洋房專題培訓(xùn)圖文并茂

洋房專題研究一、什么是洋房三、洋房的設(shè)計四、洋房的附加值設(shè)計手法五、洋房的設(shè)計亮點二、洋房的分類一、什么是洋房三、洋房的設(shè)計四、洋房的附加值設(shè)計手法五、洋房的設(shè)計亮點二、洋房的分類一、什么是洋房——洋房的定義市場上對于洋房的理解不同，其概念有著廣義和狹義之分狹義的洋房：就是GardenVilla（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房戒二、三層小樓，強調(diào)戶戶有花園，包括市場中的洋式聯(lián)排（戒雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適秳度高。廣義的洋房已不再是別墅，稱之為GardenHouse或者GardenApartment更貼切，是介于別墅和普通公寓之間，為六層以下多層板式建筑。其建筑風(fēng)格以歐陸古典式、英國鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式為主，強調(diào)景觀、園林規(guī)劃較好，綠化率比較高，普遍在遠郊一帶，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。一般一層贈送花園，頂層贈送閣樓或露臺。一、什么是洋房——洋房的特征洋房產(chǎn)品在住宅解決方案中的常見角色：1）低密度社區(qū)中作少量補充，以平衡整體容積率。2）成熟郊區(qū)化板塊中的經(jīng)濟性產(chǎn)品。3）成熟城市板塊中的改善型產(chǎn)品。4）陌生區(qū)大盤的創(chuàng)新型產(chǎn)品洋房的實質(zhì)：從建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本質(zhì)上仍然屬于集合住宅的范疇。相對于普通多層，洋房產(chǎn)品在居住品質(zhì)上得到了明顯的提升，因而獲得相對獨立的市場站位。洋房的特征——品質(zhì)提升關(guān)鍵詞：1）內(nèi)：情景——往往具有更大的面寬和平層面積，在舒適度提升的基礎(chǔ)上，通過獨特的入戶方式以及入戶花園、大露臺、景觀餐廳等情景空間的加入，突出了生活方式的豐富和從容，甚至能夠一定程度上“模擬”別墅生活“有天有地”、“獨立私密”等特征。2）外：花園——社區(qū)往往擁有更好的景觀條件，加上產(chǎn)品觀景面的擴大（面寬）和觀景層次的增加（露臺等），住宅與景觀的結(jié)合更加緊密。3）形：洋房——產(chǎn)品形象提升，或者表現(xiàn)為用材的考究和工藝的精致，更多的則表現(xiàn)為豐富的建筑形態(tài)和立面細節(jié)，使得住宅面貌煥然一新，與普通多層形成明顯差異一、什么是洋房——洋房的價值花園洋房的價值實現(xiàn)是基于對普通多層產(chǎn)品的超越和提升。而這種超越和提升是在“建筑形式并未根本改變”的限制條件下、向著別墅產(chǎn)品方向作出的一定傾斜。1、入戶方式開始趨于“私有”目前市場上的花園洋房產(chǎn)品，可以通過建筑細節(jié)的處理讓1~2層的住戶獲得相對獨立的入口，從而打破了集合住宅“單元”的概念，專屬感有了很大提升。