恒大城項(xiàng)目可行性研究報告銀行終稿模板

恒大城項(xiàng)目可行性研究報告銀行終稿資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。恒大城項(xiàng)目可行性研究報告恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司二○○九年六月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目建設(shè)單位 11.2目背景 31.3可行性報告編制依據(jù) 31.4項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5第二章市場分析與項(xiàng)目定位 62.1中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢分析 62.2西安市房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析 82.2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 112.4項(xiàng)目定位及銷售價格預(yù)測 222.5市場分析結(jié)論 242.6市場分析結(jié)論 24第三章項(xiàng)目建設(shè)地址及環(huán)境 253.1項(xiàng)目地址 253.2地塊概況 263.3環(huán)境分析 26第四章項(xiàng)目建設(shè)方案 274.1項(xiàng)目總體規(guī)劃 274.2規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 284.3建筑風(fēng)格 284.4園林綠化 29第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 30第六章投資估算及資金來源 316.1投資估算范圍 316.2投資估算依據(jù) 316.3投資估算 316.4資金來源與運(yùn)用 36第七章財(cái)務(wù)評價 377.1財(cái)務(wù)評價編制說明 377.2銷售收入估算 387.3成本費(fèi)用估算 397.4盈利能力分析(財(cái)務(wù)評價報表及指標(biāo)) 397.5貸款償還能力分析 407.6財(cái)務(wù)評價結(jié)論 40第八章不確定性分析 428.1盈虧平衡分析 428.2敏感性分析 42第九章結(jié)論及建議 449.1結(jié)論 449.2建議 44第一章總論1．1項(xiàng)目建設(shè)單位1．1.1項(xiàng)目建設(shè)單位:陜西金泓投資有限公司1．1.2項(xiàng)目建設(shè)單位簡介陜西金泓投資有限公司成立于11月,注冊資金5000萬元,經(jīng)營范圍為:投資興辦實(shí)業(yè);房地產(chǎn)開發(fā)的投資、開發(fā)?，F(xiàn)主要股東情況如下:股東名稱住所出資額股權(quán)比例恒大地產(chǎn)集團(tuán)西安有限公司西安市高新區(qū)科技路48號創(chuàng)業(yè)廣場B座706人民幣3000萬元60%廣東省揭東縣新亨潔新紙業(yè)制品廠揭東縣新亨鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)東3-2下格人民幣1000萬元20%廣東省揭東縣輝躍科技開發(fā)有限公司揭東縣新亨鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)東3-2下格人民幣1000萬元20%恒大地產(chǎn)集團(tuán)西安有限公司是恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的全資子公司,成立于10月,注冊資本3000萬元,主要經(jīng)營范圍:房地產(chǎn)開發(fā);室內(nèi)裝飾;安裝制冷空調(diào)設(shè)備;園藝工程;投資及投資管理。恒大地產(chǎn)集團(tuán)簡介恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立于1996年6月24日,注冊地址在廣州市工業(yè)大道南821號金碧花園18號單元三樓,注冊資本人民幣六億元。經(jīng)過近九年的發(fā)展,逐步形成集約化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),已成為中國500強(qiáng)企業(yè),中國十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有中國一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國甲級資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院、中國甲級資質(zhì)的工程監(jiān)理公司、中國一級資質(zhì)的建筑施工公司、中國一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司?，F(xiàn)已發(fā)展為中國最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一。恒大地產(chǎn)集團(tuán)堅(jiān)持以誠信為基礎(chǔ),以創(chuàng)新為動力,著力實(shí)施精品戰(zhàn)略,塑造國際品牌。當(dāng)前在北京、廣州、天津、上海、沈陽、武漢、昆明、成都、重慶、南京等主要城市擁有金碧花園、金碧華府、恒大華府、恒大金碧天下等”恒大·金碧”系列項(xiàng)目50多個,開發(fā)建筑面積達(dá)1000多萬平方米,土地儲備建筑面積超過4000多萬平方米,先后獲得”中國名盤”、”中國房地產(chǎn)成功開發(fā)典范”等30多項(xiàng)國家級殊榮。當(dāng)前恒大地產(chǎn)集團(tuán)在西安的項(xiàng)目有”恒大綠洲””恒大名都””恒大城”三個。恒大地產(chǎn)集團(tuán)立足創(chuàng)新發(fā)展,以全球化視野,國際化資本運(yùn)作,逐步形成了具有恒大特色的世界一流經(jīng)營管理模式,”恒大模式”享譽(yù)全國。恒大還擁有一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍,全部為大學(xué)本科以上學(xué)歷,中、高級職稱人員占90%以上。恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印兼任中國企業(yè)聯(lián)合會副會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長、廣東省慈善總會名譽(yù)會長。先后榮獲”全國勞動模范”、”優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設(shè)者”、”中國房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”、”推動中國城市化進(jìn)程十大杰出貢獻(xiàn)人物”、”中國十大慈善家”等諸多殊榮。在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下,恒大地產(chǎn)集團(tuán)全面實(shí)施國際化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略,成功引入美林、德意志銀行、淡馬錫等多家全球頂級戰(zhàn)略投資者,全方位構(gòu)筑國際產(chǎn)業(yè)集群,打造全球化地產(chǎn)航母。公司榮譽(yù):中國企業(yè)500強(qiáng)(連續(xù)4年)中國民營企業(yè)20強(qiáng)(連續(xù)4年)中國房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)(連續(xù)6年)中國房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)(連續(xù)3年)中國房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌第1名中國最佳企業(yè)公民中國藍(lán)籌地產(chǎn)中國十佳品牌開發(fā)商廣東省房地產(chǎn)最具競爭力企業(yè)20強(qiáng)第1名廣東省百強(qiáng)民營企業(yè)第9名中國廣州質(zhì)量誠信品牌領(lǐng)先企業(yè)第1名廣東房地產(chǎn)資信20強(qiáng)(連續(xù)2年)廣東省房地產(chǎn)誠信企業(yè)廣東省企業(yè)文化建設(shè)十佳先進(jìn)單位廣州房地產(chǎn)綜合實(shí)力30強(qiáng)前列(連續(xù)5年)廣州市”重合同、守信用”單位(連續(xù)5年)廣州房地產(chǎn)最具競爭力企業(yè)10強(qiáng)第1名廣州市納稅信譽(yù)A級企業(yè)房地產(chǎn)類第1名1．