廣東住宅地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃方案

關(guān)于清新項(xiàng)目的前期思考謹(jǐn)呈:廣東省中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本報(bào)告的指導(dǎo)思想本報(bào)告基于世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)清新市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)本地塊的理解而作出相關(guān)定位方面的建議關(guān)于市場(chǎng)市場(chǎng)背景分析清新縣，連續(xù)三年廣東省縣級(jí)GDP總量增長第一名，是清遠(yuǎn)市最具增長潛力和發(fā)展的區(qū)域清新縣2002-2006年全縣GDP增長圖06年GDP增長32.6%，其中房地產(chǎn)業(yè)增長26.3%。06年固定資產(chǎn)投資增長50.6%，其中房地產(chǎn)開發(fā)增長80%06年商品房銷售面積30.24萬平米，增長6.4%，其中住宅增長13.1%，商品房銷售額3.41億元，增長23.8%，其中縣城住宅價(jià)格增長近30%。清遠(yuǎn)市區(qū)清新縣城清新縣城與清遠(yuǎn)市區(qū)緊密相連，距廣州60多公里，境內(nèi)107國道，京廣復(fù)線，清連一級(jí)公路，清四一級(jí)公路貫通全縣，在清遠(yuǎn)市區(qū)位位置具有明顯的優(yōu)勢(shì)。隨著城市規(guī)劃發(fā)展，清新縣與清遠(yuǎn)市區(qū)的關(guān)系越來越密切，可能成為另一個(gè)“禪桂”。清新概況市場(chǎng)戰(zhàn)國圖1234567981110①瑞楓花園②恒信·凱旋華庭③帝景花園④御峰⑤駿豪城⑥金色家園⑦美林宏景新城⑧龍泉花園⑨怡德居⑩陽光麗居⑾中山麗景⑿百合華園清新縣城區(qū)以清和大道和清新大道為兩條中軸線，以清和大道為界，北面為老城區(qū)，南面為新城區(qū)，目前大多數(shù)項(xiàng)目都集中在老城區(qū)，新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿€很大。本案107國道清新縣在售項(xiàng)目多，市場(chǎng)處于初級(jí)發(fā)展階段，基本上本地消化為主，外力的作用還沒有顯現(xiàn)12編號(hào)項(xiàng)目占地產(chǎn)品形式現(xiàn)推主力戶型均價(jià)推廣形象1瑞楓花園-多層/小高層124的三房

172的四房2400健康家園、成就未來2凱旋華庭約2萬多層114-130的三房

154-180的四房1700新銳地標(biāo)、精英領(lǐng)地3帝景花園約1萬多層85-116的三房

130-139的四房

157平米的五房1700尊貴生活在清新中品味4御峰130畝多層/連排185/193的連排別墅5200純山地，原味Townhouse5駿豪城6.2萬多層/小高層124-160的三房

159-196的四房

260-340的頂樓復(fù)式小高層2200城市中軸、尊尚府邸6金色家園2.34萬多層/小高層140-151的三房

160-175的四房多層1900

小高層2300傳世府邸、輝耀流金歲月7美林宏景

多層/小高層76-85的二房

99-132的三房2100大型水景園林休閑社區(qū)8龍泉花園約1萬多層120-138的三房

147的四房1500悠然湖畔、上品生活9怡德居約8000多層117-129的三房

156的四房1400住理想舒適的房子、過怡然自得的日子10陽光麗居約2萬多層120多的三房

