淺論預告登記制度的學理與實踐意義doc淺論預告登記制度

淺論預告登記制度的學理與實踐意義doc淺論預告登記制度殷元紅[摘要]不動產(chǎn)預告登記制度，是德國、瑞士、日本等國民法中的一項重要的物權(quán)制度，它將物權(quán)法理論和債權(quán)法理論結(jié)合起來，給予債權(quán)要求權(quán)以物權(quán)的對抗效力。其制度價值在于愛護不動產(chǎn)債權(quán)要求權(quán)，平穩(wěn)不動產(chǎn)變動各方當事人的利益；在實踐中有利于不動產(chǎn)交易當中各方利益的平穩(wěn)。本文在探討預告登記制度的性質(zhì)和法律效力的基礎上，分析了該制度的學理與實踐意義。[關(guān)鍵詞]預告登記；對抗效力；學理意義；實踐意義前言預告登記是關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的重要制度，它以風險防范見長，能夠關(guān)心期待不動產(chǎn)物權(quán)變動的權(quán)益人免受“二重買賣”如此的中間處分行為的損害。它發(fā)端于早期普魯士法，為奧地利民法和德國民法領(lǐng)先繼受，后又為瑞士民法、日本民法及我國臺灣地區(qū)民法相繼采納。[1]參見中國物權(quán)法研究課題組：《中國物權(quán)法草案建議稿：條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學文獻出版社，[1]參見中國物權(quán)法研究課題組：《中國物權(quán)法草案建議稿：條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學文獻出版社，2000年版，第169頁。近年來先后完成的幾部物權(quán)法草案，如梁慧星教授主持起草的《中國物權(quán)法草案建議稿》（第35—37條）、王利明教授主持起草的《中國物權(quán)法草案建議稿》（第31條）及全國人大常委會法制工作委員會起草的《中國物權(quán)法征求意見稿》（第19—20條）等，均對預告登記有所規(guī)定。相比較而言，一些地點立法的態(tài)度則更為明確，已將預告登記付諸實踐，如2003年5月1日起實施的《上海市房地產(chǎn)登記條例》，于第五章（第49—60條）專章規(guī)定預告登記，內(nèi)容涉及預告登記的適用范疇、效力及其變動等，規(guī)定至為詳盡。毫無疑問，這完全是我國市場經(jīng)濟的進展和人民生活的需要使然。毫無疑問，預告登記制度具有重大的學理意義與實踐意義，這也正是本文的主旨所在。為了論述這一問題，第一需要對預告登記制度的性質(zhì)和法律效力進行分析。一、預告登記的性質(zhì)所謂預告登記，是指在當事人所期特的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或尚未成就時，為保全以后物權(quán)變動的債權(quán)要求權(quán)而對其進行的登記。預告登記在不同方面能夠表現(xiàn)出不同的性質(zhì)，如功能上的債權(quán)物權(quán)化、效力與適用范疇的法定性、設立上的非強制性以及變動時對其保全對象的從屬性。其中，功能上的債權(quán)物權(quán)化是預告登記最為重要的性質(zhì)。具體分析如下：（一）功能上的債權(quán)物權(quán)化這是預告登記在法律效力上表現(xiàn)出的重要性質(zhì)。預告登記以保全不動產(chǎn)物權(quán)變動要求權(quán)為己任。該要求權(quán)屬債權(quán)性質(zhì)。原則上，債權(quán)為相對權(quán)，不具有對抗第三人的效力，當?shù)谌擞谕粯说奈锷铣闪⒛骋晃餀?quán)時，債權(quán)人不能據(jù)以排除該物權(quán)，因此而受到的損害只能要求債務人為金錢賠償。但問題是，有時人們并不滿足于金錢賠償，人們基于對生產(chǎn)、生活安排的打算性，對債權(quán)如期實現(xiàn)有著更強烈的期待。這在不動產(chǎn)的交易中表現(xiàn)得尤為突出。為此，法律不得不在一定程度上和一定范疇內(nèi)使債權(quán)與物權(quán)的區(qū)別趨于相對化，即“使相對性之債權(quán)具有若干程度之物權(quán)絕對性，以對抗第三人”。[2]王澤鑒：《民法學說與判例研究》（7），中國政法大學出版社1998年版，第71頁。