×地產(chǎn)策劃流程

中國(guó)房地產(chǎn)策劃教程引言：房地產(chǎn)工直目策劃要了解房羥^^及各槿工程知^房地產(chǎn)推廉策劃就只要了解市埸取向熟^造勢(shì)技巧政府法律法令等加以配合作就行了此部分房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)典否不太重要了策別的內(nèi)容可行性常然重要如果只是懣空想像天焉行空就沒(méi)啥意羲了…….目錄：>>>>房地產(chǎn)全程策劃>>>>某房產(chǎn)公司售樓樓問(wèn)答>>>>商業(yè)策劃定位提綱（某東南亞著名物業(yè)行）>>>>房地產(chǎn)知識(shí)>>>>“搶購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)”策劃模式全解密>>>>商業(yè)戶型分割的一般特點(diǎn)及原則>>>>房地產(chǎn)經(jīng)典促銷(xiāo)>>>>滯銷(xiāo)樓盤(pán)“一路通”解套模式>>>>房地產(chǎn)銷(xiāo)售體系講座>>>>房地產(chǎn)全程策劃解碼>>>>某房地產(chǎn)整合推廣項(xiàng)目全案>>>>樓盤(pán)命名——房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)利器房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)案現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)；2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)；3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)；4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)；5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃；6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)；7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)；8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)；第一章項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析,并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查.地理位置.地質(zhì)地貌狀況.土地面積及紅線圖.土地規(guī)劃使用性質(zhì).七通一平現(xiàn)狀2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查.地塊周邊的建筑物.綠化景觀.自然景觀.歷史人文景觀.環(huán)境污染狀況3、地塊交通條件調(diào)查.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.購(gòu)物場(chǎng)所.文化教育.醫(yī)療衛(wèi)生.金融服務(wù).郵政服務(wù).娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng).生活服務(wù).娛樂(lè)休息設(shè)施.周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素.歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù).國(guó)家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策.固定資產(chǎn)投資總額：全國(guó)及項(xiàng)目所在地其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù).中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī).項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重.政府對(duì)各類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī).短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析.各種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購(gòu)買(mǎi)行為分析三、土地SWOT（深層次）分析1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2,項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研.類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料.綜合評(píng)判2、項(xiàng)目定位----市場(chǎng)定位：--區(qū)域定位--主力客戶群定位----功能定位----建筑風(fēng)格定位五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念.一-商品住宅價(jià)值分析法（類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：選擇可類(lèi)比項(xiàng)目確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià).-一類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類(lèi)比土地價(jià)值A(chǔ)市政交通及直入交通的便利性的差異B項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異社區(qū)素質(zhì)的差異C周邊市政配套便利性的差異-一項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B單體戶型設(shè)計(jì)C建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)D小區(qū)配套和物業(yè)管理E形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃F發(fā)展商品牌和實(shí)力價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A經(jīng)濟(jì)因素B政策因素2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析?類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià).項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析：價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算六項(xiàng)目定價(jià)模擬1、均價(jià)的確定.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求成本加價(jià)法A分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍B確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬.商品住宅定價(jià)法：差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：確定基礎(chǔ)均價(jià)確定系數(shù)確定幅度.具體單位定價(jià)模擬七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2、項(xiàng)目首期成本模擬.成本模擬表及其說(shuō)明3、項(xiàng)目收益部分模擬?銷(xiāo)售收入模擬：銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)銷(xiāo)售收入模擬表.利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：模擬說(shuō)明利潤(rùn)模擬表.敏感性分析：可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)?價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本.對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn).國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素.政策法規(guī)因素.地塊狀況因素.發(fā)展商操作水平因素?資金投放量及資金回收要求.銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素.市場(chǎng)供求因素.上市時(shí)間要求2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè).項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估.結(jié)論第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷(xiāo)分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是基于市場(chǎng)需求而專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局,確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型,引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。一總體規(guī)劃1、項(xiàng)目地塊概述.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀.項(xiàng)目臨界四周狀況.項(xiàng)目地貌狀況2、項(xiàng)目地塊情況分析.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避.項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)3、建筑空間布局.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明4、道路系統(tǒng)布局.地塊周邊交通環(huán)境示意：地塊周邊基本路網(wǎng)項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：項(xiàng)目主要出入口設(shè)置項(xiàng)目主要干道設(shè)置項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)布置5、綠化系統(tǒng)布局.地塊周邊景觀環(huán)境示意：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)6、公建與配套系統(tǒng).項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.項(xiàng)目配套功能配置及安排.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)7、分期開(kāi)發(fā).分期開(kāi)發(fā)思路.首期開(kāi)發(fā)思路8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度二建筑風(fēng)格定位1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思.建筑色彩計(jì)劃2,建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示三主力戶型選擇1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)戶型比較2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例3、主力戶型設(shè)計(jì)提示.一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示.別墅戶型設(shè)計(jì)提示4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示.寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示四室內(nèi)空間布局裝修概念提示1、室內(nèi)空間布局提示2、公共空間主題選擇3、庭院景觀提示五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想.地塊已有的自然環(huán)境利用.項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)跳塑小品設(shè)計(jì)提示.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示.組團(tuán)內(nèi)宣傳專(zhuān)欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì).針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)六公共家具概念設(shè)計(jì)提示1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共家具擺設(shè).營(yíng)銷(xiāo)中心大堂.管理辦公室2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示七公共裝飾材料選擇指導(dǎo)1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共裝飾材料比較2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思3、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范單位裝修概念設(shè)計(jì).客廳裝修概念設(shè)計(jì).廚房裝修概念設(shè)計(jì).主人房裝修概念設(shè)計(jì).兒童房裝修概念設(shè)計(jì).客房裝修概念設(shè)計(jì).