140多的四房1400幸福的日子總有陽光清新市場(chǎng)開始出現(xiàn)一批中高檔樓盤，將整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格水平突破2000元，價(jià)值提升明顯，但仍以多層為主，小高層已經(jīng)出現(xiàn)，但未形成主流。市場(chǎng)總況案例分析1瑞楓花園戶型設(shè)計(jì)較方正實(shí)用，目前的小高層是項(xiàng)目價(jià)值最大的單位，但整個(gè)小區(qū)規(guī)劃建筑密度大，樓間距小，園林設(shè)計(jì)簡單，地上停車位，缺乏品質(zhì)感。瑞景馨庭盈楓人家縣城區(qū)普通住宅的典范，客戶主要是本地公務(wù)員，周邊生意人，項(xiàng)目接近尾期，在清新市場(chǎng)有一定的影響力。案例分析2純山地，原味Townhouse廣州番禺海倫堡的復(fù)制產(chǎn)品，清新市場(chǎng)最具影響力的項(xiàng)目，景觀資源優(yōu)越。在清新市場(chǎng)上首次推出Townhouse的概念。清新房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。目前主推連排別墅，4、6連排為主，定價(jià)100萬左右/套，市場(chǎng)接受度較好。但別墅產(chǎn)品花園面積偏小。另則清遠(yuǎn)本地人不看好該項(xiàng)目位置的風(fēng)水?？蛻舯镜毓珓?wù)員，私企老板，廣州等外地投資客戶，第二居所。御峰案例分析3駿豪城城市中軸尊尚府邸戶型設(shè)計(jì)是本項(xiàng)目的亮點(diǎn)：清新首創(chuàng)入戶花園設(shè)計(jì)、外飄窗臺(tái)60cm、三房三洗手間、首層帶私家花園約60平米、復(fù)式三花園。清遠(yuǎn)首個(gè)小區(qū)商業(yè)步行街設(shè)計(jì)。產(chǎn)品豐富，戶型面積從124-360平米，沒有兩房。客戶主要是本地公務(wù)員、清新的原住民。120130140150160170180清新城區(qū)在售樓盤主力面積范圍御峰瑞楓花園駿豪城金色家園美林宏景凱旋華庭龍泉花園怡德居陽光麗居10080清新縣城區(qū)樓盤主力面積分布圖單位：平方米帝景花園中山麗景主流產(chǎn)品：120-150m2市場(chǎng)主流戶型單價(jià)超2000元的面積偏大發(fā)展趨勢(shì)：清新縣房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，政府支持房地產(chǎn)開發(fā)力度大，一批中高檔樓盤開始涌現(xiàn)，但受外來力量的影響還比較小?？蛻糈厔?shì)：基本上以本地的公務(wù)員，私營業(yè)主為主，外地客戶還沒有顯示出明顯的增加趨勢(shì)，這與本地樓盤檔次偏低，投資潛力不高有關(guān)。價(jià)格趨勢(shì)：以御峰，瑞楓，駿豪，金色，美林為代表的一批中高檔樓盤的單價(jià)超過2000元大關(guān)，價(jià)格拉升明顯，資源型及產(chǎn)品創(chuàng)新的樓盤具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)的大背景產(chǎn)品趨勢(shì)：市場(chǎng)上絕大部分產(chǎn)品為多層，面積區(qū)間在120-150平米，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。小高層開始出現(xiàn)，并顯示出強(qiáng)勁的勢(shì)頭，在價(jià)格、品質(zhì)及戶型創(chuàng)新上都有明顯的優(yōu)勢(shì)，小高層即將成為市場(chǎng)的主流。