2項(xiàng)目背景1.2.1項(xiàng)目名稱:恒大城(226畝)1.2.2建設(shè)地點(diǎn):西安市雁塔區(qū)昆明池路7號;1.2.3用地面積:226畝(150939平方米);1.2.4建設(shè)規(guī)模:621039平方米;1.2.5項(xiàng)目進(jìn)展情況當(dāng)前已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和有關(guān)報建手續(xù),已經(jīng)進(jìn)入前期基礎(chǔ)工程施工階段。1．3.可行性報告編制依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價辦法》;《可行性研究指南》;《方法與參數(shù)》;項(xiàng)目有關(guān)資料;企業(yè)有關(guān)資料1．4項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)1建設(shè)用地m21509392總建筑面積m26210393可銷售面積m24706964住宅區(qū)容積率3.385綠化率%38.00%6總投資萬元1873336.1其中:資本金萬元500006.2銀行貸款萬元500006.3預(yù)售收入萬元873337銷售收入萬元2663908利潤總額萬元644059凈利潤萬元4830410投資利潤率34.38%11投資凈利潤率25.79%12銷售凈利潤率:18.13%13財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率27.03%14貸款償還期年2.62第二章市場分析與項(xiàng)目定位2.1中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢分析改革開放以來,中國經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展,特別是以來,中國國民生產(chǎn)總值持續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度,經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長,使中國的綜合實(shí)力得到大幅度提高,人民生活得到改進(jìn),住房需求不斷增加。,全年國內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元,比上年增長9.0%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值34000億元,增長5.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值146183億元,增長9.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值120487億元,增長9.5%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.3%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為48.6%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為40.1%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也得到大幅度提高,,鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到15781元,比上年增長8.4%。圖1-1-國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度圖1-2－城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長速度,全年房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元,比上年增長20.9%。其中,東部地區(qū)18325億元,增長17.1%;中部地區(qū)6287億元,增長31.7%;西部地區(qū)5967億元,增長22.7%。按工程用途分,商品住宅投資22081億元,增長22.6%;辦公樓投資1112億元,增長7.4%;商業(yè)營業(yè)用房投資3200億元,增長14.9%。表1房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況指標(biāo)單位絕對數(shù)比上年增長%投資完成額億元3058020.9其中:住宅億元2208122.6其中:90平方米以下住宅億元641650.7其中:經(jīng)濟(jì)適用房億元98319.7房屋施工面積萬平方米27414916.0其中:住宅萬平方米21667116.0房屋新開工面積萬平方米975742.3其中:住宅萬平方米798891.4房屋竣工面積萬平方米58502-3.5其中:住宅萬平方米47750-4.2商品房銷售面積萬平方米62089-19.7其中:住宅萬平方米55886-20.3本年資金來源億元381461.8其中:國內(nèi)貸款億元72573.4其中:個人按揭貸款億元3573-29.7本年購置土地面積萬平方米36785-8.6完成開發(fā)土地面積萬平方米26033-5.6土地購置費(fèi)億元579510.9經(jīng)濟(jì)和人口的增長、住房制度的改革、居民收入的提高、城鎮(zhèn)化的深入帶動了中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反過來又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,在未來一段時期內(nèi),房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢不會改變。2.2西安市房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析西安是陜西省省會,現(xiàn)轄9區(qū)6縣,總面積9983平方公里。—西安市生產(chǎn)總值年均增長14%,保持了自1992年以來連續(xù)的兩位數(shù)增長,,西安市生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)將達(dá)到2190億元,不但較上年增長了近296億元,更是的2.6倍。5年居民消費(fèi)價格總指數(shù)分別為98.6,80.5,82.3,80.3,81.7,呈現(xiàn)出”高增長、低通脹”的良好發(fā)展態(tài)勢。財(cái)政收入穩(wěn)步增長,全市財(cái)政一般預(yù)算收入145．61億元,增長28．9％;全社會固定資產(chǎn)投資1906．16億元,增長32．8％。圖1-3西安市生產(chǎn)總值增長表隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施,西安社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,已成為中國重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)基地,綜合科技實(shí)力僅次于北京、上海、居中國城市第三位,是中國中西部地區(qū)最大的交通、通訊、信息、金融中心之一。西安又是中國內(nèi)陸對外開放城市,享受多項(xiàng)優(yōu)惠政策,已與120多個國家和地區(qū)有直接的貿(mào)易往來,成為新歐亞大陸橋上最大的樞紐,是中國西部地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄弧?季度,西安市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積170.9萬平方米,同比增長68.76%;銷售191.27萬平方米,同比增長27.83%。