[2]人們把這種情形稱為“債權(quán)的物權(quán)化”。預告登記就有如此一種功能。其功能是如此實現(xiàn)的：“土地所有權(quán)人在登記后所為處分如損害或妨害該債權(quán)的效力時無效，同時，對所有權(quán)人實施的強制執(zhí)行也不得損害或阻礙該債權(quán)。在所有權(quán)人破產(chǎn)時，破產(chǎn)治理人必須清償這些被保全的債權(quán)（德國法上預告登記）”[2]王澤鑒：《民法學說與判例研究》（7），中國政法大學出版社1998年版，第71頁。[3][德]卡爾·拉倫茨著，王曉曄等譯：《德國民法通論》（上冊），法律出版社2003年版，第302頁。值得注意的是預告登記的“債權(quán)物權(quán)化”程度問題。不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)如此的權(quán)益盡管因預告登記而有一定程度的物權(quán)效力，但終究不同于物權(quán)，其表現(xiàn)在這幾方面：第一，建立預告登記制度的目的，只是對被保全的要求權(quán)提供物權(quán)性質(zhì)的保證，并不改變要求權(quán)本來的法律關(guān)系，被保全的債權(quán)仍舊歸屬于債權(quán)。要發(fā)生要求權(quán)指向的物權(quán)變動，預告登記權(quán)益人還必須在約定或者規(guī)定的時刻行使其要求權(quán)，義務人仍舊有義務協(xié)助完成物權(quán)變動。假如義務人對要求權(quán)人享有抗辯權(quán)，該項抗辯權(quán)亦不因預告登記而排除。而且，預告登記也沒有提供一個對物直截了當發(fā)生作用的權(quán)能[4]參見[4]參見[德]卡爾·拉倫茨著，王曉曄等譯：《德國民法通論》（上冊），法律出版社2003年版，第302頁。第二，租賃權(quán)物權(quán)化與預告登記的債權(quán)物權(quán)化哪一個更強？即物權(quán)化的租賃權(quán)與預告登記的要求權(quán)沖突時哪一個更有優(yōu)先性？例如，甲出賣某地與乙，為預告登記后，甲將該屋出租與丙并交付之。乙于辦理登記取得該屋所有權(quán)后，丙能夠主張其租賃關(guān)系對乙仍連續(xù)存在嗎？堅持“買賣不破租賃”原則的國家和地區(qū)（如德國、我國臺灣地區(qū)），為貫徹買賣不破租賃、愛護承租人的社會原則，認為租賃應該優(yōu)先于預告登記而受愛護，其效力不因預告登記而受阻礙，此為德國通說。[5][5]參見王澤鑒：《民法物權(quán)》（第一冊），中國政法大學出版社2001年版，第130頁。第三，在不同的國家和地區(qū)，預告登記的債權(quán)物權(quán)化程度不盡一致。在德國，預告登記可排除有害或阻礙要求權(quán)的強制執(zhí)行或假扣押及破產(chǎn)治理人所為之處分（第883條第2款）；但在臺灣地區(qū)，則關(guān)于因征收、法院判決或強制執(zhí)行而為新登記，預告登記無排除效力（“土地法”第79條第3項）；在日本，假登記無排除國家征收的效力。[6][6]參見王軼：《物權(quán)變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第180頁。（二）效力和適用范疇的法定性預告登記因此以保全債權(quán)（在日本包括未登記物權(quán)）為目的，但關(guān)于債權(quán)與物權(quán)之間原則上的區(qū)分，當事人卻不能為了目的實現(xiàn)而憑其約定任意超越，只能依靠于法律明確規(guī)定給予債權(quán)以一定程度的絕對性，實現(xiàn)債權(quán)“物權(quán)化”。另外，以何種形式取得該絕對性，或者說實現(xiàn)物權(quán)化，是“禁止登記”，依舊“禁止處分”，或者“相對無效”，以及“物權(quán)化”至何種程度，也全憑法律基于政策考量而定，當事人不能任意約定。在適用范疇上，因預告登記如何說是使債權(quán)物權(quán)化的保全方法，容許何種債權(quán)通過此種方法予以保全，必須由法律斟酌其必要性而明定加以限制。這是各個國家和地區(qū)的預告登記制度的共同原則，也是物權(quán)法定主義的差不多要求。[7][7]參見孫憲忠：《論物權(quán)法》，法律出版社2001年版，第356頁。