室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門(mén)窗）裝修提示4、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心裝修風(fēng)格提示5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示?躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì).項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì).項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì).項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì).項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)2、背景音樂(lè)指導(dǎo).廣場(chǎng)音樂(lè)布置.項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置九小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)2、營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式.住戶特征描述.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，它貫穿于商品的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售、服務(wù)的全過(guò)程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷(xiāo)售停滯和購(gòu)樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)H的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)是發(fā)展商必須樹(shù)立的觀念。'建筑材料選用提示1、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)建筑材料選用類(lèi)比2、新型建筑裝飾材料提示3、建筑材料選用提示二施工工藝流程指導(dǎo)1、工程施工規(guī)范手冊(cè)2、施工工藝特殊流程提示三質(zhì)量控制1、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四工期控制1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示2、施工組織與管理五造價(jià)控制1、建筑成本預(yù)算提示2,建筑流動(dòng)資金安排提示六安全管理1、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理方案2、安全施工條例第四章項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺(jué)形象等。房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺(jué)表現(xiàn)。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境,又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。其他形象（略）■項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分1、名稱(chēng).項(xiàng)目名.道路名.建筑名.組團(tuán)名2、標(biāo)志3、標(biāo)準(zhǔn)色4、標(biāo)準(zhǔn)字體二延展及運(yùn)用部分1、工地環(huán)境包裝視覺(jué).建筑物主體.工地圍墻.主路網(wǎng)及參觀路線.環(huán)境綠化2、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì).營(yíng)銷(xiāo)中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì).營(yíng)銷(xiāo)中心功能分區(qū)提示.營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)橫眉設(shè)計(jì).營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻設(shè)計(jì).臺(tái)面設(shè)計(jì).展板設(shè)計(jì).營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視牌.銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì)提示.銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì).示范單位導(dǎo)視牌.示范單位樣板房說(shuō)明牌3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì).辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì).物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)第五章項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)的重頭戲，是營(yíng)銷(xiāo)策劃水平與銷(xiāo)售技巧的高度結(jié)合,需要高度的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。一區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀2、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查.項(xiàng)目概括.市場(chǎng)定位?銷(xiāo)售價(jià)格.銷(xiāo)售政策措施.廣告推廣手法.主要媒體應(yīng)用及投入頻率.公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng).其他特殊賣(mài)點(diǎn)和銷(xiāo)售手段3,結(jié)論二項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策1、項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃2、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策三目標(biāo)客戶群定位分析1、項(xiàng)目所在地人u總量及地塊分布情況2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況3、項(xiàng)目所在地家庭情況分析.家庭成員結(jié)構(gòu).家庭收入情況.住房要求、生活習(xí)慣4、項(xiàng)目客戶群定位?目標(biāo)市場(chǎng)：目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究目標(biāo)市場(chǎng)特征描述?目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細(xì)分目標(biāo)客戶特征描述目標(biāo)客戶資料四價(jià)格定位及策略1、項(xiàng)目單方成本2、項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)3、可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格4、價(jià)格策略?定價(jià)方法.均價(jià).付款方式和進(jìn)度.優(yōu)惠條款.樓層和方位差價(jià).綜合計(jì)價(jià)公式5、價(jià)格分期策略.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格?入市價(jià)格?價(jià)格升幅周期?價(jià)格升幅比例.價(jià)格技術(shù)調(diào)整?價(jià)格變化后場(chǎng)反映及控制.項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售額配比表五入市時(shí)機(jī)規(guī)劃1,宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和巾場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排六廣告策略1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分.廣告總體策略.廣告的階段性劃分2、廣告主題3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作.購(gòu)房須知.詳細(xì)價(jià)格表.銷(xiāo)售控制表?樓書(shū).宣傳海報(bào)、折頁(yè).認(rèn)購(gòu)書(shū).正式合同.交房標(biāo)準(zhǔn).物業(yè)管理內(nèi)容.物業(yè)管理公約七媒介策略1、媒體總策略及媒體選擇.媒體總策略.媒體選擇.媒體創(chuàng)新使用I2、軟性新聞主題3、媒介組合4、投放頻率及規(guī)模5、費(fèi)用估算八推廣費(fèi)用計(jì)劃1、現(xiàn)場(chǎng)包裝2、印刷品3、媒介投放4、公關(guān)活動(dòng)九公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝I-營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正1、效果測(cè)評(píng)形式.進(jìn)行性測(cè)評(píng).結(jié)論性測(cè)評(píng)2、實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo).銷(xiāo)售收入.企業(yè)利潤(rùn).市場(chǎng)占有率.品牌形象和企業(yè)形象第六章項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的策劃營(yíng)銷(xiāo)工作的重要標(biāo)尺，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。一銷(xiāo)售周期劃分及控制1、銷(xiāo)售策略.營(yíng)銷(xiāo)思想（全面營(yíng)銷(xiāo)）：全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)全員營(yíng)銷(xiāo)?銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)：專(zhuān)職售樓人員（銷(xiāo)售經(jīng)理、銷(xiāo)售代表）銷(xiāo)售代理商（銷(xiāo)售顧問(wèn)）兼職售樓員.銷(xiāo)售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶.銷(xiāo)售階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期蓄勢(shì)調(diào)整期開(kāi)盤(pán)試銷(xiāo)期銷(xiāo)售擴(kuò)張期強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期掃尾清盤(pán)期.政策促銷(xiāo).銷(xiāo)售活動(dòng).銷(xiāo)售承諾2、銷(xiāo)售過(guò)程模擬.銷(xiāo)售實(shí)施：顧客購(gòu)買(mǎi)心理分析樓房情況介紹簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)客戶檔案記錄成交情況總匯正式合同公證簽定正式合同辦理銀行按揭銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控成交情況匯總.銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控：收款催款過(guò)程控制按期交款的收款控制延期交工的收款控制入住環(huán)節(jié)控制客戶檔案客戶回訪與親情培養(yǎng)與物業(yè)管理的交接.銷(xiāo)售結(jié)束：銷(xiāo)售資料的整理和保管銷(xiāo)售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定銷(xiāo)售工作中的處理個(gè)案記錄銷(xiāo)售工作總結(jié)二各銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施三各銷(xiāo)售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施四銷(xiāo)售前資料準(zhǔn)備1、批文及銷(xiāo)售資料.批文:公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照商品房銷(xiāo)售許可證.樓宇說(shuō)明書(shū)：項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞戶型圖與會(huì)所平面圖會(huì)所內(nèi)容交樓標(biāo)準(zhǔn)選用建筑材料物管內(nèi)容?價(jià)格體系：價(jià)目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）.合同文本：預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）銷(xiāo)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本個(gè)人住房抵押合同個(gè)人住房公積金借款合同個(gè)人住房商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書(shū)2、人員組建.銷(xiāo)售輔導(dǎo)：發(fā)展商銷(xiāo)售隊(duì)伍A主管銷(xiāo)售副總B銷(xiāo)售部經(jīng)理C銷(xiāo)售主管或銷(xiāo)售控制D銷(xiāo)售代表E銷(xiāo)售/事務(wù)型人員F銷(xiāo)售/市場(chǎng)人員G綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）.專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司（全國(guó)性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷(xiāo)售工作A專(zhuān)職銷(xiāo)售經(jīng)理B派員實(shí)地參與銷(xiāo)售C項(xiàng)目經(jīng)理跟蹤項(xiàng)目總體策劃、銷(xiāo)售，提供支持，理順關(guān)系.