樓市銷售交易量已經(jīng)基本恢復(fù)到5月前的水平。商品房住宅均價為4594元,同比增長6.74%。住宅價格仍是帶動西安房價上漲的主要力量。下半年以來,國家出臺的寬松的貨幣政策、交易稅費(fèi)的減免等利好因素,有利于刺激購房者信心的恢復(fù)。6月份,在省政府的高度重視下,由省建設(shè)廳組織編制的《陜西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》,歷經(jīng)數(shù)年,四易其稿,終獲國務(wù)院同意批準(zhǔn)實(shí)施。該規(guī)劃首次將一直在理論界探討的”西安都市圈”予以明確?！蛾兾魇〕擎?zhèn)體系規(guī)劃》首次明確了”西安都市圈”的提法并確定了其范圍?！蔽靼捕际腥Α奔慈丝诤彤a(chǎn)業(yè)密集、大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)一體化發(fā)展的地域,包括西安市行政轄屬的9區(qū)4縣,咸陽市行政轄屬的2區(qū)1市4縣(秦都區(qū)、渭城區(qū)、興平市、三原縣、禮泉縣、乾縣、涇陽縣)?！蔽靼捕际腥Α钡闹鞒菫槲靼仓行某鞘?輔城為咸陽中心城市,諸多城鎮(zhèn)沿國道線呈放射狀分布。在具體職能上,西安市城六區(qū)是高新技術(shù)、新型制造業(yè)、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的最大綜合中心,閻良以航空航天為主,臨潼以旅游、交通、居住為主,長安以高新技術(shù)、科技教育、旅游為主,戶縣以新型制造業(yè)和旅游業(yè)為主,其它郊縣以旅游、工業(yè)和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)為主;咸陽的興平市發(fā)展具有高新技術(shù)性質(zhì)的化學(xué)工業(yè)、國防工業(yè)和星火產(chǎn)業(yè),三原以星火產(chǎn)業(yè)、食品、輕工和商貿(mào)業(yè)為主,禮泉以果業(yè)、星火產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為主,乾縣以旅游、商貿(mào)業(yè)為主,涇陽以建材加工和食品工業(yè)為主?！蛾兾魇〕擎?zhèn)體系規(guī)劃》還為”西安都市圈”確定了交通支持:其中公路主骨架建設(shè)以阿榮旗—北海、銀川—武漢、西安—南京、青島—銀川、二連浩特—河口、連云港—霍爾果斯陜西段高等級公路為重點(diǎn),形成西安到渭南、商洛、楊凌、銅川市耀州區(qū)、柞水的1小時公路交通圈,西安到黃陵、寶雞、韓城、潼關(guān)的2小時公路交通圈,西安到延安、漢中、安康、天水、洛陽的3小時公路交通圈,西安到太原、石家莊、徐州、武漢、重慶、成都、蘭州、銀川、包頭的一日交通圈?！兑?guī)劃》的出臺,將使得西安作為亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶的心臟,充分發(fā)揮其西部大開發(fā)橋頭堡的戰(zhàn)略優(yōu)勢,推動全市經(jīng)濟(jì)步入高速發(fā)展的軌道,同時帶動房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、快速的發(fā)展。市場供應(yīng)第1季度,西安市商品房投資額接近40億元,與去年同期相比增長63.63%。第1季度商品房施工面積230萬平方米,環(huán)比下降10.39%,本季商品房竣工面積210萬平方米,同比增長25.53%;1季度西安市商品房新開工面積為190萬平方米,環(huán)比下降16.96%。

市場銷售1季度,西安市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積170.9萬平方米,同比增長68.76%;銷售191.27萬平方米,同比增長27.83%。西安市批準(zhǔn)普通住宅類物業(yè)預(yù)售面積142.48萬㎡,同比增長12.07%;銷售面積172.95萬㎡,同比增長32.68%。樓市銷售交易量已經(jīng)基本恢復(fù)到5月前的水平。商品房住宅均價為4594元,同比增長6.74%。2.3區(qū)域房地產(chǎn)市場分析本項(xiàng)目坐落地西安市雁塔區(qū)昆明池路7號,位于蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交界處,西二環(huán)與西三環(huán)之間,交通便利,比鄰西安土門居住圈、桃園居住圈、西高新居住圈,是城西南房地產(chǎn)市場發(fā)展最成熟、配套完善、人居氛圍、商業(yè)氛圍條件最好的區(qū)域。西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),是1991年3月經(jīng)國務(wù)院首批批準(zhǔn)的國家級高新區(qū),創(chuàng)立之初,園區(qū)面積僅9.5平方米公里,的發(fā)展,西高新規(guī)劃面積已達(dá)到98平方公里,同時的發(fā)展讓一個連日常生活需求都很難滿足的”菜地”變成一個讓香格里拉酒店、金鷹國際購物中心等高端物業(yè)在西安的首選區(qū)域,綠地集團(tuán)、和記黃埔等國內(nèi)大牌地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍西安的第一戰(zhàn)場都默默的說明了高新這幾年的飛速發(fā)展,高新已成為西安的”上只角”。(注:”上只角”是上海對舊時愚園路、湖南路、余慶路等有錢、有閑、社會名流聚集的地方的一個形容詞,意為高尚人士居住區(qū)等。)西高新具體數(shù)據(jù)分析如下:6年增長6倍的銷售量見證成長(圖1)

作為國家級高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū),高新區(qū)近幾年來房地產(chǎn)區(qū)域市場一直很活躍。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對高新歷年住宅價格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:,高新住宅均價2750元/平方米,1季度高新住宅均價已增至4625元./平方米,較上年同比增長5.07%;高新住宅銷售面積占住宅總銷售面積從的10.24%到的25.4%,這些數(shù)字無一不印證著高新區(qū)高品質(zhì)的居住氛圍已深入人心。GDP年均增長率超過30%

(圖2)來,高新主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長迅猛,西安高新區(qū)實(shí)現(xiàn)了從無到有、從小到大、從低到高、從優(yōu)到強(qiáng)、從內(nèi)到外的一系列跨越;實(shí)現(xiàn)了主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)長達(dá)平均增長60％以上、近年在基數(shù)較大情況下仍保持30％以上的超常發(fā)展。GDP總量由75.45億元增至380億元,上半年GDP總量234.56億元,比同期增長32%,綜合指標(biāo)位于全國53個高新區(qū)前5位。高新區(qū)已成為西安對接世界經(jīng)濟(jì)的一個重要平臺,,以西安高新區(qū)軟件園為基礎(chǔ),西安獲商務(wù)部授牌成為首批5個”中國服務(wù)外包基地城市”之一。近幾年,西安高新區(qū)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,保持著年均45%以上的發(fā)展速度,已成為高新區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。當(dāng)前入駐西安的60多家世界500強(qiáng)企業(yè)中僅西高新就達(dá)有40多家,包括美國霍尼韋爾、德國博世、美光公司等。配套齊全的區(qū)域環(huán)境接軌百姓生活

(圖3)

(圖4)從(圖3)、(圖4)不難看出,近年來西高新區(qū)域?qū)用窬幼∈种匾慕煌ㄔO(shè)施已達(dá)23條,大型超市由的2家增至的6家,與居民后期生活息息相關(guān)的學(xué)校增長達(dá)66.67%,大型醫(yī)院增長450%,其它休閑娛樂設(shè)施也成倍增長,高端生活配套場所尤為顯著。這些區(qū)域優(yōu)勢都受到了購房者的青睞。

近年來,外來房產(chǎn)大鱷爭先恐后地進(jìn)入西高新房地產(chǎn)市場,正在把西高新的房地產(chǎn)業(yè)推向前所未有的巔峰。

