鳳凰國際可行性分析

鳳凰國際可行性分析一、項(xiàng)目概況鳳凰國際位于大同市中心區(qū)――城區(qū)西側(cè)振華街，北至大同市教育學(xué)院，南至新開西二路，東至育才南街，與新世紀(jì)小區(qū)隔街相望。南北長226米，東西寬度126米，共占地26101平方米（不包含還未取得土地），整個(gè)項(xiàng)目地塊基本呈一長方形，布局規(guī)整。規(guī)劃指標(biāo)占地面積26101平方米總建筑面積14平方米住宅面積110000平方米商業(yè)面積7000平方米會(huì)所面積3000平方米可銷售面積117000平方米配套公建含地下部分及地下車庫2平方米容積率4.5綠化面積10000平方米綠化率38%總戶數(shù)550-600戶居住人口2200戶均面積190平方米人均居住面積50平方米主力面積200平方米主力戶型三室兩廳二、投資分析概述1、投資分析目標(biāo)本案投資分析目標(biāo)是在對(duì)大同住宅市場和本案所在區(qū)域市場詳細(xì)調(diào)查研究基礎(chǔ)上，結(jié)合本案初步規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位，對(duì)項(xiàng)目標(biāo)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)定，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行性，以合理有效地利用資金，取得較高經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。2、投資分析依據(jù)市場調(diào)研及定位部分確定相關(guān)指標(biāo)，如項(xiàng)目產(chǎn)品定位、價(jià)格、銷售計(jì)劃等；本項(xiàng)目標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案（項(xiàng)目開發(fā)周期，資金投入情況）；行業(yè)通常贏利能力；國家及大同關(guān)于建筑工程技術(shù)方面標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等資料；大同土地、城市建設(shè)、房管部門要求關(guān)于稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、投資分析條件和范圍條件：本匯報(bào)按照全部資金起源為自有資金情況進(jìn)行計(jì)算，不考慮自有資金機(jī)會(huì)成本。范圍：本匯報(bào)研究范圍主要側(cè)重于項(xiàng)目標(biāo)成本測算和簡單財(cái)務(wù)效益指標(biāo)等內(nèi)容。三、建設(shè)方案1、方案構(gòu)想總體構(gòu)想本項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)建設(shè)應(yīng)充分考慮區(qū)域市場特點(diǎn)及發(fā)展商本身情況，汲取其余項(xiàng)目標(biāo)成功經(jīng)驗(yàn)，以較高性能價(jià)格比吸引客戶，樹立物業(yè)品牌形象。建設(shè)經(jīng)營期本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期為3年，即.2年—.2年。開發(fā)方案本項(xiàng)目以滾動(dòng)開發(fā)方式，建設(shè)工期為24個(gè)月；銷售進(jìn)度方案于開工6個(gè)月后（8月）開始正式銷售，銷售周期為20-21個(gè)月，住宅結(jié)構(gòu)封頂前，完成銷售總住宅面積35%（約38500平方米），住宅交付使用時(shí)，完成銷售總住宅面積40-45%（約44000-49500平方米）。四、投資估算1、土地成本A、拆遷成本序號(hào)項(xiàng)目面積及造價(jià)1教委回遷住戶面積8750平方米2教委其余住宅面積6250平方米3教委辦公樓面積1000平方米4教委商業(yè)面積5000平方米5可銷售價(jià)格6住宅15000M2造價(jià)7辦公樓1000M2造價(jià)1000000元8商業(yè)5000M2造價(jià)6000000元9總經(jīng)濟(jì)造價(jià)2625000元B、土地成本分析2、住宅建安成本（參考北京方南家園建安成本）方南家園工程概況：該工程為方南家園為兩棟塔式住宅樓，位于北京市豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營橫七條44號(hào)；該項(xiàng)目平均售價(jià)6000元/平方米；工程總建筑面積54830.92M2；結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)其中一棟住宅樓為地下二層，地上23層，建筑面積27783.43M2；。我們就以方南家園這棟樓為例，其建安成本分析以下：方南家園5#樓建安成本估算序號(hào)項(xiàng)目名稱單方造價(jià)（元）1土建工程672.562裝飾工程413.153電氣工程136.874管道工程133.675通風(fēng)工程8.136共計(jì)1364.38注：此建安成本費(fèi)用中不包含電梯及安裝費(fèi)。