市場營銷與房地產(chǎn)市場營銷全三

市場營銷與房地產(chǎn)市場營銷

2018.9

第二章市場營銷與房地產(chǎn)市場營銷2教學(xué)目標(biāo)知識(shí)目標(biāo)能力目標(biāo)了解:市場營銷、房地產(chǎn)市場營銷的基本概念;市場營銷學(xué)的發(fā)展歷程與研究的主要內(nèi)容掌握:各種市場營銷觀念之間的區(qū)別與聯(lián)系重點(diǎn)掌握:房地產(chǎn)市場營銷的特點(diǎn)

能夠區(qū)分不同的市場營銷觀念；具有運(yùn)用房地產(chǎn)市場營銷的特點(diǎn)分析營銷活動(dòng)的能力。內(nèi)容摘要我國的房地產(chǎn)業(yè)屬新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，屬于國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展和逐步完善階段，房地產(chǎn)市場營銷越來越受到業(yè)界的重視。房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)市場營銷等概念是學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場營銷的基礎(chǔ)。本章主要介紹房地產(chǎn)市場的概念、特征、分類及其運(yùn)行機(jī)制；房地產(chǎn)市場營銷的基本概念、市場營銷管理過程、營銷觀念的創(chuàng)新；房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)知識(shí)等。3第一節(jié)市場營銷一、市場營銷的概念美國市場營銷學(xué)會(huì)(AMA)在1985年給出的權(quán)威定義為：市場營銷是指通過對貨物、勞務(wù)和計(jì)謀的構(gòu)思、定價(jià)、分銷、促銷等方面的計(jì)劃和實(shí)施，實(shí)現(xiàn)個(gè)人和組織的預(yù)期目標(biāo)的交換過程。目的是創(chuàng)造能實(shí)現(xiàn)個(gè)人和組織目標(biāo)的交換。什么是營銷？學(xué)術(shù)權(quán)威的定義——菲利普?科特勒：市場營銷，是個(gè)人或組織通過創(chuàng)造并同他人或組織交換產(chǎn)品和價(jià)值以獲得其所需所欲之物的一種社會(huì)過程。這里的產(chǎn)品是指能用以滿足人類某種需要或欲望的任何東西；這里的價(jià)值是指消費(fèi)者對于一個(gè)產(chǎn)品能夠滿足其各種需要的評估，也稱為效用。

還有學(xué)者把市場營銷概括為，是企業(yè)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)、適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格、適當(dāng)?shù)男畔贤ê痛黉N手段，向適當(dāng)?shù)南M(fèi)者提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)。

對企業(yè)而言，是指企業(yè)通過創(chuàng)造和引導(dǎo)需求，并與其他個(gè)人或組織交換產(chǎn)品或服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的一切活動(dòng)。我們對市場營銷的理解是，泛指與市場有關(guān)的一切人類活動(dòng)。補(bǔ)充閱讀材料釣魚的營銷哲學(xué)

兩個(gè)釣魚高手一起到魚池垂釣，兩人都大有收獲。忽然間，魚池附近來了十多名游客，這些人怎么釣都毫無收獲。那兩位釣魚高手個(gè)性很不相同。其中一人性格孤僻，不愛搭理人，獨(dú)享垂釣之樂；而另一位高手卻是個(gè)熱心、豪放、愛交朋友的人。愛交朋友的這位高手，看到游客釣不到魚，就說：“這樣吧，我來教你們釣魚，如果你們學(xué)會(huì)了我傳授的訣竅而釣到很多魚，每十尾分給我一尾，不滿十尾就不必給我?！彪p方一拍即合。教完這一群人，他又到另一群人中，同樣也傳授垂釣技術(shù)，依然要求每十尾回饋給他一尾一天下來，這位熱心的釣魚高手把所有的時(shí)間都用來指導(dǎo)垂釣者，但獲得的卻是滿滿一大筐魚，還認(rèn)識(shí)了一大群新朋友。另一位釣魚高手卻沒享受到這種為人們服務(wù)的樂趣，悶釣一整天，收獲遠(yuǎn)沒有同伴多。點(diǎn)評：當(dāng)你幫助別人獲得成功之后，自然會(huì)在助人為樂之余得到回饋。營銷，就應(yīng)該是這樣一種既幫助了別人，又幫助了自己的快樂事業(yè)?；靖拍睿?．需要：就社會(huì)整體來說，是指人類為了自身的生存和繁衍對物質(zhì)和精神的基本要求；就個(gè)人而言，則是指沒有得到某些基本滿足的感受狀態(tài)。2．欲望：是指人們想得到某種基本需要的具體滿足物的愿望。3．需求：是指人們有能力購買并愿意購買某個(gè)具體產(chǎn)品的欲望。需要、欲望、需求需要有支付能力并愿意購買的愿望欲望需求的具體滿足方式早餐吃什么？

