠水縣165.24310.65蘄春縣162.36410.28武穴市202.24210.65黃梅縣148.83610.74（數(shù)據(jù)起源：政府統(tǒng)計公報）英山縣為黃岡市地域貧困縣，GDP排名只領(lǐng)先于團風(fēng)縣。同時英山縣GDP增速在黃岡市地域各縣市排名墊底，市場經(jīng)濟起步較晚，經(jīng)濟發(fā)展相較落后。宏觀經(jīng)濟環(huán)境小結(jié)近年，英山縣憑借獨特旅游資源，已成為湖北省旅游強縣。英山山川秀麗，自然景觀異彩紛呈，文化史跡沉淀豐富，旅游產(chǎn)業(yè)有很好市場發(fā)展?jié)摿ΓF(xiàn)在正致力于打造中國溫泉之都。每年吸引大量外來游客，拉動城市內(nèi)需。英山縣區(qū)位優(yōu)勢顯著，處于武漢一小時經(jīng)濟圈內(nèi)，內(nèi)外交通路網(wǎng)發(fā)達。英山縣城鎮(zhèn)化率較低，周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟相比水平良好，可轉(zhuǎn)化為城市消化主要潛在消費勁。城市“一體兩翼，兩心四區(qū)”規(guī)劃合理，新老城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，未來城市發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｓ⑸娇h雖屬黃岡市地域經(jīng)濟弱縣，但居民年收入呈上升趨勢，投資觀念逐步增強。

英山縣房地產(chǎn)市場分析英山縣-土地出讓情況年份數(shù)據(jù)（公頃）6.5525.555.6（數(shù)據(jù)起源：中國土地市場網(wǎng)）據(jù)中國土地市場網(wǎng)統(tǒng)計，-英山縣住宅土地出讓分別為6.5公頃、5公頃、25.5公頃、55.6公頃。從開始住宅土地出讓實現(xiàn)跨越式增加，增加率高達400%、，說明房地產(chǎn)市場在開始起步，呈直線向上趨勢。英山縣房地產(chǎn)市場1、房地產(chǎn)市場概述從總體來看，英山縣未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢喜憂參半，下面從兩個方面來綜合概述。優(yōu)勢：政府提出了對未來縣城發(fā)展規(guī)劃方向，對不一樣區(qū)域功效做了新定位，加大了對土地合理利用和開發(fā)設(shè)計，土地市場和房地產(chǎn)市場會在有限區(qū)域內(nèi)會不停完善。老城區(qū)相對較為擁擠，環(huán)境差，新區(qū)發(fā)展已成為必定發(fā)展趨勢。在城區(qū)開發(fā)區(qū)已經(jīng)開始形成有規(guī)模真正住宅小區(qū)，比如：蓮花小區(qū)。對于有限土地、不停增加城區(qū)人口，有計劃有規(guī)模住宅小區(qū)會在以后時間里，會不停涌現(xiàn)，伴隨城鎮(zhèn)居民生活水平不停提升，一個地域從落后到發(fā)展是一個必定趨勢。

劣勢：此區(qū)域處于山區(qū)，土地資源比較缺乏，土地形態(tài)不規(guī)則，利用率較低。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是以農(nóng)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品、旅游業(yè)為主，工業(yè)比較落后，這造成了一個現(xiàn)象，即當(dāng)?shù)叵M水平不低，不過收入水平也不高，購置力不較差。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)市場還不成熟，必定造成二級市場不活躍，房產(chǎn)投資行為較少。在當(dāng)?shù)赜袀€較普遍現(xiàn)象，即：城鎮(zhèn)居民自建房較多，且比較擁擠，雜亂無章，建筑不規(guī)范，加蓋現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