自國內(nèi)房地產(chǎn)第一品牌之稱的中海地產(chǎn)經(jīng)過競拍方式拿下西高新一塊”地王”,拉開了外埠品牌進(jìn)軍高新區(qū)的帷幕。緊接著,上海綠地、深圳鴻基、和黃地產(chǎn)、上海大華、福建融僑等大批外地品牌先后在西高新排兵布陣?！本G地世紀(jì)城”、”西安逸翠園”、”融僑紫薇馨苑”、”大華陽光曼哈頓”等項(xiàng)目均為高新的高端生活注入了新的活力。在不斷加快園區(qū)建設(shè)與發(fā)展的同時,高新一直很注重人居環(huán)境的建設(shè),對綠化率的要求很高,依然不變”菜地”大觀,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),建區(qū)以來,木塔寺、新紀(jì)元公園、永陽公園、唐城遺址等大型公園的陸續(xù)建成,西安高新區(qū)已投入環(huán)境建設(shè)基金30億元以上,當(dāng)前園區(qū)綠化覆蓋率已達(dá)42.6%。桃園居住圈,地跨西安高新區(qū)與城西,居住圈東起灃惠路,西到丈八北路,北依昆明路,南靠科技路。桃園居住圈緊臨高新區(qū)內(nèi)的城市主干道,交通比較便利。桃園居住圈內(nèi)有楓林華府、楓韻藍(lán)灣、旭景碧澤園、昆明花園等多個新型居住社區(qū),已經(jīng)成為高新區(qū)和城西重要的居住圈之一。桃園居住圈橫跨高新與城西兩大板塊,區(qū)內(nèi)項(xiàng)目較多,且以大盤項(xiàng)目為主,社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施也較小規(guī)模項(xiàng)目齊備的多,大規(guī)模項(xiàng)目多已開發(fā)至2期,部分社區(qū)配套、綠化景觀等已初現(xiàn)雛形,另外由于該居住圈處于城西、高新兩區(qū)交匯地帶,租售人群會較單一區(qū)域的人群范圍更廣,投資前景相對更為廣闊。桃園居住圈當(dāng)前已成為高新區(qū)和城西區(qū)開發(fā)的一個新興熱點(diǎn)區(qū)域,其周邊環(huán)境、配套設(shè)施等也日趨成熟。桃園居住圈緊臨丈八路、昆明路、灃惠南路、南二環(huán)、科技路等多條城市主干道,其中丈八路、昆明路都是近年來拓寬改造完成的新道路,路況條件較好。同時圈內(nèi)還擁有14、312、405、210、201、202、225、711等多條公交線路,保證出行的方便快捷。居住圈周邊分布有陜西省圣經(jīng)學(xué)校、西北大學(xué)成人教育學(xué)院、大寨路小學(xué)、桃園小學(xué)、西安儀表工業(yè)學(xué)校南教學(xué)區(qū)等多所教育機(jī)構(gòu)。圈內(nèi)還擁有西安高新醫(yī)院、陜西省紅十字醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

桃園居住圈內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目比較多,既有商品房還有經(jīng)濟(jì)適用房,有楓林華府、楓韻藍(lán)灣、旭景碧澤園、昆明花園等項(xiàng)目,配套設(shè)施也比較好,區(qū)域內(nèi)的各方面配套都在進(jìn)一步改進(jìn),區(qū)域價值也在進(jìn)一步提升,區(qū)域投資的前景看好。土門居住圈,范圍為灃鎬西路以南、灃惠南路以西、昆明路以北、漢城南路以東的居住區(qū)域。城西是傳統(tǒng)的”電工城”,發(fā)展比較早,很多區(qū)域相對成熟,特別是在環(huán)城西路與二環(huán)之間的區(qū)域。其中,土門在城西是乃至西安都算是較為”繁華”的地段,周邊商業(yè)繁榮,各種配套設(shè)施也相對齊全。又因?yàn)橛型灵T街心公園在景觀和環(huán)境方面的”襯托”,使這一區(qū)域受到眾多人的青睞。以土門十字為軸心,輻射到西郊,土門十字附近能夠說是西郊的商業(yè)中心。土門居住圈內(nèi)商業(yè)配套齊全,成為人們居住、休閑、購物的首選旺地,也是城西商業(yè)環(huán)境、商業(yè)氛圍、商業(yè)形象發(fā)展最快的區(qū)域。土門附近主要由以國美電器、土門民生商廈、愛家超市、豐登路商場等規(guī)模稍大的商場或超市為主力店,加上一些臨街小商鋪和專營店,涵蓋了專業(yè)賣場、綜合百貨、超市、品牌專營店經(jīng)營等業(yè)態(tài)。周邊主要有愛家超市、家世界超市、蘇寧電器、土門商廈等大型的購物場所。另外有東東面食館、經(jīng)濟(jì)大排擋、小張刀削面館、重慶東東包土門分店、小鹿面食屋、辣螃蟹酒店、韓都酒店、西安喜來登大酒店、花都酒店、協(xié)和大酒店、豐盛飯店、五洋大酒店、石油賓館、名雅酒店等餐飲店和酒店賓館等。還有慶安文體中心、福星娛樂城、九陽網(wǎng)絡(luò)俱樂部、好來屋等休閑娛樂場所。同時有西安商業(yè)銀行豐鎬支行土門分理處、交通銀行城西支行、中國銀行灃惠路儲蓄所、中國工商銀行土門儲蓄所、中國銀行西安市土門分理處、中國銀行團(tuán)結(jié)一路儲蓄所、招商銀行團(tuán)結(jié)路儲蓄所等金融機(jī)構(gòu)。學(xué)校方面主要有西電公司第一小學(xué)、西安航空技術(shù)高等?？茖W(xué)校、慶安小學(xué)、慶安中學(xué)、西安市第十五中學(xué)、西安經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)校、西安市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)校、西電公司第六小學(xué)、西安經(jīng)貿(mào)成人中等專業(yè)學(xué)校等。西安軍工醫(yī)院、西安第四軍醫(yī)大學(xué)教學(xué)醫(yī)院、西安市蓮湖區(qū)土門醫(yī)院、西安市桃園醫(yī)院、西開職工醫(yī)院第二門診部、西安市兒童醫(yī)院西郊門診部、西電醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)也在這個區(qū)域里安家落戶,為此區(qū)域的住戶的提供便利的醫(yī)療服務(wù)。土門街心公園是鬧市中的一塊寧靜的樂土,繁華與城市綠地在此交融,不但僅能夠在自家樓上觀賞公園中的綠色,還能夠在閑暇時光步行與此,和家人、朋友感受綠色的熏陶。土門附近的交通相對來說也比較便利,首先依賴二環(huán)的便利交通,向南可到高新區(qū),沿灃鎬東路、西關(guān)正街可到城內(nèi)。交通比較通達(dá),相當(dāng)于一個樞紐的位置,能夠順利通達(dá)西安的各個城區(qū),同時也方便到達(dá)咸陽。近些年城西的道路等基礎(chǔ)設(shè)施也在不斷改進(jìn),另外西咸一體化也給城西區(qū)域帶來新的活力。而且土門區(qū)域向南2站路即可到達(dá)高新區(qū),隨著高新區(qū)西北角眾多樓盤項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),這兩個區(qū)域的連接將更加緊密?！段靼彩袇^(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃》中對于土門商圈的未來有明確規(guī)劃,其中土門將定位為商務(wù)金融商圈,同時其核心區(qū)域涉及部分二環(huán)沿線,也將納入二級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)的范圍之內(nèi),區(qū)域內(nèi)將鼓勵設(shè)置中型百貨店、專業(yè)店、專賣店、超市、便利店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂等設(shè)施。商圈的發(fā)展依托在居住圈的基礎(chǔ)上,而對商圈的規(guī)劃及建設(shè)也必將會帶動居住圈的配套更加的完善,在此形式的帶動下,土門居住圈的明天將會更加的美好。綜合土門區(qū)域的情況來看,這里具有良好的地段、配套、交通、環(huán)境等,優(yōu)勢明顯。2.4一季度城西銷售狀況本月城西區(qū)普通住宅在售價格環(huán)比增長幅度為全市首位,主要是因?yàn)槌俏鲄^(qū)普通住宅類物業(yè)受局部區(qū)域環(huán)境影響明顯,但受臨近區(qū)域輻射價格差距較大,臨近高新區(qū)域密集開發(fā)的各項(xiàng)目本月價格的提升在一定程度上對于提升城西整體價格作用顯著。