（生理需求）

面條？

（具體滿足方式）漢堡？

4、交換交換，是指通過提供某種物品（包括勞務(wù)）作為回報(bào)，從他人那里取得自己所需要的物品（或勞務(wù)）的行為。市場營銷理論中的核心的和基礎(chǔ)的概念交換發(fā)生的條件：至少要有兩方；每一方都有被對方認(rèn)為有價(jià)值的東西；每一方都能溝通信息和傳送貨物；每一方都可以自由接受或拒絕對方的產(chǎn)品；二、市場營銷觀念

所謂市場營銷觀念，又稱市場營銷哲學(xué)，或企業(yè)經(jīng)營思想，是指企業(yè)在市場營銷管理過程中，在處理企業(yè)、顧客和社會(huì)三者利益關(guān)系方面所持的基本觀念或指導(dǎo)思想。從１９世紀(jì)末到現(xiàn)在，西方發(fā)達(dá)國家的企業(yè)市場觀念可分為以下五種：市場營銷觀念的發(fā)展階段12345生產(chǎn)觀念產(chǎn)品觀念推銷觀念市場營銷觀念社會(huì)市場營銷觀念生產(chǎn)觀念認(rèn)為,消費(fèi)者會(huì)喜歡那些隨處可買到的價(jià)格低廉的產(chǎn)品,因此,生產(chǎn)導(dǎo)向型組織的管理部門總是把注意力集中在提高生產(chǎn)效率、擴(kuò)大分銷范圍、增加產(chǎn)量和降低成本上。（一）生產(chǎn)觀念(TheProductingConcept)

以生產(chǎn)為中心的企業(yè)經(jīng)營指導(dǎo)思想，重點(diǎn)考慮“能生產(chǎn)什么”，把生產(chǎn)作為企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的中心。時(shí)間：19世紀(jì)末—20世紀(jì)初。背景條件：賣方市場，市場需求旺盛，供應(yīng)能力不足。核心思想：企業(yè)重視產(chǎn)量與生產(chǎn)效率。營銷順序：企業(yè)→市場。（一）生產(chǎn)觀念案例：福特汽車公司的T型車16產(chǎn)品觀念認(rèn)為,消費(fèi)者喜歡質(zhì)量、功能多和最有特點(diǎn)的產(chǎn)品,因此,企業(yè)應(yīng)該致力于對產(chǎn)品不斷地進(jìn)行改進(jìn)市場營銷實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明,在動(dòng)態(tài)市場上,如果企業(yè)奉行產(chǎn)品觀念,迷戀于自己的產(chǎn)品,則必然會(huì)導(dǎo)致市場營銷近視癥”(Marketing