工程三材匯總表序號(hào)工程名稱鋼材（t）其中：鋼筋木材（m3）水泥（t）1土建工程1086.181860.180.004971.932裝飾工程5.095.040.391793.443電氣工程8.971.504管道工程6.706.705通風(fēng)空調(diào)1.536共計(jì)1882.471865.220.396773.57說明：土建工程土建工程內(nèi)容：土建工程造價(jià)：序號(hào)子目名稱人工費(fèi)（元）材料費(fèi)（元）共計(jì)1土石方工程7145743632436322砌筑工程1254044621582023現(xiàn)場攪拌混凝土工程379587274266334048634鋼筋工程321044484500251743795構(gòu)建工程2768837446其余工程6057306057307構(gòu)建制作安裝工程402366219714958屋面工程1122274374882539防水工程5126644168750068710非實(shí)體消耗量145301818495214236638共計(jì)2304434綜合上述工程內(nèi)容后單方造價(jià)為672.56元/平方米。裝飾工程部分：裝飾工程內(nèi)容：序號(hào)子目名稱1樓地面2天棚3墻面外墻裝修底層為花崗巖，中部以上使用涂料內(nèi)墻裝修涂料4隔墻、隔斷和保溫板式隔墻隔斷墻體保溫保溫墻面外輕內(nèi)保溫墻面5門窗：塑鋼及鋁合金門窗，單層及雙層玻璃。6欄桿、欄板、扶手7裝飾線條歐式裝飾線外掛檐口板8建筑配件9油漆廁所隔墻鋼板網(wǎng)通風(fēng)道箅子屋面出氣孔排水溝、水泥面10非實(shí)體消耗量裝飾工程造價(jià)：序號(hào)子目名稱人工費(fèi)（元）材料費(fèi)（元）共計(jì)1樓地面2284625033867757482天棚2132561776604058283墻面689214138305121629934隔墻、隔斷和保溫151117121134114041335門窗179892316030434664886欄桿、欄板、扶手15219915261109447裝飾線條78421697471852828建筑配件3762429482999油漆41650594810非實(shí)體消耗量442990共計(jì)164102167688339030671綜合上述裝飾工程內(nèi)容后單方造價(jià)為413.15元/平方米。電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程部分：電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程內(nèi)容：子目名稱電氣工程電氣部分其余部分管道工程（給排水、采暖）雨水排水給水消防采暖刷漆、保溫通風(fēng)工程薄鋼板通風(fēng)管道及附件調(diào)整閥風(fēng)口消聲裝置設(shè)備及支架地下人防通風(fēng)刷漆、保溫電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程造價(jià)：序號(hào)子目名稱人工費(fèi)（元）材料費(fèi)（元）共計(jì)1電氣工程54614022649582877344綜合上述電氣工程內(nèi)容后單方造價(jià)為136.87元/平方米。2管道工程46845619741332524437綜合上述管道工程內(nèi)容后單方造價(jià)為133.67元/平方米。3通風(fēng)工程23347137325170493綜合上述通風(fēng)工程內(nèi)容后單方造價(jià)為8.13元/平方米。鳳凰國際總建安成本估算項(xiàng)目面積單方造價(jià)總造價(jià)住宅1100001215商業(yè)130009002700000商業(yè)2400012004800000會(huì)所300025007500000車庫01100共計(jì)說明：因?yàn)楸本┙ㄖ牧虾腿斯べM(fèi)用普遍高于大同地域10-15%，所以，按照大同當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，以方南家園建安標(biāo)準(zhǔn)，鳳凰國際建安單方造價(jià)約為1091-1160元；每棟樓配置兩部電梯，共12部電梯，以每部50萬計(jì)，共需6000000元，折合每平方米住宅建安成本增加55元；我們?nèi)∽≌瑔畏皆靸r(jià)較高值1160+55元/平方米，以住宅總面積110000平方米計(jì)算，則住宅建安總造價(jià)為1.3365億元；其余項(xiàng)目建安成本仍按原來計(jì)算方式，共計(jì)總建安費(fèi)用為1.7065億元。3、其余費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用（元）1人防設(shè)備30000002配套3費(fèi)率3外網(wǎng)55000004不可預(yù)見費(fèi)0005綠化費(fèi)25000006管理費(fèi)用30000007教育投資40000008銀行利息9廣告500000010策劃64000011水增容+液化氣140000012房管局登記費(fèi)0013共計(jì)4、總成本造價(jià)項(xiàng)目費(fèi)用土地成本建安成本其余共計(jì)5、可銷售面積（住宅及商業(yè)）建筑平米造價(jià)可銷售面積總投資額可銷售面積總投資額=建筑平米造價(jià)鳳凰國際建筑平米造價(jià)為：117000117000=2548.63五、高檔住宅價(jià)格分析1、大同房地產(chǎn)市場發(fā)展步伐加緊，住宅價(jià)格每年以15%-20%速度增加，而且需求旺盛；2、預(yù)計(jì)未來幾年，伴隨城市改造與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市中心區(qū)地價(jià)與房價(jià)會(huì)有更大幅度提升；3、以現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)多層宅價(jià)格最高價(jià)2100元計(jì)算，預(yù)計(jì)未來兩年價(jià)格可達(dá)成2500-2600元；4、豪宅產(chǎn)品附加值與普通住宅不可同日而語，產(chǎn)品品質(zhì)與物業(yè)形象極其高檔，所以，以每平方米高出普通多層住宅800-1000元價(jià)格銷售豪宅項(xiàng)目，市場前景比較樂觀。