2.4.1各物業(yè)價格表現(xiàn)3月份城西區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為:普通住宅類3884元/平方米,商服用房類6997元/平方米,寫字樓4604元/平方米,別墅類4671元/平方米。從城西區(qū)均價走勢圖來看,本月城西各物業(yè)在售均價均呈現(xiàn)上升趨勢,普通住宅環(huán)在售均價比增長1.36%,商服用房類物業(yè)在售均價增長0.36％,寫字樓均價上浮0.37%;別墅類物業(yè)均價下降0.15個百分點(diǎn)。2.4.2各物業(yè)銷售情況城西區(qū)3月銷售情況單位:平方米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城西50128161051738本月城西商品房成交量環(huán)比增長78.84%,商品房市場份額上升5.51%,在各城區(qū)銷量中僅高于城內(nèi)。本月城西僅普通住宅和商服用房產(chǎn)生交易。普通住宅成交量環(huán)比增長幅度為各城區(qū)之首,達(dá)84.59%,占城全市普通住宅總成交量的6.13%;而商服用房銷量較上月有所回落,環(huán)比下降7.98%。2.4.3普通住宅銷售排行本月城西區(qū)普通住宅類物業(yè)銷售面積排行前10名的項(xiàng)目為:名次項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱銷售金額(元)銷售面積(㎡)1高新楓林華府陜西師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4003335080702昆明花園西安金統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司3655630177353東方米蘭西安僑榮實(shí)業(yè)有限公司2881824161524西市佳園西安大唐西市置業(yè)有限公司2778420453525百益雅苑西安百益實(shí)業(yè)有限公司1453048046726卡布奇諾公館陜西科為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1638920636587御筆華章西安兆勝實(shí)業(yè)投資有限公司1765085836408公園天下西安東航置業(yè)有限公司1808266625019萬國遠(yuǎn)鑒名筑總西安萬國房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司349943985110豐慶路小區(qū)(西雅圖翡翠城)陜西人和順置業(yè)有限公司3900394826本月城西區(qū)普通住宅類物業(yè)銷售金額排行前10名的項(xiàng)目為:名次項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱銷售面積(㎡)銷售金額(元)1高新楓林華府陜西師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8070400333502昆明花園西安金統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司7735365563013東方米蘭西安僑榮實(shí)業(yè)有限公司6152288182414西市佳園西安大唐西市置業(yè)有限公司5352277842045公園天下西安東航置業(yè)有限公司2501180826666御筆華章西安兆勝實(shí)業(yè)投資有限公司3640176508587卡布奇諾公館陜西科為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3658163892068百益雅苑西安百益實(shí)業(yè)有限公司4672145304809悅泰利貞大廈陜西悅泰置業(yè)有限公司742402586410豐慶路小區(qū)(西雅圖翡翠城)陜西人和順置業(yè)有限公司82639003942.4.4普通住宅分面積段銷售情況城西區(qū)3月普通住宅各面積段銷售套數(shù)分分段單位:平方米50以下50－7070－9090－110110－130130－144144－180180—220220—260260以上83661641576712244本月城西普通住宅銷售總套數(shù)577套,較上月環(huán)比增長87.95%。銷售面積集中在110平方米以下戶型占城西總銷售量的81.46%。2.4.5普通住宅分價格段銷售情況城西區(qū)3月普通住宅各價格段銷售套數(shù)分段單位:元2800以下2800-30003000-32003200-35003500-38003800-42004200-45004500-48004800-51005100-54005400-57005700-60006000以上1511131612325413914193134342.4.6普通住宅購買人群來源情況城西區(qū)3月普通住宅購買人群來源情況 單位:套本市本省其它地區(qū)外省市境外522243102.4.7區(qū)域動態(tài)今年,蓮湖區(qū)將投資2.18億元,對環(huán)城西路、大慶路、勞動南路等市區(qū)確定的20條道路沿街建筑物和街景進(jìn)行整治。當(dāng)前,勞動路、社會路、豐慶路、北關(guān)正街等6條路段已開始整治,開工面積達(dá)61200平方米;啟動大學(xué)習(xí)巷、大皮院、北院門等7個旅游景點(diǎn)周邊改造項(xiàng)目,改造鐘鼓樓廣場、北門廣場2個重點(diǎn)區(qū)域。蓮湖區(qū)將其作為今年街景整治的重點(diǎn)工作,國慶節(jié)前化覺巷、北院門、社會路將變身為具有明清建筑風(fēng)格的旅游精品街區(qū)。蓮湖區(qū)還按照產(chǎn)業(yè)定位和居民消費(fèi)需求,對街區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行差異化定位,實(shí)現(xiàn)街區(qū)之間規(guī)劃、定位、特色、建筑風(fēng)格的錯位,將打造西大街商貿(mào)一條街、北大街商貿(mào)一條街、北院門民族餐飲一條街、化覺巷旅游紀(jì)念品一條街、工農(nóng)路餐飲一條街、糖坊街服裝一條街、北關(guān)茶文化一條街等特色街區(qū)。今年是大興新區(qū)示范區(qū)綜合改造工作全面提速的一年。大興新區(qū)管委會將集中抓好西安國際商貿(mào)基地、安置樓工程、城中村改造等10項(xiàng)重點(diǎn)工作,力爭在10月1日前讓大興新區(qū)的面貌有一個大的改觀,為國慶六十周年獻(xiàn)禮。當(dāng)前,大興東路道路南半幅的快車道施工已基本完成,北半幅快車道的灰土工程、雨污水工程正在抓緊實(shí)施。按照城市管理提升年的要求,長約2公里的大興東路將進(jìn)行整體改造,對路面鋪設(shè)、道路綠化、建筑風(fēng)格、公交港灣、路燈照明等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè),將其打造成橫貫新區(qū)東西的首條體現(xiàn)傳統(tǒng)文化特色的景觀示范大道。城西區(qū)土地開發(fā)市場資源較其它城區(qū)豐富,當(dāng)前城西城市改造的主要力度著重于道路改造和商業(yè)配套打造上,從環(huán)城西路、大慶路、勞動南路等市區(qū)確定的20條道路沿街建筑物和街景進(jìn)行整治,以及大興路商業(yè)步行街的規(guī)劃都無不體現(xiàn)城西發(fā)展的路徑趨向,配套設(shè)施現(xiàn)行成為城西房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。當(dāng)前,昆明池區(qū)域依托周邊的地理優(yōu)勢,將是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的新熱點(diǎn),外地及本土大型房地產(chǎn)商紛紛此圈地開發(fā),精品樓盤不斷出現(xiàn),市場需求旺盛,市場供不應(yīng)求。2.5項(xiàng)目定位及銷售價格預(yù)測2.5.1目標(biāo)客戶群定位分析1)各區(qū)域客源比例預(yù)估:西安市區(qū)80%、周邊城市20%;2)年齡層區(qū)分預(yù)估:30-45歲65%、其它35%;3)購買目的預(yù)估:純自用85%、純投資5%、自住兼投資10%。2.5.2本項(xiàng)目銷售價格預(yù)測3月份西高新區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為:普通住宅類4559元/平方米,商服用房類8974元/平方米,寫字樓類均價為5801元/平方米,別墅類為6757元/平方米。