（三）設立的非強制性設立的非強制性是指，權(quán)益人對其權(quán)益是否通過預告登記加以保全，由其自己衡量，法律不作強行規(guī)定。預告登記只是許多風險對抗方法之一種。風險有無與大小，以及選擇何種方法愛護自己，權(quán)益人自我決定，成本既低，效率又高。法律強行做主，“一刀切”地要求不動產(chǎn)物權(quán)變動要求權(quán)為預告登記，既無必要，也無益處。有必要指出的是，此處所謂非強制性是從權(quán)益人角度而言，與義務人拒絕協(xié)同預告登記而權(quán)益人申請強制進行，涵義自有不同。（四）對其保全對象的從屬性為了貫徹預告登記的保全功能，確保手段與目的的均衡，預告登記需要從屬于其保全對象，其設立以保全對象的存在為前提，并因保全對象的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，同時亦因保全對象的消滅而消滅，此即預告登記的從屬性。也可進一步稱為設立上的從屬性、移轉(zhuǎn)上的從屬性、消滅上的從屬性?！爸挥写嬖谝髾?quán)，才能夠進行預告登記。只要有要求權(quán)存在，即可進行預告登記?！盵8][德[8][德]曼弗雷德·沃爾夫著，吳越、李大雪譯：《物權(quán)法》，法律出版社2002年版，第274頁。二、預告登記的效力（一）預告登記的效力規(guī)范模式預告登記的效力是預告登記制度的核心問題。預告登記的風險防范能否實現(xiàn)，權(quán)益能否得到保全，完全取決于預告登記具有何種效力。如何定其效力，在立法政策的考量上有如下幾種可能的規(guī)范模式：[9][9]參見王澤鑒：《民法物權(quán)》（第一冊），中國政法大學出版社2001年版，第130頁。1、禁止登記型禁止登記型，是指禁止預告登記后顯現(xiàn)的中間處分行為進行登記。在此類型，權(quán)益人完成預告登記后，登記義務人將不動產(chǎn)再行讓與第三人，或為第三人設定其他物權(quán)，并申請辦理登記時，登記機關(guān)應拒絕受理。在這種情形下，由于中間處分不能取得登記，則中間處分行為不發(fā)生效力，且為“完全無效”。因此，也可稱之為“完全無效型”。2、禁止處分型“禁止處分”與“禁止登記”不同。禁止處分類型下，權(quán)益人為預告登記后，盡管義務人與第三人的中間處分行為能夠取得登記，然而義務人的處分權(quán)限已受到限制，已完成的中間處分行為屬“效力未定”，假如不能取得權(quán)益人的追認，則處分無效。此種類型又可稱為“效力待定型”。3、相對無效型“相對無效”是指，違反預告登記的處分只是相關(guān)于預告登記權(quán)益人無效，而關(guān)于所有其他的人而言是有效的；同時只在保全目的范疇之內(nèi)無效，不阻礙預告登記之權(quán)益的處分仍舊有效。[10]此處所謂[10]此處所謂“相對無效”，是指德國民法理論中不同于可撤銷法律行為之效力形狀的另外一種無效類型，它依照法律關(guān)系主體的范疇來界定。然而，在我國民法理論上，所謂“相對無效”則指可變更或可撤銷的法律行為的無效性。我國有學者為區(qū)別起見，將前一種意義上的“相對無效”逕稱為“對特定人無效”。參見龍衛(wèi)球：《民法總論》（第二版），中國法制出版社2003年版，第528頁。上述三種規(guī)范模式，從預告登記權(quán)益人角度看，均能實現(xiàn)預告登記的保全目的，然而從第三人及義務人角度看，“禁止登記型”與“禁止處分型”未免忽視太多可能性，有時會造成“防衛(wèi)過當”的后果，即讓絲毫不阻礙保全對象的處分也同樣無效，比如僅僅為保全抵押權(quán)設定要求權(quán)，便禁止所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，犧牲了不必要犧牲的利益，手段與目的顯失平穩(wěn)。相比之下，“相對無效型”則是利益兼顧、手段與目的相當?shù)囊?guī)范模式。“在僅僅應當愛護某個人免受行為后果損害時，這種相對的不生效力確實是一種專門適當?shù)闹贫??！盵11][德[11][德]迪特爾·梅迪庫斯著，邵建東譯：《德國民法總論》，法律出版社2001年版，第375頁。（二）預告登記的效力1、保全權(quán)益的效力預告登記的保全權(quán)益的效力，是其在保全對象上所表現(xiàn)的作用，又稱為預告登記的“擔保作用”?！