專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司總部就項(xiàng)目銷(xiāo)售管理提供支持.專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用.銷(xiāo)售代理：發(fā)展商與專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司配合A負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)的副總B處理法律事務(wù)人員C財(cái)務(wù)人員.專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司成立項(xiàng)目銷(xiāo)售隊(duì)伍A銷(xiāo)售經(jīng)理（總部派出）B銷(xiāo)售代表C項(xiàng)目經(jīng)理（職能上述）.專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司總部銷(xiāo)售管理及支持.專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用3、制定銷(xiāo)售工作進(jìn)度總表4、銷(xiāo)售控制與銷(xiāo)售進(jìn)度模擬.銷(xiāo)售控制表?銷(xiāo)售收入預(yù)算表5、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算表?總費(fèi)用預(yù)算.分項(xiàng)開(kāi)支：銷(xiāo)售人員招聘費(fèi)用銷(xiāo)售人員工資銷(xiāo)售提成/銷(xiāo)售輔導(dǎo)顧問(wèn)費(fèi)銷(xiāo)售人員服裝費(fèi)銷(xiāo)售中心運(yùn)營(yíng)辦公費(fèi)用銷(xiāo)售人員差旅費(fèi)用銷(xiāo)售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用臨時(shí)雇用銷(xiāo)售人員工作費(fèi)用?邊際費(fèi)用：銷(xiāo)售優(yōu)惠打折倘售公關(guān)費(fèi)用6、財(cái)務(wù)策略.信貸:選擇適當(dāng)銀行控制貸款規(guī)模、周期合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造信貸與按揭互動(dòng)操作?付款方式：多種付款選擇優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析付款方式引導(dǎo)付款方式變通.按揭：明晰項(xiàng)目按揭資料盡可能擴(kuò)大年限至30年按揭比例首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略按揭銀行選擇藝術(shù)保險(xiǎn)公司及條約公證處及條約按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制.合伙股東：實(shí)收資本注入關(guān)聯(lián)公司操作股東分配換股操作資本運(yùn)營(yíng)7、商業(yè)合作關(guān)系.雙方關(guān)系：發(fā)展商與策劃商發(fā)展商與設(shè)計(jì)院發(fā)展商與承建商發(fā)展商與承銷(xiāo)商發(fā)展商與廣告商發(fā)展商與物業(yè)管理商發(fā)展商與銀行（融資單位）.三方關(guān)系：發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院

發(fā)展商、策劃商、發(fā)展商、策劃商、發(fā)展商、策劃商、發(fā)展商、策劃商、.多方關(guān)系：承銷(xiāo)商發(fā)展商、策劃商、發(fā)展商、策劃商、發(fā)展商、策劃商、發(fā)展商、策劃商、.多方關(guān)系：承銷(xiāo)商廣告商物業(yè)管理商銀行（融資單位）發(fā)展商、策劃商、其他合作方8、工作協(xié)調(diào)配合.甲方主要負(fù)責(zé)人：與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同完善能有效工作的組織架構(gòu)和人員配備分權(quán)銷(xiāo)售部門(mén)，并明確其責(zé)任全員營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)動(dòng)和組織.直接合作人：合同洽談銷(xiāo)售策劃工作對(duì)接銷(xiāo)售策劃工作成果分塊落實(shí)、跟蹤信息反饋催辦銷(xiāo)售策劃代理費(fèi)劃撥工作效果總結(jié).財(cái)務(wù)部：了解項(xiàng)目銷(xiāo)售工作進(jìn)展參與重大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)銷(xiāo)售管理工作，配合催收房款配合銷(xiāo)售部核算價(jià)格，參與制定價(jià)格策略及時(shí)辦理劃撥銷(xiāo)售策劃代理費(fèi).工程部：工程進(jìn)度與銷(xiāo)售進(jìn)度的匹配嚴(yán)把工程質(zhì)量文明施工?？刂片F(xiàn)場(chǎng)形象銷(xiāo)售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合.物業(yè)管理公司：工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù)人員形象銷(xiāo)售文件配合銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)的管理軍體操練保安員與售樓員的工作銜接、默契配合五銷(xiāo)售培訓(xùn)1、銷(xiāo)售部人員培訓(xùn)-公司背景及項(xiàng)目知識(shí)、詳細(xì)介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）銷(xiāo)售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo).物業(yè)詳情：項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買(mǎi)賣(mài)條件物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況項(xiàng)目特點(diǎn)A項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率、綠化率等B平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶型圖、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、深、寬、高等C項(xiàng)目的優(yōu)劣分析D項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷(xiāo)售目標(biāo)、推廣手段競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣分析及對(duì)策.業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程：國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)A術(shù)語(yǔ)、常識(shí)的理解B建筑識(shí)圖C計(jì)算戶型面積心理學(xué)基礎(chǔ)銀行按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用國(guó)家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度?銷(xiāo)售技巧：售樓過(guò)程中的洽談技巧A如何以問(wèn)題套答案B詢問(wèn)客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等C掌握買(mǎi)家心理D恰當(dāng)使用電話的方法展銷(xiāo)會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧A客戶心理分析B銷(xiāo)售員接待客戶技巧推銷(xiāo)技巧語(yǔ)言技巧身體語(yǔ)言技巧.簽定買(mǎi)賣(mài)合同的程序：售樓部簽約程序A辦理按揭及計(jì)算B入住程序及費(fèi)用C合同說(shuō)明D其他法律文件E所需填寫(xiě)的各類(lèi)表格展銷(xiāo)會(huì)簽訂合同的技巧和方法A訂金的靈活處理B客戶跟蹤.物業(yè)管理課程：物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)則公共契約?銷(xiāo)售模擬：以實(shí)際樓盤(pán)為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)的全部方法技巧完成一個(gè)交易利用項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)接待中心、樣板房模擬銷(xiāo)售過(guò)程及時(shí)講評(píng)、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬.實(shí)地參觀他人展銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)2、銷(xiāo)售手冊(cè).批文：公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照商品房銷(xiāo)售許可證.樓宇說(shuō)明書(shū)：項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞戶型圖與會(huì)所平面圖會(huì)所內(nèi)容交樓標(biāo)準(zhǔn)選用建筑材料物管內(nèi)容?價(jià)格體系：價(jià)目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）.合同文本：預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）銷(xiāo)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本個(gè)人住房抵押合同個(gè)人住房公積金借款合同個(gè)人住房商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書(shū)3、客戶管理系統(tǒng).電話接聽(tīng)登記表.新客戶表.老客戶表.客戶訪談?dòng)涗洷?銷(xiāo)售日統(tǒng)計(jì)表.銷(xiāo)售周報(bào)表?銷(xiāo)售月報(bào)表.已成交客戶檔案表?應(yīng)收帳款控制表?保留樓盤(pán)控制表4、銷(xiāo)售作業(yè)指導(dǎo)書(shū).職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：職業(yè)精神職業(yè)信條職業(yè)特征.銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)與技巧：業(yè)務(wù)的階段性業(yè)務(wù)的特殊性業(yè)務(wù)的技巧.項(xiàng)目概括：項(xiàng)目基本情況優(yōu)勢(shì)點(diǎn)祈求阻力點(diǎn)剖析升值潛力空間.銷(xiāo)售部管理架構(gòu)：職能人員設(shè)置與分工待遇六銷(xiāo)售組織與日常管理1、組織與激勵(lì).銷(xiāo)售部組織架構(gòu)：主管銷(xiāo)售副總銷(xiāo)售部經(jīng)理銷(xiāo)售主管銷(xiāo)售控制廣告、促銷(xiāo)主管銷(xiāo)售處、銷(xiāo)售代表、事務(wù)人員、市場(chǎng)人員綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）入住辦成員財(cái)務(wù)人員（配合）.銷(xiāo)售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀表要求專(zhuān)業(yè)知識(shí)要求心理素質(zhì)要求服務(wù)規(guī)范要求A語(yǔ)言規(guī)范B來(lái)電接聽(tīng)C顧客來(lái)函D來(lái)訪接待E顧客回訪F促銷(xiāo)環(huán)節(jié)G銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接待方式及必備要素.職責(zé)說(shuō)明：

銷(xiāo)售部各崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū)銷(xiāo)售部各崗位工作職責(zé).考核、激勵(lì)措施：銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)考核辦法提成制度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)管理系統(tǒng)ABCD銷(xiāo)售記錄表客戶到訪記錄表連續(xù)接待記錄客戶檔案ABCD2、工作流程.銷(xiāo)售工作五個(gè)方面的內(nèi)容：制定并實(shí)施階段性銷(xiāo)售目標(biāo)及資金回收目標(biāo)建立一個(gè)鮮明的發(fā)展商形象制定并實(shí)施合理的價(jià)格政策實(shí)施規(guī)范的銷(xiāo)售操作與管理保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力.銷(xiāo)售工作的三個(gè)階段：預(yù)備階段操作階段完成階段（總結(jié)）.銷(xiāo)售部的工作職責(zé)（工作流程）：價(jià)格依據(jù)預(yù)售許可合約文件促銷(xiāo)實(shí)施樓款回收糾紛處理管理移交轉(zhuǎn)移完成客戶親情市場(chǎng)調(diào)查-目標(biāo)市場(chǎng)、批件申辦-面積計(jì)算、資料制作-樓盤(pán)價(jià)格、宣傳推廣-廣告策劃、銷(xiāo)售操作-簽約履行、成交匯總-回款復(fù)審、客戶入住-入住通知、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移-分戶匯總、項(xiàng)目總結(jié)-業(yè)務(wù)總結(jié)、價(jià)格依據(jù)預(yù)售許可合約文件促銷(xiāo)實(shí)施樓款回收糾紛處理管理移交轉(zhuǎn)移完成客戶親情.銷(xiāo)售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）：公司宣傳推廣挖掘潛在客戶銷(xiāo)售代表多次接待，銷(xiāo)售主管支持客戶簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)付訂金客戶正式簽約客戶付款辦理入住手續(xù)資料匯總并跟蹤服務(wù)，以客戶帶客戶3、規(guī)則制度概念提示.