從本月西高新均價走勢圖來看,普通住宅類在售均價增長0.40%,商服用房類在售均價環(huán)比下降幅度較大,達(dá)1.64%;寫字樓類物業(yè)均價上升0.75%;別墅類在售均價較上月上升0.21%。3月份城西區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為:普通住宅類3884元/平方米,商服用房類6997元/平方米,寫字樓4604元/平方米,別墅類4671元/平方米。從城西區(qū)均價走勢圖來看,本月城西各物業(yè)在售均價均呈現(xiàn)上升趨勢,普通住宅環(huán)在售均價比增長1.36%,商服用房類物業(yè)在售均價增長0.36％,寫字樓均價上浮0.37%;別墅類物業(yè)均價下降0.15個百分點(diǎn)。本項(xiàng)目坐落地西安市雁塔區(qū)昆明池路7號,位于蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交界處,西二環(huán)與西三環(huán)之間,比鄰西安土門居住圈、桃園居住圈、西高新居住圈,是城西南房地產(chǎn)市場發(fā)展最成熟、配套完善、人居氛圍、商業(yè)氛圍條件最好的區(qū)域,將是西安市房地產(chǎn)發(fā)展的又一熱點(diǎn),升值潛力大,該項(xiàng)目定為高端樓盤,地理位置優(yōu)越,依照廣州南方園林設(shè)計(jì)特點(diǎn),布局合理,精裝修,營銷策劃以精裝修現(xiàn)樓銷售,預(yù)計(jì)下半年銷售。參照周邊樓盤的銷售價格、樓盤品質(zhì)以及市場走勢,預(yù)計(jì)銷售均價為4000元/平方米以上。2.6市場分析結(jié)論西安市房地產(chǎn)市場將保持持續(xù)健康發(fā)展態(tài)勢,外來地產(chǎn)大鄂紛紛到西安投資,西安市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入上升階段。當(dāng)前,城市近郊土地供應(yīng)趨緊,土地成本持續(xù)上升,普通住宅供應(yīng)增加,價格整體提高,商鋪投資增長強(qiáng)勁,管理日趨專業(yè)化。住宅市場需求旺盛,市場發(fā)展前景光明。因此,本項(xiàng)目市場開發(fā)有較好的外部環(huán)境。第三章項(xiàng)目建設(shè)地址及環(huán)境3.1項(xiàng)目地址恒大城項(xiàng)目位于西安市雁塔區(qū)昆明池路7號,位于蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交界處,昆明路與漢城南路交匯處,西二環(huán)與西三環(huán)之間,地理位置詳見下圖。恒大城恒大城圖3-1項(xiàng)目區(qū)域位置圖3.2地塊概況3.2.1用地現(xiàn)狀該項(xiàng)目凈用地226畝,整個地塊較平坦,可直接進(jìn)行勘探及項(xiàng)目施工。3.2.2土地性質(zhì)綜述項(xiàng)目用地經(jīng)過收購項(xiàng)目公司股權(quán)的方式獲得,用地性質(zhì)為住宅。3.3環(huán)境分析昆明池位于西安市西南方向,距離市中心5公里,根據(jù)市政道路規(guī)劃,西安市西二環(huán)與西三環(huán)之間,東鄰丈八北路,北鄰昆明路,南鄰大寨路。經(jīng)過這些道路,與西安市區(qū)及高新區(qū)、土門”一心三翼”－－構(gòu)筑和諧新區(qū)隨著西安中心城市的拓展,依據(jù)第四次城市總體規(guī)劃修編,未來西安發(fā)展的空間布局為”九宮布局、棋盤路網(wǎng)、軸線突出、一城多心”昆明池位于城市重點(diǎn)發(fā)展的西南方向主軸上,區(qū)位優(yōu)勢明顯,將成為未來西安中心城區(qū)的重要組成部分。本項(xiàng)目坐落地西安市雁塔區(qū)昆明池路7號,位于蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交界處,西二環(huán)與西三環(huán)之間,比鄰西安土門居住圈、桃園居住圈、西高新居住圈,是城西南房地產(chǎn)市場發(fā)展最成熟、配套完善、人居氛圍、商業(yè)氛圍條件最好的區(qū)域,將是西安市房地產(chǎn)發(fā)展的又一熱點(diǎn),升值潛力大。第四章項(xiàng)目建設(shè)方案4.1項(xiàng)目總體規(guī)劃4.1.1主要指標(biāo)用地面積:150939建筑面積:總建筑面積621039平方米容積率:3.38綠化率:48%4.1.2建設(shè)內(nèi)容恒大城項(xiàng)目定位為高檔綠色住宅社區(qū)。在設(shè)計(jì)上體現(xiàn)以生態(tài)、環(huán)保、健康為主題,合理布置建筑,以人為本,住宅主要有:低層住宅及高層住宅,配套建設(shè)有小學(xué)、幼兒園、綜合樓、商業(yè)等,保證業(yè)主優(yōu)越的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。恒大城項(xiàng)目各類建筑詳細(xì)情況見下表。表4-1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表建筑物類別棟數(shù)建筑面積住宅18層98029324層66338432層28327019小計(jì)470696配套公建綜合樓15090小學(xué)13819幼兒園11909商業(yè)29177小計(jì)39996地下車庫110348合計(jì)6210394.1.3總平面布局(詳見總規(guī)劃圖)4.2規(guī)劃設(shè)計(jì)理念本項(xiàng)目將建設(shè)適應(yīng)時代要求的生活社區(qū),力求在總體空間布局、室內(nèi)外環(huán)境、低密度住宅類型、區(qū)域配套設(shè)施上有一定的超前性與創(chuàng)新性,推出具有精品意識的高尚生活區(qū)。詩意的棲居:規(guī)劃方案注重對現(xiàn)代高尚休閑、娛樂、居住理念體現(xiàn),以人為本,與自然充分融合是規(guī)劃布局的首要出發(fā)點(diǎn)。努力創(chuàng)造陽光、空氣、河流、森林等自然景觀,建設(shè)一處適于人類詩意棲居的空間。多角度的自然景觀引入室內(nèi),區(qū)內(nèi)景觀與周圍的自然風(fēng)光渾然一體。合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系。在規(guī)劃中采用樹狀的開放結(jié)構(gòu),不但滿足各組團(tuán)私密的需求,同時也為規(guī)劃具有動態(tài)的可能性提供了基礎(chǔ)。在規(guī)劃中著重突出田園風(fēng)光與公共性活動之間的關(guān)系,使兩者彼此交融,并提供居住與休閑兩種不同的生活模式。使區(qū)內(nèi)居住者在盡情享受、陽光、清涼山風(fēng)、清潔空氣的同時,與現(xiàn)代生活、資訊緊密聯(lián)系在一起。多種低密度住宅模式的引入。把自然引入建筑,把建筑融于自然是我們關(guān)于生態(tài)低密度住宅的設(shè)計(jì)理念。利用自然地形,在小區(qū)中再現(xiàn)了綠洲、水邊建筑的特點(diǎn),滿足了居住者對建筑的不同需求。低密度住宅單體錯落布置,使得每一棟建筑都能觀賞周邊獨(dú)特的景色。4.3建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念,以創(chuàng)造合理,舒適,高品位為目的,為住戶設(shè)計(jì)理想的田園居住建筑,在建筑風(fēng)格上符合南方建筑的特點(diǎn),立面以創(chuàng)造新穎,個性,實(shí)用為目的,建筑單體融合于優(yōu)美,恬靜的社區(qū)。建筑設(shè)計(jì)充分滿足低密度住宅的功能需求及住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。圍繞光、風(fēng)、水、綠為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)。生態(tài)低密度住宅主要體現(xiàn)在把自然引入建筑中的設(shè)計(jì)手法。