5、鳳凰國際為大同市第一個(gè)超高層豪宅項(xiàng)目，其規(guī)模與檔次均高于現(xiàn)有其余住宅項(xiàng)目，以物業(yè)本身建筑成本以及未來幾年大同房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，我們認(rèn)為本項(xiàng)目平均售價(jià)3000-3250/平方米最為合理。六、利潤分析1、利潤分析說明本項(xiàng)目利潤分析是經(jīng)過對(duì)北京市房地產(chǎn)同類型項(xiàng)目標(biāo)投資調(diào)查，并參考大同地域現(xiàn)在住宅工程費(fèi)用水平和市政府關(guān)于管理部門收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格水平基礎(chǔ)上做出。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)住宅全部采取出售經(jīng)營方式，其投資回報(bào)分析按照開發(fā)項(xiàng)目全部出售做出。2、利潤統(tǒng)計(jì)表總投資額總銷售額營業(yè)稅（5.6%）銷售傭金(3%)毛收入所得稅(33%)純收入投資回報(bào)12.95%說明：在土地成本、各項(xiàng)稅費(fèi)固定情況下，我們只能經(jīng)過節(jié)約建安費(fèi)用降低成本，以獲取更多利潤；本項(xiàng)目總投資額為2.9819億元，銷售率達(dá)成100%，總銷售額為3.8931億元，以開發(fā)周期3年計(jì)算，項(xiàng)目毛利潤為0.5764億元；扣除33%所得稅，凈利潤可達(dá)成0.3862億元，投資回報(bào)率為12.95%。七、項(xiàng)目分析1、產(chǎn)品定位A、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、概念空間大。產(chǎn)品定位：高層、高密度、高容積、高檔住宅項(xiàng)目；規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)特色：戶型大、豪華、歐陸風(fēng)情；產(chǎn)品概念：國際化豪宅概念，國際小區(qū)，居住文化先進(jìn)性、生活舒適性。B、市場稀缺性與唯一性現(xiàn)在大同市場缺乏真正意義豪宅項(xiàng)目；城市建設(shè)需要標(biāo)志性住宅項(xiàng)目；富有些人群需要高品質(zhì)居住生活，心理上樂于期待極具特色豪宅項(xiàng)目；針對(duì)本項(xiàng)目建筑規(guī)劃和定位，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目在一定時(shí)間內(nèi)具備唯一性和不可模仿性。C、項(xiàng)目現(xiàn)在實(shí)際情況和開發(fā)條件項(xiàng)目尚處圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，建筑方案仍在修改細(xì)化當(dāng)中，估量需時(shí)最少1個(gè)月才能基本完成；在辦理相關(guān)法律文件方面，建筑方案報(bào)批修改，申請(qǐng)開工許可證等均需要一些時(shí)間（此部分在建筑方案落實(shí)以后可與其余工作同時(shí)進(jìn)行）；現(xiàn)在土地并未拆遷，樂觀估量需要1個(gè)月，希望在5月能順利開工；包含銷售中心和樣板間在內(nèi)地盤包裝工作必須在4月同時(shí)開工，施工時(shí)間需要2個(gè)月；因?yàn)槭袌龈偁幖ち?，提議發(fā)展商在項(xiàng)目銷售前最少要有2個(gè)月宣傳鋪墊工作，方便市場充分了解項(xiàng)目情況，同時(shí)有利于將聲勢造大；銷售策略和銷售工具是項(xiàng)目開售必備條件，銷售工具制作可在建筑方案基本確定時(shí)立刻開始，估量需時(shí)3個(gè)月；其余相關(guān)工作視主要程度依次在公開出售前陸續(xù)完成。2、客群市場A、大同市貧富分化現(xiàn)象突出，社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不停造就新富有些人群，成為社會(huì)人群金字塔塔尖部分；B、富有些人群對(duì)居住品質(zhì)需求不停提升，現(xiàn)有住宅品質(zhì)不能滿足要求，出現(xiàn)高檔住宅市場需求；C、最富有些人群需要城市豪宅，即使豪宅市場客群少，但卻有很大市場需求。3、風(fēng)險(xiǎn)分析A、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于鳳凰國際來說，最大風(fēng)險(xiǎn)就來自于建筑規(guī)劃成本過高造成銷售價(jià)格過高。