濟南房地產(chǎn)行業(yè)市場分析報告市場

濟南房地產(chǎn)行業(yè)(hángyè)分析gdji多?？空_出讓方式獲取土地并不能支持我們長期持續(xù)的開展。最重要因素。6、城市整體規(guī)劃的修整及城市開展方向確實定將給開發(fā)企業(yè)帶來一些開展時①濟南以前的土地市場管理很不標準，開發(fā)商手中存有大量的土地資源，屬收購是實際收購，由國土資源局下屬的土地儲藏中心交與國土資源局，在經(jīng)過該局的土地評水平(shuǐpíng)和天津差不多。在中心城區(qū)內(nèi)東、南發(fā)用地很少。一環(huán)內(nèi)除舊城改造外，根本上沒有可開發(fā)用市新區(qū)建設(shè)(jiànshè)，在城市的西南方向，大概規(guī)未最終確定，及整頓土地的原因，土地局現(xiàn)在已經(jīng)讓的唯一方式。〔但事實并以通過或撥的方式取得。但濟南市政府并沒有固定hézuò)開發(fā)或工程轉(zhuǎn)讓。據(jù)當?shù)赝恋刂鞴懿块T及開發(fā)商地，購得土地及相應(yīng)規(guī)劃。轉(zhuǎn)讓手gngy。即“騰籠換業(yè)〞政策。與企業(yè)方協(xié)商(xiéshāgh一級20那么上需付清全部(quánbù)地款方可取得土地使用較多，資質(zhì)水平參差不齊，但是以山東省和濟南多的施工經(jīng)驗，比較健但還是不能滿足我們對中介咨詢的水平要求。筑承發(fā)包市場的管理與監(jiān)督不利，政策不明確，并現(xiàn)象非常普遍，對于像我公司這種在當?shù)貨]zhùzhái)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)形式以多層、小高層為主，結(jié)進，根本上能夠做到三明采光、動靜別離、干濕別活居住的多方面需要，符合住宅設(shè)計的開展(fāzhǎn)方與處理上還不夠體貼和人性化，與我公司在天津推出的產(chǎn)品還有一定的差距。模。室內(nèi)配電缺乏不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的需要，有待改良。⑥對小區(qū)環(huán)境設(shè)計的重視程度明顯不夠，以至于設(shè)計水平和投資程度都比較低，根本上只是為了到達規(guī)劃指標而作，沒有特色和品位。根本建筑形式比較見下表天津濟南地質(zhì)狀況軟土地質(zhì)地下水位高，根底處理地質(zhì)情況復(fù)雜、地下水情況變化筏板根底、樁根底磚混、框架、框剪鋁合金窗、塑鋼窗環(huán)境較好一般水平與天津相當接近，現(xiàn)將濟南市主要建筑結(jié)構(gòu)Jinn造價指標項目名稱結(jié)構(gòu)形式層磚混750住宅商住樓多層磚混或框架954學(xué)生公寓多層磚混1132綜合辦公樓多層框架1910濟南市與天津市手續(xù)辦理比照編號123456節(jié)業(yè)案求式地產(chǎn)開發(fā)拆遷管委員會投金管理辦公室米散裝水泥專項基金：78積9地土預(yù)證作拆遷，費用米程程程程程程按照水表口徑際工程收實際工程在公用事業(yè)管理局辦照小區(qū)在公用事業(yè)管理局辦不能小于小按照規(guī)劃局批復(fù)的指標確定綠化面積部需繳納綠為土地補償費Jinn例濟南市當今建筑市場的平均價格水平，具備一定(yī測(yùcè)比照表天天津市濟南市差注指標指標值備項-15.000.00按照太陽城地價水平計算81.0000000.00按照太陽城標準估算0.00按照天津市水平估算0.00按照太陽城標準估算、配套費-5.30220.00按照天津市水平估算-2.08-4.00-0.601、供電工程72.0072.000.00、給水工程21.00氣工程36.004、排水工程22.00力工程30.006、環(huán)境工程83.00、智能化工程10.008、其他工程11.80修400.00內(nèi)公建53.864、示范小區(qū)獎25.00底處理費50.006、監(jiān)理費10.002.00、施工合同審查費3.009、其它