合同管理：公司銷(xiāo)售合同管理規(guī)劃簽定預(yù)定書(shū)的必要程序.示范單位管理辦法.銷(xiāo)售人員管理制度：考勤辦法值班紀(jì)律管理制度客戶接待制度業(yè)務(wù)水平需求及考核.銷(xiāo)售部職業(yè)規(guī)范第七章項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)的同時(shí)，積極倡導(dǎo)和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理。房地產(chǎn)物業(yè)管理不僅是項(xiàng)目品質(zhì)和銷(xiāo)售的有力保證，它更是品牌項(xiàng)目的重要支持。一項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程所需物業(yè)管理資料1、樓宇質(zhì)量保證書(shū)2、樓宇使用說(shuō)明書(shū)3、業(yè)主公約4、用戶手冊(cè)5、樓宇交收流程6、入伙通知書(shū)7、入伙手續(xù)書(shū)8、收樓書(shū)9、承諾書(shū)10、業(yè)主/用戶聯(lián)系表11、遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書(shū)12、遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表13、裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表二物業(yè)管理內(nèi)容策劃1、工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入2、保潔服務(wù)3、綠化養(yǎng)護(hù)4、安全及交通管理5、三車(chē)及場(chǎng)地管理6、設(shè)備養(yǎng)護(hù)7、房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)8、房屋事務(wù)管理9、檔案及數(shù)據(jù)的管理10、智能化的服務(wù)11、家政服務(wù)12、多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的開(kāi)通13、與業(yè)主的II常溝通14、社區(qū)文化服務(wù)三物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)1、物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等2、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)，明確各部門(mén)職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道.遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定.在經(jīng)營(yíng)范圍允許下.結(jié)合不同的工作重點(diǎn).把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點(diǎn).遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息暢通和高效的原則.各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡(jiǎn)、高效的原則四物業(yè)管理培訓(xùn)1、在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容：.為員工提供公司架構(gòu)、人員制度及管理職責(zé)的了解.提供物業(yè)管理的理論基礎(chǔ).物業(yè)及物業(yè)管理的的概念.建筑物種類(lèi)及管理.物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展.業(yè)主公約、公共面積及用戶權(quán)責(zé).裝修管理.綠化管理.管理人員的操守及工作態(tài)度.房屋設(shè)備的構(gòu)成及維修.財(cái)務(wù)管理.物業(yè)管理法規(guī).人事管理制度.探討一些常見(jiàn)個(gè)案2、在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容：.現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作.對(duì)公司早期工作進(jìn)行一次鑒定.各部門(mén)的管理、工作程序及規(guī)章制度五物業(yè)管理規(guī)章制度1、員工守則2、崗位職責(zé)及工作流程3、財(cái)務(wù)制度4、采購(gòu)及招標(biāo)程序5、員工考核標(biāo)準(zhǔn)6、業(yè)主委員會(huì)章程7、各配套功能管理規(guī)定8、文件管理規(guī)定9、辦公設(shè)備使用制度10、值班管理制度11、消防責(zé)任制12、消防管理規(guī)定13、對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定14、裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書(shū)15、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定16、非機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)定17、出租屋及暫住人員管理規(guī)定18、進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書(shū)19、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定六物業(yè)管理操作規(guī)程1、樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程2、綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程3、消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程4、供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程5、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程6、動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程7、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)操作規(guī)程8、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程9、會(huì)所設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及操作規(guī)程10、給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程11、公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程12、保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程13、照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程14、通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程15、管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程16、租賃管理工作規(guī)程操作及維護(hù)規(guī)程七物業(yè)管理的成本費(fèi)用1、管理員工支出.薪金及福利.招聘和培訓(xùn).膳食及住宿2、維護(hù)及保養(yǎng).照明及通風(fēng)系統(tǒng).機(jī)電設(shè)備.動(dòng)力設(shè)備.保安及消防設(shè)備.給排水設(shè)備.公共設(shè)備設(shè)施.園藝綠化.工具及器材.冷暖系統(tǒng).雜項(xiàng)維修3、公共費(fèi)用?公共電費(fèi)?公共水費(fèi).排污費(fèi).垃圾費(fèi).滅蟲(chóng)4、行政費(fèi)用.辦公室支出.公關(guān)費(fèi)用.電話通訊費(fèi)用.差旅費(fèi)5、保險(xiǎn)費(fèi)6、其他.節(jié)日燈飾?審計(jì)費(fèi)用.雜項(xiàng)支出7、管理者酬金8、營(yíng)業(yè)稅9、預(yù)留項(xiàng)目維修基金物業(yè)管理原則上自負(fù)盈虧。八物業(yè)管理IS09002提示1、質(zhì)量手冊(cè)2、程序文件3、工作規(guī)程4、質(zhì)量記錄表格5、行政管理制度6、人力資源管理制度第八章項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)二次策劃營(yíng)銷(xiāo)是指發(fā)展商已成功地開(kāi)發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目，或是一個(gè)大型項(xiàng)目已完成部分組團(tuán)，在社會(huì)上已形成一定的知名度和影響力，發(fā)展商致力于進(jìn)一步提升形象和整體競(jìng)爭(zhēng)力。也可以說(shuō)是二次創(chuàng)業(yè)。發(fā)展商通過(guò)全面策劃營(yíng)銷(xiāo)來(lái)提升項(xiàng)目品牌，進(jìn)而促進(jìn)發(fā)展商的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)?！鋈娌邉潬I(yíng)銷(xiāo)1、全過(guò)程策劃營(yíng)銷(xiāo).項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)；.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)；.項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)；.項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)：.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃；.項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)；.項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)；.項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)；2、全員營(yíng)銷(xiāo).項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)現(xiàn)決不只是營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的事情，而是所有非營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)全方位、全過(guò)程參與的營(yíng)銷(xiāo)管理過(guò)程.營(yíng)銷(xiāo)手段的整體性企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格、渠道、分銷(xiāo)等可控因素進(jìn)行互相配合，實(shí)現(xiàn)最佳組合以滿足客戶的各項(xiàng)需求.營(yíng)銷(xiāo)主體的整體性公司應(yīng)以營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)為核心，各個(gè)部門(mén)統(tǒng)一以市場(chǎng)為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的分析、規(guī)劃、執(zhí)行、和控制，為買(mǎi)家創(chuàng)造最大的價(jià)值。二品牌戰(zhàn)略提示1、品牌塑造.了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強(qiáng)弱點(diǎn)，決定核心競(jìng)爭(zhēng)力.形成企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo).擁有一套完整的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng).全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象2、品牌維護(hù).品牌管理系統(tǒng).建立品牌評(píng)估系統(tǒng).持續(xù)一致的投資品牌3、品牌提升.持續(xù)不斷地深度開(kāi)發(fā)品牌產(chǎn)品.深化品牌內(nèi)涵.不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力三發(fā)展商可持續(xù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提示1、人力資源科學(xué)配置.要甄選出公司所需的合格人才.為促進(jìn)履行職責(zé)而不斷培訓(xùn)員工.創(chuàng)造良好的工作環(huán)境.創(chuàng)造能力的激發(fā).績(jī)效評(píng)估和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制2、產(chǎn)業(yè)化道路策略.提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè).將住宅產(chǎn)業(yè)多個(gè)外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展.深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性3、專(zhuān)業(yè)化道路策略.提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系.節(jié)能及新能源開(kāi)發(fā)利用.住宅管線技術(shù)體系.建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù).提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系.住宅智能化技術(shù)體系問(wèn)答：.本案的基本位置？答：“文化名園"位于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天元西路88號(hào)。.