Myopia)（二）產(chǎn)品觀念(TheProductConcept)17

企業(yè)以消費(fèi)者在同樣的價(jià)格水平下會(huì)選擇質(zhì)量高的產(chǎn)品為前提。時(shí)間：19世紀(jì)末—20世紀(jì)初。背景條件：消費(fèi)者歡迎高質(zhì)量的產(chǎn)品。核心思想：致力品質(zhì)提高，忽視市場需求導(dǎo)致營銷近視癥。營銷順序：企業(yè)→市場。（二）產(chǎn)品觀念18這種觀下念認(rèn)為,除非企號業(yè)進(jìn)行烘大規(guī)模螺的推銷止和促銷午活動(dòng),否則墨消費(fèi)地者不瓶會(huì)購弊買。宴即認(rèn)撤為消肥費(fèi)者川通常獸有一脊種購棋買惰潔性或驅(qū)抗衡兇心理,若聽使其自禾然,消費(fèi)者蘋就不會(huì)早大量購趴買本企慶業(yè)的產(chǎn)沒品,因而也企業(yè)度管理陶的中萍心任隆務(wù)是只積極閃推銷壁和大包力促靜銷（三）孩銷售觀膀念（推粒銷觀念挽）(Th稼eS漁ell獻(xiàn)ing旋Co媽nce六pt)19重點(diǎn)執(zhí)考慮省如何仆能賣磚出去虎，把跟銷售執(zhí)作為態(tài)企業(yè)功經(jīng)營網(wǎng)活動(dòng)庸的核弱心。時(shí)點(diǎn)間娃：20世紀(jì)30—40年代亡。背景餓條件堂：賣筍方市篩場向犬買方部市場鞋過渡藝階段艱，致慘使部稿分產(chǎn)品供厲過于刊求。核心思想：運(yùn)用介推銷與情促銷來仰刺激需壺求的產(chǎn)屠生。營銷順蹈序：企判業(yè)→市襯場。（三務(wù)）銷躲售觀機(jī)念（始推銷暫觀念譜）例子：孤目前中坦國多數(shù)卷企業(yè)的“營銷”20市場例營銷退觀念?yuàn)Z認(rèn)為,組織目魄標(biāo)的實(shí)贊現(xiàn)有賴太于對目倉標(biāo)市場廢的需要友和欲望冊的正確廣判斷,以及扯用比濫競爭晝者更釀?dòng)行УV的方河式來奪滿足伐消費(fèi)漸者的較要求襲。市場營薯銷觀念席與生產(chǎn)筍觀念、答產(chǎn)品觀孫念、推厚銷觀念藝有著本例質(zhì)的區(qū)乏別,市場尾營銷挖觀念料的著言眼點(diǎn)暴是市桌場需象要。（四）請營銷觀畝念(T卵he游M愛ar爸ke蔑ti嚷ngCon懶cep蠢t)21以消費(fèi)縮慧者需求谷為中心鵝的企業(yè)宣經(jīng)營指騙導(dǎo)思想蠶，重點(diǎn)魚考慮到倘消費(fèi)者宏需要什溉么，把減發(fā)現(xiàn)和蕩滿足消劈燕費(fèi)者需鳴要作為鮮企業(yè)經(jīng)介營活動(dòng)烘的核心熱。時(shí)勞間謠：20世紀(jì)50—60年代。背景坐條件抗：買鍬方市附場。核心思齊想：消檢費(fèi)者主狐權(quán)論發(fā)抵現(xiàn)需頭求并德滿足私需求。營銷順獨(dú)序：市你場→企孝業(yè)→產(chǎn)主品→市禽場。（四）囑營銷觀卻念22企業(yè)的艦生產(chǎn)經(jīng)江營，正濱確處理消費(fèi)畢者需資要、消費(fèi)者韻利益、企業(yè)利才益和社會(huì)阻長遠(yuǎn)惜利益之間仿的矛稈盾，析把這飄四個(gè)度方面拿協(xié)調(diào)神起來濃，做逆到統(tǒng)司籌兼深顧，纏關(guān)心赴與增沃進(jìn)社容會(huì)福構(gòu)利。時(shí)蜻間沸：20世紀(jì)70年代。背景條蛋件：消費(fèi)主紛義泛濫菊；消費(fèi)冬者權(quán)益拋運(yùn)動(dòng)的卸蓬勃興哥起。核心思飛想：企特業(yè)營銷=顧客需峰求+社會(huì)杏利益+盈利目束標(biāo)。營銷掃順序業(yè)：市剝場及御社會(huì)采利益砌需求園→企栗業(yè)→蚊產(chǎn)品訴→市石場。社會(huì)營怖銷觀念獻(xiàn)是市場階營銷觀插念的補(bǔ)碎充和修航正。（五怒）社懇會(huì)營卸銷觀鋤念(Th山eSoc浴iet救alMa殼rk辱et炊in芽gCon使cep派t)生產(chǎn)謙觀念產(chǎn)品觀闊念推銷觀芒念市場營爪銷觀念生態(tài)營狠銷觀念社會(huì)營水銷觀念舊觀念瀉、傳統(tǒng)皂觀念新觀轎念、達(dá)現(xiàn)代傲觀念新、聞舊觀益念比住較：26營銷哲學(xué)出發(fā)點(diǎn)中心營銷策略營銷目標(biāo)企業(yè)名稱傳統(tǒng)觀念

生產(chǎn)與產(chǎn)品觀念

企業(yè)

產(chǎn)品產(chǎn)量與質(zhì)量

增加生產(chǎn)或提高產(chǎn)品質(zhì)量通過增加產(chǎn)量、降低成本來取得利益美國福特汽車公司

推銷觀念

企業(yè)

推銷產(chǎn)品

提高產(chǎn)品質(zhì)量或努力促銷通過促銷來增大產(chǎn)量，以達(dá)到獲利

蒙牛乳業(yè)現(xiàn)代觀念

顧客導(dǎo)向觀念

目標(biāo)市場

顧客需求

市場營銷組合通過滿足市場需求達(dá)到長期獲利

聯(lián)想集團(tuán)

生態(tài)營銷觀念滿足目標(biāo)市場某部分需求企業(yè)與環(huán)境相結(jié)合

建立企業(yè)的相對優(yōu)勢通過適應(yīng)環(huán)境變化，滿足市場新的需求，區(qū)別于競爭對手，創(chuàng)造利潤

加多寶集團(tuán)之王老吉涼茶

社會(huì)營銷觀念目標(biāo)市場顧客需求和社會(huì)公共利益多層次綜合市場營銷活動(dòng)通過滿足市場需求，增進(jìn)社會(huì)利益，達(dá)到長期獲利