關(guān)于地塊地塊價(jià)值挖掘107國道項(xiàng)目指標(biāo)本項(xiàng)目位于新城核心區(qū)，地塊面積大。緊鄰清新大道城市中軸線和107國道，交通便利。占地：15萬平方米容積率：建筑密度：≦30%綠化率：≧30%清新大道區(qū)域位置本項(xiàng)目位于新城核心區(qū)，周邊配套設(shè)施較齊備。居住、商業(yè)氛圍正在逐漸形成。①清新商貿(mào)城②清遠(yuǎn)市城北汽車客運(yùn)站③商業(yè)步行街④振興市場(chǎng)⑤縣第二小學(xué)⑥清新文化體育中心⑦清新縣少年宮⑧縣人民醫(yī)院⑨清新縣汽車站本案107國道清新大道243175689項(xiàng)目四至清新大道太和路新寧路南面：臨107國道，有噪音隱患東面：臨清新大道，縣城中軸線西面：林規(guī)劃路，太和路北面：緊鄰瑞楓花園107國道地塊方正，周邊交通便利，但區(qū)位整體形象不高。地塊面積大，大盤開發(fā)，可塑性高?？梢詫?shí)現(xiàn)多種產(chǎn)品組合，具有打造市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)型品質(zhì)樓盤的空間。緊臨城市主干道，交通便利，但有一定的噪音影響。新寧路將地塊一分為二，對(duì)項(xiàng)目的整體性有一定的影響。周邊配套較齊全，居住氛圍正在逐漸形成，地處新城區(qū)，未來的商務(wù)交通核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿Υ?。地塊價(jià)值項(xiàng)目鄰街面長，通過合適的商業(yè)布置，可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。S（優(yōu)勢(shì)）：W（劣勢(shì)）：O（機(jī)會(huì)）：T（威脅）：1、城市中軸主干道清新大道和107國道的交匯處，交通便利，昭示性好2、周邊配套較齊全，未來的城市發(fā)展核心區(qū)。3、地塊規(guī)模大，可塑性高4、項(xiàng)目山水資源優(yōu)勢(shì)明顯1、市場(chǎng)發(fā)展不成熟，片區(qū)整體形象還不高2、107國道噪音大，新寧路將地塊一分為二，地塊不完整。1、縣城擴(kuò)張，城區(qū)發(fā)展方向2、市場(chǎng)產(chǎn)品空缺，小高層前景看好。3、發(fā)展商為本地著名企業(yè)家，同時(shí)企業(yè)的知名度在本地具有很強(qiáng)的影響力和帶動(dòng)力。市場(chǎng)供應(yīng)量較大，未來競(jìng)爭(zhēng)較大項(xiàng)目分析SWOT分析領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者充分發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，做行業(yè)老大，引領(lǐng)市場(chǎng)戰(zhàn)略選擇關(guān)于客戶我們的客戶是誰關(guān)于客戶本項(xiàng)目的需求客戶群體客戶分類購房關(guān)注點(diǎn)特征與本項(xiàng)目的契合度個(gè)體經(jīng)營者實(shí)用性、配套、性價(jià)比、風(fēng)水有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡稍大，對(duì)價(jià)格不十分敏感☆☆☆☆☆企業(yè)中高層管理者品質(zhì)感、舒適度，景觀經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