本案的發(fā)展商是哪家？答：南京東元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)企業(yè)）.本案的物業(yè)管理公司是哪家？答：本案的物業(yè)管理公司是東元物業(yè)管理有限責(zé)任公司。山中海外物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)管理。.本案的建筑設(shè)計(jì)單位是哪家？園林設(shè)計(jì)師是誰(shuí)？答：本案設(shè)計(jì)單位是江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院。園林設(shè)計(jì)是江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院園林研究所。.本案是由哪家建設(shè)單位負(fù)責(zé)施工？監(jiān)理單位是哪家？答：建設(shè)單位的項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)必須是二級(jí)以匕連續(xù)三年獲得過(guò)市優(yōu)以上（或金陵杯、省優(yōu)）三項(xiàng)工程獎(jiǎng)。建設(shè)單位必須是工民建二級(jí)以上企業(yè)，具備投標(biāo)許可證和安全資質(zhì)證書(shū)，通過(guò)IS09002認(rèn)證，有3A級(jí)信用等級(jí)證書(shū)。具體的建設(shè)單位有：涵翠苑01、02、03幢：南京大地建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司、一級(jí)。逍遙居01-07幢、騰龍閣：句容市第二建筑公司南京第二工程隊(duì)、二級(jí)。涵翠苑04幢：南通二建集團(tuán)有限公司、一級(jí)。云水苑01幢：南京市第六建筑安裝工程公司、一級(jí)。云水苑02-03幢、云龍閣：江蘇宜興三建集團(tuán)有限公司南京工程處、二級(jí)。陶然居01-07幢、聚龍閣：金壇市建筑安裝總公司、一級(jí)。監(jiān)理單位是南京市玄武區(qū)工程建設(shè)監(jiān)理咨詢公司。（乙級(jí)）.本案的樁基是哪家單位負(fù)責(zé)施工？答：本案樁基單位具體是：涵翠苑01幢、云龍閣：宜興三建。陶然居04-07幢、騰龍閣：市四建基礎(chǔ)公司。聚龍閣：雨花城鎮(zhèn)基礎(chǔ)公司。涵翠苑02幢：利恒基礎(chǔ)公司。云水苑01、02幢：市四建基礎(chǔ)公司。涵翠苑03、04幢：江寧基礎(chǔ)公司。.本案的基地面積是多少？答：文化名園占地14。6萬(wàn)平方米。.本案總建筑面積是多少？答：本案總建筑面枳是15.3萬(wàn)平方米。.文化名園的容積率是多少？答：1:1.048.本案的規(guī)劃原則是什么？答：本案的規(guī)劃原則：1）遵循統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)的方針，即保證規(guī)劃的完整性，又便于分期實(shí)施及小區(qū)物業(yè)管理。2）充分體現(xiàn)住宅的文化性和地域特征，強(qiáng)調(diào)城市文脈的繼承和延續(xù)，因地制宜，注重利用地形地貌，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。3）注重社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三效益的統(tǒng)一，即考慮高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境，同時(shí)合理確定土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，充分發(fā)揮土地開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。4）根據(jù)規(guī)范要求和開(kāi)發(fā)目標(biāo)，合理配置各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，確定各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)水平。5）推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，積極開(kāi)發(fā)、推廣應(yīng)用住宅新技術(shù)，新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備，全面提高住宅質(zhì)量。.本案住宅是什么建筑結(jié)構(gòu)？答：本案的多層、別墅為磚混，樓板全現(xiàn)澆。會(huì)所、小高層為框架，樓板全現(xiàn)澆。.什么是躍層住宅？答：躍層住宅是一套住宅占有兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，有的還設(shè)有室外平臺(tái)，充分利用樓宇的外部造型。?般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間。躍層住宅新穎別致，易于利用空間，居室之間的獨(dú)立性和私密性加強(qiáng)。.什么是復(fù)式住宅？答：復(fù)式住宅看起來(lái)也是兩層，是"樓中樓"，但它并不具備完整的兩層空間，只是層高比普通住宅高，然后在局部做出夾層，安排臥室、書(shū)房等，用樓梯聯(lián)系上下。復(fù)式住宅上下在同空間內(nèi)，從下層內(nèi)可以看見(jiàn)上層墻面、欄桿、走廊等。.什么是戶型？答：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類(lèi)型簡(jiǎn)化的名稱(chēng)，如二室一廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購(gòu)房者主要關(guān)心的因素。.本案的主力戶型是什么？答:本案的主力戶型以150-300平方米的躍層為主。.本案的綠化率是多少？答：52%。.什么是建筑密度？建筑密度=.什么叫建筑容積率？.什么是得房率？答：住宅建筑中的得房率是指每戶可使用的面積即可供住戶支配的面積與每戶建筑面積（包括公用部分面積）之比。.得房率越高越好嗎？答：得房率是買(mǎi)房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。因?yàn)閲?guó)內(nèi)在計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的是建筑面積，而不是使用面積，所以得房率的高低，直接關(guān)系到買(mǎi)房人的切身利益。但是片面追求高得房率也不科學(xué)。因?yàn)榈梅柯试礁?，公共部分的面積就越少，樓梯只做到1米寬，走道也只做1米寬……得房率是高了，但是自己用起來(lái)就很不方便，比如說(shuō)樓梯窄，家具沒(méi)法上樓。得房率太高，不方便。太低，不實(shí)惠。一般的說(shuō)，住宅的得房率在70%左右比較合適。公共部分即寬敞氣派,分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，還是比較實(shí)惠的。.本案的層高是多少？答：本案的層高為2.9米。.文化名園的停車(chē)位有多少？有沒(méi)有地下停車(chē)場(chǎng)？答：本案的停車(chē)位約有500個(gè)，基本達(dá)到0.75車(chē)位/戶，有地下停車(chē)場(chǎng)。.什么是智能型住宅？答：是指高新技術(shù)在住宅中的體現(xiàn)，隨著科技發(fā)展及其程度不斷提高，內(nèi)容逐漸增多。當(dāng)前住宅中應(yīng)具備的功能主要有安全報(bào)警（防火、防盜、防煤氣泄漏）、三表（水、電、煤氣）、自動(dòng)計(jì)表、抄表計(jì)費(fèi)。以及現(xiàn)代化通訊（電視、電話、上網(wǎng)）技術(shù)裝備條件等。.文化名園的智能化系統(tǒng)包含哪些內(nèi)容？答：文化名園智能化系統(tǒng)包含：1）安全防范子系統(tǒng)。2）信息管理子系統(tǒng)。3）信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。4）物業(yè)管理子系統(tǒng)。5）家庭智能化電子系統(tǒng)。6）一卡通系統(tǒng)。.安全防范系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？答：文化名園的安全防范系統(tǒng)包括：1）出入口管理及周邊防攀越報(bào)警系統(tǒng)。2）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。3）對(duì)講及防盜門(mén)控制系統(tǒng)。4）住戶報(bào)警系統(tǒng)。5）巡更管理系統(tǒng)。28.信息管理電子系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？答：信息管理電子系統(tǒng)包括：1）對(duì)安全防范系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)控。2）三表遠(yuǎn)程抄收與管理。3）車(chē)輛出入與停車(chē)管理。4）供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等主要設(shè)備監(jiān)控管理。5）緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)。.信息網(wǎng)絡(luò)電子系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？答：信息網(wǎng)絡(luò)電子系統(tǒng)：1）為實(shí)現(xiàn)其它功能進(jìn)行科學(xué)合理布線。2）每戶不少于兩部電話。3）建立有線電視網(wǎng)。4）信息傳輸通道采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)。.家庭智能化系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？答：家庭智能化系統(tǒng)包括：1）集中統(tǒng)一管理住宅中的弱電電路，信息終端能方便的加以調(diào)整。2）戶內(nèi)電話和電腦聯(lián)網(wǎng)線路預(yù)排。3）預(yù)留進(jìn)入小區(qū)數(shù)據(jù)網(wǎng)的接口。4）多種INTERNET接入方式均能方便實(shí)現(xiàn)。.一卡通系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？答：包括小區(qū)的進(jìn)門(mén)、車(chē)庫(kù)門(mén)、小區(qū)的各種費(fèi)用（如會(huì)所收費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等）的交納均可用一張卡。.物業(yè)管理的費(fèi)用是多少？答：暫定0.6-1.0元/平方米。小區(qū)建成后以物價(jià)部門(mén)核定為準(zhǔn)。.小區(qū)是否人車(chē)分流？答：是的。.人車(chē)分流的方式？答：首先每個(gè)組團(tuán)及鄰里單元分別設(shè)置步行道與機(jī)動(dòng)車(chē)道，機(jī)動(dòng)車(chē)道進(jìn)入后院。部分主干道中間設(shè)綠化隔離帶，小區(qū)沿湖部分結(jié)合綠化布置步行街。.本案就醫(yī)是否方便？答：本案會(huì)所內(nèi)設(shè)有鼓樓醫(yī)院開(kāi)設(shè)的醫(yī)療點(diǎn)，并有專(zhuān)家定期門(mén)診。規(guī)劃中的省中醫(yī)院江寧分院也將座落于開(kāi)發(fā)區(qū)。.小區(qū)周?chē)惺裁礃拥膶W(xué)校？答：本案附近有由南京航空航天大學(xué)、正德學(xué)院、南京國(guó)際學(xué)院、河海大學(xué)等多所高校組成的南京高校區(qū)。以及由東南大學(xué)、南京大學(xué)所組成的高科技園區(qū)，新區(qū)小學(xué)、新區(qū)小學(xué)附屬幼兒園也臨近本案。.本案周?chē)袥](méi)有風(fēng)景區(qū)？答：本案附近遠(yuǎn)有牛首山、祖堂山、翠屏山等著名風(fēng)景區(qū)。近有百家湖。.小區(qū)共有幾個(gè)出入口？答：共3個(gè)。.自來(lái)水源是什么？答：小區(qū)的自來(lái)水水源取秦淮河作為水源，以長(zhǎng)江、地下水、水庫(kù)水作為三個(gè)供水區(qū)。40.小區(qū)的供水是否用水箱供水？答：不是的。直供水。（小高層除外）.湖血水域有多大？答：1111.15畝。.本案的交通是否方便？答：由市區(qū)經(jīng)機(jī)場(chǎng)高速至翠屏山出口處抵達(dá)本案僅需兩分鐘車(chē)程。還有多條IC卡公交車(chē)可抵達(dá)本案，公交起始站"文化名園"站距本案僅有20米之遙。另外規(guī)劃中的地鐵出口也近在咫尺。.本案和市中心的距離？答：本案距新街口12公里。距中華門(mén)7公里。.本案的交房標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：住宅部分的交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，標(biāo)準(zhǔn)如下：1）地面：水泥砂漿打平。2）內(nèi)墻:砂漿+白水泥，并刮膩?zhàn)觾杀椤?）外墻：噴砂。4）屋面：彩色玻璃掛瓦，做好防水隔熱處理。5）天花：二合一砂漿+白水泥，并刮膩?zhàn)觾杀椤?）入戶門(mén)：寬鋼板子母門(mén)。7）陽(yáng)臺(tái)門(mén)及窗：彩塑門(mén)、窗。8）廚房：預(yù)留灶臺(tái)、料理臺(tái)、抽油煙機(jī)、熱水器等位置上下水接口，油煙機(jī)、排煙管道，充足的插座位，冷水管配備到位。9）衛(wèi)生間：預(yù)留上下水管道，坐便器下水預(yù)留，將防串味排氣煙道和上下水管封閉在浴盆頂端的管道井內(nèi)使衛(wèi)生間清爽整潔。10）陽(yáng)臺(tái)：花式鑄鐵欄桿。.本案的用電負(fù)荷為多少？答：每戶為8千瓦、別墅為12千瓦。空調(diào)專(zhuān)用插座，六回路。.本案有哪些公共配套設(shè)施？答：社區(qū)內(nèi)部沿街商埠，醫(yī)療保健場(chǎng)所。另有3200平米的會(huì)所。內(nèi)有西餐廳，咖啡屋,小超市、棋牌室、臺(tái)球室、健身中心、兒童游戲廳、空中花園、情調(diào)酒吧等。.社區(qū)的商業(yè)設(shè)施有哪些？答:本案的二期是以商業(yè)為主，有銀行、超巾、星級(jí)以上酒店等。.什么是樣板房？答：是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書(shū)而定的房間。.什么是示范單位？答：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考而經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)裝修的。