國際項目銷售執(zhí)行報告

國際項目銷售執(zhí)行報告我們在哪里？——星河·國際的市場背景深圳房地產(chǎn)豪宅市場戰(zhàn)國圖華僑城板塊深圳灣板塊香蜜湖板塊中心區(qū)板塊海灣兵團5月30日，海灣16強聯(lián)合發(fā)布《海灣宣言》，標志“海灣決戰(zhàn)”正式總爆發(fā)…單位：萬平方米美廬錦園-4；世紀村二期-8中海深圳灣-17世界花園-7錦繡花園三期-9.4碧海云天-30汕頭聯(lián)泰地塊-33波托菲諾-9.7填海區(qū)-240招商海月-22蔚藍海岸-26海岸明珠-6；觀景臺花園-5長城項目-32；山海人家-3漾日灣畔-6；佳嘉豪苑-5翠堤灣-22綠景藍灣半島-20金域藍灣-20陽光帶.海濱城32萬項目發(fā)展商規(guī)模（m2）主力戶型面積（m2）

（預計）推出時間翠堤灣

金地地產(chǎn)221,372.7

83-156

2001/12/29金域藍灣萬科地產(chǎn)

20萬80-143

2002/6綠景藍灣半島綠景地產(chǎn)20萬

不詳2002年下半年碧海紅樹園泰然地產(chǎn)

不詳

不詳2002年下半年陽光帶海濱城紅樹西岸招商地產(chǎn)

32萬

93-170150

2002/6

百仕達泰華填海區(qū)

泰華25萬海灣兵團據(jù)不完全統(tǒng)計:

一至兩年內，海灣兵團各項目的推盤量約250萬平方米，并以中大戶型為主。項目

發(fā)展商規(guī)模（m2）主力戶型面積（m2）

（預計）推出時間碧海云天

京基地產(chǎn)30萬

134-256

2002/5/1世紀村二期華源集團

10萬

90-156

2002/1/30錦繡花園三期華僑城9萬

130-1402002年下半年波托菲諾純水岸華僑城9萬160-2402002年下半年中海深圳灣畔中海17萬73-1412002/5/1

華僑城兵團據(jù)不完全統(tǒng)計:

一至兩年內，華僑城兵團各項目的推盤量約100萬平方米，并以中大戶型為主。中心區(qū)兵團隨著2002年下半年以市民中心為標志的中心區(qū)六大市政工程的相繼竣工，中心區(qū)將會成為市場的焦點，“中心區(qū)兵團”將會異軍突起！

星河項目中心區(qū)兵團項目

發(fā)展商規(guī)模（m2）主力戶型面積（m2）

（預計）推出時間黃埔雅苑三期和記黃埔

134,46677-169

2002年中黃埔雅苑四期和記黃埔

133,348

不詳

2002下半年雅頌居

嘉里建設119,529.3

120-2202002下半年

天健世紀花園天健

地產(chǎn)138,444

不詳

2002下半年如詩美地

中洲集團97,800

110-150

2002下半年城中雅苑

城建集團152,080.24110-160

2002下半年港麗豪庭

建安集團約10萬不詳

2004年

星河·國際

星河地產(chǎn)148,764.1

85-230

2002下半年安柏麗晶

天鴻集團118,000

124-2452002/5/18

據(jù)不完全統(tǒng)計：一至兩年內，中心區(qū)兵團各項目推盤量大于100萬平方米，并以中大戶型為主。香蜜湖兵團隨著東海花園、香榭里、水榭花都、新天國際、熙園等項目的相繼推出，香蜜湖一次又一次成為市場熱點，在豪宅市場中的競爭力和影響力不容忽視！熙園水榭花都香榭里東?；▓@香蜜湖兵團項目