，對(duì)居住條件和氛圍要求高，注重品質(zhì)和身份☆☆☆☆政府公務(wù)員交通、附加值，性價(jià)比對(duì)素質(zhì)要求高，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感☆☆☆☆☆原住民二次置業(yè)者景觀、舒適度、品質(zhì)、價(jià)格積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，要改善生活環(huán)境☆☆☆☆外地客戶升值潛力，價(jià)格，品質(zhì)積蓄多，有較敏銳的市場(chǎng)嗅覺，關(guān)注社區(qū)發(fā)展前景和升值輻度，第二居所?！睢睢畋镜匕最I(lǐng)交通、性價(jià)比、配套、升值潛力年輕，積蓄不多，月供能力一般，對(duì)價(jià)格較為敏感，教育水平能夠高☆本地私營業(yè)主，本地中高層公務(wù)員、本地企業(yè)中高管理者以及二次置業(yè)的原住民是本項(xiàng)目的核心客戶隨著項(xiàng)諸目開發(fā)梳，本項(xiàng)悠目的客匪戶范圍錫逐漸擴(kuò)堆大，層餡次不斷錫提升，忌客戶類丟型多元套化啟動(dòng)海期發(fā)展們期成熟期3.役本尖地個(gè)悼體經(jīng)漂營者1.殃本地思中高仰級(jí)公枝務(wù)員2.本刺地企業(yè)播中高層負(fù)管理者1.柔本地墊原住排民二裕次置析業(yè)者2.本豪地及清投遠(yuǎn)市區(qū)瘦的投資喬客3.本緞地高收去入者，飼成功人佳士,企憤業(yè)老板1.躬外地快投資念客2.外桃地第二港居所客迫戶注：1己、不同鳳階段的己客戶構(gòu)診成是包眾括前面動(dòng)階段的輕全部客外戶2、庭排序認(rèn)順序第為客影戶所膀占比仰例從似大到唉小客戶讀變化本項(xiàng)目滲必須通師過外地諷客戶的前拉動(dòng)，座來提高擁項(xiàng)目的派整體價(jià)蓬值，如網(wǎng)何整合陣外地資榜源客戶誓是營銷擴(kuò)的重點(diǎn)趙。關(guān)于產(chǎn)次品啟動(dòng)聯(lián)模式大盤啟從動(dòng)模式倉1時(shí)間軸19腫99縫.1蛇1—歇20毀00震.4第一箏期第二期第三慘期價(jià)格乞走勢(shì)20默.325酬.9分期規(guī)訂模8.而4萬M220幟00膽.5懼—2肺00怪2.穴12200歐2.5宇—20妖03.腥4主力戶匙型70孫-1雖20醒的2衛(wèi)-3慚房10浸0-瓜15牲0的天3-辦4房10襲0-缺20統(tǒng)0的好3-針5房640境065話00530噸0首期缺盤乏配置居住球氛圍訴不濃項(xiàng)目總鏡建55蜓萬，首飽期周邊件居住氣乓氛不濃釀，缺乏暫配套，永開發(fā)8辱.4萬掙，僅為畫總體1花/7，律一期建眠成，社樹區(qū)氛圍疲及配套閑到位，宅二期開朱始啟動(dòng)行，迅速心放量。蔚藍(lán)海床岸的開逗發(fā)策略蔚藍(lán)漆海岸每期套贊數(shù)均價(jià)氏值：16配67蘆套“畫禾餅”摧模式駝：描禮繪宏鈴偉藍(lán)伍圖啟動(dòng)性模式啟動(dòng)配吳置：缺乏每期鼓開發(fā)吩均值魚：18醒.3晉萬m2啟動(dòng)耐規(guī)?？荆?.芹4萬豆m2適用錢范圍仍：1、舞價(jià)格撫低開因高走殘，有回充分占的上竊揚(yáng)空并間（滲郊區(qū)拼物業(yè)鼓或市笨政規(guī)兵劃有懂重大打利好獎(jiǎng)）2、存浮在前提蒜：早期致地產(chǎn)營媽銷不充滔分大盤啟熔動(dòng)模式演1“畫餅愚”模式碗，描繪啟宏偉藍(lán)錢圖大盤啟悼動(dòng)模式惜23-419分期規(guī)衣模物業(yè)類穿型時(shí)間造軸200及2.1200參2.920黑02淘.7200盼4上半描年第一期6-緒7200置3-1能17.6良42.71.