50.什么是房地產(chǎn)交易？答：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、和房屋租賃。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其它合法途徑將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。.什么建筑法規(guī)？答:建筑法規(guī)是各地政府規(guī)定在該地區(qū)內(nèi)建造建筑所必須遵守的規(guī)范性文件。其內(nèi)容為：1）確定建筑基地四周的界限，稱(chēng)為"建筑紅線"。2）建筑的高度、形體和處理與城市市容或周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)的規(guī)定。3）防火和三廢處理的要求。4）基地上主要道路最小寬度的限定。5）最高建筑和最小綠化處理的規(guī)定。6）紅線上建筑立面及基礎(chǔ)處理的規(guī)定：建筑設(shè)計(jì)方案和施工圖的修改要求以及在紅線外建筑施工和堆料允許范圍規(guī)定。7）建筑法規(guī)是各地基本建設(shè)執(zhí)行中必須遵守的依據(jù)，以保證建筑質(zhì)量，保障安全，具有良好的衛(wèi)生環(huán)境和市容。.我國(guó)對(duì)土地所有權(quán)性質(zhì)是如何規(guī)定的？答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，中國(guó)現(xiàn)行的土地所有制為社會(huì)主義土地公有制，社會(huì)主義全民所有制兩種?！稇椃ā芬?guī)定："城市的土地屬?lài)?guó)家所有：農(nóng)村的土地和城市郊區(qū)依法沒(méi)收、征用、征收、征購(gòu)、收歸國(guó)有的土地，除法律規(guī)定屬?lài)?guó)家所有外，屬集體所有。.什么是土地使用權(quán)？答：是指對(duì)土地依法擁有利用、經(jīng)營(yíng)和取得收益的權(quán)力。在我國(guó)，城市土地屬?lài)?guó)家所有，企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、公民可依照一定的法律程序取得土地使用權(quán)，并承擔(dān)一定義務(wù)。54.什么三通一平？答：三通-平：水、電、路通，場(chǎng)地平整。.什么是七通?平？答：七通-平：上水、下水、雨水、電、氣、暖、路通及場(chǎng)地平整。.從層數(shù)上分，住宅建筑的類(lèi)型分為哪些？答：依據(jù)層數(shù)的多少，住宅建筑可分為低層（1-3層）、多層（4-6層）、中高層（7-9層）、高層（10-30層）、超高層（30層以上）。.什么是建筑間距？答：一般是指兩棟建筑外墻面之間最小的垂直距離。.建筑間距的規(guī)定有哪些？答：主要有五項(xiàng)規(guī)定：1.必須符合消防的規(guī)定。2.必須符合衛(wèi)生的規(guī)定。3.必須符合環(huán)保的規(guī)定。4.必須符合工程管線和建筑保護(hù)要求。5.必須符合日照通風(fēng)要求。.南京市對(duì)建筑間距的要求？答:一般是1：1.2.商品房的價(jià)格由哪幾部分構(gòu)成？答：商品房的價(jià)格由土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)等組成。.商品房銷(xiāo)售面積如何計(jì)算的？答：銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e.套內(nèi)建筑面積由哪幾部分組成？答：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積（即結(jié)構(gòu)面積）+陽(yáng)臺(tái)建筑面積63.什么是使用面積？答：使用面積是指扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、通道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實(shí)際生活使用的面積。.商品房的分?jǐn)偣媒ㄖ娣e是如何計(jì)算的？答：分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X住宅的套內(nèi)建筑面枳.開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)具備哪些條件？（依照南京159號(hào)令）答：應(yīng)符合：1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上。4）已確定工程進(jìn)度和竣工日期。5）與已在本市注冊(cè)登記的銀行簽定了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。6）已制定房屋使用公約，并與物'業(yè)管理公司簽定了前期物業(yè)管理合同。銷(xiāo)售已竣工商品房的，還應(yīng)當(dāng)持有商品房竣工合格證。向境外銷(xiāo)售商品房的，除符合前款規(guī)定條件外，還應(yīng)當(dāng)持有準(zhǔn)予外銷(xiāo)的批準(zhǔn)文件。.開(kāi)發(fā)商現(xiàn)售商品房應(yīng)具備哪些條件？（依照建設(shè)部88號(hào)令）答：應(yīng)符合：1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；2）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；5）拆遷安置已落實(shí)；6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)；67.商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人訂立的書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確哪些內(nèi)容？答：商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：1）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；2）商品房基本狀況：3）商品房的銷(xiāo)售方式：4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5）交付使用條件及II期；6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；7）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；9）面積差異的處理方式；10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；11）解決爭(zhēng)議的方法：12）違約責(zé)任；13）雙方約定的其它事項(xiàng)：68.購(gòu)買(mǎi)文化名園的付款方式有哪些？答：有一次性付款、分期付款（適用于期房）、按揭付款三種。其中個(gè)人住房貸款分為住房公積金貸款、銀行個(gè)人住房（商業(yè)）貸款、組合貸款［即銀行個(gè)人住房（商業(yè)）貸款+住房公積金貸款］三種。.什么是按揭貸款？答：即購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開(kāi)發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息的付款方式。.個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房按揭貸款有何區(qū)別？答：公積金貸款和住房按揭貸款相比具有貸款利率低、減收辦理貸款相關(guān)手續(xù)費(fèi)、家庭成員公積金貸款度可合并使用等的優(yōu)惠。.異地可以用住房公積金貸款買(mǎi)房嗎？答：目前不可以。.南京市對(duì)職工個(gè)人政策性住房貸款對(duì)象的要求有哪些？答：對(duì)貸款對(duì)象的要求主要有：1）在本市購(gòu)買(mǎi)自住住房并按月足額向"管理中心"繳存住房公積金的職工，均可申請(qǐng)貸款。2）借款人具有南京市城鎮(zhèn)常住戶口或由南京市公安機(jī)關(guān)出具的暫住證"；市屬各縣的，須具有當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)出具的"戶籍證明"和南京市公安機(jī)關(guān)出具的"暫住證"。3）由"管理中心"委托"市人才服務(wù)中心"代為扣繳住房公積金的職工，在申請(qǐng)貸款時(shí)須憑"市人才服務(wù)中心”出具的連續(xù)繳存半年以上的《繳存證明》，到"管理中心"辦理貸前審批業(yè)務(wù)。4）若配偶方在江蘇省省級(jí)機(jī)關(guān)住房基金管理中心繳存公積金，在申貸時(shí)須提供由"建行江蘇省分行直屬支行"出具的配偶方《公積金繳存證明》，方可按夫妻雙方可貸額度辦理。5）若所購(gòu)房屋為共有產(chǎn)權(quán)的，在申貸時(shí)除須正常貸款手續(xù)外，所涉及的共有產(chǎn)權(quán)人及其配偶還須辦理有關(guān)公證和抵押手續(xù)。.南京市職工個(gè)人政策性住房貸款的條件是什么？答：貸款條件主要有：1）具有合法有效的《買(mǎi)賣(mài)契約》，屬"公有住房"的還須提供《職工購(gòu)買(mǎi)公有住房申請(qǐng)表》和《南京市公有住房出售審批表》；屬集資建房的，借款人所在單位還須提供《工程投資進(jìn)度證明》、《房屋權(quán)屬登記備案證明》、《國(guó)有土地使用證》或《土地使用權(quán)屬證明》。2）具有不少于購(gòu)房總價(jià)20%的《付款證明》，且購(gòu)房總價(jià)=首付款金額+貸款金額（政策性+商業(yè)性）+房款差額；首付款與房款差額須具有"付款證明"。.南京市職工個(gè)人政策性住房貸款的抵押擔(dān)保方式是什么？答：抵押條件是：1）用借款人所購(gòu)房產(chǎn)抵押的，開(kāi)發(fā)商須與"管理中心"簽定《南京市職工個(gè)人政策性住房貸款按揭協(xié)議書(shū)》；2）借款人用所購(gòu)房產(chǎn)作抵押，均須具有第三方提供的能夠處置抵押物時(shí)接納借款人居住的《居住、安置承諾書(shū)》。.南京市職工個(gè)人政策性住房貸款的貸款額度、期限、利率是如何規(guī)定的？答：其額度規(guī)定為：1）在最高可貸額度不超過(guò)購(gòu)房總價(jià)80%的前提下，一方繳存住房公積金的職工（含單身職工）可貸額度最高為6萬(wàn)元：夫妻雙方均繳存住房公積金的職工可貸額度最高為12萬(wàn)元；2）距離法定退休年齡10年及10年以內(nèi)的職工，一方繳存住房公積金的職工（含單身職工）每接近退休年齡1年（不足1年的四舍五入），可貸額度減少5千元；夫妻雙方均繳存住房公積金的職工每接近退休年齡1年（不足1年的四舍五入），可貸額度減少1萬(wàn)元。其期限規(guī)定為：在法定退休年齡內(nèi)和每月還本付息額不得低于貸款時(shí)夫妻雙方（或單身職工）月收入15%的前提下，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)30年。其利率規(guī)定為：1）利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定執(zhí)行，期限1至5年的，年利率為4.14%；期限為6至30年的，年利率為4.59%。2）在貸款期限內(nèi)如遇利率調(diào)整，1年期的貸款仍按原《借款合同》利率執(zhí)行；1年期以上的貸款，于次年1月1日起按新的貸款利率執(zhí)行。.南京市職工個(gè)人政策性住房貸款的貸款程序是怎樣的？答：其貸款程序如下：1）借款人憑"買(mǎi)賣(mài)契約"、"身份證"、住房公積金儲(chǔ)金卡或單位和職工公積金帳號(hào)以及20%首付款收據(jù)向貸款銀行提出申請(qǐng)；2）貸款銀行查詢借款人或借款人夫妻雙方的公積金繳存情況，審閱借款人提供的貸款資料，確保擔(dān)保方式，計(jì)算實(shí)際可貸額度，商定貸款期限以及還款方式，發(fā)?quot；一本式"貸款文本；（具體所須提供和填寫(xiě)的資料詳見(jiàn)附表）3）借款人正確填寫(xiě)有關(guān)材料后，到售房單位加蓋擔(dān)保章，并付清扣除首付款、實(shí)際貸款額后的剩余房款并在"補(bǔ)充付款證明"上加蓋售房單位公章，并將完備手續(xù)后的材料交貸款銀行；4）貸款銀行將初審后的有關(guān)材料交"管理中心"終審；5）貸款銀行與借款人根據(jù)所確定擔(dān)保方式辦理公證、保險(xiǎn)、抵押手續(xù)；6）借款人將保險(xiǎn)單及抵押權(quán)憑證交貸款銀行執(zhí)管；采取質(zhì)押和保證擔(dān)保方式的有價(jià)證券和保證方《承諾書(shū)》交貸款銀行執(zhí)管后，并在貸款銀行開(kāi)具"還款帳戶"用于歸還貸款；7）貸款銀行以轉(zhuǎn)帳方式將借款人的貸款劃入售房單位帳戶。.辦理南京市職工個(gè)人政策性住房貸款需交納哪些費(fèi)用？答：辦理貸款有關(guān)費(fèi)率如下表： 項(xiàng)目費(fèi)率抵押登記費(fèi)（南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處）抵押評(píng)估價(jià)10萬(wàn)元以下（含10萬(wàn)元），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為千分之一。抵押評(píng)估價(jià)值10萬(wàn)元以下至100萬(wàn)元（含100萬(wàn)元），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為千分之零七。抵押評(píng)估價(jià)值100萬(wàn)元以上至1000萬(wàn)元（含1000萬(wàn)元），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為千分之零點(diǎn)三.貸款期限為1年期以上，以上費(fèi)率上浮50%。公證費(fèi)政策性40元/戶；組合性80元/戶保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)年限 房屋保險(xiǎn)1-5年總房?jī)r(jià)x0.5%°x貸款年限6-10年總房?jī)r(jià)x0.45%°x貸款年限11-15年 總房?jī)r(jià)x0.4%0x貸款年限16-20年 總房?jī)r(jià)x0.35%°x貸款年限21年以上總房?jī)r(jià)x0.3%°x貸款年限代辦服務(wù)費(fèi)（可選）每筆100至200元服務(wù)范圍:代填文本合同，代辦抵押登記等手續(xù)。說(shuō)明：在江寧區(qū)辦抵押登記的，需另交評(píng)估費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為:房款總額100萬(wàn)元以下1.5%o,房?jī)r(jià)總額100萬(wàn)元以上0.8%。。.