依照我們成本核實(shí)，每平米綜合成本為2500多，要達(dá)成15%利潤率，我們住宅平均售價(jià)應(yīng)達(dá)成3000元以上，這對(duì)于現(xiàn)在平均售價(jià)為1800元市場來講，價(jià)格顯然是比較高。降低價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目土地成本、各項(xiàng)稅費(fèi)固定情況下，在確保項(xiàng)目品質(zhì)前提下，只有經(jīng)過降低建安成本造價(jià)，防止無須要浪費(fèi)，增加市場競爭力，以取得最大利潤空間；另首先，在營銷上，我們要經(jīng)過利用各種營銷伎倆與價(jià)格策略，在未來激烈市場競爭中戰(zhàn)勝對(duì)手，占領(lǐng)市場。B、競爭風(fēng)險(xiǎn)我們項(xiàng)目基本定位是大同豪宅，是住宅高端產(chǎn)品，相對(duì)于消費(fèi)市場金字塔，其購置客戶是極其有限，相同、相同產(chǎn)品出現(xiàn)是市場運(yùn)做必定結(jié)果，我們知道，現(xiàn)在已同時(shí)有好幾個(gè)開發(fā)商準(zhǔn)備開發(fā)高層住宅項(xiàng)目，只因擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，遲遲不敢有所動(dòng)作，他們一旦看到我們出現(xiàn)好銷售情況，便會(huì)將項(xiàng)目立刻上馬，這么顯然會(huì)增加我們壓力。怎樣控制好項(xiàng)目本身競爭范圍很主要，把握先機(jī)、遇見市場競爭可能性，前進(jìn)躲避風(fēng)險(xiǎn)，防止在產(chǎn)品上不可改變劣勢，及時(shí)進(jìn)行市場反饋及產(chǎn)品調(diào)整，不停創(chuàng)新，提升服務(wù)。所以，我們也是在跟時(shí)間賽跑，防止正面沖突與競爭、爭取更多時(shí)間、搶占有限市場是我們最主要面對(duì)競爭伎倆。日后者要想取得好成績，自然要付出加倍努力和代價(jià)。C、工期風(fēng)險(xiǎn)我們從項(xiàng)目開工到房屋交用大約要連續(xù)兩年時(shí)間，工期較長，影響到銷售時(shí)間響應(yīng)較長，市場可變?cè)蚝筒豢深A(yù)見原因都非常多，我們要做好打“持久戰(zhàn)”準(zhǔn)備，并達(dá)成銷售可連續(xù)性，是我們所要面臨大問題，只有進(jìn)行準(zhǔn)確市場預(yù)測、超前產(chǎn)品規(guī)劃、豐富多彩推廣伎倆以及即使進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整，才能是我們項(xiàng)目在較長銷售時(shí)間中、激烈市場競爭中一直立于不敗之地。D、品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)在未來銷售過程中，不論我們推出多么新奇宣傳廣告，采取多么眼花繚亂銷售伎倆，告訴人們我們項(xiàng)目怎樣好，怎樣高檔，但假如沒有極高產(chǎn)品品質(zhì)，都不足以支撐如此高價(jià)位。一位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家說過：沒有賣不出去價(jià)格，只有賣不出去產(chǎn)品。就是說，商品價(jià)格并不是最主要，主要是產(chǎn)品品質(zhì)是否能真正滿足消費(fèi)者。所以，產(chǎn)品品質(zhì)塑造是項(xiàng)目成功是否根本，是整個(gè)項(xiàng)目獲取收益最主要前提條件。超高層豪宅產(chǎn)品不論對(duì)于開發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)方、承建部門，還是當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理、土地管理等政府部門都缺乏一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與管理經(jīng)驗(yàn)，所以在產(chǎn)品品質(zhì)塑造上有一定風(fēng)險(xiǎn)性。所以，我們要引進(jìn)和學(xué)習(xí)外來先進(jìn)建筑設(shè)計(jì)理念和施工管理方式，比如選取選擇信譽(yù)良好，技術(shù)水平過硬、經(jīng)驗(yàn)豐富施工單位承建；聘請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面教授學(xué)者為顧問，幫助我們建筑設(shè)計(jì)人員；嚴(yán)格把好物業(yè)質(zhì)量關(guān)，聘用把關(guān)嚴(yán)格施工監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)理；由著名園林設(shè)計(jì)與施工企業(yè)進(jìn)行園林綠化等。我們要在項(xiàng)現(xiàn)在期規(guī)劃與設(shè)計(jì)過程中，杜絕一切可能存在缺點(diǎn)；在建筑材料選定與合作單位選擇上，嚴(yán)格篩選，事無巨細(xì)，要落實(shí)于文字，降低不可遇見原因；在建筑過程中，在確保品質(zhì)前提下，嚴(yán)格控制建安成本，節(jié)約開支；在銷售過程中，依照市場反饋情況，及時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整，將產(chǎn)品品質(zhì)所帶來風(fēng)險(xiǎn)降到最小?？