2、居住空間的“豐富多元”空間的“豐富性”主要表現(xiàn)在“情趣空間”和“觀景空間”在居住空間中的比重明顯增加：前者突破了功能導(dǎo)向的窠臼，賦予生活更多的自由度和可能性，激發(fā)了消費者的場景聯(lián)想。后者密切了居住空間內(nèi)外間聯(lián)系，對自然資源的享有更加充4、造型特質(zhì)從“整體”走向“細節(jié)”集合住宅的立面造型體現(xiàn)出“整體性”的特點，體量感、韻律感、挺拔感成為形象塑造的關(guān)鍵；而自花園洋房開始，建筑形象開始“碎”了——層次的豐富、形體的錯落、細節(jié)的精致、材料穿插，呈現(xiàn)與普通集合住宅明顯的差異。3、“院落感”的價值開始體現(xiàn)一方面，由于建筑高度的降低帶來樓間距的降低，組團的空間尺度更加親切；另一方面，社區(qū)環(huán)境的景觀質(zhì)量在上升，建筑立面的細節(jié)與層次也更加豐富，組團的內(nèi)聚性加強；所以，組團空間的重要性開始體現(xiàn)，也更容易營造院落感的社區(qū)空間體驗。一、什么是洋房——洋房的價值洋房產(chǎn)品社區(qū)空間——關(guān)鍵詞:親地、親景、院落感一、什么是洋房——洋房的價值洋房產(chǎn)品形象——關(guān)鍵詞:層次、錯落、細節(jié)、風(fēng)格化一、什么是洋房三、洋房的設(shè)計四、洋房的附加值設(shè)計手法五、洋房的設(shè)計亮點二、洋房的分類二、洋房的分類在不同的地塊和市場環(huán)境下，洋房產(chǎn)品也呈現(xiàn)出比較明顯的差異，主要表現(xiàn)為四種形式常規(guī)洋房退臺洋房山地洋房度假洋房二、洋房的分類常規(guī)洋房建筑體外形更近似于普通多層住宅，建筑外立面規(guī)整，無退臺，變化性不強通常僅首層帶私家花園，頂層復(fù)式，帶露臺和花園；多陽臺、飄窗和入戶花園設(shè)計；景觀打造依靠小區(qū)內(nèi)一定規(guī)模的綠化來實現(xiàn)。二、洋房的分類退臺洋房通過向陽面的層層退臺打造出情景式的花園感受，是目前主流的洋房產(chǎn)品形式層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)將住宅單元逐層錯位疊加、層層退臺,使每戶都有獨用的大面積平臺；將花園真正的引入到了每一戶當(dāng)中，真正實現(xiàn)了處處是花園的意境；對居住者來說，是一種心理的緩沖，不會感覺到建筑對人的壓抑。二、洋房的分類山地洋房通過對地形的合理利用，創(chuàng)造出多層景觀體系，形成下層式庭院和雙首層戶型利于營造多層景觀體系對單體建筑的影響：下沉庭院和雙首層

送閣樓車庫贈送半地下室前花園空中花園平層頂躍底躍后庭院1234567例：重慶睿城二、洋房的分類度假洋房夸張的度假設(shè)計是對資源的占有的無限放大一、什么是洋房三、洋房的設(shè)計四、洋房的附加值設(shè)計手法五、洋房的設(shè)計亮點二、洋房的分類三、洋房的設(shè)計洋房產(chǎn)品對容積率的貢獻理論容積率=建筑層數(shù)×建筑密度洋房的經(jīng)驗密度在20%左右洋房層數(shù)理論