居民申請(qǐng)住房抵押貸款需要符合哪些條件？答：居民申請(qǐng)住房抵押貸款應(yīng)符合：1）具有完全的民事行為能力。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，年滿18周歲的自然人或已滿16周歲未滿18周歲，但以自己的收入作為主要生活來(lái)源的自然人為完全民事行為能力人。2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。3）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。4）具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議。5）在商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行開(kāi)立儲(chǔ)蓄存款戶頭，其存款余額不低于購(gòu)房款的30%,并以此作為購(gòu)房的首期款。6）有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押。.申請(qǐng)人在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)需提供哪些資料？答：申請(qǐng)人在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)需提供：1）具有法律效力的借款人身份證件（指居民身份證、戶口本和其它有效居留證件）。2）有關(guān)部門(mén)出具的借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明。在一般情況下，由借款人所在單位出具該證明。3）符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)住房合同意向書(shū)，協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件。4）抵押物清單、權(quán)屬證明、估價(jià)報(bào)告、保險(xiǎn)單和有處分權(quán)人同意抵押的證明。.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房除房款外還應(yīng)交納哪些稅、費(fèi)？答：應(yīng)交納的稅有：購(gòu)房款2%的契稅（別墅、商務(wù)4%）,財(cái)政契稅所收。應(yīng)交納的費(fèi)有：購(gòu)房款2%的公共設(shè)施維修基金（房產(chǎn)管理局收）。購(gòu)房款0.6%的交易過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)登記測(cè)量費(fèi)（市房產(chǎn)管理局收）。50元土地證工本費(fèi)（土地管理局收）。.購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房和期房各有哪些利弊？答：購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房具有較強(qiáng)的安全性和直觀性。與期房相比，價(jià)格較高。購(gòu)買(mǎi)期房就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目。購(gòu)買(mǎi)期房最大好處是可以以較低的價(jià)格購(gòu)房。但與購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房相比較，購(gòu)買(mǎi)者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大一些。因期房能否按時(shí)建成、建筑質(zhì)量能否保證、小區(qū)實(shí)際生活配套是否齊全，開(kāi)發(fā)商所作出的各種承諾是否兌現(xiàn)都是未知數(shù)。81.什么是物業(yè)?答：物業(yè)就是建成后的物業(yè)，即我們通常所說(shuō)的己建成投入使用的建筑物及其附屬設(shè)備和設(shè)施，以及相關(guān)場(chǎng)地。按照用途不同可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊物業(yè)四種形式。.什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托，依照委托合同及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、以社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型方式對(duì)物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整理，并向業(yè)主和用戶提供全方位的綜合服務(wù)。.物業(yè)管理包括哪些內(nèi)容？答：物業(yè)管理一般包括下列內(nèi)容：1）物業(yè)檔案資料管理。2）房屋維修與養(yǎng)護(hù)。3）配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的維護(hù)管理。4）環(huán)境衛(wèi)生管理。5）園林綠化管理。6）治安管理。7）消防管理。8）車(chē)輛交通管理。9）提供便民有償服務(wù)。10）開(kāi)展社區(qū)文化服務(wù)。84.物業(yè)管理有哪些作用？答：主要有：1）物業(yè)管理可以延長(zhǎng)物業(yè)使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，使物業(yè)得到有效的保值和增值。2）通過(guò)物業(yè)管理可實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。3）實(shí)行物業(yè)管理有利于建立物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。4）物業(yè)管理有利于提高城市管理的社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化程度。.什么叫物業(yè)管理公司？答：物業(yè)管理公司是指具備經(jīng)縣級(jí)以上物業(yè)管理主管部門(mén)核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)，經(jīng)工商行政機(jī)關(guān)注冊(cè)登記，以社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型方式從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。.物業(yè)管理費(fèi)用由哪兒部分構(gòu)成？答：物業(yè)管理的收費(fèi)國(guó)家有明文規(guī)定，具體有：1）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。3）綠化管理費(fèi)。4）清潔衛(wèi)生費(fèi)。5）保安費(fèi)。6）辦公費(fèi)。7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。8）保險(xiǎn)費(fèi)。9）合理利潤(rùn)。10）法定稅費(fèi)。.什么是住房維修基金？它的作用是什么？答：住房維修基金是開(kāi)發(fā)商和每位業(yè)主按照約定的標(biāo)準(zhǔn)，拿出一定數(shù)量的資金，交給業(yè)主委托或指定的基金管理人保管，并設(shè)立專(zhuān)門(mén)的維修基金帳戶，專(zhuān)款專(zhuān)用。維修基金的作用：建筑物是"三分建設(shè)，七分管理"。建設(shè)是管理的基礎(chǔ)，管理是建設(shè)的繼續(xù)。從常遠(yuǎn)利益看，管理維護(hù)好物業(yè)，能使物業(yè)延長(zhǎng)壽命，發(fā)揮物業(yè)的綜合功能，體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從這一意義上講，開(kāi)發(fā)商負(fù)有落實(shí)維修基金的責(zé)任，物業(yè)所有權(quán)人（購(gòu)房者、住戶）也有分擔(dān)維修基金的義。.空置房能否不交或少交物業(yè)管理費(fèi)？答：從物業(yè)管理費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成我們可以看出：管理費(fèi)主要用于物業(yè)公共部位、配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地和環(huán)境衛(wèi)生、綠化、交通、治安等的管理和維護(hù)，無(wú)論該房屋是否空置，物業(yè)管理費(fèi)都要發(fā)生。正因?yàn)閷?shí)施了物業(yè)管理，才使整個(gè)物業(yè)得以維持良好的運(yùn)作，空置房的產(chǎn)權(quán)人在客觀上享受了物業(yè)管理公司的服務(wù)，因而必須按時(shí)交管理費(fèi)，這也是每個(gè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)管理與維護(hù)應(yīng)盡的義務(wù)。.什么叫業(yè)主？答：業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是擁有物業(yè)的主人。90.業(yè)主有哪些權(quán)利？答：業(yè)主擁有的權(quán)利主要有：1）房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，業(yè)主對(duì)其房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地僅擁有使用權(quán)。2）相鄰權(quán)，業(yè)主為了正當(dāng)合理的行使自己的使用權(quán)而要求毗連房屋的業(yè)主提供一定便利或接受必要限制的權(quán)利。3）使用房屋建筑共有部分和本物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的權(quán)利，業(yè)主可以依法合理使用全部業(yè)主或部分業(yè)主有權(quán)使用的部分設(shè)施，如樓房的基本構(gòu)造部分，室外停車(chē)場(chǎng)等。4）收益權(quán)，由房屋建筑共有部分或本物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)、出租等。5）知情權(quán)，即業(yè)主對(duì)其擁有物業(yè)的有關(guān)資料及其物業(yè)管理公司的有關(guān)情況有權(quán)了解、掌握。6）表決權(quán)，業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)，對(duì)大會(huì)的討論事項(xiàng)享有投票表決權(quán)。7）參加本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的權(quán)利，包括參加業(yè)主大會(huì)，享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)，以及制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程等。8）監(jiān)督檢查權(quán)，即業(yè)主有權(quán)依據(jù)委托合同對(duì)物業(yè)管理公司、管理人員及業(yè)主委員會(huì)的工作監(jiān)督檢查，提出合理的批評(píng)、建議，并可向物'業(yè)管理主管部門(mén)進(jìn)行投訴或提出意見(jiàn)建議。9）請(qǐng)求權(quán)。即業(yè)主為維護(hù)自身的合法權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法規(guī)及管理公約，有請(qǐng)求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、請(qǐng)求管理機(jī)構(gòu)正當(dāng)管理公共事務(wù)的權(quán)利等等。.業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)有哪些？答：業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)主要有：1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定、決議。2）遵守業(yè)主公約。3）遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定。4）依照委托合同，按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)等費(fèi)用。5）自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所（地）的整潔、通暢及物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備的完好。.什么叫業(yè)主大會(huì)？答：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主行使其物業(yè)管理權(quán)利的機(jī)構(gòu)。.業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？答：業(yè)主大會(huì)主要行使以下職權(quán)：1）選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)委員。2）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。3）聽(tīng)取和審察業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告。4）通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程。5）批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同。6）批準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。7）決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。8）監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作。.什么是業(yè)主委員會(huì)？答：業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理主管部門(mén)指導(dǎo)下，由業(yè)主選舉的代表組成，代表業(yè)主行使和維護(hù)其合法權(quán)益的組織。.業(yè)主委員會(huì)有哪些職責(zé)？