傳統(tǒng)營委銷哲學(xué)樓與現(xiàn)代描營銷哲促學(xué)的對博比案例潘石且屹和騰北京溫現(xiàn)代咳城潘石陶屹27歲進(jìn)軍逼北京，烏他操作科的萬通欺新世界著廣場在詳一個(gè)星跪期內(nèi)銷駕售額高攀達(dá)6.勒5億元，新成為房故地產(chǎn)界呀的經(jīng)典筐之作。潘石屹牲選擇一冤個(gè)項(xiàng)目庭的條件死概括起燥來非常定簡單：微（1）是不組是符合水未來發(fā)見展趨勢饒；（2）對肅用戶珍是不受是方否便、輩舒適鼻；（3）質(zhì)量偵是否上欠乘。他斃說：“切你對人鳴的基本速需要有鳳一個(gè)了離解和把凱握，再婚去查看至一下國適家?guī)啄昀鑳?nèi)的城宗市規(guī)劃蛙，再去訪跑一下呆市場，訓(xùn)看一下今有多少妨資源可棕以讓你礦用，就筍夠了。抬”他又含要在鄙北京掀開發(fā)匆新的影住宅竟項(xiàng)目憐，他蘭將問仰題簡?；癁槠剩含F(xiàn)賢代中鴉國城眉市居哪民要恢住什舟么家零？有關(guān)機(jī)勻構(gòu)對部去分北京稼人調(diào)查嚴(yán)表明：癢面對未行來的價(jià)誦值取向獄，73%以上的受被調(diào)查忽者認(rèn)為給，過現(xiàn)霸代化的稻生活和惜獲得穩(wěn)悄定的投開資回報(bào)長是自己種最想追始求的。84%被調(diào)查腦的人認(rèn)電為，盡棋管現(xiàn)代伍生活最蕉主要的匪是——嶼“家”的純現(xiàn)代化讀，即要患滿足下閘列條件賀：家的周套邊要有銹現(xiàn)代化衣的生活默氣息和地商業(yè)氛修圍；要有方糕便的出悄行條件摧；要有過人與基自然根的親滾和；要有霸個(gè)性繪的充敵分張回?fù)P；案例潘石屹狐和北京語現(xiàn)代城案例潘石屹吩和北京慈現(xiàn)代城潘石屹揭開始按匙照這四遙個(gè)條件創(chuàng)尋找現(xiàn)扔代北京舞人的家睜。他在數(shù)網(wǎng)上下駐載了一鍛張傍晚之從衛(wèi)星央上看地婚球的世嚼界地圖儉，地球播上燈光湯的明亮匯程度與豬人均GD薄P高度吻留合，他鉤說：“學(xué)受此啟專發(fā)，晚為上我開惜車看北談京的燈腎光，西頃邊一片隔黑暗，把國務(wù)院堅(jiān)部委的脈辦公室轉(zhuǎn)沒有亮垮燈的房轟間，而碗東邊燈世火通明登，有在帶辦公室腳加班的響、有飯薦店、商乞店……帆”因此祖他選鈴中了和東邊——北京掃市總部體規(guī)狹劃確棍定的僚北京痕市CBD犯(Cen穿tra躁lB撿usi用nes臺(tái)sD漆ist扒ric護(hù)t中央漲商業(yè)河區(qū))，認(rèn)棕定該儀地區(qū)汪一定效是最改現(xiàn)代飯化、珠最繁聰榮、板最有罰人氣化的地黃段。案例潘石穴屹和押北京境現(xiàn)代詞城現(xiàn)代城涉市潘石固屹的又宰一杰作想，總建敬筑面積42萬m2，現(xiàn)代事城建筑畏不多，猾偌大的嗎社區(qū)只遍設(shè)計(jì)了栗一棟連栗體公用舌建筑和6棟公畏寓。6棟公猛寓公毛寓分占成兩犁排，華間距10村0米。剩邊下的是贏三個(gè)標(biāo)棟準(zhǔn)足球敵場大小曾的綠地視以及小棚橋、流擁水、花真園等。私社區(qū)地妻上沒有祥停車場郊，而在紫中心綠劑地下設(shè)援計(jì)了三萍層停車嗎場，社權(quán)區(qū)車輛港必須全懼進(jìn)停車病場，二眼地面上冊一片綠頁草茵茵仍。案例潘石董屹和親北京碌現(xiàn)代駁城現(xiàn)代城辨居室設(shè)汗計(jì)：客達(dá)廳達(dá)50偵m2，同盆時(shí)為怪了更叛好的伙采光燒，設(shè)好計(jì)時(shí)專吧陽蒸臺(tái)融肝入客乎廳內(nèi)赤部，跡采用每外探握式全位落地況大窗掏。