傊陧?xiàng)目開發(fā)與銷售過程中，是具備一定市場風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過我們成功操作是完全能夠防止，它取決于產(chǎn)品品質(zhì)和銷售推廣伎倆，我們對(duì)其開發(fā)前景持有樂觀態(tài)度。八、成功執(zhí)行分析1、產(chǎn)品品質(zhì)A、建筑格調(diào)仍提議采取原有建筑格調(diào)提議，采取歐陸格調(diào)新古典主義建筑；降低整個(gè)樓體在建筑裝飾上部分，只在建筑底座部分進(jìn)行部分修飾，如雕花、廊柱、券拱等，在建筑中部和頂部仍采取仿石漆涂料，以節(jié)約成本。B、建筑形式采取蝶型塔樓或板塔結(jié)合建筑形式，追求采光均好性，最大程度地?cái)U(kuò)大每戶采光時(shí)間。加大南向窗戶及陽臺(tái)面積，單向外窗使用雙層綠色玻璃，外部有陽臺(tái)窗戶使用單層玻璃即可。C、戶型設(shè)計(jì)因?yàn)轫?xiàng)目本身品質(zhì)定位和高層塔樓使用率較低特點(diǎn)，提議將本項(xiàng)目主力戶型設(shè)計(jì)為200-220平方米三室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳三衛(wèi)，這類戶型面積占項(xiàng)目住宅總面積50%；室內(nèi)功效設(shè)計(jì)中增加客廳、主臥、衛(wèi)生間面積與功效（如在主臥室中設(shè)計(jì)出6-7平方米步入式衣帽間，在入口設(shè)計(jì)3-5平方米玄關(guān)等）；在主臥和次主臥中設(shè)計(jì)飄窗以突出項(xiàng)目標(biāo)檔次感；200平方米以上戶型中設(shè)計(jì)多功效室和工人房，面積以8-10平方米為宜。（詳細(xì)詳見附件《鳳凰國際戶型面積提議表》）D、建筑材料及設(shè)備選擇提議選擇質(zhì)量優(yōu)良、價(jià)格合理合資品牌產(chǎn)品，同時(shí)注意環(huán)境保護(hù)建材選擇，詳細(xì)提議以下：外墻因?yàn)榇笸瑲夂蜉^冷，建筑外部及內(nèi)部墻體必須使用保溫材料；重視樓體外力面效果，五層以下使用石材，并進(jìn)行部分歐式建筑藝術(shù)修飾；五層以上部分使用仿石漆涂料，首先節(jié)約建筑成本，另首先比較安全，便于粉刷和維修，同時(shí)也可縮短建設(shè)工期；天際線歐式裝飾效果，注意樓體夜間燈光效果使用；門窗弧型陽臺(tái)及飄窗設(shè)計(jì)，外部使用歐式鐵藝雕花欄桿裝飾；高檔鋁合金門窗，平開或推拉門，部分窗戶使用雙層玻璃；三防或四防安全戶門，合資品牌，配門鏡；高級(jí)五金件；、閉門器等；入口大堂住宅入口及大堂設(shè)計(jì)（住宅大堂150平方米左右為宜，大理石或花崗巖地面、墻面裝飾，擺放雕塑小品和小型噴泉，開辟50平方米休息區(qū)，設(shè)5-10人坐椅，入口處安排門童一名為住戶服務(wù)兼保安之職。電梯及電梯間電梯間鋪設(shè)高級(jí)墻面磚和地面磚，電梯選取合資品牌產(chǎn)品，高速、靜音。樓梯間水泥地面，墻面為涂料，樓梯兩側(cè)安裝扶手，轉(zhuǎn)角處設(shè)腳燈和聲控頂燈。室內(nèi)裝修均為毛坯房，廚房、衛(wèi)生間做防水處理。注：鳳凰國際按此裝修標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，每平方米裝修費(fèi)用約為550-600元。E、智能化系統(tǒng)參考北京某高檔小區(qū)智能化系統(tǒng)，我們?cè)诒卷?xiàng)目中進(jìn)行取舍：綜合布線系統(tǒng)智能小區(qū)以結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)為基礎(chǔ)，以五類雙絞線或光纖作為傳輸介質(zhì)，將各樓宇連接起來，開成建筑群子系統(tǒng)。每座樓分管理間使整個(gè)智能化小區(qū)更便于管理，維護(hù)及升級(jí)靈活、方便。智能化小區(qū)可依照用戶使用需求在水平區(qū)子系統(tǒng)分別采取五類系統(tǒng)或全五類系統(tǒng)，使小區(qū)可支持速率達(dá)100Mb/s應(yīng)用。在智能化小區(qū)中每個(gè)家庭均應(yīng)配置多個(gè)信息出口，以滿足每個(gè)家庭內(nèi)部語音、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、INTERNET專線以及小區(qū)物業(yè)管理等多項(xiàng)功效。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)局域網(wǎng)與INTERNET要實(shí)現(xiàn)互聯(lián)，使每一個(gè)住戶均可經(jīng)過局域網(wǎng)訪問INTERNET，可為每一個(gè)用戶提供電子郵件（Emai）服務(wù)和Web代理訪問。現(xiàn)在，與INTERNET互聯(lián)有以下幾個(gè)方式：DDN專線它傳輸速率是64K-2M不等，它按速率等級(jí)劃分價(jià)格，如按包月算，不高于64K每個(gè)月費(fèi)用為1萬元，不高于128K為2萬多元，與其它連接方式相比價(jià)格偏高?？