兜聡穹ǖ洹返?83條第2款規(guī)定：“在對土地或權(quán)益作預告登記后所進行的處分，假如此處分可能損害或者妨害要求權(quán)時，為無效。以強制執(zhí)行或者假扣押的方式或者由破產(chǎn)治理人所進行的處分，亦同?！痹陬A告登記后，就不動產(chǎn)權(quán)益，義務人仍得處分，只是在預告登記權(quán)益人與第三人之間的中間處分行為在妨害預告登記權(quán)益人要求權(quán)的范疇內(nèi)無效，此即“相對無效”。例如，甲出賣土地給乙，乙為所有權(quán)移轉(zhuǎn)的預告登記后，甲又將該土地所有權(quán)讓與丙并辦理移轉(zhuǎn)登記。現(xiàn)在該中間處分因侵害乙的要求權(quán)，相關(guān)于乙為無效。即對乙而言，甲仍為所有權(quán)人，乙得要求甲為所有權(quán)的讓與。不動產(chǎn)物權(quán)變動要求權(quán)，因此得到保全。因此，假如預告記權(quán)益人對中間處分表示同意，則中間處分行為便絕對有效。我國臺灣地區(qū)土地法明確規(guī)定了預告登記的保全權(quán)益的效力。該法第79條之一第2項規(guī)定：“前項預告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，關(guān)于所登記之要求權(quán)有阻礙者無效。”在日本法上，假登記保全權(quán)益的效力來源于《不動產(chǎn)登記法》第105條和第146條第1項的規(guī)定。依此規(guī)定，假登記權(quán)益人，申請本登記時，如存在登記上有利害關(guān)系的第三人，應附上該第三人的承諾書或可對抗該第三人的裁判書副本，登記官因其申請而為本登記時，應依職權(quán)涂銷該第三人的登記。就此而言，假登記所具有的保全權(quán)益的效力，實際表達為對登記要求權(quán)的保全，包括物權(quán)性的登記要求權(quán)（1號假登記）和債權(quán)性的登記要求權(quán)（2號假登記）。[12][12]參見［日］近江幸治著，王茵譯:《日本不動登記的基礎理論》，載蔡耀忠主編：《中國房地產(chǎn)法研究》第2卷，法律出版社2003年版，第488頁。2、保全順位的效力保全順位的效力，是預告登記對依本登記取得的物權(quán)所具有的保證作用。登記順位是判定不動產(chǎn)物權(quán)之間優(yōu)先力的重要標準。取得了優(yōu)先順位，就取得了優(yōu)先效力，即“先登記者比后登記者有優(yōu)先權(quán)”。[13]參見孫憲忠：《論物權(quán)法》，法律出版社2001年版，第618頁。[13]預告登記是通過預先占有優(yōu)先順位來保全今后可能取得之物權(quán)的?！兜聡穹ǖ洹返?83條第[13]參見孫憲忠：《論物權(quán)法》，法律出版社2001年版，第618頁。依據(jù)日本《不動產(chǎn)登記法》第7條第2款（“已進行假登記時，本登記的順位，依假登記的順位?！保┑囊?guī)定，假登記也具有保全順位的作用。當假登記推進為本登記時，該本登記的權(quán)益，位于假登記后、本登記前所為之一切權(quán)益之前。但有一個問題，即假登記保全本登記順位的效力，是否指本登記有溯及于假登記時的效力？對此，在日本存在“溯及說”和“不溯及說”兩種觀點。早期的判例大多采溯及說，認為假登記有保全本登記順位的效力，因此，當假登記推進本登記時，該本登記的效力，即物權(quán)變動的對抗力，溯及于假登記時。晚期的判例修正了這一見解，認為應將順位保全的效力，區(qū)分保全物權(quán)的假登記與保全債權(quán)的假登記而分別考察。在保全物權(quán)的場合，基于假登記而為的本登記，其順位依假登記的時日為準，本登記的效力溯及于假登記當時。因此，在假登記與本登記之間所為的中間處分，因受此對抗力，即無存在余地。而在保全債權(quán)的假登記的場合，經(jīng)本登記時，如義務履行期尚未到來，基于假登記而作成的本登記，其效力并不溯及于假登記之時，而是溯及至義務履行期。[14]參見[日]舟橋諄一:《物權(quán)法》，有斐閣1960年版,第204—212頁。[14]因此，于義務履行期屆至后、本登記作成前所為的中間處分，不生效力。然而，假登記后，義務履行期屆至前所為的中間處分，仍不失其效力。以上見解，成為判例理論的要緊趨勢，稱為“對抗力溯及說[14]參見[日]舟橋諄一:《物權(quán)法》，有斐閣1960年版,第204—212頁。