4.4園林綠化項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)突出創(chuàng)新精神,融入綠色建筑的設(shè)計(jì)理念和當(dāng)今建筑科技,開發(fā)出具有市場競爭力、符合當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境的建筑產(chǎn)品,并做到節(jié)能、環(huán)保,符合低投入、高效益的目標(biāo),樓盤建成后,令每一業(yè)主可享受大自然的藍(lán)天、碧水、森林的元素,可擁有高坡環(huán)繞,樹林濃蔭,山色湖水,鳥語花香,世外桃源的居住環(huán)境。該項(xiàng)目將充分利用現(xiàn)有的自然環(huán)境優(yōu)勢,將人與大自然渾為一體,將建筑與自然景觀水乳交融,創(chuàng)造出環(huán)保、健康的生活空間。第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)期為(24)個月,銷售期27個月,項(xiàng)目計(jì)算期按(37)個月(約3年)計(jì)算?；I建期:(10月前)完成征地及各項(xiàng)手續(xù)辦理,人員配備、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開工前準(zhǔn)備、部分配套設(shè)施及景觀建設(shè)。工程期:(/10—/10)恒大城一期總建筑面積621039平方米銷售期:(/7-/9)預(yù)計(jì)7月銷售。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見下表:表5-1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目名稱三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度工程期銷售期第六章投資估算及資金來源6.1投資估算范圍本次可行性研究的對象為———”恒大城”項(xiàng)目。投資估算的范圍為本次項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)投資,包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。6.2投資估算依據(jù)恒大地產(chǎn)集團(tuán)公司已建工程有關(guān)造價資料數(shù)據(jù)。建筑工程計(jì)價定額、費(fèi)用定額、安裝工程預(yù)算定額及國家、地方有關(guān)規(guī)定。設(shè)備購置價格參考國內(nèi)設(shè)備生產(chǎn)廠最新報價資料估算。土地費(fèi)用按合同價款或評估價值估算。6.3投資估算6.3.1土地費(fèi)用本次項(xiàng)目土地是經(jīng)過土地出讓方式獲得,項(xiàng)目用地面積150939M2,計(jì)2266.3.2項(xiàng)當(dāng)前期工程費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)當(dāng)前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測以及”三通一平”等階段的費(fèi)用支出。6.3.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程,其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用,以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。6.3.4建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目各單體建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)和安裝工程費(fèi)用等。6.3.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目公共配套設(shè)施主要包括商業(yè)、綜合樓、幼兒園、小學(xué)等。6.3.6管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。6.3.7財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指企業(yè)為開發(fā)本項(xiàng)目籌集資金發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。其中,主要包括借貸款利息、金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)以及其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。6.3.8開發(fā)期稅費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用,各個城市有一個大致標(biāo)準(zhǔn),能夠按照當(dāng)?shù)爻鞘袠?biāo)準(zhǔn)計(jì)算。6.3.9其它費(fèi)用其它費(fèi)用主要包括項(xiàng)目工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)、竣工決算編審費(fèi)、工程保險費(fèi)等。6.3.10銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程申發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用6.3.11不可預(yù)見費(fèi)該項(xiàng)費(fèi)用按項(xiàng)目直接投資的1%匡算。6.3.12經(jīng)營資金主要考慮項(xiàng)目開發(fā)完成后,在項(xiàng)目經(jīng)營期間所發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。本項(xiàng)目只考慮銷售部分,酒店等配套設(shè)施經(jīng)驗(yàn)部分另行考慮,因此無經(jīng)營資金。經(jīng)估算,本項(xiàng)目總投資為187333萬元,各單項(xiàng)投資詳見下表。6.3.13項(xiàng)目總投資估算序號項(xiàng)目名稱工程量單位指標(biāo)(或單價)金額(萬元)備注1土地費(fèi)用40753.531.1國土出讓金及契稅226.41畝180萬/畝40753.531.2補(bǔ)償費(fèi)1.3其它2前期工程費(fèi)用1925.852.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)226.41畝每公傾1.5萬元22.642.2建筑設(shè)計(jì)及圖紙費(fèi)621039M2小高層２０元＼高層２0元1242.082.3勘探及測量費(fèi)用150939M2暫按占地面積15元/平方米226.41有詳勘合同價在合同基礎(chǔ)上調(diào)增2.4工程咨詢費(fèi)現(xiàn)按建筑面積0.5元/平方米02.5白蟻防治費(fèi)621039暫按建筑面積１元/平方米62.12.6土地平整費(fèi)用621039暫按建筑面積１元/平方米62.12.7臨時施工道路、水、電等其它費(fèi)用621039暫按總建面積５元/平方米310.53基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)7335.643.1室外水電、消防、照明工程等3.4道路工程150939M2暫按用地面積1/5,180元/平方米543.383.6園林綠化工程150939M2暫按用地而積30%,1500元/平方米6792.26按綠化率4建筑安裝工程費(fèi)98050.74按工程類別列項(xiàng)4.1小高層8029.30建筑安裝80293M2小高層住宅1000元/平方米8029.304.2高層84504.04建筑安裝390403M2高層住宅1200元/平方米46848.36裝修470696M2高層住宅800元/平方米37655.684.3地下室110348M25005517.404.45公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)4222.10根據(jù)實(shí)際配套設(shè)施列項(xiàng)5.1綜合樓5090M2暫按20００元/平方米1018.005.2商業(yè)29177M2暫按10００元/平方米2917.705.3運(yùn)動中心0.00M25.4幼兒園1909M2暫按5００元/平方米95.455.5小學(xué)3819M2暫按5００元/平方米190.956期間費(fèi)用22751.466.1管理費(fèi)用266390萬元銷售