發(fā)展商規(guī)模（m2）

主力戶型面積（m2）

（預計）推出時間水榭花都

龍華房地產(chǎn)134,466

144-246

2002/6新天國際名苑

新天國際集團133,348

130-190

2002/3/31熙園

鴻榮源119,529

154-262

2003年初香榭里二期

美地置業(yè)138,444

120-180

2001/11/23東海花園二期

東海愛地270,00

115-168

2000年

據(jù)不完全統(tǒng)計：一至兩年內，香蜜湖兵團各項目推盤量大于50萬平方米，并以中大戶型為主。小結1：據(jù)不完全統(tǒng)計，2002-2003年環(huán)海灣、香蜜湖、華僑城、中心區(qū)等4個區(qū)域的總推盤量大于500萬平方米，主要集中在中大戶型。星河·國際面臨著同質產(chǎn)品的最密集上市，面臨著前所未有的競爭和市場壓力。小結2：已經(jīng)或預計將會在星河·國際之前上市的競爭項目有：東?；▓@二期、香榭里二期、翠堤灣、世紀村二期、新天國際、碧海云天、天健世紀花園、安柏麗晶、黃埔雅苑三期、陽光帶.海濱城、金域藍灣、水榭花都、錦繡花園三期。預計將會緊隨星河·國際之后上市的競爭項目有：熙園、黃埔雅苑四期、藍灣半島、碧海紅樹園、如詩美地、城中雅苑、雅頌居星河·國際面臨著“圍追堵截”的競爭格局。小結3：星河·國際面臨著來自華僑城板塊、香蜜湖板塊、環(huán)海灣板塊同質項目的激烈競爭。星河·國際面臨著來自區(qū)域內（中心區(qū)）同質項目的激烈競爭。深圳目前市場，已形成四足鼎立、強敵環(huán)繞之勢。

我們要突圍?。。】纯次覀兊膶κ?！他們在做什么？項目名稱黃埔雅苑三期樂悠園規(guī)模134，466m2主力戶型面積77-169m2均價9，200元/m2總價70.8-155.5萬元工程進度15層入市時間發(fā)售中推廣方向l大社區(qū)、大配套，優(yōu)越地段l優(yōu)秀品質、優(yōu)秀品牌（頂尖優(yōu)越唯我獨享）黃埔雅苑三期樂悠園

項目名稱碧海云天規(guī)模30萬m2主力戶型面積134-256m2均價8,500元/m2總價114-218萬元工程進度封頂入市時間5月1日開盤推廣方向l

深圳人居形象大使l

與國際接軌的濱海后花園l

華僑城概念碧海云天

項目名稱陽光帶.海濱城規(guī)模32萬m2主力戶型面積93-170m2均價7,000元/m2總價65-119萬元工程進度10層預計入市時間2002年6月認購,7月開盤推廣方向l

濱海概念(我在海在陽光在)l

雙重景觀和三重景觀陽光帶.海濱城

項目名稱中海深圳灣畔規(guī)模175548.62m2主力戶型面積73-141m2均價75,00元/m2總價55-106萬元工程進度封頂(部分立面)入市時間2002年5月1日推廣方向l

華僑城概念l

建設部重點實施技術示范工程中海深圳灣畔

項目名稱世紀村二期如意府規(guī)模10萬m2主力戶型面積90-156m2均價8,000元/m2總價72-125萬元工程進度封頂入市時間2002年1月30日推廣方向l戶戶陽光花房(21世紀.住宅創(chuàng)新成就)l