答：業(yè)主委員會(huì)主要履行以下職責(zé)：1）召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。2）草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案或者修訂草案，并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后執(zhí)行。3）通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式選聘物業(yè)管理公司，代表業(yè)主與其簽訂物業(yè)管理委托合同，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后負(fù)責(zé)履行。4）審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。5）審議決定物業(yè)維修費(fèi)的使用。6）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和物業(yè)管理服務(wù)的重大措施，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后設(shè)施。7）聽(tīng)取業(yè)主和用戶的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作。8）協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作。9）督促業(yè)主遵守業(yè)主公約及物業(yè)管理的有關(guān)法律、規(guī)章，對(duì)業(yè)主開(kāi)展多種形式的宣傳教育。10）接受業(yè)主的監(jiān)督，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。11）接受物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督，配合社區(qū)管理工作的開(kāi)展。.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系是怎樣的？答：業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司分別是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和專(zhuān)業(yè)管理的組織，二者共同管理某一物業(yè)。不同之處在于：業(yè)主委員會(huì)是代表本物業(yè)全體業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行管理，而物業(yè)管理公司是接受業(yè)主委員會(huì)的委托對(duì)業(yè)主們的物業(yè)進(jìn)行管理。.什么是建筑承重結(jié)構(gòu)？答:承重結(jié)構(gòu)的作用是保證房屋在使用期限內(nèi)把作用在房屋上的各種荷載或作用力可靠的承擔(dān)起來(lái)，并在保證房屋的強(qiáng)度、剛度和耐久性的同時(shí)，把所有的作用力可靠地產(chǎn)傳到地基中去。如房屋的梁、柱、承重墻等都屬承重結(jié)構(gòu)。.住戶自行封閉陽(yáng)臺(tái)如何處理？答：在小區(qū)內(nèi)任何部位加建任何建筑都必須征得物業(yè)管理公司的同意。.本案內(nèi)部綠化的基本格局是什么？答：沿湖岸及原有步行橋所形成的環(huán)路是一條天然綠化走廊：由此向南至都市生態(tài)公寓中心，以及山此向東橫跨兩個(gè)別里組團(tuán)到成熟景觀公寓中心的兩條綠化走廊，再加上沿小溪的南北綠化走廊，形成完整的綠化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。居民走出樓門(mén)兒步，就都能進(jìn)入環(huán)境優(yōu)美的綠化走廊進(jìn)行放松的綠化活動(dòng)。.小區(qū)有哪兒條景觀軸線？答：利用面湖的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)鑿小溪，其源頭接近小區(qū)主要車(chē)行及人行出入口，是小區(qū)的第一景觀點(diǎn)；沿小溪北側(cè)，在湖中設(shè)高聳雕塑，作為本小區(qū)的標(biāo)志與視覺(jué)中心，雕塑下的平臺(tái)則成為最佳全景觀景點(diǎn)，是第二景觀節(jié)點(diǎn)；修整湖灣東南岸邊，在原有步行橋西南建第三景觀節(jié)點(diǎn)。三個(gè)節(jié)點(diǎn)形成長(zhǎng)約200米的等邊三角形，對(duì)全區(qū)作全局性的控制。.小區(qū)有幾大主體公共綠地？答：三大。.小區(qū)綠化有什么特點(diǎn)？答：本地塊擁有面湖優(yōu)勢(shì)，在規(guī)劃中將水景觀及生態(tài)景觀作為構(gòu)思中心，以形成小區(qū)的獨(dú)有特色。.什么是小康住宅？答：我國(guó)根據(jù)國(guó)情，選擇了文明標(biāo)準(zhǔn)作為小康生活水平的居住目標(biāo)，并用住房的數(shù)量、質(zhì)量和環(huán)境三個(gè)指標(biāo)來(lái)闡述住房的小康水平。1）住房小康水平的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)：我們把每戶有一套住宅作為小康住房水平，形象地講就是"分得開(kāi)、住得下"的水平。'般來(lái)說(shuō)，兩對(duì)夫婦要分戶居??；在三口或四口人的核心家庭中，13歲以上的子女要與父母分室；13歲以上的異性子女要分室；20歲以上的同性子女要分室。因而，小康住房水平可稱(chēng)之為文明居住的分室水平。2）住房小康水平的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)衡量住房小康水平的主要質(zhì)量（居住質(zhì)量）標(biāo)準(zhǔn)是住房的成套率。第一次全國(guó)城鎮(zhèn)房屋普查規(guī)定：成套設(shè)備住宅是由若干臥室、起居室、廚房、廁所、走道或過(guò)廳等組成的供一戶使用的房屋，套數(shù)則是成套住宅的數(shù)量。"城市越大，住宅的成套率越高。住房要達(dá)到小康水平，住房成套率的低限普遍認(rèn)為應(yīng)定在50%。3）住房小康水平的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)適宜的室外環(huán)境也是小康住宅不可缺少的因素。小康住宅的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，主要體現(xiàn)在方便、舒適、優(yōu)美三個(gè)方面。"方便"是指出入居住區(qū)要便捷以及居住區(qū)內(nèi)部的生活要方便，如孩子的入托、上學(xué)、購(gòu)物方便；"舒適”是指住宅區(qū)的規(guī)劃布局和住宅形式要多樣化，要有充足的日照、通風(fēng)、綠地和室外活動(dòng)空間，且無(wú)噪音、無(wú)污染。"優(yōu)美"是指樓與樓之間應(yīng)栽花種草，把建筑藝術(shù)、庭院風(fēng)景、小區(qū)綠化、雕塑小品有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，形成一個(gè)優(yōu)美的自然環(huán)境。.建設(shè)部提出面向21世紀(jì)的小康住宅標(biāo)準(zhǔn)有哪些？答：其內(nèi)容大體如下：1）面積稍大，配置合理，有較大的起居，炊事、衛(wèi)生和貯藏空間；2）平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分離的原則，并為住房裝修改造留有余地；3）房間采光充足，通風(fēng)良好，室內(nèi)聲、光、熱和空氣環(huán)境、隔聲效果及照明水平在現(xiàn)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上提高1至2個(gè)等級(jí)；4）根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚：5）合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；6）管道集中隱蔽，水、電、氣三表出戶，增加安全措施，配置電話、電視、空調(diào)專(zhuān)用線；7）設(shè)置門(mén)斗，方便更衣?lián)Q鞋。展寬陽(yáng)臺(tái)，提供室外休息場(chǎng)所：8）住宅區(qū)環(huán)境舒適，道路交通設(shè)置合理，社區(qū)服務(wù)設(shè)施配套；9）垃圾袋裝化。自行車(chē)就近入庫(kù)，預(yù)留汽車(chē)停車(chē)位；10）有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到0.8至1平方米。106.康居型住宅的標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：其標(biāo)準(zhǔn)為：1）符合殘疾人要求，具有殘疾人通道。2）汽車(chē)位應(yīng)達(dá)到50%以上，其中50%在地下。3）室內(nèi)動(dòng)靜分開(kāi)。（如餐廳、起居室和臥室、工作間分開(kāi)）4）室內(nèi)必須有玄關(guān)、儲(chǔ)藏柜、娛樂(lè)室、健身房、兩戶型之間無(wú)視線干擾。5）小區(qū)綠化率應(yīng)達(dá)到35%、植物種類(lèi)應(yīng)在40種以上。6）廚房衛(wèi)生間應(yīng)一次性裝修到位，裝飾材料應(yīng)達(dá)到環(huán)保要求，并要防滑、防水、防潮。7）室內(nèi)廚房面積不得小于5平方米，客廳不得小于8平方米，衛(wèi)生間不得小于4平方米。8）小區(qū)實(shí)行智能化管理，其中包括出入口管理、遠(yuǎn)程抄表、紅外監(jiān)控等。107.國(guó)際人均居住要求標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：其標(biāo)準(zhǔn)是要求住宅成為生活享受和提高生活品位的空間。其標(biāo)準(zhǔn)：1）空間要求：臥室增多、有單獨(dú)的老人房、兒童房、房間分配明確，設(shè)施完善，具有設(shè)施設(shè)備較完備的小型家庭廳。2）社會(huì)工作、生活信息一體化，應(yīng)有獨(dú)立的電腦間（相當(dāng)于辦公室）3）住宅空間組織比較明確（如工人房在下，主臥室在上、有專(zhuān)門(mén)的工人通道等）4）住宅空間的組成較合理（如墻體結(jié)構(gòu)、家私的齊備、網(wǎng)絡(luò)組成等）5）住宅的私密性和可靠性增強(qiáng)。.外地戶口購(gòu)房可否申請(qǐng)個(gè)人住房貸款？答：可以的。最高為7成15年。.外地戶口購(gòu)買(mǎi)本案可不可以解決戶口問(wèn)題？答：目前不可以。.房屋交付時(shí)面積發(fā)生誤差怎么辦？答：合同未作約定的按以下原則處理：1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房款；2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人。絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。面積誤差比=因規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。.在施工過(guò)程中，如遇規(guī)劃設(shè)計(jì)變更而造成面積差異該怎么辦？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì).經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其它影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知之日起15II內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。.商品房如不能按期交付該怎么辦？答：如所售商品房不能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其它原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買(mǎi)受人。113.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房保修嗎？保修期多長(zhǎng)？具體保修有哪些規(guī)定？答：在銷(xiāo)售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用證明書(shū)制度的規(guī)定》。向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之II起計(jì)算。商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期。非住宅商品房的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。.商品房交付后如對(duì)房屋質(zhì)量產(chǎn)生異議該怎么辦？答：商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核檢。經(jīng)檢驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)賠償責(zé)任。.個(gè)人購(gòu)房的程序是怎樣的？答：其程序?yàn)椋?）詳細(xì)了解小區(qū)情況。2）挑選合適的房型和位置。3）簽定房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)。4）簽定房屋定購(gòu)書(shū)。5）簽定契約（合同6）辦理按揭。7）辦理入住手續(xù)。簽定物業(yè)管理公約。8）辦理產(chǎn)權(quán)證。.客戶辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)具備的條件是什么？答：客戶辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)具備的條件有：1）已簽定有效商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2）房款發(fā)票。3）契約：總房款的2%。4）公共設(shè)施維修基金。5）原房地產(chǎn)抵押合同及抵押管理費(fèi)收據(jù)。6）委托書(shū)。7）身份證復(fù)印件。.客戶辦理國(guó)有土地使用權(quán)證應(yīng)具備的條件是什么？答：在產(chǎn)權(quán)證辦理完畢的基礎(chǔ)上才可辦理國(guó)有土地使用權(quán)證，需提供以下材料：1）房屋所有權(quán)證復(fù)印件一套及商品房買(mǎi)賣(mài)契約復(fù)印件一份。2）身份證復(fù)印件。3）戶口本復(fù)印件一份（買(mǎi)方）。4）土地登記申請(qǐng)書(shū)一套。5）窗口表復(fù)印件。6）土地證復(fù)印件（