蒙6高層250窩00150信0012政00顆090剝00850楚0900鑰0高層豪聞?wù)?、多戴層花遠(yuǎn)妖洋房、球tow放nho灶use穿、ho快use首期沒開發(fā)臣周邊棚生活賤配套屯不足查，居匯住氣虜氛不餃濃，赴項(xiàng)目虎三條嘩產(chǎn)品敬線開適發(fā)規(guī)蠟?zāi)＞递^小看。隨魯著一祝期社沈區(qū)環(huán)差境成績功營亭造，舞項(xiàng)目膠三條聞產(chǎn)品爛線同徒時(shí)放肝量增母長一櫻倍。萬M2第二期多層Ho陳us參e天鵝管堡純水艘岸天鵝尿堡純水宵岸首期抵配置癥：會(huì)套所波托菲咬諾的開拖發(fā)策略華僑城恨·波托捎菲諾每期套普數(shù)均價(jià)缺值：166折7套“以委點(diǎn)帶粘面”兇模式幼：形瞎象配胖套先額行啟動(dòng)國模式啟動(dòng)配聰置：會(huì)所（鋼售樓部鼓）每期音開發(fā)江均值培：11謝.9日8萬使m2啟動(dòng)爐規(guī)模扒：7.1跳萬m2理論基搖礎(chǔ)：——勾心理滾學(xué)觀敢點(diǎn)：敬當(dāng)一砍個(gè)人襯在某邀方面?zhèn)z具有括突出鏡的表猴現(xiàn)時(shí)崇，會(huì)撈被大淚多數(shù)氏人認(rèn)揪為此缸人在著各方拍面都幣具有鞋超凡鐮的能辭力——孔新經(jīng)飛濟(jì)學(xué)登觀點(diǎn)洗：消剪費(fèi)者題是有改限理沖性的“以點(diǎn)軌帶面”犧模式，解形象、濟(jì)配套先華行8.8航44.2積5分期槽規(guī)模物業(yè)類譜型時(shí)間軸199歇9年200切0初200口0-1認(rèn)020寇01刮-1身0第一駛期第二斷期第三譜期第四期第五期第七得期第六菌期9.茶16200抖2-520月02登-920載01曾-57.6投49.1驚38.3虜95.5棟8價(jià)格吳走勢(shì)410勻0390醫(yī)0380嘩0395摸0390閣0330專0360能0多層普油通住宅厲、低層卵花園洋狡房、聯(lián)脆排別墅首期配耽置：交趨通、商賀業(yè)花城隸街，提護(hù)供日常怨服務(wù)首期深開發(fā)脂規(guī)模團(tuán)較大猴，前屯期一撥年推雹一期桑，后羨期一睜年推怠兩期毀，分齡期開坊發(fā)的賣規(guī)模騙和節(jié)煙奏以文市場(chǎng)魔可以窩接受舒的容梁量和僚房地煌產(chǎn)開柜發(fā)的瞧一般掙規(guī)律瞧進(jìn)行似開發(fā)萬，有交效保籠證項(xiàng)犯目的慕可持普續(xù)發(fā)畢展。萬M2深圳少萬科遭四季削花城岸的開東發(fā)策身略大盤啟背動(dòng)模式參3萬科四騰季花城每期壁套數(shù)進(jìn)均價(jià)輸值：64怎1套“以小憤搏大”彈模式啟動(dòng)模目式啟動(dòng)女配置梅：30澆0米稈花城皮商業(yè)村街每期開敗發(fā)均值射：7.5間7萬m2啟動(dòng)規(guī)速模：7.姓64慘萬m2理論碼基礎(chǔ)餡：——驗(yàn)新經(jīng)產(chǎn)濟(jì)學(xué)猴觀點(diǎn)著：消俗費(fèi)者燙以廣價(jià)義的策幸福視而不物以財(cái)橡富為哨終極久需求“以畫小搏哪大”晴模式東，形撐象、與配套椒先行“以點(diǎn)徐帶面”“以小勢(shì)博大”“畫戚餅”詢模式低成識(shí)本營嚇銷手護(hù)法，慎成為脂目前什主流覺模式體驗(yàn)米經(jīng)濟(jì)獲的萌借芽狀敏態(tài)地產(chǎn)營舒銷初始樓階段的晉產(chǎn)物啟動(dòng)攻規(guī)?；橥ǔＣ淮蟊в?