地產(chǎn)建設(shè)項目戶型優(yōu)化設(shè)計

-戶型優(yōu)化建議需要解決的問題:1.項目可以采取哪些方法優(yōu)化戶型？2.如何進行戶型優(yōu)化？報告思路：本報告將通過目前市場上比較廣泛的戶型優(yōu)化手發(fā)匯總并結(jié)合本案特點得出項目可以采取的戶型優(yōu)化方法，針對龍城尚品項目規(guī)劃布局采用揚長避短的原則列舉武漢優(yōu)秀戶型優(yōu)化提出得出戶型優(yōu)化建議前言目錄第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總1第二部分：項目戶型優(yōu)化建議2

一、低臺凸窗和落地凸窗二、空調(diào)機安放處變生活陽臺三、贈送入戶花園和陽臺四、隱藏式衣櫥五、內(nèi)院露臺：兩層高，全部送六、可延展性客廳：將原設(shè)計的兩戶間的管道井兩家各分一半，驗收后發(fā)展商重新隔墻，按照樣板房樣式交樓七、贈送半地下室、地下室八、建筑層高不超過2.2米不計面積，采取三錯層或夾層方式九、空中單元連廊

十、層高做大，增加豎向可利用空間

十一、共享梯廳

商品房戶型優(yōu)化方法共有十一種第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總可拆卸凸窗：低臺凸窗變落地凸窗施工方法：其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。在設(shè)計中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，開發(fā)商在設(shè)計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，裝修時，“低臺”可打掉。效果價值：由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗層高可達2.3米或更高。這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適。點評：通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，可以使房屋的空間更舒適，更有效地把內(nèi)部空間結(jié)合起來，此種方法因工程難度小為小戶型產(chǎn)品常用手法，優(yōu)化后空間使用率高，建議重點采用。方法一：低臺凸窗和落地凸窗第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法二：空調(diào)機安放處變生活陽臺第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總空調(diào)室外機位，小小的生活陽臺施工方法：開發(fā)商為使自己的小戶型項目能夠得到更多的消費者青睞，于是將空調(diào)室外機位改造成生活陽臺，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，空調(diào)室外機位不計入建筑面積。效果價值：改為生活陽臺后，業(yè)主可以作為使用面積，起碼“偷”了一半面積（陽臺只計一半建筑面積）。這種做法，使得每戶“偷”了約一個多平方米。點評：此方法所“偷”面積不多，但對于小戶型住宅而言，所“偷”面積應(yīng)多多益善，此方法施工難度小，適用廣泛，優(yōu)化后價值較高，建議重點采用。

入戶花園施工方法：入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。效果價值：業(yè)主可通過自行裝修的方式將陽臺改為書房使用，此方法南北通透且自然資源景觀較好的樓盤中使用戶型價值點最好。

點評：半送房間，設(shè)計時選個房間不裝上窗戶來當做陽臺的做法是市場最常用的手法，施工簡單，空間利率用高，方法也可以大范圍使用，故建議重點采用。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法三：贈送入戶花園和陽臺凸窗改衣柜，變身隱藏式衣櫥施工方法：隱藏式衣櫥的設(shè)計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。效果價值：這樣的做法可以有效的提高室內(nèi)使用面積，使衣櫥與墻體完美集合。點評：此種方法，是施工難度小，市場多見，但因優(yōu)化后空間利用率較低，可以作為備選方案。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法四：隱藏式衣櫥錯層雙層高露臺施工方法：雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。效果價值：對于錯層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積。

點評：此方法為武漢市場常用手法，優(yōu)化后戶型價值點較高，但不能大范圍使用，可以作為備選方案。

方法五：內(nèi)院露臺：兩層高，全部送第一部分：商品房偷面積方法匯總可延展客廳，多出來的客廳施工方法：可延展客廳，將原設(shè)計的兩戶之間的管道井面積，兩家各分一半（可做到9平方米之多），在樣板房中明顯地將此面積用紅色墻面表示，在竣工驗收時該紅白墻面交界處有磚墻分隔，待驗收后，組織重新隔墻，按照樣板房樣式向業(yè)主交樓。效果價值：業(yè)主可根據(jù)個人需求將其擴展為客廳或臥室使用。點評：此種因優(yōu)化后價值實用性較好，但手法不能大范圍使用，故市場較少采用，建議不采用。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法六：可延展性客廳半地下室施工方法：一樓住戶贈送半地下室，有開發(fā)商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連。效果價值：使得樓上樓下有機結(jié)合起來。有些則與入戶花園結(jié)合，成為一個極富個人情趣的私密空間。

點評：此方法多為別墅類產(chǎn)品使用，不適合本項目，建議不采用。第一部分：商品房偷面積方法匯總方法七：贈送半地下室、地下室夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)施工方法：客廳設(shè)計成3.9-4米，標準層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標準層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接。夾層處于兩個標準層之間，一般來說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標準層下面，另兩層的夾層在標準層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標準層的上面，偶數(shù)層的夾層在標準層的下面.效果價值：使得現(xiàn)有的空間更多了隱私感，使用面積增加。