費用5.00五、小區(qū)公建均攤費120.00六、不可預(yù)見費20.00七、貸款利息40.00八、公共設(shè)施維修費30.003.000.00按照濟南市水平估算按照濟南市水平估算3750.0090.00按濟南市工程平均造價水平計算400.000.00按照太陽城標準計算52.930.93見小區(qū)公建附表25.000.0060.00-10.00濟南市地質(zhì)情況比較復(fù)雜10.000.00與天津情況根本相同1.800.20按濟南市質(zhì)量監(jiān)督站收費方法估算3.000.00按濟南市招標辦收費方法估算5.000.000.00120.00由工程規(guī)模決定20.000.0040.000.000.0030.00九、工程直接本錢九、工程直接本錢小計2726.012578.18147.83通過上表可看出在我們的開發(fā)過程(guòchéng)中對工程造價影響最大的是土地本錢，土地本錢的不明確性和高價性也證明了土地本錢是開發(fā)過程中對工程造價的影響最為敏感的因素，如果以我們在天津所作的工程作為參照物的話，我2、濟南房地產(chǎn)市場開工量增長較快，但銷售量變化不大，市場需求有待挖掘4、外來開發(fā)企業(yè)和大盤涌現(xiàn)推動濟南房地產(chǎn)市場開展局面。濟南1999——2001年施工面積、竣工面積、銷售面積變化圖(單位：萬平米)137.91141999年2000年2001年2002年1—11月1年成交價格變化圖(元/平米)1800180018581686160014521400140014021440平均價格1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年濟南1999——2001年商品房空置面積(萬平米)4039.23433.833.2空置面積301999年2000年2001年j象的原因主要是市場樓盤供給結(jié)構(gòu)不合理，從空置房的總體情況看，主要有兩種：一種是處在市二環(huán)以內(nèi)，因昂貴地價導(dǎo)致高價的商品房，此種房子的價位大多在3800元/平米；另一種空置房那么是地處偏遠、交通不便、配套極差的低質(zhì)房，這種房子價位不高，有的甚至1000元/平方米左右，但照舊無人問津。南房地產(chǎn)市場(shìchǎng)區(qū)域特征分析濟南市區(qū)域(qūyù)房地產(chǎn)市場開展不均衡，區(qū)域房地產(chǎn)特征顯著部開展欠缺。這種區(qū)域開展不均衡由來已久，在購房這心目中已經(jīng)形成一定的自然環(huán)境(zìránhuánjìnɡ)的因素：南部(nánbù)地區(qū)是濟南的風(fēng)景名勝地有不可復(fù)制的景觀優(yōu)勢；。、高檔不同檔次分區(qū)明顯的格局三個檔次。境較差，居民素質(zhì)不高，造成房價偏nchnshìɡuīhuà)未來要開展的地小局部為多層帶電梯，也有一局部聯(lián)排別墅，空氣清新，集中了一局部高檔住宅。城市套和地段優(yōu)勢，使其成為高價住宅的集中造成底下水系破壞，政府開本無空置土地，且舊城改造的難度較大,土地cnzi的難度chnshìɡuīhuà)正在實施。根據(jù)新的城市規(guī)shj，這些樓盤自身綜合素質(zhì)較高，帶動了工程周邊初期的房地產(chǎn)開展起到重要的作用。如中集團向房地產(chǎn)業(yè)開展的渠道。他們的優(yōu)勢yush資源的支持；劣勢在于缺乏專業(yè)知識和實進行有效整合，這類開發(fā)商可以在市場中Cmnyn房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)Dwili地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、富翔天地、黃金時代等。這些工程在運作方好的西部、北部地區(qū)。開發(fā)商通過好的效勞逐漸打破了濟南消費者購房時的區(qū)域情zngji了物業(yè)管理的效勞內(nèi)容，提高了工程智能化在工程包裝、廣告投放、媒體選擇上起到引領(lǐng)(yǐ排期、銷售現(xiàn)場的控制(kòngzhì)上既有占地上千畝的超大樓盤，也有總建規(guī)模的參差不齊，反映出市場的不成熟。