區(qū)域房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)城市格局英山城區(qū)房地產(chǎn)格局分為三塊，老城中心區(qū)、城東居住區(qū)、城南拓展區(qū)區(qū)。市場分布較為集中，主要集中于老城中心區(qū)，少許分布于城東和城南。從整個溫泉鎮(zhèn)住宅建筑整體分布來看，大橋以北主要是老城區(qū)，住宅建筑分布比較零亂，以居民自建房為主，建筑質(zhì)量較差，建筑不規(guī)范，沒有真正意義上小區(qū)住宅。大橋以南主要是新城區(qū)規(guī)劃，即使依然是居民自建房為主，不過整體環(huán)境較新，學(xué)區(qū)配套也比較成熟，且出此案有規(guī)模小區(qū)，比如蓮花小區(qū)。不過，此區(qū)人口密集度較低，商業(yè)氣氛較差。樓盤一覽表區(qū)域樓盤概況序號樓盤地址體量（萬㎡）銷售情況主力戶型住宅均價（元/㎡）1盛世嘉園蓮花路東段與上河擺路交匯處（原紙廠）16（占地73畝）一期房源在售，銷售情況很好115-135㎡三房33002山城一品蓮花路深處與烈士陵園相鄰18（占地95畝）基本售罄85—92㎡兩房、114—126㎡三房27003金地熙園（二期）北湯河華坤加油站對面8一期售完二期在售較慢91.39㎡兩房、115—119㎡三房35004萬潤·溫泉明珠夢絲家大道茶葉廣場北側(cè)6二期高層在售96㎡兩房、108—122㎡三房26005嘉城名居英山縣溫泉一里砂路3\100-130㎡兩房、三房27006商業(yè)步行街英山縣溫泉鎮(zhèn)雞鳴路98號（老街新華書店對面）住宅：184戶商業(yè)：205戶6月開盤現(xiàn)已售罄90-150㎡三房、四房商鋪：23000住宅：34007英山中央城商業(yè)步行街金石路老生殖門口7一期1月10日開盤已售罄一房一價商鋪：25000住宅：36008御河花園溫泉鎮(zhèn)318國道東北側(cè)8.6一期10月左右開盤92㎡兩房，112—150㎡三房26009陽光花園英山溫泉路78號91月開盤至今整體去化較慢高層、兩房、別墅高層：2600

別墅：468810\o"英山新郡時代廣場"英山新郡時代廣場英山縣蓮花路東門大橋橋頭20銷售熾熱高層、高端商業(yè)綜合體3800起11富和花園教育局旁\售罄100-130㎡兩房、三房3600，整個英山房地產(chǎn)市場新入市樓盤較多，市場供給量增加，競爭壓力增大。尤其是中心城區(qū)，約推出500余套房源?，F(xiàn)在114-125㎡左右三房是現(xiàn)在市場主流需求戶型?！吧匠且黄贰?、“盛世嘉園”繼續(xù)領(lǐng)跑英山市場，其余樓盤脫節(jié)較嚴(yán)重，市場在售樓盤戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，面積區(qū)間類似。

市場近況1月1日：盛世嘉園1期6#樓加推，預(yù)計推出112套房源，3300元/㎡起。1月20日：御河花園項目正式入市，廣告宣傳推廣、銷售進場到位，預(yù)計今年10月開盤。10月：山城一品開盤，銷售情況很好，還剩少許房源在售，預(yù)計今年10月開盤。-各樓盤供給情況英山縣房地產(chǎn)市場供給量充分，其中主要以山城一品與盛世嘉園供給為主，兩樓盤共計推售736套房源。-各樓盤成交情況英山縣商品房住宅整體成交情況良好，其中山城一品成交套數(shù)最多為310套，盛世嘉園次之為300套，市場總體成交率在70%左右，房地產(chǎn)發(fā)展市場良好，去化速度較快，說明居民購置房屋能力在提升。-英山縣各樓盤成交均價對比圖英山縣各樓盤住宅均價相比上漲，從時間來看，英山縣樓市均價上漲是必定；英山縣各樓盤住宅均價相差不大，大都在3500—3700元/㎡之間。

市場供給量和去化量對比截止到4月止，英山縣市場上存量達成647616.59㎡，去化量達成126000㎡。從市場存量與去化量對比來看、反應(yīng)市場存量大于需求，市場供大于求。依照現(xiàn)在英山縣房地產(chǎn)年去化量約20萬/㎡分析，麻城房地產(chǎn)市場供給略大于所需，不過伴隨經(jīng)濟發(fā)展，城鎮(zhèn)化率提升房地產(chǎn)市場依然有較大發(fā)展空間。但未來新項目入市，必定會存在在一定程度上市場競爭壓力，所以，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，對于客源（周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)）深入拓展、開發(fā)節(jié)奏及入市時間把握、產(chǎn)品差異化市場定位是項目占領(lǐng)市場主要保障。