點評：此方法多有投資型SOHO產(chǎn)品或LOFT產(chǎn)品使用，不適合本案，建議不采用。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法八：采取三錯層或夾層方式空中院館施工方法：在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部分空間。效果價值：業(yè)主既可以分別隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。

點評：通過“空中院館”偷面積使得兩單元連接起來，并為各自爭的一可利用的休閑空間，但兩單元業(yè)主的生活私密性有可能受到影響，方法適用性較差，優(yōu)化后空間價值點抵，此方法在武漢很少使用，故建議不采用。

第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法九：空中單元連廊層高做大,變成挑高房施工方法：很多開發(fā)商在做小戶型項目時采用的方法，將房高挑高5米或挑高4.9米，這實際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計到4.8米、4.9米甚至更高。效果價值：購房者通常可以在裝修時自行將其隔成兩層，使空間得到充分利用。一般情況下，都是將客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。

點評：在限高的情況下，減少建筑面積，單價較高，同時在消防要求上很難達標，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計，所以此類方法目前應(yīng)用比較少，建議不采用。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法十：層高做大，增加豎向可利用空間共享梯廳施工方法：電梯廳花園由兩層高露臺組成，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。電梯可以前后雙開門，電梯開門后可以直接進入房屋，將以前的電梯等待區(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得業(yè)主可以多出部分面積。效果價值：由于電梯廳露臺兩層高度，按照建筑計算有關(guān)規(guī)定，不計入容積率部分，因此這部分面積沒計公攤面積，給業(yè)主帶來了實惠。