[15]參見[日]幾代通：《不動產(chǎn)登記法》，有斐閣1991年版，第450頁。我國臺灣地區(qū)民法，并未像《德國民法典》及日本《不動產(chǎn)登記法》那樣明文規(guī)定預告登記具有保全順位的效力。但說明上，仍舊認可此項效力。[16][16]參見張龍文：《民法物權(quán)實務研究》，漢林出版社1977年版，第205頁。3、完善權(quán)益的效力預告登記的此項效力，是就受保全的權(quán)益具有類似于物權(quán)的特點這一點而言的，即預告登記的權(quán)益差不多表現(xiàn)出今后權(quán)益的某種效力，在一定場合可被當作今后完整的權(quán)益看待。例如債務人破產(chǎn)時盡管債務人已被宣告破產(chǎn)，然而因預告登記而受保全的債權(quán)人，卻能夠向破產(chǎn)治理人要求該要求權(quán)之履行。如此，在土地所有權(quán)讓與要求權(quán)的預告登記中，債權(quán)人可要求土地所有權(quán)讓與合意與登記，其結(jié)果是將該土地自破產(chǎn)財團中取回。它也適用于相對人死亡、其財產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求注銷預告登記。日本法上的假登記也具有這種效力。上述三種效力為預告登記的差不多效力。此外，人們還從第三人角度指出，預告登記具有“預警效力”，即預告登記對第三人有警告今后會有本登記的作用。第三人不得無視預告登記的存在，關(guān)于日后有本登記可能的認識，其不得以善意為抗辨。預告登記具有此項效力的合理性在于，預告登記遵循“在先已登記原則”，當人們進行不動產(chǎn)交易之時，必定要調(diào)查登記簿以確定權(quán)屬關(guān)系。這是登記制度下不言自明的道理。交易中的第三人獵取預告登記的信息是輕而易舉的事。因此，從這一角度看，預告登記的預警效力也是對第三人的愛護，能夠使其幸免“誤入歧路”，空耗成本。日本學者將預告登記的此項效力稱為“警告的效力”。三、預告登記制度的學理意義(一)預告登記制度學理意義的法律分析民法作為將經(jīng)濟關(guān)系直截了當翻譯為法律原則的法律部門，任何一項民事法律制度的產(chǎn)生差不多上現(xiàn)實生活及經(jīng)濟進展迫切需要的產(chǎn)物。20世紀以來，隨著科技進步、生產(chǎn)力極大提高，物權(quán)的觀念經(jīng)歷了龐大的變革，物權(quán)的現(xiàn)代化趨勢日趨明顯。在法律本位上，物權(quán)法經(jīng)歷了從個人本位到社會本位的變遷，要緊表達為：從所有權(quán)神圣不可侵犯到禁止權(quán)益濫用，從注重個人法益到注重社會法益，從以所有為中心到以利用為中心，突出愛護國家利益、社會利益和第三人利益，強調(diào)資源稀缺和最大利用。在物權(quán)變動中，物權(quán)法更加側(cè)重對代表交易秩序的第三人利益的愛護。比如，物權(quán)變動的公示原則要求將物權(quán)的變動以一定的形式表示出來，并向社會公布，其目的在于使僅存在于當事人雙方的物權(quán)變動為當事人以外的第三人所知悉，從而關(guān)于特定物權(quán)交易過程之外的第三人提供了消極的信任利益：而物權(quán)變動的公信原則是法律愛護第三人對公示的信任，它進一步愛護了第三人的積極信任利益。在物權(quán)形式主義的變動模式下，物權(quán)行為的無因性原則也常作為愛護交易安全的一項重要制度安排。愛護第三人利益本無可厚非，但忽略所有人利益、原買受人利益，將損害整個交易的安全。出賣人罔顧信用、圖謀私利，一物二賣、一權(quán)二賣，專門在不動產(chǎn)交易中，對處于弱勢地位的債權(quán)人利益損害甚重。長此下去，不動產(chǎn)交易的買受人對不穩(wěn)固的債權(quán)關(guān)系喪失信任，置產(chǎn)愿望勢必降低，最終必將危及整個交易基礎。而預告登記制度的價值就恰恰表達在此—給予不動產(chǎn)交易中債權(quán)人的要求權(quán)以適當?shù)奈餀?quán)性效力，并將其公示，為交易過程以外的第三人所知悉，確保債權(quán)要求權(quán)在今后得以實現(xiàn)?？梢?