往該客廳創(chuàng)一站灘，外辮面的梁世界建，盡食在眼稱前，右似乎睛與房關(guān)間連告成一格體，餡讓人鹿有一居種空仗曠而胞博大閥的感稍覺?，F(xiàn)代城誦無論是開社區(qū)宏俘觀構(gòu)思損，還是福微觀的凳居室設(shè)惜計(jì)都為炸人們預(yù)紫留下了岔豐富的蝴生活空鉛間。生世活在看者似“空焦空蕩蕩蹲”的現(xiàn)議代城，沃人們得兼到的是雪與自然供融為一旱體、與梅天地合軟一的心僚靈的充疤實(shí)與滿央足。思考菊題：潘石米屹在傷進(jìn)行匪房地匆產(chǎn)開弦發(fā)時(shí)陳的營原銷觀奔念是四什么墓？CCT龜V2:對話—地產(chǎn)僚商：毅如何醫(yī)成為勝好孩堡子？1、開廣發(fā)商記和消激費(fèi)者榜的定億位：（對話---地產(chǎn)假商：隊(duì)如何炊成為趁好孩嶄子）大連萬凱達(dá)集團(tuán)瀉的董事己長王健熟林，CC最TV經(jīng)濟(jì)年貴度人物清的頒獎(jiǎng)布典禮上站，作為狂房地產(chǎn)濱界的惟礦一的一拔位獲獎(jiǎng)塵者登臺(tái)知名衡的策倡劃人休王志貨剛先魯生王志綱—開發(fā)幟商是藝甲方丑，消會(huì)費(fèi)者暖是乙購方搜房CE先O莫天全—消費(fèi)者監(jiān)是甲方躺，開發(fā)捏商是乙史方2、工作女人員碗的名睛稱：售樓怖員（慮售樓概小姐遞、售奮樓先寄生）置業(yè)顧桃問你認(rèn)同蔥哪一個(gè)倚觀點(diǎn)？虛為什么掃？福特燥公司——幾起幾模落一、示啟發(fā)討思考終題1.從福特墊公司的耍興衰，唉分析該源公司營背銷觀念子的演變宰？2.福特林公司連的發(fā)睡展過甜程中盛，有兼哪些穩(wěn)成功津的經(jīng)哲驗(yàn)和藏失敗吼的教轉(zhuǎn)訓(xùn)？3.面對21世紀(jì)新炎的營銷領(lǐng)環(huán)境，助福特公瞞司應(yīng)如宿何更新扎營銷觀流念？二、案魚例目的繪與用途通過承福特計(jì)幾起傻幾落后的案才例，烏學(xué)習(xí)病營銷壺觀念扁的演揀變。戀讓學(xué)舍生意標(biāo)識(shí)到顏在企嬌業(yè)發(fā)遣展歷當(dāng)程中攝，企店業(yè)的翼成敗姿與營潤銷觀市念的方更新煙有重傅大聯(lián)曾系。概熟悉職各種沿營銷們觀念野的特勝點(diǎn)。關(guān)鍵要烈點(diǎn)把市泄場作同為企少業(yè)的銅生命幼線，遺把營粱銷觀羽念作牢為企虎業(yè)前氣進(jìn)的坦導(dǎo)航昂標(biāo)，均才能斑做大辨做強(qiáng)哈企業(yè)閉，才踩能做連百年術(shù)老店定。本竿案例晉就是匪要告項(xiàng)訴我魄們市俊場營較銷在果企業(yè)捆發(fā)展鄭中的萄作用陵，企施業(yè)不領(lǐng)要過走于追援求技制術(shù)上括的成懲就，徹否則烈會(huì)陷哀入閉怒門造錘車的伐困境掘。以困滿足造市場采需求叉，順剃應(yīng)市巡壽場的炭變化糠為研濤發(fā)，蕩生產(chǎn)團(tuán)指明驗(yàn)方向督，可鄭以引賄導(dǎo)企歉業(yè)向葛正確脊的方般向發(fā)推展。第二節(jié)炎市場營柜銷學(xué)一、市郵場營銷割學(xué)的產(chǎn)礎(chǔ)生市場袍營銷暖理論璃作為垮一門壁學(xué)科跌產(chǎn)生絨于19世紀(jì)靜末20世紀(jì)旱初的繼美國Mar羅ket得ing二、海市場朝營銷蟲學(xué)的墊發(fā)展神歷程(一)注重應(yīng)亮用的初新級發(fā)展們階段從20世紀(jì)20年代列到第蕉二次樂世界拆大戰(zhàn)勒結(jié)束維，是悟市場千營銷拍學(xué)的藏初級支發(fā)展菊階段抹。(二)市場營女銷理論沃的深化賭階段(三)市場營筋銷學(xué)的珍創(chuàng)新發(fā)翻展階段4PS1、產(chǎn)品稍（Pro歐duc沫t）：采向消屈費(fèi)者奧提供煉什么即產(chǎn)品涉？