廣0擁萬m2，1庭00片0套大盤啟窩動(dòng)模式寇的適用感性結(jié)合本豈項(xiàng)目區(qū)壩位，市數(shù)場(chǎng)、地森塊及核黨心客戶笨屬性，吳“以點(diǎn)嚼帶面”挑的低成浪本營銷崇手法是成最適合栗的開發(fā)翠模式。肝采取配哭套，形談象先行悄的策略姓。關(guān)于產(chǎn)績品產(chǎn)品定將位根據(jù)商市場(chǎng)項(xiàng)實(shí)現(xiàn)順和價(jià)旺值最移大化裝的考酸慮，齡采取現(xiàn)中-利高-拴中高呢的開少發(fā)節(jié)叫奏。地塊接價(jià)值項(xiàng)目形慘象開發(fā)期價(jià)值中級(jí)高級(jí)中高昆級(jí)高端地閘位確立高姿宮態(tài)入叫市形象延分續(xù)客戶拾價(jià)值多樣池型本地寇型擴(kuò)散型開發(fā)節(jié)羅奏規(guī)劃擺中的盡價(jià)值媽點(diǎn)和陽開發(fā)艇節(jié)奏百與市甜場(chǎng)和輝客戶暢情況唇相符徑，同軟時(shí)利借于價(jià)壺值最啟大化江的實(shí)壺現(xiàn)。啟動(dòng)區(qū)峽位及規(guī)懶模原則：1、貍進(jìn)入售性、制昭示禽性優(yōu)蠟先2、勤控制循規(guī)模佛，制繼造稀是缺，幅不大位于1礦0萬尚平米誓建面啟動(dòng)區(qū)200糾2.1棵06萬M律29萬M名29萬M過2200宋5.5第一期第二慎期10萬囑M2200介3.520偉03真.1匹020遞04爺.520時(shí)04咐.1隙0第三折期第四韻期8萬M盤25萬炭M2確定狼項(xiàng)目艷東北仿角臨融新寧助路和括清新刑大道術(shù)處為稀啟動(dòng)情區(qū)案例廣州雅果居樂注：啟翅動(dòng)區(qū)要伙結(jié)合最仙終的規(guī)炊劃方案益后再確零定結(jié)合葵清新芬山水承資源干豐富抄的特揀點(diǎn)，加合理悄營造華山水適資源編，通柔過產(chǎn)盆品創(chuàng)渠新和手制造炎市場(chǎng)極稀缺茂的手賓法，未以高酬端形夸象入瞧市，垮確立鴉市場(chǎng)挖領(lǐng)導(dǎo)肝地位寇。創(chuàng)新騙小高井層普通小高層連排別碗墅市場(chǎng)映小高對(duì)層產(chǎn)征品供倍應(yīng)量懸少，把有一赤定的翠稀缺渴性創(chuàng)新性牙小復(fù)式皆單位，窯空中別華墅單位標(biāo)桿建量立市場(chǎng)立引爆鍵，污建立界地位號(hào)，樹革立標(biāo)刃桿，芽創(chuàng)建誘品牌原則：1、只制造率稀缺董性2、多閣產(chǎn)品有厲機(jī)組合握。擴(kuò)大群客戶層蘇面。打幣造清新橫和諧、程溫馨的付社區(qū)居港住環(huán)境墳。3、高貓姿態(tài)入干市。樹克立形象遼，制造昏價(jià)格標(biāo)論桿。產(chǎn)品定辱位剖面昏示意特色小蝦高層：1）崇外廊師式布尼置2）平6米抄層高垮不算訂面積堪增加語實(shí)用鑼率3）錯(cuò)所層小復(fù)賤式，客光廳層高在4.5勸米，其治它空間竄3米4）考栽慮老年炊人需要乓，部分果戶型可側(cè)做平層假日賽塞維納（堪GOL前F公寓培）位于觀慎瀾湖G巴OLF戰(zhàn)內(nèi)總建亞筑面論積：提34棚21幣6m笛2基本單匯元58襪m2可拼雁合最獎(jiǎng)大面端積為吃23洞0m亡2外墻專微傾叛，與矮下部日退臺(tái)鍬照應(yīng)窄，立粒面處惑理參筐考下演圖小高層劍的主力思產(chǎn)品如任何建立遮市場(chǎng)稀延缺性，堪成為項(xiàng)燥目成敗勾的重點(diǎn)產(chǎn)品意津象特色藏小高易層產(chǎn)品意下象創(chuàng)新課性小微復(fù)式改房改房改房改房改房小復(fù)式蛛附加值薯高，入套戶花園疾贈(zèng)送8姥-14裁個(gè)平米絨，可改廳一間房270擇度景觀巖陽臺(tái)，鐘120滴平米左漠右的小尺復(fù)式。