隨盤大多為多層、小高層、高層混合開發(fā)。高層住內(nèi)更是比較少見。各種建筑形式根本都帶有多層比較(bǐjiào)受歡送，但小高層、高層住宅只欠佳的問題。梯二戶、一梯四戶設(shè)計，有較好的舒適性。要求南北向，少數(shù)工程設(shè)計有東西向住宅，如陽間等，這應(yīng)該是一種過渡性產(chǎn)、數(shù)碼港等，但市場反響計方面，主要依靠樓盤周邊自然環(huán)境作為小蓋。市場上樓盤的園林設(shè)計多采用水景主強附會之感。管理效勞作為賣點之一，如新世界花園的“英式析的為ng大政策，同時，市場中pnzh市場通過市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對目前過高的商品房將穩(wěn)居濟南房市的潮頭，在今后幾年內(nèi)持續(xù)吸引(xīyǐn)的態(tài)勢：北部在環(huán)境改善的前shjli這市場已經(jīng)在向?qū)I(yè)、成熟開展。大的力度不夠。的突出位置。此舉為山東省二手房市場的新，dikun貸款等針對級時常提供了有力的金融支持。居統(tǒng)計濟南“一站式〞效勞構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)、公證等單位均不cozu手續(xù)，增加工作透明度，提高業(yè)務(wù)、效勞水平和效了二手房交易的成功率。濟南，二手房消費者現(xiàn)，工作提程序，加快房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證進度，完備已購住公證、抵押(dǐyā)、過戶手續(xù)均由公司代辦〔大局bùfen)：私產(chǎn)房、商品房〔現(xiàn)房〕、商品常大。這一點和石家莊類似，上市交易的房三年〞，因為行業(yè)和市場的不標準，造成濟南中中介以個體為主，所以根本處于非常原始的狀的信息(xìnxī)交流平臺，沒有企業(yè)標示，沒有理軟件，人員層次較底，文化程度和素部中介機構(gòu)為個體經(jīng)營，有公司VI競爭力。idikun購、租賃、商品房代理介公司代賣房源，均不押賣方任何房屋權(quán)屬證明文司以私人為主，并且市場不標準所以收費標房貸款都是通過“置業(yè)擔(dān)保公司〞辦理，中介公司并不辦費只收取房屋買賣中介費?！爸脴I(yè)擔(dān)保公公司的收費也不統(tǒng)一，有的收取貸款額千司已同銀行建立了業(yè)務(wù)渠道，互相有利潤〕貸款的最常年限為房齡加貸款年限不超liyuán)，各中介公司把收購列為公司的主要yw息公享。shōufèi)標準息，不押任何房屋權(quán)屬證明文件，簽定款貸款作為一項效勞業(yè)務(wù)并不收費用免費辦理。不獨立核算，所有有分別為：、軍隊、齊鋼、魯能、石化七大體系。以環(huán)境均很差但由于地點比較好還是有一定shchng雖然政府推行房改得力度較大但是省級房改房屋還沒有(méiyǒu)上市交易，方面對外地人貸款的要求比較嚴格要有本市房的購置欲望。hdinmin的布置包括〔辦公桌、接hunjng)，幽雅的洽談區(qū)舒適的接待使我們能實現(xiàn)買斷代理和批量(pīliànɡ)收持，優(yōu)良好的運營渠道，以上這幾方面對手還不有良好教育高素質(zhì)人才儲藏，有經(jīng)樣的效勞產(chǎn)品，這都是我們競爭對手無法比chngq本的〞經(jīng)營理念，充分信任和尊重優(yōu)于對手，我們的企業(yè)給了我們的員工良好nl經(jīng)打造了一個“天津(tiānjīn)第一〞的品牌，我人才，有企業(yè)占領(lǐng)市場宣傳推廣的能手相比有明顯的優(yōu)勢，如果進，但目前濟南的政策貫徹的力度有上市，房屋的加速放量還需要成，不過市場一旦放量可立即激入市場。式魯能康橋齊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