容積率4F4+1F5F5+1F6F6+1F4×20%=4.5×20%=5×20%=5.5×20%=6×20%=6.5×20%=0.80.91.01.11.21.3層數(shù)增加一層，容積率可增加約0.2密度增加1%，容積率可增加約0.05三、洋房的設(shè)計洋房經(jīng)過多年的發(fā)展歷程，其產(chǎn)品設(shè)計已經(jīng)呈現(xiàn)出一些基本的要素特點，主要體現(xiàn)在“院、退、露、躍”四個方面院——底層的私家小院退——退臺，讓沒有接地的樓層延伸更大的室外空間，增加室內(nèi)空間與室外空間的接觸面露——更多的室內(nèi)空間暴露給自然躍——躍頂層，復(fù)式設(shè)計，更大的贈送空間，給予更大的頂層花園F5及躍頂專供本棟的停車位，每戶贈送的儲藏室挑空下沉客廳下沉庭院南露臺側(cè)露臺大面積露臺贈送南露臺B1F1F2F3底層花園退臺設(shè)計層層露臺躍頂主臥和花園三、洋房的設(shè)計院——目前的洋房都會留有首層的私家小院，給到更多別墅的感覺，樓上住戶的入戶通道完全與小院隔離，使得小院的專有性和私密性更強三、洋房的設(shè)計退——從第二層開始退臺，打造出類似金字塔式的建筑格局，減小了垂直樓房給人的壓迫感，同時為露臺提供了絕佳的存在可能三、洋房的設(shè)計露——層層露臺，戶戶露臺，露出花園，露出陽光，帶來更多親近自然的感受，露臺越來越成為洋房的基本設(shè)計三、探洋房微的設(shè)尺計躍——頂層復(fù)察式結(jié)構(gòu)抗已經(jīng)成愈為洋房外的普遍肉規(guī)律，丸超大贈獲送面積紗和屋頂傳花園是耐洋房頂示層單元揮的巨大臺優(yōu)勢三、洋托房的設(shè)者計洋房反常見欲的戶肆型設(shè)件計——萬科為濾代表的亞大橫廳嫁產(chǎn)品設(shè)胸計五龍生山九撒墅建筑絲式面積鴉：167平米三、洋階房的設(shè)禿計洋房常腰見的戶交型設(shè)計——龍湖為美代表的階南北通彈透式設(shè)機計成都弗網(wǎng)萊明戈·建筑面活積：148平米重慶些源著·套內(nèi)面積叔：135平米一、什副么是洋直房三、哨洋房猶的設(shè)回計四、估洋房拌的附田加值枯設(shè)計毫手法五、因洋房愧的設(shè)柴計亮陸點二、葡洋房禾的分縣類四、洋升房的附絹加值設(shè)更計手法洋房“間送”什賤么？洋房怎誕么“送華”？地下瘋室、癥花園航、夾餡層、停露臺門、陽刑臺等送四、洋示房的附礦加值設(shè)氏計手法——首層地厲下室的照贈送由于洋皂房的層宴高決定奶了其首屠層必然殘的親地技特性，的地下室弦成為了薯洋房首異層單元備的重要乘贈送手四段首層演保留白兩個待入戶頂，獄一個蝦是單宵元樓圖梯間骨，一那個是恐首層主花園描；室內(nèi)姿課進桂入地臺下室皆，地秀下室鍛為全錄贈送逐空間獄，甚房誠至可何以連食接負摟二層甲的地健下停嗎車場蜂，當(dāng)丈做私散家車爭位使苗用；四、洋慚房的附瓣加值設(shè)在計手法——二層添地下較室的間贈送通常直洋房呆的首也層和辟二層脆都能尚實現(xiàn)眼單獨鑼入戶杜，因美此在子滿足饑了首就層贈笨送地游下室喪的基嚷礎(chǔ)上女，二遞層也龜開始偉出現(xiàn)圈贈送吼地下銷室的證情況首層俱和二蹦層都技是雙秩入戶飄；同時將極地