中庭園林(5萬m2,7.5米架空層)l

華僑城概念世紀村二期如意府我們怎么辦？！SWOT分析優(yōu)勢：地段的特殊性區(qū)域配套園林平臺、外立面等劣勢：片區(qū)形象生活氛圍不足目前交通障礙樓花機會：宏觀經(jīng)濟情況中國加入WTO深圳地產(chǎn)誠信缺乏威脅：中高檔住宅推出量激增相近片區(qū)的景觀住宅競爭相近片區(qū)低價樓盤的競爭CBD的不成熟性減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會1、分階段展示，價值最大化2、誠信宣言，樹立誠信形象1、理性入市，活爆開場2、改變市場運行規(guī)則——必殺技優(yōu)勢（S）：CBD特殊地理位置區(qū)域配套園林平臺、外立面等劣勢（W）：片區(qū)形象生活氛圍不足目前交通障礙樓花機會（O）：宏觀經(jīng)濟情況中國加入WTO深圳地產(chǎn)誠信缺乏威脅（T）：供應量景觀、價格競爭CBD的不成熟性我們的戰(zhàn)略1、搶時間，避免分流2、產(chǎn)品領先/形象領先戰(zhàn)略——凸出1、CBD生活價值挖掘2、遠期價值展示我們的策略總綱：策略一：搶時間,搶占市場份額的市場策略策略二：產(chǎn)品領先、形象領先的競爭戰(zhàn)略策略三：分階段展示，深入挖掘價值，追求價值最大化的價格策略策略解析一：我們已經(jīng)做了什么？【產(chǎn)品領先、形象領先的競爭戰(zhàn)略】

CBD國際生活領域凸【形象定位】outstand波特曼共享空間領域平臺國際衛(wèi)星接收系統(tǒng)、第一太平戴維斯物管許李嚴外立面設計國際品牌廚衛(wèi)展示童子軍訓練營whiteshoes&BlackShoes三維仿真系統(tǒng)體驗樣板房誠信宣言四國CBD名盤獲獎活動《領域》/《空間》/《9000》《方式》/《街區(qū)》三維仿真系統(tǒng)體驗樣板房CBD城市論壇【產(chǎn)品領先/形象領先】outstand策略解析二：我們的銷售組織策略【搶時間,搶占市場份額的市場策略】

【銷售組織綱要】賣卡/積累派籌/篩選宣言/出擊選房/轉化開盤/熱銷秋交會推廣8.149.109.2010.1210.1911.16認購期選房、開盤期時間：8月14日關鍵行動：銷售人員進場

銷售VIP卡/登記意向客戶【行動一】關鍵條件：銷售人員到位臨時售樓處咨詢報紙炒做樓體條幅戶外廣告網(wǎng)站/網(wǎng)絡廣告機場條幅戶型單張VIP卡及國際卡權益手冊認購申請書直郵時間：9月10日關鍵行動：誠信宣言發(fā)布暨產(chǎn)品推介會【行動二】關鍵條件：誠信宣言/必殺技確定項目介紹PPT主流媒體炒做人員邀請名單意向客戶通知場地確定及會場布置《領域》/《空間》包裝袋禮品時間：9月20日關鍵行動：秋交會全情展示/VIP卡推廣及促銷【行動三】關鍵條件：展位確定展位設計制作售樓處/模型樣板房北街區(qū)/波特曼品牌通道三維仿真系統(tǒng)演示電視專題片看樓車樓書精華本/海報戶外導示系統(tǒng)銷售組織安排時間：10月12日關鍵行動：銷售籌碼（選房順序號）引導客戶/置業(yè)計劃推薦【行動四】關鍵條件：預售許可證/按揭銀行價目表/200問報紙公告/媒體炒做（前一周）客戶信函/通知（前一周）選房須知/選房通知函/籌碼五本樓書電腦銷售系統(tǒng)復印機/機POS機禮品/抽獎獎品現(xiàn)場樂隊/主持茶點強力推薦：電視形象廣告時間：10月19日關鍵行動：選房消化客戶/實現(xiàn)銷售目標【行動五】關鍵條件：現(xiàn)場布置報紙公告/媒體炒做認購書人員組織及培訓現(xiàn)場樂隊/主持茶點時間：11月16日關鍵行動：開盤儀式客戶營銷活動/形成新一輪高潮【行動六】關鍵條件：開盤show第二批樣板房平臺花園條幅更換現(xiàn)場導示系統(tǒng)更新人員邀請現(xiàn)場銷售組織茶點策略解析三：我們的價格競爭策略【分階段展示，深入挖掘價值，追求價值最大化的價格策略】