產(chǎn)陪品的坡特性抵、品疏牌和董包裝欠是什仙么？倍在產(chǎn)驅(qū)品上綁還能扛附帶柳什么拋內(nèi)容卻？2、價(jià)格棄（Pr轉(zhuǎn)ic棒e）：方消費(fèi)竭者打皺算付貞多少守錢購山買該消商品辦？根椅據(jù)消班費(fèi)者擔(dān)的反伍應(yīng)和獵競爭餓對手令的實(shí)紙力定脾什么懂價(jià)位躺最合屈適？3、渠道在（Pla混ce）：距當(dāng)消組費(fèi)者淡需要基產(chǎn)品都時(shí)，裁在哪傷里以厲什么娛方式勒買到摩它？樣用哪題種批獸發(fā)或它零售里方式淚？地妄理范霸圍是尚多大尚？需醉要多擱大的跡銷售尖力度儀？以晝什么淺樣的來方式協(xié)、范柴圍、悔規(guī)模屠出售童商品犁呢？4、促銷業(yè)（Pr澇om錦ot稻io夢n）：炭消費(fèi)鼠者怎霸樣了毀解商朗品？應(yīng)怎樣微說服罪他們慨來購?fù)抠I商匹品？雞用什準(zhǔn)么形袋式的泊廣告襲？其臂性質(zhì)賴、內(nèi)負(fù)容、警頻率揮影響亦是什里么？扔促銷巴、宣她傳以務(wù)及個(gè)哀人購巴買費(fèi)豪用各巧是多仆少？6P申S、10P堂S6PS＝4PS＋政治腦權(quán)力（Pol責(zé)icy愁Po欄wer）公共播關(guān)系納（Pu榴bl販ic濱R鳥el協(xié)at蘭io冬n）10估PS＝6P勵(lì)S＋探查軋（Pr荷ob帝in媽g）劃分籠（Pa拖rt氧it病io韻ni狡ng）優(yōu)先桃（Pri袍ori素tiz捆ing）定位（Po舍si雄ti紙on南in央g）；市場摧營銷仗新理柜論：1．大市場錄營銷理供論2．國際章市場營犬銷與全潛球營銷3．綠色營姿銷綠色南營銷器是指負(fù)企業(yè)浸以環(huán)高境保速護(hù)為趙經(jīng)營淚指導(dǎo)堪思想嗎，以竿綠色買文化劑為價(jià)奸值觀窄念，樓以消涼費(fèi)者束的綠定色消沾費(fèi)為另中心匠和出踏發(fā)點(diǎn)猴的營返銷觀飼念、緣瑞營銷憤方式庸和營豎銷策草略。綠色營嘉銷是指列企業(yè)在墻生產(chǎn)經(jīng)撥營過程唇中，將鼻企業(yè)自鏟身利益填、消費(fèi)話者利益汪和環(huán)境仙保護(hù)利揚(yáng)益三者窮統(tǒng)一起農(nóng)來，以牛此為中者心，對以產(chǎn)品和驕服務(wù)進(jìn)騰行構(gòu)思袍、設(shè)計(jì)尚、銷售枕和制造攜。4．服務(wù)婚營銷服務(wù)營票銷是企端業(yè)在充捷分認(rèn)識(shí)降滿足消殘費(fèi)者需雅求的前耀提下，拴為充分墓?jié)M足消積費(fèi)者需佳要在營軌銷過程瘦中所采靈取的一摘系列活莖動(dòng)。5．直復(fù)營申銷直復(fù)搖營銷規(guī)起源擁于美銷國。187船2年，蒙菠哥馬利·華爾德狀創(chuàng)辦了衡美國第乖一家郵氧購商店渠，標(biāo)志劉著一種丘全新的聯(lián)營銷方近式的產(chǎn)這生，但疏直至20世紀(jì)80年代邀以前怪，直甚復(fù)營規(guī)銷并亦不為幣人重摘視，餡甚至眉被看廣成是饅一種捧不正姑當(dāng)?shù)姆覡I銷庭方式鎖。進(jìn)斃入20世紀(jì)80年代后長，直復(fù)秋營銷得舞到了飛配速的發(fā)雄展，其頭獨(dú)有的世優(yōu)勢也喜日益被柜企業(yè)和罰消費(fèi)者劈燕所了解辣。6．關(guān)系淋營銷所謂惠關(guān)系公營銷拌，是歲把營逐銷活鋼動(dòng)看盯成是膜一個(gè)適企業(yè)鋪與消夢費(fèi)者換、供具應(yīng)商雜、分翼銷商伏、競喊爭者壇、政競府機(jī)狠構(gòu)及漠其他域公眾緊發(fā)生扎互動(dòng)馬作用授的過鐮程，拖其核徹心是仙建立君和發(fā)歷展與棗這些滔公眾章的良墓好關(guān)獸系。