，預告登記制度的確立，補償了物權(quán)法登記制度對交易安全愛護的不周延，扭轉(zhuǎn)了物權(quán)法對債權(quán)人、債務人和第三人在不動產(chǎn)交易中的利益愛護的不均衡，實現(xiàn)了物權(quán)法所追求的公平、正義、效率的和諧統(tǒng)一。(二)預告登記制度學理意義的經(jīng)濟分析預告登記，實質(zhì)是對不動產(chǎn)物權(quán)人的一種權(quán)益限制，其目的是愛護涉及此物權(quán)的債權(quán)要求權(quán)。預告登記的成立有兩種途徑，其一是基于債務人(登記名義人)的同意，而辦理預告登記；其二是在要求權(quán)受到危險時，預告登記權(quán)益人單方面申請法院公布命令而予以登記。從經(jīng)濟學角度分析，基于債務人同意而為的預告登記成本最低。同意是債務人(登記名義人)而為的一種單方意思表示，或在原債權(quán)契約中有所表達，或在債權(quán)契約外單獨做出，事實上質(zhì)在于債務人對自己不動產(chǎn)物權(quán)的處分權(quán)加以限制，其目的往往是敦促債權(quán)契約的締結(jié)，表示履約的誠心。于此情形，預告登記既促進了不動產(chǎn)交易的進行，又保證交易的安全，實現(xiàn)了物權(quán)法公平與效率的價值追求。然而，現(xiàn)實生活中，大多數(shù)預告登記產(chǎn)生于后一種途徑。其緣故在于不動產(chǎn)交易市場中，專門在不動產(chǎn)買賣的交易中，不動產(chǎn)物權(quán)人(如房地產(chǎn)開發(fā)商)與不動產(chǎn)買受人的經(jīng)濟地位強弱懸殊，一樣可不能主動許可進行預告登記，而買受人不得不締結(jié)債權(quán)合同，甚至還需先交付定金或部分價款。故此，法律給予權(quán)益人單方申請法院做出預告登記指令的權(quán)益，以補償其弱勢地位帶來的不利。這種方式對預告登記權(quán)益人而言成本較高，其成本包括依據(jù)法律規(guī)定提供擔保的費用、申請法院公布指令的訴訟費用、申請登記機關(guān)在土地登記薄進行預告登記的費用、為此耗費的時刻以及預告登記前債務人再為處分的風險。正緣于此，大多數(shù)國家的預告登記制度都免除了權(quán)益人的舉證責任并盡可能簡化登記程序，以便更有利于愛護債權(quán)人。同時，也幸免了債權(quán)人濫用預告登記制度，造成對債務人不動產(chǎn)物權(quán)的不必要限制。四、預告登記制度的實踐意義在市場經(jīng)濟條件下，交易之當事人受利益的促使，在訂立買賣合同以后，又將同一物賣與另一人的違約行為在實踐中是常常發(fā)生的“一物數(shù)賣，自古有之”，[17]王澤鑒《民法學說與判例研究(四)》，中國政法大學出版社，1998年版，第162頁。[17]在物價波動之際，最為常見，而此實多出于出賣人罔顧信用，圖謀私利"0[7]專門是在房屋買賣中，隨著房地產(chǎn)業(yè)的日益進展，這類現(xiàn)象是屢見不鮮的"由于我國目前尚無關(guān)于房屋買賣合同的立法，最高人民法院僅有的幾個司法說明也多有沖突，各地法院多依民法的差不多精神和當?shù)氐恼哌M行處理，因此圍繞這一問題，各地法院顯現(xiàn)了極不一致的處理方式：(1)認為未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的合同不成立，一方收受的財產(chǎn)以不當?shù)美颠€給另一方，造成的缺失由有過錯的一方負責賠償；(2)未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的合同無效，由雙方承擔合同無效的后果；(3)未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的合同“尚未發(fā)生效力”[17]王澤鑒《民法學說與判例研究(四)》，中國政法大學出版社，1998年版，第162頁。[18]王詠霞《論不動產(chǎn)物權(quán)變動中債權(quán)和物權(quán)的愛護》，載《法學評論》1998第2期，121頁。[19]王利明《民商法研究(二)》，法律出版社,1999年版，第409頁。預告登記制度則為那個問題提供了圓滿的解決方法"經(jīng)義務人同意或法院判決后，購買者能夠?qū)⑦@項要求權(quán)納入預告登記，因預告登記具有物權(quán)的排他效力，故出賣方的任何違抗預告登記內(nèi)容的處分均為無效，這就確保了購買者今后能夠獲得指定的房屋"同時，