理性入市，最大限度消化積累客戶，搶占市場份額，形成熱銷局面；隨工程進度和現(xiàn)場展示條件的改善，深入挖掘項目價值，追求價值最大化。【價格策略原則】【開盤期策略】理性入市，最大限度消化積累客戶，搶占市場份額，形成熱銷局面；關鍵詞：市場份額>價值最大化【成長期策略】隨工程進度和現(xiàn)場展示條件的改善，深入挖掘項目價值，追求價值最大化。關鍵詞：價值展示VS價值最大化該做的我們都做了Wait...我們可以打贏嗎？我們的策略總綱：策略一：搶時間,搶占市場份額的市場策略策略二：產(chǎn)品領先、形象領先的競爭戰(zhàn)略策略三：分階段展示，深入挖掘價值，追求價值最大化的價格策略策略四：“必殺技”改變地產(chǎn)市場游戲規(guī)則，一鳴驚人，超越競爭。必殺技【一】“誠信宣言”必殺技【二】體驗必殺技【三】15日無理由退房必殺技【四】入伙前不供樓必殺技【五】雙倍保修期必殺技【六】落定送車位必殺技【七】送品牌廚衛(wèi)必殺技【八】入伙不交錢【8大“必殺技”攻略】《新聞發(fā)布會方案》《秋交會參展方案》、媒體組合與營銷推廣費用預算及分配表《媒體計劃修改方案》（8.18）《派籌、選房方案》（8.25）《價格方案》（9.3）【備注】本次一并提交文件近期提交文件9.109.199.2010.810.1210.19媒體派籌、選房信息發(fā)放VIP卡信息9.109.199.2010.810.1210.19媒體派籌、選房信息發(fā)布派籌信息9.259.30派籌信息方案特點：1個星期派籌，集中，派籌場面好促進選房成功，重點為派籌日。方案特點：1個月派籌，相對分散，派籌日消化VIP客戶，選房成為重點。需有報紙?zhí)娲襟w：電視、廣告牌、燈箱等強力配合9.18派籌派籌條件：本報告中所述各節(jié)點條件條件：9.18必須滿足報告中10.12所具條件【兩種方案的比較】【Thanks】通過辛勤的工作獲得財富才是人生的大快事。一個人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會明白以前的傷痛其實是一種財富，它讓你學會更好地去把握和珍惜你愛的人。5月-2312:4912:49:53人只有為自己同時代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達到自身的完善。每項事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會獲取不同尋常的成功。12:49:5312:495月-23論命運如何，人生來就不是野蠻人，也不是乞討者。人的四周充滿真正而高貴的財富—身體與心靈的財富。人生沒有彩排，每一個細節(jié)都是現(xiàn)場直播。對產(chǎn)品質量來說，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人員在確定組織和個人的目標時，一般是現(xiàn)實主義的。他們不是害怕提出高目標，而是不讓目標超出他們的能力。管理就是決策。12:4912:49:535月-23經(jīng)營管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點。再實踐。2023/5/2612:49:53世上并沒有用來鼓勵工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎勵工作成果的。除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠之心來領導員工。2023/5/2612:4912:49:53預防是解決危機的最好方法。我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯誤的道路上走得太遠。不要把所有的雞蛋放在同一個籃子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。溝通再溝通。26五月2023多掙錢的方法只有兩個：不是多賣，就是降低管理費。我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。我將保證你們有5%的回報，并在此后我將抽取所有利潤的50%。請示問題不要帶著問題請示，要帶著方案請示。匯報工作不要評論性地匯報，而要陳述性的匯報。2023年5月26日在漫長的人生旅途中，有時要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時卻風光絕項，無人能比。溝通是管理的濃縮。5月-2312:49:5312:49員工培