7．共生營蒼銷通過槍不同春相互幟獨(dú)立污的商洽業(yè)組習(xí)織間雷，將濁他們篩手中俱的資雷源或喂項(xiàng)目您進(jìn)行餐分工限合作昌，達(dá)影到增降強(qiáng)市鋤場競腔爭力姑的目捏的。圓歸納鵲總結(jié)辦共生株?duì)I銷拾的核差心就避是雙嚴(yán)贏和煎多贏泛。其恭最大墳優(yōu)勢穴在于培將規(guī)犧模和泥市場氏資源導(dǎo)進(jìn)行典分類尿整合恥，并削從中牌尋找揮到經(jīng)號驗(yàn)互克補(bǔ)、桐終端座互享祥所產(chǎn)災(zāi)生的看有利芳于企綢業(yè)生琴存成闊本遞待減的亞企業(yè)蕉共生撿力的壟提升墾。8．整合營仿銷整合營勤銷是一高種對各鋸種營銷妖工具和伯手段的提系統(tǒng)化純結(jié)合，流根據(jù)環(huán)芝境進(jìn)行叛即時(shí)性盆的動(dòng)態(tài)紗修正，液以使交哥換雙方姓在交互概中實(shí)現(xiàn)辛價(jià)值增芬值的營稻銷理念售與方法鐮。整合營驅(qū)銷就是輸為了建步立、維傭護(hù)和傳圖播品牌巾，以及豈加強(qiáng)客查戶關(guān)系織，而對餡品牌進(jìn)院行計(jì)劃即、實(shí)施仔和監(jiān)督成的一系炭列營銷旬工作。扁整合就山是把各憑個(gè)獨(dú)立童地營銷蹲綜合成被一個(gè)整價(jià)體，以礙產(chǎn)生協(xié)才同效應(yīng)緣瑞。這些很獨(dú)立的澡營銷工晝作包括支廣告、害直接營孩銷、銷搜售促進(jìn)僵、人員叮推銷、朱包裝、數(shù)事件、寨贊助和攻客戶服公務(wù)等。9．網(wǎng)絡(luò)營遲銷網(wǎng)絡(luò)營批銷（On-獅lin時(shí)eM筍ark像eti惕ng或E-投Ma約rk餐et畫in腔g）就閉是以表國際月互聯(lián)主網(wǎng)絡(luò)癢為基看礎(chǔ)，您利用索數(shù)字諒化的閑信息姿和網(wǎng)突絡(luò)媒跌體的杯交互鄭性來繼輔助璃營銷叛目標(biāo)右實(shí)現(xiàn)允的一努種新妥型的畝市場營銷方怠式。簡正單的眉說，躲網(wǎng)絡(luò)保營銷徐就是感以互祝聯(lián)網(wǎng)脊為主譯要手雞段進(jìn)病行的壓，為蔬達(dá)到項(xiàng)一定同營銷編目的駱的營職銷活僵動(dòng)。網(wǎng)絡(luò)仙營銷澤就是宏以互刻聯(lián)網(wǎng)害為主鞋要手集段開芽展的巡壽營銷努活動(dòng)掙。三、市籮場營銷手學(xué)研究淘的主要江內(nèi)容市場營光銷學(xué)是揪專門研槐究市場輕營銷活宴動(dòng)及其機(jī)發(fā)展變限化規(guī)律丑的學(xué)科用。內(nèi)職容：1．營繼銷原倉理疤：由泡市場阻分析念、營膨銷觀普念、和市場危營銷員系統(tǒng)挺與營室銷環(huán)招境、庸消費(fèi)棕者需疾要與站購買章行為蒼、市靈場細(xì)劃分與裙目標(biāo)己市場混選擇突等理策論組漢成。2．營銷航實(shí)務(wù)：云由產(chǎn)樹品策略駐、定價(jià)僑策略、茅分銷渠暖道策略無、促銷表策略、勉市場營亭銷組合街策略等您組成。3．營銷襪管理妄：由營字銷戰(zhàn)略舌、計(jì)劃呀、組織情和控制舌等構(gòu)成必。4．特波殊市指場營登銷怨：由繪直復(fù)檢營銷輕、網(wǎng)景絡(luò)營沖銷、霜服務(wù)脾市場振營銷浙和國誼際市乒場營忘銷組具成。第三唯節(jié)捏房禾地產(chǎn)歸市場攻營銷一、史房地岡產(chǎn)市射場營宰銷的福概念房地申產(chǎn)市贊場營驕銷是忽通過葉房地扣產(chǎn)市擦場交贏換，怪滿足仁現(xiàn)實(shí)坊的或詢潛在歲的房堵地產(chǎn)憲需求軍的綜痛合性付的經(jīng)疊營銷問售活溪?jiǎng)舆^鴨程。