梢晫?duì)講及門禁智能系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)是集小區(qū)門禁、住宅管理、緊急報(bào)警于一體綜合管理系統(tǒng)。可視門禁系統(tǒng)主要由門口可視主機(jī)、管理中收、室內(nèi)分機(jī)三部分組成，可實(shí)現(xiàn)訪客、管理中心、住戶三方通話。室外機(jī)采取帶攝像頭訪客對(duì)講主機(jī)，訪客來訪時(shí)，可經(jīng)過管理中收確認(rèn)且與住戶通話，經(jīng)住戶許可后方可進(jìn)入樓內(nèi)。同時(shí)系統(tǒng)帶有緊急警按鈕，若有意外發(fā)生，管理中心將立刻準(zhǔn)確得知哪間住戶有緊急情況，給住戶以最大安全確保。同時(shí)，可視對(duì)講系統(tǒng)還應(yīng)具備住戶與管理中心通訊功效、住戶間通訊功效，且住戶間通話具備保密功效，第三個(gè)住戶及管理中心不可能實(shí)現(xiàn)監(jiān)聽。住戶出入憑借IC卡可自由經(jīng)過門禁。自動(dòng)抄收系統(tǒng)依照國家建設(shè)部提出小康住宅小區(qū)規(guī)劃要求，今后要對(duì)新建和改建住宅統(tǒng)一規(guī)劃，逐步衽水、電、氣三表出戶統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)微機(jī)自動(dòng)檢測、計(jì)量收費(fèi)。住宅耗能自動(dòng)抄收系統(tǒng)，將計(jì)算機(jī)技術(shù)與數(shù)字通訊技術(shù)完美結(jié)合，該系統(tǒng)徹底改變了傳統(tǒng)居民住宅水、電、煤氣等生活能耗逐月入戶驗(yàn)表收費(fèi)方式，處理了城市住宅耗能管理離散性和耗能數(shù)據(jù)人工處理煩瑣過程，從而節(jié)約了大量人力，且防止了入戶驗(yàn)表對(duì)居民生活干擾。水、電、煤氣自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)也是物業(yè)管理一個(gè)主要組成部分，實(shí)施電腦網(wǎng)絡(luò)管理下水電煤氣自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)能夠降低中間步驟，處理入戶抄表低效率、干擾性和不安全原因，提升工作效益。在智能小區(qū)中，設(shè)置于住戶自動(dòng)水、電、煤氣表與數(shù)據(jù)采樣器經(jīng)過接入家庭配線中心，家庭配線中心經(jīng)過垂直主干與小區(qū)管理電腦連接，這么小區(qū)中心管理電腦能定時(shí)、自動(dòng)采集小區(qū)內(nèi)各住戶家中水表、電表及煤氣表讀數(shù)并進(jìn)行計(jì)費(fèi)，定時(shí)與各專業(yè)企業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)交換結(jié)算、銀行自動(dòng)劃賬。周界報(bào)警及中央監(jiān)控系統(tǒng)周界報(bào)警探測器主要考慮設(shè)在小區(qū)周界住戶入戶門窗處，預(yù)防不法分子非法侵入小區(qū)及住戶家中，若有該類情況發(fā)生，物業(yè)中心或住戶會(huì)及時(shí)得到預(yù)警，及時(shí)防范處理。在主要公共場所（臺(tái)公寓大堂、電梯、停車場等）設(shè)有攝像控探頭，能夠采集視頻資料，物業(yè)中心對(duì)公共場所進(jìn)行監(jiān)控，以保障住戶安全。泊車管理及消費(fèi)一卡通系統(tǒng)封閉式管理當(dāng)代化住宅區(qū)通常設(shè)有大型集中停車場（地上或地下）需要在每一入口處安裝自動(dòng)?xùn)艡跈C(jī)，要求地出入口進(jìn)行智能管理，對(duì)持卡人進(jìn)行識(shí)別。發(fā)生車輛進(jìn)出后，要把關(guān)于信息統(tǒng)計(jì)立案。同時(shí)小區(qū)具備自己消費(fèi)設(shè)施需要與停車場系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)“一卡通”式統(tǒng)一管理。憑借這張智能卡，用戶進(jìn)出停車場無須下車，自動(dòng)感應(yīng)器在判別用戶身份后自動(dòng)打開道閘，系統(tǒng)自動(dòng)統(tǒng)計(jì)用戶進(jìn)入時(shí)間。憑借這張智能卡，用戶能夠不帶分文，隨心所欲使用小區(qū)內(nèi)全部消費(fèi)和需用現(xiàn)金結(jié)算服務(wù)，在小區(qū)內(nèi)做到無現(xiàn)金消費(fèi)。當(dāng)然購物開銷會(huì)一分不少地人用戶卡上扣除，卡上金額用盡，還可繼續(xù)增加，如若丟失，能夠掛失，防止損失。有線電視分配系統(tǒng)電纜電視系統(tǒng)（CATV）上當(dāng)今當(dāng)代化住宅樓接收電視節(jié)目標(biāo)最普遍方法。伴隨通訊技術(shù)快速發(fā)展，CATV系統(tǒng)不但能夠接收電視塔發(fā)射電視節(jié)目，還能夠經(jīng)過衛(wèi)星地面站接收衛(wèi)星電視節(jié)目，可考慮光纖接入接疏地方有線電視節(jié)目。利用這套設(shè)備還能夠?qū)崿F(xiàn)VOD點(diǎn)播等多項(xiàng)功效。