區(qū)域代表樓盤個案分析項目一：山城一品項目地址蓮花路深處與烈士陵園相鄰項目規(guī)模占地95畝，總建筑面積約17萬㎡主力戶型二居室86-94㎡三居室116-126㎡銷售價格住宅均價：約4000元/㎡銷售情況15號樓11月底開始認籌，1月底開盤，13、19號樓1月26日開始認籌項目分析優(yōu)勢：戶型設(shè)計方正實用外部景觀資源豐富，在建湖廣移民文化公園是該項目最大賣點處于新老城交界地段，享城市完善配套同時，也能擁有周圍居住寧靜。劣勢：現(xiàn)在產(chǎn)品以改進型居住需求三房為主，城市未來主力客群為剛需需求，在后期產(chǎn)品陸續(xù)推出可能會出現(xiàn)市場競爭力下滑。分析借鑒借外部景觀之勢提升項目整體形象，借政府規(guī)劃導(dǎo)向提升市場影響力。項目開盤可謂一炮而紅，市場認可度較高，開盤即銷售約70%，合理定價與合理推盤量在市場上形成熱銷良好口碑。項目賞析

項目二：盛世嘉園項目地址英山縣上河擺巷42號（原紙廠）項目規(guī)模占地73畝，總建筑面積16萬㎡主力戶型項目戶型方正適用，戶型面積從88—128㎡不等，主力戶型為二居室88㎡、三居室94-128㎡不等，迎合市場剛性需求。別墅，高層，別墅共24套，高層住宅1136套銷售價格住宅均價：約3300元/㎡銷售情況6月28日，1月底第2次開盤項目分析盛世嘉園是一個集8棟高層住宅、6棟花園洋房、商業(yè)配套、休閑會所于一體多功效城市貴族生活區(qū)，兼具當(dāng)代社會奢華品質(zhì)與尊貴自然生態(tài)，以比肩國際生活模式，締造城市中人居典范。周圍配套：畢昇森林公園車位數(shù)：468周圍景觀：盛世嘉園坐擁山水環(huán)抱，風(fēng)景無限。西、北遠眺畢昇森林公園之群山，南覽東河之靈秀，東望“一壩兩岸”沿河休閑景觀帶，推窗就能看到美景。周圍醫(yī)院：方便快捷周圍學(xué)校：小區(qū)出門即是英山縣機關(guān)幼稚園、蓮花小區(qū)幼稚園、英山縣試驗小學(xué)周圍交通：居于英山蓮花路東段與上河擺路交匯處。居城市中軸，市區(qū)繁榮路段分析借鑒項目所在位置都是城區(qū)黃金路段，項目從體量、戶型、產(chǎn)品、推廣角度都談不上可圈可點，但因為都占據(jù)了良好地段，銷售量一直位于市場前沿。項目賞析

項目三：御河花園項目地址英山縣溫泉鎮(zhèn)北湯河謝家灣項目規(guī)模占地約26畝，總建筑面積5萬㎡主力戶型91.39㎡兩房兩廳一廚一衛(wèi)一陽臺113-116㎡三房兩廳一廚一衛(wèi)雙陽臺銷售價格住宅均價：約3200元/㎡銷售情況1期全為多層已銷售完，2期全為高層項目分析金地·熙園地處城北溫泉鎮(zhèn)北湯河。北臨英山規(guī)劃中城市主軸--迎賓大道，出門即夢絲家大道，是英山最具發(fā)展?jié)摿π聟^(qū)之一。未來城北迎賓大道建成后將與英山城西新區(qū)、老城區(qū)形成大英山城市格局，伴隨城北迎賓大道規(guī)劃建設(shè)，各項配套已逐步成熟，區(qū)域發(fā)展?jié)摿o與倫比。交通方面有1路公汽經(jīng)過項目門口，交通較便利；

二期房源較充分，房型、面積段均比較合理；

交通情況：火車南站，輕軌站距離1000米.分析借鑒該項目戶型以113-116㎡三房兩廳一廚一衛(wèi)為主，項目戶型方正適用。分期開發(fā)，規(guī)劃合理，營銷策略非常好。項目賞析英山房地產(chǎn)市場總結(jié)及預(yù)測分析市場總結(jié)英山縣土地市場成交熾熱，相比上年展現(xiàn)井噴式增加，但到了年初卻相對冷談了很多。-剛性需求大量釋放，讓全部開發(fā)商項目均加大了推盤、營銷力度，可能將面臨高庫存和競爭壓力，控制現(xiàn)金流和