收入1.5%3995.856.2財(cái)務(wù)費(fèi)用50000萬元按銀行基準(zhǔn)利率、貸款額、期限計(jì)算8100.006.3銷售費(fèi)用266390萬元按銷售收入4%10655.617各項(xiàng)政府收費(fèi)621039萬元按建筑面積每平方米180元計(jì)算11178.708不可預(yù)見費(fèi)111534萬元暫按開發(fā)直接成本的1.0%1115.341%—8%取值9總投資(合計(jì))187333其中開發(fā)建設(shè)成本164581.91總投資減期間費(fèi)用開發(fā)直接費(fèi)用111534.332、3、4、5項(xiàng)表6—1項(xiàng)目總投資估算表表6-3投資分類占比表序號項(xiàng)目名稱金額(萬元)占比1土地費(fèi)用4075421.75%2前期工程費(fèi)用19261.03%3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)73363.92%4建筑安裝工程費(fèi)9805152.34%5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)42222.25%6期間費(fèi)用2275112.14%7各項(xiàng)政府收費(fèi)111795.97%8不可預(yù)見費(fèi)11150.60%9總投資187333100.00%圖6-1投資分類占比示意圖6.4資金來源與運(yùn)用項(xiàng)目的資金來源包括自有資金、銀行貸款、銷售回款三部分組成,各部分計(jì)劃資金占比及資金來源與運(yùn)用見下表。表6—4資金來源占比表序號金額(萬元)占比備注1自有資金5000026.70%按總投資27%計(jì)算2銀行貸款5000026.69%3銷售收入8733346.61%4合計(jì)187333100.00%表6—4資金來源與運(yùn)用表單位:萬元序號項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年備注1資金運(yùn)用187333105845564702355414651.1開發(fā)建設(shè)投資1645829874949375164580四年按６:３:1:0比例分?jǐn)?.2期間費(fèi)用227517095709570951465管理費(fèi)用3996119911991199400四年按３:3:3:１比例分?jǐn)傌?cái)務(wù)費(fèi)用8100270027002700三年平均銷售費(fèi)用106563197319731971066四年按３:3:3:１比例分?jǐn)?資金籌措187333105845564702355414652.1自有資金50000500000002.2銀行貸款5000050000000按計(jì)劃貸款額2.3銷售收入87333584556470235541465(注:資金籌措=資金運(yùn)用)第七章財(cái)務(wù)評價7.1財(cái)務(wù)評價編制說明7.1.1財(cái)務(wù)評價依據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會”計(jì)辦投資[]15號關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》的通知”;《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》;《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》;《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版)。7.1.2財(cái)務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)財(cái)務(wù)價格財(cái)務(wù)評價是對擬建項(xiàng)目未來的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析,采用的是預(yù)測價格。稅費(fèi)經(jīng)營收入計(jì)征營業(yè)稅,稅率5%;城建稅和教育附加費(fèi)分別按應(yīng)納營業(yè)稅的7%和3%估算;轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征土地增值稅,實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率;所得稅稅率按25%估算。項(xiàng)目計(jì)算期財(cái)務(wù)評價計(jì)算期設(shè)定為４年。財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率參考本行業(yè)一定時期的平均收益水平,并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險因素,設(shè)定為１0%。利率借款利率按人民銀行中長期年貸款利率5.4%估算。(利率按當(dāng)時人民銀行掛牌利率)7.2銷售收入估算根據(jù)第二章分析,確定各類銷售產(chǎn)品的價格,各類銷售產(chǎn)品分類計(jì)算匯總。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃,銷售收入按四年計(jì)算,各年銷售收入比例合理測算。詳見下表。表7—1銷售收入估算表序號類別建筑面積銷售價格(元)銷售收入(萬元)(平方米)總建筑面積(平方米)510691266390.20公共配套設(shè)施面積(平方米)399950.00可銷售總面積(含住宅)470696266390.201可銷售小高層(18層)住宅建筑面積(平方米)80293450036131.852可銷售高層(24層)住宅建筑面積(平方米)63384450028522.803可銷售高層(32層)住宅建筑面積(平方米)3270194500147158.554可銷售商鋪建筑面積(平方米)29177.001000029177.005可銷售地下車位建筑面積(平方米)110348.000.006可銷售地下車位個數(shù)31758000025400.00銷售收入合計(jì)266390.20表7—2經(jīng)營收入及銷售稅金及附加估算表序號項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年各年銷售比例100%0%40%45%15%根據(jù)預(yù)測進(jìn)度分配1經(jīng)營收入266390.200.00106556.08119875.5939958.531.1銷售收入266390.200.00106556.08119875.5939958.531.2租金收入0.001.3其它收入收入0.002經(jīng)營稅金及附加14651.460.005860.586593.162197.722.1營業(yè)稅13319.510.005327.805993.781997.93銷售收入的5%2.2城市建設(shè)維護(hù)稅932.370.00372.95419.56139.85營業(yè)稅的7%2.3教育費(fèi)附加399.590.00159.83179.8159.94營業(yè)稅的3%7.3成本費(fèi)用估算項(xiàng)目各年成本等于各年的資金運(yùn)用,根據(jù)《資金來源與運(yùn)用表》,各年成本如下表。表7—3總成本費(fèi)用表項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年總成本187333105845564702355414657.4盈利能力分析(財(cái)務(wù)評價報表及指標(biāo))根據(jù)前面基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算《項(xiàng)目損益表》、《全部投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表》,從而計(jì)算出有關(guān)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo),詳見下面報表。表7—4項(xiàng)目損益表序號項(xiàng)目名稱合計(jì)第1年第2年第3年第4年備注1銷售收入2663900106556119876399592開發(fā)建設(shè)成本16458298749493751645803期間費(fèi)用2275170957095709514654經(jīng)營稅金及附