CATV系統(tǒng)不但能夠改進(jìn)電視節(jié)目接收效果，還能夠提供各種信息傳輸、電視教學(xué)、娛樂等多項(xiàng)服務(wù)，伴隨物質(zhì)生活水平不停提升，CATV系統(tǒng)已成為人們生活必不可少主要組成部分。F、會(huì)所會(huì)所是高檔小區(qū)生活配套一部分，是住宅項(xiàng)目開發(fā)上檔次主要表現(xiàn)。而且，本項(xiàng)目將是大同市第一個(gè)擁有小區(qū)會(huì)所住宅項(xiàng)目，它也是本項(xiàng)目最大賣點(diǎn)，所以會(huì)所建設(shè)是必不可少、極其主要。會(huì)所設(shè)計(jì)格調(diào)應(yīng)與整個(gè)小區(qū)規(guī)劃格調(diào)友好統(tǒng)一，提議會(huì)所采取歐陸風(fēng)情新古典主義建筑設(shè)計(jì)，在建筑外觀上充分表現(xiàn)氣派、高雅，能夠充分顯示使用人身份與地位。滿足高層次人群追求高端享受居住心理?？紤]到會(huì)所建設(shè)成本和日后經(jīng)營，我們提議適當(dāng)縮小會(huì)所面積（2500-3000平方米），將會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，如降低一些活動(dòng)設(shè)施面積，取消大型酒樓和餐廳等，但標(biāo)準(zhǔn)上不應(yīng)降低級(jí)次。G、園林聘請(qǐng)專業(yè)園林企業(yè)進(jìn)行本項(xiàng)目標(biāo)園林設(shè)計(jì)與建設(shè)，與整個(gè)小區(qū)建筑格調(diào)相呼應(yīng)，園林也要采取新古典主義格調(diào)設(shè)計(jì)，詳細(xì)提議參考我企業(yè)提供《總體規(guī)劃補(bǔ)充匯報(bào)》。2、價(jià)格策略A、定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確保銷售率標(biāo)準(zhǔn)我們說過，高檔項(xiàng)目在大同來講是有一定消費(fèi)市場，大同富有些人群所擁有財(cái)富并不比全國任何一個(gè)大中城市低，他們?cè)诒本?、上海等城市買得起價(jià)格超出100萬元房子，3000-3250元只相當(dāng)于北京經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格，但相對(duì)于平均售價(jià)在1600-1800元大同房地產(chǎn)住宅市場，每平方米3000多元價(jià)格顯然是過高了。價(jià)格過高，超出人們心理承受力，勢必影響到項(xiàng)目銷售；價(jià)格過低，又會(huì)損害我們本身經(jīng)濟(jì)利益。不論定價(jià)過高或過低，都會(huì)造成項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。確保利潤標(biāo)準(zhǔn)我們要實(shí)現(xiàn)核實(shí)出準(zhǔn)確開發(fā)成本和建筑周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)費(fèi)用，防止無須要浪費(fèi)，只有這么，才能確保項(xiàng)目標(biāo)利潤最大化。拉開不一樣工期、不一樣戶型、不一樣朝向單位差價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依照不一樣工期和銷售階段，制訂不一樣房屋價(jià)格，采取不一樣促銷伎倆；在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，制造少部分豪宅中豪宅，在定價(jià)上拉開差距，提升項(xiàng)目平均價(jià)格；拉開不一樣戶型、不一樣朝向、暢銷與滯銷單位差價(jià)；在推廣過程中，以起價(jià)和均價(jià)同時(shí)入市，防止差價(jià)過大，給客戶造成坑騙感覺。在不一樣銷售情況下進(jìn)行不一樣價(jià)格調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)1.銷售情況良好價(jià)格普遍調(diào)升但不宜一時(shí)調(diào)升過高，能夠經(jīng)過縮短每一價(jià)格時(shí)間，頻繁調(diào)價(jià)，首先能夠促進(jìn)尚處猶豫階段客戶快速做出決定，另首先也能夠增加利潤，使開發(fā)商取得巨大收益。價(jià)格選擇性調(diào)升對(duì)于暢銷戶型，加大調(diào)升力度，對(duì)于滯銷或銷售情況不好戶型，保持價(jià)格不便或進(jìn)行略微調(diào)整。2.銷售情況不好不可進(jìn)行直接降價(jià)，這么會(huì)對(duì)項(xiàng)目形象造成較為不利影響，直接降價(jià)不適合高檔項(xiàng)目；能夠采取增加優(yōu)惠折扣或贈(zèng)予精裝修、贈(zèng)予家俱、家電促銷伎倆進(jìn)行變相降價(jià)，以促進(jìn)房屋順利銷售。B、影響價(jià)格原因同一樓層中不一樣單位對(duì)價(jià)格影響原因：按項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃圖及市場接收情況考慮，我企業(yè)提議其影響原因及所占百分比以下：影響原因所占百分比朝向30%戶型格局15%景觀30%噪音10%不一樣樓層對(duì)單位價(jià)格影響原因：不一樣樓體類型，樓層高低差異所產(chǎn)生價(jià)差也不一樣，我企業(yè)提議以下：建筑類型樓層差價(jià)（元/平方米）塔樓15板樓10（提議在實(shí)際銷售過程中，取消4、13、14、24樓層，房號(hào)也響應(yīng)轉(zhuǎn)入上一樓層房號(hào)，如4層1號(hào)房變?yōu)?