連排道TO刊HO可借鑒花點(diǎn)：餐廳哄、客錦廳間院完美阻利用糊內(nèi)庭補(bǔ)院景冶觀，社客廳怨南北倉通利用姑次臥悅與主指臥間拳的躍作式設(shè)育計(jì)，這使客駛廳層輩高達(dá)崗到3.9m內(nèi)庭院解決取了采見光問巡壽題產(chǎn)品意銷象聯(lián)排T丹OHO可借鑒備點(diǎn)：餐廳躁兩層復(fù)通高慣，并慘利用置天窗哄采光利用客痰廳與餐太廳的躍扁式設(shè)計(jì)琴，使客奔廳層高堆稍高樓上獨(dú)京立主臥岡空間+南向大背露臺(tái)餐廳兩宮層通高三層為細(xì)獨(dú)立主犧臥南向大鬼露臺(tái)產(chǎn)品意訓(xùn)象啟動(dòng)迫配套對(duì)未儲(chǔ)來的濕市場(chǎng)茶的發(fā)耗展有伐一定懼的預(yù)背先性托，在宋規(guī)劃謙中保麻證相荒關(guān)功齡能的黑預(yù)留設(shè)與彈騰性。原則罵：1、“催以點(diǎn)帶妖面”的己模式，傲配套，民形象先煩行，強(qiáng)墊勢(shì)牽引縱。2、人氣聚錯(cuò)集和轟嫂動(dòng)效應(yīng)抱，先期功展示提土升價(jià)值特色商業(yè)街1高級(jí)會(huì)所2社區(qū)生活廣場(chǎng)3社區(qū)營造景觀帶4其他相關(guān)市政配套5教育配套（學(xué)校）6社區(qū)生企活廣場(chǎng)會(huì)所中缸泳池關(guān)于形祝象形象思綿考著力打束造一個(gè)拆風(fēng)情小鬼鎮(zhèn)形象騙關(guān)鍵喬詞：現(xiàn)代筋感歐式睬風(fēng)格浪漫風(fēng)胡情豐富灶明快譽(yù)的色寬彩細(xì)節(jié)山水踢生態(tài)清新·卷人居典攻范山花尖漲頂，歐泊式坡屋塞面，拱白頂，尖桃塔，法津式建筑砌元素演際繹別樣愁浪漫風(fēng)始情。形象迷意象造型外立濕面要覺有強(qiáng)緊烈的準(zhǔn)視覺腿沖擊侍性，饅彰顯劉昭示排性。白，恨米白決，米柏黃，近橘紅味，深黨褐，腦豐富煤的色霞彩鄣遼顯浪自漫情喉懷。形象沾意象外立辭面、斬色彩檐口，蓋窗套，瞧陽臺(tái)，雅花臺(tái)，癢注重細(xì)姓節(jié)。細(xì)部更藥見品質(zhì)銜，強(qiáng)化曾細(xì)部處膜理，以贏提煉歐格風(fēng)韻致盡代替建趕筑符號(hào)臥的粗俗判堆砌形象意放象細(xì)節(jié)—李點(diǎn)滴之劫中成就賤精品園林意殿象法式酬園林滾設(shè)計(jì)林蔭個(gè)環(huán)道拳應(yīng)當(dāng)慌成為注區(qū)內(nèi)占園林掃的重富要組覽成部駕分，叫對(duì)林些蔭環(huán)私道的走設(shè)計(jì)帖是此鄉(xiāng)豐次園忘林設(shè)弱計(jì)的搶一個(gè)語重點(diǎn)巴。有休息旦座椅的灶單邊人駝行道車行道慕采用人盆行道的越處理手五法，成能為一道錘景觀環(huán)道旁鹿點(diǎn)綴別幸致的小行景點(diǎn)園林設(shè)籍計(jì)元素歲一：壤林蔭搭環(huán)道采用“挽現(xiàn)代生聞態(tài)”的隔風(fēng)格，饑通過硬噴質(zhì)景觀畝現(xiàn)代材歉料的運(yùn)奧用與軟撓質(zhì)景觀馳原始自炊然的對(duì)溫比，產(chǎn)漠生強(qiáng)烈唇的視覺栗沖擊力派，給人取以震撼艦，充分純體現(xiàn)品霸質(zhì)感。遞如用玻衣璃作棧此橋，用府混凝土逃處理自炊然水岸紀(jì)線等等得。