二、房圣地產(chǎn)市踏場營銷咽的特點(diǎn)（一）詠房地產(chǎn)賀市場營課銷是市州場營銷扁的分支（二）籠房地產(chǎn)鏈商品的割獨(dú)特性（三）蠻大營銷似觀念（四）箭房地產(chǎn)暖市場營賊銷與法夫律制度奸密切聯(lián)屋系（五）休房地產(chǎn)爛市場營謀銷獨(dú)特琴的經(jīng)濟(jì)咳運(yùn)作方芬式（六）純房地產(chǎn)馬市場上獨(dú)政府的譽(yù)政策作繳用明顯分析房勺地產(chǎn)市之場營銷嬸的特點(diǎn)三、房絮地產(chǎn)市獅場營銷圍的作用(一)有助拐于提際高房駁地產(chǎn)鈴企業(yè)踢的營濕銷素賄質(zhì)和郊競爭抓力(二)有利向于房耽地產(chǎn)臘市場喉的發(fā)奇展和漏完善(三)有利只于消屠費(fèi)者踏需求語的滿艱足(四)有利拐于房宏地產(chǎn)票業(yè)作鑄為新迎經(jīng)濟(jì)猴增長皺點(diǎn)的虧培育案例魯：兩嗓個(gè)開悠發(fā)商兩個(gè)丑開發(fā)郊商，爺一個(gè)直在城戒東十誘里開額發(fā)“圓夢花寫園”，一個(gè)雁在城西刃十里開孤發(fā)“鳳凰山選莊”。城蹤蝶東的偵聘請藏了最酸好的釘設(shè)計(jì)蘭師，超使用您了一徑流的泥施工臂隊(duì)，溝城西剩的也鋤是如眨此。一年緞后，閑總投爆資十吼個(gè)億電的“圓夢全花園”建成把了。卵六十寨棟樓亡房環(huán)公湖排搜列，騎波光臂倒影腳，清拉新雅掘靜；旋曲徑竟回廊泉，處夢處花籃草；少置身旦其中及，真洞如在夢花園躍中一姥般。青不久仇，“鳳凰山深莊”也竣緞工了疏，六綠十棟終樓房深依山崇而筑輕，青惱磚紅暗瓦，層綠樹疤掩映駱；清貴風(fēng)徐穩(wěn)徐，后松濤俊鳥鳴忍，確截實(shí)是轎理想碎的居旋住地員?！皥A夢花夜園”首先啦在電努視上吐打出熟廣告冤，接眾著是裹報(bào)紙獵和電祥臺(tái)，沉他們著打算科投資返一百須萬作唇宣傳算，讓“圓夢花徒園”成為戰(zhàn)購房溉者真含正圓愛夢的自地方粥。“鳳凰山噸莊”建好餡后，本也拿及出一羨百萬際，不懷過它哈沒交烘廣告鞏公司際，而燦是給較了公劇交公死司，雨讓他閘們把虧跑西峽線的靜車由裕每天初的10班增昨加到50班。一盜月后，“鳳凰談山莊”售出的荷房是“圓夢柿花園”的10倍。一累年過去萄，“鳳凰山幻玉莊”開始清逮盤，“圓夢花攏園”開始丹降價(jià)翼?，F(xiàn)在去“鳳凰山惹莊”的車每傲天已達(dá)元到50之0班，幾飯乎每3分鐘就悶有一趟鍵。這條盞線路是棟這座城督市惟一誦沒實(shí)行亮無人售浪票制的駕線路，卵這是就“山莊”居民的駱要求保勾留下來菌的，因士為坐這憶條線路箱上的車微可以得橫到一張顆公園門好票大小凱的彩色榨車票，眉它的下籮面是“鳳凰山著莊”的廣狗告，陶反面萌是一棒首唐徹詩中判的四標(biāo)言絕銅句，腥這種殲車票蚊每周鑄一換鋤。據(jù)畢說，“鳳凰山剖莊”有個(gè)孩治子已在咬車上背胞了400首唐詩搬，最少擦的也背深了五十呈幾首。窯前不久潔，“圓夢花俯園”向銀行狹申請破游產(chǎn)，“鳳凰山泳莊”借勢侍收購沃。從妨此，燃市區(qū)腰又多仗了一獲條車牽票上綢印有球宋詞忠的線太路。案例：兩個(gè)開寫發(fā)商你如何奔評價(jià)兩園個(gè)開發(fā)號商的不辨同做法漂？思考題靈：1．如決何理艱解市壩場營孔銷的夠概念克？2．推銷螞觀念與狀市場營繳銷觀念霉有何區(qū)葵別？3．簡述居社會(huì)營攜銷觀念術(shù)的核心喘思想。4．試述平市場營哪銷學(xué)的學(xué)發(fā)展階仰段。5．如抽何理太解房呆地產(chǎn)伯市場構(gòu)營銷發(fā)的概盡念？6．房