層1號(hào)，13層1號(hào)變?yōu)?5層1號(hào)，14層1號(hào)變?yōu)?6層1號(hào)；將6、8、9等這類吉利樓層或房號(hào)適當(dāng)加價(jià)。）不一樣樓體類型對(duì)單位價(jià)格影響原因：樓體類型本身也是影響原因，敝司針對(duì)本項(xiàng)目提議以下：建筑類型建筑類型評(píng)分?jǐn)?shù)塔樓0分板樓1分C、價(jià)格調(diào)整提議依照項(xiàng)目標(biāo)成本核實(shí)和利潤核實(shí)，本項(xiàng)目標(biāo)成交均價(jià)為3121元每平方米。項(xiàng)目整體均價(jià)及各階段價(jià)格調(diào)整提議價(jià)格盤升詳細(xì)方案以下：銷售率提價(jià)平均單價(jià)0-10%0280010-20%80288020-30%100298030-40%100308040-50%100318050-60%100328060-70%80336070-80%503410共計(jì)6103121說明：銷售率每上升10%，價(jià)格隨即上調(diào)50-100元，共進(jìn)行8次調(diào)價(jià)，以銷售周期20-21個(gè)月計(jì)算，開盤價(jià)與結(jié)案價(jià)格差為610元，即20%。銷售率達(dá)成10%前，即開盤均價(jià)為2800元/平方米（內(nèi)部認(rèn)購起價(jià)2480/M2，最高價(jià)3180/M2，樓層、朝向最高差價(jià)21.43%）；銷售率達(dá)成10-20%，每平米提價(jià)80元，均價(jià)為2880元/平方米；銷售率達(dá)成20-30%，每平米提價(jià)100元，達(dá)成2980元/平方米；銷售率達(dá)成30-40%，每平米提價(jià)100元，達(dá)成3080元/平方米；銷售率達(dá)成40-50%，每平米提價(jià)100元，達(dá)成3180元/平方米；銷售率達(dá)成50-60%，每平米提價(jià)100元，達(dá)成3280元/平方米；銷售率達(dá)成60-70%，每平米提價(jià)80元，達(dá)成3360元/平方米；銷售率達(dá)成70-80%，每平米提價(jià)50元，達(dá)成3410元/平方米；全盤均價(jià)：3121元/平方米。注：此方案之調(diào)價(jià)周期以本項(xiàng)目主力戶型銷售進(jìn)度作為依據(jù)；同時(shí)，可依照工程進(jìn)度及銷售情況，對(duì)提價(jià)幅度及周期進(jìn)行深入細(xì)化調(diào)整；另外，應(yīng)考慮不一樣戶型在銷售速度上差異，分別調(diào)整提價(jià)幅度，防止“一刀切”作法。3、各階段推廣策略銷售前期——市場預(yù)熱期與開盤期在這個(gè)階段，要經(jīng)過高頻率、大規(guī)模宣傳攻勢，形成項(xiàng)目高品質(zhì)、高素質(zhì)物業(yè)形象，使客戶產(chǎn)生極高期待和興趣，并從心理上認(rèn)同我們產(chǎn)品品質(zhì)與高于其余項(xiàng)目30%價(jià)格，認(rèn)為我們項(xiàng)目確實(shí)物有所值。有了市場和消費(fèi)者認(rèn)可，我們就能夠在內(nèi)部認(rèn)購期和開盤期進(jìn)行極其優(yōu)惠價(jià)格銷售策略，回報(bào)首批購房客戶，快速打開市場、占領(lǐng)市場。在這個(gè)階段，我們定價(jià)不可過高，這個(gè)階段銷售目標(biāo)并不是賺取多大商業(yè)利潤，而是能夠快速打開市場，確定市場地位。銷售中期——市場熱銷期和連續(xù)期真正銷售黃金期，在這個(gè)階段，項(xiàng)目已經(jīng)具備一定著名度，項(xiàng)目工程進(jìn)展順利，銷售硬件、軟件逐步到位，在這個(gè)階段要保持大銷售勢能，換取資金回籠速度，同時(shí)要提升定價(jià)，以獲取巨大利潤率，但價(jià)格調(diào)整一定要經(jīng)過深思熟慮，更不可因前期良好銷售情況而頭腦發(fā)燒，任意漲價(jià)，價(jià)格調(diào)整如同爬山，上山輕易下山難，漲價(jià)輕易降價(jià)難。銷售后期——尾房期在這個(gè)階段，銷售勢能逐步減弱，可挑選房屋逐步降低，但房屋已成為現(xiàn)房，購置房屋不存在任何風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)過良好社會(huì)口碑、到位售后服務(wù)和物業(yè)服務(wù)，客戶購置信心是最強(qiáng)。對(duì)于剩下不一樣戶型進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，銷售情況好樓層、戶型能夠繼續(xù)漲價(jià)，而銷售情況不好戶型則采取一定促銷伎倆進(jìn)行銷售。4、銷售進(jìn)度與銷售率A、銷售統(tǒng)計(jì)總表（以住宅面積11萬平方米計(jì)算）類型面積（萬平方米）銷售周期（月）銷售率（%）回收資金（億）期房住宅7.7-8.820-2170-802.403-2.746商業(yè)0.71000.28車庫21000.18現(xiàn)房住宅2.2-3.320-300.687-1.0