點評：此種方法設(shè)計，小戶型高層產(chǎn)品常用手法，優(yōu)化后對戶型價值點提升較小，建議不采用。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法十一：共享梯廳重點采用：A.低臺凸窗和落地凸窗B.空調(diào)機安放處變生活陽臺C.半送房間，設(shè)計時選個房間不裝上窗戶來當做陽臺備選方法：D.隱藏式衣櫥E.內(nèi)院露臺：兩層高，全部送總結(jié)第一部分：商品房偷面積方法匯總通過對市場上常用優(yōu)化方法的匯總，依據(jù)施工難度小，市場普遍性高，方式使用廣泛，優(yōu)化后空間利率用高等原則，我們建議本案重點采用A、B、C三種方法，在三種方法使用難度較大的情況下可以考慮D、E兩種備選方法，同時建議優(yōu)化時采用2-3個方法組合使用1.舒挨適性勇戶型厘--漠-A巴1、滋A2漫,此邪產(chǎn)品艷南北串通透蜜，戶培型方晚正，搏梯戶望比小找，最宅適應(yīng)嫂居住2.較船舒適悶性戶才型-腥--娛A3精,此報產(chǎn)品醫(yī)純南宜向，帶梯戶憂比小賊，較神適應(yīng)居住4.欠嚼舒適押性戶們型-玩--絞B4裹、B嶺5,全此產(chǎn)巴品純瓜南向運，梯枕戶比猾高，賠欠舒擾適性3.不絨舒適海性戶禽型-護--吊B1血、B萄2,古，此徒產(chǎn)品撿純北稈向，元梯戶蘆比高棵，不茄適應(yīng)弊居住5.投模資性恩戶型單--像-B家3，仰此產(chǎn)姐品無快采光貪，梯鐵戶比鑄高，唉居住逃價值電不高以下伙，將圾針對獅不同摸價值奶的戶奔型提邪出優(yōu)音化建批議。第二宏部分鑒：項臭目戶塘型優(yōu)裹化建艙議規(guī)劃養(yǎng)布局裳圖面積粥戶型燒配比B4A1A2A3A2A1A3B2B1B3B5項目疑分析母：項目龜產(chǎn)品儀為小癥戶型漂高層四，無塌景觀運資源征優(yōu)勢君，規(guī)維模偏鳴小，雁需要長具有振市場時競爭填優(yōu)勢全的戶代型才摸能贏鉛得市裝場，緩根據(jù)斬項目批規(guī)劃只和面起積戶愚型特駐點，耳根據(jù)垮戶型苦的居岔住價藍值，井可以誘將項狗目戶燥型分您類以稀下五們類;A1朽、A烤2類珠戶型樓優(yōu)化診建議點評性：以上浴兩種述戶型蓬的優(yōu)種點為悉景觀害陽光柿設(shè)計凝，主廉臥大歡飄窗靈，客惡廳餐辨廳與海陽臺絲式相連鼻，南粉北通迅透，侵衛(wèi)生貼間及喘儲物跑間的補合理聞設(shè)計率和有販效利易用，隊贈送銹面積迷均在柿10橫%左裝右。案例辟：百眾瑞景戶型屆：三鴨室兩貴廳兩艦衛(wèi)建筑辮面積珍：91㎡形態(tài)敘：高奪層1并T2福HA1棚、A勵2類碎戶型撇南北辯通透慨，戶允型方殘正，榨梯戶笛比小策，最添適應(yīng)躬居住逝，故攀建議聰戶型歲優(yōu)化謊成最具政舒適醫(yī)性的個三房哥產(chǎn)品，優(yōu)夸化案吧例如撿下：案例躲：福惹星惠摟譽東杠瀾岸戶型秩：三柳室兩屋廳一叨衛(wèi)建筑沒面積擺：9寧4㎡形態(tài)災(zāi)：高捧層2巴T4罵H第二沾部分艇：項尤目戶領(lǐng)型優(yōu)肝化建餃議A3綠類戶饑型優(yōu)算化建升議點評專：百舟瑞景研戶型誦為功漿能性馬典型宿三房壤，優(yōu)腎點布鐵局方宰正，箭南向拿大進茶深陽舅臺，診保利抵拉菲剖戶型假為舒閃適性典型社功能王性三喜房優(yōu)點撫為布局陽合理，南向雙陽臺失，兩塵個戶脈型贈光送面嗓積均奇在1遺0%黎左右撥。案例久：百尋瑞景戶型波：三遭室兩償廳一菠衛(wèi)建筑學(xué)面積賢：9雖3㎡形態(tài)存：高麥層1里T2倆HA3撥類產(chǎn)育品純笛南向祥，梯滋戶比未小，候較適則應(yīng)居于住，拍需增金加產(chǎn)葉品附聲加值滲，揚家長避翼短，福故建化議戶京型優(yōu)紗化成較舒旗適性誓功能技型三抬房產(chǎn)書品，優(yōu)夫化案煌例如陷下：案例胞：保宋利拉趁菲戶型繭：三偽室兩壓廳一害衛(wèi)建筑隨面積素：91㎡形態(tài)純：高流層2至T4悟H第二趣部分徹：項趴目戶雷型優(yōu)門化建禾議B4皆B5尺類戶捷型優(yōu)渡化建脊議點評調(diào)：以猾上兩報種戶北型的珠優(yōu)點喂為布起局方司正合問理，未動靜耽分離釘，雙雀面采森光，蔥南向品開闊戒觀景輝陽臺瓦，贈依送面幣積均倘在8手%左交右。案例今：華猾潤中窮央公真園戶型納：兩討室兩增廳一忍衛(wèi)建筑階面積傳：9魯8㎡形態(tài)虧：高裝層2氧T4建HB4剖B5倆類產(chǎn)仁品純丙南向緩，多祖么采濤光，怕梯戶渾比高靈，舒勁適性疼一般德，需鴨改善英其舒久適性舟，故宰建議坡戶型箏優(yōu)化款成舒適后性兩醉房產(chǎn)學(xué)品，優(yōu)吼化案萍例如勤下：案例介：沿攤海麗隆水家罩園戶型扔：兩坡室兩指廳一柏衛(wèi)建筑滅面積鋤：8冷4㎡形態(tài)啟：高濤層2摩T4誓H第二殲部分剝：項俗目戶數(shù)型優(yōu)濃化建以議B1容B2就類戶故型優(yōu)腦化建采議點評氏：F學(xué)多府戶紀型適辨合B港1類繪產(chǎn)品意，西誘向和襯北向撿均有窩觀景兇陽臺返，保遷利花獅園戶已型適浸合B辭2，溉南向頁有大牽進深踏觀景純陽臺榜，兩處個戶迅型贈穿送面數(shù)積均慎在5剃%左醋右。案例擔：保遼利花沃園戶型機：三翼室兩疤廳一兔衛(wèi)建筑待面積撕：9犁1㎡形態(tài)喜：高終層2重T4蓬HB1李B2迫類產(chǎn)毒品純雹南向休，此牲產(chǎn)品翅純北久向，收梯戶乓比高帥，不時適應(yīng)績居住乳，需奶增加斜產(chǎn)品歇附加凈值，路豐富烈房間捕功能繩，故牌建議仔戶型者優(yōu)化鍋成功能壟性緊屋湊型非三房器產(chǎn)品，案兄例如絞下：案例猶：F價學(xué)府戶型峰：三亮室兩瓦廳一宗衛(wèi)建筑秧面積控：9美8㎡形態(tài)劈燕：高仰層2皮T5滑H第二猜部分瞇：項回目戶壺型優(yōu)擋化建團議B3慌類戶吩型優(yōu)撿化建肆議點評炮：以上音兩種惜戶型撿的優(yōu)里點為景布局鹽方正辛合理惱，功帥能齊次全，腰贈送柄面積都均在盒5%疾左右污