現(xiàn)代糠生態(tài)饑意味捷著從淺現(xiàn)代躺與生辱態(tài)兩原個(gè)方壇向出塘發(fā)，惑將兩星種不攝同感停覺的表元素咸揉合詠在一昆起節(jié)點(diǎn)播之二園林設(shè)點(diǎn)計(jì)元素痕二：趕景觀昂節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)之真一引水漆入戶童，水謹(jǐn)成為蹤蝶建筑極庭院向中最壤重要伏的組婆成成餐份。山水成營為建筑戒表現(xiàn)最研重要的介背影元祥素。園林摸設(shè)計(jì)山水建敞筑—山稿水成為交建筑設(shè)忘計(jì)的必為要元素完全親蓄水平臺(tái)戶戶替見水倦，營湖造尊膽貴水宜生活讓。園林堆設(shè)計(jì)山水雪建筑央—建戒筑與寫水系嚇最大輩限度肆的融書合瀑布僚，雙致層水談景概廟念設(shè)置立釀體園林寫，豐富勿景觀層越次臺(tái)地折式水孫景立體膝水景木車庫園林設(shè)勁計(jì)山水社綢區(qū)—立睬體山水幫園林設(shè)夕計(jì)具流水些韻味的趁木板橋棋，雕塑烘，水底嶄遍布的紀(jì)卵石，敗無不體酬現(xiàn)出傳觀神的浪乖漫意境聾。園林設(shè)待計(jì)山水見庭院田—精爹巧別考致的代小品碧配合胳園林司山水織，營旋造“研日子巧緩緩術(shù)，生樂活悠提悠”檢之氛壤圍園林設(shè)丙計(jì)山水文丹化—?jiǎng)?chuàng)和意會(huì)所差，構(gòu)筑細(xì)社區(qū)特訓(xùn)設(shè)山水輩文化關(guān)于營幫銷世聯(lián)煮的直論銷客然戶資編源營銷鈴模式市場(chǎng)辨領(lǐng)導(dǎo)壤者的倘大盤描旺銷餃模式提升鳳產(chǎn)品它附加親值形象至先上產(chǎn)品稀銳缺，創(chuàng)駛新性簡單而敵純粹，倆建立通惰暢的客蚊戶渠道多產(chǎn)品蟲形式，斃客戶跟怖著客戶渠道營濟(jì)銷直銷氣客戶茶資源隨著靜項(xiàng)目遞開發(fā)糟，本五項(xiàng)目義的客迎戶范據(jù)圍逐鼻漸擴(kuò)宜大，掌層次艱不斷戒提升毫，客暫戶類占型多葛元化本項(xiàng)目孟除體驗(yàn)臭營銷—浸即項(xiàng)目綁全方位限展示外萬，針對(duì)調(diào)客戶變歡化情況莖，更重孤要的是手渠道營敬銷—直僵銷的客拴戶資源世聯(lián)擁正有大量港的直銷廢客戶資挽源客戶鎖渠道撇是關(guān)浸鍵世聯(lián)在珍珠三角道區(qū)域擁尾有大量裹的豪宅壩客戶資榮源世聯(lián)肚客戶肥資源世聯(lián)豪宅乎客戶已儲(chǔ)寒備上門怒客戶順約70拼萬人成交榆客戶吹約12飲萬人客戶磚資源產(chǎn)利用方式秧：短荷信、努直郵益、電忌話通陵知范圍：他二三級(jí)授市場(chǎng)聯(lián)蹤蝶動(dòng)，客唱戶資源歷最大化憐挖掘利籌用目的帖：拓獎(jiǎng)寬客皺戶層瓶面、蒙儲(chǔ)備互誠意陳客戶世聯(lián)客壩戶資源黨利用世聯(lián)行夜尊貴會(huì)趁利用尊貴女會(huì)職芬能為物濟(jì)業(yè)投包資客萍戶提頂供市筑場(chǎng)上善第一懼手樓獸盤咨遣詢，適造就歌地產(chǎn)妹投資也增值康機(jī)會(huì)長三變角、余珠三拴角各停大城段市投邁資物廊業(yè)咨惕詢互疏動(dòng)，是以最辦快的渾速度檢為會(huì)榨員提煉供國臣內(nèi)各攝大城脈市房挺產(chǎn)投倍資訊阿息會(huì)員桂優(yōu)惠享受24小時(shí)免欲費(fèi)物業(yè)鉤估價(jià)咨路詢服務(wù)享受從世聯(lián)蠢地產(chǎn)米與相真關(guān)大炎型公期司聯(lián)執(zhí)手推做出的葡優(yōu)質(zhì)離服務(wù)自由肢參加悶本會(huì)哭舉辦紅的多鍋元化菜活動(dòng)獲得賓尊貴帝會(huì)精腥選商骨家購?fù)谖飪?yōu)企惠享受扭購買禍、租忌賃物財(cái)業(yè)及填按揭葛優(yōu)惠暴折扣目的：口為本項(xiàng)閥目拓寬挑客戶來匙源，拉袍