下室拴分作兩家個部分廉，分別脈贈予首奏層和二位層住戶暗；首層掛的地掀下室讓從室旗內(nèi)進忘入，梢二層續(xù)的地慰下室沒直接植從室星外樓囑梯進處入；金科十悼年城一層喇送半距地下護室二層送炕半地下景室洋房唐二層郵通過胳：露參臺花染園→鐵一層販花園兄→下酸層花熊園進嚴入地夾下室進入半溫地下室一層且建筑悲面積鄰：14捧3㎡半地下浩室面積獵：48㎡二層望建筑眼面積閣：138月㎡半地仙下室萄面積割：38炒㎡四、洋你房的附聽加值設(shè)秧計手法——二層增地下覺室的盟贈送四、趨洋房損的附勤加值括設(shè)計凈手法——首層掀花園如贈送洋房托可以窩像別情墅一鐮樣，姐將近村距離腿周邊役的綠沃化當(dāng)哥做花培園贈紋送出間來，柔通常祥情況祥下首功層住狠戶都夜能享罵受這桂種私隨家花如園龍湖源頑著首層住刊戶因享敏有得天久獨厚的涉親地條拘件，使聾得其更赤加容易士享有圍珠繞房屋獸的私家孝花園；私家忘花園養(yǎng)通常崗分布播于房堵屋前暈后和撤四周卸，與笨公共私空間之隔離利起來溪，二非層及酒以上債住戶肉需從寸另外認的通園道進奪入樓廣上，趴保證馬了花捧園對輝于首露層住養(yǎng)戶的材私密寒性；萬科蜻四季速花城四、洋公房的附逮加值設(shè)而計手法——夾層串贈送更為笨獨特母的方皂法為征夾層泉贈送粒，在頸建筑專面積饑計算葡規(guī)則液以內(nèi)縣，實雅現(xiàn)有朵效地澆空間培贈送考慮到雪夾層的聯(lián)層高和祥實用性討，通常搖情況下饅，夾層歌都不會鬼以整層紛的形式印出現(xiàn)，久而做出老的夾層壇可分別婚贈予上記層和下抖層，建癢筑面積滾僅算一異半四、篩洋房小的附譽加值卸設(shè)計款手法——夾層贈臺送上、悄下層笛中出濁現(xiàn)的昂一個叫共享芹夾層倚，各吐自享閘受一裁部分被贈送詢空間下層憂使用少的共間享夾撞層上層孤使用燥的共盟享夾鋤層上層下層共享惜層共享層上、漂下層掏各享茂有夾弱層的榆部分責(zé)面積返，但很夾層莖并沒熄有占割據(jù)整醫(yī)層空勺間金域未中央四、洋螞房的附揀加值設(shè)策計手法——露臺贈質(zhì)送通過層罰層退臺焦實現(xiàn)戶各戶有露抖臺，戶晃戶有贈箏送，露榮臺一直釋是洋房乏贈送面庭積的基奮本手段仗，也是王洋房中附間樓層破面積贈俘送的主遠要方式二層三層四層五層二層：11門1平米3室2廳2衛(wèi)三層：98平米3室2廳2衛(wèi)四層：88平米3室2廳2衛(wèi)六層：72平米2室2廳1衛(wèi)四、洋考房的附兆加值設(shè)泥計手法——露臺贈芳送洋房的舍露天贈睡通常在躺頂層發(fā)板揮到極稼致，因搶為頂層跳可以有的更多的互“無頂痰”空間嶺，使得趨頂層的秀露天贈玻送面積拜往往最談大躍頂復(fù)業(yè)式戶型確，倒數(shù)飄第二層榆和頂層胡為一戶鞏；頂層超風(fēng)大的面暈積以露他臺形式兔作為贈奇送空間安，計入造建筑面膚積的部裙分很少梁；世家伙尊邸四、蒙洋房星的附尼加值裹設(shè)計朽手法——露臺贈鈴送業(yè)主劣對贈析送露庸臺的佳認可鍋度很債高，叫露臺技的使吼用更迫為豐珍富，丈即可痕作為界露天刮的私扒家花當(dāng)園，夾還可首以打省造成后為舒煤適的鼻陽光垃書房通過治訪談全發(fā)現(xiàn)五，業(yè)州主對陪露臺驗的接流受度澆較高蚊，春核夏季屈節(jié)的宿使用圈頻率即高于車秋冬誦季；在露臺票中布置囑綠植、鋤桌椅、冤鵝卵石條等，使鹽居者能莖夠充分投的接觸龜自然，雞同時豐沒富了生最活情趣私；超大譜露臺史的贈繳送也騾是洋路房類齡產(chǎn)品譽的一編大賣荷點；每個捧房間需設(shè)置娘露臺軋戶型露臺角設(shè)置異較為電集中男戶型22歡㎡21㎡12銅㎡12做㎡4㎡7㎡集中設(shè)畜置的大凱面積露臺更迅受歡迎推蛾薦四、安洋房怨的附等加值鉗設(shè)計解手法——露臺孕贈送比起每叫個房濤間都狗設(shè)置廣露臺窄，集習(xí)中設(shè)敞置的邪大面四積露搶臺更囑受客抄戶歡絨迎控制公共丹綠化雨面積裁，盡匆可能逗劃給蜘私家貓庭院建筑棟距較脹差，私世密性受趁到影響希，因此躲在滿足鑼集中綠票地的標傅準下，唉盡量將郊公共綠嗽化劃入童私家庭女院，社攀增加庭唐院面積筍的同時醉也可以衰有效隔竊離鄰近湯物業(yè)。案例：重慶后龍湖睿仗城私家花園傳總計企面積409呆00平方款米，巧私家猾花園究占住窄宅區(qū)忽景觀杏面積65%四、洋喊房的附糧加值設(shè)撤計手法——公共稿綠化象私有部化四、藝洋房任的附業(yè)加值考設(shè)計晉手法——沿用高拆層的常宜規(guī)贈送拋開退焰臺從戶嘗型上講紐奉，洋房童和高層率并沒有炊實質(zhì)上腥的區(qū)別元，因此亭高層住稼宅中的查一些常蜂規(guī)贈送柄面積手小法在洋獻房中同滲樣適用廟，且發(fā)掏揮空間喜更大大面積蝦的入戶往花園大面寬墨的陽臺大面主寬的應(yīng)陽臺洋房辟的入紀戶花從園可給以做互得比臘高層雄更大容，更押有花妖園的沾感覺巡壽；南北賀通透革的板移式結(jié)止構(gòu)更療加容箭易實簡現(xiàn)雙輪向陽霜臺，葵且面嘴寬更術(shù)大，升觀景稱效果余更佳群；華潤國泰際社區(qū)中信添云棲春谷一、右什么煌是洋刻房三、洋慶房的設(shè)排計四、洋爺房的附左加值設(shè)之計手法五、下洋房站的設(shè)嫌計亮高點二、啄洋房寧的分膊類五、虧洋房辭的亮隸點設(shè)袖計——洋房別沾墅化洋房障布局漿于項可目內(nèi)顆部，外圍采傳用高層淚隔離采用析半圍得合半擠獨立蜘的院落式殘組團，打破呆傳統(tǒng)“兵營插式”布局重慶弗糟萊明戈成都弗獨萊明戈容積舟率：成都愚弗萊謝明戈烤（含改部分至小高礎(chǔ)、高翠層）闊：1.諒55重慶弗繼萊明戈煮：1.3慣6五、洋六房的亮遣點設(shè)計——洋房則別墅榜化【產(chǎn)品疫形態(tài)II袋】包括薪底TO霧WN、頂TO晴WN和平蜘層產(chǎn)有品底躍平層二躍暴三頂躍例：7+商1單體地下挺車庫五、誤洋房已的亮啟點設(shè)謹計——洋房古別墅臥化【產(chǎn)品澤形態(tài)II滑I】為實現(xiàn)暮價值最福大化，趣增加親震地戶型諸數(shù)量，秧盡可能赤將二層危和三層廚加入到煌親地分類綠的樓詠層例：7+1單體私家醋花園何贈送地下逆室架毫空贈竿送下層前忙花園贈莖送入戶擠花園社贈送五、拴洋房酷的亮溪點設(shè)鄭計——洋房筑別墅栗化【戶型噴創(chuàng)新】部分戶兇型進行出局部創(chuàng)籃新例：恢弗萊時明戈147姜-15稈7平3室2廳1廚2衛(wèi)例：蔚籮瀾香醍17造0平4室2廳2廚2衛(wèi)家庭廳餐廳中廚悟西廚客廳優(yōu)點：增加